Urteil des LG Berlin, Az. 62 S 82/06

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Gericht:

LG Berlin 62.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

62 S 82/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 536 BGB

Wohnraummiete: Mietminderung wegen Baulärms bei der

Entkernung eines Nachbargebäudes in Wohngebiet mit

Altbaubestand

Tenor

I. Auf die Berufung der Kläger gegen das am 7. März 2006 verkündete Urteil des

Amtsgerichts Lichtenberg – 5 C 354 / 05 – wird das vorgenannte Urteil abgeändert und

wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.014,63 Euro nebst Zinsen in Höhe

von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 6,67 Euro seit

dem 6. Januar 2005, aus jeweils 49,55 Euro seit dem 4. Februar 2005 und dem 4. März

2005, aus 280,63 Euro seit dem 4. Juni 2005, aus 415,37 Euro seit dem 4. Juli 2005, aus

119,75 Euro seit dem 4. August 2005 sowie aus 93,11 Euro seit dem 4. September 2005

zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.

III. Von den Kosten beider Instanzen haben die Kläger 37 % und der Beklagte 63 % zu

tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil, welches den

Prozessbevollmächtigten beider Parteien am 9. März 2006 zugestellt worden ist, wird

gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Die Feststellungen werden wie folgt

ergänzt:

Mit der am 20. März 2006 eingelegten und am 9. Mai 2006 begründeten Berufung

verfolgen die Kläger den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von Mietrückständen

für den Zeitraum Januar bis September 2005 weiter und verlangen über den vom

Amtsgericht zuerkannten Betrag von 853,85 Euro hinaus Zahlung weiterer 934,31 Euro

nebst Zinsen. Sie sind der Ansicht, dass das Amtsgericht § 7 Nr. 1 des Mietvertrages

falsch ausgelegt habe. Jedenfalls aber sei ein Recht zur Minderung ausgeschlossen, weil

der Sanierungsbedarf im näheren Wohnumfeld offensichtlich gewesen sei. Ihrer

Auffassung hat sich der Beklagte zudem widersprüchlich verhalten, weil er nicht über den

gesamten Zeitraum, in dem die Nutzung der Wohnräume angeblich eingeschränkt war,

in gleicher Höhe gemindert habe. Schließlich beanstanden die Kläger, dass das

Amtsgericht die Zahlungen des Beklagten abweichend vom Parteiwillen verrechnet

habe.

Der Beklagte dagegen begehrt die Zurückweisung der Berufung der Kläger und wendet

sich mit der am 9. April 2006 eingelegten und am 9. Mai 2006 begründeten Berufung

seinerseits gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Zahlung rückständigen

Mietzinses in Höhe von 853,85 Euro. Er meint, die vom Amtsgericht zugrunde gelegte

Minderungsquote werde den Wohnwertbeeinträchtigungen nicht gerecht; insbesondere

sei die mangelhafte Elektroinstallation nicht berücksichtigt worden. Auch im September

2005 hätten die Beeinträchtigungen noch bestanden. Der Beklagte beantragt daher,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen,

wohingegen die Kläger die Zurückweisung der Berufung begehren.

Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestandes im Hinblick auf § 313 a Abs. 1

Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

Beide Berufungen sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Die Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen, die Berufung der Kläger lediglich

geringen Erfolg.

Den Klägern steht gegen den Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB für Januar 2005 ein

Restbetrag von 6,67 Euro, für die Monate Februar und März 2005 Zahlung von jeweils

49,55 Euro, für Juni 2005 von 280,63 Euro, für Juli 2005 von 415,37 Euro, für August 2005

von 119,75 Euro und für September 2005 von 93,11 Euro, insgesamt also 1.014,63 Euro

zu.

Der Beklagte schuldete im streitgegenständlichen Zeitraum aus den weitgehend

zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die verwiesen wird, gemäß § 536

Abs. 1 Satz 2 BGB wegen der Bauarbeiten in den Nachbargebäuden nicht den vollen

Mietzins in Höhe von 668,90 Euro, sondern durfte die Bruttomiete um 10 % kürzen, so

dass für die Monate Januar bis September 2005 monatlich lediglich 602,01 Euro zu

zahlen waren.

Von den Gründen der angefochtenen Entscheidung ist lediglich insoweit abzuweichen,

als einerseits nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen war, dass die

Beeinträchtigungen infolge der Bauarbeiten auch noch im September 2005 bestanden.

