Urteil des LG Dortmund vom 20.08.2010
LG Dortmund (wohnung, mietzins, zpo, wert, mittelwert, miete, vermieter, ausdrücklich, stadt, bezug)
Landgericht Dortmund, 17 S 48/10
Datum:
20.08.2010
Gericht:
Landgericht Dortmund
Spruchkörper:
17. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
17 S 48/10
Vorinstanz:
Amtsgericht Dortmund, 433 C 12937/09
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts
Dortmund vom 27.1.2010, Aktenzeichen: 433 C 12937/09, abgeändert
und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe:
1
I.
2
Wegen des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die
tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
3
Die Klägerin hat beantragt,
4
die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, einer Anhebung der
Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause L-
str. ## in ##### E von zurzeit 318,70 € um 16,69 € auf 335,39 € monatlich ab dem
1.1.2009 zuzustimmen.
5
Die Beklagten haben beantragt,
6
die Klage abzuweisen.
7
Das Amtsgericht Dortmund hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur
Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Vermieter einen Anspruch auf
Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zum Oberwert der Spanne des gültigen
8
Mietspiegels habe. Der von der Klägerin angesetzte Wert liege sogar noch deutlich
unterhalb dieses Oberwertes.
Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung. Sie sind der Auffassung, dass
das Amtsgericht rechtsfehlerhaft angenommen habe, dass es gerechtfertigt sei, bei
ausgewiesenen Spannen immer von dem Oberwert auszugehen. Das Amtsgericht habe
unbeachtet gelassen, dass die Klägerin weder in ihrem vorprozessualen
Mieterhöhungsverlangen noch in der Klagebegründung dargelegt habe, weshalb sie
berechtigt sei, den Mietzins für die Wohnung der Beklagten deutlich oberhalb des
ausgewiesenen Mittel/Medianwerts des Mietspiegels in Ansatz zu bringen.
9
Die Beklagten und Berufungskläger beantragen,
10
unter Abänderung der ergangenen Entscheidung die Klage abzuweisen.
11
Die Klägerin und Berufungsbeklagte beantragt,
12
die Berufung zurückzuweisen.
13
Unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 verteidigt die
Klägerin das angefochtene Urteil und führt aus, dass der BGH unzweifelhaft und
eindeutig entschieden habe, dass der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der
Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben dürfe.
14
Die Klägerin beantragt die Zulassung der Revision, sofern die Kammer von der zitierten
Rechtsprechung des BGH abweichen sollte.
15
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze
sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor der Kammer vom 20.8.2010, Bl.
46f. d. A., verwiesen.
16
II.
17
1.
18
Die Berufung ist zulässig. Sie ist fristgerecht eingelegt und begründet worden.
Insbesondere ist auch die Berufungsbeschwer erreicht, da sich diese für Klagen auf
Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit nach dem
dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags bemisst, § 9 ZPO (BGH
v. 28.11.2006, WuM 2007, 32). Der Wert des Beschwerdegegenstandes beträgt damit
42 x 16,69 € = 700,98 €.
19
2.
20
Die Berufung ist auch in der Sache begründet.
21
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24.7.2009 ist zwar formwirksam, da es
gemäß § 558a Abs. 1, 126b BGB in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den
qualifizierten Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 1.9.2008 begründet worden ist. Auch
die Klagefrist des § 558b Abs. 2 BGB ist eingehalten.
22
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die konkret von der Klägerin geltend
gemachte Mieterhöhung jedoch materiell nicht berechtigt, da der von der Klägerin mit
dem Mieterhöhungsverlangen begehrte Mietzins von 4,02 € pro Quadratmeter nicht der
konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Vielmehr ist ein Erhöhungsverlangen
über den von den Beklagten bereits vorprozessual anerkannten Betrag von 3,82 €
hinaus nicht begründet.
23
Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu
dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Letzteres ist zwischen den Parteien unstreitig.
