Urteil des LG Dortmund vom 26.03.2010
LG Dortmund (grundstück, höhe, ersatz der kosten, vorgarten, wirtschaftliches interesse, notar, zeuge, kaufvertrag, schaden, beurkundung)
Landgericht Dortmund, 6 O 614/07
Datum:
26.03.2010
Gericht:
Landgericht Dortmund
Spruchkörper:
6. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
6 O 614/07
Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin
60.000,00 € (i. B.: sechzigtausend EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von der Beklagten zu 1 aus
einem Betrag in Höhe von 44.933,67 € seit dem 31.12.2008, von beiden
Beklagten als Gesamtschuldner seit dem 23.09.2009 und aus weiteren
15.066,33 € seit dem 24.03.2010 zu zahlen sowie die Klägerin von
Anwaltskosten in Höhe von 1.880,20 € freizustellen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet
sind, für den Fall, dass der Eigentümer des Flurstücks 274 T-str. ## in E
den zum Grundstück der Klägerin umbauten und von der Klägerin
genutzten Vorgarten zum Grundstück bis zur Grenze des Flurstücks 274
heraus verlangt, an die Klägerin Rückbaukosten in erforderliche Höhe
zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als
Gesamtschuldner auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 130% des jeweils
zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
1
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Schadensersatz wegen der Verletzung einer
Aufklärungspflicht.
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Die Klägerin kaufte von der Beklagten zu 1 am 29.12.2005 das Grundstück T-str. ## in
E, Flurstück 275 zum Kaufpreis von 330.000,00 €. Die Grundstückgröße wurde im
Kaufvertrag mit 759 m² angegeben. Der Zeuge X beurkundete den Vertrag als Notar.
Laut § 3 des Kaufvertrages erfolgte der Verkauf unter Ausschluss jeder Gewährleistung,
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insbesondere für Größe, Güte und Beschaffenheit.
Das Flurstück 275 grenzt an das dem Nachbarn G gehörende Flurstück 274. Über das
Flurstück 274 gelangt man zur Toreinfahrt der Klägerin. Ein Teil des Vorgartens des von
der Klägerin gekauften Hauses befindet sich nicht auf dem Flurstück 275, sondern auf
dem Flurstück 274. Der Vorgarten ist durch einen Zaun eingefriedet, der über das
Grundstück des Nachbarn verläuft. Das streitgegenständliche Teilstück beträgt 185 m².
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Der Beklagte zu 2 ist der Ex-Mann der Beklagten zu 1. Er führte im Wesentlichen die
Verkaufsverhandlungen. Vor Vertragsschluss legte er der Klägerin eine CD vor, in dem
das Grundstück beworben wurde sowie einen Katasterplan und eine Flurkarte. Laut
Objekt- und Lagebeschreibung, die auf der CD enthalten ist, gelangt man über eine 10
m lange Zufahrt zu der Doppelgarage. Auf der CD sind Bilder des Grundstückes im
heutigen Zustand zu sehen. Einen Hinweis auf die Eigentumsverhältnisse enthält die
CD nicht.
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Die Klägerin behauptet, die Grundstücksgrenzen seien zunächst für sie aufgrund des
tatsächlichen Gesamteindrucks nicht erkennbar gewesen. Sie seien auch nicht aus dem
Liegenschaftskataster erkennbar, da der eingefriedete Vorgarten als Flurstück 275 (2)
bezeichnet werde. Kenntnis von den tatsächlichen Grundstücksgrenzen habe sie erst
durch ein Gespräch mit dem Nachbarn G, dem Eigentümer des Flurstücks 274 im
November 2006 erlangt.
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Der Beklagte zu 2 habe anlässlich der Vertragsverhandlungen gegenüber der Klägerin
verschwiegen, dass Teile des sich nach außen hin einheitlich darstellenden
Grundstückes nicht zu diesem gehörten. Die Beklagte zu 1 habe die tatsächlichen
Eigentumsverhältnisse auch nicht während der Beurkundung offenbart. Der
beurkundende Notar, der Zeuge X, habe diese ebenfalls nicht angesprochen.
