Urteil des LG Düsseldorf, Az. 16 S 54/08

LG Düsseldorf: auflage, zwangsverwaltung, vorauszahlung, form, zwangsversteigerung, vollstreckung, gleichstellung, befund, verzug, beschlagnahme
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
Aktenzeichen:
Vorinstanz:
Landgericht Düsseldorf, 16 S 54/08
03.02.2009
Landgericht Düsseldorf
16. Zivilkammer
Urteil
16 S 54/08
Amtsgericht Duisburg
1.
Auf die Berufung der Klägerin vom 15. August 2008 wird das Urteil des
Amtsgerichts Duisburg vom 29. Juli 2008, Az.: 76a C 24/08, abgeändert
und der Beklagte – unter Klageabweisung im Übrigen – verurteilt, an die
Klägerin einen Betrag in Höhe von € 1.390,00 nebst Zinsen in Höhe von
fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 130,00 seit dem 02.
August 2007 sowie jeweils € 140,00 seit 03. September 2007, 02.
Okto¬ber 2007, 02. November 2007, 02. November 2007, 03. Dezember
2007, 02. Januar 2008, 03. März 2008, 02. April 2008 und 02. Mai 2008
zu zahlen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits (erster und zweiter Instanz) trägt der Be-
klagte.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4.
Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des beizutreibenden Betrages
abzu¬wenden, wenn nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
5.
Den Parteien wird jeweils nachgelassen, die Sicherheit in Form einer
schriftlichen, unwiderruflichen, unbedingten und unbefristeten Bürg-schaft
eines zum Geschäftsbetrieb im Inland befugten Kreditinstituts zu
erbringen.
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6.
Die Revision wird zugelassen.
G r ü n d e:
I.
Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft XXXXXXXX aus Duisburg. Sie
begehrt als teilrechtsfähiger Verband vom Beklagten, der seit dem 11. Juli 2007
Zwangsverwalter über zwar vermietetes aber tatsächlich keine Einnahmen aus Miete
einbringendes Wohnungseigentum ist, die Vorauszahlung von Wohngeld für den Zeitraum
von August 2007 bis einschließlich Mai 2008 aufgrund eines bestandskräftigen
Wirtschaftsplans. Das Amtsgericht hat die Klage mit ausführlicher und sorgfältiger
Begründung abgewiesen und insoweit im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte sei nach
Änderung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von der
Verpflichtung zur Vorwegzahlung laufender Hausgelder befreit, da diese nicht mehr von der
Regelung des § 155 Abs. 1 ZVG erfasst seien; die Vorwegbefriedigung nach § 156 Abs.1
ZVG scheitere an der dortigen Gleichstellung mit den öffentlichen Lasten.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung. Zur Begründung der Berufung
wiederholt und vertieft die Klägerin ihren erstinstanzlichen Sachvortrag und hält
insbesondere an ihrer dort dargestellten Rechtsansicht fest, dass auch durch die Änderung
des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung im Rahmen der
Novellierung des WEG eine Rechtsänderung hinsichtlich der privilegierten
Zahlungsverpflichtung des Zwangsverwalters für laufendes Hausgeld nichts geändert
werden sollte.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Duisburg vom 29. Juli 2008, Az.: 76a
C 24/08, den Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von € 1.390,00
nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 130,00 seit
dem 02. August 2007 sowie jeweils € 140,00 seit 02. September 2007, 02. Oktober 2007,
02. November 2007, 02. November 2007, 02. Dezember 2007, 02. Januar 2008, 03. März
2008, 02. April 2008 und 02. Mai 2008 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil.
Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO
i.V.m. § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i.V.m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.
II.
Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- sowie fristgerecht eingelegt und
begründet worden. Auch in der Sache hat die Berufung Erfolg. Das Amtsgericht hat die
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Klage zu Unrecht abgewiesen, denn die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch
auf Vorauszahlung des Wohngelds für den Zeitraum von August 2007 bis einschließlich
Mai 2008 in Höhe von € 1.390,00 aus §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG i.V.m. § 156 Abs.
