Urteil des LG Dortmund vom 15.12.2006
LG Dortmund: treu und glauben, arglistige täuschung, vermittler, kapitalanlage, kaufpreis, verkäuferin, provision, eigentumswohnung, bedingter vorsatz, rentabilität
Landgericht Dortmund, 3 O 159/05
Datum:
15.12.2006
Gericht:
Landgericht Dortmund
Spruchkörper:
3. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
3 O 159/05
Schlagworte:
Badenia, CIC und unerlaubter Handlung, Vorprozess, Klage rechtzeitig,
Zahlung
Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 8.130,73 € nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 24.11.2006 zu
zahlen und
es wird festgestellt, dass aus dem Vorausdarlehensvertrag vom
8.7.1992/14.7.1992 keine Darlehensrückzahlungs- und
Zinszahlungsansprüche der Beklagten gegenüber den Klägern
zustehen,
jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von
189/100.000 an dem Grundstück G1, Gebäude und Freiflächen, zur
Größe von insgesamt 7.454 m² verbunden mit dem Sondereigentum der
Wohnung im 1. Obergeschoss links mit einem Kellerraum,
Aufteilungsplan Nr. 19, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von M Blatt
###### an die Beklagte sowie die Bewilligung der Eintragung im
Grundbuch.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Annahme des
Übereignungsanspruchs seit dem 9.3.2001 in Verzug befindet.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte den Klägern gesamtschuldnerisch
den ge-samten Schaden und alle Kosten zu ersetzen hat, die durch die
Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der vorstehend
bezeichneten Eigentumswohnung entstehen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 47% und die
Beklagte 53% nach einem Streitwert von 126.338,65 €.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des
beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
1
Seit 1989 vermittelten die Fa. I & C und die von ihr später gegründeten Firmen J und C2
den Verkauf von mehr als 8000 Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen durch
Bausparverträge und Vorausdarlehen. Die Beklagte hatte mit den Firmen I & C und C2
Agenturverträge bezüglich der Vermittlung von Bausparverträgen geschlossen. Die
Beklagte gewährte der I & C seit 1995 in erheblichem Umfang Kredite, um deren
Liquidität zu sichern (Einzelheiten Rn. 38 bis 48 der Stellungnahme der Q).
2
Die B (im Folgenden B) war Eigentümerin von mehr als 8.000 vermieteten
Eigentumswohnungen. Sie hatte diese Wohnungen von der in finanzielle
Schwierigkeiten geratenen O übernommen und beabsichtigte, die Wohnungen zu
veräußern. Die Bewirtschaftung der Wohnungen war wegen der überwiegend nicht auf
dem Marktniveau liegenden Mieten und des aufgrund gestiegener Zinsen hohen
Kapitaldienstes nicht kostendeckend. An der B war die Beklagte mit 12,85% beteiligt. B2
war bis 2001 Vorstandsmitglied der Beklagten und Aufsichtsratsmitglied der B. Der
Vertrieb der Eigentumswohnungen erfolgte unter anderem durch die Fa I & C. Die
Geschäftsbeziehung zwischen der B und der I & C hatte die Beklagte vermittelt.
3
Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 2.7.1992 (Anlage A5) bot die B
den Klägern die im Wohnungsgrundbuch von M Blatt ##### eingetragene, 61,80 m²
große Eigentumswohnung Nr. 19 des Aufteilungsplanes (L-Str. in M. Obergeschoss
links) zu einem Kaufpreis in Höhe von 92.931,-- DM zum Kauf an. Dieses Angebot
nahmen die Kläger mit notariell beurkundeter Erklärung vom 6.7.1992 an.
4
Der 1965 geborene Kläger war Bergmann und die 1965 geborene Klägerin
Metallfacharbeiterin. Ihr monatliches Nettoeinkommen belief sich auf 4.700,- DM (Blatt
12). Wegen der weiteren Einzelheiten der persönlichen und wirtschaftlichen
Verhältnisse der Kläger wird auf Seite 2 des Darlehensantrages (Anlage A3) verwiesen.
5
Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen die Parteien unter dem 8.7.1992 und
14.7.1992 einen schriftlichen Darlehensvertrag (Anlagen A7 und D8 Blatt 309 bis 316)
unter anderem mit folgendem Inhalt:
6
"Vorausdarlehen 100.000,- DM, Zinssatz nominal 8,35%, anfängl. effekt. Jahreszins
9,57%, Zins fest für Jahre 5, Disagio 3.000,- DM, Nettokredit 97.000,- DM, anfängl.
Gesamtbetrag 47.000,- DM. ...
7
Zur Verzinsung hat der Darlehensnehmer monatlich zu zahlen
8
######### 01 347,91 DM
9
######### 02 347,91 DM
10
......
11
Während der Vorfinanzierung wird das Darlehen nicht getilgt. Die Tilgung des
Vorausdarlehens erfolgt mit der/den zugeteilten Bausparvertragssumme/n bei folgender
Besparung:
12
######### 01 50.000,- DM
13
######### 02 50.000,- DM
14
Die monatliche Sparrate beträgt:
15
1. – 3. Jahr 75,00 DM
16
4. – 6. Jahr 105,00 DM
17
7. – 9. Jahr 145,00 DM
18
ab dem 10. Jahr 185,00 DM
19
Bei mehreren Bausparverträgen ist zunächst der erste Vertrag zu besparen. Nach
dessen Zuteilung sind nacheinander die weiteren Verträge zu besparen.
20
......
21
Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch:
22
Guthaben aus den vorfinanzierten Bausparverträgen
23
Grundschuldeintragung zugunsten der C3 über 100.000,- DM ....
24
.......
25
Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen (...) und zugeteilten Bauspardarlehen
erfolgen, wenn
26
......
27
Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt
werden darf......"
28
Eine Widerrufsbelehrung enthält der Darlehensvertrag nicht
29
Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 20.7.1992 (Urkundenrolle 824/92, Anlage A9)
bestellte die B der Beklagten eine Grundschuld in Höhe von 100.000,- DM. Die Kläger
übernahmen die persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen
Zwangsvollstreckung. Sie wiesen die Beklagte an, das Darlehen auf das
Notaranderkonto zu überweisen.
30
Sämtliche Verträge wurden durch X angebahnt. Er führte die Verhandlungen mit den
Klägern. Einen persönlichen Kontakt zwischen den Klägern und der Beklagten gab es
nicht. Der Ort und Inhalt der Vertragsverhandlungen sind streitig. Die Kläger
31
unterschrieben folgende formularmäßigen Urkunden:
Ohne Datum:
32
Selbstauskunft (Muster Anlage B7),
33
Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Muster Anlagen B10 und R18) an I & C
oder J und C2 unter anderem mit folgendem Inhalt:
34
"Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln.
Der Auftrag soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte
Firma zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden. ...
35
1. Kaufpreis .....
36
2. Grunderwerbsteuer .....
37
3. Notar- und Gerichtskosten .....
38
4. Finanz.-Verm. Gebühr 2% .....
39
5. Courtage 3,45% oder 5,75%.....
40
Abschlussgebühr 1,6%......"
41
Unter dem 25.6.1992:
42
Darlehensantrag (Anlagen A3),
43
Bausparanträge (Anlage A3),
44
Risikohinweise ( Muster Anlage D2, Blatt 307),
45
Besuchsbericht (Anlage D3, Blatt 308), unter anderem mit folgendem Inhalt: "...
Mieteinnahme 334,- DM … mtl. Aufwand vor Steuern 362,-- DM."
46
Vereinbarung über Mietenverwaltung (Anlage A4),
47
Die Beklagte nahm die Bausparanträge an (Anlage A8) an und zahlte die
Darlehenssumme auf das Notaranderkonto.
48
Am 28.3.1996 fand eine Besprechung zwischen den Vorständen U und E der Fa. B und
den Geschäftführern der "I & C Gruppe" statt and der auch B2 teilnahm. In dem von B2
unterschriebenen "Ergebnisprotokoll" heißt es unter anderem:
49
"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe
erstklassig vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach
Durchführung des Kaufes bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers
wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem Engagement um
Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C3 finanzierten Wohnungen
sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die
50
Wohnungen unter Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im
allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der
Öffentlichkeit aufsteigen ließen.
Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets
voneinander profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im
Interesse der C3, deren Beteiligung an der B nur dann dem Bausparkassengesetz
entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das Bausparerkollektiv in Form
von Neugeschäft ziehen kann.
51
.......
52
Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass
I & C freilich den maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den
Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach ausrichten. Bekommt die Fa. I & C
aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich verschätzt, oder "sie
nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst großes Stück
aus dem Kuchen.
53
Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und
erinnert daran, dass der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis
ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss.
54
....
55
Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen
aber, dass mit der 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die
Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet das B-Produkt darunter. ......"
56
Im Jahr 1997 schlossen die Parteien eine Prolongationsvereinbarung. Vereinbart wurde
ein Zinssatz in Höhe von 5,60 % nominal und 5,78 % effektiv.
57
Mit Anwaltsschreiben vom 12.4.2002 erklärten die Kläger den Widerruf. Mit der
vorliegenden Klage begehren sie Schadensersatz wegen eines Verschuldens bei
Vertragsschluss und hilfsweise die Rückabwicklung der Verträge.
58
Ihren Schaden berechnen sie wie folgt:
59
streitige gezahlte Darlehenszinsen in Höhe von 407,76 € x 146 Monate (August 1992
bis September 2004) = 59.532,96 € (Blatt 151) oder (Blatt 772,773)
60
46.186,55 € hilfsweise abzüglich monatlicher Mietausschüttungen in Höhe von 362,10
DM, hilfsweise Disagio (1.533,88 €) sowie Mehrkosten gegenüber einem
Annuitätendarlehen (die Kläger behaupten 40.375,95 €, Einzelheiten Blatt 51 – 58).
61
Die Beklagte betrieb die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom
20.7.1992 (UR 824/92). Dagegen wandten sich die Kläger in dem Verfahren 2 o 7/03 mit
einer Vollstreckungsabwehrklage. Das Landgericht Dortmund wies diese Klage mit
Urteil vom 18.6.2003 ab (Anlage D15 Blatt 320 – 323). Die Berufung der Kläger wies
das Oberlandesgericht Hamm (5 U 233/03) mit rechtskräftigem Urteil vom 15.1.2004
(Anlage D16 Blatt 324 – 329) zurück.
