Urteil des LG Düsseldorf, Az. 14e O 55/05

LG Düsseldorf: wohnung, beginn der frist, stadt, verjährungsfrist, kaufpreis, wohnfläche, abnahme, minderwert, minderung, zustand
Landgericht Düsseldorf, 14e O 55/05
Datum:
30.04.2007
Gericht:
Landgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
14e O 55/05
Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 13.567,45 € nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem
01.04.2005 zu zah-len.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe
von 110 % des zu vollstreckenden Betrages. Die Sicherheitsleistung
kann in Form der unwi-derruflichen, unbedingten und unbefristeten
Bürgschaft einer großen europäi-schen Bank, Volksbank oder öffentlich-
rechtlichen Sparkasse erbracht werden
Entscheidungsgründe
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Die Klage ist begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf
Schadenersatz in zuerkannter Höhe, § 635 BGB a.F. Der Anspruch des Klägers ist
weder verjährt, noch verwirkt.
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Auf das Vertragsverhältnis der Parteien ist gem. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB das bis zum
01.01.2002 geltende Schuldrecht anwendbar. Der zwischen den Parteien geschlossene
Vertragsschluss datiert auf den 8./21. Mai 1998.
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Auch wenn in den notariellen Urkunden vom 8. und 21. Mai 1998 der Abschluss eines
"Kaufvertrages" sowie die Annahme eines "Kaufangebotes" erklärt werden und das
Mehrfamilienhaus zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Wesentlichen errichtet war
finden werkvertragliche Gewährleistungsvorschriften Anwendung. Denn es ist
entscheidend, ob die Beklagte als Veräußerer eine Verpflichtung zur Herstellung
übernommen hat oder nicht. Es steht außer Streit, dass das Mehrfamilienhaus im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses errichtet war und sich in ihm bereits fünf Wohnungen
befanden. Außer Streit steht aber auch, dass eine weitere Dachgeschosswohnung noch
ausgebaut werden sollte und zwar nach dem von der Beklagten eingereichten
Bauantrag und nach den von der Beklagten zu verantwortenden Bauplänen. Unter II.
Ziffer 2 des notariell beurkundeten Kaufangebotes hatte sich "der Verkäufer verpflichtet"
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die Renovierungsarbeiten laut beigefügter Liste zügig fertigzustellen. Bei dieser
Vereinbarung kann es nur um die noch auszubauende streitgegenständliche
Dachgeschosswohnung gegangen sein.
Dieser Einschätzung geht nicht entgegen, dass der Werksvertrag mit einer Firma K & P
Bau GmbH geschlossen wurde. Denn wie bereits erwähnt, hatte sich die Beklagte als
Verkäuferin des Objektes verpflichtet die Renovierungsarbeiten fertigzustellen.
Folgerichig war sie in dem Bauantrag gegenüber der Stadt Marl sowohl Bauherrin, als
auch Antragstellerin (Bl. 38 ff. d.A.).
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Es handelt sich daher um einen typischen Bauträgervertrag mit
Herstellungsverpflichtung. Auf diesen finden die §§ 633 ff BGB a.F. Anwendung.
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Die an den Kläger veräußerte Dachgeschosswohnung ist mit einem von der Beklagten
zu vertretenden Fehler im Sinne des § 633 Abs. 3 BGB behaftet. Denn die Galerie im
Spitzboden ist entgegen dem insbesondere in dem Verkaufsprospekt erweckten
Eindruck bauordnungsrechtlich unstreitig gerade nicht zu Wohnzwecken nutzbar,
wodurch sich die zu Wohnzwecken nutzbare Fläche der Wohnung von etwa 42 qm auf
etwa 35 qm reduziert. Nach den Bauplänen beträgt die Gesamtfläche der Wohnung
inklusive "Abstellraum" 42,84 qm. Die Fläche des Abstellraumes beträgt 7,32 qm, so
dass sich eine zu Wohnzwecken nutzbare Fläche von 35,52 qm ergibt (Bl. 39 d.A.).
