Urteil des LG Dortmund vom 19.08.2005
LG Dortmund: auflage, mittelwert, vermieter, balkon, mietzins, stadt, ausstattung, anschrift, gemeinde, wohnungsbau
Landgericht Dortmund, 17 S 59/05
Datum:
19.08.2005
Gericht:
Landgericht Dortmund
Spruchkörper:
17. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
17 S 59/05
Vorinstanz:
Amtsgericht Dortmund, 125 C 12625/04
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 15.02.2005 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Dortmund (125 C 12625/04) wird auf ihre
Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Si-
cherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden
Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit
in entsprechender Höhe geleistet haben.
G r ü n d e :
1
Die Beklagten sind Mieter einer 59,67 qm großen Wohnung in einem vier-
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geschossigen Haus, das die LEG im Jahr 1962/1963 im Stadtbezirk I
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Stadtteil X in der H-straße 17 errichtet hatte. Es handelt
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sich um einen ehemals öffentlich geförderten Wohnungsbau. In unmittel-
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barer Nachbarschaft stehen weitere ähnliche Häuser. Die Wohnung der
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Beklagten selbst besteht aus drei Zimmern sowie Küche, Diele und Bad
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und verfügt über eine Zentralheizung sowie einen (sehr) kleinen Balkon,
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deren Ausrichtung zwischen den Parteien streitig ist. Die Wohnung ist mit
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Fenstern mit Aluminiumrahmen ausgestattet. In der Wohnung wurden -
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von den Fenstern abgesehen - seit der Errichtung keine weiteren Moder-
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nisierungsarbeiten durchgeführt. Zwischenzeitlich wurden die Wohnungen
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in Sondereigentum umgewandelt und an diverse Erwerber veräußert.
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Verwalterin der Wohnungen ist die E Gesellschaft mbH.
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Die seit mehr als 15 Monaten unveränderte Miete betrug zuletzt 244,04 €
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netto kalt (= 4,09 €/qm). Mit Schreiben vom 26.05.2004 verlangte die Ver-
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walterin der Eigentumswohnungen unter Vorlage einer Vollmacht der Klä-
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gerin die Zustimmung der Beklagten zu einer monatlichen Nettokaltmiete
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in Höhe von 292,38 € (=4,90 €/qm). In der Begründung des Mieterhö-
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hungsverlangens wird Bezug genommen auf 9 ebenfalls in der H-straße
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gelegene Vergleichswohnungen, in denen die Nettokaltmie-
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te mindestens 6,- €/qm betrage, so dass die zu zahlende Nettokaltmiete
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unter Beachtung der Kappungsgrenze von 20% auf 4,90 €/qm erhöht
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werden könne. Ferner wurde in dem Erhöhungsverlangen auf den qualifi-
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zierten Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 01.09.2002 hingewiesen, wo-
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nach die Wohnung in die Baualters- und Modernisierungsklasse 1950-
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1969 der Ausstattungsklasse 2 zuzuordnen sei, sodass sich eine im Miet-
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spiegel angegebene Spanne von 3,85 € bis 4,85 € pro qm zuzüglich eines
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Zuschlags in Höhe von 0,05 €/qm aufgrund der vorhandenen Grün- und
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Waldflächen ergebe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Miet-
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erhöhungsverlangen vom 26.05.2Ö04 Bezug genommen (Bl. 8 ff. d.A.).
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Die Beklagten erklärten ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlich
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zu zahlenden Nettokaltmiete bis zu 250,02 € (= 4,19 €/qm) Die Klägerin
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hat ihre am 29.10.2004 erhobene Klage auf Zustimmung zur Mieterhö-
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hung zunächst ohne Angabe einer ladungsfähigen Anschrift erhoben. Mit
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bei Gericht am 07.01.2005 eingegangenem Schriftsatz teilte sie ihre la-
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dungsfähige Anschrift mit.
