Urteil des LG Düsseldorf vom 06.08.1996
LG Düsseldorf (kläger, kaufvertrag, treu und glauben, ablauf der frist, zustandekommen des vertrages, grundstück, genehmigung, höhe, kaufpreis, zeitpunkt)
Landgericht Düsseldorf, 15O501/95
Datum:
06.08.1996
Gericht:
Landgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
15. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
15O501/95
Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 146.793,80 DM nebst 11 %
Zinsen seit dem 23.4.1994 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Hohe von 190.000 DM
vorläufig vollstreckbar.
Die Sicherheitsleistung kann auch durch Bürgschaft einer deutschen
Großbank oder Sparkasse erbracht werden.
Tatbestand:
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Der Kläger begehrt Schadensersatz wegen eines von der Beklagten
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nicht erfüllten Grundstückskaufvertrages.
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Am 10.7.1992 schloß der Kläger, der selbständig eine Kfz-Werkstatt betrieb, mit der
Beklagten einen notariellen Kaufvertrag über ein unbebautes Gewerbegrundstück in der
D-Straße in T vor der Notarin X. Er beabsichtigte, in der Gesellschaftsform einer GmbH
auf dem Grundstück eine i Tankstelle mit Reparaturwerkstatt zu betreiben und den
Status einer Vertragswerkstatt der Firma Y zu erhalten. Ausweislich des Kaufvertrages
(Anlage AI, Bl. 7 ff GA) wurde die Beklagte bei Abschluß des Vertrages vollmachtlos
vertreten durch den Zeugen H und das Grundstück als frei von Rechten Dritter
bezeichnet. Der Kaufpreis in Höhe von 875.000 DM war innerhalb von 8 Wochen nach
Vertragsbeurkundung auf das Notaranderkonto der Notarin fällig und bei späterer
Zahlung mit 10 % zu verzinsen. Mit notarieller Urkunde des Notars Z vom 4.9.1992
genehmigte die Beklagte den Kaufvertrag (Anlage A 2, Bl. 14 f GA). Eine mündliche
Genehmigung gegenüber dem Kläger erfolgte nicht. Die Notarin X mahnte ihrerseits
ohne Auftrag des Klägers die Übermittlung der Genehmigungserklärung mit Schreiben
vom 17.9. und 9.12.1992 (Bl. 87, 88 GA) an die Beklagte an, die diese Erklärung im
Februar 1993 an die Notarin X übersandte. Der Kläger zahlte den Kaufpreis nicht auf
das Notaranderkonto ein.
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Im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses war der Zeuge A Eigentümer des streitigen
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Grundstücks. Er hatte seinerseits am 15.4.1992 mit der Beklagten, vertreten durch den
vollmachtlosen Vertreter B , einen notariellen Grundstückskaufvertrag über dieses
Grundstück abgeschlossen. Die Beklagte genehmigte den Kaufvertrag nicht und
verweigerte die Genehmigung ausdrücklich am 28.1.1993. In einem Telefongespräch
am 18.2.1993 erklärte der Geschäftsführer der Beklagten Herrn Rechtsanwalt C daß die
Beklagte das Grundstück nicht mehr erwerben wolle. Die Beklagte ist auch später nicht
mehr Eigentümerin des von ihr verkauften Grundstücks geworden.
Der Kläger trägt vor, der Kaufvertrag sei bis zur Genehmigung; durch die Beklagte
schwebend unwirksam gewesen, und niemand sei verpflichtet, auf einen schwebend
unwirksamen Vertrag zu leisten. Er habe vor Eintritt der Fälligkeit des Kaufpreises von
dem Zeugen A erfahren, daß dieser der Eigentümer des streitigen Grundstücks sei und
es nicht an die Beklagte veräußern werde. Er sei deshalb zur Zahlung des Kaufpreises,
wozu er stets bereit gewesen sei, nicht verpflichtet gewesen sei, da er ihn unmittelbar
darauf wieder hätte zurückverlangen können, da die Beklagte ihrerseits ihre
vertraglichen Verpflichtungen nicht habe erfüllen können. Die Beklagte sei zu keiner
Zeit vom Kaufvertrag zurückgetreten. Das ergebe sich daraus, daß die Beklagte auf die
Anforderung der Genehmigungserklärung seitens der Notarin nicht mit der Mitteilung
über einen längst erfolgten Rücktritt geantwortet habe und die Erklärung im Februar
1993 tatsächlich übersandt habe. Auch in dem Telefongespräch am 18.2.1993 sei; nicht
über einen erfolgten Rücktritt, sondern über eine einvernehmliche notarielle
Rückabwicklung des Vertrages zwischen den Parteien gesprochen worden.
