Urteil des LG Dortmund vom 11.03.2008
LG Dortmund: baujahr, alter, arglistige täuschung, kaufpreis, gespräch, vertragsschluss, ausnahme, anhörung, mangel, grundbuch
Landgericht Dortmund, 3 O 452/07
Datum:
11.03.2008
Gericht:
Landgericht Dortmund
Spruchkörper:
3. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
3 O 452/07
Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 114.103,20 € (i. W.
einhundertvierzentausendeinhundertdrei 20/100 Euro) nebst Zinsen in
Höhe von fünf Prozent über dem Basiszinssatz seit dem 1.10.2007 Zug
um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung des im Grundbuch des
Amtsgerichts Lünen eingetragenen Grundstücks G1 sowie Zug um Zug
gegen Abtretung der hinsichtlich der klägerseitigen möglicherweise
bestehenden klägerseitigen Ansprüche auf Rückzahlung von den Kläger
in Höhe von 3670,- € gezahlter Grunderwerbssteuern zu zahlen.
Die Beklagte wird weiter verurteilt, weitere 2.237,56 € (i. W. zwei-
tausendzweihundertsiebenunddreißig 56/100 Euro) an die Kläger zu
zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der
Kosten der streitverkündeten Nebenintervenientin.
Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 125.000,00 €
vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d
1
Die Kläger nehmen die Beklagte im Wege des Schadensersatzes auf Zahlung der
Geldbeträge in Anspruch, die sie aus Anlass des Erwerbs des im Tenor im Einzelnen
benannten Objekts an die Beklagten bzw. im Zuge der Abwicklung des
Vertragsschlusses an Dritte geleistet haben.
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Unter dem 27.12.2006 erwarben die Kläger von der Beklagten mit notariellem Vertrag
URNr. ###/#### der Notarin C in X die oben genannte Doppelhaushälfte zu einem
niedergelegten Kaufpreis von 104.900,00 €. § 3 des notariellen Vertrages, hinsichtlich
dessen Einzelheiten auf dessen Inhalt Bl. 6 ff. d. A. Bezug genommen wird, heißt es:
3
§ 3 Mängelhaftung ....
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Der Kaufgegenstand wird in seiner gegenwärtigen, dem Käufer bekannten,
gebrauchten Beschaffenheit verkauft. Rechte des Verkäufers wegen
Sachmängeln - z. B. wegen der Bodenbeschaffenheit, der Größe des
Grundstücks, des Bauzustandes, bestehender Gebäude und Anlagen und der
Verwertbarkeit des
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Übertragsbesitzes für die Zwecke des Käufers - werden ausgeschlossen, es sei
denn der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm
versteckte Sachmängel, die bei einer Besichtigung nicht erkannt werden können,
nicht bekannt sind.
6
Der Verkaufsgegenstand wurde vom Käufer besichtigt mit Ausnahme des
Dachbodens. Der Verkäufer versichert insoweit, dass sich der Dachboden in
einem ordnungsgemäßen Zustand befindet und nicht mit Mängeln behaftet ist. ..."
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Vorausgegangen war dem Vertragsschluss eine zumindest einmalige Besichtigung des
Objekts durch die Kläger im Dezember 2006. Die Kläger waren auf das Objekt durch
eine Anzeige der W im Internet aufmerksam geworden. Die Zeugin M war für die
genannte W tätig und hatte die Doppelhaushälfte zu dem auch später beurkundeten
Kaufpreis von 104.900,00 € in der Anzeigenplattform "Immobilienscout 24" angeboten.
Wegen der Einzelheiten der Anzeige nebst den dortigen Lichtbildern wird auf deren
Inhalt Bl. 19, Bl. 17, 18 d. A., Bezug genommen. Hinsichtlich des Baujahrs heißt es dort:
8
Baujahr: 1956.
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Tatsächlich stammt das Objekt nicht aus dem Jahre 1956, sondern ist, wie insoweit von
der Beklagten auch eingeräumt, deutlich älter, da es sich bereits seit langem im
Familienbesitz der Beklagten befindet. Tatsächlich stammt die Baubeschreibung bereits
vom 13.07.1913 (wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Baubeschreibung
Bl. 55 d. A. Bezug genommen.
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Tatsächlich hatte die Beklagte der Maklerin, der Zeugin M, das Jahr 1956 genannt.