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Damit weicht der tatsächliche Zustand des Gewerks von demjenigen ab, was die
Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages vereinbart oder aber wenigstens
gemeinsam, gegebenenfalls auch stillschweigend, vorausgesetzt haben. In dem
Prospekt, welchen der Kläger bei den Verhandlungen vorzuliegen hatte, wird die
Dachgeschosswohnung, welche sich im Ausbau befand, als Maisonnettewohnung
bezeichnet. Unter einer Maisonnettewohnung aber versteht man eine Wohnung, die sich
über mehrere Stockwerke erstreckt. Dies setzt notwendig voraus, dass auch die im
Spitzboden gelegene Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden kann und nicht bloß als
Abstellraum. Das in dem Prospekt abgebildete Einrichtungsbeispiel sieht für den oberen
Raum, das "halbe Zimmer," eine Nutzung als Schlafraum vor, wohingegen der untere
Raum als Wohnzimmer genutzt werden soll. Dem entspricht auch das zur Abbildung
gelangte Lichtbild. Dieses Verständnis findet im Übrigen seinen Ausdruck auch darin,
dass die von der Beklagten vorgenommene Erstvermietung der streitgegenständlichen
Wohnungen, wie im Tatbestand dargestellt, derart erfolgte, dass eine 1 ½-Zimmer-
Wohnung mit 42 qm vermietet wurde.
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Diese Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit mindert den Wert
des Vertragsgegenstandes, was schon daraus folgt, dass sich die Wohnfläche um etwa
17 %, mithin fast 1/5, reduziert. Die Beklagte kann nicht damit gehört werden, der
Prospekt sei insoweit nicht maßgeblich und habe nur der Abbildung dessen gedient,
wie die Wohnung möglicherweise aussehen könnte. Die Abbildung in dem Prospekt zur
Nutzung der Dachgeschosswohnung ist vielmehr eindeutig dahin zu verstehen, dass
beide Ebenen zu Wohnzwecken genutzt werden können. Auf dieser Grundlage durfte
der Kläger daher davon ausgehen, dass er eine etwa 42 qm große
Maisonnettewohnung erhält und nicht eine Einraumwohnung von ca. 35 qm mit einem
zusätzlichen Abstellraum im Spitzboden.
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Unerheblich ist auch der Einwand der Beklagten, der Kläger habe von der tatsächlichen
Beschaffenheit der Wohnung dadurch Kenntnis erlangen können, dass er die Baupläne
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einsieht in welchen der im Spitzboden befindliche Raum als Abstellraum bezeichnet
wird. Denn die Klägerin musste wissen, dass für die Kaufentscheidung des Klägers in
erster Linie die Angaben aus dem Prospekt maßgeblich sind. Die Beklagte traf hier nach
der Ansicht der Kammer eine Rechtspflicht zur Klarstellung und/oder Aufklärung des
Klägers dahin, dass entgegen dem überreichten Prospekt die noch auszubauende
Dachgeschosswohnung im Spitzbodenbereich gerade nicht zu Wohnzwecken genutzt
werden kann. Dass sie dies getan hat behauptet die Beklagte indes selbst nicht, so dass
sie sich an den in ihrem Prospekt erweckten Eindruck und an den dortigen Angaben im
Ergebnis festhalten lassen muss.
Eine Fristsetzung gem. 634 Abs. 1 Satz 1 BGB war entbehrlich, eine Mangelbeseitigung
ist unmöglich. Auf den Bescheid der Stadt Marl vom 21.02.2002 wird verwiesen.
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Die Beklagte hat den Mangel der Wohnung auch zu vertreten. Sie selbst hat seinerzeit
die Baugenehmigung eingeholt und ist, wie schon erwähnt, als Bauherrin aufgetreten.
Sie hat auch die Baupläne zu verantworten, in diesen ist der Spitzbodenbereich, was
die Beklagte selbst vorgetragen hat, als Abstellraum bezeichnet. Die Beklagte wusste
daher, dass entgegen dem im Prospekt erweckten Eindruck dieser Spitzboden gerade
nicht zu Wohnzwecken genehmigt war. Hierauf hat sie den Kläger nicht hingewiesen.
