Urteil des LG Düsseldorf, Az. 21 S 312/01

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Landgericht Düsseldorf, 21 S 312/01
Datum:
19.09.2002
Gericht:
Landgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
21. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
21 S 312/01
Tenor:
In dem Rechtsstreit
hat die 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf auf die mündliche
Verhandlung vom 15 August 2002 durch die Vorsitzende Richterin am
Landgericht x, die Richterin am Landgericht x und den Richter x
für Recht erkannt:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 05. Juli 2001
verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf
- 47 C 2463/01 - abgeändert und wie folgt neu gefasst;
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Tatbestand
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Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis aufgrund eines Mietvertrags vom
23.01.1981, mit dem die Beklagte sowie ihr damaliger Ehemann von der
Rechtsvorgängerin des Klägers eine Wohnung im 2. Ober-und Dachgeschoss im Objekt
A in Düsseldorf anmietete. Dieser Mietvertrag enthielt u.a. folgende Formularklauseln:
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"§ 8 Instandhaltung der Mieträume Anzeigepflicht und Haftung des
Mieters
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1. ....
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2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle
Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie
Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in
einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von 3 Jahren, bei
Wohnräumen mindestens von 4 Jahren und bei Schlafräumen mindestens von 6
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Jahren.
....
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Der Bodenbelag ist bei Auszug in einen ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand
zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer
abzuschleifen und zu versiegeln.
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§12 Beendigung der Mietzeit
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1.Die Mieträume sind bei Auszug sauber und
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a) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2
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vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand
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zurückzugeben,
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..."
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Vorher hatte zwischen dem Ehemann der Beklagen und einem Rechtsvorgänger des
Klägers ein Mietvorvertrag vom 07.11.1970 über dasselbe Mietobjekt bestanden, nach
dem der Ehemann der Beklagten dazu berechtigt und verpflichtet war, die gemieteten
Räumlichkeiten umzubauen und zu einer verbundenen Zweietagenwohnung nach
seinen Vorstellungen zu gestalten. Die Beklagte versah Teile der Wohnung mit
Holzpaneelen, die
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Heizkörper und Türen lackierte sie mit schwarzer Farbe. Die Beklagte brachte in Teilen
der Wohnung Jute-Tapete an und versah diese mit einem farbigen Anstrich. Teilweise
wurde die Jute-Tapete nicht stoßend geklebt. Bei Abschluss des Mietvertrags am
23.01.1981 befand sich die Wohnung bereits in dem Renovierungszustand wie bei
Rückgabe der Wohnung. Seit 1999 war die Spülung des WC nicht mehr funktionsfähig.
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Die Beklagte zahlte zuletzt einen Bruttomietzins von monatlich 1.345,88 DM. Das
Mietverhältnis endete durch ordentliche Kündigung zum 31.01.2000.
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Mit Schreiben vom 28.01.2000 (Bl. 20 f. d.A.) forderte der Kläger die Beklagte zur
Durchführung aber vertraglich vereinbarten und erforderlichen
Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen bis zum 11.02.2000 auf und
drohte an, ansonsten die Wohnung durch Handwerker auf Kosten der Beklagten
instandsetzen zu lassen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben des Klägers
vom 28.01.2000 Bezug genommen.
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Am 31.01.2000 gab die Beklagte die Wohnungsschlüssel zurück ohne
Schönheitsreparaturen in der Wohnung vorgenommen zu haben. Mit Schreiben
gleichen Datums (BL 23 d.A.) teilte der Interessenverband Mieterschutz im Auftrag der
Beklagten dem Kläger mit, allenfalls eine Wand im Schlafzimmer und ein Teil der
Holzpaneele im Kinderzimmer müssten renoviert werden. Weitere
Schönheitsreparaturen würden nicht geschuldet.
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Der Kläger hat am 02.03.2000 einen Antrag auf Beweissicherung im selbständigen
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Beweisverfahren gestellt. Der vom Gericht in diesem Verfahren - 46 H 50128/00 -
bestellte Sachverständige Huschens hat nach der Besichtigung der
streitgegenständlichen Wohnung am 28.05.2000 in seinem Gutachten (Bl. 52 bis 80
d.BA.) festgestellt, dass die Wohnung umfassend zu renovieren sei. Insgesamt
entstünden Renovierungskosten in Höhe von 24.377,66 DM. Wegen der Einzelheiten
wird auf das Gutachten des Sachverständigen Huschens Bezug genommen.