Inwieweit sie diesbezüglich ausdrücklich eine Einschränkung dahin vorgenommen hat,
dass das Alter nicht stimmen könne, ist zwischen den Parteien streitig. Die Kläger
zahlten Kaufpreis und Vertragskosten und übernahmen das Objekt. Nach Kenntnis der
Baubeschreibung aus der Bauakte sowie das daraus ersichtliche Baujahr forderten sie
mit Anwaltsschreiben vom 29.08.2007 unter Fristsetzung zum 30.09.2007 die Beklagte
Zug um Zug gegen Rückübereignung des Objekts zur Zahlung folgender Beträge im
Wege des Schadensersatzes auf:
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1. Kaufpreis 104.900,00 €
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2. Gebühren für die Notarin C 1.114,68 €
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3. Maklergebühren in Höhe von 3.650,52 €
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4. Grundsteuern in Höhe von 3.670,00 €
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5. Gebühren für die Eintragung im Grundbuch 768,00 €
16
114.103,20 €.
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Die Kläger sind der Ansicht, im Wege des Schadensersatzes ungeachtet des in § 3
vereinbarten Gewährleistungsausschlusses Rückabwicklung des Vertrages und
Erstattung sämtlicher genannten Vertragskosten beanspruchen zu können. Sie
behaupten, die Beklagte habe arglistig sowohl ihnen gegenüber persönlich die
Jahreszahl 1956 als Baujahr genannt, wie auch diese Zahl als Baujahr gegenüber der
Maklerin angegeben, die dieses daraufhin in das Expose aufgenommen habe.
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Die Kläger beantragen,
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die Beklagte – mit Ausnahme der bereits seit 30.9.2007 beanspruchten Zinsen-
wie erkannt zu verurteilen.
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Die Nebenintervenientin, beantragt,
22
die Beklagte wie erkannt zu verurteilen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie beruft sich darauf, die Kläger hätten das Objekt so wie gesehen erworben. Die
Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen sei ausgeschlossen. Die Angabe
des Baujahrs auf der von der Maklerin geschalteten Seite müsse sie sich nicht
zurechnen lassen. Weder habe sie das Baujahr zu irgendeinem Zeitpunkt gegenüber
den Klägern überhaupt genannt, noch sei sie diesbezüglich befragt worden. Überdies
habe sie auch gegenüber der Zeugin M die Jahreszahl 1956 ausdrücklich mit dem
Hinweis angegeben, dass dies das Datum sei, das sich aus den
Versicherungsunterlagen des Objekts ergebe. Sie habe aber hinzugefügt, dass diese
Zahl nicht stimmen könne, da das Objekt deutlich älter sein müsse.
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Darauf habe sie in einem Gespräch im Beisein ihres Mannes ausdrücklich hingewiesen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren
Anlagen ebenso Bezug genommen wie auf die Erklärung der im Termin am 8.1.2008
gemäß § 141 ZPO angehörten Parteien. Das Gericht hat im vorgenannten Termin die
Lichtbilder Bl. 17 in Augenschein genommen. Darüber hinaus hat die Kammer Beweis
erhoben durch Vernehmung der Zeugin M und des Zeugen F. Wegen des Ergebnisses
der Beweisaufnahme sowie der Anhörungen der Parteien wird auf den Inhalt der
Sitzungsniederschrift vom 8.1.2008 (Bl. 42 bis 54 d. A.) sowie vom 11.3.2008 ( Bl. 96 ff)
Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die Klage ist begründet.
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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat die Klägerin den geltend gemachten
Zahlungsanspruch.
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Gestützt auf §§ 443 Satz 1 n. F. i. V. m. 437 Nr. 2, 280, 281 BGB besteht ein Anspruch
der Kläger sowohl auf Rücklabwicklung des Vertrages wie auf Zahlung der aus Anlass
des Vertragsschlusses hier geltend gemachten Vertragsnebenkosten; somit ein
Anspruch in Höhe von 114.103,20 € Zug um Zug gegen Herausgabe des mit Urkunde
vom 27. Dezember 2006 erworbenen Objekts sowie Abtretung möglicher
Rückzahlungsansprüche klägerseits gezahlter Grunderwerbssteuern.
