Urteil des LG Bonn vom 06.12.2004
LG Bonn: kaution, auflage, rückwirkung, beweislast, verkündung, rückzahlung, erwerb, handbuch, vermieter, einführungsgesetz
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Vorinstanz:
Schlagworte:
Normen:
Sachgebiet:
Leitsätze:
Tenor:
Aktenzeichen:
Landgericht Bonn, 6 S 225/04
06.12.2004
Landgericht Bonn
6. Zivilkammer
Urteil
6 S 225/04
Amtsgericht Siegburg, 115 C 145/04
Kaution, Erwerber, Beweislast, Rückwirkung
§§ 572 S. 2 BGB (a.F.), 566 a) S. 1 BGB (n.F.), 57 ZVG, Art. 229 § 3
EGBGB
Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften
1.
Hinsichtlich der Pflicht des Erwerbers zur Auskehrung einer Mietkaution
ist auf Erwerbsfälle vor dem 01.09.2001 § 572 S. 2 BGB (a.F.)
anzuwenden. § 566 a) S 1. BGB (n.F.) ist wegen insoweit
verfassungsrechtlich unzulässiger Rückwirkung auf diese Altfälle nicht
anzuwenden.
2.
Im Rahmen des § 572 S. 2 (a.F.) trägt der Mieter die Beweislast für seine
Behauptung, der Erwerber habe vom Veräußerer die Mietkaution
erhalten.
Die Berufung der Kläger gegen das am 11.08.2004 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Siegburg - 115 C 145/04 - wird auf ihre Kosten
zurückgewiesen.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115% desjenigen
Betrags abwenden, der für den Beklagten auf Grund dieses Urteils
vollstreckbar ist; dies gilt nicht, wenn der Beklagte vor der Vollstreckung
in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Die Revision wird zugelassen.
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Gründe:
I.
Mit schriftlichem Vertrag vom 07.08.1991 mieteten die Kläger mit Wirkung ab dem
01.09.1991 von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus Herrn y und der B
GmbH , eine Wohnung im Haus F-Straße in T. In einer weiteren schriftlichen Vereinbarung
vom selben Tag verpflichteten sie sich, zur Sicherung der Ansprüche der Vermieterin vor
dem Einzug eine nach Beendigung des Mietverhältnis abzurechnende Kaution in Höhe
von 4.050,00 DM auf ein Konto des Herrn y zahlen. In der Folgezeit wurde zunächst die
Zwangsverwaltung und anschließend die Zwangsversteigerung des Grundstücks
angeordnet. Am 07.02.1996 erhielt der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren den
Zuschlag. Nachdem die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26.08.2003 zum
30.11.2003 gekündigt hatten und nachdem sie Ende Dezember 2003 die Wohnung
verlassen hatten, forderten sie den Beklagten mit Schreiben vom 04.03.2004 auf, an sie
2.418,30 EUR zu zahlen; im Einzelnen forderten sie die Rückzahlung einer Kaution in
Höhe von 2.070,73 EUR (4.050,00 DM) zuzüglich 647,57 EUR aufgelaufener Zinsen und
abzüglich eines Einbehaltes von 300,00EUR. Mit Schreiben vom 08.03.2004 teilte der für
den Beklagten tätige Hausverwalter den Klägern mit, dass der vor der Versteigerung des
Grundstücks tätige Zwangsverwalter - Herr K - keine von den Klägern gezahlte Kaution an
den Beklagten weitergeleitet habe; auf den übrigen Inhalt dieses Schreibens wird Bezug
genommen (Anlage zur Klageschrift, Blatt 17 f. der Akten).
Mit ihrer Klage machen die Kläger die sich aus ihrem Schreiben vom 04.03.2004
ergebende Forderung nebst Zinsen geltend. Sie haben behauptet, sie hätten noch vor
ihrem Einzug im August 1991 eine Kaution in Höhe von 4.050,00 DM an Herrn M - einen
Bevollmächtigten des Herrn y - in bar gezahlt; Herr M habe den Kautionsbetrag
weisungsgemäß auf das in der Vereinbarung vom 07.08.1991 genannte Konto überwiesen.