62
Die Kläger behaupten, X habe sie im Juni 1992 angerufen und gefragt, ob sie Interesse
an Steuerersparnissen hätten. Es sei ein Termin in ihrer Privatwohnung vereinbart
worden. X habe sie dort aufgesucht und die Vorzüge des Erwerbes der vermieteten
Eigentumswohnung (Steuerersparnis, steigende Mieten, Sicherheit, Altersvorsorge)
herausgestellt. Er habe das Finanzierungsmodell der Beklagten als festen Bestandteil
des Kapitalanlagekonzepts angepriesen und alle anderen Finanzierungsmöglichkeiten
wegen des Steuersparmodells und der Vollfinanzierung aller Kosten als ungeeignet
ausgeschlossen. Er habe erklärt, dass es sich um eine optimale Finanzierungsform
handele, die genau auf das Steuersparkonzept der Kapitalanlage und die persönlichen
und wirtschaftlichen Verhältnissen der Kläger abgestimmt sei. Das
Finanzierungskonzept sei gut durchdacht und nach allen Seiten abgesichert. Die
Finanzierung trage sich durch die Mieteinnahmen und Steuervorteile praktisch von
selbst. Es sei nur ein monatlicher Betrag in Höhe von 150,- € (Blatt 63) oder 362,00 DM
(Blatt 368 bis 370) einzusetzen. Tatsächlich betrage die tatsächlich erzielbare Miete
3,58 DM je m² (laut Mietspiegel) abzüglich 30% Bewirtschaftungskosten und 15%
Mietausfallwagnis mithin 2,13 DM je m² (Blatt 61 + 62), die Unterdeckung der Liquidität
967,16 € (Blatt 66 + 67) und die monatliche Belastung am Ende des Anstiegs der
Bausparprämien 982,50 DM (Blatt 368). Derzeit beliefen sich die Zahlungen der Kläger
an die Beklagte auf 312,61 € (Blatt 372). Alle oben genannten Urkunden und der
Darlehensvertrag seien in der Privatwohnung unterschrieben worden.
63
Die Kläger meinen, die Beklagte habe Beratungs- und Aufklärungspflichten verletzt, weil
sie nicht über
64
1. die Vor- und Nachteile der Ausgestaltung der Finanzierung einschließlich Disagio
(1.533,88 €) insbesondere die Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (die
Kläger behaupten 40.375,95 €), die Laufzeit der Finanzierung (die Kläger behaupten bis
zu 35 Jahre) , den vom Regelbausparbeitrag abweichenden, geringeren anfänglichen
Bausparbeitrag, den Anstieg der monatlichen Belastungen, die Tilgungsaussetzung, die
steuerlichen Auswirkungen, die lebenslange Verschuldung sowie
65
2. die objektbezogenen Risiken insbesondere des Mietpools und dessen
Verbindlichkeiten (Auszahlung überhöht kalkulierter Mieteinnahmen), der
Liquiditätsunterdeckung, den tatsächlichen Verkehrswert (die Kläger behaupten
48.190,56 DM, Blatt 116 – 122) und die Innenprovisionen (die Kläger behaupten 20% -
40%)
66
hingewiesen worden seien und
67
3. die Beklagte den Beleihungswert nach dem streitigen Vortrag der Kläger allein
entsprechend der Höhe der Gesamtaufwendungen (Finanzbedarf) unter Missachtung
der üblichen Bewertungsfaktoren (Nettomiete, Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil,
Gesamtnutzungsdauer, Vervielfältiger) und entgegen § 16 der ABB (Anlage B17) viel zu
hoch angesetzt habe.
68
Sie behaupten, sie hätten den Kauf- und den Kreditvertrag nicht abgeschlossen, wenn
die Beklagte ihre Aufklärungspflichten nicht verletzt hätte.
69
Die Kläger beantragen,
70
1. die Beklagte zu verurteilen, an sie die Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von
59.532,96 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen
Zentralbank seit dem 9.3.2001 zu zahlen,
71
2. (zurückgenommen)
72
3. festzustellen, dass aus dem unter Ziffer 2 bezeichneten Vorausdarlehensvertrag keine
Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten gegenüber den
Klägern zustehen,
73
jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 189/100.000 an
dem Grundstück G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 7.454 m²
verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 1. Obergeschoss links mit einem
Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 19, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des
Amtsgerichts M Blatt ####### an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung
der Eintragung im Grundbuch,
74
4. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Annahme des Übereignungsanspruchs
seit dem 9.3.2001 in Verzug befindet,
75
5. die Beklagte weiter zu verurteilen, das Bausparguthaben der Kläger nebst Zinsen aus
dem Bausparvertrag Nr. ##########01 abzurechnen und den sich aus der Abrechnung
ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen,
76
6. festzustellen, dass die Beklagte den Klägern gesamtschuldnerisch den gesamten
Schaden und alle Kosten zu ersetzen hat, die durch die Abwicklung des
Darlehensvertrages und Übereignung der unter Ziffer 3 bezeichneten
Eigentumswohnung entstehen,
77
7. Hilfsweise gegenüber den Anträgen zu Ziffern 1,2,3,4 und 6
78
a. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 41.909,83 € nebst 5 % Zinsen über dem
Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit Rechthängigkeit zu bezahlen,
79
b. die Beklagte verurteilen, eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des
Darlehensvertrages vom 8.7.1992, Konto-Nr.: ##########01 auf der Grundlage des
gesetzlichen Zinssatzes vorzunehmen und den sich aus der Neuberechnung zugunsten
der Kläger ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen.
80
Die Beklagte beantragt,
81
die Klage abzuweisen
82
Die Beklagte beruft sich auf die Einrede der Verjährung.
83
Die Beklagte meint, sie treffe keine Aufklärungspflichten über das Risiko der
Verwendung des Darlehens und sie habe ihre Auskunftspflichten über die Finanzierung
und den Immobilienmarkt durch die Risikohinweise und den Inhalt des
Darlehensvertrages erfüllt. Die Beleihungswertermittlung sei zutreffend und allein in
ihrem Interesse und nicht im Interesse der Kläger erfolgt.
84
Die Beklagte behauptet, ihr sei zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages
nicht bekannt gewesen, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe
Vermittlungsprovisionen von der Verkäuferin an die Fa. I & C oder die Firma J bezahlt
worden seien.
85
Die Beklagte bestreitet die Haustürsituation und deren Kausalität. Für den Fall der
Wirksamkeit des Widerrufes erklärt sie die Aufrechnung mit Ansprüchen auf
Nutzungsvergütung und Kapitalrückzahlung.
86
Wegen der weiteren Einzelheiten des umfangreichen Vortrages der Parteien wird auf
den Inhalt der Akten einschließlich Anlagen verwiesen.
87
Die Klage ist am 17.12.2004 bei dem Landgericht Dortmund eingegangen und nach
Vorschusszahlung vom 28.12.2004 am 19.1.2005 zugestellt worden.
88
Entscheidungsgründe
89
Die Klage ist bis auf den Klageantrag zu 5 zulässig. Die rechtkräftige Abweisung der
Vollstreckungsabwehrklage der Kläger durch die Urteile des Landgerichts Dortmund
vom 18.6.2003 (2 o 7/03) und das Oberlandesgericht Hamm vom 15.1.2004 (5 U 233/03)
führt nicht nach § 322 ZPO zur Unzulässigkeit der vorliegenden Klage, weil dies nur in
den seltenen Fällen gegeben ist, in denen der Streitgegenstand des 2. Rechtsstreits
(vorliegendes Verfahren) mit dem des 1. Rechtsstreits (Vorprozess) identisch ist (Zöller
Vor § 322 Rn 19, 21 ff). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Streitgegenstände der
beiden Verfahren sind nicht identisch (BGH MDR 1985, 138, Zöller § 322 Rn. 13, Vor §
322 Rn. 29, aA Münchener Kommentar ZPO § 767 Rn. 98).
90
Geltend gemachte Rechtsfolge einer Vollstreckungsabwehrklage ist der Wegfall der
Vollstreckbarkeit eines titulierten Anspruchs. Bei einer Abweisung der Klage nach § 767
ZPO wird somit lediglich abgelehnt, einem titulierten Anspruch die Vollstreckbarkeit zu
nehmen. Es wird aber nicht gleichzeitig bindend entschieden, dass dieser titulierte
Anspruch materiellrechtlich besteht. Bei den Feststellungen des klageabweisenden
Urteils zu dem Bestehen eines solchen Anspruchs handelt es sich lediglich um das der
entschiedenen Rechtsfolge zugrunde liegende Rechtsverhältnis also um eine bloße
Voraussetzung für die entschiedene Rechtsfolge, welche nur dann an der Rechtskraft
teilhaben kann, wenn sie von den Parteien durch eine Feststellungsklage ebenfalls zum
Streitgegenstand erhoben wird. Dies war vorliegend nicht der Fall.
91
Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im
Übrigen teilweise unzulässig und unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte
wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss einen nicht verjährten Anspruch auf
Rückgängigmachung des Darlehensvertrages (nachfolgend I.) mit den nachfolgend
unter II. im Einzelnen für jeden Antrag dargestellten Rechtsfolgen.
92
I.
93
Es gelten nach Art 229 § 5 EGBGB die Gesetze (BGB, HWiG, VerbrKG) in der bis zum
31.12.2001 geltenden Fassung, weil die streitgegenständlichen Schuldverhältnisse
vorher begründet worden sind.
94
Der Beklagten fällt ein Verschulden bei Vertragsschluss (jetzt § 311 BGB) nämlich eine
95
Verletzung einer Aufklärungspflicht zur Last.
Nach der Entscheidung des BGH vom 16.5.2006 (XI ZR 6/04) können die Anleger in
den Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit
dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objektes unter erleichterten
Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die
Aufklärungspflicht auslösenden konkreten
Wissensvorsprung
Täuschung des Anlegers
Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospektes über das Anlageobjekt berufen. Die eine
eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen
Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von
ihnen beauftragten Vermittler und die Bank in institutionalisierter Art und Weise
zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler
angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falls
evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen
Täuschung geradezu verschlossen.
96
Arglistige Täuschung durch die Vermittler
97
Die Vermittler (hier Fa. I & C und deren Untervermittler X) haben die Kläger arglistig
über die Höhe der Vermittlungskosten getäuscht. Falsche oder zumindest entstellende
(dies ist ausreichend Palandt § 123 Rn 3) Angaben enthält der unstreitige Objekt- und
Finanzierungsvermittlungsauftrag zu den Vertriebskosten. Darin sind 3,45% oder 5,75%
Courtage beziffert worden (Muster B10 und R18). Die tatsächlichen Vertriebskosten, die
zusätzlich zu der vorstehend genannten Courtage von der Verkäuferin an I & C gezahlt
wurden, lagen über 20 %. Dem entsprechenden, durch zahlreiche Indizien belegten
Sachvortrag der Kläger ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten.
