Urteil des LG Bonn vom 06.12.2004, 6 S 225/04

Entschieden
06.12.2004
Schlagworte
Kaution, Auflage, Rückwirkung, Beweislast, Verkündung, Rückzahlung, Erwerb, Handbuch, Vermieter, Einführungsgesetz
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Landgericht Bonn, 6 S 225/04

Datum: 06.12.2004

Gericht: Landgericht Bonn

Spruchkörper: 6. Zivilkammer

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 6 S 225/04

Vorinstanz: Amtsgericht Siegburg, 115 C 145/04

Schlagworte: Kaution, Erwerber, Beweislast, Rückwirkung

Normen: §§ 572 S. 2 BGB (a.F.), 566 a) S. 1 BGB (n.F.), 57 ZVG, Art. 229 § 3 EGBGB

Sachgebiet: Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften

Leitsätze: 1.

Hinsichtlich der Pflicht des Erwerbers zur Auskehrung einer Mietkaution ist auf Erwerbsfälle vor dem 01.09.2001 § 572 S. 2 BGB (a.F.) anzuwenden. § 566 a) S 1. BGB (n.F.) ist wegen insoweit verfassungsrechtlich unzulässiger Rückwirkung auf diese Altfälle nicht anzuwenden.

2.

Im Rahmen des § 572 S. 2 (a.F.) trägt der Mieter die Beweislast für seine Behauptung, der Erwerber habe vom Veräußerer die Mietkaution erhalten.

Tenor: Die Berufung der Kläger gegen das am 11.08.2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Siegburg - 115 C 145/04 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115% desjenigen Betrags abwenden, der für den Beklagten auf Grund dieses Urteils vollstreckbar ist; dies gilt nicht, wenn der Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe: 1

I. 2

3Mit schriftlichem Vertrag vom 07.08.1991 mieteten die Kläger mit Wirkung ab dem 01.09.1991 von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus Herrn y und der B GmbH , eine Wohnung im Haus F-Straße in T. In einer weiteren schriftlichen Vereinbarung vom selben Tag verpflichteten sie sich, zur Sicherung der Ansprüche der Vermieterin vor dem Einzug eine nach Beendigung des Mietverhältnis abzurechnende Kaution in Höhe von 4.050,00 DM auf ein Konto des Herrn y zahlen. In der Folgezeit wurde zunächst die Zwangsverwaltung und anschließend die Zwangsversteigerung des Grundstücks angeordnet. Am 07.02.1996 erhielt der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren den Zuschlag. Nachdem die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26.08.2003 zum 30.11.2003 gekündigt hatten und nachdem sie Ende Dezember 2003 die Wohnung verlassen hatten, forderten sie den Beklagten mit Schreiben vom 04.03.2004 auf, an sie 2.418,30 EUR zu zahlen; im Einzelnen forderten sie die Rückzahlung einer Kaution in Höhe von 2.070,73 EUR (4.050,00 DM) zuzüglich 647,57 EUR aufgelaufener Zinsen und abzüglich eines Einbehaltes von 300,00EUR. Mit Schreiben vom 08.03.2004 teilte der für den Beklagten tätige Hausverwalter den Klägern mit, dass der vor der Versteigerung des Grundstücks tätige Zwangsverwalter - Herr K - keine von den Klägern gezahlte Kaution an den Beklagten weitergeleitet habe; auf den übrigen Inhalt dieses Schreibens wird Bezug genommen (Anlage zur Klageschrift, Blatt 17 f. der Akten).

4Mit ihrer Klage machen die Kläger die sich aus ihrem Schreiben vom 04.03.2004 ergebende Forderung nebst Zinsen geltend. Sie haben behauptet, sie hätten noch vor ihrem Einzug im August 1991 eine Kaution in Höhe von 4.050,00 DM an Herrn M - einen Bevollmächtigten des Herrn y - in bar gezahlt; Herr M habe den Kautionsbetrag weisungsgemäß auf das in der Vereinbarung vom 07.08.1991 genannte Konto überwiesen. Es sei davon auszugehen, dass der Beklagte diese Kaution von der Voreigentümerin oder dem zwischenzeitlich tätigen Zwangsverwalter erhalten habe.

5Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beklagte sei nicht nach dem insoweit anzuwendenden § 572 Satz 2 BGB in der bis zum 31.08.2001 geltenden Fassung (a.F.) zur Rückzahlung der angeblich gezahlten Kaution verpflichtet, da die Kläger keinen Beweis dafür angetreten hätten, dass dem Beklagten die Kaution ausgehändigt worden sei. Das Urteil ist den Klägern am 12.08.2004 zugestellt worden.

