Urteil des LG Bielefeld, Az. 4 O 090/98

LG Bielefeld (kläger, ihv, treu und glauben, minderung, zahlung, pacht, pachtvertrag, höhe, betrag, kenntnis)
Landgericht Bielefeld, 4 O 090/98
Datum:
13.08.2010
Gericht:
Landgericht Bielefeld
Spruchkörper:
4. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
4 O 090/98
Tenor:
1.
Die Beklagten werden verurteilt, wie Gesamtschuldner 32.173,06 € an
die C. zuzüglich 508,74 € Zinsen zu zahlen.
2.
Die Beklagte zu 1) wird darüber hinaus verurteilt, an die C. weitere
105.752,98 € zuzüglich 524,12 € weiterer Zinsen sowie Zinsen iHv 2
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz höchstens aber 7 %
aus 48.424,52 € ab dem 01.11.1997 sowie in gleicher Höhe aus jeweils
weiteren 4.292,32 € ab dem 05.11.1997, 5.12.1997 und 05.01.1998 zu
zahlen und in gleicher Höhe aus 69.296,04 € seit dem 01.01.2000 bis
zum 04.01.2000 sowie aus 76.624,56 € seit dem 05.01.2000 zu zahlen.
3.
Im Übrigen wird die Klage gegen beide Beklagten abgewiesen.
4.
Von den Gerichtskosten tragen die Beklagten zu 1) und 2) wie
Gesamtschuldner 19%; die Beklagte zu 1) alleine 31% und der Kläger
alleine 50%.
Von den außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen die Beklagten zu
1) und 2) wie Gesamtschuldner 19%, die Beklagte zu 1) alleine 31% und
der Kläger selbst 50%.
Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) tragen der
Kläger 52% und die Beklagte zu 1) selbst 48%.
Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) tragen der
Kläger 32% und der Beklagte zu 2) selbst 68%.
5.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des jeweils zu
vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
TATBESTAND
1
Der Kläger macht mit der Klage Zahlung von Pacht und Betriebskosten aus Vermietung
gewerblicher Räume im Wege der Prozessstandschaft geltend.
2
Der Kläger und die Beklagte zu 1) schlossen am 30.11.1995 einen Pachtvertrag über
Restauranträume in C., O-Straße ab.
3
Gemäß Ziff. 1.1.2 des Pachtvertrages sollten in den Räumen ein Gastronomiebetrieb der
mittleren/gehobenen Kategorie geführt werden und zwar entsprechend dem Konzept der
Beklagten zu 1) ein mexikanisches und ein italienisches Restaurant. Das Konzept für
beide Restaurants sah die Betreibung einer sogenannten Show-Küche vor, wonach die
Speisen für die Gäste sichtbar im Lokal zubereitet werden sollten. Als jährlicher
Pachtzins waren 200.000 DM zzgl. Mwst. vereinbart, zahlbar in 12 Monatsraten jeweils
spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats. Gemäß Ziff. 8 des Vertrages können
Aufrechnung oder Zurückbehaltungsrechte gegenüber Pachtforderungen nur mit
rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen geltend gemacht werden. Der
Kläger verpflichtete sich, den Pachtgegenstand bauseitig konzessionsfähig zur
Verfügung zu stellen. Die zum Betrieb erforderliche Innenausstattung nebst Zubehör war
Sache der Beklagten zu 1). Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war das Mietobjekt
noch nicht erstellt; es wurde am 11.09.1996 übergeben. In Ziffer 2.5 des Vertrages, der
eine voraussichtliche Übergabe bereits für den 01.05.1996 vorsah, heiß es, dass die
Pachtzahlungspflicht am 01.11.1996 beginne; für jeden vollen Monat, der sich der
geplante Übergabetermin über den 15.06.1996 hinaus verzögerte, soll sich auch der
Beginn der Zahlungspflicht verschieben.
4
Der Kläger hat das Pachtobjekt an die C. veräußert und eine Mietgarantie für nicht
gezahlte Mieten abgegeben.
5
Die Beklagte zu 1) zahlte die Pacht zunächst nicht, dann erheblich gemindert; auch die
vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen leistete sie nur unregelmäßig. Sie berief
sich dabei auf Mängel der Belüftungsanlage. Weitere Mängel machte sie erstmals in der
Klageerwiderung vom 26.06.1998 geltend.
6
Von Januar 1997 bis einschließlich Mai 1997 funktionierte die Lüftungsanlage in den
Restauranträumen unstreitig nicht ordnungsgemäß, so dass von der Show-Küche der
Restaurants Geruchsemissionen ausgingen. Trotzdem lief der Restaurantbetrieb weiter;
das Restaurant "Q." lief so gut, dass am Wochenende eine Sitzplatzreservierung
erforderlich war. Laut Zeitungsartikel der Neuen Westfälischen anläßlich des
fünfjährigen Jubiläums des "Q." wurden in dieser Zeit 700.000 Bier, 300.000 Cocktails
und 80.000 Caipirinhas von Gästen konsumiert.
7
In einer Zusatzvereinbarung vom 03.07.1996 zum Pachtvertrag erklärte der Beklagte zu
2), dass er "auf Seiten der Pächterin in die Haftung hinsichtlich aller Ansprüche eintritt,
welche sich für den Verpächter aus dem Pachtvertrag … für den Zeitraum vom
01.08.1996 bis zum 31.07.1997 ergeben".
8
Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und des Vortrags der Parteien wird Bezug
genommen auf den Tatbestand des Urteils des Landgericht Bielefeld vom 14.08.2003,
Az.: 4 O 90/98 (Bl. 938 ff. d.A.).
9
In diesem Urteil wurde der Kläger in dergleichen Sache widerklagend zur Zahlung von
1.420,75 € nebst Zinsen verurteilt, das Urteil ist insoweit rechtskräftig. Die Klage wurde
mit der Begründung als unzulässig abgewiesen, dass die Voraussetzungen der
gewillkürten Prozessstandschaft nicht vorlägen. Auf die Berufung des Klägers hat das
OLG Hamm mit rechtskräftigem Urteil vom 31.05.2007 (Az.: 18 U 150/03) das
erstinstanzliche Urteil nebst dem dazugehörigen Verfahren aufgehoben, soweit die
Klage abgewiesen worden ist und die Sache im Umfang der Aufhebung gem. § 538 II
Nr. 3 ZPO zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des
Berufungsverfahrens einschließlich der des Teilurteils des Senats vom 21.11.2005 (mit
dem der Senat die Berufung des Klägers gegen die Widerklage als unzulässig
verworfen hat) an das Landgericht Bielefeld zurückverwiesen. In den Gründen hat der
Senat ausgeführt, dass die Klage zulässig sei, weil die Voraussetzungen der
gewillkürten Prozessstandschaft vorlägen.
10
In der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Bielefeld am 09.07.2010 hat der
Kläger erklärt, dass er die Klage im Hinblick auf den Antrag zu 1) im Schriftsatz vom
28.04.2010 in Höhe von 4.477,01 € nebst 7% Zinsen ab 01.11.1997 und in Höhe
weiterer 20.897,61 € nebst 7% Zinsen seit dem 01.01.2000 im Hinblick auf den Antrag
zu 2. aus dem Schriftsatz vom 28.04.2010 zurück nehme.
