Urteil des LG Dortmund vom 11.03.2008, 3 O 452/07

Entschieden
11.03.2008
Schlagworte
Baujahr, Alter, Arglistige täuschung, Kaufpreis, Gespräch, Vertragsschluss, Ausnahme, Anhörung, Mangel, Grundbuch
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Landgericht Dortmund, 3 O 452/07

Datum: 11.03.2008

Gericht: Landgericht Dortmund

Spruchkörper: 3. Zivilkammer

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 3 O 452/07

Tenor: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 114.103,20 (i. W. einhundertvierzentausendeinhundertdrei 20/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozent über dem Basiszinssatz seit dem 1.10.2007 Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung des im Grundbuch des Amtsgerichts Lünen eingetragenen Grundstücks G1 sowie Zug um Zug gegen Abtretung der hinsichtlich der klägerseitigen möglicherweise bestehenden klägerseitigen Ansprüche auf Rückzahlung von den Kläger in Höhe von 3670,- gezahlter Grunderwerbssteuern zu zahlen.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, weitere 2.237,56 (i. W. zweitausendzweihundertsiebenunddreißig 56/100 Euro) an die Kläger zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der streitverkündeten Nebenintervenientin.

Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 125.000,00 vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d 1

2Die Kläger nehmen die Beklagte im Wege des Schadensersatzes auf Zahlung der Geldbeträge in Anspruch, die sie aus Anlass des Erwerbs des im Tenor im Einzelnen benannten Objekts an die Beklagten bzw. im Zuge der Abwicklung des Vertragsschlusses an Dritte geleistet haben.

3Unter dem 27.12.2006 erwarben die Kläger von der Beklagten mit notariellem Vertrag URNr. ###/#### der Notarin C in X die oben genannte Doppelhaushälfte zu einem niedergelegten Kaufpreis von 104.900,00 €. § 3 des notariellen Vertrages, hinsichtlich dessen Einzelheiten auf dessen Inhalt Bl. 6 ff. d. A. Bezug genommen wird, heißt es:

§ 3 Mängelhaftung .... 4

Der Kaufgegenstand wird in seiner gegenwärtigen, dem Käufer bekannten, gebrauchten Beschaffenheit verkauft. Rechte des Verkäufers wegen Sachmängeln - z. B. wegen der Bodenbeschaffenheit, der Größe des Grundstücks, des Bauzustandes, bestehender Gebäude und Anlagen und der Verwertbarkeit des

6Übertragsbesitzes für die Zwecke des Käufers - werden ausgeschlossen, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Sachmängel, die bei einer Besichtigung nicht erkannt werden können, nicht bekannt sind.

7Der Verkaufsgegenstand wurde vom Käufer besichtigt mit Ausnahme des Dachbodens. Der Verkäufer versichert insoweit, dass sich der Dachboden in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet und nicht mit Mängeln behaftet ist. ..."

8

Vorausgegangen war dem Vertragsschluss eine zumindest einmalige Besichtigung des Objekts durch die Kläger im Dezember 2006. Die Kläger waren auf das Objekt durch eine Anzeige der W im Internet aufmerksam geworden. Die Zeugin M war für die genannte W tätig und hatte die Doppelhaushälfte zu dem auch später beurkundeten Kaufpreis von 104.900,00 in der Anzeigenplattform "Immobilienscout 24" angeboten. Wegen der Einzelheiten der Anzeige nebst den dortigen Lichtbildern wird auf deren Inhalt Bl. 19, Bl. 17, 18 d. A., Bezug genommen. Hinsichtlich des Baujahrs heißt es dort: 5

Baujahr: 1956. 9

10Tatsächlich stammt das Objekt nicht aus dem Jahre 1956, sondern ist, wie insoweit von der Beklagten auch eingeräumt, deutlich älter, da es sich bereits seit langem im Familienbesitz der Beklagten befindet. Tatsächlich stammt die Baubeschreibung bereits vom 13.07.1913 (wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Baubeschreibung Bl. 55 d. A. Bezug genommen.