6Mit ihrer am 09.09.2004 eingelegten und am 06.10.2004 begründeten Berufung beantragen sie, den Beklagten unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an die Kläger 2.418,30 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.03.2004 zu zahlen. Die Kläger meinen, das angefochtene Urteil beruhe auf einer Rechtsverletzung. Der Beklagte sei nach § 566a Satz 1 BGB in der seit dem 01.09.2001 geltenden Fassung (n.F.) auch dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn die Voreigentümerin und der Zwangsverwalter ihm diese nicht ausgehändigt hätten. Diese Vorschrift sei in Ermangelung einer Übergangsvorschrift auch auf den Streitfall anzuwenden, obwohl der Beklagte das Grundstück bereits im Jahr 1996 erworben habe. Selbst wenn man die Rückzahlungspflicht des Beklagten nach § 572 Satz 2 BGB a.F. beurteile, sei dieser für seine Behauptung beweisbelastet, ihm sei keine Kaution ausgehändigt worden.

Dem tritt der Beklagte unter Verteidigung des angefochtenen Urteils entgegen. 7

II.

9Die zulässige - insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519 f. ZPO) - Berufung ist nicht begründet, da das angefochtene Urteil nicht auf einer Rechtsverletzung beruht und da die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen keine andere Entscheidung rechtfertigen 513 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat einen gegen den Beklagten gerichteten Anspruch der Kläger auf Rückzahlung einer etwa an die Vorvermieterin gezahlten Mietsicherheit mit zutreffender Begründung zu Recht verneint. Ein solcher Anspruch steht den Klägern auch dann nicht zu, wenn man zu ihren Gunsten unterstellt, dass die Zahlung an die Vorvermieterin tatsächlich erfolgt ist.

1.10

11Da der Beklagte das Grundstück bereits im Jahr 1996 ersteigert hat, ist die Frage, ob er zur Rückzahlung der von den Klägern bei Mietbeginn gezahlten Kaution verpflichtet ist, nach den §§ 57 ZVG, 572 Satz 2 BGB a.F. zu beurteilen. Danach ist der Beklagte zur Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt worden ist oder wenn er der Vorvermieterin gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat.

12Etwas anderes ergibt sich nicht aus § 566a Satz 1 BGB n.F. Nach dieser Vorschrift, die durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 in das Gesetz eingefügt wurde, ist der Erwerber eines vermieteten Grundstücks zur Rückzahlung einer vom Mieter an den Voreigentümer gezahlten Kaution allerdings auch dann verpflichtet, wenn er diese nicht erhalten hat. Die Vorschrift ist in Ermangelung einer Übergangsbestimmung an sich auch dann anwendbar, wenn die Veräußerung bereits vor ihrer Verkündung stattgefunden hat. Dies hätte jedoch zur Folge, dass das Gesetz in einen bereits abgeschlossenen Erwerbsvorgang eingreift, weil es den Übergang der Rückgewährpflicht anders als nach bisherigem Recht regelt. Solche echten Rückwirkungen verstoßen gegen das Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) und sind deshalb nicht verfassungskonform.

13Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sind belastende Gesetze, die sich Rückwirkung beilegen, regelmäßig mit dem Gebot der Rechtsstaatlichkeit unvereinbar (Beschluss vom 17.01.1979 - 1 BvR 1174/77 -, BVerfGE 50, 177, 193). Eine Rechtsnorm entfaltet Rückwirkung, wenn der Beginn ihres zeitlichen Anwendungsbereiches normativ auf einen Zeitpunkt festgelegt ist, der vor dem Zeitpunkt liegt, zu dem die Norm rechtlich existent, das heißt gültig geworden ist. Das bedeutet, dass eine Rückwirkung vorliegt, wenn die von der Norm angeordneten Rechtsfolgen für einen bestimmten, vor dem Zeitpunkt der Verkündung der Norm liegenden Zeitpunkt eintreten sollen (Beschluss vom 14.05.1986 - 2 BvL 2/83 -, BVerfGE 72, 200, 241). Die Rechtsfolge des im Jahr 2001 verkündeten und damit gültig gewordenen § 566a Satz 1 BGB n.F. besteht unter anderem darin, dass der Erwerber eines vermieteten Grundstücks in die durch eine Kautionsabrede begründeten Pflichten eintritt. Diese Rechtsfolge soll sich nach der Vorschrift mit dem Erwerb des Grundstücks vollziehen. In Fällen, in denen dieser Erwerb vor der Verkündung des § 566a Satz 1 BGB n.F. stattgefunden hat und in denen der Erwerber vom Voreigentümer keine Kaution erhalten hat, ordnet die Vorschrift den Eintritt einer Rechtsfolge für einen vor ihrer Verkündung liegenden Zeitraum an.

