Urteil des LG Düsseldorf vom 12.09.1989
LG Düsseldorf (treu und glauben, höhe, fläche, zahlung, nebenkosten, mietsache, verjährung, rückzahlung, mietvertrag, leistung)
Landgericht Düsseldorf, 10 O 52/89
Datum:
12.09.1989
Gericht:
Landgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
10 O 52/89
Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 11.243,70 DM nebst 4 %
Zinsen seit dem 16. November 1988 zu zahlen; im Übrigen wird die
Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 5/6, die Beklagte zu
1/6.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 12.500,-- DM, für die Beklagten gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,-- DM.
Den Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung auch in Form einer
selbstschuldnerischen Bürgschaft einer westdeutschen Großbank oder
Sparkasse zu erbringen.
Tatbestand
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Die Klägerin hatte von der Beklagten vom 15.12.198o bis 31.12.1985 Räumlichkeiten
angemietet. Zum o1.o1.1986 veräußerte die Beklagte das Grundstück an einen Dritten,
der das Mietverhältnis mit der Klägerin fortsetzte.
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Zur Zeit des Vertragsschlusses befand das Gebäude sich noch im Bau, die Mieträume
sind in § 1 Ziffer 2 des Mietvertrages (Bl. 8-21 GA) bezeichnet als "die im Baukörper BA
II im 2. OG gelegenen Flächen von ca. 1.000 qm gemäß beigefügten Grundrissplan
(Anlage 1). Die Ausstattung der Räume ergibt sich aus der beiliegenden
Baubeschreibung (Anlage 2)." In § 4 Ziffer 1 a des Mietvertrages wurde der monatliche
Mietzins in der Zeit vom 15.12.198o bis 31.12.1981 mit 14,5o DM/qm, in der Zeit vom
01.01.1982 bis 31.12.1982 mit 15,-- DM/qm und ab dem 01.01.1982 mit 15,5o DM/qm
vereinbart. In § 4 Ziffer 1 b wurde die monatliche Nebenkostenvorauszahlung auf 3,4o
DM/qm festgelegt. § 1 Ziffer 3 des Vertrages enthält folgende Bestimmung:
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"Eine etwaige Abweichung der angegebenen Nutzfläche von den tatsächlichen
Verhältnissen, soweit sie 2 % nicht übersteigt, begründet weder für den Vermieter noch
für den Mieter Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses".
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Die Nebenkostenabrechnungen wurden im Juli des auf den Abrechnungszeitraum
folgenden Jahres erstellt; für die Klägerin ergab sich jeweils ein Guthaben von ca.
2.000,-- DM, das die Beklagte ihr auszahlte.
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Aufgrund eines bei der Verlegung von neuem Teppichboden in den Räumen der
Klägerin genommenen Aufmaßes wurde im Spätsommer 1988 festgestellt, dass die
effektive Nutzfläche nicht 1.000 qm, sondern nur 939,55 qm beträgt, also um etwas über
6 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Daraufhin forderte die Klägerin
die Beklagte unter Fristsetzung zum 15.11.1988 zur Zahlung von 68.003,22 DM auf.
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Die Klägerin ist der Ansicht, dieser Betrag stehe ihr nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. §
538 BGB zu, denn sie habe während der gesamten Mietzeit sowohl zu viel Miete als
auch zu hohe Nebenkosten gezahlt.
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Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 68.oo3,22
DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988 zu zahlen.
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Hinsichtlich der Rückforderung von gezahlten Nebenkosten hat die Klägerin ihre
Forderung neu berechnet. Sie beantragt nunmehr,
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die Beklagte zu verurteilen, an sie 66.1o5,69 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16.11.1988
zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie ist der Ansicht, die Angabe der Fläche von ca. l.ooo qm in dem Mietvertrag stelle
nicht die Zusicherung einer Eigenschaft dar, eine Mietminderung sei nicht erfolgt, da
dies nach dem Vertrag ein Abänderungsverlangen voraussetze, das unstreitig nicht
erfolgte. Im Übrigen sei eine Mietminderung nach § 539 BGB wegen grober
Fahrlässigkeit der Klägerin, Bereicherungsansprüche nach § 814 BGB ausgeschlossen.
Etwaige Ansprüche der Klägerin seien jedenfalls verjährt und verwirkt. Zudem komme
allenfalls eine Rückzahlung wegen der 980 qm unterscheitenden Fläche in Betracht,
denn nach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages seien Abweichungen der tatsächlichen Fläche
von der angegebenen Fläche in Höhe von 2 % hinzunehmen.
