Urteil des LG Düsseldorf, Az. 19 T 81/01

LG Düsseldorf: gemeinschaftliches eigentum, sanierung, balkon, verwaltung, versammlung, unterhaltung, umdeutung, fassade, eigentümer, ermessen
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Landgericht Düsseldorf, 19 T 81/01
18.05.2001
Landgericht Düsseldorf
19.Zivilkammer
Beschluss
19 T 81/01
In dem Wohnungseigentumsverfahren
hat die 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf
beschlossen:
Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des
Amtsgerichts Ratingen vom 15.02.2001 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten und Auslagen wird nicht
angeordnet.
Gründe:
I.
Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft F. In § 3 Abs. 2 1) der
Teilungserklärung ist folgende Regelung enthalten:
"In Ergänzung dieser Bestimmung wird festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören: die
jeweils vor den Wohnungen liegenden begehbaren Balkone."
Zu der Wohnungsanlage gehören insgesamt 37 Wohneinheiten. Von diesen
Wohneinheiten haben 3 keinen Balkon, 26 jeweils einen Balkon, 9 jeweils 2 Balkone und
eine insgesamt 3 Balkone. Die Eigentumswohnung der Antragstellerin verfügt über keinen
Balkon.
Unter TOP 6 b) fasste die Eigentümerversammlung am 25. März 1983 u.a. folgenden
Beschluss:
"Balkonunterhaltung: Es erging ein einstimmiger Beschluss darüber, dass die
Unterhaltspflicht der Balkone Sache der einzelnen Eigentümer ist. Ergeben sich hingegen
aufwendige Reparaturen, deren Behebung von allgemeinem Interesse für die
Eigentümergemeinschaft ist, ist die Entscheidung, ob und wie die Kostenaufteilung
erfolgen soll, von der WEG einzuholen. Die Eigentümer waren der Meinung., dass alle
Balkonreparaturen in Abstimmung mit dem Verwalter durchgeführt werden sollen."
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In der Wohnungseigentumsversammlung vom 08.04.1988 wurde unter TOP 6.2 folgender
Beschluss gefasst:
"Sie präzisiert diese Verpflichtung, wie folgt: Die Unterhaltung erstreckt sich auf alle
Innenflächen, einschließlich der Deckenuntersichten, der Balkone. Zur Unterhaltung gehört
auch die Behebung von Schäden an den Balkonplatten und der auf diesen aufgebrachten
Isolierung im räumlichen Bereich des Sondereigentums, und zwar ohne Rücksicht auf die
Ursache des Schadens."
Am 27.06.2000 fand eine weitere Versammlung der Eigentümergemeinschaft statt. Unter
TOP 4 dieser Versammlung wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:
"Der vorgelegte Wirtschaftsplan 2000, gültig ab 01.08.2000 mit einer Erhöhung der
Instandhaltungsrücklage auf DM 95.000,00 wird bis zur Eigentümerversammlung 2001
anerkannt. Der neue Wirtschaftsplan wurde den auf der Versammlung anwesenden
Eigentümern ausgehändigt.
Abstimmungsergebnis: 25 Ja; l Nein; 8 Enthaltungen."
Gegen diesen Beschluss der Eigentümergemeinschaft hat sich die Antragstellerin mit am
24. Juli 2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz gewendet.
Die Antragstellerin hat die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses begehrt und
insofern ausgeführt, ausweislich der Teilungserklärung stellten die Balkone
Sondereigentum dar. Da dies so sei, seien die auf Sanierungsmaßnahmen betreffend die
Balkone entfallenden Kosten ausschließlich von solchen Eigentümern zu tragen, zu deren
Wohnungen Balkone gehörten. Da die erfolgte Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von
DM 15.790,50 auf DM 95.000,00 ausschließlich im Hinblick auf notwendige
Sanierungsmaßnahmen in Bezug auf Balkone erfolgt sei, entspreche der Beschluss der
Eigentümergemeinschaft zu TOP 4 vom 27.06.2000 nicht den Grundsätzen einer
ordnungsgemäßen Verwaltung und sei daher aufzuheben. An dieser Beurteilung ändere
sich auch dann nichts, wenn durch § 3 Abs. 2 der Teilungserklärung Sondereigentum an
den Balkonen nicht wirksam hätte begründet werden können. Diesbezüglich hat die
Antragstellerin ausgeführt, die Teilungserklärung sei jedenfalls dahingehend auszulegen,
dass die Instandhaltungs- sowie die Kostentragungspflicht in Bezug
auf Balkone nur solche Wohnungseigentümer treffe, zu deren Wohnungen jeweils Balkone
gehörten.
