Urteil des LG Düsseldorf vom 28.09.2005
LG Düsseldorf: wohnung, aufrundung, baujahr, ausstattung, miete, gemeinde, abschlag, vollstreckung, sicherheit, dachgeschoss
Landgericht Düsseldorf, 23 S 247/04
Datum:
28.09.2005
Gericht:
Landgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
23. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
23 S 247/04
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21.04.2004 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Neuss – 80 C 635/03 – teilweise abgeändert und
wie folgt neu gefasst: Unter Abweisung der Klage im Übrigen wird die
Beklagte verurteilt, mit Wirkung ab dem 01.01.2003 einer Erhöhung der
monatlichen Kaltmiete von 219,40 € auf 235,49 € zuzustimmen.Die
weitergehenden Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des ersten Rechtszugs haben die Kläger 63 % und die
Beklagte 37 % zu tragen, von den Kosten des Berufungsverfahrens die
Kläger 51 % und die Beklagte 49 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die
Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Leistung einer Sicherheit
in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden,
wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
G r ü n d e :
1
I.
2
Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs.
1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
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Mit der Berufung verfolgt die Beklagte ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag
weiter, soweit das Amtsgericht diesem nicht entsprochen hat, während die Kläger die
Zurückweisung der Berufung beantragen.
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Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholung einer schriftlichen Erläuterung seines
in erster Instanz erstatteten Gutachtens durch den Sachverständigen. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche "Gutachten" des
Sachverständigen vom 21.05.2005 (Bl. 245 ff. GA) Bezug genommen.
5
II.
6
Die zulässige Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.
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1.
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Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie gem. § 520 Abs. 3 S. 2 ZPO
ordnungsgemäß begründet worden, denn sie rügt mit nach § 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 und 3
ZPO ausreichend konkreter Bezugnahme auf die Gründe der angefochtenen
Entscheidung Rechtsfehler des Amtsgerichts, soweit es das Vorbringen der Beklagten
als unsubstantiiert beurteilt habe, und verfahrensfehlerhafte Tatsachenfeststellungen,
soweit es Vorbringen der Beklagten übergangen und falschen Beurteilungen des
Sachverständigen gefolgt sei.
9
2.
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Das Rechtsmittel ist auch insofern zunächst Erfolg, als eine Fortsetzung der
Beweisaufnahme erforderlich war, wobei sich jedoch eine Gutachtenerläuterung statt
einer Neubegutachtung als ausreichend erwiesen hat.
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Zu Recht hat die Berufung einen unerkannt gebliebenen Widerspruch im Gutachten im
Hinblick auf den Abschlag wegen Schrägen gerügt: Hier ist einmal von 7,5 % (S. 8 des
Gutachtens, Bl. 85 GA) und einmal von 5 % (S. 11 des Gutachtens, Bl. 88 GA) die Rede
gewesen. Als angemessen geschätzt wurden von dem Sachverständigen auf S. 8
seines Gutachtens (Bl. 85 GA) 7,5 %. Insofern musste der Sachverständige um
Erläuterung gebeten werden, welcher Wert bei der Bemessung der Miete gelten sollte.
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Ferner war in dem Ausgangsgutachten die "berufsübliche" Aufrundung nicht
nachvollziehbar begründet (S. 11 des Gutachtens, Bl. 88 GA). Hier hatte der
Sachverständige auf die "IfS-Broschüre" verwiesen, ohne sie dem Gutachten
beizufügen. Auch insofern war eine Erläuterung geboten.
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3.
14
Nach dem Ergebnis der von der Kammer durchgeführten ergänzenden
Beweisaufnahme haben die Kläger gegen die Beklagte aus § 558 Abs. 1 BGB einen
Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete auf 235,49 € pro Monat.
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a)
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Die Erläuterung seines Gutachtens durch den Sachverständigen hat ergeben, dass er
wegen der schrägen Wände in der Wohnung der Beklagten bei der Berechnung der
angemessenen Miete irrtümlich nur einen Abschlag von 5 % gemacht hat und einen
solchen von 7,5 % für angemessen erachtet. Bedenken hiergegen bestehen nicht und
werden auch nicht vorgebracht.
17
b)
18
Den Ausführungen des Sachverständigen zur "berufsüblichen Aufrundung" vermag sich
die Kammer nicht anzuschließen, weswegen eine solche unterbleibt.
19
c)
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Zu Recht rügt die Berufung, dass der Sachverständige ein falsches Baujahr zugrunde
gelegt habe. Richtig ist, dass das Vorbringen der Beklagten, die Kläger hätten selbst
einmal 1968 als Baujahr angegeben, unstreitig ist. Deswegen ist dieses zugrunde zu
legen und die Wohnung in die Erstbezugsjahresgruppe 1960 bis 1969 des
maßgeblichen Mietspiegels für nicht preisgebundenen Wohnraum im Stadtgebiet
Neuss, Stand 01.10.2001, einzugruppieren.