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Die Klägerin hat behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage min-
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destens 4,90 €/qm.. Als den Wohnwert erhöhend sei die Lage im Stadtteil
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X anzusehen, der sehr beliebt sei. Dies zeige sich auch darin,
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dass es in dieser Wohnanlage keinen Leerstand gebe. Es handele sich
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um eine ruhige zentrale Lage. Die Häuser seien in gelockerter Bauweise
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angeordnet. Bei dem Blick vom Balkon, der nach Süden ausgerichtet sei,
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habe man den Eindruck, als wohne man "auf dem Land". Der Sachver-
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ständige E2 habe außerhalb eines Prozesses die ortsübliche Ver-
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gleichsmiete mit 5,11 €/qm ermittelt. Eine Expertise der I2 aus Dezem-
46
ber 2001 bezeichne X als gute Lage und weise Mieten von
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5 ,- € bis 7,- € aus.
48
Die Klägerin hat beantragt,
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die Beklagten zu verurteilen einer Erhöhung der Nettomiete für die
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Wohnung H-str. 17 über die bereits erteilte Zustimmung hin-
51
aus auf 292,38 € mit Wirkung ab 01.08.2004 zuzustimmen.
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Die Beklagten haben beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie haben behauptet, dass die genannten Vergleichswohnung nicht
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vergleichbar seien, da es sich um sanierte Wohnungen handele, bei de-
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nen u.a. eine Badsanierung stattgefunden habe. An der von ihnen gemie-
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teten Wohnung seien aber mit Ausnahme der von ihnen selbst durchge-
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führten Arbeiten keine Wertverbesserungen durchgeführt worden. Nur die
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Fenster mit Holzrahmen seien in den 70er-Jahren durch Fenster mit Alu-
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miniumrahmen ausgetauscht worden. Die Beklagten haben die Ansicht
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vertreten, dass die Wohnung im Hinblick auf die Küche nicht in die Aus-
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stattungsklasse 2 einzuordnen sei, da die Warmwasseraufbereitung in der
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Küche über ein 5 Liter-Kochendwassergerät (Boiler) erfolge. Im Übrigen
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haben sich die Beklagten auf den schlechten Zustand der Wohnung beru-
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fen. Sie haben deshalb die Auffassung vertreten, dass allenfalls der Mit-
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telwert des Dortmunder Mietspiegels zu zahlen sei. Die Beklagten haben
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ferner bestritten, dass der Balkon nach Süden ausgerichtet sei.
68
Das Amtsgericht Dortmund hat die Beklagten unter Abweisung der Klage
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im Übrigen mit Urteil vom 15.02.2005 verurteilt, der Erhöhung der Netto-
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miete für die in der H-str. 17 in E im
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1. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung über die bereits erteilte Zu-
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stimmung zu einer Nettokaltmiete von 250,02 € (zuzüglich Betriebskos-
73
tenvorauszahlungen) hinaus auf 259,56 € (= 4,35 €/qm) mit Wirkung vom
74
01.08.2004 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat dabei unter Zugrundele-
75
gung des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund die ortsübliche
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Vergleichsmiete für die in Rede stehende Wohnung selbst - ohne Einho-
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lung eines Sachverständigengutachtens - ausgehend von dem Median
78
der entsprechenden Mietspiegelspanne auf 4,35 €/qm geschätzt. Wegen
79
der Begründung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung
80
Bezug genommen (Bl. 104 ff. d.A.).