14

Umstände, wegen derer die grundsätzlich unzulässige Rückwirkung ausnahmsweise gerechtfertigt sein könnte, sind nicht ersichtlich. Dabei ist maßgeblich zu berücksichtigen, dass der Erwerber eines vermieteten Grundstücks, dem der Veräußerer keine Kaution weitergereicht hat, vor der Verkündung des § 566a Satz 1 BGB n.F. auf den bestehenden 8

Rechtsszustand vertrauen durfte. Der insoweit notwendige Vertrauensschutz kann nicht alleine dadurch gewährleistet werden, dass man den Erwerber auf einen gegen den Veräußerer gerichteten Anspruch auf Auszahlung der Kaution verweist; denn dadurch würde dem Erwerber das Risiko der Insolvenz des Veräußerers zugewiesen, ohne dass er ein solches Risiko beim Erwerb des Grundstücks einkalkulieren musste.

15Zur Vermeidung einer unzulässigen Rückwirkung ist die für das Mietrechtsreformgesetz in Art. 229 § 3 EGBGB geschaffene Übergangsvorschrift über ihren Wortlaut hinaus verfassungskonform dahin auszulegen, dass § 572 Satz 2 BGB a.F. weiterhin anwendbar ist, wenn der Erwerbsvorgang vor der Verkündung des Mietrechtsverfassungsgesetzes stattgefunden hat (vgl. LG Aachen, Urteil vom 26.11.2002 - 2 S 216/02 -, zitiert nach juris, veröffentlicht u.a. in WuM 2003, 337; LG Darmstadt, Beschluss vom 08.11.2001 - 7 T 36/01 -, zitiert nach juris, veröffentlicht in WuM 2003, 31 f.; AG Lichtenberg, Teil- und Schlussurteil vom 23.01.2002 - 7 C 194/01 -, NJW-RR 2002, 657, 658; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, München 2004, § 566a BGB, Rdnr. 30; Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, München 2003, § 566a BGB, Rdnr. 4; Emmerich, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Auflage, C 2003, § 566a, Rdnr. 2 äußert entgegen den Ausführungen der Kläger keine eigene Auffassung).

16Eine abweichende Auffassung vertritt - soweit ersichtlich - nur Franke (ZMR 2001, 951, 951 f.). Er verweist darauf, dass Art. 229 § 3 EGBGB nach dem Willen des Gesetzgebers Ausnahmecharakter haben soll. Würde man mit dieser Erwägung eine erweiternde Auslegung ablehnen, würde dies jedoch die durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken gegenüber der dann bestehenden Rechtslage nicht ausräumen. Zu diesen Bedenken äußert sich Franke nicht.

2.17

18Dass der Beklagte sich der Vorvermieterin gegenüber zur Rückgewähr der angeblich geleisteten Mietsicherheit verpflichtet hat, behaupten die Kläger nicht. Ihre Behauptung, die Kaution sei dem Beklagten ausgehändigt worden, haben sie nicht näher substanziiert und auch nicht unter Beweis gestellt. Dies geht zu ihren Lasten.

19Die Frage, ob der Mieter, der vom Erwerber des Grundstücks die Rückgabe einer Mietsicherheit verlangt, das Vorliegen der Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a.F. darlegen und beweisen muss oder ob der Erwerber darlegen und beweisen muss, dass er die Sicherheit nicht vom alten Vermieter erhalten hat, ist allerdings streitig (für Beweislast des Mieters: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 14.01.1997 - 2/11 S 289/96 -, WuM 1998, 31; AG Lichtenberg, a.a.O., Seite 658 f.; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Band 1, 2. Auflage, Köln 1991, § 572, Rdnr. 4; Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, 13. Bearbeitung, Berlin 1997, § 572, Rdnr. 25; Heintzmann, in: Soergel, Bürgerliches Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, Band 4/1, 12. Auflage, Stuttgart 1998, § 572, Rdnr. 13; Scheuer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, München 1999, Kapitel V.B, Rdnr. 321; Lammel, Wohnraummietrecht, Heidelberg 1998, § 572, Rdnr. 30; Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, München 1999, § 572 BGB, Rdnr. 25; für Beweislast des Vermieters: KG, Urteil vom 02.04.2001 - 8 U 6556/98 -, zitiert nach juris, veröffentlicht u.a. in Grundeigentum 2001, 851, unter Ziffer 3 der Gründe; von Martius, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, München 1999, III.A, Rdnr. 784; Voelskow, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 3, 3. Auflage, München 1999, § 572, Rdnr. 7; P. Jendrek, in: Erman, Bürgerliches Gesetzbuch, Band 1, 10. Auflage, Köln 2000, § 572, Rdnr. 4).