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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe
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Die Klage ist in Höhe von 11.243,70 DM nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB
begründet. Im
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Übrigen stehen der Klägerin gegen die Beklagte
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Vertragliche Schadenersatzansprüche nicht zu und
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Sind Rückforderungsansprüche wegen ungerechtfertigter Bereicherung verjährt bzw.
verwirkt.
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1.Die Beklagte ist nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB verpflichtet, der Klägerin
den im Jahre 1985 zu viel gezahlten Mietzins in Höhe von 11.243,7o DM zu zahlen,
denn die Beklagte hat diesen Betrag durch Leistung der Klägerin ohne Rechtsgrund
erlangt.
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2.An einem Rechtsgrund fehlt es, weil die Klägerin nach dem Mietvertrag verpflichtet
war, im Jahre 1985 pro Quadratmeter einen monatlichen Mietzins in Höhe von 15,5o DM
zu zahlen, sie diese Zahlungen auf der Basis von 1.ooo qm erbrachte, die Grundfläche
der Mietsache aber tatsächlich nur 939,55 qm beträgt. Im Jahre 1985 zahlte die Klägerin
Mietzins für 12 Monate x 6o,45 qm = 725,4o qm - also in Höhe von 725,4o qm x 15,5o
DM = 11.243,7o DM -, ohne dass sie dazu nach dem Mietvertrag verpflichtet war.
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a)Dem Rückforderungsanspruch der Klägerin steht die in § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages
getroffene Regelung nicht entgegen. Eine Auslegung dieser Regelung nach §§ 133,
157 BGB ergibt nämlich, dass hierdurch nur Ansprüche ausgeschlossen sind, die auf
einer Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von den vertraglich angenommenen
1.000 qm von höchstens 2 %, also 20 qm, beruhen; Ansprüche, die auf einer höheren
Abweichung der tatsächlichen Mietfläche beruhen, bleiben unberührt.
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Der Wortlaut der Klausel ergibt direkt keine Anhaltspunkte für einen bestimmten
Regelungsgehalt bei - hier vorliegenden - Flächenabweichungen von über 2 %. Zieht
man den Umkehrschluss, so ergibt sich, dass bei Abweichungen über 2 % für beide
Vertragsparteien Ansprüche auf Abänderung des Mietzinses begründet sind. Aus den
Formulierungen "Ansprüche auf Abänderung" und "begründet" lässt sich der Schluss
ziehen, der Anspruchsteller müsse seinen Anspruch zunächst anmelden, für die
Vergangenheit seien daher Forderungen ausgeschlossen.
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Das Gericht ist der Auffassung, dass die Umformulierung der Klausel im Wege des
Umkehrschlusses der Interessenlage der Parteien und insbesondere dem Sinn und
Zweck der Regelung nicht gerecht wird. Die Klausel regelt den Fall, dass die
tatsächliche von der angegebenen Fläche um bis zu 2 % abweicht. In diesen Fällen soll
eine Angleichung des Mietzinses unterbleiben. Die Formulierungen "Ansprüche auf
Abänderung" und "begründet" ist juristisch nicht zutreffend, denn streng genommen
hätte formuliert werden müssen, dass wegen einer Flächenabweichung von bis zu 2 %
Ansprüche ausgeschlossen sind bzw. nicht geltend gemacht werden; solche Ansprüche
sind nämlich bereits per Gesetz (§ 812 BGB) entstanden. Aus dem unglücklich
gewählten aber eindeutigen Wortlaut der positiven Formulierung erwächst nicht im
Wege des Umkehrschlusses ein Anspruchsausschluss für in der Vergangenheit
entstandene Ansprüche.
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Gemäß §§ 133, 157 BGB ist entscheidend der objektive Erklärungswert der Klausel, wie
sie die Parteien nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsanschauung verstehen
mussten. Vor dem wirtschaftlichen Hintergrund, dass die Räumlichkeiten sich bei
Vertragsabschluss noch im Bau befanden und die Fläche sich nicht exakt bestimmen
ließ, ist nur die Auslegung sachgerecht, wonach § 1 Ziffer 3 des Mietvertrages für
geringfügige Abweichungen bis zu 2 % Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses
ausschließt, jedoch für den Fall der darüber hinausgehenden Abweichungen keine
Regelung trifft, insoweit gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Dies entspricht der
Interessenlage der Parteien, denn es sind keine Gründe ersichtlich, warum Mieter und
Vermieter sich für den Fall der erheblichen Abweichung bereits entstandener Ansprüche
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wieder begeben wollten; die von der Beklagten vertretene andere Auslegung läuft
letztlich darauf hinaus, dass Ansprüche für die Vergangenheit gänzlich ausgeschlossen
sind, jedoch unklar ist, ab wann und in welcher Höhe sie nach einer Anmeldung des
Anspruchsgrundes geltend gemacht werden können. Damit würde die Regelung im
Ergebnis Fragen aufwerfen und Unklarheiten schaffen und damit ihrer Funktion, die
Parteien zu befrieden, nicht gerecht.
