Urteil des LG Düsseldorf vom 18.05.2001, 19 T 81/01

Entschieden
18.05.2001
Schlagworte
Gemeinschaftliches eigentum, Sanierung, Balkon, Verwaltung, Versammlung, Unterhaltung, Umdeutung, Fassade, Eigentümer, Ermessen
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Landgericht Düsseldorf, 19 T 81/01

Datum: 18.05.2001

Gericht: Landgericht Düsseldorf

Spruchkörper: 19.Zivilkammer

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 19 T 81/01

Tenor: In dem Wohnungseigentumsverfahren

hat die 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf

beschlossen:

Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Ratingen vom 15.02.2001 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten und Auslagen wird nicht angeordnet.

Gründe: 1

I. 2

3Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft F. In § 3 Abs. 2 1) der Teilungserklärung ist folgende Regelung enthalten:

4"In Ergänzung dieser Bestimmung wird festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören: die jeweils vor den Wohnungen liegenden begehbaren Balkone."

5Zu der Wohnungsanlage gehören insgesamt 37 Wohneinheiten. Von diesen Wohneinheiten haben 3 keinen Balkon, 26 jeweils einen Balkon, 9 jeweils 2 Balkone und eine insgesamt 3 Balkone. Die Eigentumswohnung der Antragstellerin verfügt über keinen Balkon.

6Unter TOP 6 b) fasste die Eigentümerversammlung am 25. März 1983 u.a. folgenden Beschluss:

7"Balkonunterhaltung: Es erging ein einstimmiger Beschluss darüber, dass die Unterhaltspflicht der Balkone Sache der einzelnen Eigentümer ist. Ergeben sich hingegen aufwendige Reparaturen, deren Behebung von allgemeinem Interesse für die Eigentümergemeinschaft ist, ist die Entscheidung, ob und wie die Kostenaufteilung erfolgen soll, von der WEG einzuholen. Die Eigentümer waren der Meinung., dass alle Balkonreparaturen in Abstimmung mit dem Verwalter durchgeführt werden sollen."

8In der Wohnungseigentumsversammlung vom 08.04.1988 wurde unter TOP 6.2 folgender Beschluss gefasst:

9"Sie präzisiert diese Verpflichtung, wie folgt: Die Unterhaltung erstreckt sich auf alle Innenflächen, einschließlich der Deckenuntersichten, der Balkone. Zur Unterhaltung gehört auch die Behebung von Schäden an den Balkonplatten und der auf diesen aufgebrachten Isolierung im räumlichen Bereich des Sondereigentums, und zwar ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens."

10Am 27.06.2000 fand eine weitere Versammlung der Eigentümergemeinschaft statt. Unter TOP 4 dieser Versammlung wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:

11"Der vorgelegte Wirtschaftsplan 2000, gültig ab 01.08.2000 mit einer Erhöhung der Instandhaltungsrücklage auf DM 95.000,00 wird bis zur Eigentümerversammlung 2001 anerkannt. Der neue Wirtschaftsplan wurde den auf der Versammlung anwesenden Eigentümern ausgehändigt.

Abstimmungsergebnis: 25 Ja; l Nein; 8 Enthaltungen." 12

13Gegen diesen Beschluss der Eigentümergemeinschaft hat sich die Antragstellerin mit am 24. Juli 2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz gewendet.

14Die Antragstellerin hat die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses begehrt und insofern ausgeführt, ausweislich der Teilungserklärung stellten die Balkone Sondereigentum dar. Da dies so sei, seien die auf Sanierungsmaßnahmen betreffend die Balkone entfallenden Kosten ausschließlich von solchen Eigentümern zu tragen, zu deren Wohnungen Balkone gehörten. Da die erfolgte Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von DM 15.790,50 auf DM 95.000,00 ausschließlich im Hinblick auf notwendige Sanierungsmaßnahmen in Bezug auf Balkone erfolgt sei, entspreche der Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu TOP 4 vom 27.06.2000 nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sei daher aufzuheben. An dieser Beurteilung ändere sich auch dann nichts, wenn durch § 3 Abs. 2 der Teilungserklärung Sondereigentum an den Balkonen nicht wirksam hätte begründet werden können. Diesbezüglich hat die Antragstellerin ausgeführt, die Teilungserklärung sei jedenfalls dahingehend auszulegen, dass die Instandhaltungs- sowie die Kostentragungspflicht in Bezug

15auf Balkone nur solche Wohnungseigentümer treffe, zu deren Wohnungen jeweils Balkone gehörten.

