Urteil des LG Düsseldorf vom 19.09.2002, 21 S 312/01

Entschieden
19.09.2002
Schlagworte
Wohnung, Angemessene frist, Zustand, Ordentliche kündigung, Auszug, Mietvertrag, Auflage, Tapete, Vermietung, Beendigung
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Landgericht Düsseldorf, 21 S 312/01

Datum: 19.09.2002

Gericht: Landgericht Düsseldorf

Spruchkörper: 21. Zivilkammer

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 21 S 312/01

Tenor: In dem Rechtsstreit

hat die 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 15 August 2002 durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht x, die Richterin am Landgericht x und den Richter x

für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 05. Juli 2001

verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf

- 47 C 2463/01 - abgeändert und wie folgt neu gefasst;

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Tatbestand 1

2Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis aufgrund eines Mietvertrags vom 23.01.1981, mit dem die Beklagte sowie ihr damaliger Ehemann von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine Wohnung im 2. Ober-und Dachgeschoss im Objekt A in Düsseldorf anmietete. Dieser Mietvertrag enthielt u.a. folgende Formularklauseln:

38 Instandhaltung der Mieträume Anzeigepflicht und Haftung des Mieters

1. .... 4

52. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von 3 Jahren, bei Wohnräumen mindestens von 4 Jahren und bei Schlafräumen mindestens von 6

Jahren.

.... 6

7Der Bodenbelag ist bei Auszug in einen ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zu versiegeln.

§12 Beendigung der Mietzeit 8

1.Die Mieträume sind bei Auszug sauber und 9

a) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 10

vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand 11

zurückzugeben, 12

..." 13

14Vorher hatte zwischen dem Ehemann der Beklagen und einem Rechtsvorgänger des Klägers ein Mietvorvertrag vom 07.11.1970 über dasselbe Mietobjekt bestanden, nach dem der Ehemann der Beklagten dazu berechtigt und verpflichtet war, die gemieteten Räumlichkeiten umzubauen und zu einer verbundenen Zweietagenwohnung nach seinen Vorstellungen zu gestalten. Die Beklagte versah Teile der Wohnung mit Holzpaneelen, die

15Heizkörper und Türen lackierte sie mit schwarzer Farbe. Die Beklagte brachte in Teilen der Wohnung Jute-Tapete an und versah diese mit einem farbigen Anstrich. Teilweise wurde die Jute-Tapete nicht stoßend geklebt. Bei Abschluss des Mietvertrags am 23.01.1981 befand sich die Wohnung bereits in dem Renovierungszustand wie bei Rückgabe der Wohnung. Seit 1999 war die Spülung des WC nicht mehr funktionsfähig.

16Die Beklagte zahlte zuletzt einen Bruttomietzins von monatlich 1.345,88 DM. Das Mietverhältnis endete durch ordentliche Kündigung zum 31.01.2000.

17Mit Schreiben vom 28.01.2000 (Bl. 20 f. d.A.) forderte der Kläger die Beklagte zur Durchführung aber vertraglich vereinbarten und erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen bis zum 11.02.2000 auf und drohte an, ansonsten die Wohnung durch Handwerker auf Kosten der Beklagten instandsetzen zu lassen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben des Klägers vom 28.01.2000 Bezug genommen.

18Am 31.01.2000 gab die Beklagte die Wohnungsschlüssel zurück ohne Schönheitsreparaturen in der Wohnung vorgenommen zu haben. Mit Schreiben gleichen Datums (BL 23 d.A.) teilte der Interessenverband Mieterschutz im Auftrag der Beklagten dem Kläger mit, allenfalls eine Wand im Schlafzimmer und ein Teil der Holzpaneele im Kinderzimmer müssten renoviert werden. Weitere Schönheitsreparaturen würden nicht geschuldet.