24
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen
Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier
Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Das Gericht hat die ortsübliche
Vergleichsmiete festzustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne
einzuordnen (BGH NJW 2005, 2074).
25
Vorliegend erleichtert das Vorliegen des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund
vom 1.9.2008 die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Denn gemäß § 558d
Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte
die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergegeben. Dass sich der von der Klägerin
begehrte Betrag innerhalb des durch den qualifizierten Mietspiegel für Wohnungen der
vorliegenden Baualters- und Ausstattungsklasse ausgewiesenen Mietspiegelfeldes
bewegt, ist unstreitig.
26
Daraus folgt jedoch nicht, dass der von der Klägerin begehrte Mietzins automatisch der
konkreten
vorliegend vielmehr zutreffend mit 3,82 € beziffert.
27
Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ist zu unterscheiden zwischen der Spanne,
die die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung darstellt, und der
Spanne eines Mietspiegelfeldes. Die Spanne eines Mietspiegelfeldes ist der äußere
Rahmen von vielen konkreten Einzelspannen. Daraus folgt, dass der Vermieter
entgegen der Auffassung der Klägerin und des Amtsgerichts nicht in jedem Fall einen
Anspruch auf die Obergrenze des Mietspiegelfeldes hat (so auch BGH vom 20.4.2005,
a.a.O.).
28
Vielmehr wird ohne weitere Begründung auch bei Zugrundelegung von qualifizierten
Mietspiegeln gemäß § 558d Abs. 2 BGB überwiegend nur der Mittelwert der
Mietspiegelspanne zuerkannt (LG Dortmund WuM 2005, 723; Blank/Börstinghaus,
Miete, 3. Auflage 2008, Rdnr. 45).
29
Auch unter Berücksichtigung der von der Klägerin zitierten Entscheidung des BGH vom
21.10.2009 besteht kein Anlass, von der ständigen Rechtsprechung des Landgerichts
Dortmund abzuweichen. Denn Grundlage des Urteils des BGH ist eine konkrete – durch
Sachverständigengutachten – ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für die dort
streitgegenständliche Vergleichswohnung, die nach Auffassung des BGH zwingend als
Spanne auszuweisen ist und bei der ohne Weiteres der Oberwert verlangt werden kann.
30
Demgegenüber beinhaltet die Spanne eines Mietspiegelfeldes – wie bereits dargelegt -
die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Vielzahl verschiedener Wohnungsbestände, so
dass unter Anwendung des § 287 ZPO die streitgegenständliche Mietwohnung in die
Mietspiegelspanne einzuordnen ist (vgl. BGH vom 20.4.2005, a.a.O., juris-Rdnr.10ff.; LG
Dortmund v. 19.8.2005, WuM 2005, 723; Börstinghaus Anm. zu BGH v. 21.10.2009,
jurisPR-MietR 3/2010, Anm. 3).
31
Die vorstehend zitierte Rechtsprechung des BGH wird durch das Urteil vom 21.10.2009
nicht abgeändert. Der letztgenannten Entscheidung liegt eine Ermittlung der
konkreten
Einzelvergleichsmiete
anhand eines qualifizierten Mietspiegels (vgl. dazu auch AG München v. 21.6.2010,
WuM 2010, 507). Dementsprechend führt der BGH auch ausdrücklich aus, dass in dem
zur Entscheidung vorliegenden Fall das vom Gericht eingeholte
Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel ersetze, sondern der Ermittlung der
konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete diene,
wobei diese nicht als punktgenauer Wert, sondern nur als Bandbreite dargestellt werden
könne. Gleichzeitig hält der BGH ausdrücklich an seinen Entscheidungen vom
20.4.2005 (für den Fall des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels) und vom
6.7.2005 (für den Fall des Vorliegens eines einfachen Mietspiegels) fest.