Bis einschließlich Juni 2000 wurde die Wohnung nicht neu vermietet.
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Der Kläger ist der Ansicht gewesen, die Beklagte sei aus dem Mietvertrag zur Zahlung
der Renovierungskosten verpflichtet. § 12 Ziff. 1 des Mietvertrags verstoße ebenso
wenig wie § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags gegen § 9 AGBG, da 1981 keine
Anfangsrenovierung geschuldet gewesen sei und die im Vergleich zum
Mustermietvertrag verkürzten Fristen des § 8 Ziff. 2 des Mietvertrags dessen Fristen nur
geringfügig unterschritten. Zudem sei zumindest die Vornahme von
Schönheitsreparaturen innerhalb der angemessenen Frist geschuldet. Weiterhin sei die
Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5 Monatsmieten verpflichtet, da
der Zustand der Wohnung eine Vermietung nach dem Auszug der Beklagten nicht
zugelassen habe. Hilfsweise macht der Kläger noch Ansprüche wegen Schäden an den
Fliesen in der Küche und im Badezimmer geltend.
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Der Kläger hat beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 31.107,06 DM nebst 4% Zinsen hiervon
seit Klageerhebung - 08.12.2000 - zu zahlen.
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Die Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte ist der Ansicht, sie sei zur Vornahme von Instandhaltungsarbeiten und
Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Bei Abschluss des Mietvertrags 1981 habe sie
den damaligen Zustand der Wohnung als vertragsgemäß übernommen. Wegen des
Abweichens von den Vorgaben des Mustermietvertrags sei die Renovierungsklausel
wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.
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Durch Urteil vom 05.07.2001 hat das Amtsgericht die Beklagte verurteilt, an den Kläger
31.107,06 DM nebst 4% Zinsen seit dem 08.12.2000 zu zahlen. Zur Begründung hat es
ausgeführt, die Beklagte schulde nach ihrem Auszug
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Renovierungskosten und Schadensersatz in der geltend gemachten Höhe. Ausweislich
des Sachverständigengutachtens habe die Beklagte keine nach dem Mietvertrag
erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt. Selbst wenn die jeweiligen Fristen
zu kurz bemessen seien, sei die Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht
unwirksam. Vielmehr sei nach dem erkennbaren Vertragswillen davon auszugehen,
dass statt der zu kurz bemessenen Frist eine angemessene Frist zugrunde zu legen sei.
Nach den Ausführungen des Sachverständigen seien innerhalb der angemessenen
Fristen keine Schönheitsreparaturen durchgeführt worden, weshalb diese spätestens
nach dem Auszug geschuldet würden. Die Beklagte schulde auch Schadensersatz für
die ausweislich des Sachverständigengutachtens nicht sachgemäß durchgeführten
Arbeiten. Selbst wenn ihr eine eigenwillige Gestaltung vertraglich eingeräumt gewesen
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sei, habe der Vertrag eine fachmännische Herstellung vorgesehen. Der Kläger könne
weiterhin auch Mietausfall für 5 Monate verlangen. Die Beklagte habe nach Vorlage der
Bestätigung der Immobilienfirma nicht bestritten, dass es dieser nicht möglich gewesen
sei, die Wohnung in dem von der Beklagten zurückgelassenen Zustand bis Mai 2000 zu
vermieten. Dafür spräche auch der vom Sachverständigen festgestellte Zustand der
Wohnung sowie die fehlende Möglichkeit die Wohnung vor der Besichtigung der
Wohnung durch den Sachverständigen am 30.05.2000 in einen für die Vermietung
geeigneten Zustand zu versetzen. Die erforderlichen Renovierungsarbeiten hätten noch
mindestens einen Monat gedauert.
