Urteil des LG Düsseldorf, Az. 25 T 29/05

LG Düsseldorf: verwalter, verwaltung, verfahrenskosten, eigentümer, amt, beschwerdeschrift, abrechnung, anfechtung, wohnung, vertretung
Landgericht Düsseldorf, 25 T 29/05
Datum:
17.10.2005
Gericht:
Landgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
25. Zivillkammer
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
25 T 29/05
Tenor:
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beteiligten
zu 6., 7. und 15. auferlegt.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
G r ü n d e :
1
Die Beteiligten zu 1. bis 14. sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten
Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin seit dem 1. Mai 2004 die
Beteiligte zu 15. ist. Zuvor war der Beteiligte zu 13. der Verwalter der
Wohnungseigentümergemeinschaft.
2
In der Eigentümerversammlung vom 14. Mai 2003 (Protokoll (Bl. 19 d.A.)) ist unter TOP
06 c folgendes festgehalten:
3
"Es wurde über folgenden Beschlussvorschlag abgestimmt:
4
Sofern in zukünftigen WEG-Verfahren Mehrheitsbeschlüsse einer
Eigentümerversammlung angefochten werden, wird der Verwalter bevollmächtigt,
einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Antragsgegner zu beauftragen. Die
Kosten tragen die Antragsgegner anteilig nach TSD-Anteilen.
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Die Abstimmung ergab:
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59 Ja - Stimmen, 19 Nein - Stimmen, keine Enthaltungen.
7
Damit wurde der Antrag angenommen.
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Es wurde weiterhin beantragt:
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Die Eigentümergemeinschaft behält sich vor, Antragsteller in den bis jetzt laufenden
bzw. bis zum heutigen Versammlungstag angekündigten WEG-Verfahren zusätzlich
zu den ihnen auferlegten Gerichtskosten in Regress zu nehmen.
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Die Abstimmung ergab:
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19 Ja - Stimmen, 59 Nein - Stimmen, keine Enthaltungen.
12
Damit wurde der Antrag angenommen.
13
Herr XXX stellte den folgenden Geschäftsordnungsantrag:
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Die Tagesordnung soll erneut umgestellt werden und die Abwahl des Verwalters
und die außerordentliche Abwahl des Verwaltungsbeirates soll vor den nächsten
Tagesordnungspunkt 07 vorgezogen werden.
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Die Abstimmung über den GO-Antrag von Herrn XXX ergab:
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19 Ja - Stimmen, 59 Nein - Stimmen, keine Enthaltungen.
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Damit wurde der Antrag von Herrn XXX abgelehnt."
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Mit Schreiben vom 19. August 2003 lud der damalige Verwalter zu einer
Eigentümerversammlung auf den 2. September 2003 ein, in der unter TOP 02 der
Beschluss über eine Sonderumlage vorgesehen war (Bl. 13 d.A.). Mit Schreiben vom
29. August 2003 (Bl. 14 d.A.) übermittelte der Verwalter den Wohnungseigentümern
eine Aufstellung der voraussichtlichen außergerichtlichen Kosten für die anhängigen
WEG-Verfahren.
19
Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 2. September 2003 (Bl. 15 - 17
d.A.) wurde unter TOP 02 folgendes festgehalten:
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"Der Verwalter berichtete über die neuen WEG-Verfahren und die Beauftragung des
Rechtsanwaltes XXX aufgrund des Beschlusses unter TOP 6c der EV vom 14.05.03
21
Der Verwalter ist verpflichtet, die Kosten für anhängige WEG-Verfahren als
Vorschuss von allen Eigentümern anzufordern, da diese Kosten nicht aus den
laufenden Bewirtschaftungskosten oder aus der Instandhaltungsrücklage im
Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung bezahlt werden dürfen. Vor
schüsse
Verfahrenskosten können allerdings in der Jahresabrechnung ausgewiesen
werden. Über die Abrechnung der Verfahrenskosten wird eine eigene Abrechnung
erstellt werden.
22
Diese Vorschüsse sind - zunächst - auf alle Wohnungseigentümer im
Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen.
23
Siehe dazu die Zitate zu der abgesicherten Rechtssprechung in V. Bielefeld,
Ratgeber zum Wohnungseigentums, S. 170, 5. Auflage (1995), Verlag Deutsche
Wohnungswirtschaft GmbH, Düsseldorf, wie z. Bsp.:
24
BayObLG, Beschl. vom 18.03.1993, 2Z BR 108/92; Beschluss vom 01.02.1994, 2Z
BR 97/93.