32
In seiner Entscheidung vom 20.4.2005 führt der BGH zu der Bestimmung der konkreten
ortsüblichen Vergleichsmiete anhand einer Mietspiegelspanne bei Vorliegen eines
qualifizierten Mietspiegels aus, dass die konkrete Feststellung der ortsüblichen
Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete schon deshalb nicht in jedem
Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen könne, weil die
Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren
würde (BGH v. 20.4.2005, NJW 2005, 2074, 2075).
33
Da vorliegend die Mieterhöhung auf der Grundlage des qualifizierten Mietspiegels der
Stadt Dortmund vom 1.9.2008 geltend gemacht wird, ist nicht die Entscheidung des
BGH vom 21.10.2009, der ein Sachverhalt voraus ging, in dem überhaupt kein
Mietspiegel vorhanden war, maßgeblich, sondern die Entscheidung des BGH vom
20.4.2005, der ebenfalls ein Mieterhöhungsverlangen auf der Grundlage eines
qualifizierten Mietspiegels zugrunde lag, und die vom BGH auch in seiner aktuellen
Entscheidung vom 21.10.2009 ausdrücklich in Bezug genommen wird. Aus den
ausdrücklichen Bezugnahmen des BGH auf die älteren Entscheidungen von 2005 ergibt
sich, dass auch weiterhin zwischen der auf die konkrete Wohnung bezogenen durch
Sachverständigengutachten ermittelten Spanne und der in einem Mietspiegel
ausgewiesenen Spanne zu unterscheiden ist.
34
Sowohl das Amtsgericht als auch die Klägerin nehmen dagegen unzutreffend keine
Differenzierung zwischen der – durch Sachverständigengutachten ermittelten - Spanne,
die die konkrete ortsübliche Einzelvergleichsmiete bezeichnet, und der
Mietspiegelspanne vor. Dementsprechend geht das Amtsgericht zu Unrecht davon aus,
dass als
konkrete
anzusehen sei, so dass auch der Oberwert noch darunter falle.
35
Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegt es grundsätzlich keinen Bedenken, dass
der bei der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in eine Mietspiegelspanne
zu berücksichtigende Sachverhalt nicht durch Einholung eines
Sachverständigengutachtens vollständig aufgeklärt wird. Vielmehr liegen nach der
36
Sachverständigengutachtens vollständig aufgeklärt wird. Vielmehr liegen nach der
Auffassung des BGH die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO vor,
wenn eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht (vgl. BGH
a.a.O., juris-Rdnr. 12; LG Dortmund, a.a.O., juris-Rdnr. 28). Als Orientierungshilfe ist
nach Ziffer 6 des Dortmunder Mietspiegels der sogenannte Median anzusehen, bei dem
es sich nicht um den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um den Wert
handelt, der in der Mitte aller der Höhe nach geordneten Mietwerte des jeweiligen
Feldes liegt.
Zwar kommt dem in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwert unter
dem Gesichtspunkt der Vermutungswirkung (§ 558 d Abs. 3 BGB) keine besondere
Bedeutung zu, er ist aber der innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte –
ortsübliche – Mietzins. Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die in
Betracht kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als
durchschnittlich anzusehen sind. Der im oberen Bereich des zulässigen Rahmens
liegende Mietzins kann aber nur verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale als
überdurchschnittlich eingeordnet werden können (LG Dortmund, a.a.O., juris-Rdnr. 29).
37
Die streitgegenständliche Wohnung ist unstreitig in die Ausstattungsklasse 2 in der
Baualtersklasse bis 1918 einzustufen. Unstreitig ist ferner ein Abzug für die Größe der
Wohnung in Höhe von 0,17 € pro m² vorzunehmen.
38
Dass die Wohnung darüber hinaus über Merkmale verfügt, die sie als
überdurchschnittlich erscheinen lassen, wird von der insoweit darlegungs- und
beweispflichtigen Klägerin nicht dargelegt.