98
Die Beklagte bestreitet nicht, dass die Verkäuferinnen für die Vermittlung des
Kaufvertrages generell eine Verkäuferprovision gezahlt haben. Sie bestreitet die Höhe
der von den Klägern behaupteten Provisionen, die die Verkäuferinnen bezahlt haben
sollen (20 % bis 40%) trägt aber zur Höhe dieser Provisionen nichts vor. Ihr Bestreiten
ist damit unbeachtlich (§ 138 Abs. 3 ZPO).
99
Die Erklärungslast des Gegners (§ 138 Abs. 2 ZPO) ist Auswirkung des
Verhandlungsgrundsatzes, der Wahrheitspflicht und der Prozessförderungspflicht. Aus
ihr folgt, dass der Gegner sich im Allgemeinen nicht auf ein bloßes Bestreiten
beschränken darf. Die Erklärungslast ist in Bestehen und Umfang davon abhängig, wie
die darlegungspflichtige Partei vorgetragen hat. Trägt der Darlegungspflichtige – wie
vorliegend die Kläger - substantiiert vor, dann muss sich der Gegner auch substantiiert
äußern (Zöller § 138 Rn. 8, 8a). Eine Partei darf sich nicht durch arbeitsteilige
Organisation ihres Betätigungsbereiches ihren prozessualen Erklärungspflichten
entziehen, sondern muss innerhalb desselben Erkundigungen anstellen (Zöller § 138
Rn. 16). Dieser Verpflichtung ist die Beklagte nicht nachgekommen.
100
Die Beklagte ist mit Beschluss vom 11.10.2006 auf ihre Substantiierungslast
hingewiesen worden. Sie hat daraufhin lediglich vorgetragen, ihre Erkundigungen bei
den Verkäuferunternehmen über die Vertriebsvereinbarungen und etwaige
Provisionssätze hätten bislang zu keinem Erfolg geführt, was damit zusammenhängen
mag, dass sich auch die Verkäuferunternehmen zahlreichen Anlegerprozessen
101
ausgesetzt sehen, in denen ihre Interessenlage mit derjenigen der
Finanzierungsbanken durchaus divergiert. Es könne nicht "einfach" bei der Firma I & C
nachgefragt werden. Die Firmengruppe sei seit Herbst 2000 in Insolvenz. Ob derartige
Unterlagen vom Insolvenzverwalter beschafft werden können sei derzeit unklar. Dieser
Vortrag rechtfertigt ein einfaches Bestreiten nicht, worauf die Beklagte in zahlreichen
anderen vor der Kammer rechtshängigen Verfahren ausdrücklich hingewiesen worden
ist. Es fehlt jeglicher konkreter Vortrag dazu, bei wem die Beklagte wann, was und auf
welche Weise erfragt hat und welche Reaktion auf diese Nachfrage erfolgte. Die
Insolvenz sämtlicher Firmen der I & C Gruppe ist kein nachvollziehbarer Grund, denn
die seinerzeit handelnden Personen sind nicht verstorben und können ebenso wie der
Insolvenzverwalter befragt werden. Die Beklagte hat über 10 Jahre mit der I & C Gruppe
institutionell zusammen gearbeitet (dazu später). Nachdem das Insolvenzverfahren über
das Vermögen der Firmen der I & C Gruppe eröffnet worden war, veranlasste die
Beklagte, die Herausgabe von Unterlagen die bei diesen Firmen verblieben waren
(Seite 35 des Prüfberichtes V). Ihr war es also auch nach der Insolvenzeröffnung
möglich, Informationen zu erhalten.
Zudem ist die Kammer zweifelsfrei davon überzeugt, dass alle Verkäuferinnen für alle
von der Fa. I & C und der Fa. J vermittelten Verkäufe, also auch im vorliegenden Fall,
Verkaufsprovisionen gezahlt haben, die 15 % des Kaufpreises überstiegen. Diese
Feststellung beruht auf den nachfolgend dargestellten unstreitigen Urkunden und
Indizien, denen die Beklagte nicht entgegengetreten ist.
102
1.
103
Gutachten der V vom 27.11.2001 (im Folgenden V)
104
Die von dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen im Mai 2001 beauftragten
Wirtschaftsprüfer sind bei der Geschäftsprüfung (wegen der Einzelheiten der
Prüfungsdurchführung und der Prüfungsunterlagen wird auf Seite 7 bis 9 des
Prüfberichtes verwiesen) der Beklagten unter anderem zu folgenden Ergebnissen
gekommen:
105
(Seite 39)
106
Aus den von der U3 bzw. der W im Falle der Eheleute H zu Verfügung gestellten
Unterlagen ergibt sich, dass dem "Vertriebspartner" der I & C, Frau K, für die Objekt- und
Finanzierungsvermittlung eine Provision von 12,5 % des Nettokaufpreises plus
Mehrwertsteuer sowie eine Sonderprovision von 1,6 % der Finanzierungssumme
zuzüglich Mehrwertsteuer zugesagt worden ist. In dem vorliegenden Fall müsste somit
ein Provisionsbetrag von 15.436 (brutto) an den Vertriebspartner geflossen sein. Selbst
wenn man unterstellt, dass die J und die C2 in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug
berechtigt waren, übersteigt dieser Betrag die gegenüber den Kreditnehmern
ausgewiesenen Beträge für die Finanzierungsvermittlungsgebühr, die Abschlussgebühr
und die Nettocourtage von 6.727 um 6.696.
107
Da I & C neben den Provisionen an die Vertriebspartner auch noch die Kosten des
eigenen Geschäftsbetriebes decken mussten, kann davon ausgegangen werden, dass
ein nicht unerheblicher Teil des beurkundeten "Kaufpreises" nicht an den Verkäufer der
Eigentumswohnung (im vorliegenden Fall die zu I & C gehörende M2) geflossen ist,
sondern bei den Vertriebsgesellschaften verblieben ist.
108
In den Fällen, in denen die Wohnungen von der B verkauft worden sind ist zu vermuten,
dass ein Teil des Kaufpreises von der B an I & C erstattet worden ist.
109
Welchen Umfang diese über den erhöhten Kaufpreis mitfinanzierten sogenannten
"weichen" Kosten hatten, konnten wir nicht eindeutig nachvollziehen, da wir trotz der
Aufsichtsratstätigkeit von Herrn B2 bei der B bei der E3 keine Unterlagen über die
Kalkulation der Abgabepreise der B vorgefunden hatten. Hinweise auf die
Größenordnung der Weichkosten ergeben sich jedoch aus dem Protokoll einer von
Herrn B2 moderierten Besprechung zwischen dem Vorstand der B und den Herren I und
C am 28.März 1996, in der es um die zukünftige Zusammenarbeit im Immobilienvertrieb
ging. Von Seiten der B wurde kritisiert, dass I & C auf zu hohe Verkaufspreise dränge
und festgestellt" ... dass mit einer 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit
Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist (vgl. Anlage 4.2 Nr. 5 Blatt 7).
110
....
111
In den Fällen, in denen I & C Objekte anderer Anbieter vertrieben hat, scheint die
Relation von 30 % Weichkosten im Verhältnis zum Wert der Immobilien deutlich
überschritten worden zu sein. Dies ergibt sich aus einem Schreiben des Kreditnehmers
H2 an die E3 vom 4.1.1999 (Anlage 4.2 Nr. 6). ... Aus der Kostenrechnung des Notars
ergibt sich, dass an I & C Provisionen in Höhe von 49.237,39 geflossen sind; dies
entspricht ca 60 % des für die Pfandfreistellung bzw. zur Auszahlung an den Verkäufer
verwendeten Betrags."
112
Die Kammer schließt sich den Schlussfolgerungen der Wirtschaftsprüfer, denen die
Beklagte nicht entgegengetreten ist, an. Daraus ergibt sich, dass die Verkäuferinnen in
der Regel mehr als 15 % Verkaufprovisionen gezahlt haben denn Weichkosten von
mindestens 30 % stehen ausweislich der Objekt- und
Finanzierungsvermittlungsaufträge (Anlage B10 und R18) lediglich ausgewiesene
Kosten von 12,73 % (B10/1), 12,93 % (B10/2), 12,36 % (B10/3), 9,13 % (B10/4), 14,72 %
(R18a), 16,98 % (R18b), 16,93 % (R18c), 12,76 (R18d), 15,12 % (R18e) und 10,78 %
(R18f) gegenüber.
113
Ein weiteres Indiz dafür, dass unüblich hohe Verkäuferprovisionen gezahlt wurden ist
die Notiz B2 vom 26.1.1990 (Anlage 4.1 Nr. 4 des Berichtes V)
114
B2 beichtet darin über ein Telefongespräch mit I2 (Vorstand B) unter anderem wie folgt:
115
"Im Übrigen würde Herr I2 es gerne sehen, wenn die beiden Herren nicht schon wieder
"mit mir gedroht" hätten und sich darüber hinaus endlich mit bescheideneren
Provisionen begnügen würden. ...
116
Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass
diese ja nicht den Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage
nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte. ...."
117
Daraus lässt sich zwar nicht die genaue Höhe der Verkäuferprovisionen entnehmen,
wohl aber, dass erheblich überdurchschnittliche Provisionen gezahlt wurden.
Andernfalls wäre die Beschwerde des Vorstandes der B unverständlich.
118
2.
119
Vertriebsvereinbarungen mit L2 und E4 (Anlage B26)
120
Daraus folgt, dass mit den Untervermittlern Provisionen von 5 % bis 12 % des
Nettokaufpreises vereinbart worden waren. Da I & C nicht unentgeltlich tätig sein
konnte, müssen die gezahlten Provisionen erheblich darüber gelegen haben.
121
3.
122
Protokoll der mündlichen Verhandlung der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bochum
vom 7.9.2006 in dem Verfahren 1 o 582/04 (Zur Verwertung als Urkundenbeweis wird
auf Zöller § 373 Rn. 9 verwiesen).