Die Zeugin Bxxx hat zwar bekundet, dass die Balkone bereits im August angebracht

waren; sie hat jedoch keine Angaben gemacht, bis wann überhaupt Arbeiten ausgeführt

wurden. Die Zeugin Dxxx hat allerdings ausgesagt, dass die Arbeiten im Oktober 2005

noch nicht abgeschlossen waren. Dies deckt sich mit den Angaben der Zeugin Jxxx ,

dass die Belästigungen "bis Herbst" dauerten. Der Zeuge Jxxx hat bekundet, dass "im

Herbst" der Aufzug gebaut worden sei. Und auch die Zeugin Fxxx-Txxx hat ausgesagt,

dass im September und Oktober noch gearbeitet worden sei; ihren Angaben zufolge sind

in der Zeit die Balkone angebaut worden. Die Zeugen stimmen also weitgehend darin

überein, dass auch im September 2005 noch lärmintensive Arbeiten ausgeführt wurden.

Die zeitliche Angabe "im Herbst" wird regelmäßig nur mit den Monaten September,

Oktober und November in Verbindung gebracht. Dass die Zeugen unterschiedliche

Angaben darüber gemacht haben, welche Arbeiten genau noch durchgeführt wurden,

schadet angesichts der Übereinstimmung darüber, dass noch lärmintensive Arbeiten

stattfanden, nicht. Da die Kammer dem Amtsgericht auch darin folgt, dass hier eine

einheitliche Minderungsquote für den gesamten Zeitraum anzusetzen ist, kommt es

nicht darauf an, welche Arbeiten genau noch im September ausgeführt wurden.

Die Minderungsquote von durchgängig 10 % wegen der Beeinträchtigungen aufgrund der

Bauarbeiten ist entgegen der Einwände des Beklagten nicht zu beanstanden. Es ist

zulässig, für die (mehrmonatige) Dauer eines Bauvorhabens eine feste Minderungsquote

zuzusprechen (KG GE 2001, 620). Die zuerkannte Quote stellt gleichsam einen

"Mittelwert" dar. In der zitierten Entscheidung hat das KG wegen der

Nutzungsbeeinträchtigungen durch die Sanierung der Fassade des eigenen Wohnhauses

eine Minderung von 20 % zuerkannt.

Insoweit erscheinen 10 % im vorliegenden Fall angemessen, da nicht die eigene Fassade

eingerüstet und verhängt war bzw. abgeklopft wurde und auch alle anderen

Baumaßnahmen in und an den Nachbargebäuden stattfanden. Auch im Vergleich zu der

Entscheidung des LG Berlin in GE 2001, 771, das wegen der Beeinträchtigungen durch

den Ausbau zweier Wohnungen unmittelbar oberhalb der Wohnung der Beklagten auf

eine Minderung von 20 % erkannt hat, erscheint eine Minderungsquote von 10 %

gerechtfertigt.

Erfolglos bleibt die Berufung des Beklagten auch hinsichtlich der von ihm außerdem

gerügten Mängel an den Fenstern sowie wegen der behaupteten Unzulänglichkeiten der

Elektroinstallation. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils

verwiesen. Hinsichtlich der Fenster hat der Beklagte in der Berufungsinstanz nichts

weiter vorgetragen. Aber auch hinsichtlich der Elektroinstallation bleibt es dabei, dass

der Vortrag des Beklagten nicht substanziiert ist. Ob er ohnehin gemäß § 531 Abs. 2

ZPO als verspätet zurückzuweisen gewesen wäre, kann demnach offen bleiben.

Eine Abweichung zu den Ausführungen des Amtsgerichts ergibt sich zum anderen

jedoch bezüglich der Begründung der Mangelhaftigkeit. Ob § 7 Nr. 1 des Mietvertrages

tatsächlich derart weit auszulegen ist, dass dadurch über den Zustand der Mietsache

hinaus auch Zusicherungen hinsichtlich möglicher Beeinträchtigungen durch Dritte oder

durch Umwelteinflüsse wie beispielsweise Baulärm aus der Nachbarschaft

festgeschrieben werden sollten, scheint zweifelhaft, kann im Ergebnis jedoch ebenfalls

dahinstehen. Denn der Beklagte kann hier unabhängig von dieser Klausel mindern; eine

