Urteil des LG Bonn, Az. 8 S 122/95

LG Bonn (verwalter, verwaltung, eigentumswohnung, vorschrift, oldenburg, zweck, wohnung, mieter, leitbild, durchführung)
Landgericht Bonn, 8 S 122/95
Datum:
07.12.1995
Gericht:
Landgericht Bonn
Spruchkörper:
8. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
8 S 122/95
Sachgebiet:
Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften
Tenor:
Unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Siegburg vom
16.02.1995 wird das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Siegburg vom
04.11.i994 - 2a C 259/94 - aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Von der Darstellung des
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Tatbestandes
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wird gemäß § 543 ZPO abgesehen.
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Entscheidungsgründe:
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Die Berufung ist begründet. Das Amtsgericht hat der Klage zu Unrecht stattgegeben.
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1.
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Ein etwaiger Provisionsanspruch der Klägerin aus § 652 Abs. 1 BGB ist gemäß § 2 Abs.
2 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WOVermittG) ausgeschlossen. Hiernach steht
dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt nach Abs. 1 des Gesetzes nicht zu,
wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer,
Verwalter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Die Klägerin ist als Verwalterin im
Sinne dieser Vorschrift anzusehen. Dies folgt bereits daraus, daß sie Verwalterin der
Wohnungseigentumsanlage X-Straße b in I ist, zu der die von den Beklagten aufgrund
der Vermittlung der Klägerin angemietete Eigentumswohnung gehört. Ob die Klägerin
darüber hinaus auch Verwaltungsaufgaben bezüglich des Sondereigentums der
Vermieterin der Beklagten wahrgenommen hat - wofür nach der Vernehmung der
Zeuginnen T und J einiges spricht -, kann im Ergebnis offenbleiben.
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Daß für die Anwendung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WOVermittG im Falle der Vermittlung einer
Eigentumswohnung bereits die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach dem
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ausreicht, läßt sich mit dem Wortlaut der Vorschrift
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vereinbaren und ist von ihrem Schutzzweck her geboten.
a) Dem Verwalter nach dem WEG obliegt jedenfalls in Teilbereichen auch die
Verwaltung von Räumlichkeiten, die der jeweilige Wohnungseigentümer zu
Wohnzwecken vermietet hat. Insoweit liegt auch eine Verwaltung von Wohnräumen
entsprechend dem Wortlaut des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WOVermittG vor. Zum einen befinden
sich nämlich auch im Bereich der im Sondereigentum stehenden und in erster Linie
vermieteten Wohnräume im engeren Sinne (Wohnzimmer/Schlafzimmer etc.)
Gebäudeteile, die entweder gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend oder nach der
Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum anzusehen sind und deshalb in den
Zuständigkeitsbereich des WEG-Verwalters fallen. Wenn es beispielsweise
Beanstandungen an tragenden Innenwänden oder an Fenstern - je nach Ausgestaltung
auch bezüglich der Heizungsanlage - gibt, ist der WEG-Verwalter für die Durchführung
von etwaig erforderlichen Renovierungsarbeiten - einer typischen Verwaltungsaufgabe -
verantwortlich. Zudem werden von dem Begriff Wohnraum im Wohnungsmietrecht und
damit auch im Rahmen des hier relevanten Wohnungsvermittlungsgesetzes nicht nur
Wohnräume im engeren Sinne, sondern auch Nebenräume wie Bad, Flur, Abstellraum
und Kellerraum erfaßt (vgl. Palandt/Putzo, Einführung vor § 535 Rdn. 70). Wenn und
soweit solche Nebenräume mitvermietet sind und im Gemeinschaftseigentum stehen,
nimmt der WEG-Verwalter auch insoweit Verwaltungsaufgaben im Sinne des § 2 Abs. 2
Nr. 2 WEG wahr.