123
Die Zeugin E5 hat unter anderem ausgesagt:
124
"Bevor ein Objekt des B in den Vertrieb ging, fand eine gemeinsame Besprechung von
Mitarbeitern der B, der C3 und von I & C statt. Bei diesen Gesprächen äußerte die Firma
B zunächst den erwarteten Kaufpreis. C3 teilte dann mit, bis zu welchem Betrag das
Objekt finanziert würde. Herr I oder Herr C erhielten dann auf Grund einer Vereinbarung,
die bei diesen Gesprächen getroffen wurde, 23 % Provision vom Verkaufspreis, den die
B festsetzte. Die entsprechende von B an I und C gezahlte Provision wurde dann in den
Verkaufspreis, der von B festgesetzt wurde, eingerechnet. ….
125
Ich weiß deshalb über die Vorgänge so genau Bescheid, weil ich 1 ½ Jahre die
Sekretärin von Herrn C war, und zwar von März 90 bis Ende 91, es kann auch Anfang
92 gewesen sein und an den vor mir geschilderten Gesprächen selbst teilgenommen
habe. Ich musste nämlich die entsprechenden Niederschriften fertigen. … "
126
Der Zeuge X hat unter anderem ausgesagt:
127
Ich erhielt für die Vermittlung einer Wohnung in der Regel 9 % Provision. Diese
Provision bekam ich von Herrn T, für dessen Vertrieb ich arbeitete. Wie viel Provision
Herr T selbst erhalten hat, weiß ich nicht.
128
Aus der Aussage der Zeugin E5 ergibt sich eindeutig, dass die B stets 23 %
Verkäuferprovision zahlte. Die von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung
vorgetragenen Umstände begründen keine durchgreifenden Zweifel an der Wahrheit der
Aussage der Zeugin E5, denn ihre Aussage wird durch die vorgenannten Indizien
ergänzt und belegt. Zur Aussage des Zeugen X gilt das zu den Vertriebsvereinbarungen
mit L2 und E4 (Anlage B26) Gesagte.
129
Die vorgenannten Urkunden beziehen sich zwar nicht auf die streitgegenständlichen
Verträge wohl aber auf die allgemeine Geschäftspraxis und die Umstände des von I & C
betriebenen Vertriebes von Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen, die in
allen Fällen identisch waren. Daraus folgert die Kammer, dass I & C von allen
Verkäuferinnen in allen Fällen mindestens 15% Verkäuferprovision erhielt. Umstände,
die eine abweichende Beurteilung im vorliegenden Fall rechtfertigen, sind weder
ersichtlich noch dargelegt.
130
Festzuhalten bleibt damit, dass die Beklagte den Vortrag der Kläger, es seien zu den in
131
dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Kosten und
Provisionen weitere 20 % bis 40 % Verkäuferprovisionen gezahlt worden nicht
substantiiert bestritten hat und die Kammer zudem aufgrund der vorstehend
dargestellten Urkunden, die zwar nicht die streitgegenständlichen Verträge aber die
allgemeine Geschäftspraxis von I & C betreffen, zweifelsfrei davon überzeugt ist, dass in
jede Verkäuferin für jeden einzelnen Verkauf mindestens 15 % Verkäuferprovision an I
& C gezahlt hat.
Den Vermittlern fällt eine Täuschungshandlung zur Last. In diesem Zusammenhang
spielt es letztlich keine entscheidende Rolle, ob die Täuschung in einem aktiven Tun
(positive Falschangabe der Vermittlungskosten in dem Objekt- und
Finanzierungsvermittlungsauftrag) oder einem Unterlassen (Verschweigen der im
Kaufpreis einkalkulierten oder versteckten Provisionen) liegt, denn die Vermittler traf
eine Offenbarungspflicht.
132
Eine Aufklärungspflicht besteht immer dann, wenn es sich um besonders wichtige
Umstände handelt, die für den anderen Vertragsteil offensichtlich von
ausschlaggebender Bedeutung sind. Diese müssen ungefragt offenbart werden
(Palandt § 123 Rn. 5b). Dies gilt insbesondere für Tatsachen, die den Vertragszweck
erheblich gefährden. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn sich ein Makler – hier I & C
– nicht nur von dem Käufer sondern auch von der Verkäuferin Provisionen und zwar in
einem weit über das übliche Maß hinausgehende Umfang versprechen und bezahlen
lässt, denn den von der Verkäuferin in den Kaufpreis einkalkulierten
Verkäuferprovisionen steht kein entsprechender Ertrags- und/oder Sachwert gegenüber.
Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensanlage (eine
Selbstnutzung der Wohnung durch die Kläger war nicht vorgesehen) können sich aus
der Existenz und der Höhe von Innenprovisionen, die als solche nicht die Gegenleistung
für die Schaffung von Sachwerten darstellen, Rückschlüsse auf eine geringere
Werthaltigkeit des Objekts und der Rentabilität der Kapitalanlage ergeben (BGH NJW
2004, 1732 (1734) = BGHZ 158, 110ff). Sie sind geeignet, den wirtschaftlichen Sinn der
Vermögensanlage in Zweifel zu ziehen (BGH III ZR 290/04).
133
Zwar ist eine Doppelmakelung, wie § 654 BGB zeigt, grundsätzlich zulässig (BGH III ZR
318/02) sofern kein "institutionalisierter Interessenkonflikt" (BGH NJW 1992, 2818,
BGHZ 138, 170) vorliegt (Handelsvertreter). Ist dem Makler – wie im vorliegenden Fall -
die Doppeltätigkeit gestattet, so bleibt dennoch die Grundpflicht des Maklers bestehen,
für seinen (hier: seine) Auftraggeber treu tätig zu werden. Es ist anerkannt, dass er auch
bei einem Doppelauftrag nicht den einen dadurch bevorzugen darf, dass er den Vorteil
des anderen »schlecht und gewissenlos« wahrnimmt, gar »Mittel, die gegen die guten
Sitten verstoßen«, anwendet (so RG JW 1913,641 = RG WarnRspr 1913 Nr. 288). Auch
bei einem erlaubten Doppel-Auftrag ist deshalb der Makler gehalten, seinen
Auftraggeber - hier also beide - über all das aufzuklären, was für dessen Entschluss
bestimmend sein kann und was er wissen muss, um sich vor Schaden zu bewahren
(RGZ 138, 94, 97; BGH Urt. v. 8. März 1956 - II ZR 73/55 -, BB 1956, 733; BGH III ZR
290/04 für einen Geschäftsbesorger). Diese Pflicht zum Reden, die ihm gegenüber dem
einen Auftraggeber obliegt, geht der gegenüber dem anderen Teil bestehenden Pflicht
vor, die von diesem Teil ihm anvertrauten ungünstigen Umstände für sich zu behalten.
Das entspricht dem wohlverstandenen Interesse seiner beiden Auftraggeber. Jeder von
ihnen nimmt in Kauf, dass der Makler den Gegner über ungünstige Umstände aufklärt,
weil dem der Vorteil gegenübersteht, vom Makler auch das zu erfahren, was dem
Gegner ungünstig ist. Dennoch hat auch der Doppel-Makler die Interessen seiner
134
beiden Auftraggeber zu wahren, indem er sich strenger Unparteilichkeit gegenüber
beiden befleißigen muss, um ihnen in fairer Weise zu dienen (BGHZ 48, 344 ff).
Unerheblich ist, dass die Vermittler nicht die Aufgabe hatten, die Rentierlichkeit der
Kapitalanlage der Kläger zu überprüfen, denn es geht hier um die Offenbarung von
vorhandenen Kenntnissen der Vermittler (BGH III ZR 290/04 für Geschäftsbesorger).
Das oder die Gespräche mit dem Vermittler waren die entscheidende Informationsquelle
für die Kläger und damit die maßgebliche Grundlage für ihre Anlageentscheidung. Sie
sind besonders schutzwürdig, weil ihnen eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei
derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich ist und nach dem
nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung
ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche
Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität oder der Wert der
Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04).
Dieses Gebot haben I & C und deren Untervermittler verletzt. Sie haben von den
Verkäuferinnen Provisionen von mindestens 15 % erhalten und diese den Klägern
unstreitig nicht offenbart. Diese Provision übersteigt die ortübliche Verkäuferprovision
von 3,45 % bis maximal 5,75 % bei weitem und ist für die Kaufentscheidung der
Erwerber von erheblicher Bedeutung, weil sie als solche nicht die Gegenleistung für die
Schaffung von Sachwerten darstellt und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit
des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht (BGH NJW 2004, 1732
(1734). Zudem besteht bei einer so hohen Provision die nahe liegende Gefahr, die sich
im vorliegenden Fall auch verwirklicht hat, dass der Makler dass Vertrauen und die
Interessen der Käufer verletzt und sich allein von seinem Provisionsinteresse leiten
lässt. Deutliche Indizien für diese Interessenkollision sind das Besprechungsprotokoll
vom 28.3.1996 und die Feststellungen der Wirtschaftsprüfer im Gutachten von V.
Danach diente der Verkauf der Eigentumswohnungen überwiegend den
Umsatzinteressen der Beklagten, I & C sowie der Verkäuferin und nicht den Interessen
der Erwerber. Ihre Steuersparmöglichkeiten waren angesichts ihrer verhältnismäßig
geringen Einkommen stark eingeschränkt. Sie standen in keinem vernünftigen
Verhältnis zu ihrem verfügbaren Einkommen. Die Steuersparmöglichkeiten dienten im
Wesentlichen als Verkaufargument der Vermittler. Von sich aus hatten die Erwerber
dafür keinen Bedarf geäußert. Er wurde ihnen in den Verkaufsgesprächen eingeredet.
135
Ohne Bedeutung ist, ob die Verkäuferin gegenüber den Klägern verpflichtet ist, den Teil
der Provision, den sie an I & C zahlt und in den Kaufpreis einkalkuliert oder anders
ausgedrückt versteckt (im Folgenden Innenprovision), zu offenbaren, denn hier geht es
um die Pflichten des Maklers, der nach Treu und Glauben in viel weitergehendem
Ausmaß die Interessen seines Auftraggebers wahrnehmen muss als ein Verkäufer, der
einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen will, und für jedermann erkennbar
offensichtlich in erster Linie eigene Interessen vertritt im Ergebnis ebenso BGH III ZR
290/04). Die bisherige Rechtsprechung des BGH zu den Aufklärungspflichten einer
Bank über gezahlte Innenprovisionen (BGH XI ZR 53/02 = NJW- RR 2004, 632) dürfte
damit, jedenfalls dann, wenn der BGH ernsthaft dem Verbraucherschutz und den
Risiken der vorliegenden Vertriebsumstände Rechnung tragen will (BGH XI ZR 6/04 Rn.
