Urteil des LG Bochum vom 24.10.2008
LG Bochum: sinn und zweck der norm, betriebskosten, wohnraum, wohnung, mietvertrag, abrechnung, nachzahlung, kostenmiete, vorauszahlung, bekanntgabe
Landgericht Bochum, I-5 S 99/08
Datum:
24.10.2008
Gericht:
Landgericht Bochum
Spruchkörper:
Berufungszivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-5 S 99/08
Vorinstanz:
Amtsgericht Herne, 9 C 227/07
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 18.03.2008 verkündete Urteil
des Amtsgerichts Herne (9 C 227/07) wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
G r ü n d e
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I.
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Auf die vollständige Darstellung des Tatbestandes wird verzichtet gem. §§ 540 I, 313 a I
S.1 ZPO iVm § 26 Nr.8 EGZPO.
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Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte ist Mieterin der Wohnung Nr. 22 im
Dachgeschoss des Hauses H-Straße ## in I. Hierüber verhält sich der Mietvertrag vom
14.07.2003. Als Mietbeginn war der 01.07.2004 des zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses noch nicht erstellten Neubaus vereinbart. Die Beklagte hat eine
Nettokaltmiete von 189, 20 € und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung in
Höhe von 66,- € zu leisten.
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Es handelt sich um preisgebundenen Wohnraum, auf den die Neubaumietenverordnung
anzuwenden ist, § 1 NMV.
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Die Betriebskostenabrechnung für 2005, übersandt unter dem 30.09.2006, endete mit
einer Nachzahlungsforderung in Höhe von 244, 90 €, die für das Jahr 2006, übersandt
unter dem 30.04.2007, endete mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von 218, 80 €.
Diese Beträge macht die Klägerin geltend.
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Die Beklagte wendet gegen die Forderung primär ein, es gebe keine wirksame
Umlagenvereinbarung, da ihr die Betriebskosten nicht nach Art und Höhe
aufgeschlüsselt mitgeteilt worden seien. Weiter sei keine Wirtschaftlichkeitsberechnung
vorgelegt worden, eine Kostenänderung zugunsten der Mieter für das Wasser im Jahr
2006 sei nicht berücksichtigt worden, die Positionen "Schornsteinfeger" und
"Flurreinigung" seien nicht ordnungsgemäß berechnet worden, die Kosten für den
Hausmeister seien überhöht und nicht nachvollziehbar. Dieser übe auch
Verwaltungstätigkeiten aus, die von den Mietern nicht zu bezahlen seien.
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Die Klägerin bringt hierzu vor, die Umlagenvereinbarung sei wirksam und selbst wenn
dies nicht der Fall sei, so wäre Heilung eingetreten mit Übersendung der
Nebenkostenabrechnungen. Diese Heilung könne auch rückwirkend eintreten.
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II.
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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, die
Umlagenvereinbarung entspreche nicht den Anforderungen an die Aufschlüsselung der
Betriebskosten iSd § 20 I S.3 NMV. Sie sei damit unwirksam, so dass die Klägerin eine
Nachzahlung nicht verlangen könne. Auch eine Heilung durch die
Nebenkostenabrechnung 2004 komme nicht in Betracht, da der monatliche
Vorauszahlungsbetrag nach den einzelnen Betriebskostenarten aufzuschlüsseln sei.
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Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.
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III.
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Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet.
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Ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten gemäß den
Betriebskostenabrechnungen 2005 und 2006 besteht gegen die Beklagte nicht.
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Die Umlagenvereinbarung aus dem Mietvertrag ist unwirksam, denn sie verstößt gegen
das Transparenzgebot des § 20 I S.3 NMV.
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Im preisgebundenen Wohnraum, der hier vorliegt, besteht eine gesetzlich normierte
Pflicht zur Aufklärung der Mieter über die Höhe der Betriebskosten. Gem. § 20 I S.3
NMV sind diese dem Mieter bei Überlassung der Wohnung nach Art und Höhe bekannt
zu geben. Der Mietvertrag im vorliegenden Fall gibt die Höhe der von dem Mieter zu
leistenden Vorauszahlung an und führt im Einzelnen auf, welche Positionen unter die
umzulegenden Betriebskosten fallen. Eine Aufschlüsselung der Vorauszahlung auf die
einzelnen Positionen fehlt jedoch.