7
Die CD, erstellt von dem Beklagten zu 2, erwecke den Eindruck, das Vorgartenstück
gehöre zum Kaufvertrag.
8
Es sei bezüglich eines Wegerechts vom Vorgarten aus bis zur Straße gesprochen
worden, jedoch nicht über ein Wegerecht, welches sich auf den Vorgarten selber
bezieht. Eine entsprechende Mitteilung über Pflegeverpflichtungen oder tatsächliche
Grundstücksgrenzen sei nie getroffen worden.
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Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagte zu 1 zu verurteilen, an sie
67.933,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit
Rechtshängigkeit zu zahlen sowie sie von Anwaltskosten in Höhe von 1.880,20 €
gegenüber Rechtsanwalt K aus E nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit freizustellen.
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Der Schaden aufgrund der geringeren Grundstücksgröße wurde ursprünglich mit
42.000,00 €, der Schaden für die Erstellung eines privaten Sachverständigengutachtens
mit 2.933,67 € und die Rückbaukosten mit 23.000,00 € beziffert.
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Nachdem der Sachverständigenausschuss den Minderwert des Grundstücks mit
60.000,00 € beziffert hat, beantragt sie nunmehr,
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 60.000,00 € nebst Zinsen
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in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu
zahlen;
sie von Anwaltskosten in Höhe von 1.880,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit jeweiliger Rechtshängigkeit
freizustellen;
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie einen Betrag von
23.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
seit Rechtshängigkeit zu zahlen, hilfsweise die Beklagten gesamtschuldnersich zu
verurteilen, für den Fall, dass der Eigentümer das Flurstück 275 zur T-str. ## in E
den zum Grundstück der Klägerin umbauten und von der Klägerin genutzten
Vorgarten zum Grundstück bis zur Grenze des Flurstückes 275 heraus verlangt, an
die Klägerin Rückbaukosten i. H. v. 23.000,00 € zu zahlen;
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hilfsweise festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind,
für den Fall, dass der Eigentümer des Flurstücks 275 zur T-str. ## in E den zum
Grundstück der Klägerin umbauten und von der Klägerin genutzten Vorgarten zum
Grundstück bis zur Grenze des Flurstücks 275 heraus verlangt, an die Klägerin
Rückbaukosten in Höhe von 23.000,00 € hilfsweise Rückbaukosten in
angemessener Höhe zu zahlen.
16
Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
18
Die Beklagten behaupten, bei der ersten Besichtigung Anfang Dezember sei die Lage
des Grundstücks mit der Klägerin besprochen worden. Es sei thematisiert worden, dass
die Zufahrt des Hauses über ein Wegerecht, d. h. über ein fremdes Grundstück erfolge
und dass mit diesem Wegerecht entsprechende Verpflichtungen verbunden seien. Es
sei auch darüber gesprochen worden, dass die optischen Grenzen des Grundstückes
anders seien, als im Kataster verzeichnet.
19
Der Beklagte zu 2 habe der Klägerin und dem Notar vor der Beurkundung eine aktuelle
Flurkarte übergeben. Der Notar habe festgestellt, dass die Grundbuchbezeichnung
bezüglich des Wegerechts nicht in Ordnung war. Auf der aktuellen Flurkarte seien die
Grundstücksgrenzen eindeutig erkennbar. Die Frage der Grundstücksgrenze und des
Wegerechts sei vor der Beurkundung nochmal ausgiebig erörtert worden.
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Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen X, L und
I sowie durch Einholung eines Sachverständigengutachtens und Erläuterung des
Gutachtens durch den Sachverständigen F. Hinsichtlich des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in der Stadt E vom 03.11.2009 und auf das Sitzungsprotokoll vom
26.03.2010 verwiesen.
21
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den näheren Inhalt der
gewechselten Schriftsätze, der zu Protokoll genommenen mündlichen Erklärungen der
Parteien und - soweit entscheidungserheblich - auf die nachfolgenden
Entscheidungsgründe Bezug genommen.