11
Der Beklagte stimmte der teilweisen Klagerücknahme zu und stellte insoweit
Kostenantrag.
12
Der Kläger verlangt nunmehr primär nur noch Zahlung von 88.108, 28 € und weiterer
13
174.851,15 €.
14
Diese Forderungen setzen sich wie folgt zusammen:
15
1. Forderung iHv 88.108,28 € (x 1,95583 = 172.324,82 DM, betrifft Pacht und
Nebenkosten für den Zeitraum von Januar 1997 bis einschließlich Januar 1998):
16
Die Höhe der geltend gemachten Forderungen ergeben sich im Einzelnen aus der
Berechnungstabelle auf Bl. 1239 d.A. mit der Maßgabe, das der Kläger iHv 4477,01 €
die Klage zurückgenommen hat, weil inzwischen unstreitig ist, dass auf die
Nebenkostenabrechnung vom 9.10.1997 ein Betrag iHv 9.331,67 DM (= 4.771,20 €)
gezahlt worden ist. Dabei liegt der Abweichung in den Beträgen (4.477,01 € und
4.771,20 € wohl ein Umrechnungsfehler zu Grunde).
17
Unter Zugrundelegung der Berechnungstabelle macht er Restmietzahlungen für Januar
1997 bis einschließlich Januar 1998 iHv 169.895,27 DM (= 86.866,072 €) geltend
(119.166,69 + 100.000,02 + 15.000 + 5.000 – 34.635,72 – 34.635,72).
18
Nebenkosten hat der Kläger zunächst iHv 11.185,81 DM geltend gemacht (19.215 +
2.882,25 + 35.065,98 + 1235,25 – 18.940,50 – 28.272,17 = 11.185,81 DM (= 5.719,21 €);
nach der teilweisen Klagerücknahme iHv 4.477, 01 € wird insoweit nur noch eine
Forderung iHv 1.242,20 € erhoben.
19
2. Forderung iHv 174.851,15 € (betrifft Miete und Nebenkosten für den Zeitraum von
Februar 1998 bis einschließlich Januar 2000):
20
Die Höhe der geltend gemachten Forderungen ergeben sich im Einzelnen aus der
Berechnungstabelle auf Bl. 1239-1240 d.A. mit der Maßgabe, dass der Kläger iHv
20.897,61 € die Klage zurückgenommen hat, weil inzwischen unstreitig ist, dass auf die
Nebenkostenabrechnung von November 1999 für den Abrechnungszeitraum 1997, nach
der eine Nachzahlung von 40.872,21 DM gefordert wurde (entspricht 20.897,63 €),
zurückgenommen hat, weil nunmehr unstreitig ist, dass der Beklagte zu 1) darauf zwei
Zahlungen geleistet hat, nämlich 9.035,95 DM und 31.836,30 DM (insgesamt also
40.872,25 €).
21
Unter Zugrundelegung der Berechnungstabelle macht der Kläger Restpachtzahlungen
für Februar 1998 bis einschließlich Januar 2000 iHv 276.021,99 DM (= 141.127,80 €)
geltend (400.000,08 + 63.666,74 – 187.644.83).
22
Zahlung von Nebenkosten hat der Kläger zunächst iHv 112.986,69 DM (= 57.769,18 €)
begehrt; nach der teilweisen Klagerücknahme iHv 20.897,63 € wird insoweit nur noch
eine Forderung iHv 36.871,55 € erhoben.
23
Dies ergibt für die Zeit von Februar 1998 bis einschließlich Januar 2000 einen Betrag
iHv 177.999,35 €, von dem der Kläger eine Gutschrift iHv 6.157,37 DM (= 3148,21 €) in
Abzug gebracht hat, die sie dem Beklagten am 11. November 1998 erteilt hat (Bl. 202
d.A.). Der Kläger hat nicht bestimmt, auf welche Forderung die Gutschrift zu verrechnen
ist, sondern sie von dem nach Addition aller Forderungen berechneten Gesamtbetrag
substrahiert.
24
Dies ergibt dann die Gesamtsumme des Klageantrags zu 2) iHv 174.851,15 €
25
3. Zinsen:
26
Für die Berechnung der Zinsen wird auf Bl. 9 ff. sowie Bl. 202 ff. d.A. Bezug genommen.
27
Der Kläger beantragt,
28
1. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an die C. 88.108,28 € zuzüglich 7% Zinsen ab
01.11.1997 zuzüglich 2.296,53 € weitere Zinsen sowie jeweils 7% Zinsen aus
jeweils 6.790,11 € jeweils ab dem 05.11.1997, 05.12.1997 und 05.01.1998.
29
30
31
2. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an die C., weitere 174.851,15 € zuzüglich 7%
Zinsen seit dem 01.01.2000 sowie einen Betrag iHv 11.204,70 € weitere Zinsen zu
zahlen.
32
3. den Beklagten zu 2) zu verurteilen, wie ein Bürge für die Beklagte zu 1) 47.390,49
€ zuzüglich 5% Zinsen ab dem 01.11.1997 zuzüglich 2.063,94 € weitere Zinsen an
die C., zu zahlen.
33
34
Die Beklagten beantragen,
35
die Klage abzuweisen.
36
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen
Sachverständigengutachtens sowie eines weiteren Ergänzungsgutachtens des
Sachverständigen I.. Dieser hat in den mündlichen Verhandlungen vom 03.08.2000 und
vom 24.01.2002 das Gutachten mündlich erläutert. Weiter wurden die Zeugen E., S., L.,
M., Dr. N. und A. uneidlich vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme
wird Bezug genommen auf die Gutachten des Sachverständigen Dr. I. vom 02.12.1999
und vom 28.05.2001 sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom
03.08.2000, 24.01.2002, 16.05.2002, 06.06.2002, 15.05.2003 sowie vom 10.07.2003.
37
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE
38
Nachdem das OLG Hamm die Sache gem. § 538 II Nr. 3 ZPO an das Landgericht
Bielefeld zurückverwiesen hat, ist die Kammer an die im Urteil vom 31.05.2007 (Az.: 18
U 150/03) getroffenen Feststellungen zur Zulässigkeit gebunden. Danach ist nur noch
über die Begründetheit der Klage zu entscheiden.
39
Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen ist sie
unbegründet.
40
1.
41
Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Zahlung von restlicher
Pacht iHv 61.301,48 € für den Zeitraum von Januar 1997 bis einschließlich Januar 1998
aus § 581 II BGB a.F. iVm § 535 2 BGB a.F. iVm Punkt 4.8. des Pachtvertrages vom
30.11.1995.
42
Unstreitig haben die Parteien sich über den Abschluss des Pachtvertrages mit dem
Inhalt geeinigt, dass der Beklagte verpflichtet war, einen monatlichen Mietzins iHv
16.666,67 DM pro Monat zzgl. Mwst. zu zahlen. Streitig ist lediglich der vereinbarte
Beginn der Zahlungsverpflichtung, d.h. die Frage, ob auch für den Monat Januar 1997
die Zahlung der Pacht verlangt werden kann und inwieweit die Beklagte zu 1) gem. §
43
537 BGB wegen Minderung von der Zahlungspflicht befreit ist.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung der Pacht für Januar 1997 aus §§ 585 II,
535 S. 2 BGB a.F. iVm dem Pachtvertrag.
44
Denn die Zahlungspflicht begann gemäß der Regelung unter Punkt 2.5 des Vertrages
am 01.01.1997. Unter Punkt 2.5 des Vertrages heißt es nämlich, dass die
Zahlungspflicht am 01.11.1996 beginnen soll, es sei denn, dass sich der
Übergabetermin verschiebt. Für jeden vollen Monat, um den sich die Übergabe über
den 15.06.1996 hinaus verzögert, sollte sich auch der Beginn der Zahlungspflicht
verschieben. Da sich die Übergabe unstreitig um zwei volle Monate verschoben hat,
begann die Zahlungsverpflichtung also am 01.01.1997.