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Der Kläger behauptet, er habe im Vertrauen auf die Erfüllung des Kaufvertrages
verschiedene Rechtsgeschäfte (Bl. 3-5 GA) getätigt und dafür Kosten in Höhe von
insgesamt 19.363,80 DM nutzlos aufgewandt. Außerdem sei ihm nach dem
Beratungsbericht zur Existenzgründung der S-GmbH vom 19.4.1994 bereits im Jahre
1994 ein Gewinn von 64.700 DM und im Jahre 1995 in Höhe von 62.730 DM
entgangen. Dieser Gewinn sei ihm nur deshalb entgangen, weil die Beklagte ihm das
Grundstück nicht übereignet habe.
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Der Kläger beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 146.793,80 DM nebst 11 % Zinsen seit dem
23.4.1994 zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie behauptet, der Kaufpreis sei gemäß § 3 des Kaufvertrages
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spätestens am 4.9.1992 fällig gewesen. Sie habe den Kläger mit
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Schreiben vom 4.9.1992 (Bl. 78 GA) gebeten, den Kaufpreis kurzfristig auf das
Notaranderkonto zu überweisen. Als nach Rückspräche mit dem Notariat noch immer
kein Geldeingang festgestellt worden sei, habe sie dem Kläger mit Schreiben vom
14.9.1992 (Bl. 79 GA), das ihm durch einen Boten persönlich übergeben worden sei,
unter Hinweis auf einen Rücktritt vom Kaufvertrag fruchtlos eine Frist zur Zahlung bis
zum 24.9.1992 gesetzt. Sie sei deshalb Ende Oktober vom Kaufvertrag zurückgetreten.
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Die Beklagte ist der Ansicht, sie habe wirksam und schuldbefreiend vom Kaufvertrag
zurücktreten können, da der Kläger seiner finanziellen Verpflichtung gemäß § 3 des
Kaufvertrages nicht nachgekommen sei. Sie habe deshalb auch keine Veranlassung
gesehen, ihrerseits die Voraussetzungen für eine Eigentumsumschreibung auf sie und
später auf den Kläger zu schaffen.
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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluß vom 25.8.1995 (Bl. 66 f d. A.)
durch Vernehmung der Zeugen X und X. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf das Vernehmungsprotokoll vom 21.3.1996 (Bl. 123 ff d. A.}.
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Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe
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Die Klage ist zulässig und begründet.
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Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch in Höhe von
146.793,80 DM wegen Nichterfüllung eines Grundstückskaufvertrages gemäß §§ 325
Abs. 1, 433 Abs. 1 S. 1 BGB zu.
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Die Parteien haben am 10.7.1992 einen notariellen Kaufvertrag, geschlossen, in dem
sich die Beklagte gemäß § 433 Abs. 1 BGB i
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verpflichtet hat, dem Kläger das Eigentum an dem streitigen Gewerbegrundstück in T zu
verschaffen.
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Der durch den Zeugen X als vollmachtlosem Vertreter für die Beklagte abgeschlossene
und deshalb zunächst schwebend unwirksame Vertrag ist durch die notariell
beglaubigte Genehmigung der Beklagten vom 4.9.1992 rückwirkend wirksam
geworden, §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB. Der Kaufvertrag war bis zum Februar 1993
schwebend unwirksam. Die Genehmigungserklärung ist eine einseitige
empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Beklagte hat die Genehmigungserklärung
unstreitig erst im Februar 1993 an die den Kaufvertrag beurkundende Notarin X
übersandt, die sie anschließend dem Kläger zur Kenntnis brachte.
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Die Beklagte konnte den Kaufvertrag im Februar 1993 noch genehmigen. Sie war zu
diesem Zeitpunkt noch nicht gemäß § 177 Abs. 2 S. 1 BGB vom Kläger zur Erklärung
über die Genehmigung aufgefordert worden, die sie dann nur gemäß § 177 Abs. 2 S. 2
BGB bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung hätte
erklären können. Die Beklagte ist zwar mit Schreiben der Notarin X vom 17.9. und
9.12.1992 zur Übermittlung der Genehmigungserklärung aufgefordert worden. Diese
Schreiben hat die Notarin aber nicht namens und im Auftrag des Klägers, sondern aus
eigenem Antrieb im Zusammenhang mit der Abwicklung des von ihr beurkundeten
Kaufvertrages verfaßt. Mangels Aufforderung des Klägers als anderem Teil im Sinne
des § 177 Abs. 2 BGB galt die Genehmigung deshalb nach Ablauf der Frist nicht als
verweigert.