Es sei davon auszugehen, dass der Beklagte diese Kaution von der Voreigentümerin oder
dem zwischenzeitlich tätigen Zwangsverwalter erhalten habe.
Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung
hat es ausgeführt, der Beklagte sei nicht nach dem insoweit anzuwendenden § 572 Satz 2
BGB in der bis zum 31.08.2001 geltenden Fassung (a.F.) zur Rückzahlung der angeblich
gezahlten Kaution verpflichtet, da die Kläger keinen Beweis dafür angetreten hätten, dass
dem Beklagten die Kaution ausgehändigt worden sei. Das Urteil ist den Klägern am
12.08.2004 zugestellt worden.
Mit ihrer am 09.09.2004 eingelegten und am 06.10.2004 begründeten Berufung beantragen
sie, den Beklagten unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an die
Kläger 2.418,30 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit dem 05.03.2004 zu zahlen. Die Kläger meinen, das angefochtene Urteil
beruhe auf einer Rechtsverletzung. Der Beklagte sei nach § 566a Satz 1 BGB in der seit
dem 01.09.2001 geltenden Fassung (n.F.) auch dann zur Rückzahlung der Kaution
verpflichtet, wenn die Voreigentümerin und der Zwangsverwalter ihm diese nicht
ausgehändigt hätten. Diese Vorschrift sei in Ermangelung einer Übergangsvorschrift auch
auf den Streitfall anzuwenden, obwohl der Beklagte das Grundstück bereits im Jahr 1996
erworben habe. Selbst wenn man die Rückzahlungspflicht des Beklagten nach § 572 Satz
2 BGB a.F. beurteile, sei dieser für seine Behauptung beweisbelastet, ihm sei keine
Kaution ausgehändigt worden.
Dem tritt der Beklagte unter Verteidigung des angefochtenen Urteils entgegen.
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II.
Die zulässige - insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517,
519 f. ZPO) - Berufung ist nicht begründet, da das angefochtene Urteil nicht auf einer
Rechtsverletzung beruht und da die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen
keine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat einen
gegen den Beklagten gerichteten Anspruch der Kläger auf Rückzahlung einer etwa an die
Vorvermieterin gezahlten Mietsicherheit mit zutreffender Begründung zu Recht verneint. Ein
solcher Anspruch steht den Klägern auch dann nicht zu, wenn man zu ihren Gunsten
unterstellt, dass die Zahlung an die Vorvermieterin tatsächlich erfolgt ist.
1.
Da der Beklagte das Grundstück bereits im Jahr 1996 ersteigert hat, ist die Frage, ob er zur
Rückzahlung der von den Klägern bei Mietbeginn gezahlten Kaution verpflichtet ist, nach
den §§ 57 ZVG, 572 Satz 2 BGB a.F. zu beurteilen. Danach ist der Beklagte zur
Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt worden ist oder
wenn er der Vorvermieterin gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat.
Etwas anderes ergibt sich nicht aus § 566a Satz 1 BGB n.F. Nach dieser Vorschrift, die
durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 in das Gesetz eingefügt wurde, ist der
Erwerber eines vermieteten Grundstücks zur Rückzahlung einer vom Mieter an den
Voreigentümer gezahlten Kaution allerdings auch dann verpflichtet, wenn er diese nicht
erhalten hat. Die Vorschrift ist in Ermangelung einer Übergangsbestimmung an sich auch
dann anwendbar, wenn die Veräußerung bereits vor ihrer Verkündung stattgefunden hat.