Der Kläger hat am 02.03.2000 einen Antrag auf Beweissicherung im selbständigen 19

Beweisverfahren gestellt. Der vom Gericht in diesem Verfahren - 46 H 50128/00 - bestellte Sachverständige Huschens hat nach der Besichtigung der streitgegenständlichen Wohnung am 28.05.2000 in seinem Gutachten (Bl. 52 bis 80 d.BA.) festgestellt, dass die Wohnung umfassend zu renovieren sei. Insgesamt entstünden Renovierungskosten in Höhe von 24.377,66 DM. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten des Sachverständigen Huschens Bezug genommen.

Bis einschließlich Juni 2000 wurde die Wohnung nicht neu vermietet. 20

21Der Kläger ist der Ansicht gewesen, die Beklagte sei aus dem Mietvertrag zur Zahlung der Renovierungskosten verpflichtet. § 12 Ziff. 1 des Mietvertrags verstoße ebenso wenig wie § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags gegen § 9 AGBG, da 1981 keine Anfangsrenovierung geschuldet gewesen sei und die im Vergleich zum Mustermietvertrag verkürzten Fristen des § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags dessen Fristen nur geringfügig unterschritten. Zudem sei zumindest die Vornahme von Schönheitsreparaturen innerhalb der angemessenen Frist geschuldet. Weiterhin sei die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5 Monatsmieten verpflichtet, da der Zustand der Wohnung eine Vermietung nach dem Auszug der Beklagten nicht zugelassen habe. Hilfsweise macht der Kläger noch Ansprüche wegen Schäden an den Fliesen in der Küche und im Badezimmer geltend.

Der Kläger hat beantragt, 22

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 31.107,06 DM nebst 4% Zinsen hiervon seit Klageerhebung - 08.12.2000 - zu zahlen. 23

Die Beklagte hat beantragt, 24

die Klage abzuweisen. 25

Die Beklagte ist der Ansicht, sie sei zur Vornahme von Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Bei Abschluss des Mietvertrags 1981 habe sie den damaligen Zustand der Wohnung als vertragsgemäß übernommen. Wegen des Abweichens von den Vorgaben des Mustermietvertrags sei die Renovierungsklausel wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.

27Durch Urteil vom 05.07.2001 hat das Amtsgericht die Beklagte verurteilt, an den Kläger 31.107,06 DM nebst 4% Zinsen seit dem 08.12.2000 zu zahlen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagte schulde nach ihrem Auszug

28

Renovierungskosten und Schadensersatz in der geltend gemachten Höhe. Ausweislich des Sachverständigengutachtens habe die Beklagte keine nach dem Mietvertrag erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt. Selbst wenn die jeweiligen Fristen zu kurz bemessen seien, sei die Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht unwirksam. Vielmehr sei nach dem erkennbaren Vertragswillen davon auszugehen, dass statt der zu kurz bemessenen Frist eine angemessene Frist zugrunde zu legen sei. Nach den Ausführungen des Sachverständigen seien innerhalb der angemessenen Fristen keine Schönheitsreparaturen durchgeführt worden, weshalb diese spätestens nach dem Auszug geschuldet würden. Die Beklagte schulde auch Schadensersatz für die ausweislich des Sachverständigengutachtens nicht sachgemäß durchgeführten Arbeiten. Selbst wenn ihr eine eigenwillige Gestaltung vertraglich eingeräumt gewesen 26

sei, habe der Vertrag eine fachmännische Herstellung vorgesehen. Der Kläger könne weiterhin auch Mietausfall für 5 Monate verlangen. Die Beklagte habe nach Vorlage der Bestätigung der Immobilienfirma nicht bestritten, dass es dieser nicht möglich gewesen sei, die Wohnung in dem von der Beklagten zurückgelassenen Zustand bis Mai 2000 zu vermieten. Dafür spräche auch der vom Sachverständigen festgestellte Zustand der Wohnung sowie die fehlende Möglichkeit die Wohnung vor der Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen am 30.05.2000 in einen für die Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Die erforderlichen Renovierungsarbeiten hätten noch mindestens einen Monat gedauert.

