Urteil des LG Dortmund vom 19.08.2005, 17 S 59/05

Entschieden
19.08.2005
Schlagworte
Auflage, Mittelwert, Vermieter, Balkon, Mietzins, Stadt, Ausstattung, Anschrift, Gemeinde, Wohnungsbau
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Landgericht Dortmund, 17 S 59/05

Datum: 19.08.2005

Gericht: Landgericht Dortmund

Spruchkörper: 17. Zivilkammer

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 17 S 59/05

Vorinstanz: Amtsgericht Dortmund, 125 C 12625/04

Tenor: Die Berufung der Klägerin gegen das am 15.02.2005 verkündete

Urteil des Amtsgerichts Dortmund (125 C 12625/04) wird auf ihre

Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden

Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit

in entsprechender Höhe geleistet haben.

G r ü n d e : 1

Die Beklagten sind Mieter einer 59,67 qm großen Wohnung in einem vier- 2

geschossigen Haus, das die LEG im Jahr 1962/1963 im Stadtbezirk I 3

Stadtteil X in der H-straße 17 errichtet hatte. Es handelt 4

sich um einen ehemals öffentlich geförderten Wohnungsbau. In unmittel- 5

barer Nachbarschaft stehen weitere ähnliche Häuser. Die Wohnung der 6

Beklagten selbst besteht aus drei Zimmern sowie Küche, Diele und Bad 7

und verfügt über eine Zentralheizung sowie einen (sehr) kleinen Balkon, 8

deren Ausrichtung zwischen den Parteien streitig ist. Die Wohnung ist mit 9

Fenstern mit Aluminiumrahmen ausgestattet. In der Wohnung wurden - 10

von den Fenstern abgesehen - seit der Errichtung keine weiteren Moder- 11

nisierungsarbeiten durchgeführt. Zwischenzeitlich wurden die Wohnungen 12

in Sondereigentum umgewandelt und an diverse Erwerber veräußert. 13

Verwalterin der Wohnungen ist die E Gesellschaft mbH. 14

Die seit mehr als 15 Monaten unveränderte Miete betrug zuletzt 244,04 15

netto kalt (= 4,09 €/qm). Mit Schreiben vom 26.05.2004 verlangte die Ver- 16

walterin der Eigentumswohnungen unter Vorlage einer Vollmacht der Klä- 17

gerin die Zustimmung der Beklagten zu einer monatlichen Nettokaltmiete 18

in Höhe von 292,38 (=4,90 €/qm). In der Begründung des Mieterhö- 19

hungsverlangens wird Bezug genommen auf 9 ebenfalls in der H-straße 20

gelegene Vergleichswohnungen, in denen die Nettokaltmie- 21

te mindestens 6,- €/qm betrage, so dass die zu zahlende Nettokaltmiete 22

unter Beachtung der Kappungsgrenze von 20% auf 4,90 €/qm erhöht 23

werden könne. Ferner wurde in dem Erhöhungsverlangen auf den qualifi- 24

zierten Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 01.09.2002 hingewiesen, wo- 25

nach die Wohnung in die Baualters- und Modernisierungsklasse 1950- 26

1969 der Ausstattungsklasse 2 zuzuordnen sei, sodass sich eine im Miet- 27

spiegel angegebene Spanne von 3,85 bis 4,85 pro qm zuzüglich eines 28

Zuschlags in Höhe von 0,05 €/qm aufgrund der vorhandenen Grün- und 29

Waldflächen ergebe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Miet- 30

erhöhungsverlangen vom 26.05.2Ö04 Bezug genommen (Bl. 8 ff. d.A.). 31

Die Beklagten erklärten ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlich 32

zu zahlenden Nettokaltmiete bis zu 250,02 (= 4,19 €/qm) Die Klägerin 33

hat ihre am 29.10.2004 erhobene Klage auf Zustimmung zur Mieterhö- 34

hung zunächst ohne Angabe einer ladungsfähigen Anschrift erhoben. Mit 35

bei Gericht am 07.01.2005 eingegangenem Schriftsatz teilte sie ihre la- 36

dungsfähige Anschrift mit. 37

Die Klägerin hat behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage min- 38