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Nach einhelliger Auffassung besteht die Verpflichtung zur Bekanntgabe aus § 20 I S.3
NMV zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. etwa LG Hamburg, Urteil vom
24.02.2005, 307 S 135/04, Juris S. 3) und nicht zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe,
wie es der Wortlaut des § 20 I S. 3 NMV zunächst nahe legt. Weiter ist davon
auszugehen, dass zu einer wirksamen Umlagenvereinbarung bei preisgebundenem
Wohnraum die Aufschlüsselung der Kosten und die Zuordnung zu jeder einzelnen
Position zu erfolgen hat. Zu begründen ist dies mit der Verpflichtung zur transparenten
Vertragsgestaltung auf Seiten des Vermieters und dem vitalen Interesse des Mieters, die
Kostenstruktur der Nebenkosten überschauen und einschätzen zu können (vgl. Blum,
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WUM 2006 S. 656; LG Duisburg, Urteil vom 13.01.2004, 13 S 269/03, Juris S. 2; LG
Hamburg a.a.O.; AG Hamburg, Urteil vom 06.03.2007, 649 C 315/05, Juris S.1,
Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Auflage 2002,
Abschnitt B Rdnr.28). Der Mieter preisgebundenen Wohnraums ist aufgrund seines
regelmäßig knappen Budgets besonders schutzwürdig, denn er muss einschätzen
können, welche Positionen bei den Betriebskosten in welcher Höhe zu Buche schlagen
können. Bei genauer Aufschlüsselung und Zuordnung der Kosten zu den einzelnen
Betriebskostenarten wird er in die Lage versetzt, seinen eigenen Verbrauch hierzu in
Relation zu setzen und das Risiko von Preissteigerungen etwa auf dem Energiemarkt
einzuschätzen.
Hiergegen kann nicht vorgebracht werden, es habe sich um einen Neubau gehandelt,
so dass eine Kostenaufschlüsselung gar nicht möglich gewesen sei. Da die Klägerin
eine Betriebskostenvorauszahlung verlangt hat, muss es ihr auch möglich sein, diese
nach den Betriebskostenarten aufzuschlüsseln, denn die Summe von 66,- € wird auf
einer Kalkulation der einzelnen Positionen beruhen. Diese hätte die Klägerin ohne
weiteres offen legen können. Dass die Nebenkostenvorauszahlung nach der ersten
Abrechnung gegebenenfalls zu korrigieren ist, liegt aufgrund des unterschiedlichen
Verbraucherverhaltens der Mieter und der sich ändernden Kosten in der Natur der
Sache und kann nicht als Grund dafür herhalten, auf eine Aufschlüsselung zu
verzichten.
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Das Unterbleiben der Bekanntgabe ist auch nicht durch Übersendung der
Betriebskostenabrechnungen geheilt worden.
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Grundsätzlich ist eine Heilung zwar möglich, denn dem Vermieter würde anderenfalls
auf Dauer die zulässige Kostenmiete im Sinne der §§ 8 a VII, 8 I WoBindG vorenthalten
(vgl. AG Hamburg, a.a.O., Rdnr.29; Langenberg, a.a.O. Rdnr. 29). Dies wäre nur dann
vertretbar, wenn die nachträglich eingeführte Vorschrift des § 20 I S. 3 NMV für ihren
Regelungsbereich die Bestimmung des § 10 I WoBindG verdrängt hätte, wofür es aber
keine Anhaltspunkte, insbesondere nicht aus dem Wortlaut der Norm, gibt (vgl.