Gegen dieses Urteil, das der Beklagten am 09.07.2001 zugestellt worden ist, hat diese
mit einem am 01.08.2001 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit
einem am 04.10.2001 eingegangenen Schriftsatz begründet, nachdem ihr die Frist zur
Berufungsbegründung bis zum 03.10.2001 verlängert worden ist
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Die Beklagte nimmt auf ihr erstinstanzliches Vorbringen Bezug. Darüber hinaus
behauptet sie, im Jahr 1957 sei eine Komplettrenovierung des
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Badezimmers erfolgt, das Badezimmer sei zwischen den Dachbalken und an den
Wänden weiß gestrichen worden, ebenso der Heizkörper.
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Die Beklagte beantragt,
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das am 05.07.2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts
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Düsseldorf, Aktenzeichen 47 C 2463/01 abzuändern und die
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Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Der Kläger nimmt auf sein erstinstanzliches Vorbringen Bezug. Darüber hinaus
behauptet der Kläger, das Badezimmer sei zum Zeitpunkt der Übergabe derart verdreckt
gewesen, dass ein Austausch der Badewanne und des Spiegels erforderlich geworden
sei. Zum sei die Mischbatterie defekt gewesen.
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Entscheidungsgründe
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Die Berufung ist zulässig; insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und
begründet worden. Auch in der Sache hat die Berufung Erfolg.
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Die Klage ist unbegründet.
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Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch wegen nicht
durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 24.377,66 DM.
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Die Rückgabeklausel in § 12 Ziff. 1 lit a) des Mietvertrags ist unwirksam.
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Eine Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei
Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in
welchem Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden
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hat, verstößt gegen § 9 AGBG. Eine solche Klausel kann nicht wirksam in einem
Formularvertrag vereinbart werden (Blank/Börstinghaus, Miete, § 536 Rdnr. 90;
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, V Rdnr. 207)
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Auch die Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den
Mieter in § 8 Ziff, 2 des Mietvertrags ist unwirksam.
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Grundsätzlich können Renovierungsvereinbarungen auch in Form einer
Formularklausel getroffen werden.
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Welche Auswirkungen die Unwirksamkeit einer Rückgabeklausel auf die Wirksamkeit
einer in denselben Mietvertrag enthaltenen Renovierungsvereinbarung hat, ist
umstritten.
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Nach einer Auffassung lässt die Unwirksamkeit der Rückgabeklausel die Wirksamkeit
der Renovierungsklausel unberührt, falls diese für sich betrachtet den Anforderungen
des § 9 AGBG genügt (LG Köln WuM 1999, 720; Blank/Börstinghaus § 536 Rdnr 91).
Beide Regelungsbereiche beträfen gesonderte Lebenssachverhalte, so dass ein
Summierungseffekt in diesem Bereich nicht angenommen werden könne (LG Köln
a.a.O.).
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Nach der entgegengesetzten Auffassung ist eine allgemeine Geschäftsbedingung,
wonach der Mieter ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung zur Renovierung bei
Auszug verpflichtet sein soll, nicht nur für sich unzulässig, sondern macht auch die
Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam (LG Berlin NZM 1998,
403; LG Hamburg WuM 2000, 544). Dieser Auffassung schließt sich die Kammer an.
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Bei der Prüfung einer Klausel nach § 9 AGBG ist der gesamte Vertragsinhalt zu
würdigen. Auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln können einen
Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer
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unangemessenen Benachteiligung führen (BGH WuM 1993, 175 (176) m.w.N.)*
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Die beiden Klauseln führen zu einem Summierungseffekt mit dem Ergebnis, dass beide
Regelungen unwirksam sind aufgrund übermäßiger, mit dem gesetzlichen Leitbild - die
Instandhaltung des Mietobjekts ist Pflicht des Vermieters, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB n.F. -
nicht mehr zu vereinbarender Benachteiligung des beklagten Mieters als
Vertragspartner des Klauselverwenders, § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG (vgl. LG Hamburg
a.a.O.).
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Dass sich die Klauseln an verschiedenen Stellen im Vertragswerk befinden, nämlich in
§ 8 einerseits und in § 12 andererseits, ist hierbei ohne rechtliche Relevanz. Relevant
ist allein, dass beide Regelungen denselben Komplex, nämlich die
Schönheitsreparaturen betreffen und deshalb ihr Zusammenwirken auf eine
Vereinbarkeit mit § 9 AGBG zu überprüfen ist (LG Hamburg a.a.O.).