c) Der Anspruch der Klägerin ist nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte
behauptet selbst nicht ernstlich, die Klägerin habe in Kenntnis einer fehlenden
Verpflichtung einen Teil des Mietzinses bezahlt. Selbst "Kennen müssen" genügt aber
zum Ausschluss des Rückforderungsrechtes nicht, selbst wenn die Unkenntnis auf
grober Fahrlässigkeit beruht. Bloße Zweifel am Bestehen der Nichtschuld stehen
gleichfalls der positiven Kenntnis nicht gleich; sie genügen nur dann zum Ausschluss
des Rückforderungsrechts nach § 814 BGB, wenn die Leistung in der erkennbaren
Absicht erfolgt ist, sie auch für den Fall der Nichtschuld zu bewirken (vgl. Palandt-
Thomas, 48. Aufl. 1989, § 814 BGB Anm. 2 a). Eine solche erkennbare Absicht der
Klägerin lag nicht vor.
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Die Klägerin hat ihr Rückforderungsrecht auch nicht verwirkt, denn im Gegensatz zu der
Rückforderung zu viel gezahlter Nebenkosten (vgl. unten 3-) liegen keine Umstände vor,
die die Geltendmachung dieses Anspruchs als gegen Treu und Glauben verstoßend
erscheinen lassen. Insbesondere berührt die Rückforderung des Mietzinses nicht das
Verhältnis der Beklagten zu ihren anderen ehemaligen Vertragspartnern.
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Dem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich des von Dezember 1980 bis Dezember 1984
ohne Rechtsgrund gezahlten Mietzinses steht die von der Beklagten erhobene Einrede
der Verjährung entgegen. Sie ist nach § 222 Abs. 1 BGB berechtigt, die Leistung zu
verweigern. Der Anspruch der Klägerin verjährt nämlich nach §§ 197, 2o1 BGB in vier
Jahren, wobei die Verjährung der im Jahre 1984 entstandenen
Rückforderungsansprüche am o1.o1.1989 eintrat, die Verjährung der übrigen
Ansprüche entsprechend jeweils ein Jahr früher.
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Obgleich hinsichtlich der Verjährung von Bereicherungsansprüchen regelmäßig die
3ojährige Verjährungsfrist des § 195 BGB Anwendung findet, hält die Kammer bei der
vorliegenden Konstellation die Anwendung des § 197 BGB für gerechtfertigt. Dabei
können die vom Bundesgerichtshof (vgl. BGH NJW 1986, 2654) zur Verjährungsfrist für
Rückerstattungsansprüche aus sittenwidrigen Ratenkreditverträgen entwickelten
Gedanken entsprechende Anwendung finden, denn die Fallgestaltungen entsprechen
sich. Auch der nicht durch eine vertragliche Verpflichtung gedeckte Teil des gezahlten
Mietzinses ist eine rechtsgrundlose Leistung. Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht
wie bei den einzelnen Leistungen aus einem Ratenkreditvertrag mit jeder einzelnen
Zahlung und wird jeweils sofort fällig. Der Anspruch ist von vornherein auf eine in
regelmäßiger zeitlicher Wiederkehr zu erbringende Zahlung gerichtet; dies ist das
bestimmende Merkmal eines Anspruchs auf regelmäßig wiederkehrende Leistungen im
Sinne des § 197 BGB. Auch der Umstand, dass der Rückzahlungsanspruch erst durch
ein Handeln des Mieters, nämlich die Zahlung des monatlichen Mietzinses entsteht,
steht der Anwendung des § 197 BGB nicht entgegen. Die Kammer teilt die Auffassung
des BGH, daß eine Beschränkung der kurzen Verjährung auf vertragliche Ansprüche
oder auf Leistungen, die auf einem Stammrecht beruhen, mit § 197 BGB nicht zu
vereinbaren ist. Vielmehr rechtfertigt die sukzessive Entstehung dieses
Bereicherungsanspruchs die Anwendbarkeit des § 197 BGB schon seinem Wortlaut
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nach. Auch die Zweckanalyse des § 197 BGB spricht dafür, die Vorschrift auf
Rückerstattungsansprüche der vorliegenden Art anzuwenden. Wie sich aus den
Gesetzesmaterialien ergibt, liegt der gesetzgeberische Grund für die Schaffung des §
197 BGB darin, dass "die Ansammlung derartiger Rückstände keine Begünstigung
verdient" (Mot. I, 3o5). Die Vorschrift soll verhindern, dass die Forderungen des
Gläubigers sich mehr und mehr ansammeln und schließlich einen Betrag erreichen,
dessen Aufbringung in einer Summe dem anderen immer schwerer fällt (vgl. BGH
a.a.O.). Diese Gefahr besteht auch bei den hier in Rede stehenden Ansprüchen auf
Rückzahlung eines Teils des Mietzinses.