39
Der Klägerin war in diesem Zusammenhang auf ihren Antrag in der mündlichen
Verhandlung vom 20.8.2010 keine weitere Schriftsatzfrist einzuräumen, weil dieser
Gesichtspunkt schon durch die Beklagtenseite eingeführt worden war, die
erstinstanzlich und auch mit der Berufungsbegründung darauf hingewiesen hat, dass
die Klägerin weder in ihrem vorprozessualen Mieterhöhungsverlangen noch in der
Klagebegründung auch nur ansatzweise Gründe dafür dargelegt habe, weshalb sie sich
berechtigt glaubt, den Mietzins für die Wohnung der Beklagten deutlich oberhalb des
ausgewiesenen Mittel/Medianwerts in Ansatz zu bringen. Es ist nicht ersichtlich und
wurde von der Klägerseite auch zur Begründung der beantragten Schriftsatzfrist nicht
dargelegt, dass sie aufgrund eines Rechtsirrtums nicht auf den Hinweis der
Beklagtenseite eingegangen ist. Denn die durch rechtskundige Prozessbevollmächtigte
vertretene Klägerin durfte – insbesondere unter Berücksichtigung der ständigen
Rechtsprechung des Landgerichts Dortmund zu dieser Frage - nicht damit rechnen,
dass die Kammer der Rechtsauffassung des Amtsgerichts folgen würde. Zudem war es
sowohl für die Klägerin als auch für ihre Prozessbevollmächtigten erkennbar, dass der
von ihr zitierten Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 ein anders gelagerter
Sachverhalt zugrunde lag.
40
Unter Berücksichtigung der allgemeinen Prozessförderungspflicht hätte es daher der
Klägerin oblegen, zu den wertbildenden Merkmalen der streitgegenständlichen
Wohnung, aufgrund derer ein Abweichen vom Mittelwert des einschlägigen
Mietspiegelfeldes in Betracht kommen könnte, schon mit der Klagebegründung,
spätestens aber mit der Berufungserwiderung vorzubringen. Denn gemäß § 282 Abs. 1
ZPO hat jede Partei ihre Angriffs- und Verteidigungsmittel so zeitig vorzubringen, wie es
nach der Prozesslage einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten
Prozessführung entspricht.
41
Bei der Einordnung der von den Beklagten angemieteten Wohnung ist ferner zu
berücksichtigen, dass sich das Baualter nicht etwa am oberen Ende der Baualtersklasse
bewegt, sondern mit dem Baujahr 1898 von der Einstufung in die nächste
Baualtersklasse (ab 1919) noch weit entfernt ist. Die Wohnung ist auch nicht aufgrund
ihrer Sonderausstattungsmerkmale im oberen Bereich der Ausstattungsklasse
einzustufen, da sie lediglich 6 Punkte erreicht, die Ausstattungsklasse jedoch
Sonderausstattungs-merkmale bis einschließlich 12 Punkte erfasst. Aus Sicht der
Kammer trägt damit das Klägervorbringen einen Anspruch auf einen über dem Mittelwert
der Mietspiegelspanne liegenden Mietzins nicht und erscheint der Kammer der von den
Beklagten bereits vorprozessual anerkannte Mietzins von 3,82 €/m² angemessen.
42
III.
43
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
44
IV.
45
Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche
Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht. Insbesondere
liegt kein Fall der Divergenz vor, da die Rechtsauffassung der Kammer entgegen der
Ansicht der Klägerin nicht der Entscheidung des BGH vom 21.10.2009 widerspricht. Die
Kammer hält sich mit seiner Entscheidung im Gegenteil an die Vorgaben der
höchstrichterlichen Rechtsprechung und wendet die vom BGH mit Urteil vom 20.4.2005
aufgestellten Grundsätze für ein Mieterhöhungsverlangen bei Vorliegen eines
qualifizierten Mietspiegels an. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf
die vorstehenden Gründe Bezug genommen.
46