destens 4,90 €/qm.. Als den Wohnwert erhöhend sei die Lage im Stadtteil 39

X anzusehen, der sehr beliebt sei. Dies zeige sich auch darin, 40

dass es in dieser Wohnanlage keinen Leerstand gebe. Es handele sich 41

um eine ruhige zentrale Lage. Die Häuser seien in gelockerter Bauweise 42

angeordnet. Bei dem Blick vom Balkon, der nach Süden ausgerichtet sei, 43

habe man den Eindruck, als wohne man "auf dem Land". Der Sachver- 44

ständige E2 habe außerhalb eines Prozesses die ortsübliche Ver- 45

gleichsmiete mit 5,11 €/qm ermittelt. Eine Expertise der I2 aus Dezem- 46

ber 2001 bezeichne X als gute Lage und weise Mieten von 47

5 ,- bis 7,- aus. 48

Die Klägerin hat beantragt, 49

die Beklagten zu verurteilen einer Erhöhung der Nettomiete für die 50

Wohnung H-str. 17 über die bereits erteilte Zustimmung hin- 51

aus auf 292,38 mit Wirkung ab 01.08.2004 zuzustimmen. 52

Die Beklagten haben beantragt, 53

die Klage abzuweisen. 54

Sie haben behauptet, dass die genannten Vergleichswohnung nicht 55

vergleichbar seien, da es sich um sanierte Wohnungen handele, bei de- 56

nen u.a. eine Badsanierung stattgefunden habe. An der von ihnen gemie- 57

teten Wohnung seien aber mit Ausnahme der von ihnen selbst durchge- 58

führten Arbeiten keine Wertverbesserungen durchgeführt worden. Nur die 59

Fenster mit Holzrahmen seien in den 70er-Jahren durch Fenster mit Alu- 60

miniumrahmen ausgetauscht worden. Die Beklagten haben die Ansicht 61

vertreten, dass die Wohnung im Hinblick auf die Küche nicht in die Aus- 62

stattungsklasse 2 einzuordnen sei, da die Warmwasseraufbereitung in der 63

Küche über ein 5 Liter-Kochendwassergerät (Boiler) erfolge. Im Übrigen 64

haben sich die Beklagten auf den schlechten Zustand der Wohnung beru- 65

fen. Sie haben deshalb die Auffassung vertreten, dass allenfalls der Mit- 66

telwert des Dortmunder Mietspiegels zu zahlen sei. Die Beklagten haben 67

ferner bestritten, dass der Balkon nach Süden ausgerichtet sei. 68

Das Amtsgericht Dortmund hat die Beklagten unter Abweisung der Klage 69

im Übrigen mit Urteil vom 15.02.2005 verurteilt, der Erhöhung der Netto- 70

miete für die in der H-str. 17 in E im 71

1. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung über die bereits erteilte Zu- 72

stimmung zu einer Nettokaltmiete von 250,02 (zuzüglich Betriebskos- 73

tenvorauszahlungen) hinaus auf 259,56 (= 4,35 €/qm) mit Wirkung vom 74

01.08.2004 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat dabei unter Zugrundele- 75

gung des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund die ortsübliche 76

Vergleichsmiete für die in Rede stehende Wohnung selbst - ohne Einho- 77

lung eines Sachverständigengutachtens - ausgehend von dem Median 78

der entsprechenden Mietspiegelspanne auf 4,35 €/qm geschätzt. Wegen 79

der Begründung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung 80

Bezug genommen (Bl. 104 ff. d.A.). 81

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit Ihrer rechtzeitig 82

eingelegten und begründeten Berufung. Sie macht geltend, dass die ange- 83

fochtene Entscheidung rechtsfehlerhaft sei und gegen §§ 558a Abs. 2, 84

558a Abs. 4, 558d BGB verstoße. Das Amtsgericht habe dem Mittelwert 85

(Median) des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund eine Vermu- 86