Die Antragstellerin hat beantragt,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.06.2000 zu TOP 4 für ungültig zu
erklären.
Die Antragsgegner haben beantragt,
den Antrag der Antragstellerin zurückzuweisen.
Die Antragsgegner haben die Ansicht vertreten, durch die Teilungserklärung habe
Sondereigentum an den Balkonen nicht wirksam begründet werden können. Jedenfalls die
Isolierschicht der Balkone gehöre zu solchen Teilen des Gebäudes, die zwingend
gemeinschaftliches Eigentum seien. Eine hiervon abweichende Regelung in der
Teilungserklärung könne keine Rechtswirkungen entfalten. Da vorliegend
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Sanierungsarbeiten an den Balkonen gerade deshalb erforderlich seien, weil die
Isolierschicht einzelner Balkone nicht mehr dicht sei und Wasser durch die Isolierschicht
durchdringe, berufe sich die Antragstellerin ohne Erfolg auf die in der Teilungserklärung
enthaltene Regelung.
Ferner berufe sich die Antragstellerin auch ohne Erfolg auf die von ihr zitierten Beschlüsse
der Eigentümergemeinschaft vom 26.03.1983 sowie vom 08.04.1988. Diese Beschlüsse
seien unwirksam, da eine Änderung der Kostenverteilung nicht durch Beschluss wirksam
habe erfolgen können.
Ferner haben die Antragsgegner die Ansicht vertreten, eine Umdeutung der in der
Teilungserklärung enthaltenen Regelung komme nicht in Betracht. Mit Beschluss vom
15.02.2001, der den Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner am 21. Februar 2001
zugestellt worden ist, hat das Amtsgericht Neuss den Beschluss der
Eigentümerversammlung vom 27.06.2000 zu Ziff. 4 für ungültig erklärt. In den Gründen
dieses Beschlusses hat das Amtsgericht ausgeführt, die hier interessierenden Balkone
seien ausweislich der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung Sondereigentum und
nicht Gemeinschaftseigentum. Abgesehen davon seien Balkone jedoch auch bereits nach
ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung Sondereigentum. Aus diesem Grunde seien
die auf die beabsichtigte Sanierung der Balkone entfallenden Kosten nicht von der
Gemeinschaft, sondern ausschließlich von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen.
Die erfolgte Erhöhung der Instandhaltungsrücklage sei daher zu Unrecht erfolgt.
Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner mit am 6. März 2001 bei Gericht
eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt.
Die Antragsgegner vertreten weiterhin die Ansicht, durch die Teilungserklärung habe nicht
wirksam Sondereigentum an den Balkonen begründet werden können. Da es an den
Balkonen sowie an der Fassade zu erheblichen Betonab-platzungen gekommen sei, seien
umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Es sei mit Kosten in Höhe von ca.
DM 380.000,00 zu rechnen. Es sei beabsichtigt, die erforderlichen Arbeiten auf einen
Zeitraum von 4 Jahren zu verteilen. Daher sei die Instandhaltungsrücklage auf DM
95.000,00 angehoben worden.
Im übrigen wiederholen und vertiefen die Antragsgegner ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Die Antragsgegner beantragen, unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts
Ratingen vom 15.02.2001 (Aktenzeichen 40 II 20/00 WEG) den Antrag der
Beschwerdegegnerin auf Aufhebung des in der Eigentümerversammlung vom 27.06.2000
zu Ziff. 4 gefassten Beschlusses zurückzuweisen.
Die Antragstellerin beantragt,
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Die Antragstellerin führt aus, der Beschluss des Amtsgerichts Ratingen sei rechtlich
zutreffend. Im Übrigen wiederholt und vertieft sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.
II. .
Die sofortige Beschwerde ist zulässig. Insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt
worden. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg. Im Einzelnen gilt Folgendes:
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Die Antragstellerin wendet sich zu Recht gegen den Beschluss zu Ziff. 4 der
Eigentümerversammlung vom 27.06.2000, da die auf die Sanierung der Balkone
entfallenden Kosten ausschließlich von solchen Mitgliedern der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen sind, zu deren Wohnungseigentum Balkone
gehören.