22
Entscheidungsgründe
23
Die Kammer legt den zuletzt gestellten Antrag der Klägerin analog §§ 133, 157 BGB so
aus, dass die Berufung auf die Gutachterkosten als Begründung für den Zahlungsantrag
vom 09.07.2009 fallen gelassen wird und an seiner Stelle der sich aus dem Gutachten
ergebene Mehrbetrag der Wertminderung des Grundstückes in Höhe von 18.000,00 €
geltend gemacht wird.
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Die zuletzt gestellten Hilfsanträge der Klägerin sind so auszulegen, dass sie unter der
Bedingung gestellt worden sind, dass der Eigentümer des Grundstückes 274 und nicht
des Grundstücks 275 den umbauten Vorgarten heraus verlangt, da die Klägerin selbst
Eigentümerin des Grundstücks 275 ist.
25
Die Beklagten haben sich auf die abgeänderte Klage gem. § 267 ZPO in der
mündlichen Verhandlung eingelassen.
26
A.
27
Die Leistungsklage ist zulässig und teilweise begründet.
28
I.
29
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1 einen Anspruch auf Schadensersatz wegen
Verletzung einer Aufklärungspflicht gem. §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 BGB.
30
1.
31
Die Parteien haben einen wirksamen Kaufvertrag geschlossen.
32
2.
33
Die Beklagte zu 1 hat eine Aufklärungspflicht verletzt. Sie hätte die Klägerin über die
Eigentumsverhältnisse am Grundstück vollumfänglich aufklären müssen.
34
Nach gefestigte Rechtsprechung des BGH besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht,
den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des
anderen vereiteln können und daher für seine Entscheidung von wesentlicher
Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte.
Da die Klägerin Eigentum am gesamten von ihr in Augenschein genommenen
Grundstück erworben wollte und die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück
verkehrswesentliche Eigenschaften sind, hätte die Beklagte zu 1 die Klägerin über die
Eigentumsverhältnisse aufklären müssen.
35
Die Klägerin hat zur Überzeugung der Kammer nachgewiesen, dass solch eine
ausführliche Erörterung und Aufklärung der Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück
weder durch die Beklagte zu 1 noch durch den Beklagten zu 2 erfolgt ist.
36
Der Zeuge L, der Ehemann der Klägerin, hat in glaubhafter Weise bekundet, dass der
Beklagte zu 2 in keinem der Verkaufsgespräche und während keinem der
Besichtigungstermine auf die Eigentumslage des streitigen Teilstücks hingewiesen hat.
Aufgrund des optischen Eindrucks und der Präsentation auf der CD sei er davon
37
ausgegangen, das gesamte eingezäunte Gebiet habe im Eigentum der Beklagten zu 1
gestanden. Dem Ausdruck, das Grundstück sei "unverbaubar" habe er keine weitere
Bedeutung zugemessen.
Die Bekundungen des Zeugen L sind in sich schlüssig und widerspruchsfrei. Der
Umstand, dass der Zeuge L der Ehemann der Klägerin ist, genügt für sich isoliert
betrachtet nicht, um Zweifel an seiner Glaubwürdigkeit zu begründen.
38
Gegen die Glaubhaftigkeit der Bekundungen des Zeugen L streitet nicht die Aussage
der Zeugin I. Die Zeugin I, welche zum Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks die
Lebensgefährtin des Beklagten zu 2 gewesen ist, hat zwar zunächst bekundet, der
Beklagte zu 2 habe bei einem der Besichtigungsterminen erwähnt, das Grundstück
hinter dem Zaun müsse auch gepflegt werden und sei nicht direkt Teil des Grundstücks.
Auf Nachfrage der Kammer und Vorhalt der Aussage des Zeugen L ist sie sich nicht
mehr sicher, ob auch über die Eigentumsverhältnisse gesprochen worden ist. Sie hat
bekundet, sie wolle sich auf einen genauen Gesprächsinhalt nicht festlegen. Sie sei nur
sicher, dass der Beklagte zu 2 gesagt habe, das Grundstück hinter dem Zaun müsse
auch mit gepflegt werden.