Minderung entfällt hier nicht etwa deshalb, weil der Sanierungsbedarf in der

Nachbarschaft offensichtlich war. Die Kläger haben trotz des entsprechenden Hinweises

in der mündlichen Verhandlung am 30. Oktober 2006 nicht ausreichend substanziiert

dargetan, dass im Hinblick auf den erkennbaren Sanierungsbedarf mit Bautätigkeit in

der Umgebung des Mietobjekts zu rechnen war. Nach einer Entscheidung des KG in NZM

2003, 718, muss zwar in Wohngebieten mit Altbaubestand regelmäßig mit baulichen

Veränderungen und Reparaturen gerechnet werden, vor allem auch mit

Fassadenerneuerungen, was der Beklagte auch selbst einräumt. Das gilt jedoch nicht für

eine komplette Entkernung der Gebäude und die damit verbundenen erheblichen

Baumaßnahmen. Der abweichenden Entscheidung der erkennenden Kammer vom 28.

August 2006 (GE 2006, 1295), wonach aufgrund der modernen Bautechnik heutzutage

auch mit Entkernungen – anstelle eines häufig wegen des bestehenden

Denkmalschutzes gar nicht möglichen Abrisses – zu rechnen ist, lag der nicht zu

vergleichende Fall zugrunde, dass auf einem benachbarten alten Fabrikgelände u. a.

eine Tiefgarage gebaut wurde. Auch die Entscheidung der Kammer in GE 2003, 771,

betraf einen anderen Sachverhalt; hier hatten die betroffenen Mieter von der

anstehenden Baumaßnahme positiv Kenntnis. Soweit aber das OLG München (NJW-RR

1994, 654) im Fall der Sanierung eines benachbarten Wohnhauses eine Minderung

wegen offensichtlichen Sanierungsbedarfs für ausgeschlossen erachtet hat, wurde dort –

im Unterschied zum hiesigen Klägervortrag – detailliert dargelegt, warum jedenfalls mit

umfangreichen Sanierungsmaßnahmen zu rechnen war. Die dort geschilderten

Zustände – üppiger Pflanzenbewuchs aus der Dachrinne, zerbrochene Fensterscheiben,

Fenster teilweise mit Brettern vernagelt, renovierungsbedürftige Fassade - stützten

diese Einschätzung. Vorliegend ist jedoch nichts vergleichbar Konkretes zu einem

erkennbaren Sanierungsbedarf vorgetragen worden, so dass das Minderungsrecht des

Beklagten hier nicht ausgeschlossen ist.

Wäre der Sanierungsbedarf bei Mietvertragsschluss vor zehn Jahren jedoch unstreitig

offensichtlich gewesen, dann wäre ein Minderungsrecht ungeachtet dessen, dass erst

nach zehn Jahren tatsächlich saniert wurde, allerdings zu verneinen. Auf den Zeitablauf

käme es nicht an.

Die Berufung der Kläger hat lediglich hinsichtlich der Verrechnung der vom Beklagten im

Monat Mai 2005 geleisteten Zahlungen Erfolg. Dagegen ist die Verrechnung des am 18.

Januar 2005 geleisteten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 428,80 Euro auf die aus

dem Vergleich noch ausstehenden Mieterhöhungsbeträge nicht zu beanstanden. Damit

verbleibt es für Januar 2005 bei einem Rückstand von 6,67 Euro und für die Monate

Februar und März 2005 bei jeweils noch offenen 49,55 Euro. Für April 2005 und Mai 2005

bestehen keine Rückstände. Für Juni 2005 dagegen schuldet der Beklagte noch 280,63

Euro. Er hat für diesen Monat zwar keinerlei Zahlung erbracht. In Höhe von 321,38 Euro

ist die Mietzinsforderung für Juni 2005 allerdings infolge Aufrechnung erloschen, § 389

BGB. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts waren sowohl die Überzahlung für April

2005 in Höhe von 66,79 Euro als auch der nach vollständiger Tilgung der Maimietschuld

überschießende Betrag von 549,05 Euro (602,01 Euro – 482,26 Euro – 668,80 Euro) auf

die für April 2003 sowie die Monate Oktober bis Dezember 2004 unstreitig bestehenden