tungswirkung beigemessen, die diesem Wert nach den genannten Vor- 87

schriften nicht zukomme. Aus § 558a Abs. 4 BGB lasse sich eine zwin- 88

gende Annahme des Mittelwertes als ortsübliche Vergleichsmiete nicht 89

ableiten. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass grundsätzlich 90

nicht der Mietspiegel entscheidend sei, sondern die ortübliche Ver- 91

gleichsmiete. Insofern hätte das Amtsgericht den vorgebrachten Angaben 92

zu den Vergleichswohnungen, die sich vor Ort und in derselben Wohnan- 93

lage befänden, weitaus mehr Bedeutung zumessen müssen. Diese aktuel- 94

le Entwicklung müsse einer rückgewandten Betrachtung, wie sie sich aus 95

dem Mietspiegel ergebe, vorgehen. 96

Zwar stelle das Amtsgericht in den Urteilsgründen zu Recht fest, dass ei- 97

nem in dem Mietspiegel angegebenen Mittelwert unter dem Gesichtspunkt 98

der Vermutungswirkung keine besondere Bedeutung beikomme, lasse 99

dem Median dann aber doch diese Vermutungswirkung zukommen, wenn 100

es ausführe, es sei vom Mittelwert auszugehen. Das Amtsgericht habe zu 101

der eigentlich gebotenen normativen Einordnung innerhalb der Spanne 102

des qualifizierten Mietspiegels lediglich ausgeführt, dass hierzu keine wei- 103

teren Angaben vorlägen. Wenn das Amtsgericht dem Mittelwert des Miet- 104

spiegelfeldes eine ihm nicht zukommende besondere Bedeutung zuweise, 105

ignoriere es, dass auch ein qualifizierter Mietspiegel ausschließlich Rah- 106

mengrößen mit Streubreiten der üblichen Entgelte liefere. 107

Auch begründe die Tatsachenfeststellung durch das Amtsgericht Dort- 108

mund erhebliche Bedenken gegen die Vollständigkeit und Richtigkeit der 109

erhobenen Tatsachen. Das Amtsgericht habe ohne nähere Auseinander- 110

setzung mit dem Sachverständigengutachten E2 diesem Gutachten 111

die Aussagekraft abgesprochen und sei dem von ihr angebotenen Bewei- 112

sen - Einholung eines Sachverständigengutachtens - nicht nachgegan- 113

gen. Entscheidend sei nicht der Mietspiegel, sondern die ortübliche Ver- 114

gleichsmiete. Dies müsse insbesondere gelten, wenn der qualifizierte 115

Mietspiegel nur einen kleinen Teilmarkt abdecke. Wollte man der Ansicht 116

des Amtsgerichts folgen, dass ein Sachverständigengutachten bei Vorlie- 117

gen eines qualifizierten Mietspiegels nahezu ohne Bedeutung sei, würde 118

die gesetzliche Intention des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB konterkariert, der 119

gerade vorsehe, dass der Vermieter trotz Vorliegens eines qualifizierten 120

Mietspiegels sein Mieterhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengut- 121

achten stützen könne. Aufgrund der unterbliebenen Einholung eines 122

Sachverständigengutachtens sei die Tatsachenermittlung unvollständig. 123

Die Klägerin beantragt, 124

die angefochtene Entscheidung abzuändern und die Beklagten zu 125

verurteilen, einer Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung H-straße 17, 1.Obergeschoss rechts auf 292,38 126