Dies hätte jedoch zur Folge, dass das Gesetz in einen bereits abgeschlossenen
Erwerbsvorgang eingreift, weil es den Übergang der Rückgewährpflicht anders als nach
bisherigem Recht regelt. Solche echten Rückwirkungen verstoßen gegen das
Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) und sind deshalb nicht verfassungskonform.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sind belastende Gesetze, die
sich Rückwirkung beilegen, regelmäßig mit dem Gebot der Rechtsstaatlichkeit unvereinbar
(Beschluss vom 17.01.1979 - 1 BvR 1174/77 -, BVerfGE 50, 177, 193). Eine Rechtsnorm
entfaltet Rückwirkung, wenn der Beginn ihres zeitlichen Anwendungsbereiches normativ
auf einen Zeitpunkt festgelegt ist, der vor dem Zeitpunkt liegt, zu dem die Norm rechtlich
existent, das heißt gültig geworden ist. Das bedeutet, dass eine Rückwirkung vorliegt,
wenn die von der Norm angeordneten Rechtsfolgen für einen bestimmten, vor dem
Zeitpunkt der Verkündung der Norm liegenden Zeitpunkt eintreten sollen (Beschluss vom
14.05.1986 - 2 BvL 2/83 -, BVerfGE 72, 200, 241). Die Rechtsfolge des im Jahr 2001
verkündeten und damit gültig gewordenen § 566a Satz 1 BGB n.F. besteht unter anderem
darin, dass der Erwerber eines vermieteten Grundstücks in die durch eine Kautionsabrede
begründeten Pflichten eintritt. Diese Rechtsfolge soll sich nach der Vorschrift mit dem
Erwerb des Grundstücks vollziehen. In Fällen, in denen dieser Erwerb vor der Verkündung
des § 566a Satz 1 BGB n.F. stattgefunden hat und in denen der Erwerber vom
Voreigentümer keine Kaution erhalten hat, ordnet die Vorschrift den Eintritt einer
Rechtsfolge für einen vor ihrer Verkündung liegenden Zeitraum an.
Umstände, wegen derer die grundsätzlich unzulässige Rückwirkung ausnahmsweise
gerechtfertigt sein könnte, sind nicht ersichtlich. Dabei ist maßgeblich zu berücksichtigen,
dass der Erwerber eines vermieteten Grundstücks, dem der Veräußerer keine Kaution
weitergereicht hat, vor der Verkündung des § 566a Satz 1 BGB n.F. auf den bestehenden
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Rechtsszustand vertrauen durfte. Der insoweit notwendige Vertrauensschutz kann nicht
alleine dadurch gewährleistet werden, dass man den Erwerber auf einen gegen den
Veräußerer gerichteten Anspruch auf Auszahlung der Kaution verweist; denn dadurch
würde dem Erwerber das Risiko der Insolvenz des Veräußerers zugewiesen, ohne dass er
ein solches Risiko beim Erwerb des Grundstücks einkalkulieren musste.
Zur Vermeidung einer unzulässigen Rückwirkung ist die für das Mietrechtsreformgesetz in
Art. 229 § 3 EGBGB geschaffene Übergangsvorschrift über ihren Wortlaut hinaus
verfassungskonform dahin auszulegen, dass § 572 Satz 2 BGB a.F. weiterhin anwendbar
ist, wenn der Erwerbsvorgang vor der Verkündung des Mietrechtsverfassungsgesetzes
stattgefunden hat (vgl. LG Aachen, Urteil vom 26.11.2002 - 2 S 216/02 -, zitiert nach juris,
veröffentlicht u.a. in WuM 2003, 337; LG Darmstadt, Beschluss vom 08.11.2001 - 7 T 36/01
-, zitiert nach juris, veröffentlicht in WuM 2003, 31 f.; AG Lichtenberg, Teil- und Schlussurteil
vom 23.01.2002 - 7 C 194/01 -, NJW-RR 2002, 657, 658; Blank, in: Blank/Börstinghaus,
Miete, 2. Auflage, München 2004, § 566a BGB, Rdnr. 30; Gather, in: Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 8. Auflage, München 2003, § 566a BGB, Rdnr. 4; Emmerich, in:
Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Auflage, C 2003, § 566a, Rdnr. 2 äußert entgegen den
Ausführungen der Kläger keine eigene Auffassung).