Langenberg, a.a.O. Rdnr. 29; LG Köln, WuM 1991, S. 259). Zwar scheint auf den ersten
Blick hier ein Widerspruch zu bestehen, da sich § 10 Wo BindG auf die Mieterhöhung
bezieht und § 20 auf die Umlagen neben der Einzelmiete, so dass eine
Geltungsüberschneidung zunächst nicht ersichtlich ist. Aus § 8 WoBindG ergibt sich
jedoch, dass bei preisgebundenem Wohnraum die Wohnung nicht gegen ein höheres
Entgelt zum Gebrauch überlassen werden darf als zur Deckung der laufenden
Aufwendungen erforderlich ist. Aus § 8 a VII lässt sich entnehmen, dass die zulässige
Kostenmiete auch zulässige Umlagen umfasst. Daher kann sich § 10 WobindG nicht nur
auf die Erhöhung der Nettokaltmiete beziehen, da diese begrifflich von der Miete nach
diesem Gesetz umfasst ist. (vgl. hierzu LG Köln, a.a.O.).
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Da die nachträgliche Erhöhungsmöglichkeit besteht, muss bei entsprechender
Anwendung dieser Vorschrift auch die Möglichkeit einer Heilung für eine wegen
Verstoßes gegen § 20 NMV unwirksame Umlagevereinbarung bestehen, wenn die
Erklärung, die diese herbeiführen soll, den Anforderungen des § 10 WoBindG genügt
(LG Köln, a.a.O.; AG Hamburg, a.a.O. Rdnr. 34; LG Duisburg, a.a.O., Rdnr. 8)
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Diese Heilungsmöglichkeit besteht aber nur für die Zukunft.
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Ein Vergleich mit der Wirkung der Mieterhöhungserklärung bei vereinbarter
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Mietpreisgleitklausel, wie ihn das Amtsgericht Hamburg zieht (vgl. AG Hamburg, a.a.O.,
Rdnr. 38), ist hier nicht möglich. Die Erhöhungserklärung verhilft dem bereits
bestehenden Anspruch lediglich zur Durchsetzbarkeit. Dies gilt aber nicht für den Fall
der nach § 10 WoBindG nachgeholten Spezifizierung der Betriebskosten; denn in
diesem Fall entsteht der Anspruch auf Nachzahlung erst mit der Heilung. Im Übrigen
widerspricht es dem Sinn und Zweck der Norm, eine rückwirkende Heilung zu
ermöglichen. Dies würde das Transparenzgebot, das dem Mieterschutz dient, ad
absurdum führen. Erst wenn der Mieter dem Schutzzweck des Gesetzes entsprechend
informiert ist, kann auch der Anspruch des Vermieters auf den durch die Abrechnung
ermittelten Mehrbetrag entstehen.
Die Betriebkostenabrechnung, aus der die Heilung erwachsen soll, muss vor Beginn
des nächsten Abrechnungszeitraumes zugegangen sein. Hier kommt also nur die
Betriebskostenabrechnung 2004 in Betracht, die der Kammer nicht vorliegt. Die
Abrechnung für 2005 wurde unter dem 30.09.2006 versandt, so dass diese für 2007 zu
einer Heilung geführt haben könnte, was hier jedoch nicht streitgegenständlich ist.
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Selbst wenn die Betriebskostenabrechnung 2004 vorgelegt worden wäre, könnte durch
diese die Heilung nicht eingetreten sein, denn sie kann sich nur auf einem Teil des
Jahres beziehen (Mietbeginn 01.11.2004) und daher –schon im Hinblick auf die
Heizkosten- keinen verwertbaren Überblick über die Jahresnebenkosten der Wohnung
der Beklagten geben.
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IV.
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Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 I, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
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V.
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Die Kammer hat die Revision nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 II
S.1 ZPO nicht gegeben sind. Einer Entscheidung über die Möglichkeit einer
rückwirkenden Heilung unwirksamer Umlagevereinbarungen bedarf es aufgrund der
offensichtlichen Unvereinbarkeit mit Sinn und Zweck des § 20 I S. 3 NMV und der damit
übereinstimmenden landgerichtlichen Rechtsprechung nicht.
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