11Tatsächlich hatte die Beklagte der Maklerin, der Zeugin M, das Jahr 1956 genannt. Inwieweit sie diesbezüglich ausdrücklich eine Einschränkung dahin vorgenommen hat, dass das Alter nicht stimmen könne, ist zwischen den Parteien streitig. Die Kläger zahlten Kaufpreis und Vertragskosten und übernahmen das Objekt. Nach Kenntnis der Baubeschreibung aus der Bauakte sowie das daraus ersichtliche Baujahr forderten sie mit Anwaltsschreiben vom 29.08.2007 unter Fristsetzung zum 30.09.2007 die Beklagte Zug um Zug gegen Rückübereignung des Objekts zur Zahlung folgender Beträge im Wege des Schadensersatzes auf:

1. Kaufpreis 104.900,00 12

2. Gebühren für die Notarin C 1.114,68 13

3. Maklergebühren in Höhe von 3.650,52 14

4. Grundsteuern in Höhe von 3.670,00 15

5. Gebühren für die Eintragung im Grundbuch 768,00 16

114.103,20 €. 17

18Die Kläger sind der Ansicht, im Wege des Schadensersatzes ungeachtet des in § 3 vereinbarten Gewährleistungsausschlusses Rückabwicklung des Vertrages und Erstattung sämtlicher genannten Vertragskosten beanspruchen zu können. Sie behaupten, die Beklagte habe arglistig sowohl ihnen gegenüber persönlich die Jahreszahl 1956 als Baujahr genannt, wie auch diese Zahl als Baujahr gegenüber der Maklerin angegeben, die dieses daraufhin in das Expose aufgenommen habe.

Die Kläger beantragen, 19

die Beklagte mit Ausnahme der bereits seit 30.9.2007 beanspruchten Zinsenwie erkannt zu verurteilen. 20

21

Die Nebenintervenientin, beantragt, 22

die Beklagte wie erkannt zu verurteilen. 23

Die Beklagte beantragt, 24

die Klage abzuweisen. 25

26Sie beruft sich darauf, die Kläger hätten das Objekt so wie gesehen erworben. Die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen sei ausgeschlossen. Die Angabe des Baujahrs auf der von der Maklerin geschalteten Seite müsse sie sich nicht zurechnen lassen. Weder habe sie das Baujahr zu irgendeinem Zeitpunkt gegenüber den Klägern überhaupt genannt, noch sei sie diesbezüglich befragt worden. Überdies habe sie auch gegenüber der Zeugin M die Jahreszahl 1956 ausdrücklich mit dem Hinweis angegeben, dass dies das Datum sei, das sich aus den Versicherungsunterlagen des Objekts ergebe. Sie habe aber hinzugefügt, dass diese Zahl nicht stimmen könne, da das Objekt deutlich älter sein müsse.

Darauf habe sie in einem Gespräch im Beisein ihres Mannes ausdrücklich hingewiesen. 27

28Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen ebenso Bezug genommen wie auf die Erklärung der im Termin am 8.1.2008 gemäß § 141 ZPO angehörten Parteien. Das Gericht hat im vorgenannten Termin die Lichtbilder Bl. 17 in Augenschein genommen. Darüber hinaus hat die Kammer Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin M und des Zeugen F. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der Anhörungen der Parteien wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 8.1.2008 (Bl. 42 bis 54 d. A.) sowie vom 11.3.2008 ( Bl. 96 ff) Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e 29

Die Klage ist begründet. 30

31Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat die Klägerin den geltend gemachten Zahlungsanspruch.

32Gestützt auf §§ 443 Satz 1 n. F. i. V. m. 437 Nr. 2, 280, 281 BGB besteht ein Anspruch der Kläger sowohl auf Rücklabwicklung des Vertrages wie auf Zahlung der aus Anlass des Vertragsschlusses hier geltend gemachten Vertragsnebenkosten; somit ein Anspruch in Höhe von 114.103,20 Zug um Zug gegen Herausgabe des mit Urkunde vom 27. Dezember 2006 erworbenen Objekts sowie Abtretung möglicher Rückzahlungsansprüche klägerseits gezahlter Grunderwerbssteuern.