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Der Vertragsgegenstand war im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 fehlerhaft, da er nicht
von der im Vertrag vorausgesetzten Beschaffenheit war. Das Alter des Hauses stellt
eine Beschaffenheit des Verkaufsgegenstandes im Sinne von § 434 Abs. 1 dar. Denn
das Alter eines Hauses hat nach allgemeiner Verkehrsanschauung auch die
Wertschätzung im Hinblick auf die begrenzte "Lebensdauer" bzw. den mit
fortschreitendem Alter zunehmenden Reparaturbedarf wesentlichen Einfluss. Insoweit
gilt dem Grunde nach auch für gebrauchte Immobilien angesichts des
Alterungsprozesses nichts anderes was auch in ständiger Rechtsprechung zu
Kraftfahrzeugen entschieden ist (vgl. OLG Celle, Urteil vom 13.07.2006 11 U 254/05;
OLG Karlsruhe NJW 2004, 2456; OLG Nürnberg NJW 2005 2019 ff.. Insoweit
unterscheiden sich die Fälle verkaufter Pkws und verkaufter gebrauchter Immobilien
allenfalls insoweit, als sich proportional zu den unterschiedlichen "Lebenszeiten" das
bestimmt, was insoweit als wesentliches bzw. unwesentliches Abweichen anzusehen
ist. Angesichts des hier unstreitigen Unterschieds der Baujahre - 1913 bzw. 1956 - kann
kein Zweifel daran bestehen, dass hier von einer im Sinne des Gesetzes wesentlichen
Abweichung auszugehen ist. Nach dem Inhalt der im Termin übergebenen
Baubeschreibung steht fest, dass das Baujahr des Objekts auf die Jahre 1913 bzw.
1914 zu bestimmen ist. Insoweit hat die Beklagte auch nicht vorgetragen, dass seit
diesem Zeitpunkt etwa die maßgeblichen Komponenten des Baues - als da sind
insbesondere die Gründung und die wesentlichen tragenden Wände- gänzlich erneuert
worden sind. Irrelevant sind insoweit die beklagtenseits angeführten Modernisierungen.
Sie sind für die maßgeblichen Beschaffenheitsmerkmale, die die Lebenszeit in
besonderer Weise beeinflussen, insbesondere Statik, Gründung und Drainage wie
tragendes Mauerwerk ohne Belang (vgl. zur Rechtsprechung nach alten Recht des §
459, § 463 etwa auch BGH-Urteil vom 08.06.2000, 22 U 172/99 = NJW-RR 2001, 564).
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Das Alter des Hauses mit dem Baujahr 1956 ist im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 auch
zwischen den Parteien vereinbart. Sie ist von den Parteien zur Grundlage des
Vertragsschlusses gemacht. Die fehlende ausdrückliche Erwähnung im notariell
beurkundeten Vertrag führt zu keiner anderen Bewertung. Die Beklagte wusste dass die
Käufer das Objekt auf Basis des ‚Angebots erwarben, das die von ihr eingeschaltete
Maklerin nach ihren angaben erstellt und ins Internetgestellt hatte.
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Im Unterschied zur vorgenannten Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom
08.06.2000 handelt es sich bei der Angabe in dem Internetauftritt der Maklerin, der
Zeugin M, um eine Erklärung der Beklagten, die dieser als eigene zugerechnet werden
kann. Insoweit steht nämlich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass
vorliegend nicht etwa die Maklerin eigenmächtig in das Exposé ohne Absprache mit der
Klägerin das Baujahr mit 1956 in das Exposé aufgenommen hat, sondern dass dies auf
Grundlage einer entsprechenden Information durch die Kläger geschah. Insoweit
handelt es sich hier -anders als im dort entschiedenen Fall - nicht lediglich um eine
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Erklärung der Maklerin, die der Beklagten nicht zugerechnet werden kann, weil ein
Makler grundsätzlich nur eigene Interessen wahrnimmt und insoweit nicht als
Erfüllungsgehilfe des Verkäufers anzusehen ist. Insoweit hat das Oberlandesgericht in
jener Entscheidung (vgl. NJR-RR 2001 564) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass im
Falle der Veranlassung von Angaben des Maklers durch die Verkäuferin eine
Zurechnung zu erfolgen hat. Insoweit kann dahinstehen, inwieweit nicht auch auf
Grundlage des neu geschaffenen § 434 Abs. 1 Satz 3 ohnehin heute weitergehend die
Erklärung ohnehin zurechenbar ist. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist
erwiesen, dass die Beklagte gegenüber der Maklerin dieses Baujahr genannt hat und
die entsprechende Angabe so Eingang in das Exposé gefunden hat. Dies hat die
Klägerin selbst so auch insoweit eingeräumt, dass sie das Jahr 1956 der Maklerin
gegenüber genannt hat. Soweit sie behauptet hat, die diesbezügliche Angabe nur mit
der Einschränkung weitergegeben zu haben, dass dieses Baujahr so nicht stimmen
könne, weil das Objekt älter sein müsse, so ist dies unbeachtlich.
Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts
fest, dass eine entsprechende Erklärung oder Relativierung seitens der Beklagten
gegenüber der Zeugin M nicht erfolgt ist; dazu im Einzelnen später mehr.
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Der klägerische Anspruch ist auch nicht etwa deshalb ausgeschlossen, da die Parteien
in § 3 des Notarvertrages vom 27.11.2006 in Absatz 2 vereinbart haben, dass Rechte
des Käufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen seien. Der diesbezügliche
Ausschluss der Gewährleistung im Vertrag über Gebrauchtimmobilien ist zwar
grundsätzlich wirksam. Seine Wirksamkeit findet jedoch gem. § 444 BGB letzter
Halbsatz dort seine Grenze, wo seitens des Verkäufers der Mangel arglistig
verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen worden war.
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Der letztgenannte Fall liegt vorliegend nicht vor. Garantie für die Beschaffenheit
übernimmt der Verkäufer nur, wenn er für eine bestimmte Eigenschaft - hier das Baujahr
- in besonderer Weise gegenüber dem Käufer die Gewähr dafür übernimmt, dass die
verkaufte Sache zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs eine bestimmte Beschaffenheit
ausweist. Insoweit ist mehr erforderlich, als der die bloße Beschreibung der
Beschaffenheit hinausgehende Wille für die entsprechende Beschaffenheit einzustehen
(vgl. Palandt-Weidenkamp § 443 BGB Rdn. 3 und 17 ff.). Angesichts der Tatsache, dass
das Alter in der Vertragsurkunde nicht erwähnt worden ist und dass in § 3 des Vertrages
mit Ausnahme der besonderen Beschaffenheit des Dachbodens keine weitergehenden
Erklärungen abgegeben worden sind, kann ein dahingehender Erklärungswille nicht
festgestellt werden.
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Die Beklagte kann sich auf den Gewährleistungsausschluss hinsichtlich des Alters des
Hauses jedoch deshalb nicht berufen, weil sie über das Alter des Hauses durch
wissentliche Einschaltung der Maklerin Neuwirth mittels eines gutgläubigen
Werkzeuges arglistig getäuscht bzw. jedenfalls arglistig verschwiegen hat, dass sie die
Angabe des Alters mit dem Jahre 1956 ausschließlich den Angaben der
Wohngebäudeversicherung entnommen hat und dieses Alter -wie sie wusste- nicht
stimmen konnte. Die Beklagte hat eingeräumt, dass sie das Jahr 1956 im Hinblick auf
die Altersangabe gegenüber der Maklerin nicht nur genannt hat, sondern auch darum
gewusst hat dass eine andere Altersangabe gegenüber den potentiellen Erwerbern
gegenüber nicht gemacht wurde; weder durch sie selbst noch durch die eingeschaltete
Maklerin.
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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zudem fest, dass im Rahmen der
Vertragsgespräche die zuletzt genannte Relativierung hinsichtlich der Angabe zum Alter
des Hauses im Expose von keiner der mit den Klägern verhandelnden Personen - also
weder von der Beklagten, ihrem Ehemann noch von der Zeugin M aus Anlass des
Vertragsschlusses oder im Laufe der vorhergehenden Besichtigungen und Gespräche
vorgenommen wurde. So hat die Beklagte selbst nicht etwa sich darauf berufen,
gegenüber den Klägern eine entsprechende Erklärung abgegeben zu haben. Sie hat
vielmehr lediglich angegeben, dass sie über das Alter ihrerseits nichts gesagt habe.
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Die insoweit gehörte Zeugin M hat gleichfalls angegeben, dass sie nichts dazu
bekunden könne, dass seitens der Klägerin etwa während der Wohnungsbesichtigung,
die ausschließlich in ihrer Gegenwart stattgefunden hat, eine entsprechende Erklärung
erfolgt wäre.
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Aus dem Exposé selbst ist eine Relativierung des Baujahrs in keiner Weise zu
entnehmen.
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Die Kammer ist sich nach der Beweisaufnahme auch gewiss, dass die Beklagte eine
solche Richtigstellung gegenüber der Maklerin nicht gefordert hat , sondern sehenden
Auges die Übernahme von ihr hinsichtlich des Baujahrs grob falscher Angaben in das
Expose hingenommen und damit die diesbezügliche Täuschung der Erwerber billigend
in Kauf genommen hat.