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Dieser Vortrag ist nicht geeignet, etwaige Zweifel an der Glaubhaftigkeit der
Bekundungen des Zeugen L zu begründen. Der Hinweis, das Grundstück hinter dem
Zaun müsse mit gepflegt werden, lässt nämlich für den Zuhörer nicht den Schluss zu,
dieses gehöre zu einem anderen Flurstück. An den Umstand, ob auch über die
Eigentumsverhältnisse gesprochen worden ist, kann sich die Zeugin nicht mehr genau
erinnern. Ihre zunächst gemachte Aussage ist unglaubhaft.
40
Der Zeuge X, welcher als Notar den Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem
Beklagten zu 2 beurkundet hat, hat in glaubhafter Weise bekundet, dass die
Eigentumsverhältnisse an dem streitigen Teilstück auch nicht vor oder nach der
Beurkundung von den Parteien erörtert worden sind und ihm die Problematik im
Zeitpunkt der Beurkundung nicht bekannt gewesen ist. Er habe nicht gewusst, dass die
Einzäunung weit vor der Grundstücksgrenze verlaufe.
41
Die Bekundungen des Zeugen X sind in sich schlüssig und widerspruchsfrei.
42
3.
43
Die Beklagte zu 2 hat die Pflichtverletzung auch zu vertreten. Das Handeln des
Beklagten zu 2 ist der Beklagten zu 1 gem. § 278 BGB zuzurechnen.
44
4.
45
Der Klägerin ist durch die Pflichtverletzung ein kausaler Schaden in Höhe von
60.000,00 € entstanden.
46
Der Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 BGB ist regelmäßig auf Ersatz des
negativen Interesses gerichtet (BGH, NJW 2001, 2875). Danach ist die Klägerin so zu
stellen, wie sie bei Offenbarung der für ihren Kaufentschluss maßgeblichen Umstände
stünde (BGH, NJW-RR 1994, 76, 77; BGH, NJW 2001, 2875). Die Klägerin ist sie so zu
behandeln, als wäre es ihr bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den
Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (BGH, NJW 1999, 2032, 2034,
47
BGH, NJW 2001, 2875). Schaden ist danach der Betrag, um den die Klägerin im
Streitfall wegen der fehlenden Mitteilung über die Eigentumsverhältnisse das
Grundstück zu teuer erworben hat (vgl. BGHZ 114, 87, 94; BGH, NJW 2001, 2875).
Der zu ersetzende Vertrauensschaden kann auch in den Aufwendungen von
Rechtsanwaltskosten bestehen (Palandt, § 311 Rn. 55).
48
a.
49
Die Klägerin hat zur Überzeugung der Kammer nachgewiesen, dass der Minderwert des
Grundstückes 60.000,00 € beträgt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der
Stadt E hat in dem Gutachten vom 03.11.2009, auf welches zur Vermeidung von
Wiederholungen Bezug genommen wird, festgestellt, dass ein Abschlag in Höhe von
60.000,00 €, rund 20% des marktangepassten Sachwertes, angemessen ist. Dieser
Minderwert sei die Differenz des Grundstückswertes mit und ohne den streitigen
Vorgarten. Der Bodenwert vermindere sich um 30.000,00 €, der Wohnwert um weitere
30.000,00 €.
50
Die Ausführungen des Gutachterausschusses sind nachvollziehbar, frei von
Denkfehlern und Widersprüchen und daher für die Kammer überzeugend. Entgegen der
Auffassung des Beklagten zu 2 sind die Parteien zur Ortsbesichtigung ordnungsgemäß
geladen worden. Der Beklagte zu 2 wurde zum Ortstermin vom 14.05.2009 nicht
geladen, da er zu diesem Zeitpunkt nicht Partei, sondern Streitverkündeter gewesen ist.
Nach seinem Beitritt muss er den Rechtsstreit in der Lage annehmen, in der er sich zur
Zeit des Beitritts befindet (Zöller-Volkommer, § 69 Rn. 6).
51
Des Weiteren hat der Sachverständige F im Rahmen seiner Vernehmung die
Berechnung des Grundstückswertes nachvollziehbar erläutert.