Zwar führen die Antragsgegner zu Recht aus, dass durch die Teilungserklärung kein
Sondereigentum an den Balkonen begründet werden konnte. Die Bodenplatte sowie die
Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung eines Balkons gehören zwingend zum
gemeinschaftlichen Eigentum (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., §
5, Rn, 27). An solchen Gebäudeteilen, die gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum
gemeinschaftlichen Eigentum gehören, kann weder durch eine Vereinbarung noch durch
die Teilungserklärung Sondereigentum begründet werden (Bärmann/Pick/Merle,
Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 5, Rn. 13). Hieraus folgt, dass jedenfalls in Bezug
auf die hier interessierende Isolierschicht der Balkone durch die Teilungserklärung
Sondereigentum nicht wirksam begründet werden konnte.
Dennoch entspricht der hier interessierende Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht
den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dies folgt daraus, dass die auf die
Balkonsanierung entfallenden Kosten ausschließlich von solchen Mitgliedern der
Wohnungseigentumsgemeinschaft zu tragen sind, zu deren Wohnungseigentum jeweils
Balkone gehören. Die diesbezügliche Kostentragungspflicht folgt aus einer Umdeutung der
in § 3 Abs. 2 der Teilungserklärung enthaltenen Regelung. Eine Bestimmung in einer
Teilungserklärung, durch die - in gemäß § 5 Abs. 2 WEG unwirksamer Weise - ein Teil, des
Gebäudes zu Sondereigentum erklärt wird, kann dahin umgedeutet werden, dass der
jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentümer die Instandhaltungspflicht in Bezug auf diesen
Teil des Gebäudes zu tragen hat (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1992, 148 ff.). Ob eine solche
in der Teilungserklärung enthaltene Regelung in diesem Sinne umgedeutet werden kann,
ist anhand der besonderen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. In diesem
Zusammenhang sind vorliegend die Beschlüsse der Eigentumsgemeinschaft vom
26.03.1983 sowie vom 08.04.1988 von Interesse, Durch diese Beschlüsse hat die
Eigentümergemeinschaft klargestellt, dass Kosten in Bezug auf Sanierungsmaßnahmen
betreffend die Balkone ausschließlich von solchen Eigentümern zu tragen sein sollten, zu
deren Wohnungen Balkone gehören. Darauf, dass diese Beschlüsse mangels einer
Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung unwirksam sind, kommt es vorliegend
nicht entscheidend an. Dies folgt daraus, dass diese Beschlüsse von der Kammer lediglich
zwecks Ermittlung des in der Teilungserklärung zum Ausdruck gebrachten
rechtsgeschäftlichen Willens herangezogen worden sind. In diesen Beschlüssen ist
eindeutig der Wille zum Ausdruck gebracht worden, dass nur Mitglieder der
Eigentümergemeinschaft, die über einen Balkon verfügen, an den auf die Sanierung der
Balkone entfallenden Kosten zu beteiligen sein sollen.
Da aus den dargelegten Gründen die Antragstellerin nicht an den auf die Sanierung der
Balkone entfallenden Kosten zu beteiligen ist, entspricht die Erhöhung der
Instandhaltungsrücklage nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine
Instandhaltungsrücklage dient zur Absicherung solcher Kosten, die von den Eigentümern
gemeinschaftlich zu tragen sind. Wie die Antragsgegner selbst ausführen, dient die erfolgte
Erhöhung der Instandhaltungsrücklage jedenfalls auch zu einem großen Teil der
Absicherung der auf elfte Sanierung der Balkone entfallenden Kosten. An diesen ist die
Antragstellerin jedoch nicht zu beteiligen. Darauf, dass die Erhöhung der
Instandhaltungsrücklage unter Umständen auch im Hinblick auf eine Absicherung solcher
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Kosten, die durch eine Sanierung der Fassade entstehen werden, erfolgt ist, kommt es
nicht an. Die diesbezüglichen Kosten stellen nämlich lediglich einen Bruchteil des
Gesamtbetrages von ca. DM 380.000,00 dar.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und entspricht billigem Ermessen, Gründe,
die eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass außergerichtliche Kosten und Auslagen nicht
zu erstatten, rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.