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So hat die Zeugin M als Zeugin bekundet, dass ihr gegenüber die Beklagte nichts dazu
angegeben hat, dass das ihr - insoweit unstreitig aus Unterlagen bekannte - Jahr 1956
nicht das Baujahr sein könne. Vielmehr hat sie bekundet, diese habe ihr gegenüber
vorbehaltslos das Baujahr 1956 angegeben, was sie zwar nicht weiter überprüft, aber
der Beklagten abgenommen habe.
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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme haben die Kläger bewiesen, dass nicht nur
ihnen gegenüber das Baujahr 1956 ohne jedweden Einschränkung als das zutreffende
im Expose benannt wurde sondern auch dass diese Aufnahme in das Expose auf
Veranlassung der Beklagten geschah und nicht etwa auf einer eigenmächtigen
verzerrten Darstellung seitens der eingeschalteten Maklerin erfolgte.
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Durchgreifende Zweifel an der Richtigkeit der diesbezüglichen Bekundung der Zeugin
M bestehen für die Kammer – auch unter Berücksichtigung der Bekundung des Zeugen
F - nicht.
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Dabei verkennt die Kammer nicht, dass der Zeuge F bekundet hat, die Beklagte
gegenüber habe ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Baujahr nicht stimmen
könne und seine Frau sogar nachgefragt habe, ob sie das genaue Baujahr bei der
Familie in Erfahrung bringen solle.
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Die diesbezügliche Bekundung des Zeugen ist jedenfalls objektiv unglaubhaft. Der
Zeuge hat sich in diverse Widersprüche verwickelt. Weder Ort noch Zeit des Gesprächs
konnte er angeben, noch hat er der Kammer glaubhaft die Überzeugung vermitteln
können, dass er tatsächlich an diesem Termin teilgenommen hat und insoweit aus
eigenem Erleben berichtet hat . Er hat zwar auf Nachfrage das Gespräch auf das
Erscheinen nach der Rücknahme des ersten Angebots terminiert. Warum nun bei
diesem Gespräch das Alter auf einmal eine Rolle hat spielen sollen, obschon das Alter
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bereits im ursprünglichen Angebot enthalten war, in dem das Objekt als normale
Doppelhaushälfte beworben worden war hat er nicht angegeben können. Er hat auch
nicht etwa berichtet , dass eine diesbezüglich fehlerhafte Angabe durch seine Frau etwa
in gleicher Weise ins Gespräch gebraucht worden sei , wie dies hinsichtlich der falschen
Angabe über die rechtliche Qualität des Objekts der Fall war. Gesprächsanlass bestand
auch nach der Bekundung des Zeugen doch nur ob der nach seinen Angaben im
Nachhinein bekannt gewordenen veränderten rechtlichen Eigentumsgrundlage:
Doppelhaushälfte als nicht selbstständiges Eigentum sondern als Eigentumswohnung.
Auch die nur als wirr zu bezeichnenden Angaben dazu, wie es zum Gespräch über das
Alter gekommen sein soll, begründen durchgreifende Zweifel an der Richtigkeit seiner
Bekundung. Anlass sollen Angaben im Maklervertrag gewesen sein. Dessen Existenz
mit Angaben zum Alter hat die Beklagte selbst in Abrede gestellt. Insoweit schenkt die
Kammer den Angaben des am Prozessausgang als Ehemann der Beklagten
wirtschaftlich interessierten Zeugen keinen Glauben. Vielmehr folgt die Kammer die
Bekundung der Zeugin M . Dabei verkennt die Kammer nicht die bei der Würdigung
deren Bekundung zu berücksichtigenden Umstände. Zweifel an der Glaubhaftigkeit
deren Bekundung könnten sich insoweit im Hinblick auf ein wirtschaftliches
Eigeninteresse unter zwei Aspekten begründen lassen. Zum einen ist bei deren
Bekundung zu berücksichtigen, dass ggf. eine eigenmächtige falsche Aufnahme eines
Baujahrs Ansprüche der Parteien dieses Rechtsstreits ggf. Regressansprüche gegen
sie selbst bzw. die Nebenintervenientin aus dem Maklervertrag begründen könnten.