52
Die Parteien haben auf die Vernehmung des Sachverständigen Q einvernehmlich
verzichtet.
53
b.
54
Der Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ist
ebenfalls zu ersetzen. Er ist nicht verzinslich.
55
c.
56
Die Klägerin hat momentan keinen Anspruch auf Ersatz der Rückbaukosten, da der
Nachbar G die Klägerin nicht zum Rückbau oder zur Herausgabe aufgefordert hat und
die Nutzung weiterhin duldet.
57
5.
58
Der gem. § 3 des Kaufvertrages zwischen den Parteien vereinbarte Haftungsausschluss
schließt eine Haftung der Beklagten zu 1 nicht aus, da die Beklagte zu 1 arglistig
handelte. Die Beklagten hatten Kenntnis von den Eigentumsverhältnissen und wussten,
dass diese für die Käuferin von erheblicher Bedeutung sind.
59
II.
60
Die Klägerin hat gegen den Beklagten zu 2 einen Anspruch auf Ersatz von 60.000,00 €
sowie auf Freistellung von den Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 3, 241
Abs. 2 BGB. Die Beklagte zu 1 und der Beklagte zu 2 sind Gesamtschuldner gem. § 421
BGB.
61
1.
62
Zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2 ist ein Schuldverhältnis mit Pflichten
nach § 241 Abs. 2 BGB entstanden.
63
Eine Eigenhaftung tritt bei einem eigenen besonderen wirtschaftlichen Interesse des
Dritten ein. Der Dritte muss wirtschaftlich betrachtet gleichsam in eigener Sache tätig
werden (Palandt, § 311 Rn. 61). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
64
Der Beklagte hatte ein eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Verkauf des Hauses.
Aus dem vor dem Familiengericht geschlossenen Vergleich ergibt sich, dass das Haus
verkauft werden und der Erlös zwischen den Beklagten, den ehemaligen Eheleuten,
aufgeteilt werden sollte. Je höher der Verkaufserlös, desto höher der Gewinn des
Beklagten.
65
2.
66
Der Beklagte zu 2 hatte die gleichen Aufklärungspflichten wie die Beklagte zu 1. Wie
oben dargestellt, wurden diese Pflichten verletzt und ein kausaler Schaden ist
entstanden.
67
3.
68
Der Beklagte zu 2 hat der Klägerin ebenfalls den Vertrauensschadens in gleichem
Umfang wie die Beklagte zu 1 zu ersetzen.
69
III. Der Anspruch auf die Zinsen ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB.
70
B.
71
Die hilfsweise erhobene Feststellungsklage ist zulässig und teilweise begründet. Die
Klägerin hat gegen die Beklagten zu 1 und 2 einen Anspruch auf Feststellung, dass
diese als Gesamtschuldner verpflichtet sind, die erforderlichen Rückbaukosten zu
ersetzen aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 BGB bezüglich der Beklagten zu 1 und aus
§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 3, 241 Abs. 2 BGB bezüglich des Beklagten zu 2.
72
Es besteht kein Anspruch auf Ersatz der Kosten, da der Nachbar den Rückbau noch
nicht gefordert hat. Es besteht auch kein Anspruch auf Festsetzung, dass die Beklagten
verpflichtet sind, Rückbaukosten in Höhe von 23.000,00 € zu ersetzen, da auch der
Umfang der Rückbauarbeiten und die Höhe der Rückbaukosten noch unklar sind.
73
Da der Anspruch auf Erstattung der Rückbaukosten aber, wenn der Nachbar den
Rückbau fordert, dem Grunde nach besteht, ist dem Feststellungsantrag, dass die
Beklagte verpflichtet ist, die aller Wahrscheinlichkeit nach zukünftig entstehenden
Rückbaukosten zu ersetzen, statt zu geben. Zu ersetzen sind jedoch nicht
74
angemessene, sondern nur die erforderlichen Rückbaukosten.
C.
75
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 Nr. 1, 709 S. 1, 2 ZPO.
76
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