45
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist kein Raum für eine ergänzende
Vertragsauslegung gem. §§ 133,157 BGB. Eine solche setzt voraus, dass der Vertrag,
mit dem die Beteiligten in privatautonomer Verantwortung ihre Interessen in Bezug auf
einen Lebenssachverhalt geordnet haben, eine Regelungslücke im Sinne einer
planwidrigen Unvollständigkeit aufweist. Die Vertragsparteien haben die Frage des
Beginns der Zahlungsverpflichtung aber eindeutig und unmissverständlich unter Punkt
2.5 des Vertrages geregelt.
46
Die Regelung unter Ziff 2.5 des Vertrages kann auch nicht im Hinblick auf die
Argumentation des Klägers, dass sich aus einer Gegenüberstellung des vorgesehenen
Übergabetermins (15.06.1996) und dem Pachtzahlungsbeginn gem. Ziffer 4.3 des
Vertrages (1.11.1996) ergebe, dass die Pachtzahlungspflicht erst 1/2 Monate nach
Übergabe habe stattfinden sollen, dahin ausgelegt werden, dass die Zahlungspflicht
erst am 01.02.1997 beginnen sollte. Denn die Grenze der Auslegung gem. §§ 133, 157
BGB ist der Wortlaut; der Vertrag ist insofern schon nicht auslegungsbedürftig. Selbst
wenn die Kammer die Auslegungsbedürftigkeit unterstellt, ergibt sich nach Treu und
Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nicht ein Beginn der Zahlungspflicht
ab dem 01.02.1997. Denn aus einer Gegenüberstellung des vorgesehenen
Übergabetermins (15.06.1996) und dem Pachtzahlungsbeginn gem. Ziffer 4.3 des
Vertrages (1.11.1996) kann nur geschlossen werden, dass bei Einhaltung des
ursprünglich angestrebten Übergabetermins, dem 15.06.1996, eine pachtzinsfreie Zeit
von 4/1/2 Monaten gelten sollte. Für den Fall eines späteren Übergabetermins ist
gerade eine abweichende Regelung in Ziff. 2.5 des Vertrages getroffen worden.
47
a)
48
Der Kläger kann aber für Januar 1997 und auch für den übrigen Zeitraum des
Mietverhältnisses nur eine geminderte Miete verlangen. Der Mietzinsanspruch ist gem. §
537 I 1 BGB kraft Gesetzes wegen der vorhandenen Mängel der Mietsache iHv
28.121,05 € (55.000 DM) für den Zeitraum von Januar 1997 bis einschließlich Januar
1998 (dies entspricht 5.000 € pro Monatsmiete, wobei die Kammer bei der Berechnung
berücksichtigt hat, dass der Kläger der Beklagten zu 1) für den Zeitraum von Januar bis
einschließlich Mai 1997 bereits eine Minderung iHv 2000 DM zuerkannt hat),
untergegangen.
49
aa)
50
Von Januar bis einschließlich 22. Mai 1997 war die Beklagte zu 1) wegen eines
51
Mangels der Lüftungsanlage gem. § 537 I 1 BGB von der Entrichtung der Miete iHv
5.000 € befreit. Denn während dieses Zeitraumes funktionierte die Lüftungsanslage
unstreitig nicht ordnungsgemäß, weshalb die Gäste der Beklagten Geruchsemissionen
ausgesetzt waren. Die Kammer hält nach Würdigung der gesamten Umstände gem. §
287 ZPO eine Minderung in Höhe von monatlich 5.000 € (entspricht ca. 30% der
Nettomiete, die 16.666,67 DM beträgt) für berechtigt. Dabei hat die Kammer
insbesondere berücksichtigt, dass sich die Gäste nach dem Klägervortrag durch die
Gerüche stark belästigt gefühlt haben. Eine Minderung um mehr als 30% ist dagegen
nicht angezeigt, weil nicht festgestellt werden konnte, dass durch die fehlerhafte
Belüftung eine derart gravierende Gebrauchsbeeinträchtigung eingetreten ist. Vielmehr
lief – wie auch der Beklagte selbst eingeräumt hat – das Geschäft während der
gesamten Zeit zufriedenstellend. Laut Zeitungsartikeln der Neuen Westfälischen von
September 2001, die der Kläger zur Akte gereicht hat, freute sich vor allem das
Restaurant "Q." größter Beliebtheit; in fünf Jahren sind 700.000 Biere, 300.000 Cocktails
und 80.000 Caipirinhas "weggeschluckt" worden. Auch ist der Vortrag des Klägers
unwidersprochen geblieben, dass es im "Q." jedes Wochenende so voll ist, dass eine
Tischreservierung unbedingt erforderlich ist.
bb)
52
Auch für den Zeitraum ab Juni 1997 bis einschließlich Januar 1998 ist eine Minderung
i.H.v. knapp 30% unter Würdigung aller Umstände gerechtfertigt (§ 287 ZPO). Denn
nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, der sich in dem
Ergänzungsgutachten auch angemessen mit den Einwendungen der Parteien
auseinandergesetzt hat, sind unter Zugrundelegung einer Personenbelegung von 213
zwar die Anforderungen an den erforderlichen Außenluftstrom in Form der auch für
einen Restaurantbetrieb mit mittleren/erhöhten Ansprüchen erfüllt. Dennoch sind die
Gäste des Restaurants weiterhin einer Geruchsbelästigung ausgesetzt, weil die für ein
Restaurant mittleren/gehobenen Standards erforderlichen Abluftvolumenströme nicht
erreicht werden.
53
Dies steht zur Überzeugung der Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
unter Einbeziehung des TÜV-Gutachtens vom 18.06.2001 fest.
54
Der Sachverständige I. hat überzeugend ausgeführt, dass dem erforderlichen
Abluftvolumenstrom von 12.424 m3/h (bei Zugrundelegung eines
Gleichzeitigkeitsfaktors von 0,7 und von 8.967 m3/h (bei Zugrundelegung eines
Gleichzeitigkeitsfaktors von 1,0) ein tatsächlicher Abluftvolumenstrom von nur 6.533 m3
gegenübersteht. Soweit der Kläger einwendet, das Gutachten sei unbrauchbar, weil der
Sachverständige blind die von den Beklagten überreichten Anschlusswerte zu Grunde
gelegt habe, kann dem nicht gefolgt werden. Denn zum einen stimmen die von dem
Kläger zur Akte gereichten Werte in wesentlichen Punkten mit den dem Gutachten zu
Grunde gelegten überein; vor allem sind die Anschlusswerte aber nach den
Ausführungen des Sachverständigen für die Ermittlung des erforderlichen
Abluftvolumenstroms von nur untergeordneter Bedeutung; sie stehen in keinem linearen
Verhältnis zueinander, weil die Wärme- und Wasserdampfentweichungen
unterschiedlich sind. Die Zugrundelegung eines Gleichzeitigkeitsfaktors von 0,7 und 1,0
ist ebenfalls nicht zu beanstanden, denn natürlich muss die ordnungsgemäße Abluft in
einer Restaurant-Küche auch dann gewährleistet sein, wenn sämtliche Küchengeräte in
Betrieb sind. In Restaurants ist es naturgemäß zu den Hauptessenszeiten – wenn der
Betrieb den gewünschten Erfolg bringt – erforderlich, alle Geräte in Betrieb zu nehmen.