25
Die in der Anlage 2 zur Mitteilung Nr. 15 / 03 zusammengestellten Anwaltskosten
26
sind aufgrund der BRAGO anhand der Streitwerte ermittelt worden. Es handelt sich
um Zirka-Angaben. Dazu kommen noch die Gerichtskosten und eventuelle
Sachverständigenhonorare.
Es wurde folgender Antrag gestellt:
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Es soll eine Sonderumlage in Höhe des Eineinhalbfachen eines monatlichen
Wohngeldes
28
(das sind 22.020,00 Euro)
29
angefordert werden, damit die anfallenden Kosten der anhängigen WEG-Verfahren
beglichen werden können.
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Es wurde folgender Antrag gestellt: Diese Umlage soll in drei gleichen Raten
(jeweils ein halbes monatliches Wohngeld der jeweiligen Wohnung) zum 15.
Oktober, 15. November und 15. Dezember 2003 fällig werden. Diejenigen
Eigentümer, die nicht am Einzugsverfahren teilnehmen, werden aufgefordert,
termingerecht zu den vorgenannten Zeitpunkten die Rate für ihre Wohnung zu
zahlen.
31
Über diesen Antrag wurde ausführlich diskutiert. Bezüglich der Beteiligung der
Antragsteller der WEG-Verfahren bestanden unterschiedliche Auffassungen.
32
Der Verwalter wies deshalb auf die o. g. Urteile hin.
33
Die Abstimmung über diesen Antrag ergab:
34
Ja-Stimmen: 60; Nein-Stimmen: 22 Stimmen,
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Enthaltungen: 2;
36
(Anwesende Stimmen: 84)
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Damit wurde dieser Antrag angenommen.
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Es wurde ein weiterer Antrag zu Abstimmung gestellt:
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Der Verwalter wird bevollmächtigt, die Sonderumlage für die anhängigen WEG-
Verfahren außergerichtlich als auch gerichtlich geltend zu machen. Der Verwalter
wird als Verfahrensstandschafter beauftragt. Der Verwalter wird bevollmächtigt,
einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen.
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Die Abstimmung über diesen Antrag ergab:
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Ja-Stimmen 66; Nein-Stimmen 16 Stimmen; Enthaltungen: 2
42
(anwesende Stimmen: 84)
43
Damit wurde dieser Antrag angenommen."
44
und zu TOP 03:
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"Der Verwalter war für die Verfahren
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WE I (Gesamtabrechnung 2001, WP 2002) und für
WE II (Einzelabrechnung 2001 und Treppenhausrenovierung)
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48
durch bestandskräftigen Beschluss der EV vom 12.07.2002 bevollmächtigt worden,
im Namen der Eigentümergemeinschaft Anträge zu stellen. Der Verwalter hat dem
Amtsgericht Ratingen die Bevollmächtigung dafür vorgelegt.
49
Die Verfahren
50
WE III - WE V
hatten wie das Verfahren
51
WE II
52
die
Treppenhausrenovierung
53
Der Verwalter hat die Eigentümergemeinschaft im Rahmen folgerichtigen Handelns
für den Fall "Treppenhausrenovierung" auch in diesen Verfahren beim Amtsgericht
Ratingen vertreten.
54
Die Verfahren WE III und WE IV sind inzwischen rechtskräftig zugunsten der
Eigentümergemeinschaft entschieden worden.
55
Das Verfahren WE V ist in der 1. Instanz beim Amtsgericht Ratingen zugunsten der
Eigentümergemeinschaft entschieden worden. In WE V hat der Antragsteller die
sofortige Beschwerde beim LG Düsseldorf eingelegt. Das Verfahren ist noch nicht
abgeschlossen.
56
Es wurde folgender Antrag gestellt:
57
Die Eigentümerversammlung genehmigt ausdrücklich das Vorgehen des Verwalters
im Fall "Treppenhausrenovierung" - (WE III - WE V) -, das in Abstimmung mit dem
Verwaltungsbeirat erfolgte.