81
Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit Ihrer rechtzeitig
82
eingelegten und begründeten Berufung. Sie macht geltend, dass die ange-
83
fochtene Entscheidung rechtsfehlerhaft sei und gegen §§ 558a Abs. 2,
84
558a Abs. 4, 558d BGB verstoße. Das Amtsgericht habe dem Mittelwert
85
(Median) des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund eine Vermu-
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tungswirkung beigemessen, die diesem Wert nach den genannten Vor-
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schriften nicht zukomme. Aus § 558a Abs. 4 BGB lasse sich eine zwin-
88
gende Annahme des Mittelwertes als ortsübliche Vergleichsmiete nicht
89
ableiten. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass grundsätzlich
90
nicht der Mietspiegel entscheidend sei, sondern die ortübliche Ver-
91
gleichsmiete. Insofern hätte das Amtsgericht den vorgebrachten Angaben
92
zu den Vergleichswohnungen, die sich vor Ort und in derselben Wohnan-
93
lage befänden, weitaus mehr Bedeutung zumessen müssen. Diese aktuel-
94
le Entwicklung müsse einer rückgewandten Betrachtung, wie sie sich aus
95
dem Mietspiegel ergebe, vorgehen.
96
Zwar stelle das Amtsgericht in den Urteilsgründen zu Recht fest, dass ei-
97
nem in dem Mietspiegel angegebenen Mittelwert unter dem Gesichtspunkt
98
der Vermutungswirkung keine besondere Bedeutung beikomme, lasse
99
dem Median dann aber doch diese Vermutungswirkung zukommen, wenn
100
es ausführe, es sei vom Mittelwert auszugehen. Das Amtsgericht habe zu
101
der eigentlich gebotenen normativen Einordnung innerhalb der Spanne
102
des qualifizierten Mietspiegels lediglich ausgeführt, dass hierzu keine wei-
103
teren Angaben vorlägen. Wenn das Amtsgericht dem Mittelwert des Miet-
104
spiegelfeldes eine ihm nicht zukommende besondere Bedeutung zuweise,
105
ignoriere es, dass auch ein qualifizierter Mietspiegel ausschließlich Rah-
106
mengrößen mit Streubreiten der üblichen Entgelte liefere.
107
Auch begründe die Tatsachenfeststellung durch das Amtsgericht Dort-
108
mund erhebliche Bedenken gegen die Vollständigkeit und Richtigkeit der
109
erhobenen Tatsachen. Das Amtsgericht habe ohne nähere Auseinander-
110
setzung mit dem Sachverständigengutachten E2 diesem Gutachten
111
die Aussagekraft abgesprochen und sei dem von ihr angebotenen Bewei-
112
sen - Einholung eines Sachverständigengutachtens - nicht nachgegan-
113
gen. Entscheidend sei nicht der Mietspiegel, sondern die ortübliche Ver-
114
gleichsmiete. Dies müsse insbesondere gelten, wenn der qualifizierte
115
Mietspiegel nur einen kleinen Teilmarkt abdecke. Wollte man der Ansicht
116
des Amtsgerichts folgen, dass ein Sachverständigengutachten bei Vorlie-
117
gen eines qualifizierten Mietspiegels nahezu ohne Bedeutung sei, würde
118
die gesetzliche Intention des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB konterkariert, der
119
gerade vorsehe, dass der Vermieter trotz Vorliegens eines qualifizierten
120
Mietspiegels sein Mieterhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengut-
121
achten stützen könne. Aufgrund der unterbliebenen Einholung eines
122
Sachverständigengutachtens sei die Tatsachenermittlung unvollständig.
123
Die Klägerin beantragt,
124
die angefochtene Entscheidung abzuändern und die Beklagten zu
125
verurteilen, einer Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung H-straße 17,
1.Obergeschoss rechts auf 292,38 €
126
[= 4,90 €/qm] mit Wirkung ab dem 01.08.2004 zuzustimmen,
127
hilfsweise, die angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sa-
128
che zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsge-
129
richt zurückzuverweisen.
130
Die Beklagten beantragen,
131
die Berufung zurückzuweisen.