Zum anderen sind Zweifel an der Bekundung angesichts des optischen
Erscheinungsbildes des Objektes in Betracht zu ziehen. Tatsächlich lässt nach
Einschätzung des Gerichts durchaus der optische Eindruck des Objekts daran zweifeln,
dass tatsächlich von einem markterfahrenen Makler angesichts des äußeren Eindrucks
ein Baujahr von 1956 als den Tatsachen entsprechend angenommen wurde. Jedoch hat
die Zeugin M durchaus plausibel zu erklären vermocht, dass und warum sie insoweit
keine Bedenken gehabt habe. Sie hat glaubhaft angegeben, solche Zechenhäuser
seien auch nach dem Kriege gebaut worden, und auch der Geschäftsführer des
Maklerbüros das Objekt habe dieses gesehen und insoweit keine Zweifel angemeldet.
Auch ist zu sehen, dass das Objekt angesichts seiner Bauart nicht das klassische Profil
etwa von Zechenhäusern aus den Vorkriegsjahren ausweist, insbesondere die bei
älteren Objekten typische Gestaltung mit Erkern , Stuckarbeiten etc.. Wesentlicher noch
gegen eine falsche Bekundung der Zeugin spricht hier jedoch Folgendes: Hätte die
Zeugin allein eine eigene Regresshaftung vermeiden wollen, hätte sie dies weit leichter
dadurch erreichen können, indem sie schlicht bekundet hätte, dass seitens der
Beklagten die entsprechende Relativierung während der Gespräche im Objekt erfolgt
sei.
Bei ihrer Bewertung der Aussage ist durchaus auch mit in Erwägung gezogen worden,
dass die Zeugin ggf. eine Haftung hat dahin hat ausscheiden wollen, weil sie
eigenmächtig das Baujahr 1956 in das Exposé aufgenommen hat, um dessen
Verkaufsfähigkeit - ohne Wissen der Klägerin - im eigenen Provisionsinteresse zu
fördern. In einem solchen Falle hätte sie sich bei einer entsprechenden Bekundung im
Termin einem Regressanspruch der Kläger ausgesetzt. Gleichwohl gibt es
diesbezüglich keine Anhaltspunkte. Angesichts des baulichen Zustandes des in der
Nachkriegszeit unstreitig renovierten Objekts sowie des Vertragsvolumens wäre der
wirtschaftliche Mehrerlös des Maklererlöses so geringfügig, dass vor diesem
Hintergrund eine bewusst beschönigende Aufnahme des Alters in das Exposé so fern
liegt, dass die bloße Möglichkeit vorliegend mangels weiterer Umstände weder die
Glaubhaftigkeit der Bekundung noch die Glaubwürdigkeit der Zeugin selbst in Frage
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stellt.
Die Kläger sind durch die Falschangaben hinsichtlich des Baujahrs auch in
rechtserheblicher Weise getäuscht worden. So hat die Beweisaufnahme unter
Berücksichtigung der Anhörung der Beklagten selbst keine anderen Umstände ergeben,
aufgrund derer die Kläger hätten annehmen müssen, dass das Haus weit älter gewesen
ist als es das ihnen aus dem Expose bekannte Baujahr 1956 es ausweist. So hat die
Beklagte auf Anhörung selbst eingeräumt, dass sie gesprächsweise etwa nicht davon
berichtet hat, dass bzw. ggf. wie lange das Objekt sich im Familienbesitz befunden hat.
Somit gab es auch insoweit keine Anhaltspunkte für ein für die Kläger ersichtlich ein
weit höheres Alter des Objekts .
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Die hinsichtlich eines auf Veranlassung der Beklagten zurückgehenden Irrtums
darlegungs- und beweispflichtigen Kläger haben zudem bewiesen, dass eine arglistige,
d. h. eine zumindest bedingt vorsätzliche Täuschung seitens der Beklagten vorliegt.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer aufgrund
des Vorgenannten fest, dass die Beklagte gerade nicht gegenüber der Maklerin M ihre
Bedenken an dem genannten Alter offenbart hat, sondern dieser nur - kommentarlos -
das Alter des Objekts mit Baujahr 1956 angegeben hat. Steht dies zur Überzeugung der
Kammer aufgrund der glaubhaften Bekundung der Zeugin fest, so hat die Beklagte
sehenden Auges die Maklerin als gutgläubiges Werkzeug benutzt, um Käufer zu
täuschen. Die Beklagte wusste, wie die Zeugin M in ihrer Bekundung geschildert hat,
dass die von ihr aufgenommenen Daten dazu dienten, um ein entsprechendes Exposé
zu erstellen und aufgrund dessen Käufer für das Objekt der Beklagten zu interessieren.