50), in der vorliegenden Fallkonstellation - arglistige Täuschung über die Provisionen,
die insgesamt an die Maklerin insgesamt gezahlt werden - überholt sein. Entscheidend
für diese Ausdehnung der Haftung der Beklagten ist, dass die Beklagte und I & C
bewusst und gewollt zusammengearbeitet haben, um Kleinanleger durch ausgeklügelte
Vertriebsmethoden zu veranlassen, mit erheblichen Vertriebskosten belastete
Eigentumswohnungen zu erwerben, für die sie nach ihren persönlichen und
136
wirtschaftlichen Verhältnissen keinen Bedarf hatten und von sich aus auch keinen
Bedarf geäußert haben (dies ergibt sich eindrucksvoll aus dem Besprechungsprotokoll
vom 28.3.1996). Wenn die Beklagte sich die Vertriebsmethode zu Nutze macht
(Neugeschäft mit Bausparverträgen und Krediten, die belegt die Notiz B2 vom
26.1.1990, V Anlage 4.1 Nr. 4), dann muss sie auch für sämtliche arglistige
Täuschungen des Vertriebes nach §§ 123 Abs. 2 BGB einstehen. Für den Fall einer
arglistigen Täuschung kommt es nicht darauf an, in welchem Pflichtenkreis der
Anlagevermittler tätig wird (so ausdrücklich jetzt BGH Urteil vom 17.10.2006 XI ZR
205/05).
Die Pflichtenkreisrechtsprechung führt nur im Regelfall, nämlich bei gutverdienenden,
steuerberatenen Kapitalanlegern, die wegen ihrer hohen Steuerbelastung nach
Steuersparmöglichkeiten suchen und die sich daraus ergebenden Risiken nach ihren
persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen auch tragen können, zu einer
interessengerechten Risikoverteilung zwischen Kreditnehmer und Bank. Dies gilt aber
dann nicht, wenn – wie im vorliegenden Fall - Gering- oder Durchschnittsverdiener, die
bis zur streitgegenständlichen Kapitalanlage aus ihren Einkünften kein (oder zumindest
kein nennenswertes) Vermögen bilden konnten und auch nicht gebildet haben und die
zudem eine absolut gesehen geringe Steuerbelastung zu tragen haben, im Wege des
Strukturvertriebes mit erheblichen Vertriebskosten belastete, vollständig
fremdfinanzierte Eigentumswohnungen aufgeschwatzt bekommen, bei denen die
Kredithöhe und das Risiko in keinem vernünftigen Verhältnis zu ihren Einkünften und
ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen steht und ihnen jegliche
Liquiditätsreserven – soweit sie überhaupt vorhanden sein sollten – rauben.
137
Es gibt keinen vernünftigen Grund und es ist deshalb ungerecht, dass ein
Kaufinteressent einer Immobilie oder eines Immobilienanteils im Rahmen eines
Steuerspar- oder Geldanlagemodells (Fondanteil oder Eigentumswohnung), dem das
Anlageobjekt von dem Vertreiber mittels eines Prospektes vorgestellt wird
(Hinweispflicht bei Innenprovisionen von mehr als 15% so BGH III ZR 359/02) anders
behandelt werden soll als derjenige dem das Objekt durch eine mündliche Beratung
anhand eines Berechnungsbeispiels – wie vorliegend – vorgestellt wird (keine
ungefragte Hinweispflicht so BGH V ZR 66/06). Der in der Entscheidung des BGH vom
13.10.2006 (V ZR 66/06) für diese Differenzierung genannte Grund, dass der Käufer
einer Immobilie keinen Anspruch auf den Erwerb zum Verkehrswert hat, gilt für jede
Kapitalanlage (Fondsanteil oder Eigentumswohnung) und jede Vertriebsform. Dass ein
Vermittler bei einem persönlichen Gespräch/Beratung über ihm bekannte
Innenprovisionen von mehr als 15% schweigen darf ein Prospekt über dieselbe
Tatsache hingegen ausdrücklich hinweisen muss, leuchtet nicht ein. Beide
Vertriebsmethoden dienen dem Zweck, den Kapitalanleger zum Erwerb der
Eigentumswohnung oder des Fondsanteils zu bewegen. Bei beiden Vertriebsmethoden
ist das Informationsdefizit des Kapitalanlegers identisch und jeder Kapitalanleger ist
gleich schutzwürdig. Bei einem persönlichen Gespräch besteht zwar anders als bei
einem anonymen Vertrieb durch einen Prospekt die Möglichkeit Fragen zu stellen.
Dieser Aspekt rechtfertigt aber keine Ungleichbehandlung, weil nach dem
nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung
ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche
Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität oder der Wert der
Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04). Es fehlt somit
ein Anlass, dem Vermittler entsprechende Fragen zu stellen. Hinzu kommt, dass die
Kammer davon überzeugt ist, dass die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden
138
Abschlussvermittler bestrebt waren, die Innenprovisionen, die als solche für jedermann
(auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die Schaffung
von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des
Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732
(1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken und keinen Argwohn oder
Zweifel zu wecken (wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die nachfolgende
Begründung der Arglist verwiesen). Gerade deshalb besteht nach dem Grundsatz von
Treu und Glauben die Verpflichtung, für die Entscheidung besonders wichtige
Umstände (dazu zählt eine Innenprovision von mehr als 15%, weil sie die Rentabilität
oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR
290/04)) ungefragt zu offenbaren. Es geht hier letztlich um die Offenbarung von
vorhandenem Wissen der Vermittler, welches für die Entscheidung der Kapitalanleger
unabhängig von der Art der Kapitalanlage von ausschlaggebender Bedeutung ist.
Dieses Wissen darf ein redlicher Makler nach dem Grundsatz von Treu und Glauben
nicht zurückhalten zumal dem hier betroffenen Personenkreis (geschäftsunerfahrene
Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) eine nähere Prüfung
der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich wenn
nicht sogar unmöglich ist.
Für eine Gleichbehandlung beider Vertriebsmethoden spricht schließlich auch der
Umstand, dass keine vernünftige Differenzierung der unterschiedlichen Hinweispflichten
möglich ist, wenn bei in einem persönlichen Gespräch ein Prospekt, der keinen Hinweis
auf die Innenprovisionen von mehr als 15% enthält, ganz oder teilweise übergeben oder
vorgelegt wird.
139
Die Vermittler (sowohl I & C als auch deren Untervermittler) handelten arglistig. Arglist
erfordert einen Täuschungswillen, der gegeben ist, wenn der Handelnde die
Unrichtigkeit seiner Angaben kennt und weiß, dass der andere Teil durch die
Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird, das heißt dass dieser bei
wahrheitsgemäßer Erklärung nicht oder nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen
hätte. Insoweit genügt bedingter Vorsatz, nämlich die Vorstellung, die unrichtige
Erklärung könne möglicherweise für die Willensbildung des anderen Teils von
Bedeutung sein (Palandt § 123 Rn. 11). Diese Voraussetzungen liegen vor.
140
Die Vermittler kannten die von ihnen mit den Verkäuferinnen vereinbarten und von den
Verkäuferinnen an sie auch gezahlten Innenprovisionen. Sie handelten auch mit
Täuschungswillen.
141
Sämtliche Beteiligte, auch für die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden
Abschlussvermittler waren bestrebt, die gesamten Kaufnebenkosten, die einschließlich
Innenprovisionen mindestens 30 % des Kaufpreises betrugen und die als solche für
jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die
Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere
Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH
NJW 2004, 1732 (1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken. Allen gemein
war das Wissen, dass bei Aufdeckung der erheblichen, im Kaufpreis versteckten
Innenprovisionen die Erwerber möglicherweise vom Kauf abgehalten hätten werden
können. Diesbezüglichen Argwohn gerade angesichts des potentiellen
Erwerberklientels (nicht geschäftserfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls
mittleren Einkommen) nicht entstehen zu lassen, war ersichtlich Motivation der
scheinbar vollständigen Offenlegung aller "weichen Kosten", die an Notar und die I & C
142
Gruppe zu zahlen waren. Insoweit greift auch der mögliche Einwand nicht, offengelegt
seien nur die "vom Erwerber unmittelbar selbst" zu zahlenden Provisionen. Nach
Überzeugung des Gerichts belegt die gesamte Gestaltung des Vertriebes der
Eigentumswohnungen ("I & C verkauft alles wie z.B. Emden und Nordenham, weil auch
für solche Objekte der Markt geschaffen wird" Zitat aus dem Ergebnisprotokoll der
Besprechung vom 28.3.1996) und die Art und Weise der Finanzierung (Vollfinanzierung
des Kaufpreises und aller Kosten, geringe Anfangsbelastung, die Erwerber mussten nur
die ihnen vorgelegten Formulare unterschreiben und sich in keiner Weise aktiv um die
Finanzierung kümmern), dass es allen Beteiligten (Vermittler, Verkäufer, Beklagte) ohne
Rücksichtnahme auf die Interesses der Erwerber allein darauf ankam, ihre
Umsatzinteressen durchzusetzen und keinerlei Argwohn oder Zweifel bei den
Erwerbern zu wecken. Belegt wird diese Feststellung zudem durch folgende Urkunden
und Indizien:
1.
143
Notiz B2 vom 26.1.1990 (V Anlage 4.1 Nr. 4)
144
Darin heißt es unter anderem wie folgt:
145
"
Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam,
dass diese ja nicht den Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher
dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte
darauf hin, dass wir uns an der B nicht mit 30 % beteiligen mussten, von unserer
Vorarbeit abgesehen, wenn wir dann "nur gerecht" bedient würden. Ich ... äußerte aber
meine Erwartung, dass wir etwas gerechter als gerecht behandelt werden sollten. Ich
sähe mich zunehmend kritischer Fragen nach dem Sinn des B-Engagements
gegenüber, so dass ich sehr dafür wäre,
wenn die Herren I & C Volumen bekommen
könnten, da dies die einzige Schiene sei, über die wir überhaupt etwas von der B
hätten
146
2.
147
Ergebnisprotokoll B2 vom 9.4.1996 über die Besprechung vom 28.3.1996 (V Anlage 4.2
Nr. 5)
148
Darin heiß es unter anderem wie folgt:
149
"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe
erstklassig vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach
Durchführung des Kaufes bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers
wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem Engagement um
Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C3 finanzierten Wohnungen
sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die
Wohnungen unter Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen.
Es läge im
allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der
Öffentlichkeit aufsteigen ließen.
150
Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets
voneinander profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im
151
Interesse der C3, deren Beteiligung an der B nur dann dem Bausparkassengesetz
entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das Bausparerkollektiv in Form
von Neugeschäft ziehen kann.