132
Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und behaupten, die ge-
133
nannten Vergleichswohnungen und die Wohnung in dem Gutachten des
134
Sachverständigen E2 seien mit ihrer nicht vergleichbar. Denn die
135
Wohnung in dem Gutachten des Sachverständigen E2 sei im Bad
136
vollständig modernisiert worden. Teilweise seien auch die Elektroinstalla-
137
tionen modernisiert gewesen. Werterhöhend hätten sich nach dem Gut-
138
achten auch die nachträglich eingebauten Fenster mit Kunststoffrahmen
139
ausgewirkt. Darüber hinaus verfüge ihre Wohnung in der Küche lediglich
140
über ein 5-Liter-Kochendwassergerät zur Warmwasserversorgung. Auch
141
der vom Amtsgericht angesetzte Grünwertvorteil von 5 Cent pro Quadrat-
142
meter sei bedenklich. Darüber hinaus sei die Straße verkehrsmäßig auch
143
stark als Umgehungsstraße belastet. Hinzu komme, dass es abends zu
144
erheblichem Verkehrslärm komme, da sich das Gebiet in der Einflug-
145
schneise des Flughafens E befinde.
146
II.
147
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet
148
1.
149
Die Klägerin ist insbesondere in Höhe der Berufungssumme beschwert.
150
Die Beschwer in Verfahren auf Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen
151
bestimmt sich - für Vermieter und Mieter gleichermaßen - entsprechend
152
§9 ZPO (LG Dortmund, ZMR 2002, 918: Börstinghaus in
153
Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, §558b Rdn. 154 m.w.N.). Dement-
154
sprechend ist die Klägerin hier in Höhe von 1.378,44 € (42 Monate x
155
32,82 €/Monat) beschwert.
156
2.
157
In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg, da die angefochtene
158
Entscheidung jedenfalls nicht auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der
159
Klägerin beruht.
160
a)
161
Der Umstand, dass die Klägerin ihre ladungsfähige Anschrift zunächst
162
nicht angegeben und die Angabe erst im laufenden Verfahren erster In-
163
stanz nachgeholt hat, führt nicht zur Unzulässigkeit der Klage, da es für
164
die Beurteilung der Zulässigkeit der Klage auf den Schluss der mündlichen
165
Verhandlung ankommt. Die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungs-
166
verlangen ist auch rechtzeitig gem. §558b Abs. 2 S. 3 BGB. Nach dieser
167
Vorschrift muss die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen
168
innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist er-
169
hoben werden, wobei die Klagefrist nur bei einer Klage durch den richtigen
170
Vermieter unterbrochen wird (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR,
171
8. Auflage, § 558b Rdn. 85). Auch wenn die Klageerhebung gem. § 261
172
ZPO eigentlich die Zustellung der Klage voraussetzt, gilt auch hier §167
173
ZPO (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558b
174
Rdn. 86), wonach die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageein-
175
reichung bei Gericht eintritt, wenn die Zustellung "demnächst" erfolgt. Da
176
die Klägerin mit der am 29.10.2004 anhängig gemachten Zustimmungs-
177
klage alles unternommen hatte, damit diese zeitnah ordnungsgemäß zu-
178
gestellt werden konnte, ist die am 31.10.2004 endende Frist zur Klage
179
gewahrt.
180
b)
181
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin gem. § 558 BGB ist jedenfalls
182
über den vom Amtsgericht bereits zuerkannten Betrag von 4,35 € pro
183
Quadratmeter Wohnfläche nicht begründet.
184
aa)
185
An der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens bestehen insbesondere
186
wegen der Begründung des Erhöhungsverlangens (auch) unter Bezug-
187
nahme auf den - qualifizierten - Mietspiegel der Stadt Dortmund vom
188
01.09.2002 (§ 558a Abs. 3 BGB) in formeller Hinsicht keine Bedenken,
189
§ 558a BGB.
190
bb)
191
Entgegen der Ansicht der Klägerin hat das Berufungsgericht die ortsübli-
192
che Vergleichsmiete nicht verfahrensfehlerhaft festgestellt.
193
Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist an-
194
schließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Ver-
195
mieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist (BGH
196
NJW 2005,2074).