Insoweit wusste die Beklagte, dass sämtliche Angaben, die sie der Maklerin gegenüber
zugänglich macht, an Dritte weitergegeben werden. Hat sie der Maklerin gegenüber
aber das Baujahr 1956 nicht relativierend angegeben, so war ihr bewusst, dass dieses
entsprechend kommentarlos auch in die entsprechenden Exposés bzw. hier den
Internetauftritt - übernommen werden würde. Insoweit ist ihr zunächst eine positive
Täuschung dahin zur Last zu legen, dass sie diese Werbung zu verantworten hatte.
Darüber hinaus ist ihr aber auch arglistiges Verschweigen zur Last zu legen dadurch,
dass sie es auch den Klägern als Käufern gegenüber unterlassen hatte, sie in Kenntnis
der auf - zumindest - unsicherer Basis erfolgenden Information der Maklerin über das
tatsächliche Baujahr im Rahmen der Besichtigung zu informieren.
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Selbst wenn man der hier vorgenommenen Beweiswürdigung nicht folgt, so spricht alles
für die Annahme einer arglistigen Täuschung durch Unterlassen selbst auf der
Grundlage des Beklagtenvortrags. Denn wenn - wie der Ehemann als Zeuge bekundet
hat- sich die Beklagte sicher war, dass das Objekt nicht von 1956 stammte sondern dort
schon ihr heute weit über 60 Jahre alte Vater aufgewachsen war, so bestand durchaus
für sie ob der ihr bewussten Übernahme des unzutreffenden Datums durch die Maklerin
ob dieser insoweit unsicheren und unter Bezugnahme auf die Versicherungsunterlagen
grob missverständlichen Altersbenennung Anlass zur - auch ungefragten- klarstellenden
Aufklärung der Erwerber im Rahmen der Besichtigung bzw. des Notartermins.
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Der Gewährleistungsausschluss des § 3 greift somit nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme nicht durch (§ 444 BGB).
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Den Klägern ist auch eine Berufung auf den Mangel vorliegend nicht gem. § 442 BGB
verwehrt. Da vorliegend der Beklagten eine arglistige Täuschung sowohl durch
positives Tun wie auch arglistiges Verschweigen zur Last fällt, wäre den Klägern nur
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dann die Berufung auf den Mangel zu versagen, wenn beklagtenseits der Nachweis
geführt worden wäre, dass die Kläger Kenntnis davon gehabt hätten, dass das Baujahr
1956 nicht zutreffend angegeben worden ist.
Insoweit hat das Ergebnis der Beweisaufnahme keine hinreichend tragfähige
Überzeugung erbracht, dass eine entsprechende Kenntnis der Kläger bestanden hat.
Maßgeblich ist jedoch insoweit der Kenntnisstand der Kläger. Nicht entscheidend ist die
Vorstellung Dritter; und sei es die des unterzeichnenden Richters selbst. Die Kläger
haben in ihrer Anhörung - auch unter ausdrücklicher Belehrung auf die hinsichtlich der
Strafbarkeit gem. § 263 StGB- angegeben, dass sie keinerlei Argwohn gehabt haben.
Sie haben sich darauf bezogen, dass sie den Angaben der Maklerin vertraut und
überdies auch nicht über Vorerfahrungen verfügt haben. Insoweit haben sie angegeben,
dass es sich bei dem Objekt erst um das dritte Objekt gehandelt habe, das sie besichtigt
hätten. Berücksichtigt man zudem, dass selbst die Zeugin M als Maklerin keine Zweifel
an den von Beklagtenseite ihr genannten Alter hatte, so kann man auch den Klägern
nicht mehr an Wissen, - etwa aufgrund des äußeren Erscheinungsbildes- unterstellen.
Jedenfalls ist insoweit positive Kenntnis nicht bewiesen. Auch bestehen keine sonstigen
Anhaltspunkte, ihre diesbezüglichen Angaben nachhaltig in Frage zu stellen. Dazu
führen auch nicht die scheinbaren Widersprüche im Termin hinsichtlich der Anzahl der
Besichtigungstermine. Sie haben zwar eingeräumt, einen weiteren Besichtigungstermin
zur Besichtigung des Dachgeschosses vorgenommen zu haben. Insoweit haben sie im
Termin auch angegeben, dies sei vor Vertragsschluss erfolgt. Dass sie insoweit einem
Irrtum unterliegen ergibt sich jedoch aus dem Inhalt des Notarvertrages, der
ausdrücklich in § 3 Abs. 3 (Bl. 10 d. A.) den Hinweis enthält, dass die Besichtigung des
Dachgeschosses vor Vertragsschluss nicht stattgefunden hat. Klärt sich so der
vermeintliche Widerspruch in den Bekundungen der Kläger auf, so kann darauf auch ein
Zweifel an der Richtigkeit ihrer Angaben nicht gestützt werden. Vor diesem Hintergrund
besteht trotz des optischen Eindrucks der Lichtbilder Bl. 17 d. A. keine tragfähige Basis
für eine grob fahrlässige Unkenntnis bzw. - was hier erforderlich wäre - für positives
Wissen dahin, dass das Baujahr nicht das Jahr 1956 gewesen ist. Erst recht hat die
insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte den entsprechenden Nachweis
nicht geführt.