Der erforderliche Ursachenzusammenhang zwischen dieser zumindest fahrlässigen
Pflichtverletzung der Beklagten und dem Entschluss des Klägers, dss Mehrfamilienhaus
mitsamt der noch auszubauenden Dachgeschosswohnung zu dem vereinbarten Preis
zu erwerben, wird vermutet. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen,
dass die Berechnungen im Zusammenhang mit der Finanzierung auf einer
Gesamtwohnfläche inklusive dieser 42 qm, die auf die noch auszubauende
Dachgeschosswohnung entfallen, berufen.Tatsächlich hat der Kläger somit, was die
Beklagte auch nicht in Abrede gestellt hat, den vereinbarten Kaufpreis von 610.000,00
DM für das Objekt inklusive zweier mit voller Fläche zu Wohnzwecken nutzbaren
Dachgeschosswohnungen gekauft. Bezahlt.
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Der Kläger hat daher gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadenersatz wegen
Nichterfüllung aus § 635 BGB a.F. Der Schadenersatz besteht hier in dem
mangelbedingten Minderwert der streitgegenständlichen Wohnung. Dieser wiederum
ergibt sich aus der Differenz des Verkehrswertes der Wohnung in mangelfreiem Zustand
und dem Verkehrswert, den sie mangelbedingt hat. Er kann grundsätzlich in
verschiedener Weise berechnet werden. Das Gericht ist der Auffassung, dass die vom
Kläger vorgenommene Berechnung, die im Übrigen in Übereinstimmung mit der
Rechtsprechung des hiesigen Oberlandesgerichts steht, nicht zu beanstanden ist. Er hat
den Erwerspreis der Wohnung, den er dem Gesamtkaufpreis in nicht zu beanstandener
Weise durch Herunterrechnung entnommen hat, in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem
die tatsächliche Wohnfläche von ca. 35 qm zu der vereinbarten Wohnfläche von ca. 42
qm steht. Es sind außerdem die zuviel gezahlten Vertragsnebenkosten zu ersetzten, da
es sich insoweit um sogenannte frustrierte Aufwendungen handelt. Der zu
vereinbarende Kaufpreis wäre nämlich geringer gewesen, wenn die Beklagte den
Kläger darüber aufgeklärt hätte, dass die auszubauende Dachgeschosswohnung
tatsächlich nicht mit den vollen 42 qm zu Wohnzwecken nutzbar ist.
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Das Gericht hat den Minderwert der streitgegenständlichen Wohnung geschätzt gem. §
287 ZPO auf den zuerkannten Betrag und hierbei die Berechnung des Klägers
zugrunde gelegt:
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Anteiliger Kaufpreis 162.000,00 DM
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./. hyp. Kaufpreis
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(geschätzt, ohne Nebenkosten) 145.300,00 DM
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Anteil Grund und Boden 20.000,00 DM
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125.300,00 DM
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./. Minderung (17,42 %)
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7,32 qm/42 qm 21.827,26 DM
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103.472,74 DM
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zuzgl. Grund u. Boden 20.000,00 DM
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123.472,74 DM
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zuzgl. Nebenkosten (ca. 9,71 %) 11.991,63 DM ./. 135.464,37 DM
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= Minderung 26.535,63 DM =
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ca. 16,5 % des Kaufpreises
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oder 13.567,45 EUR
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Anhaltspunkte dafür, dass der dem Kläger entstandene Schaden tatsächlich niedriger
ist, sind nicht ersichtlich und werden von der Beklagten auch nicht vorgetragen. Das
Gericht geht davon aus, dass eine Einraumwohnung mit einer Fläche von etwa 35 qm
und einem als Abstellraum nutzbaren weiteren Raum im Spitzboden nicht so attraktiv ist,
wie eine sogenannte Maisonnettewohnung. Dies folgt schon daraus, dass bei
bauordnungsrechtlich zulässiger Nutzung der Wohnung nur ein Raum für Wohnen und
Schlafen zur Verfügung steht, mithin eine räumliche Trennung dieser beiden
Bedürfnisse nicht möglich ist.
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Der Schaden des Klägers reduziert sich auch nicht auf den von dem Sachverständigen
Dr. Engel ermittelten Betrag laut Sachverständigengutachten vom 24.05.2006. Der
mangelbedingte Minderwert der streitgegenständlichen Wohnung besteht nicht nur in
den geringeren Mieteinnahmen unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des
Objektes. Dass mit der Wohnung nur geringere Mieteinkünfte zu erwirtschaften sind als
ursprünglich vorausgesetzt ist im Rahmen der Berechnung lediglich ein Faktor, nicht
aber die obere Grenze des mangelbedingten Minderwertes. Bei der Berechnung der
Minderung kommt es auch nicht darauf an, ob, was die Beklagte behauptet hat, eine
Nutzung zu Wohnzwecken des Spitzbodens nachträglich noch erreicht werden könnte.