197
Gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer
198
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn
199
die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit
200
15 Monaten unverändert ist. Letzteres ist vorliegend unstreitig.
201
Nach Abs. 2 dieser Vorschrift wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet
202
aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichba-
203
ren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Be-
204
schaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert
205
worden sind. Das Amtsgericht hat diese ortsübliche Vergleichsmiete fest-
206
zustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH
207
NJW 2005, 2074 m.w.N.).
208
Soweit es um die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht, sind
209
die mindestens drei Wohnungen, die der Vermieter im Mieterhöhungsver-
210
langen angegeben hat, kein Beweismittel (Börstinghaus in
211
Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn .151). Es muss insoweit
212
klar unterschieden werden zwischen der Begründung des Mieterhöhungs-
213
verlangens und der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Letzte-
214
re muss das Gericht unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen
215
Beweismittel ermitteln. Eine Beschränkung auf die vom Vermieter im Er-
216
höhungsverlangen genannten Begründungsmittel findet nicht statt
217
(Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151
218
m.w.N.; § 558b Rdn. 98). Es ist auch dogmatisch unrichtig, die für die
219
Vergleichswohnungen gezahlten Mieten mit dem Begriff der ortsüblichen
220
Vergleichsmiete gleichzusetzen (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR,
221
8. Auflage, § 558a Rdn. 151). ). Daran ändert nach Ansicht der Kammer
222
auch der Umstand nichts, dass sich die von der Klägerin genannten
223
9 Vergleichswohnung allesamt in der gleichen Straße befinden wie die
224
streitgegenständliche Wohnung. Die Feststellung der ortsüblichen Ver-
225
gleichsmiete ist vor allem eine empirische Tatsachenfeststellung
226
(Börstinghaus in Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151).
227
Mit den ortsüblichen Entgelten hebt das Gesetz nicht auf einen punktuel-
228
len Wert innerhalb des Mietenspektrums ab, sondern auf eine durch die
229
Streubreite der üblichen Mietentgelte bestimmte Rahmengröße. Dieser
230
Rahmen gruppiert sich um einen bestimmten Mittelwert (Börstinghaus in
231
Schmidt/Futterer, MietR. 8. Auflage, § 558 Rdn. 53).
232
Das Amtsgericht ist zu Recht zunächst davon ausgegangen, dass
233
hinsichtlich der Spannenwerte des Dortmunder Mietspiegels vom
234
01.09.2002 gem. §558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des
235
§ 292 ZPO eingreift. Gem. § 558d Abs. 3 BGB wird - widerlegbar -
236
vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Entgelte
237
die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Vorschrift des Ab-
238
satzes 2 eingehalten ist.
239
Zwischen den Parteien war es in erster Instanz unstreitig, dass es sich bei
240
dem Dortmunder Mietspiegel vom 01.09.2002 um einen qualifizierten
241
Mietspiegel handelt, der den Anforderungen des § 558d Abs. 2 BGB ge-
242
nügt. Soweit die Klägerin mit der Berufung offensichtlich in Zweifel zieht,
243
dass die Erstellung des Dortmunder Mietspiegels nach anerkannten
244
wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist, ist dies gem. § 531 Abs. 2
245
ZPO nicht mehr zu berücksichtigen, im Übrigen auch nicht hinreichend
246
substantiiert vorgetragen.