33Der Vertragsgegenstand war im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 fehlerhaft, da er nicht von der im Vertrag vorausgesetzten Beschaffenheit war. Das Alter des Hauses stellt eine Beschaffenheit des Verkaufsgegenstandes im Sinne von § 434 Abs. 1 dar. Denn das Alter eines Hauses hat nach allgemeiner Verkehrsanschauung auch die Wertschätzung im Hinblick auf die begrenzte "Lebensdauer" bzw. den mit fortschreitendem Alter zunehmenden Reparaturbedarf wesentlichen Einfluss. Insoweit gilt dem Grunde nach auch für gebrauchte Immobilien angesichts des Alterungsprozesses nichts anderes was auch in ständiger Rechtsprechung zu Kraftfahrzeugen entschieden ist (vgl. OLG Celle, Urteil vom 13.07.2006 11 U 254/05; OLG Karlsruhe NJW 2004, 2456; OLG Nürnberg NJW 2005 2019 ff.. Insoweit unterscheiden sich die Fälle verkaufter Pkws und verkaufter gebrauchter Immobilien allenfalls insoweit, als sich proportional zu den unterschiedlichen "Lebenszeiten" das bestimmt, was insoweit als wesentliches bzw. unwesentliches Abweichen anzusehen ist. Angesichts des hier unstreitigen Unterschieds der Baujahre - 1913 bzw. 1956 - kann kein Zweifel daran bestehen, dass hier von einer im Sinne des Gesetzes wesentlichen Abweichung auszugehen ist. Nach dem Inhalt der im Termin übergebenen Baubeschreibung steht fest, dass das Baujahr des Objekts auf die Jahre 1913 bzw. 1914 zu bestimmen ist. Insoweit hat die Beklagte auch nicht vorgetragen, dass seit diesem Zeitpunkt etwa die maßgeblichen Komponenten des Baues - als da sind insbesondere die Gründung und die wesentlichen tragenden Wände- gänzlich erneuert worden sind. Irrelevant sind insoweit die beklagtenseits angeführten Modernisierungen. Sie sind für die maßgeblichen Beschaffenheitsmerkmale, die die Lebenszeit in besonderer Weise beeinflussen, insbesondere Statik, Gründung und Drainage wie tragendes Mauerwerk ohne Belang (vgl. zur Rechtsprechung nach alten Recht des § 459, § 463 etwa auch BGH-Urteil vom 08.06.2000, 22 U 172/99 = NJW-RR 2001, 564).

34Das Alter des Hauses mit dem Baujahr 1956 ist im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 auch zwischen den Parteien vereinbart. Sie ist von den Parteien zur Grundlage des Vertragsschlusses gemacht. Die fehlende ausdrückliche Erwähnung im notariell beurkundeten Vertrag führt zu keiner anderen Bewertung. Die Beklagte wusste dass die Käufer das Objekt auf Basis des ‚Angebots erwarben, das die von ihr eingeschaltete Maklerin nach ihren angaben erstellt und ins Internetgestellt hatte.

35Im Unterschied zur vorgenannten Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 08.06.2000 handelt es sich bei der Angabe in dem Internetauftritt der Maklerin, der Zeugin M, um eine Erklärung der Beklagten, die dieser als eigene zugerechnet werden kann. Insoweit steht nämlich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass vorliegend nicht etwa die Maklerin eigenmächtig in das Exposé ohne Absprache mit der Klägerin das Baujahr mit 1956 in das Exposé aufgenommen hat, sondern dass dies auf Grundlage einer entsprechenden Information durch die Kläger geschah. Insoweit handelt es sich hier -anders als im dort entschiedenen Fall - nicht lediglich um eine

Erklärung der Maklerin, die der Beklagten nicht zugerechnet werden kann, weil ein Makler grundsätzlich nur eigene Interessen wahrnimmt und insoweit nicht als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers anzusehen ist. Insoweit hat das Oberlandesgericht in jener Entscheidung (vgl. NJR-RR 2001 564) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass im Falle der Veranlassung von Angaben des Maklers durch die Verkäuferin eine Zurechnung zu erfolgen hat. Insoweit kann dahinstehen, inwieweit nicht auch auf Grundlage des neu geschaffenen § 434 Abs. 1 Satz 3 ohnehin heute weitergehend die Erklärung ohnehin zurechenbar ist. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist erwiesen, dass die Beklagte gegenüber der Maklerin dieses Baujahr genannt hat und die entsprechende Angabe so Eingang in das Exposé gefunden hat. Dies hat die Klägerin selbst so auch insoweit eingeräumt, dass sie das Jahr 1956 der Maklerin gegenüber genannt hat. Soweit sie behauptet hat, die diesbezügliche Angabe nur mit der Einschränkung weitergegeben zu haben, dass dieses Baujahr so nicht stimmen könne, weil das Objekt älter sein müsse, so ist dies unbeachtlich.

36Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass eine entsprechende Erklärung oder Relativierung seitens der Beklagten gegenüber der Zeugin M nicht erfolgt ist; dazu im Einzelnen später mehr.

37Der klägerische Anspruch ist auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, da die Parteien in § 3 des Notarvertrages vom 27.11.2006 in Absatz 2 vereinbart haben, dass Rechte des Käufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen seien. Der diesbezügliche Ausschluss der Gewährleistung im Vertrag über Gebrauchtimmobilien ist zwar grundsätzlich wirksam. Seine Wirksamkeit findet jedoch gem. § 444 BGB letzter Halbsatz dort seine Grenze, wo seitens des Verkäufers der Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen worden war.

38Der letztgenannte Fall liegt vorliegend nicht vor. Garantie für die Beschaffenheit übernimmt der Verkäufer nur, wenn er für eine bestimmte Eigenschaft - hier das Baujahr - in besonderer Weise gegenüber dem Käufer die Gewähr dafür übernimmt, dass die verkaufte Sache zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs eine bestimmte Beschaffenheit ausweist. Insoweit ist mehr erforderlich, als der die bloße Beschreibung der Beschaffenheit hinausgehende Wille für die entsprechende Beschaffenheit einzustehen (vgl. Palandt-Weidenkamp § 443 BGB Rdn. 3 und 17 ff.). Angesichts der Tatsache, dass das Alter in der Vertragsurkunde nicht erwähnt worden ist und dass in § 3 des Vertrages mit Ausnahme der besonderen Beschaffenheit des Dachbodens keine weitergehenden Erklärungen abgegeben worden sind, kann ein dahingehender Erklärungswille nicht festgestellt werden.

39Die Beklagte kann sich auf den Gewährleistungsausschluss hinsichtlich des Alters des Hauses jedoch deshalb nicht berufen, weil sie über das Alter des Hauses durch wissentliche Einschaltung der Maklerin Neuwirth mittels eines gutgläubigen Werkzeuges arglistig getäuscht bzw. jedenfalls arglistig verschwiegen hat, dass sie die Angabe des Alters mit dem Jahre 1956 ausschließlich den Angaben der Wohngebäudeversicherung entnommen hat und dieses Alter -wie sie wusste- nicht stimmen konnte. Die Beklagte hat eingeräumt, dass sie das Jahr 1956 im Hinblick auf die Altersangabe gegenüber der Maklerin nicht nur genannt hat, sondern auch darum gewusst hat dass eine andere Altersangabe gegenüber den potentiellen Erwerbern gegenüber nicht gemacht wurde; weder durch sie selbst noch durch die eingeschaltete Maklerin.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zudem fest, dass im Rahmen der Vertragsgespräche die zuletzt genannte Relativierung hinsichtlich der Angabe zum Alter des Hauses im Expose von keiner der mit den Klägern verhandelnden Personen - also weder von der Beklagten, ihrem Ehemann noch von der Zeugin M aus Anlass des Vertragsschlusses oder im Laufe der vorhergehenden Besichtigungen und Gespräche vorgenommen wurde. So hat die Beklagte selbst nicht etwa sich darauf berufen, gegenüber den Klägern eine entsprechende Erklärung abgegeben zu haben. Sie hat vielmehr lediglich angegeben, dass sie über das Alter ihrerseits nichts gesagt habe.

41Die insoweit gehörte Zeugin M hat gleichfalls angegeben, dass sie nichts dazu bekunden könne, dass seitens der Klägerin etwa während der Wohnungsbesichtigung, die ausschließlich in ihrer Gegenwart stattgefunden hat, eine entsprechende Erklärung erfolgt wäre.

42Aus dem Exposé selbst ist eine Relativierung des Baujahrs in keiner Weise zu entnehmen.

43Die Kammer ist sich nach der Beweisaufnahme auch gewiss, dass die Beklagte eine solche Richtigstellung gegenüber der Maklerin nicht gefordert hat , sondern sehenden Auges die Übernahme von ihr hinsichtlich des Baujahrs grob falscher Angaben in das Expose hingenommen und damit die diesbezügliche Täuschung der Erwerber billigend in Kauf genommen hat.