55
Alleine dies entspricht auch der vernünftigen Einrichtung einer Küche unter
betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten. Soweit der Kläger unter Berufung auf die VDI
2052 Tabelle A2 meint, es sei ein Gleichzeitigkeitsfaktor von nur 0,7 zu Grunde zu
legen, verkennt er, dass es sich – wie auch der Sachverständige I. ausgeführt hat – bei
diesen Regeln um Mindeststandards handelt, die in keiner Gaststätte unterschritten
werden dürfen. Der Gleichzeitigkeitsfaktor für die streitgegenständliche Küche ist aber
unter Berücksichtigung der Tatsache zu ermitteln, dass es sich um eine Show-Küche
handelt, die Gäste also eines höheren Schutzes vor den Essensgerüchen bedürfen und
dass es sich um eine Einrichtung von mittleren/gehobenen Niveau handelt, der
Mindeststandard also nicht ausreichend ist.
Die Kammer hat bei der Schätzung der angemessenen Herabsetzung der Miete wegen
der mangelhaften Abluft auch berücksichtigt, dass der unzureichende
Abluftvolumenstrom durch die fehlerhafte Anbringung der Dunstabzugshaube – die in
den Verantwortungsbereich der Beklagten zu 1) fällt – beeinflusst wird. Denn wie der
Sachverständige I. überzeugend dargestellt hat, müsste diese optimaler Weise
überstehen. Jedoch würde auch eine optimale Installation der Dunstabzugshaube die
Differenz zwischen der erforderlichen und der tatsächlichen Abluft nicht ausgleichen.
Die von dem TÜV-Sachverständigen bemängelten Löcher in der Haube, die von
durchgeführten Messungen herrühren, sind – wie der Sachverständige I. ausführt –
dagegen so klein, dass sie das Messergebnis nicht beeinflussen und sind daher zu
vernachlässigen. Soweit der Kläger meint, die Abluftströme seien aufgrund von
Wartungsmängeln, die die Beklagte zu verantworten habe, so schlecht, wird dies nicht
bestätigt. Auf die von dem TÜV-Sachverständigen aufgestellte Vermutung, für die
geringen Abströmgeschwindigkeiten könnten neben den kleinen Ansaugöffnungen die
insgesamt verfetteten Kanäle mitursächlich sein, kommt es nach den überzeugenden
Ausführungen des Sachverständigen I. gar nicht an. Denn bereits die Luftmenge als
solche war nach den Messungen des Sachverständigen nicht ausreichend, so dass die
Abluftanlage auch dann nicht ausreichend funktionieren kann, wenn die
Dunstabzugshaube optimal gewartet ist. Darüber hinaus hat der Sachverständige I. aber
auch die Filter der Anlage vor Durchführung der Messungen geprüft.
56
Weiterhin hat die Kammer bei der Schätzung des Minderungsbetrages auch
berücksichtigt, dass die ordnungsgemäße Belüftung nur einhergehend mit einem
Schalldruckpegel von über 50 db (im Küchenbereich des Chilis ca 60 db, im sonstigen
Restaurantbereich bis 52 db ) gewährleistet werden kann. Da der Küchenbereich und
der Restaurantbereich unter natürlicher Betrachtungsweise vorliegend eine Einheit
bilden, ergibt dies im errechneten Durchschnitt ((60 db + 52 db) : 2 = 56) eine
Überschreitung von bis zu 6 db. Dies begründet im Hinblick darauf, dass es sich um
einen Restaurantbetrieb mit mittleren bis gehobenen Ansprüchen handelt (vgl. Ziff.1.2
des Pachtvertrages), eine Mangelhaftigkeit des Mietobjektes, die zusammen mit den
oben dargelegten Mängeln eine Minderung iHv 30% rechtfertigt. Dabei fällt die
Schallbelastung nach Ansicht der Kammer aber nur geringfügig ins Gewicht, weil bei
den Messungen Abweichungen von bis zu 10 db möglich sind. Das vom Kläger in
Auftrag gegebene Privatgutachten des TÜV-Sachverständigen vom 18.06.2001 erfordert
im Hinblick auf die Schallproblematik allerdings keine abweichende Beurteilung;
ausweislich Ziff. 1.8 des Gutachtens wurden "die Schallprobleme des Betreibers nicht
weiter betrachtet".
57
Eine darüber hinaus gehende Minderung kann die Beklagte zu 1) nicht darauf stützen,
dass die Belüftungsanlage nach den Ausführungen des Sachverständigen unter
58
Zugrundelegung einer Belegung des Restaurantbetriebes mit 290 Personen eine
Minderleistung aufweist. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur
Überzeugung des Gerichts fest, dass eine Belegung mit 290 Personen vertraglich
vereinbart worden ist.
Die Aussage des Architekten der Beklagten zu 1), des Zeugen E., ist insoweit
unergiebig. Er hat bekundet (Bl. 482 d.A.), mehrfach auf der Baustelle bei Gesprächen
über die Planung anwesend gewesen zu sein; es sei auch über die Problematik der
Lüftung gesprochen worden und ihm sei aus einem anderen Projekt in Innsbruck
bekannt gewesen, dass diese Schwierigkeiten bereiten könne. Er habe aber nicht über
konkrete Personenzahlen gesprochen und er könne sich auch nicht daran erinnern,
dass irgendein anderer Vertreter der Firma M. [der Beklagten zu 1)] auf eine konkrete
Personenzahl für die Planung hingewiesen habe.
59
Nach den Aussagen der von dem Kläger benannten Zeugen ist ebenfalls nicht die
Belegung mit 290 Personen vereinbart worden. Der Zeuge S. (seinerzeit Projektleiter für
das streitgegenständliche Gebäude) hat in seiner Vernehmung (Bl. 485 d.A.) ausgesagt,
dass niemals von mehr als 200 Personen bei der Planung die Rede gewesen sei.
60
Der Zeuge L., der bei dem Ingenieurbüro W. und Partner, welches seitens des Bauherrn
mit der Planung der Belüftung beauftragt war, tätig war, hat bekundet (Bl. 485 d.A.), dass
in seinem Beisein nie eine Personenzahl von 290 für die beiden Restaurants
einschließlich Bar genannt worden seien. Bei einem Gespräch im November 1995, bei
dem auch der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) anwesend gewesen sei, habe man
darüber gesprochen, ob die bereits vorhandene Belüftungsanlage für den
ursprünglichen Betreiber Wiener Wald denn ausreichen könne, und dass diese für den
Restaurantbereich auf gut 200 Personen ausgelegt sei.