.......
152
Um die direkte Vergleichbarkeit zu gewährleisten, stellt die M2 der J exakt 20 % zur
Verfügung, woraus die direkt dem Vertrieb zuzuordnenden Kosten finanziert werden.
153
......
154
Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass
I & C freilich den maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den
Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach ausrichten. Bekommt die Fa. I & C
aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich verschätzt, oder "sie
nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst großes Stück
aus dem Kuchen.
155
Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und
erinnert daran, dass der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis
ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss.
156
....
157
Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen
aber, dass mit der
30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die
Schallgrenze erreicht
158
Unerheblich ist, das diese Besprechung erst im Jahr 1996 stattfand, denn aus dem
Ergebnisprotokoll ergibt sich zweifelsfrei, dass es um eine bereits bestehende und keine
neue Art und Weise der Zusammenarbeit geht. Belegt wird dies auch durch die unter Nr.
1 zitierte Notiz B2 und die Aussage der Zeugin E5 (1 o 582/04).
159
Unerheblich ist auch, dass diese Urkunden nicht unmittelbar die streitgegenständlichen
Vertagschlüsse betreffen, denn daraus ergibt sich deutlich die allgemeine
Geschäftspraxis von I & C insbesondere deren Egoismus und Gewissenlosigkeit.
160
Festzuhalten bleibt damit zunächst, dass den Vermittlern eine arglistige Täuschung der
Kläger zu Last fällt.
161
Die Anlagevermittler und I & C waren für die Beklagte wegen der Zusammenarbeit in
institutionalisierter Art und Weise (dazu später) auch keine Dritte nach § 123 Abs. 2
BGB.
162
Wissensvorsprung
163
Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen
arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren
oder die von ihnen beauftragten Vermittler und die Bank in institutionalisierter Art und
Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder
Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen
164
Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen
des Falls evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der
arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH XI ZR 6/04 Rn 52).
Erforderlich ist zunächst, dass zwischen den Verkäufern, den von ihren beauftragten
Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden.
Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder
konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass von
den eingeschalteten Vermittlern - von der Bank unbeanstandet – Formulare des
Kreditgebers benutzt wurden, oder daraus, dass die Vermittler dem finanzierenden
Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen desselben Objekts
vermittelt haben (BGH XI ZR 6/04 Rn. 53). Diese Voraussetzungen liegen vor. Zwischen
der Beklagten, B und I & C bestand unstreitig seit 1990 eine ständige
Geschäftsbeziehung und ein gemeinsames Vertriebskonzept (BGH XI ZR 6/04 Rn. 59).
Dies ergibt sich auch aus dem Gutachten V insbesondere der Anlage 4.1 Nr. 4. Die
Beklagte finanzierte unstreitig den Erwerb zahlreicher Eigentumswohnungen in einem
Objekt. Allein vor dieser Kammer sind mehr als 200 Verfahren rechtshängig gewesen
(80) bzw. noch rechtshängig (120). Die Gesamtzahl überschreitet 5000.
165
Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Vermittler angeboten wurde ist dann
anzunehmen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des
Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines
Erwerbgeschäftes aussucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte dem
Interessenten im Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufunterlagen einen
Kreditantrag des Finanzierungsinstitutes vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer
gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (BGH XI ZR 6/04 Rn. 54). Dies war
vorliegend der Fall. Sämtliche Verträge wurden durch I & C und deren Untervermittler
angebahnt. Der Vermittler legte den Klägern das Darlehensantrags- und die
Bausparantragsformulare der Beklagten vor (Darlehens- und Bausparanträge Anlagen
A3 und B19 (Muster)). Einen persönlichen Kontakt zwischen den Parteien gab es nicht.
Von den Klägern ging keinerlei Initiative aus. Die Art und Weise der Finanzierung durch
die Beklagte war vorab zwischen I & C, der Verkäuferin und der Beklagten
abgesprochen.
166
Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben der Vermittler ist dann auszugehen,
wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die
kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen
Täuschung geradezu verschlossen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 55). Auch die ist vorliegend
der Fall.
167
Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang die unsubstantiierte und im Hinblick auf
die oben zitierten Urkunden zumindest schwer nachvollziehbare Behauptung der
Beklagten, ihr (wem genau?) sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bekannt
gewesen, ob und in welcher Höhe für Vermittlung des konkreten von der Klägerseite
erworbenen Immobilienobjektes eine Verkaufprovision – kaufpreiserhöhend – bezahlt
worden sei, weil ihr (wem genau?) die zwischen I & C und den Verkäuferinnen
geschlossenen Vertriebsvereinbarungen nicht bekannt gewesen seien. Es fehlt
jeglicher konkreter Vortrag zur Organisation des internen Ablaufes und
Informationsaustausches und dazu, welcher Mitarbeiter der Beklagten an der
Vorbereitung und dem Abschluss der Darlehensverträge im Allgemeinen und im
streitgegenständlichen Fall beteiligt war und welche Kenntnisse jeder von ihnen hatte.
Auf ihren unsubstantiierten Vortrag ist die Beklagte in zahlreichen anderen vor der
168
Kammer rechtshängigen Verfahren ausdrücklich hingewiesen worden. Die Beklagte
muss sich die Kenntnisse ihrer Hilfspersonen auch der selbständigen Vermittler,
entsprechend § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen (BGH NJW 2004 S. 2156, NJW
1992, S. 899; Palandt § 166 Rn. 6, 6a, 8). Selbst wenn entgegen der vorgenannte
Gründe zugunsten der Beklagten unterstellt wird, dass ihr Vortrag hinreichend
substantiiert ist und aus welchen Gründen auch immer eine Kenntniszurechnung
ausscheidet, ist davon auszugehen, dass der Beklagten die von den Verkäuferinnen
gezahlten Provisionen und das Verschweigen derselben bekannt war.
Wenn der Beklagten diese Umstände nicht bekannt gewesen sein sollten, dann hat sie
sich der Kenntnis geradezu verschlossen, weil sie die erheblichen, in den Kaufpreis
einkalkulierten und den Erwerbern unstreitig nicht aufgedeckten Innenprovisionen nicht
übersehen konnte. Aus der Notiz B2 vom 26.1.1990 (V Anlage 4.1 Nr. 4) und der
Aussage E5 (Protokoll 1 o 582/04) ergibt sich zweifelsfrei, dass B2 wusste, dass I & C
erhebliche und nicht die üblichen Provisionen verlangten und erhielten, die auf den
"Deckungskostenbeitrag" der Verkäuferin aufgeschlagen wurden. Aus dem
Ergebnisprotokoll über die Besprechung vom 28.3.1996 (V Anlage 4.2 Nr. 5) ergibt sich,
dass im Beisein von B2 über Verkäuferprovisionen für I & C von 20 % (LUV) oder 30 %
"Weichkosten" der Wohnungen der B gesprochen wurde und dies eine bereits
bestehende und keine neue Art und Weise der Zusammenarbeit betraf. Eine Frage hätte
genügt, und B2 hätte genau gewusst, welche Provisionen gezahlt werden.
Anhaltspunkte und Gelegenheiten, konkret nachzufragen, gab es nach den oben
dargestellten Urkunden genug.
169
Da sich die Beklagte der Kenntnis zumindest geradezu verschlossen hat, muss sie sich
nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (der Strukturvertrieb erfolgte mit Wissen und
Wollen und auch im Umsatzinteresse der Beklagten), im Interesse der Effektivierung des
Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen, die nicht als
verbundene Geschäfte behandelt werden können und um dem in den Entscheidungen
des EuGH vom 25.10.2005 (C-350/03 und C-229/04) zum Ausdruck kommenden
Gedanken des Verbraucherschutzes vor den Risiken von Kapitalanlagemodellen
Rechnung zu tragen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 50) auch so behandeln lassen, wie bei
positiver Kenntnis (vgl. dazu auch BGH NJW 1999, 423, 2000, 952 und 2001, 1721).
170
Die zahlreichen weiteren Pflichtverletzungen, die die Kläger der Beklagten vorwerfen,
können damit dahinstehen.
171
Schaden
172
Welcher Schaden unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss
erstattungsfähig ist, richtet sich angesichts der Vielgestaltigkeit, in der eine Verletzung
vorvertraglicher Pflichten in Betracht kommen kann, nach der Ursächlichkeit des
schadensstiftenden Verhaltens für den eingetretenen Schaden im Einzelfall. Da die
Grundlage eines solchen Schadensersatzanspruchs enttäuschtes Vertrauen ist, geht er
in der Regel auf Ersatz des sog. negativen Interesses; d.h. der Geschädigte ist so zu
stellen, wie er ohne das schadensstiftende Verhalten des anderen Teils stehen würde
(BGH Urteil vom 16.5.2006 XI ZR 6/04 Rn. 61, BGH, NJW-RR 1997, 144, NJW 1981,
2050 = WM 1981, 689 (690) m.w.Nachw. Palandt § 311 Rn. 24, 42, 57). Steht fest, dass
die benachteiligte Partei im Falle pflichtgemäßer Aufklärung einen für sie ungünstigen
Vertrag nicht abgeschlossen hätte, so kann sie Rückgängigmachung des Vertrags
verlangen (BGH WM 1982, 960f.). Der durch die Pflichtverletzung verursachte Schaden
173
liegt dann in der Eingehung des für sie nachteiligen Vertrags. Bereits der Eingriff in die
persönliche Entscheidungsfreiheit begründet den Anspruch auf Rückgängigmachung
des Vertrages (BGH NJW 2005, 2450).
Die Beweislast obliegt in diesem Zusammenhang der Beklagten. Wer vertragliche oder
vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt ist beweispflichtig dafür, dass der Schaden
auch bei pflichtgemäßem Verhalten entstanden wäre, denn es besteht eine Vermutung,
dass sich der Geschädigte aufklärungsrichtig verhalten hätte (Palandt § 280 Rn. 39). Die
Kläger behaupten, sie hätten den Kaufvertrag und damit auch die Finanzierungsverträge
nicht abgeschlossen, wenn sie zutreffend aufgeklärt worden wären.
174
Die Beklagte hat keine Tatsachen vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass dies
unzutreffend ist. Auf ihre Darlegungs- und Beweislast ist sie in dem Beschluss vom
11.10.2006 hingewiesen worden.
175
Festzuhalten bleibt damit, dass die Kläger gegen die Beklagte wegen eines
Verschuldens bei Vertragsschluss einen Anspruch auf Rückgängigmachung des
Darlehensvertrages haben.
