Urteil des LG Dortmund, Az. 11 S 34/05

LG Dortmund: vermieter, hauptsache, wohnung, wasser, verfügung, immobilie, energieversorgung, entziehen, insolvenz, anzeige
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Vorinstanz:
Landgericht Dortmund, 11 S 34/05
12.05.2005
Landgericht Dortmund
11. Zivilkammer
Urteil
11 S 34/05
Amtsgericht Kamen, 3 C 817/04
Die Berufung des Verfügungsbeklagten zu 2) gegen das am 08.02.2005
verkündete Urteil des Amtsgerichts Kamen (3 C 817/04) wird auf seine
Kosten zurückgewiesen.
Gründe
I.
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO,
§ 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
Die Berufung ist zulässig. Insbesondere übersteigt der Wert des Beschwerdegegenstandes
gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO den Betrag von 600,00 €. Zwar ist der Wert ab
Erledigungserklärung grundsätzlich nur noch nach dem sog. Kosteninteresse zu
bestimmen, das durch die bis zur Erledigungserklärung angefallenen gerichtlichen und die
erstattungsfähigen außergerichtlichen Kosten begrenzt wird. Allerdings ist der Wert der
Hauptsache ausnahmsweise maßgeblich, wenn die Parteien an der Fortsetzung des
Rechtsstreits zur Hauptsache ein besonderes Interesse haben (Musielak/Wolst, § 91 a ZPO
Rn. 47, 48). Letzteres ist hier anzunehmen, weil es den Parteien erkennbar um die
Feststellung geht, ob der Verfügungsbeklagte zu 2) das Mietverhältnis wirksam freigeben
konnte und ob er verpflichtet ist, für die ordnungsgemäße Beheizung zu sorgen. Unter
Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um ein einstweiliges Verfügungsverfahren
handelt, erscheint es gerechtfertigt, den Wert des Beschwerdegegenstandes mit 1.000,00 €
zu bemessen.
Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Mit Recht hat das Amtsgericht die Erledigung des
einstweiligen Verfügungsverfahrens in der Hauptsache festgestellt. Der Antrag auf Erlass
einer einstweiligen Verfügung gegen den Verfügungsbeklagten zu 2) war ursprünglich
zulässig und begründet und ist erst nachträglich unbegründet geworden, nachdem am
16.12.2004 durch den Gerichtsvollzieher der Öltank wieder aufgefüllt und die Heizung in
Gang gesetzt worden war.
Die Verfügungskläger haben aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 535 Abs. 1 S. 1 BGB
einen Anspruch auf Gewährung des Gebrauchs an der gemieteten Wohnung. Der
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Vermieter ist neben der Gebrauchsüberlassungspflicht auch verpflichtet, die notwendigen
Leistungen zu erbringen, damit die Räume entsprechend ihrem vereinbarten Zweck genutzt
werden können. Zu den notwendigen Leistungen gehört in erster Linie die Versorgung mit
Wärme, Energie und Wasser. Insoweit steht dem Vermieter auch kein
Zurückbehaltungsrecht zu,
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Beheizung im Winter zur Unbewohnbarkeit führen kann. Deshalb erfüllen derartige
Maßnahmen den Tatbestand der verbotenen Eigenmacht (§ 858 BGB). Kommt der
Vermieter aus den unterschiedlichsten Gründen der Verpflichtung nicht nach, die
Versorgung der Wohnung mit Wasser und Energie über das vorhandene Leitungssystem
aufrechtzuerhalten, kann der Mieter den Vermieter zur Einhaltung dieser Pflicht mit Hilfe
einer einstweiligen Verfügung anhalten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, § 535
BGB Rn. 84 ff.).
Zwar ist über das Vermögen der Verfügungsbeklagten zu 1) das Insolvenzverfahren
eröffnet worden. Die Pflicht zur Wärmeversorgung durch die dafür vorgesehene
Heizungsanlage bleibt jedoch bestehen und ist vom Insolvenzverwalter, dem
Verfügungsbeklagten zu 2), mit Wirkung für die Masse gemäß § 108 Abs. 1 S. 1 InsO zu
erfüllen.
Der Verfügungsbeklagte zu 2) kann sich seiner Verpflichtung zur Aufrechterhaltung der
Energieversorgung nicht durch die erklärte Freigabe der Immobilie und des Mietvertrags
entziehen. Auch wenn ein Insolvenzverwalter für die Masse wertlose
Vermögensgegenstände freigeben kann, ist eine Freigabe von gegenseitig verpflichtenden
Vertragsverhältnissen nicht möglich. Ließe man eine Freigabe zu, könnte sich der
Insolvenzverwalter einseitig von Masseverbindlichkeiten befreien. Dies ist mit den
Grundsätzen des Vertragsrechts nicht vereinbar. Miet- und Pachtverträge kann der
Insolvenzverwalter demnach grundsätzlich nicht freigeben (Kübler/Prütting/Holzer,
Kommentar zur Insolvenzordnung, § 35 InsO Rn. 23; Eichner, WuM 1999, 260, 262; Pape,
WuM 2004, 645, 652). Die Freigabe eines Mietverhältnisses wäre allenfalls wirksam, wenn
die Mieter zustimmen (vgl. Derleder, NZM 2004, 568, 576; Pape, a. a. O.; Heilmann, NJW
1985, 2505, 2508).
Eine Zustimmung der Verfügungskläger als Mieter liegt hier indessen nicht vor.
Der Verfügungsbeklagte zu 2) kann das Mietverhältnis auch nicht nach § 109 Abs. 1 S. 1
InsO kündigen, weil diese Vorschrift nur die Insolvenz des Schuldners als Mieter oder
Pächter betrifft, nicht aber als Vermieter.
Das Berufungsvorbringen des Verfügungsbeklagten zu 2) rechtfertigt keine abweichende
Beurteilung. Die von ihm vorgetragenen Umstände kann er allenfalls durch Anzeige der
Masseunzulänglichkeit nach § 208 InsO geltend machen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Zulassung der Revision kommt nach § 542 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht in Betracht.