61
Nach den Bekundungen des Zeugen M. (Bl. 657 d.A.), der federführend für den Kläger
mit dem Beklagten zu 2) die Gespräche über den Miet- und Pachtvertrag geführt hat, soll
ebenfalls nicht über eine Personenanzahl von 290, sondern lediglich von 200 geredet
worden sein. Auf Nachfrage, wie man damals auf die Zahl 200 gekommen sei, erklärte
er, dass der Miet- und Pachtvertrag mehrere Anhänge enthielt, darunter auch einen Plan
des Lokals. Anhand der dort eingezeichneten Tische, sei man auf ca. 200 gekommen.
62
Etwas anderes ergibt sich auch nicht zu Gunsten der Beklagten zu 1) aus dem zuletzt
genannten Plan im Anhang des Pachtvertrages. Denn dieser weist tatsächlich 197
Sitzplätze auf. Die Behauptung des Beklagten, es sei vereinbart worden, dass die
Belüftung für 290 Personen ausreichen müsse, da darüber gesprochen worden sei,
dass sich in der Bar ca. 100 Personen aufhalten könnten, wird durch die Angaben in
dem Plan ebenso wenig bestätigt wie durch die Zeugenaussagen.
63
Das Minderungsrecht der Beklagten zu 1) ist nicht gem. § 539 BGB ausgeschlossen.
Zwar waren die Voraussetzungen der Ausschlussvorschrift zunächst erfüllt. Denn es
spricht viel dafür, dass der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) positive Kenntnis von
der unzureichenden Belüftungsanlage hatte. Unstreitig hat der Architekt des Beklagten
zu 1), der Zeuge E., das Sachverständigenbüro U. mit der Begutachtung der
Belüftungsanlage beauftragt, in dem festgestellt ist, dass "die im Projekt vorgesehene
Luftmenge … absolut unzureichend ist", weshalb davon auszugehen ist, dass der
Zeuge E. auch seinen Auftraggeber, die Beklagte zu 1), davon in Kenntnis gesetzt hat.
Jedenfalls wäre der Beklagten zu 1) die Kenntnis des Zeugen E. analog § 166 BGB
64
zuzurechnen, weil dieser durch den zugrunde liegenden Architektenvertrag
Wissensvertreter der Beklagten zu 1) war. Auch hat die insoweit beweisbelastete
Beklagte zu 1) nicht dargelegt, dass sie die Mieträume nur unter dem Vorbehalt
angenommen habe, dass sie Rechte wegen der mangelhaften Belüftungsanlage
geltend machen werde (§§ 539 S. 2, 464 BGB a.F.).
Allerdings haben die Parteien konkludent vereinbart (§§ 133, 157 BGB), dass der
Ausschluss nach § 539 BGB a.F. nicht geltend gemacht werden soll. Der Kläger hat sich
nämlich auf die Minderung eingelassen, wenn auch nur i.H.v. etwa 10%, und hat
Nachbesserungsarbeiten an der Anlage durchführen lassen, ohne sich auf den
Ausschluss zu berufen. Dies konnte aus dem objektiven Empfängerhorizont der
Beklagten zu 1) nur so verstanden werden, dass er auf die Geltendmachung der
Vorschrift des § 539 BGB verzichte; die Beklagte zu 1) hat diesen Verzicht durch ihr
Beharren auf Mängelbeseitigung konkludent angenommen.
65
cc) Soweit die Beklagte zu 1) sich darauf beruft, die Pacht sei auch wegen der defekten
Lüftungsanlage im Keller und den daraus folgenden hohen Temperaturen in den
Kellerräumen sowie wegen des geringen Lagerplatzes (weil der Raum mit Rohren und
Trägern "zugepflastert sei" gem. § 537 BGB a.F. kraft Gesetzes gemindert, trifft dies
ebenfalls nicht zu. Die Beklagte zu 1) kann sich gem. § 539 BGB a.F. i.V.m. § 464 BGB
a.F. – auch unter Wahrunterstellung ihres Vortrages – nicht auf die Minderung berufen.
66
Diese Vorschrift schließt eine Minderung des Pachtzinses (§ 537 BGB) a.F. dann aus,
wenn entweder dem Pächter der Mangel der Mietsache bei Vertragschluss bekannt war
(§ 538 Abs. 1 BGB) oder wenn ihm ein solcher Mangel nur infolge grober Fahrlässigkeit
unbekannt geblieben ist oder wenn er den Mangel zwar erst nach Vertragschluss, aber
vor Annahme der Pachtsache erfährt und diese gleichwohl annimmt (§ 539 S. 2 BGB
a.F.). In dem zuletzt genannten Falle schützt den Pächter vor dem Ausschluss der
Mängelansprüche nur ein bei der Annahme der Mietsache gemachter Vorbehalt (§ 539
S. 2 iVm § 464 BGB a.F.).
67
Die Beklagte zu 1) hat durch ihren Geschäftsführer [dem Beklagten zu 2)] am
11.09.1996 das Mietobjekt iSd § 539 S. 2 BGB angenommen. Annahme iSd Vorschrift
ist die Entgegennahme als im Wesentlichen vertragsgemäße Erfüllung, wobei diese auf
einzelne Teile des Vertragsgegenstandes beschränkt werden kann (Palandt-Putzo §
464 Rn. 6, 57. Auflage). Bei der Frage, ob und inwieweit eine Annahme vorliegt, müssen
die Gesamtumstände unter Berücksichtigung des Sinn und Zwecks des § 539 BGB a.F.
gewürdigt werden, der darin besteht, einen gerechten Interessenausgleich zwischen
den Parteien zu schaffen und vor allem unnötige Verluste und Risiken zu vermeiden
(Palandt-Putzo § 539 BGB Rn. 1, 57. Aufl.). Hier hat die Beklagte zu 1) erstmals im
Schriftsatz vom 26.06.1998 die Mangelhaftigkeit des Objekts in Bezug auf die
Kellerräume gerügt. Bis zu diesem Zeitpunkt ging der Kläger zu Recht davon aus, die
Beklagte zu 1) – die das Restaurant erfolgreich betrieb – mindere die Miete alleine
wegen der defekten Belüftungsanlage. Er hatte daher keinen Anlass und keine
Möglichkeit, die Berechtigung der Minderung wegen der anderen, nunmehr geltend
gemachten Mängel zu überprüfen. Da die Beklagte zu 1) zu diesen Mängeln über einen
beträchtlichen Zeitraum (weit über 1 Jahr) schwieg, durfte der Kläger insoweit davon
ausgehen, dass sie den Zustand der Restauranträume im Übrigen als vertragsgemäß
akzeptiere. Alleine die Anwendung der Vorschrift des § 545 II BGB a.F., nach der die
Beklagte zu 1) allerdings ohnehin eine Minderung der Miete nicht vor Zugang des
Schriftsatzes vom 26.06.1998 geltend machen könnte, ist zur Erreichung eines
68
gerechten Interessenausgleichs nicht ausreichend. Denn die Beklagte zu 1) hat
dadurch, dass sie von September 1996 bis Ende Juni 1998 die Kürzung der Pacht nicht
auf andere Mängel als den Defekt der Lüftungsanlage gestützt hat, bei dem Kläger das
Vertrauen erweckt, sie werde wegen anderer schon bestehender Mängel keine
Gewährleistungsrechte geltend machen. Dass sie trotzdem nicht die volle Pacht gezahlt
hat, musste das Vertrauen wegen des permanenten Berufens der Beklagten zu 1)
ausnahmslos auf den Defekt der Belüftungsanlage nicht erschüttern.