44So hat die Zeugin M als Zeugin bekundet, dass ihr gegenüber die Beklagte nichts dazu angegeben hat, dass das ihr - insoweit unstreitig aus Unterlagen bekannte - Jahr 1956 nicht das Baujahr sein könne. Vielmehr hat sie bekundet, diese habe ihr gegenüber vorbehaltslos das Baujahr 1956 angegeben, was sie zwar nicht weiter überprüft, aber der Beklagten abgenommen habe.

45Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme haben die Kläger bewiesen, dass nicht nur ihnen gegenüber das Baujahr 1956 ohne jedweden Einschränkung als das zutreffende im Expose benannt wurde sondern auch dass diese Aufnahme in das Expose auf Veranlassung der Beklagten geschah und nicht etwa auf einer eigenmächtigen verzerrten Darstellung seitens der eingeschalteten Maklerin erfolgte.

46Durchgreifende Zweifel an der Richtigkeit der diesbezüglichen Bekundung der Zeugin M bestehen für die Kammer auch unter Berücksichtigung der Bekundung des Zeugen F - nicht.

47Dabei verkennt die Kammer nicht, dass der Zeuge F bekundet hat, die Beklagte gegenüber habe ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Baujahr nicht stimmen könne und seine Frau sogar nachgefragt habe, ob sie das genaue Baujahr bei der Familie in Erfahrung bringen solle.

48

Die diesbezügliche Bekundung des Zeugen ist jedenfalls objektiv unglaubhaft. Der Zeuge hat sich in diverse Widersprüche verwickelt. Weder Ort noch Zeit des Gesprächs konnte er angeben, noch hat er der Kammer glaubhaft die Überzeugung vermitteln können, dass er tatsächlich an diesem Termin teilgenommen hat und insoweit aus eigenem Erleben berichtet hat . Er hat zwar auf Nachfrage das Gespräch auf das Erscheinen nach der Rücknahme des ersten Angebots terminiert. Warum nun bei diesem Gespräch das Alter auf einmal eine Rolle hat spielen sollen, obschon das Alter 40

bereits im ursprünglichen Angebot enthalten war, in dem das Objekt als normale Doppelhaushälfte beworben worden war hat er nicht angegeben können. Er hat auch nicht etwa berichtet , dass eine diesbezüglich fehlerhafte Angabe durch seine Frau etwa in gleicher Weise ins Gespräch gebraucht worden sei , wie dies hinsichtlich der falschen Angabe über die rechtliche Qualität des Objekts der Fall war. Gesprächsanlass bestand auch nach der Bekundung des Zeugen doch nur ob der nach seinen Angaben im Nachhinein bekannt gewordenen veränderten rechtlichen Eigentumsgrundlage: Doppelhaushälfte als nicht selbstständiges Eigentum sondern als Eigentumswohnung. Auch die nur als wirr zu bezeichnenden Angaben dazu, wie es zum Gespräch über das Alter gekommen sein soll, begründen durchgreifende Zweifel an der Richtigkeit seiner Bekundung. Anlass sollen Angaben im Maklervertrag gewesen sein. Dessen Existenz mit Angaben zum Alter hat die Beklagte selbst in Abrede gestellt. Insoweit schenkt die Kammer den Angaben des am Prozessausgang als Ehemann der Beklagten wirtschaftlich interessierten Zeugen keinen Glauben. Vielmehr folgt die Kammer die Bekundung der Zeugin M . Dabei verkennt die Kammer nicht die bei der Würdigung deren Bekundung zu berücksichtigenden Umstände. Zweifel an der Glaubhaftigkeit deren Bekundung könnten sich insoweit im Hinblick auf ein wirtschaftliches Eigeninteresse unter zwei Aspekten begründen lassen. Zum einen ist bei deren Bekundung zu berücksichtigen, dass ggf. eine eigenmächtige falsche Aufnahme eines Baujahrs Ansprüche der Parteien dieses Rechtsstreits ggf. Regressansprüche gegen sie selbst bzw. die Nebenintervenientin aus dem Maklervertrag begründen könnten. Zum anderen sind Zweifel an der Bekundung angesichts des optischen Erscheinungsbildes des Objektes in Betracht zu ziehen. Tatsächlich lässt nach Einschätzung des Gerichts durchaus der optische Eindruck des Objekts daran zweifeln, dass tatsächlich von einem markterfahrenen Makler angesichts des äußeren Eindrucks ein Baujahr von 1956 als den Tatsachen entsprechend angenommen wurde. Jedoch hat die Zeugin M durchaus plausibel zu erklären vermocht, dass und warum sie insoweit keine Bedenken gehabt habe. Sie hat glaubhaft angegeben, solche Zechenhäuser seien auch nach dem Kriege gebaut worden, und auch der Geschäftsführer des Maklerbüros das Objekt habe dieses gesehen und insoweit keine Zweifel angemeldet. Auch ist zu sehen, dass das Objekt angesichts seiner Bauart nicht das klassische Profil etwa von Zechenhäusern aus den Vorkriegsjahren ausweist, insbesondere die bei älteren Objekten typische Gestaltung mit Erkern , Stuckarbeiten etc.. Wesentlicher noch gegen eine falsche Bekundung der Zeugin spricht hier jedoch Folgendes: Hätte die Zeugin allein eine eigene Regresshaftung vermeiden wollen, hätte sie dies weit leichter dadurch erreichen können, indem sie schlicht bekundet hätte, dass seitens der Beklagten die entsprechende Relativierung während der Gespräche im Objekt erfolgt sei.