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Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergibt sich aus dem Umstand, dass zu den
abgewälzten Instandhaltungspflichten während der Vertragslaufzeit auch noch - mit der
Endrenovierungsklausel - die Pflicht zu nachvertraglichem Renovierungsaufwand treten
soll. Es entspricht jedoch herrschender Ansicht, dass grundsätzlich - ohne
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entsprechenden vermieterseitigen Ausgleich - formularmäßig weder vor- noch
nachvertraglicher Erhaltungs- und oder Instandsetzungsaufwand auf den Mieter
übertragen werden darf, weil hierdurch das Prinzip von Leistung und Gegenleistung
missachtet würde.
Bedenken begegnen zudem auch die in § 8 Ziff., 2 des Mietvertrags vorgesehenen
Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Küchen mindestens in
einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens in einem Abstand von
2 Jahren, bei Wohnräumen mindestens in einem Abstand von 4 Jahren und bei
Schlafräumen mindestens in einem stand von 6 Jahren. Nach der Rechtsprechung
angemessen sind Fristenpläne, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und
Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5
Jahre und in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre vorsehen. Eine vertragliche
Verkürzung dieser Fristen verstößt gegen § 9 AGBG, wenn sie im Ergebnis zur Folge
hat, dass der Mieter durch ein Übermaß an Renovierungspflichten unangemessen
benachteiligt wird. Davon ist in der Regel auszugehen (Blank/Börstinghaus § 536 Rdnr,
66). Ob dies aber allein die Unwirksamkeit der Fristenregelung zur Folge hat und die
allgemein üblichen Fristen an die Stelle der unwirksamen Vertragsklausel treten
(Blank/Börstinghaus § 536 Rdnr 66) oder aber wegen des Verbots der
geltungserhaltenden Reduktion allgemeiner Geschäftsbedingungen in diesem Fall
bereits deswegen auch die Überwälzung der Pflicht zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam ist (LG Hamburg WuM
1992, 476; LG Berlin GE 1998, 1149; GE 2000, 890), bedarf im vorliegenden Fall keiner
Entscheidung.
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Dem Kläger steht daher auch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des
Mietausfalls für fünf Monate in Höhe von 6.729,40 DM zu. Voraussetzung für den
Ersatzanspruch wegen Mietausfalls wäre zudem, dass der Vermieter darlegt, dass ein
bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Konditionen zum Abschluss eines
Mietvertrags bereit war (Bub/Treier V Radn. 180). Insoweit ist das Schreiben der Firma
Späth Immobilien unter dem 04.04.2001 (BL 92 d A) auch nicht ausreichend.
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Hinsichtlich der Badewanne, des Spiegels, der Mischbatterie sowie der abgelösten
Fliesen sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die diesbezüglich
aufgetretenen Mängel nach mehr als 20 Jahren Nutzung nicht durch normale Abnutzung
bzw. altersbedingten Verschleiß verursacht sind. Auch ist nicht dargelegt worden,
inwieweit ein Defekt der Toilettenspülung einen kompletten Austausch der Toilette
erforderlich gemacht hat.
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Die Kostenentscheidung ergeht nach § 91 Abs. 1 ZPO.
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Die Revision wird hiermit gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO n.F. zugelassen. Die
Kammer sieht sich hierzu im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der
Rechtssache veranlasst. Die für den vorliegenden Rechtsstreit
entscheidungserhebliche Rechtsfrage, welche Auswirkung die Unwirksamkeit einer
Rückgabeklausel auf die Wirksamkeit einer in demselben Mietvertrag enthaltenen
Renovierungsklausel hat, ist bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Diese
Rechtsfrage ist auch über den Einzelfall bedeutsam, da sie eine unbestimmte Vielzahl
von Fällen betrifft. Fragen zu nicht mehr geltenden Rechtsnormen sind zwar n der Regel
nicht mehr von grundsätzlicher Bedeutung (Thomas/Putzo, ZPO, 24. Auflage, § 511
Rdnr 20), In Anbetracht dessen, dass die Regelung des § 9 AGBG aber wortgleich in §
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307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB n.F übernommen worden ist, ist hier dennoch von der
weiterhin grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage auszugehen.
Streitwert des Verfahrens beider Instanzen: 15.904,79 Euro (31.107,06 DM)
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