176
Verjährung
177
Die Verjährungsfrist lief nach Art 229 § 6 Abs. 4 EGBGB frühestens am 31.12.2004 ab.
Nach Art 229 § 6 Abs. 4 EGBGB wird die kürzere Frist des § 195 BGB (drei Jahre) von
dem 1.1.2002 an berechnet, wenn die Verjährungsfrist nach dem BGB in der seit dem
1.1.2002 geltenden Fassung kürzer ist als nach der bis zu diesem Tag geltenden
Fassung. Bis zum 31.12.2001 betrug die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche
wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss nach § 195 BGB aF 30 Jahre (Palandt
58. Auflage § 195 Rn. 10).
178
Durch die Erhebung der vorliegenden Klage wurde der Lauf der Verjährung rechtzeitig
nach § 204 Abs. Nr. 1 BGB, § 167 ZPO gehemmt. Die Voraussetzungen des § 167 ZPO
sind erfüllt. Danach tritt die Hemmung der Verjährung nach § 204 I Nr. 1 BGB bereits mit
dem Eingang der wirksamen Klage ein, wenn die Zustellung alsbald erfolgt. Die
wirksame Klage (die auf einem offensichtlichen Redaktionsversehen beruhende
Fassung der Klageanträge führt nicht zur Unwirksamkeit der Klage, denn das
Klagebegehren und der Streitgegenstand sind hinreichend bestimmt und es kann ohne
weiteres festgestellt werden, dass die Klageanträge allein die Beklagte betreffen sollen)
ist am 17.12.2004 eingegangen und am 12.1.2005 zugestellt worden (Blatt 195). Die
Dauer der Verzögerung ist gleichgültig, wenn sie nicht von den Klägern zu vertreten ist,
sondern auf dem Geschäftsablauf des Gerichtes beruht. Hat ein Verhalten der Kläger
zur Verzögerung der Zustellung beigetragen, so ist zu unterscheiden. Wenn die dadurch
verursachte Verzögerung nur 14 Tage beträgt, dann ist dies unerheblich und der
Klageeingang ist maßgeblich (Palandt § 204 Rn 7). Die von den Klägern im
vorliegenden Fall verursachte Verzögerung beträgt weniger als 14 Tage, denn sie
haben den Kostenvorschuss schon am 28.12.2004 eingezahlt und die Zustellung
erfolgte bereits am 12.1.2005. Die Klageforderung ist daher nicht verjährt, weil die
Hemmung nach § 204 Abs. 2 BGB andauert.
179
Aber auch dann, wenn der vertragliche Anspruch der Kläger – aus welchen Gründen
auch immer - verjährt sein sollte, steht ihnen ein Schadensersatzanspruch auf
Rückabwicklung des Darlehensvertrages zu und zwar aus §§ 826, 830 BGB (dazu
180
nachfolgend 1), der nicht verjährt ist (dazu nachfolgend 2).
1.
181
Der Beklagten fällt eine gemeinschaftliche, vorsätzlich sittenwidrigen Schädigung nach
§§ 826, 830 BGB zur Last, denn eine arglistige Täuschung erfüllt den Tatbestand einer
vorsätzlich sittenwidrigen Schädigung. Das Verschweigen von Umständen ist
sittenwidrig, wenn sie dem Vertragspartner unbekannt sind, nach Treu und Glauben
aber bekannt sein müssen, weil sein Verhalten bei den Vertragsverhandlungen und die
von ihm zu treffenden Entscheidungen davon wesentlich beeinflusst werden (Palandt §
826 Rn. 23).
182
Die Vermittler haben die Kläger nach dem oben Gesagten über die von der Verkäuferin
gezahlte Vermittlungsprovision arglistig getäuscht.
183
Die Beklagte war Mittäterin oder Beteiligte, denn sie hat nach dem oben zu I. Gesagten
institutionell mit den Vermittlern zusammengearbeitet. Nach Überzeugung des Gerichts
belegt die gesamte Gestaltung des Vertriebes der Eigentumswohnungen ("I & C verkauft
alles wie z.B. Emden und Nordenham, weil auch für solche Objekte der Markt
geschaffen wird" Zitat aus dem Ergebnisprotokoll der Besprechung vom 28.3.1996) und
die Art und Weise der Finanzierung (Vollfinanzierung des Kaufpreises und aller Kosten,
geringe Anfangsbelastung, die Erwerber mussten nur die ihnen vorgelegten Formulare
unterschreiben und sich in keiner Weise aktiv um die Finanzierung kümmern), dass es
allen Beteiligten (Vermittler, Verkäufer, Beklagte) ohne Rücksichtnahme auf die
Interessen der Erwerber allein darauf ankam, ihre Umsatzinteressen durchzusetzen und
keinerlei Argwohn oder Zweifel bei den Erwerbern zu wecken.
184
Dahinstehen kann, ob der Beklagten die Einzelheiten des Vertriebes insbesondere die
Verkäuferprovisionen bekannt waren. Die Tatbeiträge der anderen Mittäter sind jedem
Beteiligten zuzurechnen unabhängig davon, ob er sie in den Einzelheiten gekannt bzw.
den Schaden eigenhändig mitverursacht hat. Nur Exzesse anderer Mittäter, die
vorliegend unzweifelhaft nicht gegeben sind, sind davon ausgenommen (Palandt § 830
Rn. 3). Selbst wenn der Beklagten nicht alle Umstände bekannt gewesen sein sollten,
dann hat sie sich der Kenntnis bewusst verschlossen, weil sie die erheblichen, in den
Kaufpreis einkalkulierten und den Erwerbern unstreitig nicht aufgedeckten
Innenprovisionen nicht übersehen konnte. Dieses entlastet sie nach dem Grundsatz von
Treu und Glauben (der Strukturvertrieb erfolgte mit Wissen und Wollen und auch im
Umsatzinteresse der Beklagten) natürlich nicht. Das Gegenteil ist der Fall, denn keine
Partei kann sich durch eine arbeitsteilige Organisation ihrer Haftung entziehen.
185
Zu ersetzen ist das negative Interesse (Palandt § 826 Rn. 15 und Vor § 823 Rn. 17), das
heißt die Kläger können auch hier die Befreiung von den vertraglichen Verpflichtungen
verlangen.
186
2.
187
Der Beginn der Verjährung einer unerlaubten Handlung, die vor dem 1.1.2002
begangen worden ist, richtet sich nach Art 229 § 6 Abs 1 S. 2 EGBGB für die Zeit bis
zum 31.12.2001 nach § 852 BGB a F. Danach beginnt die Verjährung erst mit der
Kenntnis von Schädiger und Schaden. Die Darlegung- und Beweislast für die Kenntnis
sowohl vor als auch dem 1.1.2002 trifft die Beklagte (Palandt § 199 Rn 46, Vor 194 Rn
188
23). Darauf ist die Beklagte in zahlreichen Parallelverfahren ausdrücklich hingewiesen
worden. Der Hinweis im vorliegenden Verfahren ist nur deshalb unterblieben, weil sich
die Beklagte erst im Schriftsatz vom 15.11.2006 (Blatt 748 ff (750) auf die
Verjährungseinrede berufen hat. Sie hat keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich
ergibt, dass die Kläger vor dem 1.1.2002 Kenntnis von den streitgegenständlichen
anspruchsbegründenden Tatsachen insbesondere der arglistigen Täuschung über die
Innenprovisionen hatten (vgl. dazu Palandt 61. Aufl. § 852 Rn. 11).
II.
189
Der Klageantrag zu 1
190
Die Kläger haben nach der unter I. dargelegten Rechtslage dem Grunde nach einen
Anspruch auf Rückgängigmachung des Darlehensvertrages, mithin Rückzahlung ihrer
Leistungen.
191
Sie haben nach ihrem Vortrag im Schriftsatz vom 15.11.2006 (Blatt 772 und 773), dem
die Beklagte im Schriftsatz vom 14.12.2006 (Blatt 793 bis 795) nur zu einem geringen
Teil widersprochen hat, in dem Zeitraum 1992 bis 2006 an die Beklagte Zinsen in Höhe
von 46.186,55 € gezahlt. Unstreitig (und durch die von der Beklagten vorgelegten
Kontoauszüge (Blatt 796 und 797) für das Jahr 2002 belegt) sind lediglich 1.670,20 €
und für das Jahr 2004 lediglich 2.662,80 (Belege haben die beweisbelasteten Kläger
nicht vorgelegt) so dass sich der vorgenannte Betrag von 46.186,55 € um 1.725,55 €
(2.863,19 € (2002) + 3.195,36 € (2004) = 6.058,55 € (von den Klägern einkalkulierter
Betrag) – 1.670,20 (2002) + 2.662,80 € = 4.333,00 € (streitige und nicht belegte
Zahlungen der Kläger) auf 44.461,00 € ermäßigt.
192
Die Kläger haben nach ihrem unstreitigen Hilfsvortrag Mietpoolausschüttungen in Höhe
von 362,10,- DM x 12 Monate x 15 Jahre = 65.178,00 DM = 33.324,98 € erhalten, die
anspruchsmindernd zu berücksichtigen sind, weil
193
1. die Kläger in dem Zeitraum, in dem die Mietpoolverwalterin direkt an die Beklagten
zahlte, nur die Differenz zwischen der Mietpoolausschüttung und den vereinbarten
Zinsen an die Beklagte zahlten (dies ergibt sich sowohl aus dem Vortrag des Klägers
Blatt 31 der Klage als auch aus dem Besuchsbericht D3 Blatt 308) und
194
2. die Kläger die Mietpoolausschüttungen im Wege der Vorteilsausgleichung (Palandt
Vor § 249 Rn. 119 ff) vollständig herauszugeben haben. Nach den Grundsätzen der
Vorteilsausgleichung ist eine Minderung des Schadens dann zu berücksichtigen, wenn
sie in einem adäquat-ursächlichen Zusammenhang zu dem schädigenden Ereignis
steht und außerdem die Anrechnung dem Zweck des Schadensersatzes entspricht und
weder den Geschädigten unzumutbar belastet noch den Schädiger unbillig entlastet
(vgl. BGHZ 74, 103 [113f.] = NJW 1979, 1449; BGHZ 109, 380 [392] = NJW 1990, 1038).
