Urteil des LG Bonn, Az. 8 S 286/09

LG Bonn (treu und glauben, verwalter, zpo, verwaltung, erstellung, anschlussberufung, kläger, zeitpunkt, eigentümer, sache)
Landgericht Bonn, 8 S 286/09
Datum:
23.03.2010
Gericht:
Landgericht Bonn
Spruchkörper:
8. Zivilkammer des Landgerichts
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
8 S 286/09
Vorinstanz:
Amtsgericht Siegburg, 118 C 56/09
Sachgebiet:
Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften
Tenor:
I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts
Siegburg vom 21.10.2009 – 118 C 56/09 – teilweise abgeändert und wie
folgt neugefasst:
Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.
II. Die Anschlussberufung des Klägers wird zurückgewiesen.
III. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
IV. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
G r ü n d e:
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I.
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Die Darstellung des Tatbestandes entfällt gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO.
Da die Revision nicht zugelassen wurde und der für die Nichtzulassungsbeschwerde
nach § 26 Nr. 8 EGZPO erforderliche Beschwerdewert nicht erreicht ist, ist ein
Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig.
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II.
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1.
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Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg.
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a)
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Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in
Höhe von 1.254,70 € aus §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB zu. Entgegen der Ansicht des
Amtsgerichts lässt sich eine Pflicht des Beklagten, die Nebenkostenabrechnung für das
Wirtschaftsjahr 2007 zu erstellen, nicht begründen, so dass es bereits an einer von ihm
begangenen Pflichtverletzung fehlt.
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aa)
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Zwar gehört die "Durchführung der Jahresabrechnung" ebenso wie die "Durchführung
der gesamten, im Zusammenhang mit der Verwaltung entstehenden Buchführung, im
Verwaltungszeitraum" nach Teil A Nr. 3 und 6 des Leistungskatalogs, der dem zwischen
den Parteien geschlossenen "Verwaltervertrag für die Verwaltung von Mietwohnungen"
vom 09.03.2005 (im Folgenden: Verwaltervertrag) als Anlage beigefügt ist, zu den
sogenannten "Grundleistungen der Verwaltung", die mit der vereinbarten
Verwalterpauschale abgegolten sind. In § 2.2 des Verwaltervertrags heißt es zudem,
dass die "Abrechnung […] in der Regel bis zum Ende des II. Quartals nach Abschluss
des Wirtschaftsjahres [erfolgt], sofern alle erforderlichen Unterlagen und Daten
rechtzeitig zur Verfügung stehen". Demnach ist der Verwalter jedenfalls verpflichtet, die
während der Dauer des Verwaltervertrags und damit seiner Verwaltungstätigkeit
anstehenden Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Ob eine Pflicht zur Erstellung der
Nebenkostenabrechnung auch dann noch besteht, wenn – wie in dem vorliegenden Fall
– der Verwaltervertrag bereits zum Ende eines Wirtschaftsjahres, d.h. vor dem in § 2.2
genannten Zeitpunkt, gekündigt oder einvernehmlich aufgehoben und die
Verwaltungstätigkeit somit beendet worden ist, lässt sich den vorstehenden
Bestimmungen nicht entnehmen.
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bb)
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Da der Verwaltervertrag folglich diesbezüglich eine Regelungslücke enthält, ist er
gemäß §§ 133, 157 BGB ergänzend auszulegen. Maßgeblich dafür ist der
hypothetische Parteiwille. Dementsprechend ist zu ermitteln, was die Parteien bei
angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben unter
Berücksichtigung der Verkehrssitte vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall
bedacht hätten. Abzustellen ist dabei auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl.
BGH, Urt. v. 20.09.1993 – II ZR 104/92, juris Rn. 13; Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl.
2010, § 157 Rn. 7).
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Auch eine ergänzende Vertragsauslegung führt nicht dazu, dass der Beklagte als
verpflichtet anzusehen ist, die Nebenkostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2007 zu
erstellen.
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In diesem Zusammenhang ist zunächst zu berücksichtigen, dass die
Nebenkostenabrechnung für ein Wirtschaftsjahr ausnahmslos erst im Folgejahr erstellt
werden kann, weil vorher die erforderlichen Unterlagen, insbesondere die Rechnungen
der Versorgungsunternehmen, nicht vorliegen. Würde man dementsprechend eine
Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung auch dann bejahen, wenn der
Verwaltervertrag zum Ende eines Wirtschaftsjahres beendet worden ist und damit
grundsätzlich auch die sich aus ihm ergebenden Pflichten erloschen sind, würde man
dem bisherigen Verwalter eine nachvertragliche Pflicht auferlegen. Dies ist zwar nicht
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von vornherein ausgeschlossen. Allerdings ist davon auszugehen, dass nur im
Ausnahmefall ein dahingehender Wille beider Parteien besteht.