1 ZVG.
Der Anspruch ist dem Grunde und der Höhe nach berechtigt. Auf der
Wohnungseigentümerversammlung vom 06. August 2007 beschlossen die
Wohnungseigentümer mehrheitlich den Wirtschaftsplan für das Jahr 2007 mit der
Maßgabe, dass dieser bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan
Gültigkeit haben solle. Nach dem Wirtschaftsplan entfallen auf den vom Beklagten
zwangsverwalteten Miteigentumsanteil für August 2007 anteilige Hausgelder in Höhe von €
130,00, für den Zeitraum ab September 2007 anteilige Hausgelder in Höhe von monatlich €
140,00. Die laufenden Hausgelder sind mit dem Monatsersten fällig. Der Beschluss über
den Wirtschaftsplan ist bestandskräftig. Unstreitig hat weder der Wohnungseigentümer
noch der Beklagte die Hausgelder für den Zeitraum von August 2007 bis einschließlich Mai
2008 gezahlt.
Der Beklagte als Zwangsverwalter haftet der Klägerin hinsichtlich der in Rede stehenden
Hausgeldzahlungen notfalls durch Vorschüsse der Gläubiger.
Dem Amtsgericht ist durchaus zuzustimmen, dass nach dem Inkrafttreten der Änderungen
des Zwangsversteigerungsgesetzes durch das Gesetz zur Änderung des
Wohnungseigentümergesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (WEG-ÄndG,
BGBl. I S. 370) am 01. Juli 2007 im Gegensatz zu der bis dahin herrschenden Meinung das
auf den Schuldner für den Lasten- und Kostenbeitrag entfallende laufende Wohngeld nicht
mehr unter den Anwendungsbereich des § 155 Abs. 1 ZVG zu fassen ist, der bestimmt,
dass aus den Nutzungen des Grundstücks die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten
des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens
oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten sind. Auf die
diesbezüglichen überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts, die sich die Kammer zu
Eigen macht, wird zur Vermeidung unnötiger Schreibarbeit verwiesen. Die Kammer
schließt sich darüber hinaus insbesondere der in der Literatur vertretenen Ansicht an, dass
die bisherige Sichtweise wegen der Novellierung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG diese
Sichtweise nicht mehr vertretbar ist, weil keine Forderung gleichzeitig unter § 155 Abs. 1
ZVG (Aufwand) und § 155 Abs. 2 Satz 1 ZVG (einer Rangklasse zugehörig) eingeordnet
werden kann – soweit nicht ausnahmsweise § 155 Abs. 3 oder Abs. 4 ZVG einschlägig ist
(vgl. hierzu Elzer, in: Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar WEG, 2. Auflage (2008), § 16
Rdnr. 227 und Becker, in: Bärmann, WEG, 10. Auflage (2008), § 16 Rdnr. 175).
Dies bedeutet indes nicht, dass der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf
Vorauszahlung des Wohngelds auch vor dem Hintergrund des § 156 Abs. 1 ZVG prinzipiell
ausgeschlossen wäre. Es ist im Gegenteil in der Sache gerechtfertigt, die laufenden
Beiträge zur Lasten- und Kostentragung nach wie vor in der Form privilegiert zu behandeln,
als dass sie aus der gesamten Zwangsverwaltungsmasse einschließlich der
Gläubigervorschüsse vorweg zu befriedigen sind, da allein dies der gesetzgeberischen
Intention entspricht. Dies stimmt – jedenfalls im Ergebnis – mit einer breiten Ansicht in der
Literatur überein (vgl. nur Elzer, in: Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar WEG, 2.
Auflage (2008), § 16 Rdnr. 227 und Becker, in: Bärmann, WEG, 10. Auflage (2008), § 16
Rdnr. 175 f. m.w.N., Alff/Hintzen, Hausgelder in der Zwangsversteigerung und
Zwangsverwaltung, Rpfleger, 2008, 165 ff.). Wie sich aus der zu Recht vom Amtsgericht
zitierten Passage der Begründung zur Neufassung des § 156 Abs. 1 Sätze 2 und 3 ZVG im
Entwurf des WEG-ÄndG vom 08. März 2006 (BT-Drucks. 16/887) ergibt, ging es dem
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Entwurf des WEG-ÄndG vom 08. März 2006 (BT-Drucks. 16/887) ergibt, ging es dem
Gesetzgeber ausdrücklich darum, eine Schlechterstellung der
Wohnungseigentümergemeinschaft zur bisherigen Rechtslage zu vermeiden. Indes schon
diesem Befund widerspricht die angegriffene Entscheidung. Die gesetzgeberische Intention
beschränkte sich nämlich nicht darauf, eine Schlechterstellung der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermeiden, dem Gesetzgeber ging es vielmehr um
eine Besserstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. hierzu auch den
Beschluss des Landgerichts Frankenthal vom 17. April 2008, Az. 1 T 65/08, der zwar noch
zum alten Recht ergangen ist, die hier relevante Rechtsfrage dennoch behandelt).