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Besteht mithin ein nicht durch wirksamen Gewährleistungsausschluss
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oder Kenntnis der Kläger ausgeschlossener Anspruch gem. § 434 Abs. 1 BGB wegen
Sachmangels, so bestimmen sich ihre Rechte nach Maßgabe der §§ 437, 440, 280 ff.
BGB. Angesichts der Unbehebbarkeit des Mangels bedarf es einer
Nacherfüllungsaufforderung nicht, so dass die Kläger gem. § 281 im Wege des
Schadensersatzes Schadensersatz statt Leistung verlangen können. Daher können sie
die in der Klageschrift unter Bezugnahme auf das vorprozessuale Mahnschreiben vom
29.08.2007 in Bezug genommenen Zahlungen erstattet verlangen. Dies gilt für
sämtliche dort aufgeführten Positionen, die sämtlich als vom negativen Interesse
umfasst Zahlungsbeträge erstattungspflichtig sind.
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Im Einzelnen zuzusprechen sind den Klägern neben dem Kaufpreis in Höhe von
104.900,00 € auch die Notarkosten in Höhe von 1.114,68 €, die Maklergebühren in
Höhe von 3.650,52 €, die Grundsteuern und Grundbuchgebühren in Höhe von 3.670,00
und 768,00 €.
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Da klägerseits Zahlung des Gesamtbetrages in Höhe von 114.103,20 € nicht nur - wie
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mit dem Ursprünglichen Klageantrag - Zug um Zug gegen Rückübertragung des Objekts
geltend gemacht worden ist, sondern im Termin auch gegen Rückübertragung
möglicher Rückerstattungsansprüche hinsichtlich der gezahlten Grunderwerbssteuer ,
ist die Klage in vollem Umfang begründet.
Die Kläger können auch unmittelbar Zahlung der 3670,- € trotz eines möglichen
Rückerstattungsanspruches beanspruchen. Das Risiko dessen Realisierung -
insbesondere in zeitlicher Hinsicht im Falle eines sich hinziehenden
Gerichtsverfahrens- trägt die Beklagte. Es besteht insoweit nur eine Verpflichtung der
Kläger Zug um Zug auch die ihnen hinsichtlich der Grunderwerbssteuern
möglicherweise nach Maßgabe des § 16 II Nr.1 GrEstG zustehenden
Rückzahlungsansprüche an die Beklagte abzutreten.
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Die Klage war auch nicht ob der vorzunehmenden Vorteilsausgleichung nur vermindert
durch gezogene Nutzungen zuzusprechen. Insoweit fehlt es einerseits an jedwedem
Vortrag zum anderen stehen dem auch weitere aufrechenbare Ansprüche der Kläger
aus dem Vollzug der Rückabwicklung entgegen.
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Insoweit haben beide anwaltlich vertretenen Parteien von der Einbeziehung dieser
wechselseitigen Positionen in den vorliegenden Rechtsstreit ersichtlich bewusst
abgesehen, so dass es diesbezüglich keiner ergänzenden gerichtlichen Hinweise oder
gar des Widereintritts in die mündliche Verhandlung bedurfte.
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Der geltend gemachte Zinsanspruch stützt sich auf § 286 ZPO.
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Die Beklagte ist mit - hinreichender - Fristsetzung zum 30.09.2006 zur Zahlung
aufgefordert worden. Mit Fristablauf besteht somit ein Verzinsungsanspruch gestützt auf
§§ 286, 288 in der geltend gemachten Höhe - abweichend von dem geltend gemachten
Anspruch jedoch erst ab dem 01.10.2006; nur insoweit war die Klage abzuweisen.
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Die Nebenentscheidungen stützen sich auf §§ 92 Abs. 2 bzw. 269 III ZPO sowie 709
ZPO.
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