Dies ist vorliegend der Fall, denn zwischen dem schädigenden Ereignis, nämlich der
Verletzung der Aufklärungspflicht und dem dadurch verursachten Abschluss aller
streitgegenständlichen Verträge und dem Vorteil, nämlich den Mieteinnahmen besteht
ein innerer Zusammenhang, denn die Kläger hätten keinerlei Mietausschüttungen
erhalten, wenn sie alle streitgegenständlichen Verträge nicht geschlossen hätten. Auf
die von dem Mietpool sowohl an die Beklagte als auch an den Kläger gezahlten Beträge
hatten die Kläger keinen Anspruch, weil es sich insoweit um den Gewinn aus der
Durchführung des Kaufvertrages handelt, die Kläger aber so zu stellen sind, als wenn
195
dieser Vertrag nicht zustande gekommen wäre (Palandt § 311 Rn. 57). Die
Vorteilsausgleichung entspricht damit auch der Billigkeit.
Zugunsten der Kläger ergibt sich damit ein Betrag in Höhe von 44.461,00 € - 33.324,98
€ = 11.136,02 €
196
Auch die Anrechnung von Steuervorteilen richtet sich nach den vorgenannten
Grundsätzen der Vorteilsausgleichung (BGH III ZR 350/04 = NJW 2006, 499 m.w.N.,
Palandt Vor § 249 Rn 144). Zu den auf den Schadensersatzanspruch eines
Geschädigten anzurechnenden Vorteilen gehören grundsätzlich auch Steuern, die der
Geschädigte infolge der Schädigung beispielsweise durch Verlustzuweisungen erspart
hat (BGH III ZR 350/04).
197
Dazu haben die Kläger keine konkreten Tatsachen vorgetragen insbesondere keine
Steuerbescheide vorgelegt obwohl sie mit Beschluss von 11.10.2006 auf diese
Rechtlage hingewiesen worden sind. Die Kammer schätzt daher nach § 287 ZPO die
Steuervorteile wie in dem Beschluss vom 11.10.2006 angekündigt auf 20% der
Erwerbsnebenkosten und der negativen Einkünfte der Kläger (Mieteinnahmen minus
Zinszahlungen = tatsächlichen Zahlungen der Kläger). Beide Parteien haben dagegen
keinerlei Einwendungen erhoben. Die Erwerbsnebenkosten einschließlich Disagio
belaufen sich auf 100.000,00 DM (Vorausdarlehen) – 92.391,00 DM (Kaufpreis) =
7.609,00 DM = 3.890,42 € und die negativen Einkünfte auf 44.461,00 € (Zinszahlungen)
- 33.324,98 € (Mieteinnahmen) = 11.136,02 €. Es errechnen sich damit Steuervorteile
von 3.890,42 € (Erwerbsnebenkosten) + 11.136,02 € (negative Einkünfte) = 15.026,44 €
x 20% = 3.005,29 € die anspruchsmindernd zu berücksichtigen sind.
198
Zwar ist bei der Betrachtung möglicher Steuervorteile auch zu beachten, ob dem
Geschädigten aus der Zuerkennung des Schadensersatzanspruchs und dessen
Gestaltung steuerliche Nachteile erwachsen, sei es durch eine Nachforderung des
Finanzamts (vgl. BGHZ 53, 132 [134ff.] = NJW 1970, 461), sei es durch eine
Besteuerung der Schadensersatzleistung (vgl. BGHZ 74, 103 [114ff.] = NJW 1979,
1449) oder der gegebenenfalls - so auch im Streitfall - Zug um Zug gegen die
Schadensersatzleistung vorgesehenen Übertragung der Kapitalanlage (vgl. BGH,
VersR 1990, 95 [96]; Loritz/Wagner, ZfIR 2003, 753 [761]). Dazu haben die Kläger keine
konkreten Tatsachen vorgetragen. Zukünftige Schäden, die durch die Rückübertragung
der streitgegenständlichen Eigentumswohnung entstehen sind zudem Gegenstand des
Klageantrages zu 6.
199
Der ersatzfähige Schaden beläuft sich somit auf 44.461,00 € (Zinsen) - 33.324,98 €
(Miete) = 11.136,02 € - 3.005,29 € (Steuervorteile) = 8.130,73 €.
200
Der weitergehende, streitige Vortrag der Kläger zur Höhe ihrer Leistungen in der Klage
(Blatt 151) ist unsubstantiiert und nicht unter Beweis gestellt, worauf die Kläger in dem
Beschluss vom 11.10.2006 ausdrücklich hingewiesen worden sind.
201
Die Kläger behaupten, sie hätten "Darlehenszinsen" in Höhe von 407,76 € x 146
Monate mithin 59.532,96 € gezahlt (Blatt 151). Dieser Vortrag ist evident ins Blaue
hinein aufgestellt und falsch. Er sollte die Beklagte lediglich zur sehr umfangreichen,
zeit- und arbeitsaufwendigen Darstellung aller Zahlungen der Kläger veranlassen, wozu
sie nicht verpflichtet ist (Zöller § 138 Rn 8). Der von den Klägern behauptete monatliche
Betrag übersteigt die ursprünglich vereinbarten Zinsen (347,91 DM x 2 = 695,82 DM =
202
355,77 €). Er lässt sich auch nicht durch eine Addition mit den monatlichen Sparraten
erklären, weil diese nicht gleich blieben sondern anstiegen, die Bausparleistungen
Gegenstand des Antrages zu 5 sind und die Addition nicht den streitgegenständlichen
Betrag ergibt. Hinzu kommt, dass unstreitig Zahlungen – in welcher Höhe auch immer -
aufgrund der Vereinbarung über die Mietverwaltung (im Folgenden Mietpool) erfolgt sind
und die Kläger deshalb auch nicht den vollen Betrag in Höhe von 355,77 € an die
Beklagte gezahlt haben. Dies tragen sie selbst vor (Blatt 31 der Klage). Die von dem
Mietpool an die Beklagte gezahlten Beträge sind nicht ersatzfähig (Palandt § 311 Rn.
57), weil es sich insoweit um den Gewinn aus der Durchführung des Kaufvertrages
handelt, die Kläger aber so zu stellen sind, als wenn der Vertrag nicht zustande
gekommen wäre. Der Vortrag der Kläger ist auch nicht in Einklang zu bringen mit der
unstreitig vereinbarten Zinsfestschreibung. Nach deren Ablauf wurden nicht dieselben
Zinsen gezahlt. Schließlich haben die Kläger für ihre in zulässiger Weise bestrittenen
(Zöller § 138 Rn. 8) Zahlungen keinerlei Belege beispielsweise Kontoauszüge
vorgelegt.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 286, 288 BGB. Verzug ist erst mit dem Zugang des
Schriftsatzes vom 15.11.2006 (erste konkrete Schadensberechnung durch die Kläger)
eingetreten, denn ein Gläubiger kann aus einer Mahnung keine Rechte herleiten, wenn
er – wie vorliegend – eine weit übersetzte Forderung geltend macht, insbesondere dann
nicht, wenn der Schuldner die wirklich geschuldete Leistung nicht zuverlässig feststellen
kann (Palandt § 286 Rn. 20).
203
Der Klageantrag zu 3
Darlehensvertrag zustehen) ist zulässig und begründet.
204
Die Zulässigkeit ergibt sich aus § 256 ZPO (Zöller § 256 Rn 7, 14a), denn das
Rechtsverhältnis ist streitig. Die Beklagte berühmt sich eines
Darlehensrückzahlungsanspruches.
205
Der Antrag ist begründet, weil die Kläger nach dem Oben zu I. Gesagten einen nicht
verjährten Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Vertrages haben, den sie
ihrer Inanspruchnahme entgegenhalten können (BGH XI ZR 6/04 Rn. 61).
206
Der Klageantrag zu 4
207
Das Feststellungsinteresse ergibt sich aus § 756 ZPO (Zöller § 256 Rn. 3, § 756 Rn. 9).
Der Antrag ist nach §§ 295, 298 BGB begründet, weil die Kläger nach dem oben zu I
Gesagten einen Anspruch auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages haben und die
Beklagte die von ihr geschuldeten Leistungen nicht vornimmt.
208
Der Klageantrag zu 5
unzulässig. Die Stufenklage und damit die einstweilige Befreiung von der
Bezifferungspflicht des § 253 Abs. 2 ist nur zulässig, wo die Auskunft der Bestimmung
des Leistungsanspruchs und nicht der Beschaffung von Informationen zu seiner
Durchsetzung dient (Zöller § 254 R. 2). Die Kläger kennen die von ihnen an die
Beklagte geleisteten Zahlungen und wollen die Beklagte mit der Stufenklage lediglich
zu einer sehr umfangreichen, zeit- und arbeitsaufwendigen Darstellung ihrer Zahlungen
veranlassen, wozu sie nicht verpflichtet ist (Zöller § 138 Rn 8).
209
Der Antrag ist auch nicht begründet, weil die Kläger ihren streitigen Schaden nicht
210
Der Antrag ist auch nicht begründet, weil die Kläger ihren streitigen Schaden nicht
dargelegt und unter Beweis gestellt haben worauf sie mit Beschluss vom 11.10.2006
ausdrücklich hingewiesen worden sind.
210
Der Klageantrag zu 6
begründet. Die Kläger haben nach dem oben zu I Gesagten einen
Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung. Sie können den Schaden, der
Gegenstand dieses Antrages nicht beziffern, weil die Höhe nicht feststeht, so dass eine
vorrangige Leistungsklage ausscheidet (Zöller § 256 Rn. 7a).
211
Über den hilfsweise gestellten
Klageantrag zu 7
sowie Neuberechnung und die sich daraus ergebende teilweise Rückzahlung der
gezahlten Zinsen) war nicht zu entscheiden, weil die Kläger nach dem Oben zu I
Gesagten dem Grunde nach einen weitergehenden Schadensersatzanspruch auf
Rückabwicklung der Verträge haben und die Hilfsanträge nur für den Fall gestellt
worden sind, dass dieser Anspruch nicht besteht.
212
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO und berücksichtigt das jeweilige
Unterliegen der Parteien. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt
aus § 709 ZPO.
213
Der Streitwert in Höhe von 126.338,65 € berechnet sich wie folgt:
214
Klageantrag zu 1 (Nennwert): 59.532,96 €
215
Klageantrag zu 2 und 3 (Nettokreditbetrag): 51.129,19 €
216
Klageantrag zu 4: 1.000,00 €
217
Klageantrag zu 5 (Blatt 5) 9.576,50 €
218
Klageantrag zu 6 (1/10 des Nettokreditbetrages): 5.100,00 €
219
Klageantrag zu 7: Es gilt § 45 Abs. 1 S. 2 GKG
220