Dem Amtsgericht bei der Auslegung der Neufassung des § 156 Abs. 1 ZVG im
Ausgangspunkt beizupflichten. Wird auf Betreiben eines Dritten die Zwangsverwaltung
angeordnet, hat der Zwangsverwalter die nach der Beschlagnahme fälligen laufenden
Beiträge zur Lasten- und Kostentragung gemäß § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG unabhängig vom
Teilungsplan vorab zu begleichen. Die durch das Gesetz zur Änderung des WEG in das
ZVG eingeführte Vorschrift stellt die Beträge zur Lasten- und Kostentragung den
öffentlichen Lasten gleich. Die gesetzliche Regelung beruht auf der Neufassung des § 10
Abs. 1 Nr. 2 ZVG, wonach auch die laufenden Beiträge zur Lasten- und Kostentragung bei
der Verteilung des Überschusses vorrangig in der Rangklasse 2 zu befriedigen sind. Da
die laufenden Beiträge zur Lasten- und Kostentragung mit der Aufnahme in Rangklasse 2
nicht mehr als Ausgaben der Verwaltung im Sinne § 155 Abs. 1 ZVG angesehen werden
können, die vorab aus der Zwangsverwaltungsmasse zu verteilen sind, soll § 156 Abs. 1
Satz 2 ZVG klarstellen, dass die laufenden Beiträge zur Lasten- und Kostentragung wie die
öffentlichen Lasten vorab zu berichtigen sind. Für die gleichfalls bevorrechtigten Lasten (§§
10 Abs. 1 Nr. 3, 156 Abs. 1 Satz 1 ZVG) ist jedoch weitgehend anerkannt, dass sie nicht
aus einem angeforderten Gläubigervorschuss getilgt werden dürfe, um eine unzulässige
vorrangige Befriedigung eines nachrangigen Gläubigers zu verhindern (vgl. auch Becker,
in: Bärmann, WEG, 10. Auflage (2008), § 16 Rdnr. 175).
Aus der Gleichstellung mit den öffentlichen Lasten darf jedoch nicht der Schluss gezogen
werden, dass auch die laufenden Beiträge zur Lasten- und Kostentragung nicht aus dem
Gläubigervorschuss, sondern nur aus den Einnahmen getilgt werden dürfen. Dadurch
würde sich die Rechtsstellung der Gemeinschaft im Gegensatz zur alten Rechtslage –
entgegen der Intention des Gesetzgebers – erheblich verschlechtern. Überdies ist zu
berücksichtigen, dass der Zwangsverwalter auf Grund seiner Verwaltungsbefugnis (§ 152
Abs. 1 ZVG) im Interesse des Gläubigers im Verhältnis zur Gemeinschaft die Rechte des
Wohnungseigentümers wahrnimmt, insbesondere das Stimmrecht in der
Eigentümerversammlung ausübt. Auf diese Weise kann er im Interesse der Gläubiger auf
Beschlüsse der zur Lasten- und Kostentragung einwirken und gegebenenfalls fehlerhafte
Beschlüsse anfechten (vgl. auch Becker, in: Bärmann, WEG, 10. Auflage (2008), § 16 Rdnr.
175 f.).
Der Zinsanspruch folgt – soweit er zuerkannt wurde – aus §§ 286,288 BGB. Soweit die
Klage hinsichtlich der Zinsforderung im Übrigen abgewiesen wurde, beruht dies darauf,
dass der Monatszweite in den Monaten September 2007, Dezember 2007 und März 2008
ein Sonntag und mithin der Monatserste ein Sonnabend war und daher Verzug nicht
eintreten konnte, § 193 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, da das Unterliegen sich lediglich auf
drei Tage der Zinsforderung erstreckt. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711.
Für die Zulassung der Revision besteht ein gesetzlich begründeter Anlass, § 543 Abs. 2
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ZPO, weil die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Soweit erkennbar ist
die hier in Rede stehende Rechtsfrage der Vorweghaftung des Zwangsverwalters für
laufende Wohngeldzahlungen nach neuem Recht durch die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes noch nicht geklärt. Der Beschluss des 5. Zivilsenats des
Bundesgerichtshofs vom 24. Januar 2008, Az.: V ZB 99/07 erging noch zum alten Recht
und lässt keine sicheren Rückschlüsse auf die neue Rechtslage zu.
Der Streitwert der Berufung wird auf € 1.390,00 festgesetzt.