[= 4,90 €/qm] mit Wirkung ab dem 01.08.2004 zuzustimmen, 127

hilfsweise, die angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sa- 128

che zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsge- 129

richt zurückzuverweisen. 130

Die Beklagten beantragen, 131

die Berufung zurückzuweisen. 132

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und behaupten, die ge- 133

nannten Vergleichswohnungen und die Wohnung in dem Gutachten des 134

Sachverständigen E2 seien mit ihrer nicht vergleichbar. Denn die 135

Wohnung in dem Gutachten des Sachverständigen E2 sei im Bad 136

vollständig modernisiert worden. Teilweise seien auch die Elektroinstalla- 137

tionen modernisiert gewesen. Werterhöhend hätten sich nach dem Gut- 138

achten auch die nachträglich eingebauten Fenster mit Kunststoffrahmen 139

ausgewirkt. Darüber hinaus verfüge ihre Wohnung in der Küche lediglich 140

über ein 5-Liter-Kochendwassergerät zur Warmwasserversorgung. Auch 141

der vom Amtsgericht angesetzte Grünwertvorteil von 5 Cent pro Quadrat- 142

meter sei bedenklich. Darüber hinaus sei die Straße verkehrsmäßig auch 143

stark als Umgehungsstraße belastet. Hinzu komme, dass es abends zu 144

erheblichem Verkehrslärm komme, da sich das Gebiet in der Einflug- 145

schneise des Flughafens E befinde. 146

II. 147

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet 148

1.149

Die Klägerin ist insbesondere in Höhe der Berufungssumme beschwert. 150

Die Beschwer in Verfahren auf Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen 151

bestimmt sich - für Vermieter und Mieter gleichermaßen - entsprechend 152

§9 ZPO (LG Dortmund, ZMR 2002, 918: Börstinghaus in 153

Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, §558b Rdn. 154 m.w.N.). Dement- 154

sprechend ist die Klägerin hier in Höhe von 1.378,44 (42 Monate x 155

32,82 €/Monat) beschwert. 156

2.157

In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg, da die angefochtene 158

Entscheidung jedenfalls nicht auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der 159

Klägerin beruht. 160

a) 161

Der Umstand, dass die Klägerin ihre ladungsfähige Anschrift zunächst 162

nicht angegeben und die Angabe erst im laufenden Verfahren erster In- 163

stanz nachgeholt hat, führt nicht zur Unzulässigkeit der Klage, da es für 164

die Beurteilung der Zulässigkeit der Klage auf den Schluss der mündlichen 165

Verhandlung ankommt. Die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungs- 166

verlangen ist auch rechtzeitig gem. §558b Abs. 2 S. 3 BGB. Nach dieser 167

Vorschrift muss die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen 168

innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist er- 169

hoben werden, wobei die Klagefrist nur bei einer Klage durch den richtigen 170

Vermieter unterbrochen wird (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 171

8. Auflage, § 558b Rdn. 85). Auch wenn die Klageerhebung gem. § 261 172

ZPO eigentlich die Zustellung der Klage voraussetzt, gilt auch hier §167 173

ZPO (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558b 174

Rdn. 86), wonach die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageein- 175

reichung bei Gericht eintritt, wenn die Zustellung "demnächst" erfolgt. Da 176

die Klägerin mit der am 29.10.2004 anhängig gemachten Zustimmungs- 177

klage alles unternommen hatte, damit diese zeitnah ordnungsgemäß zu- 178

gestellt werden konnte, ist die am 31.10.2004 endende Frist zur Klage 179

gewahrt. 180

b) 181

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin gem. § 558 BGB ist jedenfalls 182

über den vom Amtsgericht bereits zuerkannten Betrag von 4,35 pro 183

Quadratmeter Wohnfläche nicht begründet. 184

aa) 185

An der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens bestehen insbesondere 186

wegen der Begründung des Erhöhungsverlangens (auch) unter Bezug- 187

nahme auf den - qualifizierten - Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 188

01.09.2002 558a Abs. 3 BGB) in formeller Hinsicht keine Bedenken, 189

§ 558a BGB. 190

bb) 191

Entgegen der Ansicht der Klägerin hat das Berufungsgericht die ortsübli- 192

che Vergleichsmiete nicht verfahrensfehlerhaft festgestellt. 193

Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist an- 194

schließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Ver- 195

mieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist (BGH 196

NJW 2005,2074). 197

Gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer 198

Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn 199

die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 200

15 Monaten unverändert ist. Letzteres ist vorliegend unstreitig. 201

Nach Abs. 2 dieser Vorschrift wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet 202

aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichba- 203

ren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Be- 204

schaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert 205

worden sind. Das Amtsgericht hat diese ortsübliche Vergleichsmiete fest- 206

zustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH 207

NJW 2005, 2074 m.w.N.). 208

Soweit es um die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht, sind 209

die mindestens drei Wohnungen, die der Vermieter im Mieterhöhungsver- 210

langen angegeben hat, kein Beweismittel (Börstinghaus in 211

Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn .151). Es muss insoweit 212

klar unterschieden werden zwischen der Begründung des Mieterhöhungs- 213

verlangens und der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Letzte- 214

re muss das Gericht unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen 215