247
Das Amtsgericht hat die in Rede stehende Wohnung zu Recht in die
248
Baualters- und Modernisierungsklasse 3 (1950-1969) und in die
249
Ausstattungsklasse 2 eingeordnet. Das Gebäude, in dem die Wohnung
250
liegt, wurde unstreitig im Jahr 1962/1963 errichtet. Für Wohnungen, die
251
bis zum 31.12.1969 errichtet worden sind, sieht der Dortmunder Miet-
252
spiegel für bestimmte, nachträglich vom Vermieter vorgenommene, nä-
253
her bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen die Vergabe von Punkten
254
vor, wonach bei Erreichen einer (Mindest-)Punktzahl von 19 Punkten die
255
Einordnung in die Baualtersklasse 4 (1950-1969 modernisiert) erfolgen
256
kann. In der Wohnung der Beklagten sind jedoch keine Modernisie-
257
rungsmaßnahmen durchgeführt worden, die die Einordnung in diese
258
Baualtersklasse 4 rechtfertigen. Es sind allein Fenster mit Holzrahmen
259
gegen solche mit einem Rahmen aus Aluminium ausgetauscht worden.
260
Der bloße Austausch von Fenstern stellt jedoch keine nach dem Dort-
261
munder Mietspiegel zu berücksichtigende Modernisierungsmaßnahme
262
dar. Da die Wohnung über einen - wenn auch kleinen - Balkon verfügt,
263
ist sie nach dem Dortmunder Mietspiegel in die Ausstattungsklasse 2
264
einzuordnen. Letztlich begehrt die Klägerin mit der Berufung auch keine
265
andere Einordnung der Wohnung innerhalb des Dortmunder Mietspie-
266
gels,
267
Für die in Rede stehende Wohnung (Baualters- und Modernisierungs-
268
klasse 3 und Ausstattungsklasse 2) gibt der Dortmunder Mietspiegel
269
eine Spannbreite von 3,85 €/qm bis 4,85 €/qm an. Der von der Klägerin
270
verlangte Mietzins von 4,90 €/qm setzt sich zusammen aus dem obers-
271
ten Wert dieser Spanne sowie einem Zuschlag von 0,05 €/qm für die
272
Lage der Wohnung (Größere Grünflächen mit Erholungswert - größere
273
Gärten bzw. parkähnliche Grünanlagen oder Wald - in der Nähe des
274
Gebäudes (bis zu 200m Entfernung)).
275
Soweit die Klägerin unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des LG
276
München l (NZM 2003, 974) der Ansicht ist, sie könne bei Anwendung
277
des Mietspiegels an jedem Fall die maximale Spanne nach oben ausnut-
278
zen, so dass es offensichtlich für die materielle Berechtigung der Miet-
279
erhöhung bereits ausreichen soll, dass sich das Erhöhungsverlangen
280
überhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält, greift dies nach der jüngs-
281
ten Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 2074) nicht durch. Die Fest-
282
stellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfor-
283
dert im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichs-
284
miete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb
285
nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne über-
286
einstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel
287
sonst jegliche Funktion verlieren würde (BGH NJW 2005, 2074 m.w.N.).
288
Nach der bereits zitierten Rechtsprechung des BGH (aaO.) unterliegt es
289
grundsätzlich auch keinen Bedenken, die konkrete ortsübliche Ver-
290
gleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gem.
291
§ 287 ZPO zu ermitteln. Dabei ist - entgegen der Ansicht der Berufung
292
- auch nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht den Sachverhalt
293
nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig
294
aufgeklärt hat (§ 286 ZPO), da die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2,
295
Abs. 1 S. 2 ZPO vorlagen. Insoweit weist der BGH (NJW 2005, 2074) zu
296
Recht darauf hin, dass eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen
297
Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebe-
298
nen Spanne durch Sachverständigengutachten gem. §§ 286 Abs. 1,
299
144 Abs. 1, 402 ff. ZPO mit Schwierigkelten und einem Kostenaufwand
300
verbunden ist, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung -
301
in dem vom BGH entschiedenen Fall waren es 0,50 €/qm - unter Be-
302
rücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe
303
außer Verhältnis steht. Ein Sachverständigengutachten, das im Rahmen
304
der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden
305
Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend gro-
306
ße, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln
307
müsste, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu
308
diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,85 €/qm bis
309
4,90 €/qm einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist nach der Rechtspre-
310
chung des BGH (NJW 2005, 2074) jedenfalls dann nicht gerechtfertigt,
311
wenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkann-
312
ten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder
313
von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist
314
(§ 558d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinord-
315
nung zur Verfügung steht. Orientierungshilfe ist nach Ziffer 6 des Dort-
316
munder Mietsplegels der sogenannte Median, bei dem es sich nicht um
317
den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um einen Mittelwert
318
innerhalb der Spanne entsprechend der größten Anzahl der Mieten han-
319
delt.