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Die Beklagte hat den Kaufvertrag auch nicht vor Februar 1993 genehmigt.
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Sie hat den Vertrag unstreitig nicht ausdrücklich mündlich gegenüber dem Kläger
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genehmigt. Sie hat ihn auch nicht konkludent durch ihre Schreiben vom 4.9. oder
14.9.1992 genehmigt. Die Schreiben, in denen die Beklagte den Kläger zur
Kaufpreiszahlung auffordert, sind gemäß §§ 133, 157 BGB nach dem objektiven
Empfängerhorizont als stillschweigende Genehmigung des Kaufvertrages seitens der
Beklagten aufzufassen, da sonst eine Anmahnung des Kaufpreises nicht zu erklären
wäre. Die Beklagte trägt die Beweislast für die ihr günstige Tatsache eines früheren
Vertragsschlusses. Sie konnte aber nicht beweisen, daß die Schreiben dem Kläger im
September 1992 zugegangen sind. Für den Zugang des Schreibens vom 4.9.1992 hat
sie keinen Beweis angetreten. Daß sie dem Kläger das Schreiben vom 14.9.1993 (Bl.
79 GA.) durch einen Boten überbracht hat, steht nach Durchführung der
Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Zeuge X konnte nicht
bestätigen, daß er genau dieses Schreiben dem Kläger überbracht hat. Er hat dazu
lediglich bekundet, daß er im Jahre 1992 des öfteren diverse Post als Bote für die
Beklagte verteilt habe. Er habe auch einmal bei der Werkstatt des Klägers einen
verschlossenen Briefumschlag in einen Kasten gesteckt. Den Inhalt des Briefes habe er
nicht gekannt und wo er ihn genau hinterlegt habe, könne er nicht mehr sagen. Das sei
wohl im Herbst 1992 gewesen.
Der Grundstückskaufvertrag ist somit im Februar 1993 durch den Zugang der
Genehmigung seitens der Beklagten an den Kläger rückwirkend auf den Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses in vollem Umfang wirksam geworden.
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Von diesem Kaufvertrag ist die Beklagte nicht wirksam zurückgetreten, §§ 326 Abs. 1,
346 BGB.
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Die Beklagte hat einen Rücktrittsgrund nicht dargelegt. Soweit sie vorträgt, von dem
Kaufvertrag Ende Oktober 1992 zurückgetreten zu sein, weil der Kläger den Kaufpreis
trotz mehrfacher Mahnung nicht entsprechend § 3 des Vertrages auf das
Notaranderkonto überwiesen habe, so begründet dies kein Rücktrittsrecht.
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Zu diesem Zeitpunkt war der Kaufvertrag - wie oben dargelegt -noch schwebend
unwirksam. Der Kläger war nicht zur Kaufpreiszahlung verpflichtet, solange er keine
positive Kenntnis vom endgültigen Zustandekommen des Vertrages hatte, und die
Beklagte konnte nicht eine teilweise Erfüllung seitens des Klägers verlangen, solange
sie nicht selbst den Vertrag wirksam genehmigt hatte. Andere Rücktrittsgründe hat die
Beklagte nicht vorgetragen.
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Die Beklagte hat ihre Verpflichtung aus dem Kaufvertrag, dem Kläger das Eigentum an
dem streitigen Grundstück zu verschaffen, unstreitig nicht erfüllt. Die Leistung ist ihr
subjektiv unmöglich geworden. Nachdem sie ihrerseits den schwebend unwirksamen
Kaufvertrag über das Grundstück mit dem Zeugen X nicht genehmigt und selbst kein
Eigentum an dem Grundstück erworben hat, konnte sie es nicht auf den Kläger
übertragen. Das Grundstück steht weiterhin im Eigentum des Zeugen X. Diesen
Umstand hat die Beklagte zu vertreten. Sie hat als Schuldnerin durch ihr
Leistungsversprechen stillschweigend eine Garantie für ihr Leistungsvermögen
übernommen.