Die Antragstellerin hat beantragt, 16

17den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.06.2000 zu TOP 4 für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner haben beantragt, 18

den Antrag der Antragstellerin zurückzuweisen. 19

20Die Antragsgegner haben die Ansicht vertreten, durch die Teilungserklärung habe Sondereigentum an den Balkonen nicht wirksam begründet werden können. Jedenfalls die Isolierschicht der Balkone gehöre zu solchen Teilen des Gebäudes, die zwingend gemeinschaftliches Eigentum seien. Eine hiervon abweichende Regelung in der Teilungserklärung könne keine Rechtswirkungen entfalten. Da vorliegend

Sanierungsarbeiten an den Balkonen gerade deshalb erforderlich seien, weil die Isolierschicht einzelner Balkone nicht mehr dicht sei und Wasser durch die Isolierschicht durchdringe, berufe sich die Antragstellerin ohne Erfolg auf die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung.

21Ferner berufe sich die Antragstellerin auch ohne Erfolg auf die von ihr zitierten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vom 26.03.1983 sowie vom 08.04.1988. Diese Beschlüsse seien unwirksam, da eine Änderung der Kostenverteilung nicht durch Beschluss wirksam habe erfolgen können.

22Ferner haben die Antragsgegner die Ansicht vertreten, eine Umdeutung der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung komme nicht in Betracht. Mit Beschluss vom 15.02.2001, der den Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner am 21. Februar 2001 zugestellt worden ist, hat das Amtsgericht Neuss den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.06.2000 zu Ziff. 4 für ungültig erklärt. In den Gründen dieses Beschlusses hat das Amtsgericht ausgeführt, die hier interessierenden Balkone seien ausweislich der in der Teilungserklärung enthaltenen Regelung Sondereigentum und nicht Gemeinschaftseigentum. Abgesehen davon seien Balkone jedoch auch bereits nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung Sondereigentum. Aus diesem Grunde seien die auf die beabsichtigte Sanierung der Balkone entfallenden Kosten nicht von der Gemeinschaft, sondern ausschließlich von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen. Die erfolgte Erhöhung der Instandhaltungsrücklage sei daher zu Unrecht erfolgt.

23Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner mit am 6. März 2001 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt.

24Die Antragsgegner vertreten weiterhin die Ansicht, durch die Teilungserklärung habe nicht wirksam Sondereigentum an den Balkonen begründet werden können. Da es an den Balkonen sowie an der Fassade zu erheblichen Betonab-platzungen gekommen sei, seien umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Es sei mit Kosten in Höhe von ca. DM 380.000,00 zu rechnen. Es sei beabsichtigt, die erforderlichen Arbeiten auf einen Zeitraum von 4 Jahren zu verteilen. Daher sei die Instandhaltungsrücklage auf DM 95.000,00 angehoben worden.

Im übrigen wiederholen und vertiefen die Antragsgegner ihr erstinstanzliches Vorbringen. 25

26Die Antragsgegner beantragen, unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Ratingen vom 15.02.2001 (Aktenzeichen 40 II 20/00 WEG) den Antrag der Beschwerdegegnerin auf Aufhebung des in der Eigentümerversammlung vom 27.06.2000 zu Ziff. 4 gefassten Beschlusses zurückzuweisen.

Die Antragstellerin beantragt, 27

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen. 28

29Die Antragstellerin führt aus, der Beschluss des Amtsgerichts Ratingen sei rechtlich zutreffend. Im Übrigen wiederholt und vertieft sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.