Beweismittel ermitteln. Eine Beschränkung auf die vom Vermieter im Er- 216

höhungsverlangen genannten Begründungsmittel findet nicht statt 217

(Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151 218

m.w.N.; § 558b Rdn. 98). Es ist auch dogmatisch unrichtig, die für die 219

Vergleichswohnungen gezahlten Mieten mit dem Begriff der ortsüblichen 220

Vergleichsmiete gleichzusetzen (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 221

8. Auflage, § 558a Rdn. 151). ). Daran ändert nach Ansicht der Kammer 222

auch der Umstand nichts, dass sich die von der Klägerin genannten 223

9 Vergleichswohnung allesamt in der gleichen Straße befinden wie die 224

streitgegenständliche Wohnung. Die Feststellung der ortsüblichen Ver- 225

gleichsmiete ist vor allem eine empirische Tatsachenfeststellung 226

(Börstinghaus in Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151). 227

Mit den ortsüblichen Entgelten hebt das Gesetz nicht auf einen punktuel- 228

len Wert innerhalb des Mietenspektrums ab, sondern auf eine durch die 229

Streubreite der üblichen Mietentgelte bestimmte Rahmengröße. Dieser 230

Rahmen gruppiert sich um einen bestimmten Mittelwert (Börstinghaus in 231

Schmidt/Futterer, MietR. 8. Auflage, § 558 Rdn. 53). 232

Das Amtsgericht ist zu Recht zunächst davon ausgegangen, dass 233

hinsichtlich der Spannenwerte des Dortmunder Mietspiegels vom 234

01.09.2002 gem. §558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des 235

§ 292 ZPO eingreift. Gem. § 558d Abs. 3 BGB wird - widerlegbar - 236

vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Entgelte 237

die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Vorschrift des Ab- 238

satzes 2 eingehalten ist. 239

Zwischen den Parteien war es in erster Instanz unstreitig, dass es sich bei 240

dem Dortmunder Mietspiegel vom 01.09.2002 um einen qualifizierten 241

Mietspiegel handelt, der den Anforderungen des § 558d Abs. 2 BGB ge- 242

nügt. Soweit die Klägerin mit der Berufung offensichtlich in Zweifel zieht, 243

dass die Erstellung des Dortmunder Mietspiegels nach anerkannten 244

wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist, ist dies gem. § 531 Abs. 2 245

ZPO nicht mehr zu berücksichtigen, im Übrigen auch nicht hinreichend 246

substantiiert vorgetragen. 247

Das Amtsgericht hat die in Rede stehende Wohnung zu Recht in die 248

Baualters- und Modernisierungsklasse 3 (1950-1969) und in die 249

Ausstattungsklasse 2 eingeordnet. Das Gebäude, in dem die Wohnung 250

liegt, wurde unstreitig im Jahr 1962/1963 errichtet. Für Wohnungen, die 251

bis zum 31.12.1969 errichtet worden sind, sieht der Dortmunder Miet- 252

spiegel für bestimmte, nachträglich vom Vermieter vorgenommene, nä- 253

her bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen die Vergabe von Punkten 254