Altrückstände zu verrechnen. Insoweit trat, soweit die Tilgungsbestimmung des

Beklagten mangels Nichtbestehens der Forderung gegenstandslos war, ohne weiteres

die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB ein, wonach unter gleich

lästigen die älteren Schulden getilgt werden. Für Oktober, November und Dezember

2004 waren von den ursprünglichen Rückständen in Höhe von jeweils 116,44 Euro

allerdings jeweils 42,88 Euro in Abzug zu bringen, die der Beklagte bereits zum Ausgleich

der noch ausstehenden Mieterhöhungsbeträge – wie bereits gesagt – vergleichsweise

am 18. Januar 2005 gezahlt hatte. Damit verblieb für April 2003 ein Rückstand in Höhe

von 73,78 Euro und für die Monate Oktober bis Dezember 2004 von jeweils 73,56 Euro,

insgesamt also Altrückstände in Höhe von 284,70 Euro. Soweit die Kläger mit der

Berufung höhere Rückstände aus dem Jahr 2004 geltend gemacht haben, haben sie

diese trotz entsprechenden Hinweises in der mündlichen Verhandlung vom 5. Februar

2007 nicht hinreichend dargetan, insbesondere die Diskrepanz zu der Bezifferung in

erster Instanz nicht erläutert. Da der Beklagte diese Rückstände bestreitet, ist der

Vortrag der Kläger überdies gemäß § 531 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen. Es

ist nicht ersichtlich, warum die Kläger angebliche Forderungen aus dem Jahr 2004 nicht

bereits in erster Instanz hätten dartun können. Mithin tilgte die Überzahlung im Mai in

Höhe von 549,05 Euro alte Rückstände aus dem Jahr 2004 in Höhe von 284,70 Euro, so

dass für Juni 2005 per Aufrechnung lediglich 321,38 Euro zur Anrechnung kommen

konnten.

Gemäß § 366 Abs. 1 BGB stand dem Beklagten als Schuldner das Recht zur

Tilgungsbestimmung zu. Mit der Bezeichnung als "Monatsmiete" wollte er zwar

erkennbar die laufenden Mietschulden und nicht etwaige Mietrückstände aus dem

Vorjahr tilgen. Dabei schadete es nicht, wie die Kläger meinen, dass er, weil er sich zur

Minderung berechtigt glaubte, Teilleistungen erbrachte; auch insoweit war der von ihm

angegebene Verwendungszweck ausschlaggebend. Allerdings gilt sowohl dann, wenn der

Schuldner die Tilgungsbestimmung gemäß §§ 119 ff. BGB anficht oder wenn die

Bestimmung infolge Nichtbestehens der Forderung gegenstandslos ist, dass dann die

Zuordnungslücke durch die gesetzliche Tilgungsreihenfolge ersetzt wird. Der Schuldner

kann nicht etwa erneut bestimmen (Palandt – Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 66.

Aufl., § 366 BGB, Rz. 4a, unter Hinweis auf BGH NJW 89, 1792, und NJW 2006, 509,

906/8). Damit konnte der Beklagte hinsichtlich der irrtümlich nochmals für Mai gezahlten

668,80 Euro, soweit sie die Maiforderung nicht mehr tilgen konnten (das heißt in Höhe

von 549,05 Euro), nicht mehr bestimmen, dass diese Zahlung nunmehr auf die Mieten

Juni und Juli zu verrechnen sei. Es trat vielmehr die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des §

366 Abs. 2 BGB ein, wonach die Zahlung zunächst auf die Altrückstände aus 2004 in

Höhe von 284,70 Euro zu verrechnen war und lediglich der verbleibende Teilbetrag von

321,38 Euro für Juni 2004 gutgeschrieben werden konnte.

Für Juli 2005 verbleibt nach Zahlung von 186,64 Euro ein Rückstand von 415,37 Euro, für

August 2005 nach Zahlung von 482,62 Euro der auch vom Amtsgericht ermittelte

Rückstand von 119,75 Euro und für September 2005 unter Berücksichtigung der

fortdauernden Minderung von 10 % und einer Zahlung von 508,90 Euro schließlich ein

Rückstand von 93,11 Euro.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, wobei dem Beklagten gemäß § 91

a Abs. 1 ZPO auch insoweit aufzuerlegen war, als die Parteien den Rechtsstreit wegen

eines Teilbetrages von 284,70 Euro in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt

erklärt haben. Insoweit wird auf die Erläuterung der Kostenentscheidung in dem

angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision wird mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO

nicht zugelassen.

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