20Die Auffassung, die eine Darlegungs- und Beweislast des Erwerbers bejaht, verweist im Wesentlichen darauf, dass die zur Begründung des Anspruchs auf Rückgabe der Sicherheit notwendigen Tatsachen dem Mieter regelmäßig verborgen bleiben (vgl. von Martius und Voelskow, jeweils a.a.O.). Die Gegenauffassung verweist demgegenüber auf den allgemeinen Grundsatz, wonach ein Gläubiger die anspruchsbegründenden Voraussetzungen darlegen und beweisen muss (AG Lichtenberg und Lammel, jeweils a.a.O.). Im Übrigen gebe es keinen Erfahrungssatz, dass der Erwerber eine Kautionssumme tatsächlich erhält; der Mieter könne sich durch Rückfrage beim Veräußerer über die Weiterleitung der Kaution informieren (Scheuer, a.a.O.).

21Die Kammer hält die zuletzt genannte Auffassung für zutreffend. Alleine der Umstand, dass die zur Begründung des Anspruchs nach § 572 Satz 2 BGB a.F. notwendigen Tatsachen in der Regel in der Sphäre von Vermieter und Veräußerer liegen, rechtfertigt es nicht, von den allgemeinen Darlegungs- und Beweislastgrundsätzen abzuweichen, wonach der Gläubiger die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale darlegen und beweisen muss. Diesen Grundsätzen liegen generalisierende - vom Gesetzgeber normierte - Risikoverteilungen zu Grunde, die weder vom richterlichen Ermessen noch von im Einzelfall gegebenen Wahrscheinlichkeiten abhängig gemacht werden können (AG Lichtenberg, a.a.O.).

22Allerdings ist grundsätzlich eine Modifizierung der Darlegungslast möglich, wenn eine Partei Umstände beweisen muss, die zu dem ihrem Einblick entzogenen Bereich des Prozessgegners gehören. Es ist insoweit im Einzelfall zu prüfen, ob es dem Prozessgegner im Rahmen seiner Erklärungslast nach § 138 Abs. 2 ZPO zuzumuten ist, dem Beweispflichtigen eine prozessordnungsgemäße Darlegung durch nähere Angaben über die betreffenden, zu seinem Wahrnehmungsbereich gehörenden Verhältnisse zu ermöglichen, weil er im Gegensatz zu dem außerhalb des maßgeblichen Geschehensablaufs stehenden Darlegungspflichtigen die wesentlichen Tatsachen kennt (AG Lichtenberg, a.a.O.).

23Auch nach diesen Grundsätzen können vom Beklagten jedoch keine zusätzlichen Angaben im Hinblick auf die von den Klägern behauptete Aushändigung einer Kaution erwartet werden. Die für ihn tätige Hausverwaltung hatte den Klägern bereits mit vorprozessualem Schreiben vom 08.03.2004 mitgeteilt, dass der vor der Versteigerung tätige Zwangsverwalter dem Beklagten zwar die von ihm selbst vereinnahmten Kautionen, nicht jedoch die noch an den Voreigentümer gezahlten Kautionen übergeben hat. Jedenfalls auf Grund dieses Schreibens wäre es den Klägern möglich gewesen, sich bei dem namentlich benannten Zwangsverwalter nähere Informationen über die maßgeblichen Vorgänge zu verschaffen und diesen gegebenenfalls als Zeugen zu benennen. Soweit die Kläger von dem Beklagten zusätzlich die Mitteilung der Anschrift ihrer früheren Vermieter verlangen, verkennen sie, dass der Beklagte das Hausgrundstück nicht vertraglich sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat und dass deshalb nicht ersichtlich ist, dass er die Anschriften mit geringerem Aufwand ermitteln könnte als die Kläger selbst.

3.24

25Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die Zulassung der Revision beruht auf § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, weil die entscheidungserhebliche Frage nach der Anwendbarkeit von § 566a Satz 1 BGB n.F. auf Altfälle für eine Vielzahl von Mietverhältnissen von Bedeutung und höchstrichterlich bislang nicht entschieden ist. Darüber hinaus erfordert die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine

Entscheidung des Revisionsgerichts, weil die Kammer die Beweislast im Rahmen des § 572 Satz 2 BGB a.F. abweichend vom bereits erwähnten Urteil des Kammergerichts vom 02.04.2001 beurteilt; diese Frage ist unter Zugrundelegung der Auffassung der Kammer zum zeitlichen Anwendungsbereich von § 566a Satz 1 BGB n.F. auch zukünftig für eine Vielzahl von Mietverhältnissen von Bedeutung.

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