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Die Beklagte kann sich gegenüber einem Schadensersatzanspruch des Klägers nicht
darauf berufen, der Kläger habe sich seinerseits nicht vertragsgetreu verhalten, indem
er den Kaufpreis nicht auf das Notaranderkonto überwiesen habe. Zum einen ist eigene
Vertragstreue des Gläubigers für die Geltendmachung der Rechte aus § 325 BGB nicht
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erforderlich (Palandt-Heinrichs, BGB, 53. Aufl., § 325 Rn 4). Zum anderen fehlte der
Beklagten nach dem Grundsatz aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB "dolo agit,
qui petit, quod statim redditurus est" das schutzwürdige Interesse daran, eine Leistung
des Klägers zu fordern, die sie alsbald an ihn zurückzugewähren hätte. Im Zeitpunkt
des Wirksamwerdens des Kaufvertrages im Februar 1993 stand bereits fest, daß die
Beklagte ihrerseits den Kaufvertrag nicht erfüllen konnte, da sie am 28.1.1993
gegenüber dem Zeugen X die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages verweigert
hatte. Sie hätte deshalb den gezahlten Kaufpreis umgehend an den Kläger
zurückzahlen müssen.
Der Kläger kann deshalb Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Höhe von
146.793,80 DM verlangen.
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Der Schadensersatzanspruch richtet sich auf das positive Interesse. Ziel des Anspruchs
ist es, den Gläubiger so zu stellen, wie er stehen würde, wenn der Schuldner den
Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte. Der Schaden besteht in der Differenz zwischen der
Vermögenslage, die eingetreten wäre, wenn der Schuldner ordnungsgemäß erfüllt hätte
und der durch die Nichterfüllung tatsächlich entstandenen Vermögenslage. Der
Schaden ist grundsätzlich konkret zu berechnen (Palandt-Heinrichs, § 325 Rn 10, 14).
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Der Kläger hat folgende Schadenspositionen substantiiert und nachvollziehbar
vorgetragen und in geeigneter Weise durch Rechnungen etc. belegt (Bl. 3 - 5 GA und
Anlagen A 3 - A 20, Bl. 16 - 69 GA), die die Beklagte lediglich mit Schriftsatz vom
10.7.1995 (Bl. 77 GA) vorsorglich pauschal bestritten hat, wozu sie aber nicht mehr wie
angekündigt gesondert vorgetragen hat:
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a. Verkehrsgutachten Dipl.-Bau.-Ing. 3.690 DM Kostenvoranschlag Architekturbüro
308,50 DM
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b. Beratung Steuerkanzlei & Partner 1.517 DM
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c. Geschäftsführervertragserstellung 184 DM
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d. Beratung Eigenkapitalhilfe 92 DM
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e. Beurkundungskosten Kaufvertrag 3.260,40 DM
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f. Beurkundung Grundschuldbestellung 2.056,20 DM Notarin 368 DM
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g. Gerichtskosten Eintragung der Grundschuld 826 DM und 449 DM h. Notarin für
Eintragung der GmbH 39,10 DM und 103 DM j. Unterschriftsbeglaubigung Notar 275
DM
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k. Prüfung des Pachtvertrages mit S Deutschland GmbH 535,60 DM
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Rechtsrat für Ersatzgrundstück R 660 DM
Wahrnehmung der Interessen RA 5.000 DM Gesamtbetrag: 19.363,80 DM
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Diese Positionen stehen in direktem Zusammenhang mit dem Erwerb des
Grundstücks. Der Kläger hätte sie nicht getätigt, wenn er nicht auf die Durchführung
des Kaufvertrages vertraut hätte.
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Nachdem die Grundstücksübertragung nicht erfolgt ist, waren sämtliche Aufwendungen
für den Kläger, der trotz seiner Bemühungen kein anderes geeignetes Grundstück
finden konnte, tatsächlich nutzlos und sich deshalb von der Beklagten zu ersetzen.
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Darüberhinaus kann der Kläger von der Beklagten den für 1994 und 1995 erwarteten
und ihm nunmehr entgangenen Gewinn in Höhe von insgesamt 127.430 DM ersetzt
verlangen. Dazu hat er unbestritten vorgetragen, daß er ausweislich des
Beratungsberichts der X-Wirtschafts- und Steuerberatungs GmbH vom 19.4.1994
Anlage A 20, Bl. 42 ff GA) im Jahre 1994 einen Gewinn in Höhe von 64.700 DM und im
Jahre 1995 von 62.730 DM erwirtschaftet hätte.
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Der Zinsanspruch in unbestrittener Höhe von 11 % ergibt sich aus §§ 284 Abs. 1, 286
Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf §§ 709 S.
1, 108 ZPO.
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Der Streitwert wird auf 146.793,80 DM festgesetzt.
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