vor, wonach bei Erreichen einer (Mindest-)Punktzahl von 19 Punkten die 255

Einordnung in die Baualtersklasse 4 (1950-1969 modernisiert) erfolgen 256

kann. In der Wohnung der Beklagten sind jedoch keine Modernisie- 257

rungsmaßnahmen durchgeführt worden, die die Einordnung in diese 258

Baualtersklasse 4 rechtfertigen. Es sind allein Fenster mit Holzrahmen 259

gegen solche mit einem Rahmen aus Aluminium ausgetauscht worden. 260

Der bloße Austausch von Fenstern stellt jedoch keine nach dem Dort- 261

munder Mietspiegel zu berücksichtigende Modernisierungsmaßnahme 262

dar. Da die Wohnung über einen - wenn auch kleinen - Balkon verfügt, 263

ist sie nach dem Dortmunder Mietspiegel in die Ausstattungsklasse 2 264

einzuordnen. Letztlich begehrt die Klägerin mit der Berufung auch keine 265

andere Einordnung der Wohnung innerhalb des Dortmunder Mietspie- 266

gels, 267

Für die in Rede stehende Wohnung (Baualters- und Modernisierungs- 268

klasse 3 und Ausstattungsklasse 2) gibt der Dortmunder Mietspiegel 269

eine Spannbreite von 3,85 €/qm bis 4,85 €/qm an. Der von der Klägerin 270

verlangte Mietzins von 4,90 €/qm setzt sich zusammen aus dem obers- 271

ten Wert dieser Spanne sowie einem Zuschlag von 0,05 €/qm für die 272

Lage der Wohnung (Größere Grünflächen mit Erholungswert - größere 273

Gärten bzw. parkähnliche Grünanlagen oder Wald - in der Nähe des 274

Gebäudes (bis zu 200m Entfernung)). 275

Soweit die Klägerin unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des LG 276

München l (NZM 2003, 974) der Ansicht ist, sie könne bei Anwendung 277

des Mietspiegels an jedem Fall die maximale Spanne nach oben ausnut- 278

zen, so dass es offensichtlich für die materielle Berechtigung der Miet- 279

erhöhung bereits ausreichen soll, dass sich das Erhöhungsverlangen 280

überhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält, greift dies nach der jüngs- 281

ten Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 2074) nicht durch. Die Fest- 282

stellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfor- 283

dert im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichs- 284

miete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb 285

nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne über- 286

einstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel 287

sonst jegliche Funktion verlieren würde (BGH NJW 2005, 2074 m.w.N.). 288

Nach der bereits zitierten Rechtsprechung des BGH (aaO.) unterliegt es 289

grundsätzlich auch keinen Bedenken, die konkrete ortsübliche Ver- 290

gleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gem. 291

§ 287 ZPO zu ermitteln. Dabei ist - entgegen der Ansicht der Berufung 292

- auch nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht den Sachverhalt 293

nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig 294

aufgeklärt hat 286 ZPO), da die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, 295

Abs. 1 S. 2 ZPO vorlagen. Insoweit weist der BGH (NJW 2005, 2074) zu 296

Recht darauf hin, dass eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen 297

Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebe- 298

nen Spanne durch Sachverständigengutachten gem. §§ 286 Abs. 1, 299

144 Abs. 1, 402 ff. ZPO mit Schwierigkelten und einem Kostenaufwand 300

verbunden ist, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung - 301

in dem vom BGH entschiedenen Fall waren es 0,50 €/qm - unter Be- 302

rücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe 303

außer Verhältnis steht. Ein Sachverständigengutachten, das im Rahmen 304

der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden 305

Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend gro- 306

ße, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln 307

müsste, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu 308

diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,85 €/qm bis 309

4,90 €/qm einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist nach der Rechtspre- 310

chung des BGH (NJW 2005, 2074) jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, 311

wenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkann- 312

ten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder 313

von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist 314

558d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinord- 315

nung zur Verfügung steht. Orientierungshilfe ist nach Ziffer 6 des Dort- 316

munder Mietsplegels der sogenannte Median, bei dem es sich nicht um 317

den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um einen Mittelwert 318

innerhalb der Spanne entsprechend der größten Anzahl der Mieten han- 319

delt. 320

Auch wenn diesem Mittelwert unter dem Gesichtspunkt der Vermutungs- 321

wirkung keine besondere Bedeutung zukommt (vgl. Börstinghaus in 322

Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558c Rdn .113), so ist er doch der 323

innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins. 324

Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die In Betracht 325

kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) 326

als durchschnittlich anzusehen sind. Der im oberen Bereich des zulässi- 327

gen Rahmens liegende Mietzins kann aber nur verlangt werden, wenn 328

diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden 329

können (LG Dortmund. ZMR 2002, 918). Diese Umstände sind von der 330

Klägerin als Vermieterin darzulegen und ggfs. zu beweisen. Angesichts 331

des Umstandes, dass sich die streitgegenständliche Wohnung nur deswe- 332

gen in die Ausstattungsklasse 2 einordnen ließ, weil sie über einen Balkon 333

verfügt, ist die Ausstattung der Wohnung - insbesondere auch, weil die 334

Warmwasseraufbereitung in der Küche nur über ein 335

5 l - Kochendwassergerät erfolgt - als unterdurchschnittlich anzusehen. 336

Dies wird nach Ansicht der Kammer auch nicht durch die von der Klägerin 337

geltend gemachten Lagevorteile (Stadtteil X, man fühle sich 338

wie in der freien Natur) und den nach ihrer Behauptung nach Süden aus- 339

gerichteten Balkon kompensiert. Hier führt die angefochtene Entscheidung 340

zu Recht aus, dass eine Lage der Mietwohnung im Stadtteil X 341

sicherlich als über dem Durchschnitt liegend angesehen werden kann, 342

allerdings ist - worauf das Amtsgericht ebenfalls zu Recht hinweist - auch 343

zu berücksichtigen, dass es sich um eine ehemalige Sozialwohnung im 344

sozialen Wohnungsbau mit dem üblichen einfachen Standard handelt. 345

Das Amtsgericht war zum Beleg dieses Standards auch nicht gehindert, 346

auf die Angaben des von der Klägerin selbst zur Akte gereichten Gutach- 347

tens des Sachverständigen Döring zurückzugreifen, da die Klägerin gera- 348

de behauptet hat, die dort beschriebene Wohnung sei mit der Wohnung 349

der Beklagten vergleichbar. Dies gilt auch dann, wenn das Amtsgericht 350

diesem Gutachten, das die Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete im Übrigen 351

mit 5,11 €/qm angibt, im Ergebnis nicht folgt, weil es den qualifizierten 352

Mietspiegel zu Recht für aussagekräftiger hält. 353

Es kann auch offen bleiben, ob für die Feststellung der Ortsüblichkeit der 354

Vergleichsmiete ab dem 01.09.2004 der zu diesem Zeitpunkt unter Be- 355

rücksichtigung der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung 356

aller privaten Haushalte angepasste Mietspiegel der Stadt Dortmund hätte herangezogen werden müssen, der für die in Rede stehende Wohnung 357

eine Mietzinsspanne von 3,94 €/qm bis zu 4,96 €/qm bei einem Median 358

von 4,40 €/qm aufweist. Denn aufgrund der dargestellten, durchschnittli- 359

chen Anforderungen nicht genügenden Ausstattung der Wohnung er- 360

scheint der Kammer der in erster Instanz zuerkannte Mietzins von 361

4,35 €/qm mehr als angemessen. 362

cc) 363

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung ü- 364

ber die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO n.F. i.V.m. 365

§ 711 ZPO. 366

LG Dortmund: private unfallversicherung, adäquater kausalzusammenhang, stationäre behandlung, lebenserfahrung, fahrzeug, schusswaffe, versicherungsschutz, flucht, polizei, invaliditätsgrad

2 O 122/06 vom 28.09.2006

LG Dortmund: rücktritt vom vertrag, fahrzeug, mangel, herausgabe, rückabwicklung, kaufvertrag, unmöglichkeit, nacht, anschrift, rückgabe

3 O 583/03 vom 18.03.2005

LG Dortmund: kenntnis des schadens, schmerzensgeld, haushalt, rechtshängigkeit, unfall, stadt, auflage, schule, dystrophie, erwerbstätigkeit

5 O 69/00 vom 11.09.2002

Anmerkungen zum Urteil