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Vorliegend trifft dies gemäß § 1 Nr. 2 des von den Beklagten abgeschlossenen
Mietvertrages auf den im Gemeinschaftseigentum stehenden Waschmaschinen- und
Trockenraum sowie auf den Fahrrad-/Müllraum zu; beide Räume sind den Beklagten zur
Mitbenutzung vermietet worden.
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b) Es entspricht auch - entgegen AG Oldenburg, WM 1989, 33; LG Kiel, WM 1985 -Sinn
und Zweck des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WOVermittG, dem Wohnungsvermittler bereits dann den
Provisionsanspruch zu versagen, wenn ihm - wie hier - in der
Wohnungseigentumsanlage, zu der die vermittelte Eigentumswohnung gehört,
(lediglich) die Verwaltung nach dem WEG obliegt. Schutzzweck der Vorschrift ist zum
einen, das gesetzliche Leitbild des Maklers als unabhängiger Vermittler von Verträgen
auf dem Gebiet der Wohnungsraumvermietung beizubehalten; zum anderen soll der
Mieter vor "unverdienten" Provisionsansprüche geschützt werden (vgl. LG Frankfurt, WM
1981, 23; LG Bonn, WM 1986, 348, 349; im Ausgangspunkt auch AG Oldenburg, WM
1989, 33, 34). Es widerspricht aber dem gesetzlichen Leitbild des Maklers, wenn er
nach Abschluß des Mietvertrages und den damit notwendigerweise im Zusammenhang
stehenden Tätigkeiten wie Wohnungsabnahme und -übergabe weitere Tätigkeiten
entfaltet, die der Durchführung des Mietvertrages dienen. Der WEG-Verwalter ist
Ansprechpartner des Mieters in allen Fragen, die sich auf das Gemeinschaftseigentum
der Wohnanlage beziehen, soweit ein Zusammenhang mit den gemieteten Räumen
besteht (siehe oben). Insoweit nimmt der Verwalter die Interessen des Vermieters und
Wohnungseigentümers wahr. Auch wenn die Interessen des einzelnen
Wohnungseigentümers nicht stets identisch mit den vom Verwalter zu beachtenden
Interessen der Eigentümergemeinschaft sein müssen, läßt sich dieses Verhalten mit der
Eigenschaft als neutraler Wohnungsvermittler nicht in Einklang bringen.
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c) Würde man entgegen der hier vertretenen Ansicht § 2 Abs. 2 Nr. 2 WOVermittG nur
dann eingreifen lassen, wenn der WEG-Verwalter zugleich auch Verwaltungstätigkeiten
für das Sondereigentum des Vermieters wahrnimmt, so würde es zum einen zu der
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Rechtssicherheit abträglichen und aus dem WEG-Recht bekannten
Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum kommen.
Zum anderen bestünde rechtspolitisch unerwünscht - für die WEG-Verwalter ein Anreiz,
derzeit übliche Service-Leistungen für die Mieter einer Eigentumswohnung über das
Gemeinschaftseigentum hinaus nur deshalb zu unterlassen, um etwaigen
Provisionsansprüchen nicht verlustig zu geben.
d) Die Ausstrahlungswirkung des Art. 12 GG steht der hier zugrunde gelegten
Auslegung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WOVermittG nicht entgegen. Weder wird
Wohnungsvermittlern die Wahrnehmung von Verwaltungstätigkeiten nach dem WEG,
noch wird WEG-Verwaltern die Maklertätigkeit untersagt. Nur soweit sich die Verwaltung
und die Vermittlung zumindest teilweise auf dieselbe Wohnung beziehen, entfällt eine
Provisionspflicht und damit das Interesse, eine Wohnung zu vermitteln. Eine derartige
Berufsausübungsregelung ist durch den oben erläuterten Zweck des
Wohnungsvermittlungsgesetzes gerechtfertigt und belastet den Wohnungsvermittler
nicht unangemessen.
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2.
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Die Kosten des Rechtsstreits sind gemäß § 91 Abs. 1 ZPO insgesamt der unterlegenen
Klägerin aufzuerlegen.
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Streitwert: 2.875,00 DM
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