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Die Abstimmung über diesen Antrag ergab:
59
Ja-Stimmen 63; Nein-Stimmen: 13 Stimmen; Enthaltungen 2;
60
(anwesende Stimmen: 78)
61
Damit wurde der Antrag angenommen."
62
Die Beschlüsse zu TOP 02 und TOP 03 haben die Beteiligten zu 1. bis 3. rechtzeitig
angefochten.
63
In dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 19./21. April 2004 (Protokoll Bl. 171
d.A.) wurde unter TOP 07 folgendes festgehalten:
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"Der Verwalter zog den Antrag über eine Aufwandsentschädigung zurück.
65
Der Verwalter informierte die Eigentümerversammlung darüber, dass der aktuelle
Ausgabenstand des WEG-Verfahren - Sonderumlagenkontos 18.819,29 Euro
beträgt.
66
Die Einnahmen aus den Sonderumlagen betrugen insgesamt 21.245,50 Euro.
67
Diese Sonderumlage ist von allen Eigentümern, ausgenommen der
Antragstellerpartei Eheleute XXX, aufgrund des rechtsbeständigen Beschlusses der
Eigentümerversammlung vom 02.09.2003 gezahlt worden.
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Über die missliche Situation, in die die Eigentümergemeinschaft geraten ist, wurde
ausführlich diskutiert. Allen Teilnehmern war daran gelegen, dass im Hinblick auf
die viel wichtigeren Instandhaltungsmaßnahmen bei den WEG-Verfahren nicht
weiteres Geld verloren geht.
69
Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss:
70
Die derzeit der Eigentümerversammlung bekannten WEG Verfahren, die in der
Anlage 3 zum Bericht des Beirates aufgeführt worden sind, werden auf das Basis
71
des rechtskräftigen Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 14.05.2003
72
unter TOP 6c (Rechtsanwaltsbeauftragung)
73
in der durch Beschluss des Amtsgerichts Ratingen vom 16.09.2003 (Az.: 40 II 26/03
WEG (10)) modifizierten Fassung (Kostenverteilung auf die Antragsgegner nach
dem Kopfprinzip)
74
zu Ende geführt.
75
Für zukünftige WEG-Verfahren werden die Eigentümer und/oder die
Eigentümerversammlung neue Entscheidungen treffen. Der oben genannte
Beschluss vom 14.05.2003 wird für zukünftige Verfahren aufgehoben.
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Abstimmungsergebnis:
77
Ja-Stimmen: 81; Nein-Stimmen: 3; Enthaltungen 19."
78
Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben die Auffassung vertreten, dass der
Eigentümergemeinschaft kein Recht zustehe, durch Mehrheitsbeschluss alle
Wohnungseigentümer zur Zahlung eines Vorschusses auf die gerichtlichen und
außergerichtlichen Kosten sämtlicher anhängiger WEG-Verfahren zu verpflichten.
79
Die Beteiligten zu 4. und 5. haben sich der Argumentation der Beteiligten zu 1. bis 3.
angeschlossen.
80
Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben beantragt,
81
festzustellen, dass die Beschlüsse zu TOP 02 und TOP 03 unwirksam sind.
82
Die Beteiligten zu 6. - 14. haben beantragt,
83
den Antrag abzuweisen.
84
Die Beteiligten zu 6. – 14. haben die Auffassung vertreten, dass die angefochtenen
Beschlüsse ordnungemäßer Verwaltung entsprechen.
85
Durch den angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht Ratingen die angefochtenen
Beschlüsse für ungültig erklärt.
86
Gegen diesen der Beteiligten zu 15. am 20. Dezember 2004 zugestellten Beschluss hat
diese mit am 23. Dezember 2004 bei Gericht eingegangenem Schreiben vom 21.
Dezember 2004 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Die Beteiligten zu 6. und 7.
haben mit am 27. Dezember 2004 bei Gericht eingegangenem Schreiben ebenfalls
rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt.
87
Die Beteiligten zu 6., 7. und 15. beantragen,
88
unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses die Anträge der Beteiligten zu 1.
bis 3. zurückzuweisen.
89
Die Beteiligten zu 1. bis 3. beantragen,
90
die Beschwerde zurückzuweisen.
91
Die Kammer hat mit den Beteiligten am 18. April 2005 mündlich verhandelt.
92
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte
Bezug genommen.
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Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 6. und 7. ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs.