49Bei ihrer Bewertung der Aussage ist durchaus auch mit in Erwägung gezogen worden, dass die Zeugin ggf. eine Haftung hat dahin hat ausscheiden wollen, weil sie eigenmächtig das Baujahr 1956 in das Exposé aufgenommen hat, um dessen Verkaufsfähigkeit - ohne Wissen der Klägerin - im eigenen Provisionsinteresse zu fördern. In einem solchen Falle hätte sie sich bei einer entsprechenden Bekundung im Termin einem Regressanspruch der Kläger ausgesetzt. Gleichwohl gibt es diesbezüglich keine Anhaltspunkte. Angesichts des baulichen Zustandes des in der Nachkriegszeit unstreitig renovierten Objekts sowie des Vertragsvolumens wäre der wirtschaftliche Mehrerlös des Maklererlöses so geringfügig, dass vor diesem Hintergrund eine bewusst beschönigende Aufnahme des Alters in das Exposé so fern liegt, dass die bloße Möglichkeit vorliegend mangels weiterer Umstände weder die Glaubhaftigkeit der Bekundung noch die Glaubwürdigkeit der Zeugin selbst in Frage

stellt.

Die Kläger sind durch die Falschangaben hinsichtlich des Baujahrs auch in rechtserheblicher Weise getäuscht worden. So hat die Beweisaufnahme unter Berücksichtigung der Anhörung der Beklagten selbst keine anderen Umstände ergeben, aufgrund derer die Kläger hätten annehmen müssen, dass das Haus weit älter gewesen ist als es das ihnen aus dem Expose bekannte Baujahr 1956 es ausweist. So hat die Beklagte auf Anhörung selbst eingeräumt, dass sie gesprächsweise etwa nicht davon berichtet hat, dass bzw. ggf. wie lange das Objekt sich im Familienbesitz befunden hat. Somit gab es auch insoweit keine Anhaltspunkte für ein für die Kläger ersichtlich ein weit höheres Alter des Objekts .

51Die hinsichtlich eines auf Veranlassung der Beklagten zurückgehenden Irrtums darlegungs- und beweispflichtigen Kläger haben zudem bewiesen, dass eine arglistige, d. h. eine zumindest bedingt vorsätzliche Täuschung seitens der Beklagten vorliegt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer aufgrund des Vorgenannten fest, dass die Beklagte gerade nicht gegenüber der Maklerin M ihre Bedenken an dem genannten Alter offenbart hat, sondern dieser nur - kommentarlos - das Alter des Objekts mit Baujahr 1956 angegeben hat. Steht dies zur Überzeugung der Kammer aufgrund der glaubhaften Bekundung der Zeugin fest, so hat die Beklagte sehenden Auges die Maklerin als gutgläubiges Werkzeug benutzt, um Käufer zu täuschen. Die Beklagte wusste, wie die Zeugin M in ihrer Bekundung geschildert hat, dass die von ihr aufgenommenen Daten dazu dienten, um ein entsprechendes Exposé zu erstellen und aufgrund dessen Käufer für das Objekt der Beklagten zu interessieren. Insoweit wusste die Beklagte, dass sämtliche Angaben, die sie der Maklerin gegenüber zugänglich macht, an Dritte weitergegeben werden. Hat sie der Maklerin gegenüber aber das Baujahr 1956 nicht relativierend angegeben, so war ihr bewusst, dass dieses entsprechend kommentarlos auch in die entsprechenden Exposés bzw. hier den Internetauftritt - übernommen werden würde. Insoweit ist ihr zunächst eine positive Täuschung dahin zur Last zu legen, dass sie diese Werbung zu verantworten hatte. Darüber hinaus ist ihr aber auch arglistiges Verschweigen zur Last zu legen dadurch, dass sie es auch den Klägern als Käufern gegenüber unterlassen hatte, sie in Kenntnis der auf - zumindest - unsicherer Basis erfolgenden Information der Maklerin über das tatsächliche Baujahr im Rahmen der Besichtigung zu informieren.