II. . 30

31Die sofortige Beschwerde ist zulässig. Insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg. Im Einzelnen gilt Folgendes:

32Die Antragstellerin wendet sich zu Recht gegen den Beschluss zu Ziff. 4 der Eigentümerversammlung vom 27.06.2000, da die auf die Sanierung der Balkone entfallenden Kosten ausschließlich von solchen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen sind, zu deren Wohnungseigentum Balkone gehören.

33Zwar führen die Antragsgegner zu Recht aus, dass durch die Teilungserklärung kein Sondereigentum an den Balkonen begründet werden konnte. Die Bodenplatte sowie die Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung eines Balkons gehören zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 5, Rn, 27). An solchen Gebäudeteilen, die gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, kann weder durch eine Vereinbarung noch durch die Teilungserklärung Sondereigentum begründet werden (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 5, Rn. 13). Hieraus folgt, dass jedenfalls in Bezug auf die hier interessierende Isolierschicht der Balkone durch die Teilungserklärung Sondereigentum nicht wirksam begründet werden konnte.

34Dennoch entspricht der hier interessierende Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Dies folgt daraus, dass die auf die Balkonsanierung entfallenden Kosten ausschließlich von solchen Mitgliedern der Wohnungseigentumsgemeinschaft zu tragen sind, zu deren Wohnungseigentum jeweils Balkone gehören. Die diesbezügliche Kostentragungspflicht folgt aus einer Umdeutung der in § 3 Abs. 2 der Teilungserklärung enthaltenen Regelung. Eine Bestimmung in einer Teilungserklärung, durch die - in gemäß § 5 Abs. 2 WEG unwirksamer Weise - ein Teil, des Gebäudes zu Sondereigentum erklärt wird, kann dahin umgedeutet werden, dass der jeweilige Wohnungs- bzw. Teileigentümer die Instandhaltungspflicht in Bezug auf diesen Teil des Gebäudes zu tragen hat (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1992, 148 ff.). Ob eine solche in der Teilungserklärung enthaltene Regelung in diesem Sinne umgedeutet werden kann, ist anhand der besonderen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. In diesem Zusammenhang sind vorliegend die Beschlüsse der Eigentumsgemeinschaft vom 26.03.1983 sowie vom 08.04.1988 von Interesse, Durch diese Beschlüsse hat die Eigentümergemeinschaft klargestellt, dass Kosten in Bezug auf Sanierungsmaßnahmen betreffend die Balkone ausschließlich von solchen Eigentümern zu tragen sein sollten, zu deren Wohnungen Balkone gehören. Darauf, dass diese Beschlüsse mangels einer Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung unwirksam sind, kommt es vorliegend nicht entscheidend an. Dies folgt daraus, dass diese Beschlüsse von der Kammer lediglich zwecks Ermittlung des in der Teilungserklärung zum Ausdruck gebrachten rechtsgeschäftlichen Willens herangezogen worden sind. In diesen Beschlüssen ist eindeutig der Wille zum Ausdruck gebracht worden, dass nur Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, die über einen Balkon verfügen, an den auf die Sanierung der Balkone entfallenden Kosten zu beteiligen sein sollen.

35Da aus den dargelegten Gründen die Antragstellerin nicht an den auf die Sanierung der Balkone entfallenden Kosten zu beteiligen ist, entspricht die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine Instandhaltungsrücklage dient zur Absicherung solcher Kosten, die von den Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen sind. Wie die Antragsgegner selbst ausführen, dient die erfolgte Erhöhung der Instandhaltungsrücklage jedenfalls auch zu einem großen Teil der Absicherung der auf elfte Sanierung der Balkone entfallenden Kosten. An diesen ist die Antragstellerin jedoch nicht zu beteiligen. Darauf, dass die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage unter Umständen auch im Hinblick auf eine Absicherung solcher

Kosten, die durch eine Sanierung der Fassade entstehen werden, erfolgt ist, kommt es nicht an. Die diesbezüglichen Kosten stellen nämlich lediglich einen Bruchteil des Gesamtbetrages von ca. DM 380.000,00 dar.

36Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und entspricht billigem Ermessen, Gründe, die eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass außergerichtliche Kosten und Auslagen nicht zu erstatten, rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.

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Anmerkungen zum Urteil