Zum einen ist der Bescheid der Stadt Marl zu entnehmen, dass hiervon im jetzigen
Zustand zumindest nicht auszugehen ist, dies dürfte auch unstreitig sein. Zum anderen
würde die Herbeiführung der bauordnungsrechtlich zulässigen Nutzung zu
Wohnzwecken der gesamten Wohnung die Durchführung von Baumaßnahmen
erforderlich machen, was wiederum mit sicher nicht unerheblichen Kosten verbunden
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wäre. Dass eine Genehmigungsfähigkeit mit ganz geringfügigen Maßnahmen
herbeizuführen wäre behauptet die Beklagte selbst nicht.
Der Schadenersatzanspruch des Klägers ist nicht verjährt. Nach den Ausführungen
weiter oben geht die Kammer von arglistigem Verschweigen durch die Beklagte aus.
Dies hat zur Folge, dass die 5-jährige Verjährungsfrist des § 638 Abs. 1 BGB a.F. nicht
gilt, sondern der Anspruch des Klägers in der "alten" Regelverjährungsfrist von 30
Jahren beginnend mit der Abnahme verjährte.
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Nach Art. 229 Abs. 6 Abs. 1 Satz 1 BGB finden für am 01.01.2002 noch nicht verjährte
Ansprüche ab diesem Datum die neuen Verjährungsvorschriften Anwendung. Der
Anspruch des Klägers war am 01.01.2002 noch nicht verjährt, die Abnahme war am
04.06.1999.
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Da die alte Verjährungsfrist länger war als die neue, sind die neuen
Verjährungsvorschriften gem. den §§ 195, 199 BGB gem. Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1
EGBGB vom 01.01.2002 an zu berechnen. Gem. § 195 BGB n.F. beträgt die
regelmäßige Verjährungsfrist jetzt drei Jahre. Der Beginn der Frist wird in § 199 BGB
n.F. geregelt. Im Gegensatz zu der zum 31.12.2001 geltenden Regelung beinhaltet die
Verjährung nach neuem Recht ein objektives und zusätzlich ein subjektives Element.
Neben der Anspruchsentstehung setzt der Beginn der Regelverjährungsfrist nämlich im
subjektiver Hinsicht voraus, dass der Gläubiger Kenntnis bzw. grob fahrlässige
Unkenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des
Schuldners erlangt hat. Für die Anspruchsentstehung ist hier nach den
werkvertraglichen Regelungen auf die Abnahme der Leistung, mithin auf den
04.06.1999 abzustellen.
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In subjektiver Hinsicht ist das Gericht davon ausgegangen, dass der Kläger nach
seinem substantiierten und im Übrigen belegten Vortrag erst durch die Zuschrift seiner
damaligen Mieterin vom 21.03.2002 Kenntnis von den streitgegenständlichen
Umständen erlangt hat. Verjährungsbeginn war somit der 01.01.2003, Verjährung wäre
mithin eingetreten am 31.12.2005. Die absolute Grenze von 10 Jahren ab Entstehung
des Anspruches war nicht erreicht, § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Nach einer neueren
Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.01.2007 (XI ZR 44/06) richtet sich die
Verjährung nach der regelmäßigen Verjährungsfrist in sogenannten Überleitungsfällen
unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB. Zuvor war
es in der Instanz Rechtsprechung und der Literatur streitig, ob die Berechnung der
regelmäßigen Verjährungsfrist mit oder ohne Einbeziehung der subjektiven
Voraussetzungen erfolgt (vgl. etwa OLG Karlsruhe 12 U 198/06 sowie OLG Frankfurt am
Main 19 O 18/06).