Die Beklagte zu 1) hatte auch durch den Geschäftsführer [Beklagten zu 2)] (§ 31 BGB
analog) bei Annahme positive Kenntnis von den Mängeln in den Kellerräumen. Der
dahingehende Vortrag des Klägers ist unbestritten geblieben. Die positive Kenntnis
steht indes auch deshalb fest, weil die gerügten Mängel nach dem Beklagtenvortrag
offensichtlich waren. Danach war nämlich der Lagerraum mit Rohren und Trägern
zugepflastert und der Kellerraum 30-40 C warm.
69
Soweit die Hitzeentwicklung im Keller der Beklagten zu 1) erst nach Abnahme zur
Kenntnis gelangt sein sollte, ergibt sich der Ausschluss des Rechts der Minderung mit
der oben dargelegten Argumentation aus einer analogen Anwendung des § 539 BGB
a.F. Die Vorschrift ist nach der überzeugenden h.M. (Palandt-Putzo § 539 Rn. 5 m.w.N.)
auch anwendbar, wenn der Mieter nachträglich Kenntnis von einem Mangel erhält, das
Mietverhältnis aber über längere Zeit fortsetzt, ohne dem Vermieter zu erklären, dass er
sich die Rechte wegen diesen konkreten Mangels vorbehalte.
70
dd) Soweit die Beklagte zu 1) sich auf eine Minderung der Miete gem. § 537 I 1 BGB
a.F. um weitere 15% aufgrund von fehlenden Abflüssen in der Küche und den dadurch
bestehenden höheren Reinigungsaufwand sowie aufgrund fehlerhafter Installation des
Abflusssystems und daraus folgenden Verstopfungen beruft, liegen die
Voraussetzungen der Minderung ebenfalls nicht vor. Insoweit kann dahinstehen, ob die
Abflüsse tatsächlich mangelhaft sind. Denn jedenfalls hat die Beklagte zu 1) die
Mangelhaftigkeit des Abflusssystems selbst zu verantworten, sie kann sich nach den
Grundsätzen der Risikozuweisung nicht auf eine etwaige Mangelhaftigkeit berufen.
Denn unstreitig ist die Küchenplanung im Auftrag der Beklagten erstellt worden; die
Küchenplaner haben die Installationspläne, die auch Angaben zum Abflusssystem
enthielten, nach den Vorgaben der Beklagten ausgeführt.
71
Darüber hinaus ist das Minderungsrecht auch gem. § 539 BGB a.F. analog
ausgeschlossen. Die Vorschrift ist – wie dargelegt – nach der überzeugenden h.M.
(Palandt-Putzo § 539 Rn. 5 m.w.N.) auch anwendbar, wenn der Mieter nachträglich
Kenntnis von einem Mangel erhält, das Mietverhältnis aber über längere Zeit fortsetzt,
ohne dem Vermieter zu erklären, dass er sich die Rechte wegen diesen konkreten
Mangels vorbehalte. Genau dies hat die Beklagte zu 1) aber getan. Denn der Vortrag
des Klägers in dem Schriftsatz vom 22.07.1998, dass die Beklagte erstmals in der
Klageewiderung vom 26.06.1998 über das fehlerhafte Belüftungssystem hinaus weitere
Mängel geltend gemacht habe, ist von der Beklagtenseite unbestritten geblieben. Ein
Hinweis des Gerichts gem. § 139 BGB war insoweit nicht erforderlich, weil der Kläger
sich in seinen Schriftsätzen in diesem Zusammenhang mehrfach auf die
Ausschlussvorschrift des § 539 BGB berufen hat.
72
b) Die Beklagte zu 1) kann sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht nach §§ 273, 320
BGB wegen bestehender Schadensersatzansprüche nach § 538 BGB a.F. wegen der
geltend gemachten Mängel berufen.
73
Denn gem. Ziff. 8 des Pachtvertrages haben die Parteien wirksam vereinbart, dass ein
Zurückbehaltungsrecht gegenüber Pachtforderungen nur mit rechtskräftig festgestellten
oder unstreitigen Forderungen geltend gemacht werden kann. Ob der Beklagten zu 1)
ein Schaden entstanden ist, ist aber streitig. Die Berufung auf Ziff. 8 des Pachtvertrages
ist dem Kläger auch nicht gem. § 242 BGB verwehrt. Dies ist nur dann der Fall, wenn die
Berufung auf den vertraglichen Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts nach den
Umständen als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheint. Dies kann nicht deswegen
bejaht werden, weil die Beklagte zu 1) der Ansicht ist, sie habe einen Anspruch gegen
den Kläger aus vorsätzlicher deliktischer Schädigung (§ 823 BGB). Denn zum einen hat
die Beklagte zu 1) nicht schlüssig behauptet, dass der Kläger vorsätzlich gehandelt hat,
d.h. ihr in Kenntnis der Rechtswidrigkeit einen Schaden zufügen wollte, sondern hat nur
behauptet, er habe gewusst, dass die Belüftungsanlage mangelhaft gewesen sei.
Zudem liegt auch schlicht bei Würdigung der gesamten Umstände kein Fall des § 242
BGB vor. Denn dem Kläger wird eine Schädigung vorgeworfen, die sich im Rahmen
"des Üblichen" bei mietrechtlichen Rechtsstreitigkeiten hält. Ob sie die Beklagte zu 1)
tatsächlich geschädigt hat, müsste noch durch eine weitere Beweisaufnahme geklärt
werden. Entgegen der Auffassung der Beklagten, die sich auf eine Fundstelle im
Palandt-Grüneberg § 387 Rn. 17, 69. Auflage (BGH NJW-RR 2008, 121) berufen,
verstößt die Berufung auf einen vertraglichen Ausschluss der Ausübung von
Zurückbehaltungsrechten außerdem auch nicht bereits immer dann gegen § 242 BGB,
wenn die Gegenforderung auf vorsätzlicher unerlaubter Handlung beruht. Die
Kommentierung im Palandt ist insofern missverständlich; der BGH hat in seinem Urteil
nur ausgeführt, dass er in diesem Fall keinen Anlass hatte, diese Frage zu entscheiden.
Wie immer im Rahmen des § 242 BGB war deswegen ohnedies eine Würdigung der
konkreten Umstände vorzunehmen.
74
Die Berufung auf das vertragliche Verbot der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist
auch nicht deswegen gem. § 242 BGB ausgeschlossen, weil wegen Konkurses,
Vermögensverfall oder aus sonstigen Gründen die Durchsetzung der Gegenforderung
der Beklagten vereitelt würde. Denn die Beklagten haben bereits nicht substantiiert
behauptet, dass die Drittwiderbeklagte in Vermögensverfall gerate. Sie haben lediglich
behauptet, den Eigentumsrechten einerseits stünden Belastungen in gleicher Höhe
entgegen; außer diesen Immobilien besitze sie kein sonstiges Vermögen. Zudem haben
sie selbst eingeräumt, sie könnten gar nicht beurteilen, wie es um die
Vermögenssituation bestellt sei.