Eine abweichende Auffassung vertritt - soweit ersichtlich - nur Franke (ZMR 2001, 951, 951
f.). Er verweist darauf, dass Art. 229 § 3 EGBGB nach dem Willen des Gesetzgebers
Ausnahmecharakter haben soll. Würde man mit dieser Erwägung eine erweiternde
Auslegung ablehnen, würde dies jedoch die durchgreifenden verfassungsrechtlichen
Bedenken gegenüber der dann bestehenden Rechtslage nicht ausräumen. Zu diesen
Bedenken äußert sich Franke nicht.
2.
Dass der Beklagte sich der Vorvermieterin gegenüber zur Rückgewähr der angeblich
geleisteten Mietsicherheit verpflichtet hat, behaupten die Kläger nicht. Ihre Behauptung, die
Kaution sei dem Beklagten ausgehändigt worden, haben sie nicht näher substanziiert und
auch nicht unter Beweis gestellt. Dies geht zu ihren Lasten.
Die Frage, ob der Mieter, der vom Erwerber des Grundstücks die Rückgabe einer
Mietsicherheit verlangt, das Vorliegen der Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a.F.
darlegen und beweisen muss oder ob der Erwerber darlegen und beweisen muss, dass er
die Sicherheit nicht vom alten Vermieter erhalten hat, ist allerdings streitig (für Beweislast
des Mieters: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 14.01.1997 - 2/11 S 289/96 -, WuM 1998, 31;
AG Lichtenberg, a.a.O., Seite 658 f.; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht,
Band 1, 2. Auflage, Köln 1991, § 572, Rdnr. 4; Emmerich, in: Staudinger, Kommentar zum
Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, 13. Bearbeitung,
Berlin 1997, § 572, Rdnr. 25; Heintzmann, in: Soergel, Bürgerliches Gesetzbuch mit
Einführungsgesetz und Nebengesetzen, Band 4/1, 12. Auflage, Stuttgart 1998, § 572, Rdnr.
13; Scheuer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage,
München 1999, Kapitel V.B, Rdnr. 321; Lammel, Wohnraummietrecht, Heidelberg 1998, §
572, Rdnr. 30; Gather, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, München 1999, § 572
BGB, Rdnr. 25; für Beweislast des Vermieters: KG, Urteil vom 02.04.2001 - 8 U 6556/98 -,
zitiert nach juris, veröffentlicht u.a. in Grundeigentum 2001, 851, unter Ziffer 3 der Gründe;
von Martius, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage,
München 1999, III.A, Rdnr. 784; Voelskow, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen
Gesetzbuch, Band 3, 3. Auflage, München 1999, § 572, Rdnr. 7; P. Jendrek, in: Erman,
Bürgerliches Gesetzbuch, Band 1, 10. Auflage, Köln 2000, § 572, Rdnr. 4).
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Die Auffassung, die eine Darlegungs- und Beweislast des Erwerbers bejaht, verweist im
Wesentlichen darauf, dass die zur Begründung des Anspruchs auf Rückgabe der
Sicherheit notwendigen Tatsachen dem Mieter regelmäßig verborgen bleiben (vgl. von
Martius und Voelskow, jeweils a.a.O.). Die Gegenauffassung verweist demgegenüber auf
den allgemeinen Grundsatz, wonach ein Gläubiger die anspruchsbegründenden
Voraussetzungen darlegen und beweisen muss (AG Lichtenberg und Lammel, jeweils
a.a.O.). Im Übrigen gebe es keinen Erfahrungssatz, dass der Erwerber eine
Kautionssumme tatsächlich erhält; der Mieter könne sich durch Rückfrage beim Veräußerer
über die Weiterleitung der Kaution informieren (Scheuer, a.a.O.).