1 Nr. 4 WEG, 21, 22 Abs. 1 FGG), auch die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 15.
ist zulässig.
94
Im Beschlussanfechtungsverfahren sind Beteiligte im materiellen Sinn neben dem
Verwalter die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit (§ 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG).
Materiell Beteiligte sind auch formell am Verfahren zu beteiligen, weil eine rechtskräftige
Entscheidung des Wohnungseigentumsgerichts nach § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG alle
Beteiligten bindet.
95
Gegenstand des Verfahrens ist die Anfechtung von Beschlüssen der
Eigentümerversammlung vom 2. September 2003. Materiell beteiligt sind damit
sämtliche Wohnungseigentümer und der Verwalter zur Zeit der
Eigentümerversammlung vom 2. September 2003 (BayObLG ZMR 2003, 519f).
96
Zudem ist der im Amt befindliche Verwalter in einem Beschlussanfechtungsverfahren
gemäß § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG auch dann weiterer Beteiligter, wenn der angefochtene
Beschluss zu einem Zeitpunkt gefasst wurde, zu dem er noch nicht im Amt war
(Bundesgerichtshof ZMR 1998, 171).
97
Allein aus der materiellen und formellen Beteiligung ergibt sich aber jedenfalls im
Beschlussanfechtungsverfahren noch nicht ohne weiteres die Beschwerdeberechtigung
(BayObLG aaO). Zusätzlich erforderlich ist seine rechtliche Beeinträchtigung.
98
Wird ein Beschluss für ungültig erklärt, so liegt eine Rechtsbeeinträchtigung der
Wohnungseigentümer vor, wenn der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung
entsprach; der Verwalter ist hier in seinen Rechten beeinträchtigt, weil seiner
Auffassung nach sein Recht zur Ausführung ordnungsgemäßer Beschlüsse gemäß § 27
Abs. 1 WEG beeinträchtigt worden ist.
99
Die Beschwerden sind nicht begründet.
100
Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 15. haben die Beteiligten zu 1. bis 3. die
Beschlüsse zu TOP 02 und 03 der Eigentümerversammlung vom 2. September 2003
angefochten. Dies ergibt sich eindeutig aus der rechtzeitig am 26. September 2003 bei
Gericht eingegangenen Antragsschrift, die einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung
"wegen Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 2. September
2003" begehrt. Die ausformulierten Anträge sind unter dieser Prämisse zu verstehen.
101
Der Beschluss zu TOP 02 der Eigentümerversammlung vom 2. September 2003
entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
102
Die Festsetzung einer Sonderumlage ist ein Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der
Gemeinschaft, so dass der Umlagebeschluss analog § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG die
anteilsmäßig zu erbringenden Beiträge der Wohnungseigentümer bestimmen muss.
103
Nach § 16 Abs. 5 WEG gehören die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG nicht zu
den Kosten der Verwaltung i.S. des § 16 Abs. 2 WEG.
104
Dies gilt grundsätzlich auch für die vorläufige Aufbringung der Kosten eines solchen
Verfahrens (BayObLG ZMR 2004, 763).
105
Mit den Verfahrenskosten dürfen deshalb nicht alle Wohnungseigentümer belastet
werden (BayObLG ZMR 2004, 763; BayObLG NJW-RR 1992, 1431).
106
Etwas anderes gilt nur für Wohngeldverfahren, da dort ein Anspruch der übrigen
Wohnungseigentümer i.S. des § 432 BGB geltend gemacht wird (BayObLG ZMR 2004,
763).
107
Vorliegend handelt es sich nach der Aufstellung Blatt 14 R nicht um Wohngeldverfahren
sondern Beschlussanfechtungs- bzw. evtl. Verpflichtungsanträge einzelner
Wohnungseigentümer.
108
Der Beschluss zu TOP 02 ist nicht nichtig.
109
Nichtig ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nur ein Beschluss, nach dessen Inhalt
die gesetzliche Regelung durch eine andere ersetzt werden soll, nicht aber ein
Beschluss, der eine gesetzliche Regelung unrichtig anwendet (Bundesgerichtshof NJW
2000, 3500).
110
Der verfahrensgegenständliche Beschluss beinhaltet eine konkrete Einzelfallregelung,
auch wenn er nach dem Beschlussinhalt und der Aufstellung der Hausverwaltung zur
Deckung von Kosten mehrerer Beschlussanfechtungsverfahren dienen soll.