Vertragliche Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB stehen der Klägerin nicht zu.
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Selbst wenn man die geringere Größe der Mietsache als Mangel ansieht, so war
jedenfalls die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unstreitig nicht erheblich
eingeschränkt (§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB).
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Die Angabe der Fläche von "ca. I.ooo qm gemäß beigefügtem Grundrissplan" stellt nicht
die Zusicherung einer bestimmten Größe der Mietsache gemäß §§ 537 Abs. 2 S. 2., 580
BGB dar. Die Flächenangabe hat - wie sich aus dem tatsächlichen Geschehen ergibt -
keinen Bezug zur Benutzbarkeit der Mietsache, auch die Ca.-Angabe im
Zusammenhang mit dem Verweis auf den Grundrissplan und der in § 1 Ziffer 3 des
Mietvertrages getroffenen Regelung spricht eindeutig gegen eine Zusicherung. Es
handelt sich lediglich um eine Objektbeschreibung.
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Die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung zu viel gezahlter Nebenkosten sind
verwirkt. Die Klägerin hat ihre diesbezüglichen Ansprüche gegenüber der Beklagten
erst mehr als zwei Jahre nach der Erteilung der letzten Nebenkostenabrechnung für das
Jahr 1985, nämlich im Oktober 1988, geltend gemacht. In diesem Zeitpunkt konnte die
Beklagte bereits darauf vertrauen, dass die Klägerin einen Rückforderungsanspruch
nicht mehr geltend machen würde, § 242 BGB.
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Verwirkung setzt kein Verschulden des Berechtigten voraus, auch Kenntnis des
Berechtigten von seinem Recht ist nicht erforderlich. Es genügt, dass der Berechtigte bei
objektiver Beurteilung Kenntnis hätte haben können (vgl. Palandt-Heinrichs § 242 Anm.
9 d, cc). Die Voraussetzungen für die Verwirkung können auch bereits zu einem
Zeitpunkt vorliegen, in dem die Forderung noch nicht verjährt ist (vgl. BGH NJW 1959,
1629).
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Aufgrund des bloßen Zeitablaufs ist die Annahme, dass für den Verpflichteten ein
Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, grundsätzlich nicht möglich. Über den
Zeitablauf hinaus müssen noch besondere Gründe vorliegen, die die Feststellung
rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, daß der Gläubiger
die Forderung nicht mehr geltend macht (vgl. BGH NJW 1984; 1685). Dieses
Umstandsmoment ist hier darin begründet, dass die Klägerin auf die Abrechnung der
Beklagten im Juli 1986 die Auszahlung des sich ergebenden Guthabens entgegennahm
und keine weitere Überprüfung der Abrechnung bzw. der Abrechungsgrundlagen
unternahm, obwohl mittlerweile die Beklagte nicht mehr Vermieterin der Mietsache war.
Es ist zu berücksichtigen, dass berechtigte Einwände der Klägerin gegen die
Nebenkostenabrechnungen für alle Mieter neu zu erstellen bzw. zu ergänzen, wenn sie
nicht selbst Aufwendungen tragen will, die nach dem Vertrag von den Mietern zu zahlen
sind. Dies ist dem Vermieter jedenfalls bei einer ihm selbst nicht bekannten falschen
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Wohnflächenangabe mehr als zwei Jahre nach der Veräußerung des Gebäudes nicht
zumutbar. Bei objektiver Würdigung konnte die Beklagte annehmen, die Klägerin
verzichte auf die Rückforderung möglicherweise ohne Rechtsgrund gezahlter
Nebenkosten.
4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 S. 1 BGB, denn die Beklagte geriet
durch das Mahnschreiben mit Fristsetzung zur Zahlung bis zum 15.11.1988 am
16.11.1988 in Verzug.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 7o9 ZPO.
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Der Streitwert wird festgesetzt auf 68.003,22 DM bis 26.06.1989, danach auf 66.105,69
DM.
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