75
In Bezug auf die oben unter 1.a) cc) und dd) behandelten Mängel liegen zudem mangels
konnexer Gegenforderung die Voraussetzungen für die Ausübung des
Zurückbehaltungsrechtes (§§ 273, 320 BGB) nicht vor. Denn nach dem oben
dargelegten ist der Beklagte zu 1) gem. § 539 BGB a.F. mit der Geltendmachung von
Schadensersatzansprüchen ausgeschlossen.
76
c) Aus den gleichen Gründen kann sich die Beklagte zu 1) auch nicht erfolgreich auf die
Aufrechnung mit Gegenforderungen gem. § 389 BGB berufen.
77
2. Der Antrag zu 2) ist – soweit in der Sache Zahlung restlicher Pacht iHv 141.127,80 €
für den Zeitraum von Februar 1998 bis einschließlich Januar 2000 (24 Monatsmieten)
beantragt worden ist, nur in Höhe von 76.624,56 € begründet.
78
a) Der Anspruch auf Zahlung der Restmiete aus § 581 II iVm § 535 S.2 BGB a.F. iVm
79
dem Pachtvertrag ist iHv 61.355,03 € (24 x 5.000 = 120.000 DM, entsprechen 61.355,03
€) gem. § 537 BGB a.F. untergegangen. Es verbleibt somit zunächst ein Anspruch auf
Pachtzahlung iHV 79.772,77 €. Die Voraussetzungen der Minderung waren in diesem
Zeitraum noch immer wegen der ungenügenden Belüftung aus den oben dargelegten
Gründen gegeben.
b) Eine darüber hinausgehende Minderung kommt aus den oben genannten Gründen
aber ebenfalls nicht in Betracht.
80
c) Der Anspruch auf Pachtzahlung ist darüber hinaus iHv 3148,21 € gem. § 366 Abs. 2
Fall 1 BGB analog erloschen. Denn die Gutschrift des Klägers vom 11.11.1998 ist
vollständig auf die Pachtzinsforderung von Februar 1998 zu verrechnen. Dies ergibt sich
aus der Auslegung der von dem Kläger getroffenen "Tilgungsbestimmung" und der
Anwendung des Rechtsgedankens des § 366 II BGB. Der Kläger hat die "Gutschrift"
vom 11.11.1998 iHv 6.157,37 DM (3.148,21 €) schlicht von der für den Zeitraum Februar
1998 bis Januar 2000 geltend gemachten addierten Gesamtforderung (Pacht und
Nebenkosten) abgezogen. Damit hat er zum Ausdruck gebracht, dass er in diesem
Umfang die Klageforderung in der Hauptsache (aus ungewissen Gründen) für nicht
begründet hält. Da er keine Bestimmung dafür getroffen hat, ob eine Verrechnung mit
der Pacht- und/oder der Nebenkostenforderung erfolgen soll, findet der Rechtsgedanke
des § 366 II BGB analog Anwendung, nach dem bei mehreren fälligen, gleiche
Sicherheit bietenden und gleich lästigen Schulden zuerst die älteste Schuld getilgt wird.
Dies ist hier für den maßgeblichen Zeitraum Februar 1998 bis Januar 2000 die
Pachtforderung für Februar 1998 (die unter Berücksichtigung der Minderung von
monatlich 5.000 DM und der geleisteten Zahlung von 8.929,37 DM nur noch iHv
5.237,30 DM bestand) und deswegen in voller Höhe erlischt und anteilig iHv 920,07 DM
die März-Pacht 2008, die ebenfalls nur noch iHv 5.237,30 DM bestand, so dass ein
Betrag von 4.317,23 DM (2.207,36 €) für die März-Pacht verbleibt. Eine Verrechnung mit
der Nebenkostenforderung kommt nicht in Betracht, weil nicht zur Überzeugung des
Gerichts feststeht, dass diese fällig sind (siehe unten).
81
d) Ein Zurückbehaltungsrecht (§§ 273, 320 BGB) kann der Beklagte zu 1) aus den oben
dargelegten Gründen nicht geltend machen, die Aufrechnung ist aus den gleichen
Gründen ebenfalls ausgeschlossen.
82
3. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten aus dem
Pachtvertrag iVm § 581 BGB a.F.. Denn er ist jedenfalls für den Beweis der Fälligkeit
der abgerechneten Forderungen beweisfällig geblieben. Der Anspruch auf
Nachzahlung von Betriebskosten wird nämlich erst dann fällig, wenn bei dem Mieter
eine nachprüfbare Abrechnung eintrifft (Palandt-Putzo § 535 Rn. 38, 57. Auflage). Die
Kammer war nicht in der Lage, dies zu überprüfen, weil die Abrechnungen nicht
vorgelegt worden sind. Ein Hinweis nach § 139 ZPO war insoweit entbehrlich, weil
wiederholt – auch schriftsätzlich – darüber diskutiert worden ist, dass sich die
Abrechnungen nicht bei der Akte befinden.
83
Er kann auch nicht die im Pachtvertrag vereinbarten Vorauszahlungen verlangen,
soweit sie nicht geleistet worden sind. Denn nach Ablauf der Abrechnungsperiode
besteht der Anspruch auf Vorauszahlungen nicht mehr.
84
4. Der Antrag zu 1) ist hinsichtlich der geltend gemachten Zinsen nur teilweise
begründet, im Übrigen ist er unbegründet.
85
Soweit der Kläger den Anspruch auf Zahlung von Zinsen beziffert hat, ist er nur iHv
1.032,86 € begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von Zinsen nur iHv 2
Prozentzinsen über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank. Dies
haben die Parteien in Ziff. 4.5 des Pachtvertrages vereinbart. Zwar können danach auch
höhere Zinsen verlangt werden, dies aber nur, wenn der Verpächter nachweist, dass er
höhere Zinsen zu entrichten hat. Der Kläger hat behauptet, er nehme ständig Bankkredit
mit einem Zinssatz von 7 Prozent in Anspruch, hat dafür aber trotz Bestreitens der
Beklagten kein Beweis angetreten.
86
Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Zahlung von Zinsen i.H.v.
2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz für die Zeit vom 05.01.1997 bis
15.04.1997 aus 6.220,72 € und ab dem 16.04. (nachdem 151,19 DM auf diese
Pachtforderung verrechnet wurden) aus 6.143,42 € bis zum 31.10.1997.
87
Für den Zeitraum vom 05.02. bis 15.04.1997 besteht ein Anspruch auf Zinszahlung iHv
2 Prozentpunkten über dem Diskontsatz aus 6.220,72 €. Da der Beklagte zu 1) am
16.04.1997 einen Betrag von 17.317,86 DM auf die Februar-Pacht zahlte und diese
damit unter Berücksichtigung der berechtigten Minderung voll erfüllte, können darüber
hinausgehende Zinsen im Hinblick auf die Februar-Pacht nicht gefordert werden.
88
Für den Zeitraum vom 05.03. und 04.04. bis zum 31.10.1997 können Zinsen aus jeweils
6.220,72 € verlangt werden; für den Zeitraum vom 06.05., 05.06., 04.07., 05.08., 04.09.,
05.10. bis jeweils 31.10.1997 besteht ein Anspruch auf Zinsen iHv 2 Prozentpunkten
über dem jeweiligen Diskontsatz aus jeweils 4.291,81 €.