111
Eine generelle Regelung, dass künftig Vorschüsse für alle weiteren
Beschlussanfechtungsverfahren auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden sollen,
enthält der Beschluss nicht.
112
Auch der Beschluss zu TOP 03 war für ungültig zu erklären.
113
Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass ein Beschluss, durch den sich etwa ein
Verwalter ermächtigen lässt, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich
zu vertreten, sowie Rechtsanwälte mit der Interessenwahrnehmung der
Wohnungseigentümer zu beauftragen, im Allgemeinen auch dann dem Grundsatz
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn er im Hinblick auf ein Verfahren gefasst
wird, das ein Wohnungseigentümer gegen die übrigen angestrengt hat. Für einen
solchen Beschluss genügt die einfache Stimmenmehrheit, falls nicht die
Gemeinschaftsordnung etwas anderes festlegt (OLGR Frankfurt 2005, 24; BayObLG
NZM 2001, 959).
114
Es entspricht auch grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sich ein
Verwalter mit der Passivvertretung der Wohnungseigentümer in
Wohnungseigentumsverfahren ermächtigen lässt (BayObLG WuM 2004, 112; NZM
2001, 959). Die Befugnis der Wohnungseigentümerversammlung folgt aus § 27 Abs. 2
Nr. 5 WEG. Die Bestimmung gilt in entsprechender Anwendung auch für die
Verfahrensvertretung im Beschlussanfechtungsverfahren (Bundesgerichtshof WuM
1997, 396; BayObLG NZM 2001, 959). Die Verfahrensführung kann rückwirkend
genehmigt werden (BayObLG WuM 1997, 396).
115
Das Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers, in einem Verfahren selbst
aufzutreten und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen, wird dadurch
nicht beeinträchtigt (BayObLG NZM 2001, 959; WuM 1997, 396). Die durch
gemeinschaftliche Beauftragung entstehenden Kosten fallen letzten Endes nur den
Wohnungseigentümern zur Last, denen sie durch gerichtliche Entscheidung auferlegt
sind.
116
In diesem Einzelfall entsprach die Beschlussfassung dagegen nicht den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung. Zum einen wurde vor der eigentlichen
Beschlussfassung niedergelegt, dass der "Verwalter die Eigentümergemeinschaft im
Rahmen folgerichtigen Handelns für den Fall "Treppenhausrenovierung" auch in diesen
Verfahren vor dem Amtsgericht Ratingen" vertreten hat. Der Beschluss hätte jedoch im
Hinblick darauf, dass zwei der Verfahren bereits rechtskräftig abgeschlossen waren und
das dritte sich im Beschwerderechtszug befand, genau zwischen den jeweiligen
Antragstellern und den Antragsgegnern, die eine eigene Vertretung gegenüber den
jeweiligen Gerichten angezeigt hatten, sowie den übrigen Wohnungseigentümern
differenzieren müssen bzw. ggf. deutlich machen müssen, dass der Verwaltung nur für
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sich als Verwalter aufgetreten ist. Die verbindliche Kostenentscheidung in den
rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren hätte Eingang in die Beschlussvorlage finden
müssen. Aus dem Beschluss ergibt sich nicht, dass der Verwalter nur für die übrigen
Wohnungseigentümer aufgetreten ist und auch nur dieses Vorgehen rückwirkend
genehmigt werden sollte.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.
118
Für eine Überbürdung außergerichtlicher Kosten bestand kein Anlass. Es entspricht in
Wohnungseigentumsangelegenheiten der Regel, dass jeder Beteiligte seine
außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine
andere Beurteilung rechtfertigen könnten, sind im vorliegenden Verfahren nicht zu Tage
getreten.
119
Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der sofortigen weiteren Beschwerde
gegeben. Sie ist binnen einer Frist von 2 Wochen nach der Zustellung des Beschlusses
bei dem Amtsgericht Düsseldorf, dem Landgericht Düsseldorf oder dem
Oberlandesgericht Düsseldorf durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch
Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte einzulegen,
wobei der Eingang bei einem der Gerichte entscheidet. Erfolgt die Einlegung durch
Einreichung einer Beschwerdeschrift, so muss diese von einem Rechtsanwalt
unterzeichnet sein.
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