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d)
22
Unerheblich sind die Einwände der Beklagten gegen die Einstufung der Wohnlage. Der
Sachverständige hat nachvollziehbar und plausibel dargelegt, warum er die Lage als
"gut" bewertet. Dem folgt die Kammer. Abzustellen ist darauf, wie sich die Lage
innerhalb des Geltungsbereichs des Mietspiegels, d. h. innerhalb der Gemeinde,
darstellt und nicht, was die Berufung übersieht, abstrakt eine gute Lage vorliegt. Dem
Sachverständigen ist darin zuzustimmen, dass im Stadtgebiet von Neuss fast jede
Wohnlage von Verkehrsgeräuschen beeinträchtigt ist, insbesondere von solchen, die
von Autobahnen herrühren, und dass es tatsächlich keine guten Wohnlagen geben
würde, wenn die Nähe einer Autobahn (hier: in beiden in Frage kommenden Richtungen
nicht weniger als 500 m) zur Abstufung führen würde. Dass in der Nähe Straßen
verlaufen, die mehr als nur Anliegerverkehr führen (hier: Grüner Weg), ist
unangenehmer Nebeneffekt einer guten Verkehrsanbindung, die wiederum Kriterium
einer guten Wohnlage ist, was erst recht für öffentlichen Personennahverkehr gilt. Wenn
die Anbindung gut sein soll, muss der Verkehr auch in der Nähe fließen.
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Dass die Fahrschule eine echte Beeinträchtigung der Wohnlage darstellt, ist, wie das
Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, nicht mit Substanz dargelegt, denn das Vorbringen
der Beklagten lässt diese Beurteilung nicht zu. Es wird behauptet, Fahrschulwagen
durchführen die Straße und Motorräder bremsten vor dem Haus, um dann wieder
anzufahren. Letzteres könnte eine Beeinträchtigung bewirken, wenn es dauernd
geschähe; die Frequenz wird aber nicht vorgetragen. Selbst wenn schließlich zuträfe,
dass pro Stunde zwei- bis dreimal ein Fahrschulwagen durch die Straße führe, würde
das keine abweichende Beurteilung der Wohnlage begründen. Denn es handelt sich
schließlich um keinen verkehrsberuhigten Bereich und die Beurteilung als
Anliegerverkehr wäre dann immer noch gerechtfertigt.
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d)
25
Die Mietpreisspanne beträgt nach dem Mietspiegel 0,92 €.
26
e)
27
Die Einwände im Hinblick auf Fensterbänke, Wohnungseingangstür und Dämmung der
Abstellkammer sind unerheblich. Bei der Dämmung handelt es sich allenfalls um einen
behebbaren Mangel, der keine Auswirkungen auf die Miethöhe hat. Die Eingangstür ist
bei der Ausstattung berücksichtigt worden (Gutachten: befriedigend bis ausreichend)
Die Fensterbänke können nicht zur Abwertung führen. Es handelt sich um eine
Dachgeschoss-Wohnung mit Schrägen und Dachflächenfenstern, so dass kein Nachteil
bei der Ausstattung zu erkennen ist.
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f)
29
Somit ergibt sich folgende Berechnung des Mietzinses:
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Sockelbetrag gem. Mietspiegel: 5,95 €
31
Angemessene Spanne: 0,48 €
32
(Spanne 0,92 € x 52 %)
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Zwischensumme: 6,43 €
34
Abzug 7,5 % für Dachschrägen 0,48 €
35
Zwischensumme: 5,95 € G r ü n d e :
36
Die zulässige Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1); auch die
übrigen Voraussetzungen einer unverzüglichen Zurückweisung liegen vor (§ 522 Abs. 2
S. 1 Nrn. 2 und 3 ZPO).
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Hinsichtlich der fehlenden Erfolgsaussichten nimmt die Kammer zunächst Bezug auf die
Gründe des Hinweisbeschlusses nach § 522 Abs. 2 S. 2 ZPO vom 15.09.2005. Die
Stellungnahme der Klägerin hierzu gibt der Kammer keine Veranlassung, von ihrer
Beurteilung der Erfolgsaussichten der Berufung abzuweichen.
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Die räumliche Nähe ist nicht allein maßgeblich, da es auf eine gemeinsame Grenze
nicht ankommt (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a BGB
Rdnr. 48). Entscheidend ist vielmehr, dass die Gemeinde Meerbusch mehrere in
Betracht kommende Nachbargemeinden hat und die Beklagte in die Lage versetzt
werden muss, nachzuvollziehen, aus welchem Grund die Klägerin gerade den
Düsseldorfer Mietspiegel herangezogen hat. Dies ist entgegen der Auffassung der
Klägerin nicht offensichtlich die einzig in Betracht kommende Möglichkeit gewesen. Es
hätte für die Klägerin keinen unzumutbaren Aufwand dargestellt, ihre Auswahl kurz zu
begründen.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
40
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 566,52 € festgesetzt.
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Zuschlag für Isolierverglasung: 0,28 €
42
Summe: 6,23 €.
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Die Wohnfläche beträgt unstreitig 37,8 qm, so dass sich eine Monatskaltmiete von
235,49 € ergibt.
44
3.
45
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92 Abs.1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.
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Die Revision wird nicht zugelassen, da Gründe hierfür nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2
ZPO).
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Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 397,20 € (§§ 16 Abs. 5, 14 Abs. 1
GKG a. F., anzuwenden gem. § 72 Nr. 1 GKG n. F.) festgesetzt.
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