Urteil des LG Berlin vom 25.04.2007, 63 S 186/07

Quelle: Gericht: LG Berlin 63. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 11.12.2007

Normen: § 535 Abs 2 BGB, § 536 BGB, § 556 Abs 3 BGB

Aktenzeichen: 63 S 186/07

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Betriebskostenabrechnung ohne Erläuterung eines Vorwegabzugs; Mieterpflicht zur Konkretisierung der Mietminderungsgründe

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen - das am 25. April 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 103 C 94/06 - abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 3.376,94 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27. Mai 2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten der ersten Instanz haben die Klägerin 69% und die Beklagten 31% zu tragen. von den Kosten der Berufungsinstanz haben die Klägerin 31% und die Beklagten 69% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

2Die zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise begründet.

3Die Klägerin kann nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung für 2004 vom 14. Dezember 2005 in Höhe von 836,70 EUR verlangen. Die Abrechnung begründet keinen fälligen Nachzahlungsanspruch. Sie entspricht nicht den Anforderungen von § 259 BGB. Eine danach ordnungsgemäße Abrechnung erfordert die Angabe des Abrechnungszeitraums, die Zusammenstellung der für die einzelnen Kostenarten angefallenen Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlegungsmaßstabs, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters und den sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04 - GE 2005, 360; ständige Rechtssprechung seit NJW 1982, 573). Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war in Bezug auf die Angabe der Gesamtkosten insofern fehlerhaft, als die Klägerin nach ihren eigenen Angaben im Schriftsatz vom 21. November 2006 die ihr entstandenen Gesamtkosten vorab um Kosten für andere hier nicht zur Abrechnung anstehenden Flächen bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen. Der von der Klägerin vorgenommene Vorwegabzug ist in der Abrechnung nicht erkennbar. Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, GE 2007, 438).

4Hingegen hat das Amtsgericht die Beklagten zu Recht gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung restlicher Mieten für Dezember 2003 bis März 2006 in Höhe von insgesamt

Zahlung restlicher Mieten für Dezember 2003 bis März 2006 in Höhe von insgesamt 4.085,77 EUR verurteilt.

5Die von den Beklagten geschuldete Miete war nicht über den vom Amtsgericht berücksichtigten Umfang hinaus gemäß § 536 BGB gemindert. Soweit die Beklagten Schimmel- und Rissbildungen an den Fenstern rügen, fehlen jegliche nähere Angaben zu Art, Umfang und Ausmaß sowie zu den jeweils betroffenen Fenstern. Die Angabe, dass die Nutzbarkeit des Duschbads aufgrund der Mängel der Entlüftung eingeschränkt bis weggefallen sei, erlaubt keine Beurteilung der sich daraus ergebenden tatsächlichen Beeinträchtigung. Entsprechendes gilt für die von den Beklagten eingewandte fortschreitende und verstärkte allgemeine Verwahrlosung der Wohnanlage. Auch hier kann nicht nachvollzogen werden, inwiefern und in welchem Umfang der Gebrauch der von ihnen gemieteten Wohnung eingeschränkt ist und hierbei vor allem die Erheblichkeitsschwelle gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschritten ist. Letzteres gilt auch für das Absacken der Duschtasse und den Kinderspielplatz. Hier legt auch bereits die von den Beklagten angesetzte Minderungsquote von 0,3 % bzw. 0,7 % nahe, dass keine erhebliche Beeinträchtigung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgelegen hat. Die Beklagten können sich insoweit auch nicht auf ein Vorverfahren (Amtsgericht Schöneberg - 4 C 442/01 -) berufen. Der pauschale Hinweis, dort sei für Kellerfeuchtigkeit und Schimmelbildungen an Innenfenstern u.a. eine Minderung von 5 % anerkannt worden, genügt für ein substantiiertes Vorbringen in diesem Rechtsstreit nicht. Weder ist das Urteil eingereicht, noch ersichtlich, dass sich an der Sachlage nichts geändert hat. Im Gegenteil, aus dem Schreiben der Beklagten vom 7. März 2004 ergibt sich beispielsweise, dass ihnen ein Ersatzkeller zur Verfügung gestellt worden ist.

6Hinsichtlich der Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Siedlung ist eine über die vom Amtsgericht berücksichtigte Minderung hinausgehende weitere Minderung ebenfalls nicht gerechtfertigt. Zwar haben in der Siedlung im streitgegenständlichen Zeitraum unstreitig nicht unerhebliche Bauarbeiten zur Sanierung der Wohnungen stattgefunden. Das allein genügt indes nicht für die Annahme einer mehr als nur unerheblichen Beeinträchtigung, die sich auf die Nutzbarkeit der von den Beklagten gemieteten Wohnung ausgewirkt hat. Die Klägerin hat für Oktober bis Dezember 2004 den Beklagten eine Minderung von 70 % bis 100 % zugestanden. Diese ist vom Amtsgericht im angefochtenen Urteil berücksichtigt worden. Welche Bauarbeiten in anderen Zeiten zu welchen konkreten Nachteilen geführt haben, ist von den Beklagten nicht substantiiert dargetan worden.

7Es obliegt ihnen, die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Minderungsanspruch durch Angabe der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen nach hinreichend in einer Weise vorzutragen, dass das Gericht in der Lage ist, die Beeinträchtigungen nachzuvollziehen und die Angemessenheit einer Minderungsquote beurteilen zu können. Gerade wenn, wie hier, die Arbeiten in einzelnen Häusern und Wohnungen gestaffelt stattfinden, müssen die Beklagten die Auswirkungen auf ihre Wohnung näher konkretisieren. Bauarbeiten in einem 100 bis 150 m entfernten Komplex in der Siedlung führen nicht ohne weiteres zu mehr als nur unerhebliche Beeinträchtigungen. Lediglich der Umstand, dass in der Siedlung Bauarbeiten stattfinden und diese von den Beklagten wahrnehmbar sind, genügt hierfür nicht.

8Abzüge der Beklagten sind auch nicht in Bezug auf die Nebenkostenvorschüsse für 2006 berechtigt. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass Einwände gegen die Richtigkeit der Abrechnungen kein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die laufenden Vorschüsse begründen. Vorschüsse können nur zurückgehalten werden, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt. Die Einwände gegen die Richtigkeit erstellter Abrechnungen sind im Streit über die Höhe der Nachforderung bzw. des Guthabens geltend zu machen.

9Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen zur Betriebskostennachzahlung für 2004 folgt, dass den Beklagten aus der Abrechnung vom 14. Dezember 2005 noch ein Heizkostenguthaben in Höhe von 708,76 EUR zusteht. Mit diesem haben die Beklagten hilfsweise die Aufrechnung erklärt. Die Aufrechnung ist gemäß § 533 ZPO zulässig. Sie ist sachdienlich und die Forderung ist unstreitig.

10 Danach ist der begründete Mietzinsanspruch von 4.085,77 EUR um diesen Betrag zu vermindern, sodass sich eine begründete Klageforderung von 3.376,94 EUR ergibt.

11 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

12 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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