Die Kammer hält die zuletzt genannte Auffassung für zutreffend. Alleine der Umstand, dass
die zur Begründung des Anspruchs nach § 572 Satz 2 BGB a.F. notwendigen Tatsachen in
der Regel in der Sphäre von Vermieter und Veräußerer liegen, rechtfertigt es nicht, von den
allgemeinen Darlegungs- und Beweislastgrundsätzen abzuweichen, wonach der Gläubiger
die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale darlegen und beweisen muss. Diesen
Grundsätzen liegen generalisierende - vom Gesetzgeber normierte - Risikoverteilungen zu
Grunde, die weder vom richterlichen Ermessen noch von im Einzelfall gegebenen
Wahrscheinlichkeiten abhängig gemacht werden können (AG Lichtenberg, a.a.O.).
Allerdings ist grundsätzlich eine Modifizierung der Darlegungslast möglich, wenn eine
Partei Umstände beweisen muss, die zu dem ihrem Einblick entzogenen Bereich des
Prozessgegners gehören. Es ist insoweit im Einzelfall zu prüfen, ob es dem Prozessgegner
im Rahmen seiner Erklärungslast nach § 138 Abs. 2 ZPO zuzumuten ist, dem
Beweispflichtigen eine prozessordnungsgemäße Darlegung durch nähere Angaben über
die betreffenden, zu seinem Wahrnehmungsbereich gehörenden Verhältnisse zu
ermöglichen, weil er im Gegensatz zu dem außerhalb des maßgeblichen
Geschehensablaufs stehenden Darlegungspflichtigen die wesentlichen Tatsachen kennt
(AG Lichtenberg, a.a.O.).
Auch nach diesen Grundsätzen können vom Beklagten jedoch keine zusätzlichen
Angaben im Hinblick auf die von den Klägern behauptete Aushändigung einer Kaution
erwartet werden. Die für ihn tätige Hausverwaltung hatte den Klägern bereits mit
vorprozessualem Schreiben vom 08.03.2004 mitgeteilt, dass der vor der Versteigerung
tätige Zwangsverwalter dem Beklagten zwar die von ihm selbst vereinnahmten Kautionen,
nicht jedoch die noch an den Voreigentümer gezahlten Kautionen übergeben hat.
Jedenfalls auf Grund dieses Schreibens wäre es den Klägern möglich gewesen, sich bei
dem namentlich benannten Zwangsverwalter nähere Informationen über die maßgeblichen
Vorgänge zu verschaffen und diesen gegebenenfalls als Zeugen zu benennen. Soweit die
Kläger von dem Beklagten zusätzlich die Mitteilung der Anschrift ihrer früheren Vermieter
verlangen, verkennen sie, dass der Beklagte das Hausgrundstück nicht vertraglich sondern
im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat und dass deshalb nicht ersichtlich ist,
dass er die Anschriften mit geringerem Aufwand ermitteln könnte als die Kläger selbst.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711,
709 Satz 2 ZPO. Die Zulassung der Revision beruht auf § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Die
Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, weil die entscheidungserhebliche Frage nach
der Anwendbarkeit von § 566a Satz 1 BGB n.F. auf Altfälle für eine Vielzahl von
Mietverhältnissen von Bedeutung und höchstrichterlich bislang nicht entschieden ist.
Darüber hinaus erfordert die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine
Entscheidung des Revisionsgerichts, weil die Kammer die Beweislast im Rahmen des §
572 Satz 2 BGB a.F. abweichend vom bereits erwähnten Urteil des Kammergerichts vom
02.04.2001 beurteilt; diese Frage ist unter Zugrundelegung der Auffassung der Kammer
zum zeitlichen Anwendungsbereich von § 566a Satz 1 BGB n.F. auch zukünftig für eine
Vielzahl von Mietverhältnissen von Bedeutung.