52Selbst wenn man der hier vorgenommenen Beweiswürdigung nicht folgt, so spricht alles für die Annahme einer arglistigen Täuschung durch Unterlassen selbst auf der Grundlage des Beklagtenvortrags. Denn wenn - wie der Ehemann als Zeuge bekundet hat- sich die Beklagte sicher war, dass das Objekt nicht von 1956 stammte sondern dort schon ihr heute weit über 60 Jahre alte Vater aufgewachsen war, so bestand durchaus für sie ob der ihr bewussten Übernahme des unzutreffenden Datums durch die Maklerin ob dieser insoweit unsicheren und unter Bezugnahme auf die Versicherungsunterlagen grob missverständlichen Altersbenennung Anlass zur - auch ungefragten- klarstellenden Aufklärung der Erwerber im Rahmen der Besichtigung bzw. des Notartermins.

53Der Gewährleistungsausschluss des § 3 greift somit nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht durch 444 BGB).

54

Den Klägern ist auch eine Berufung auf den Mangel vorliegend nicht gem. § 442 BGB verwehrt. Da vorliegend der Beklagten eine arglistige Täuschung sowohl durch positives Tun wie auch arglistiges Verschweigen zur Last fällt, wäre den Klägern nur 50

dann die Berufung auf den Mangel zu versagen, wenn beklagtenseits der Nachweis geführt worden wäre, dass die Kläger Kenntnis davon gehabt hätten, dass das Baujahr 1956 nicht zutreffend angegeben worden ist.

55Insoweit hat das Ergebnis der Beweisaufnahme keine hinreichend tragfähige Überzeugung erbracht, dass eine entsprechende Kenntnis der Kläger bestanden hat. Maßgeblich ist jedoch insoweit der Kenntnisstand der Kläger. Nicht entscheidend ist die Vorstellung Dritter; und sei es die des unterzeichnenden Richters selbst. Die Kläger haben in ihrer Anhörung - auch unter ausdrücklicher Belehrung auf die hinsichtlich der Strafbarkeit gem. § 263 StGB- angegeben, dass sie keinerlei Argwohn gehabt haben. Sie haben sich darauf bezogen, dass sie den Angaben der Maklerin vertraut und überdies auch nicht über Vorerfahrungen verfügt haben. Insoweit haben sie angegeben, dass es sich bei dem Objekt erst um das dritte Objekt gehandelt habe, das sie besichtigt hätten. Berücksichtigt man zudem, dass selbst die Zeugin M als Maklerin keine Zweifel an den von Beklagtenseite ihr genannten Alter hatte, so kann man auch den Klägern nicht mehr an Wissen, - etwa aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes- unterstellen. Jedenfalls ist insoweit positive Kenntnis nicht bewiesen. Auch bestehen keine sonstigen Anhaltspunkte, ihre diesbezüglichen Angaben nachhaltig in Frage zu stellen. Dazu führen auch nicht die scheinbaren Widersprüche im Termin hinsichtlich der Anzahl der Besichtigungstermine. Sie haben zwar eingeräumt, einen weiteren Besichtigungstermin zur Besichtigung des Dachgeschosses vorgenommen zu haben. Insoweit haben sie im Termin auch angegeben, dies sei vor Vertragsschluss erfolgt. Dass sie insoweit einem Irrtum unterliegen ergibt sich jedoch aus dem Inhalt des Notarvertrages, der ausdrücklich in § 3 Abs. 3 (Bl. 10 d. A.) den Hinweis enthält, dass die Besichtigung des Dachgeschosses vor Vertragsschluss nicht stattgefunden hat. Klärt sich so der vermeintliche Widerspruch in den Bekundungen der Kläger auf, so kann darauf auch ein Zweifel an der Richtigkeit ihrer Angaben nicht gestützt werden. Vor diesem Hintergrund besteht trotz des optischen Eindrucks der Lichtbilder Bl. 17 d. A. keine tragfähige Basis für eine grob fahrlässige Unkenntnis bzw. - was hier erforderlich wäre - für positives Wissen dahin, dass das Baujahr nicht das Jahr 1956 gewesen ist. Erst recht hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte den entsprechenden Nachweis nicht geführt.