89
Dies entspricht ausgerechnet einem Zinsbetrag iHv 1.032,86 €. Soweit der Kläger für
diesen Zeitraum Zahlung von Zinsen iHv 2.296,53 € verlangt hat, ist sein Antrag
unbegründet.
90
Ab dem 1.11.1997 besteht ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen auf die gesamten bis
dahin fälligen und nicht geleisteten Pachtzahlungen, also auf einen Betrag von
48.424,52 € (61.301,48 € – (3 x 4.292,32 € = 12.876,96 €); der Betrag 12.876,96 €
entspricht dem auf die Pachtforderungen für Januar 98, Dezember und November 97
entfallenden Betrag).
91
Ab dem 05.11.1997, 05.12.1997 und 05.01.1998 kann der Kläger weitere Zinsen auf
jeweils 4.292,32 € verlangen (dies entspricht dem nach Abzug des oben dargelegten
Minderungsbetrages von 5.000 DM noch offenen monatlichen Pachtzins; Rechenweg:
16.667,67 DM + 2.500 DM – 5.772,62 DM – 5.000 DM) : 1,95583 = 4.292,32 €).
92
5. Entsprechend ist der Antrag zu 2) in Bezug auf die geltend gemachten Zinsen nur
teilweise begründet. Soweit der Kläger den Zinsanspruch beziffert hat, ist er nur iHv
2.563,42 € begründet.
93
Dieser Anspruch ergibt sich wie folgt:
94
Der Kläger hat einen Anspruch auf Zinszahlung iHv 2 Prozentpunkten über dem
jeweiligen Diskontsatz aus 2.677,79 € (Rechenweg: 16.666,67 + 2.500 – 8.929,37 –
5.000 DM Minderung = 5.237,30 DM = 2.677,79 €) jeweils für den Zeitraum vom
05.02.1998 und vom 05.03.1998, bis zum 31.12.1999 und aus jeweils 2.759,56 €
95
(Rechenweg: 16.666,67 + 2.666,67 – 8.936,11 – 5.000 DM Minderung = 5.397,23 DM =
2.759,56 €) jeweils für den Zeitraum vom 04.04, 07.05, 05.06., 04.07, 06.08, 04.09,
06.10, 05.11., 04.12., 04.12.1998 bis jeweils zum 31.12.1999 sowie aus 7.328,52 € für
den Zeitraum vom 06.01.1999 bis zum 31.12.1999 (für diesen Monat leistete der
Beklagte zu 1) überhaupt keine Pacht).
Weiterhin besteht ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen jeweils aus 2.759,56 € für den
Zeitraum vom 04.02., 04.03., 07.04., 06.05., 05.06., 06.07., 05.08., 04.09., 06.10.,
05.11.199 bis jeweils zum 31.12.1999 sowie aus 7.328,52 € vom 04.12. bis 31.12.1999.
96
Ab dem 01.01.2000 besteht ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen aus 69.296,04 €
(Rechenweg: 76.624,56 € - geminderte Januar-Pacht iHv 7.328,52 €, für die Fälligkeit
erst am 04.01.2000 eingetreten ist); ab dem 05.01.2000 besteht ein Anspruch auf
Zahlung von Zinsen iHv 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Diskontsatz aus
76.624,56 €.
97
6. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten zu 2) auf Zahlung von
32.173,06 € an die C. (Rechenweg: 6.220,72 € – 5.151,19 DM (= 2.633,76 €)
Überzahlung für Februar-Miete + 6.220,72 € + 6.220,72 € + 3.269,23 € + 4.291,81 € +
4.291,81 € + 4.291,81 €).
98
Denn der Beklagte zu 2) haftet gemäß § 765 I BGB iVm § 581 II BGB a.F. iVm § 535 S. 2
BGB a.F. iVm Punkt 4.8 des Pachtvertrages akzessorisch für die im Zeitraum vom
01.08.1996 bis zum 31.07.1997 gegen die Beklagte zu 1) aus dem Pachtvertrag
entstandenen Forderungen.
99
Die Erklärung, in der es heißt, dass der Beklagte zu 2) "auf Seiten der Pächterin in die
Haftung hinsichtlich aller Ansprüche eintritt, welche sich für den Verpächter aus dem
Pachtvertrag … für den Zeitraum vom 01.08.1996 bis zum 31.07.1997 ergeben", bringt
einen entsprechenden Verbürgungswillen zum Ausdruck. In Abgrenzung zur
Schuldmitübernahme, bei der eine eigene Schuld des Mithaftenden begründet wird, ist
angesichts des insoweit offenen Wortlauts (im Zweifel) von einer Bürgschaft
auszugehen. Die Schriftform des § 766 BGB ist gewahrt. Ferner ist auch entsprechend
dem Bestimmtheitsgrundsatz die Person des Gläubigers und des Hauptschuldners
(Verpächter und Pächterin) sowie die fremde Schuld, für die gebürgt werden soll (alle
Forderungen aus dem Pachtvertrag) hinreichend bestimmt.
100
Zinsen aus 32.173,06 € kann der Kläger gem. §§ 288 I, 286 BGB a.F. nur iHv 4
Prozentpunkten verlangen.
101
Der Beklagte zu 2) haftet nach der vertraglichen Vereinbarung auch akzessorisch für die
in der Zeit bis zum 31.07.1997 fällig gewordenen Ansprüche auf Zinszahlung. Dies
entspricht einem kapitalisierten Betrag von 508,74 €.
102
Dieser setzt sich wie folgt zusammen:
103
Zahlung von Zinsen i.H.v. 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz für die
Zeit vom 05.01.1997 bis 15.04.1997 aus 6.220,72 € und ab dem 16.04. (nachdem
151,19 DM auf diese Pachtforderung verrechnet wurden) aus 6.143,42 € bis zum
31.07.1997.
104
Für den Zeitraum vom 05.02. bis 15.04.1997 besteht ein Anspruch auf Zinszahlung iHv
2 Prozentpunkten über dem Diskontsatz aus 6.220,72 €. Da der Beklagte zu 1) am
16.04.1997 einen Betrag von 17.317,86 DM auf die Februar-Pacht zahlte und diese
damit unter Berücksichtigung der berechtigten Minderung voll erfüllte, können darüber
hinausgehende Zinsen im Hinblick auf die Februar-Pacht nicht gefordert werden.
105
Für den Zeitraum vom 05.03. und 04.04. bis zum 31.07.1997 können Zinsen aus jeweils
6.220,72 € verlangt werden; für den Zeitraum vom 06.05., 05.06., 04.07. bis jeweils
31.07.1997 besteht ein Anspruch auf Zinsen iHv 2 Prozentpunkten über dem jeweiligen
Diskontsatz aus jeweils 4.291,81 €.
106
Ein Anspruch auf Zahlung von Zinsen auf die Restforderung ab dem 1.11.1997 besteht
entgegen der Ansicht des Klägers nicht, weil sie erst nach Beendigung des für den
Beklagten zu 2) bestimmten Haftungszeitraumes fällig geworden sind.
107
7. Nach alledem haften die Beklagten wie Gesamtschuldner für die begründete
Pachtforderung iHv 32.137,06 € zuzüglich Zinsen iHv 508,74 €. Im Übrigen haftet die
Beklagte zu 1) alleine.
108
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 92, 100, 269 III
S. 2, 709 ZPO.
109