Zur Begründung einer solchen Pflicht kann nicht auf die von dem Amtsgericht
angeführten wirtschaftlichen Gesichtspunkte abgestellt werden. Zwar ist es durchaus
richtig, dass die Nebenkostenabrechnung eine umfassende inhaltliche Verbindung zu
dem Wirtschaftsjahr, auf das sie sich bezieht, aufweist und daher der Verwalter, der
während dieses Zeitraums tätig gewesen ist, am besten in der Lage sein dürfte, diese
Abrechnung zu erstellen, weil er nicht nur vertiefte Kenntnisse über die verwalteten
Objekte hat, sondern auch mit den Verwaltungsvorgängen vertraut ist und damit bereits
über einen Großteil der benötigten Informationen verfügt, während sich ein neuer
Verwalter demgegenüber erst umfassend einarbeiten muss. Eine solche Einarbeitung
ist aber bei der Übernahme einer Verwaltung ohnehin erforderlich. Welcher Aufwand
damit verbunden ist, hängt maßgeblich davon ab, wie systematisch und gewissenhaft
die Verwaltungsvorgänge geführt worden sind. Darüber hinaus müsste, wenn man den
Ansatz des Amtsgerichts konsequent zu Ende denkt, der bisherige Verwalter für
sämtliche laufenden Verwaltungsvorgänge bis zu deren Erledigung zuständig bleiben,
um dem neuen Verwalter eine umfassende Einarbeitung in diese Vorgänge zu
ersparen. Dass dies weder dem hypothetischen Willen des Eigentümers noch dem
hypothetischen Willen des bisherigen Verwalters entsprechen wird, liegt auf der Hand.
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Das Amtsgericht übersieht zudem, dass es sich bei der Erstellung der
Nebenkostenabrechnung um einen bedeutsamen Bereich handelt, der nicht selten zu
Konflikten zwischen dem Eigentümer und den Mietern führt. Daher ist der Eigentümer in
besonderem Maße daran interessiert, dass diese Arbeit mit höchster Sorgfalt ausgeführt
wird. Darauf kann er sich bei dem bisherigen Verwalter – anders als bei einem neuen
Verwalter – nicht (mehr) ohne weiteres verlassen. Dies gilt vor allem, wenn die
Beendigung des Verwaltervertrags nicht einvernehmlich erfolgt ist. Stellt man – wie
oben dargelegt – bei der Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens auf den Zeitpunkt
des Vertragsschlusses ab, dürfte insbesondere der Eigentümer angesichts dieser
Umstände nicht gewillt sein, die Nebenkostenabrechnung auch nach Beendigung des
Verwaltervertrags durch den bisherigen Verwalter erstellen zu lassen.
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Schließlich spricht auch die zu § 28 Abs. 3 WEG ergangene Rechtsprechung gegen die
Annahme einer derartigen Pflicht des bisherigen Verwalters (vgl. OLG Köln, Beschl. v.
30.10.1985 – 16 Wx 88/85, NJW 1986, 328 (328f.); OLG Zweibrücken, Beschl. v.
11.05.2007 – 3 W 153/06, juris Rn. 4; ferner Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl. 2008, § 28
Rn. 65 mwN), selbst wenn sie – wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat – nicht
unmittelbar anwendbar ist.
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b)
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Ein Anspruch des Klägers auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.254,70 € ergibt
sich entgegen der Ansicht des Beklagten auch nicht aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB.
Dass der Kläger davon ausging, der Beklagte werde die Nebenkostenabrechnung für
das Wirtschaftsjahr 2007 erstellen und der damit verbundene Aufwand sei mit der in
2007 gezahlten Vergütung abgegolten, genügt für die Annahme einer dahingehenden
tatsächlichen Einigung der Parteien über den Zweck der Leistung nicht, da es sich um
eine lediglich einseitige Erwartung des Klägers handelte (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., §
812 Rn. 30). Die Ausführungen des Klägers in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz
vom 09.03.2010 geben auch keine Veranlassung zu einer ihm günstigen Beurteilung
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der Rechtslage oder gar zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß
§ 156 ZPO.
2.
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Demgegenüber hat die zulässige Anschlussberufung in der Sache keinen Erfolg. Da
dem Kläger nach den vorstehenden Ausführungen bereits kein Anspruch auf Ersatz des
von dem Zeugen C für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das
Wirtschaftsjahr 2007 in Rechnung gestellten Betrages zusteht, sind auch die mit der
Anschlussberufung geltend gemachte Umsatzsteuer iHv 238,39 € sowie die
vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten iHv 186,24 € von dem Beklagten nicht zu
ersetzen.
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3.
22
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
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4.
24
Für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO bestand keine
Veranlassung. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine
Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
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Streitwert: 1.493,09 €
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[Berufung: 1.254,70 € / Anschlussberufung: 238,39 €]
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