Urteil des LG Dortmund vom 01.07.2008
LG Dortmund: teilung, grundbuch, erbengemeinschaft, zwischenverfügung, vollziehung, umwandlung, miteigentümer, alleineigentum, auflage, zwangsvollstreckung
Landgericht Dortmund, 9 T 267/08
Datum:
01.07.2008
Gericht:
Landgericht Dortmund
Spruchkörper:
9. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
9 T 267/08
Vorinstanz:
Amtsgericht Dortmund, Dortmund Blatt 2376
Tenor:
Die Zwischenverfügung vom 27. Juni 2008 wird aufgehoben, soweit den
Beteiligten zu 1) und 2) aufgegeben worden ist, eine Zustimmung des
Verwalters der Woh-nungseigentümergemeinschaft zur Veräußerung
gemäß § 12 WEG nebst Nachweis der Verwalterbestellung
einzureichen.
Gründe:
1
Die am XX. Februar 2008 verstorbene Frau F ist als Eigentümerin des oben
bezeichneten Teileigentums im Grundbuch von Dortmund eingetragen. Sie ist
ausweislich eines vom Amtsgericht Dortmund am 2. Mai 2008 erteilten
gemeinschaftlichen Erbscheins zu je ½-Anteil von den Beteiligten zu 1) und 2) beerbt
worden.
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In § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung heißt es zur Übertragung des Wohnungseigentums:
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"Das Wohnungseigentum ist veräußerlich und vererblich. Die Weiterveräußerung bedarf
der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an Ehegatten,
Verwandte in gerader Linie, Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer
Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch
den Konkursverwalter."
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Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Schwestern. In einem
Teilerbauseinandersetzungsvertrag vom 31. März 2008 bestimmten sie, dass die
Beteiligte zu 1) das oben bezeichnete Teileigentum erhalten soll, und erklärten insoweit
die Auflassung. Mit Schriftsatz vom 28. April 2008 beantragten die Beteiligten zu 1) und
2) beim Amtsgericht Dortmund, die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 1)
vorzunehmen.
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Am 27. Juni 2008 erließ das Amtsgericht Dortmund eine Zwischenverfügung, durch die
den Beteiligten zu 1) und 2) unter anderem aufgegeben wurde, eine Zustimmung des
Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Veräußerung gemäß § 12 WEG
nebst Nachweis der Verwalterbestellung einzureichen. Hiergegen legten die Beteiligten
zu 1) und 2) mit Schriftsatz vom 1. Juli 2008 Beschwerde ein.
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Diese ist zulässig und begründet.
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Die Übertragung des Teileigentums auf die Beteiligte zu 1) bedarf nicht der Zustimmung
des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft, weil eine Veräußerung an eine
Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie im Sinne von § 6 Abs. 1 S. 3 der
Teilungserklärung vorliegt.
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Ein Teilerbauseinandersetzungsvertrag wirkt zunächst nur verpflichtend. Erst die ihn
vollziehende Teilung überführt mit dinglicher Wirkung das Gesamthandsrecht in eine
Alleinberechtigung. Diese dingliche Teilung muss nach den Übertragungsvorschriften
vor sich gehen, die für das fragliche Recht gelten, also bei Grundstücken nach den §§
873 und 925 BGB durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch ( BGH BB
1965,1373 ). Dementsprechend stellt die Übertragung eines Teileigentums von der
Erbengemeinschaft auf einen der Miterben eine Veräußerung dar, die bei einer
entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters
der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich macht ( BayObLGZ 1982,46 ). In der
Teilungserklärung können aber für bestimmte Personen Ausnahmen vom
Zustimmungserfordernis vorgesehen werden ( Bärmann/Pick, Kommentar zum
Wohnungseigentumsgesetz, 18. Auflage, § 12 Rdnr. 9 ). § 6 Abs. 1 S. 3 der
Teilungserklärung ist auch auf den Fall anzuwenden, dass eine Erbengemeinschaft aus
zwei Schwestern besteht und durch eine Übertragung des Teileigentums auf eine der
beiden Schwestern das Gesamthandsrecht in eine Alleinberechtigung umgewandelt
wird. Was unter einer Veräußerung an Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie im
Sinne der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenen Befreiung vom
grundsätzlichen Erfordernis der Verwalterzustimmung in eine Weiterveräußerung zu
verstehen ist, muss durch Auslegung ermittelt werden. Auch Grundbucheintragungen
sind nicht nur nach ihrem Wortlaut, sondern auch nach dem Sinn der Erklärung
auszulegen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung
der Erklärung ergibt ( OLG Schleswig NJW-RR 1993,1103 ). Der Zweck der durch § 12
Abs. 1 WEG eröffneten Gestaltungsmöglichkeit besteht darin, die Gemeinschaft vor dem
Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber und vor der
Erweiterung des Sondereigentums derartiger Miteigentümer zu schützen ( OLG Hamm
ZMR 2007,212 ). Die Regelung in § 6 Abs. 1 S. 3 der Teilungserklärung lässt jedoch
erkennen, dass das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer
Überprüfung der personellen und finanziellen Zuverlässigkeit des Erwerbers zugunsten
einer Entscheidungsfreiheit des veräußernden Wohnungseigentümers zurücktreten soll,
wenn an der Übertragung des Teileigentums ausschließlich Ehegatten oder nahe
Verwandte beteiligt sind. Da Parteien des Teilerbauseinandersetzungsvertrages vom
31. März 2008 allein die Beteiligten zu 1) und 2) als Miterben sind und
dementsprechend auch die Vollziehung der Teilung nur durch diese erfolgt, ist in der
Umwandlung des Gesamthandseigentums der beiden Schwestern in Alleineigentum
der Beteiligten zu 1) eine nach § 6 Abs. 1 S. 3 der Teilungserklärung zustimmungsfreie
Veräußerung an eine Verwandte zweiten Grades in Seitenlinie zu sehen.
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