Besteht mithin ein nicht durch wirksamen Gewährleistungsausschluss 56

57oder Kenntnis der Kläger ausgeschlossener Anspruch gem. § 434 Abs. 1 BGB wegen Sachmangels, so bestimmen sich ihre Rechte nach Maßgabe der §§ 437, 440, 280 ff. BGB. Angesichts der Unbehebbarkeit des Mangels bedarf es einer Nacherfüllungsaufforderung nicht, so dass die Kläger gem. § 281 im Wege des Schadensersatzes Schadensersatz statt Leistung verlangen können. Daher können sie die in der Klageschrift unter Bezugnahme auf das vorprozessuale Mahnschreiben vom 29.08.2007 in Bezug genommenen Zahlungen erstattet verlangen. Dies gilt für sämtliche dort aufgeführten Positionen, die sämtlich als vom negativen Interesse umfasst Zahlungsbeträge erstattungspflichtig sind.

58Im Einzelnen zuzusprechen sind den Klägern neben dem Kaufpreis in Höhe von 104.900,00 auch die Notarkosten in Höhe von 1.114,68 €, die Maklergebühren in Höhe von 3.650,52 €, die Grundsteuern und Grundbuchgebühren in Höhe von 3.670,00 und 768,00 €.

Da klägerseits Zahlung des Gesamtbetrages in Höhe von 114.103,20 nicht nur - wie 59

mit dem Ursprünglichen Klageantrag - Zug um Zug gegen Rückübertragung des Objekts geltend gemacht worden ist, sondern im Termin auch gegen Rückübertragung möglicher Rückerstattungsansprüche hinsichtlich der gezahlten Grunderwerbssteuer , ist die Klage in vollem Umfang begründet.

60Die Kläger können auch unmittelbar Zahlung der 3670,- trotz eines möglichen Rückerstattungsanspruches beanspruchen. Das Risiko dessen Realisierung - insbesondere in zeitlicher Hinsicht im Falle eines sich hinziehenden Gerichtsverfahrens- trägt die Beklagte. Es besteht insoweit nur eine Verpflichtung der Kläger Zug um Zug auch die ihnen hinsichtlich der Grunderwerbssteuern möglicherweise nach Maßgabe des § 16 II Nr.1 GrEstG zustehenden Rückzahlungsansprüche an die Beklagte abzutreten.

61Die Klage war auch nicht ob der vorzunehmenden Vorteilsausgleichung nur vermindert durch gezogene Nutzungen zuzusprechen. Insoweit fehlt es einerseits an jedwedem Vortrag zum anderen stehen dem auch weitere aufrechenbare Ansprüche der Kläger aus dem Vollzug der Rückabwicklung entgegen.

62Insoweit haben beide anwaltlich vertretenen Parteien von der Einbeziehung dieser wechselseitigen Positionen in den vorliegenden Rechtsstreit ersichtlich bewusst abgesehen, so dass es diesbezüglich keiner ergänzenden gerichtlichen Hinweise oder gar des Widereintritts in die mündliche Verhandlung bedurfte.

Der geltend gemachte Zinsanspruch stützt sich auf § 286 ZPO. 63

64Die Beklagte ist mit - hinreichender - Fristsetzung zum 30.09.2006 zur Zahlung aufgefordert worden. Mit Fristablauf besteht somit ein Verzinsungsanspruch gestützt auf §§ 286, 288 in der geltend gemachten Höhe - abweichend von dem geltend gemachten Anspruch jedoch erst ab dem 01.10.2006; nur insoweit war die Klage abzuweisen.

65Die Nebenentscheidungen stützen sich auf §§ 92 Abs. 2 bzw. 269 III ZPO sowie 709 ZPO.

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Anmerkungen zum Urteil