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Wie bereits weiter oben erwähnt geht das Gericht davon aus, dass der Kläger erst durch
die Zuschrift seiner Mieterin von der Untersagungsverfügung der Stadt Marl –
Bauordnungsamt – vom 21.02.2002 Kenntnis erlangt hat und mithin frühestens in
diesem Zeitpunkt Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen und
Umständen vorlag. Die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB
müssen grundsätzlich in der Person des Gläubigers selbst vorliegen, eine
Wissenszurechnung gem. §166 BGB erfolgt nur ganz ausnahmsweise, nämlich etwa
dann, wenn der Gläubiger einen Dritten mit der Tatsachenermittlung gerade zur
Durchsetzung oder Abwehr dieses Anspruchs beauftragt hat oder aber einen anderen
mit der Erledigung bestimmter Angelegenheit in eigener Verantwortung betraut (BGH
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aaO). In Betracht käme hier lediglich eine frühere Kenntnis der Mieterin oder aber von
Miteigentümern. In beiden Fällen kommt aber nach den soeben genannten Grundsätzen
eine Wissenszurechnung entsprechend § 166 Abs. 1 BGB bereits nicht in Betracht.
Für eine frühere Kenntnis des Klägers im Sinne des § 199 BGB ist die Beklagte
darlegungs- und beweisbelastet, worauf sie hingewiesen wurde (Protokoll vom
23.03.2007 = Bl. 160 d.A.). Ihr diesbezügliches Vorbringen genügt auch unter
Berücksichtigung der ergänzenden Ausführungen unter dem 12.04.2007 (dort Seite 2 =
Bl. 176 d.A.) nicht den insoweit zu stellenden Anforderungen. Eine Kenntnis im Sinne
des § 199 BGB n.F. ist den von der Beklagten genannten und beigelegten Schreiben
des Klägers und ihres damaligen Bevollmächtigten Rechtsanwalt Dr. Günther nicht zu
entnehmen. Gleiches gilt für das Schreiben einer ................vom 05.12.2001. Das
Schreiben vom 05.12.2001 beinhaltet nur die Adressen der betroffenen Eigentümer
gegenüber dem Bauordnungsamt der Stadt Marl. Die Begehung der Wohnung fand am
20.12.2001 statt. Die – wenn auch möglicherweise zutreffend gewesene – Einschätzung
einer Mieterin über "bauordnungsrechtliche Fehler" dürfte im Verhältnis der Parteien
zueinander unerheblich sein, so dass eine Wiedereröffnung der mündlichen
Verhandlung ebenso unterbleiben konnte wie eine Vernehmung der Zeugen ............ und
Sack über die unter Beweis gestellten Behauptungen der Beklagten. Erforderlich ist,
dass der Gläubiger Kenntnis von dem Mangel und den Umständen erhalten hat, die den
Vorwurf des arglistigen Verschweigens begründen. Von dieser Kenntnis ist nicht schon
dann auszugehen, wenn ein Mieter Bedenken hinsichtlich der Nutzung zu
Wohnzwecken hatte und diese möglicherweise auch geäußert hat. Eine verbindliche
Feststellung der Mangelhaftigkeit im Verhältnis der Parteien zueinander erfolgte
vielmehr erst anlässlich der Untersagungsverfügung durch das Bauordnungsamt der
Stadt Marl.
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Der Anspruch des Klägers ist schließlich nicht verwirkt, § 242 BGB. Bei den zwischen
dem Kläger und der Firma ................... geschlossenen Vergleich (Anlage B 3 zur
Klageerwiderung = Bl. 31 – 34 d.A.) ging es ersichtlich nicht um den
streitgegenständlichen Vorwurf. Umstände die den Rechtsbegriff der Verwirkung
ausfüllen könnte hat die Beklagte nicht aufzuzeigen vermocht. Ein Recht ist nämlich erst
dann verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat
und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten
Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in
Zukunft nicht geltend machen werde. Der Kläger hat von den seinen nun erhobenen
anspruchsbegründenden Umständen erst im März 2002 Kenntnis erlangt und drei Jahre
später das Mahnverfahren einleiten lassen. Zwar hat er somit nicht unverzüglich nach
Kenntniserlangung Ansprüche geltend gemacht, jedoch ebenfalls nicht so lange
zugewartet, dass sich die Beklagte darauf hätte einrichten können, dass das PPRecht
auch in Zukunft nicht mehr geltend gemacht würden. Es fehlt somit sowohl am
sogenannten Zeitmoment, als auch am sogenannten Umstandsmoment.
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Der zuerkannte Zinsanspruch beruht auf den §§ 291 BGB in Verbindung mit 696 Abs. 3
ZPO.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Rechtsgrundlage in den §§ 91
Abs. 1, 709 Satz 1 und 2, 108 ZPO.
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