29Gegen dieses Urteil, das der Beklagten am 09.07.2001 zugestellt worden ist, hat diese mit einem am 01.08.2001 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit einem am 04.10.2001 eingegangenen Schriftsatz begründet, nachdem ihr die Frist zur Berufungsbegründung bis zum 03.10.2001 verlängert worden ist

30Die Beklagte nimmt auf ihr erstinstanzliches Vorbringen Bezug. Darüber hinaus behauptet sie, im Jahr 1957 sei eine Komplettrenovierung des

31Badezimmers erfolgt, das Badezimmer sei zwischen den Dachbalken und an den Wänden weiß gestrichen worden, ebenso der Heizkörper.

Die Beklagte beantragt, 32

das am 05.07.2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts 33

Düsseldorf, Aktenzeichen 47 C 2463/01 abzuändern und die 34

Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt, 35

die Berufung zurückzuweisen. 36

37Der Kläger nimmt auf sein erstinstanzliches Vorbringen Bezug. Darüber hinaus behauptet der Kläger, das Badezimmer sei zum Zeitpunkt der Übergabe derart verdreckt gewesen, dass ein Austausch der Badewanne und des Spiegels erforderlich geworden sei. Zum sei die Mischbatterie defekt gewesen.

Entscheidungsgründe 38

Die Berufung ist zulässig; insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Auch in der Sache hat die Berufung Erfolg. 39

Die Klage ist unbegründet. 40

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 24.377,66 DM. 41

Die Rückgabeklausel in § 12 Ziff. 1 lit a) des Mietvertrags ist unwirksam. 42

43Eine Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden

44hat, verstößt gegen § 9 AGBG. Eine solche Klausel kann nicht wirksam in einem Formularvertrag vereinbart werden (Blank/Börstinghaus, Miete, § 536 Rdnr. 90; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, V Rdnr. 207)

45Auch die Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in § 8 Ziff, 2 des Mietvertrags ist unwirksam.

46Grundsätzlich können Renovierungsvereinbarungen auch in Form einer Formularklausel getroffen werden.

47Welche Auswirkungen die Unwirksamkeit einer Rückgabeklausel auf die Wirksamkeit einer in denselben Mietvertrag enthaltenen Renovierungsvereinbarung hat, ist umstritten.

48Nach einer Auffassung lässt die Unwirksamkeit der Rückgabeklausel die Wirksamkeit der Renovierungsklausel unberührt, falls diese für sich betrachtet den Anforderungen des § 9 AGBG genügt (LG Köln WuM 1999, 720; Blank/Börstinghaus § 536 Rdnr 91). Beide Regelungsbereiche beträfen gesonderte Lebenssachverhalte, so dass ein Summierungseffekt in diesem Bereich nicht angenommen werden könne (LG Köln a.a.O.).

49Nach der entgegengesetzten Auffassung ist eine allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der Mieter ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung zur Renovierung bei Auszug verpflichtet sein soll, nicht nur für sich unzulässig, sondern macht auch die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam (LG Berlin NZM 1998, 403; LG Hamburg WuM 2000, 544). Dieser Auffassung schließt sich die Kammer an.

50Bei der Prüfung einer Klausel nach § 9 AGBG ist der gesamte Vertragsinhalt zu würdigen. Auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln können einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer

unangemessenen Benachteiligung führen (BGH WuM 1993, 175 (176) m.w.N.)* 51

52Die beiden Klauseln führen zu einem Summierungseffekt mit dem Ergebnis, dass beide Regelungen unwirksam sind aufgrund übermäßiger, mit dem gesetzlichen Leitbild - die Instandhaltung des Mietobjekts ist Pflicht des Vermieters, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB n.F. - nicht mehr zu vereinbarender Benachteiligung des beklagten Mieters als Vertragspartner des Klauselverwenders, § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG (vgl. LG Hamburg a.a.O.).

53Dass sich die Klauseln an verschiedenen Stellen im Vertragswerk befinden, nämlich in § 8 einerseits und in § 12 andererseits, ist hierbei ohne rechtliche Relevanz. Relevant ist allein, dass beide Regelungen denselben Komplex, nämlich die Schönheitsreparaturen betreffen und deshalb ihr Zusammenwirken auf eine Vereinbarkeit mit § 9 AGBG zu überprüfen ist (LG Hamburg a.a.O.).

54Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergibt sich aus dem Umstand, dass zu den abgewälzten Instandhaltungspflichten während der Vertragslaufzeit auch noch - mit der Endrenovierungsklausel - die Pflicht zu nachvertraglichem Renovierungsaufwand treten soll. Es entspricht jedoch herrschender Ansicht, dass grundsätzlich - ohne

entsprechenden vermieterseitigen Ausgleich - formularmäßig weder vor- noch nachvertraglicher Erhaltungs- und oder Instandsetzungsaufwand auf den Mieter übertragen werden darf, weil hierdurch das Prinzip von Leistung und Gegenleistung missachtet würde.

55Bedenken begegnen zudem auch die in § 8 Ziff., 2 des Mietvertrags vorgesehenen Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Küchen mindestens in einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens in einem Abstand von 2 Jahren, bei Wohnräumen mindestens in einem Abstand von 4 Jahren und bei Schlafräumen mindestens in einem stand von 6 Jahren. Nach der Rechtsprechung angemessen sind Fristenpläne, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre vorsehen. Eine vertragliche Verkürzung dieser Fristen verstößt gegen § 9 AGBG, wenn sie im Ergebnis zur Folge hat, dass der Mieter durch ein Übermaß an Renovierungspflichten unangemessen benachteiligt wird. Davon ist in der Regel auszugehen (Blank/Börstinghaus § 536 Rdnr, 66). Ob dies aber allein die Unwirksamkeit der Fristenregelung zur Folge hat und die allgemein üblichen Fristen an die Stelle der unwirksamen Vertragsklausel treten (Blank/Börstinghaus § 536 Rdnr 66) oder aber wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion allgemeiner Geschäftsbedingungen in diesem Fall bereits deswegen auch die Überwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam ist (LG Hamburg WuM 1992, 476; LG Berlin GE 1998, 1149; GE 2000, 890), bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung.

56Dem Kläger steht daher auch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des Mietausfalls für fünf Monate in Höhe von 6.729,40 DM zu. Voraussetzung für den Ersatzanspruch wegen Mietausfalls wäre zudem, dass der Vermieter darlegt, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Konditionen zum Abschluss eines Mietvertrags bereit war (Bub/Treier V Radn. 180). Insoweit ist das Schreiben der Firma Späth Immobilien unter dem 04.04.2001 (BL 92 d A) auch nicht ausreichend.

57Hinsichtlich der Badewanne, des Spiegels, der Mischbatterie sowie der abgelösten Fliesen sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die diesbezüglich aufgetretenen Mängel nach mehr als 20 Jahren Nutzung nicht durch normale Abnutzung bzw. altersbedingten Verschleiß verursacht sind. Auch ist nicht dargelegt worden, inwieweit ein Defekt der Toilettenspülung einen kompletten Austausch der Toilette erforderlich gemacht hat.

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 91 Abs. 1 ZPO. 58

59Die Revision wird hiermit gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO n.F. zugelassen. Die Kammer sieht sich hierzu im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache veranlasst. Die für den vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserhebliche Rechtsfrage, welche Auswirkung die Unwirksamkeit einer Rückgabeklausel auf die Wirksamkeit einer in demselben Mietvertrag enthaltenen Renovierungsklausel hat, ist bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Diese Rechtsfrage ist auch über den Einzelfall bedeutsam, da sie eine unbestimmte Vielzahl von Fällen betrifft. Fragen zu nicht mehr geltenden Rechtsnormen sind zwar n der Regel nicht mehr von grundsätzlicher Bedeutung (Thomas/Putzo, ZPO, 24. Auflage, § 511 Rdnr 20), In Anbetracht dessen, dass die Regelung des § 9 AGBG aber wortgleich in §

307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB n.F übernommen worden ist, ist hier dennoch von der weiterhin grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage auszugehen.

Streitwert des Verfahrens beider Instanzen: 15.904,79 Euro (31.107,06 DM) 60

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Anmerkungen zum Urteil