320
Auch wenn diesem Mittelwert unter dem Gesichtspunkt der Vermutungs-
321
wirkung keine besondere Bedeutung zukommt (vgl. Börstinghaus in
322
Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558c Rdn .113), so ist er doch der
323
innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins.
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Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die In Betracht
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kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage)
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als durchschnittlich anzusehen sind. Der im oberen Bereich des zulässi-
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gen Rahmens liegende Mietzins kann aber nur verlangt werden, wenn
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diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden
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können (LG Dortmund. ZMR 2002, 918). Diese Umstände sind von der
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Klägerin als Vermieterin darzulegen und ggfs. zu beweisen. Angesichts
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des Umstandes, dass sich die streitgegenständliche Wohnung nur deswe-
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gen in die Ausstattungsklasse 2 einordnen ließ, weil sie über einen Balkon
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verfügt, ist die Ausstattung der Wohnung - insbesondere auch, weil die
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Warmwasseraufbereitung in der Küche nur über ein
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5 l - Kochendwassergerät erfolgt - als unterdurchschnittlich anzusehen.
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Dies wird nach Ansicht der Kammer auch nicht durch die von der Klägerin
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geltend gemachten Lagevorteile (Stadtteil X, man fühle sich
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wie in der freien Natur) und den nach ihrer Behauptung nach Süden aus-
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gerichteten Balkon kompensiert. Hier führt die angefochtene Entscheidung
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zu Recht aus, dass eine Lage der Mietwohnung im Stadtteil X
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sicherlich als über dem Durchschnitt liegend angesehen werden kann,
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allerdings ist - worauf das Amtsgericht ebenfalls zu Recht hinweist - auch
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zu berücksichtigen, dass es sich um eine ehemalige Sozialwohnung im
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sozialen Wohnungsbau mit dem üblichen einfachen Standard handelt.
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Das Amtsgericht war zum Beleg dieses Standards auch nicht gehindert,
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auf die Angaben des von der Klägerin selbst zur Akte gereichten Gutach-
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tens des Sachverständigen Döring zurückzugreifen, da die Klägerin gera-
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de behauptet hat, die dort beschriebene Wohnung sei mit der Wohnung
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der Beklagten vergleichbar. Dies gilt auch dann, wenn das Amtsgericht
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diesem Gutachten, das die Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete im Übrigen
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mit 5,11 €/qm angibt, im Ergebnis nicht folgt, weil es den qualifizierten
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Mietspiegel zu Recht für aussagekräftiger hält.
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Es kann auch offen bleiben, ob für die Feststellung der Ortsüblichkeit der
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Vergleichsmiete ab dem 01.09.2004 der zu diesem Zeitpunkt unter Be-
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rücksichtigung der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung
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aller privaten Haushalte angepasste Mietspiegel der Stadt Dortmund hätte
herangezogen werden müssen, der für die in Rede stehende Wohnung
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eine Mietzinsspanne von 3,94 €/qm bis zu 4,96 €/qm bei einem Median
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von 4,40 €/qm aufweist. Denn aufgrund der dargestellten, durchschnittli-
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chen Anforderungen nicht genügenden Ausstattung der Wohnung er-
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scheint der Kammer der in erster Instanz zuerkannte Mietzins von
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4,35 €/qm mehr als angemessen.
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cc)
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung ü-
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ber die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO n.F. i.V.m.
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§ 711 ZPO.
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