Urteil des LG Berlin vom 07.12.2005, 67 S 26/06

Aktenzeichen: 67 S 26/06

LG Berlin: bad, wohnung, zustand, sanitärinstallation, einbau, wand, vergleich, gas, ermessen, stadt

Quelle: Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer

Norm: § 554 BGB

Entscheidungsdatum: 15.03.2007

Aktenzeichen: 67 S 26/06

Dokumenttyp: Urteil

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen: Üblichkeit einer Sammelheizung mit Warmwasserversorgung bei Berliner Zwischenkriegsbauten

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 07. Dezember 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 15 C 61/05 - dahin geändert, dass die Klage auch zu Nr. I/6 (Bodenbeläge) und Nr. I/7 (Balkon) des amtsgerichtlichen Tenors abgewiesen und Nr. I/3 des amtsgerichtlichen Tenors wie folgt neu gefasst wird:

3. Verfliesung von Wand- und Bodenflächen, Verfliesung des Bodens im Bad, Herd in der Küche

Im Bad erhalten alle Wände und Fußböden einen Fliesenbelag auf einem entsprechend vorbereiteten und gegen Feuchtigkeit abgedichteten Untergrund.

Es wird eine neue Fußbodenkonstruktion aus Trockenestrichelementen und dämmender Ausgleichsschüttung eingebaut. Anschließend wird der Fußboden mit diagonal verlegten grau-weiß-melierten quadratischen Fliesen (im Format 20cm x 20cm) komplett gefliest.

Die Badezimmerwände werden allseitig mit grau-weiß-melierten rechteckigen Fliesen (im Format 15cm x 20cm) inklusive der Installationsschächte bis ca. Oberkante Türkante neu gefliest. Nicht geflieste Wandbereiche im Bad (zwischen Wandfliesen und Decke) sowie die Decken werden mit Raufasertapete tapeziert und weiß gestrichen.

Zur Vorbereitung der Maßnahmen werden im Bad vorhandene Wand-, Decken- und Bodenbeläge entfernt.

Die Küche wird mit einem 4-Platten-Elektrostandherd mit Backofen ausgerüstet.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 48% und die Beklagte 52% zu tragen. Die Kosten des zweiten Rechtszuges fallen der Klägerin zu 21% und der Beklagten zu 79% zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

2I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

3II. Die Berufung hat nur zu einem geringen Teil Erfolg.

4Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Duldung der Instandsetzungsund Modernisierungsmaßnahmen aus § 554 Abs. 1 und Abs. 2 BGB.

5Mit Vertrag vom 12. April 2001 mietete die Beklagte von der Klägerin die Wohnung in der

5Mit Vertrag vom 12. April 2001 mietete die Beklagte von der Klägerin die Wohnung in der ... , zweites Obergeschoss links, ...

6Unter dem 15. Oktober 2004 kündigte die Klägerin umfangreiche Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an, wie zum Beispiel:

7- Einbau einer Zentralheizung

8- zusätzliche elektrische Fußbodenheizung im Bad

9- komplett neue Sanitärinstallation

10- Verfliesung von Bad und Küche

11- neue Elektroinstallation

12- Austausch von Fenstern

13- Überarbeitung von Fenstern

14- neue Bodenbeläge

15- Sanierung der Gebäudehülle und des Balkons

16- Einbau von Erfassungsgeräten für Heizungs- und Wasserverbrauch

17 Die Beklagte duldete die Maßnahmen nicht. Soweit Maßnahmen außerhalb ihrer Wohnung durchzuführen waren, sind sie zum Teil bereits abgeschlossen.

18 Soweit das Amtsgericht der Klage stattgegeben hat und dies mit der Berufung angegriffen ist, ist das amtsgerichtliche Urteil zunächst hinsichtlich des Balkons (Nr. I/7 des amtsgerichtlichen Tenors) zu ändern, da die Arbeiten dort (nunmehr unstreitig) abgeschlossen waren.

19 Das Urteil ist weiter zu den Bodenbelägen (Nr. I/6 des amtsgerichtlichen Tenors) zu ändern. Insoweit ist der Antrag der Klägerin zu unbestimmt. Für eine Duldungsklage muss gerade der tatsächliche Zustand zugrunde gelegt werden. Die Klägerin hätte angegeben müssen, inwieweit Instandsetzungsbedarf vorliegt. So ist der Antrag zu allgemein. Das Berufungsgericht hat auf diesen Umstand in den Erörterungen in der mündlichen Verhandlung vom 21. September 2006 hingewiesen. Auch nachdem die Klägerin inzwischen unstreitig die Wohnung am 06. Dezember 2006 besichtigt hat, hat sie zum Zustand der Böden ihren Vortrag nicht mehr ergänzt.

20 Die Instandsetzungs- und Modernisierungsankündigung vom 15. Oktober 2004 ist ansonsten formell ordnungsgemäß.

21 Die Maßnahmen werden hinreichend beschrieben. Dabei muss keine genaue Leistungsangabe für die Heizung gemacht werden. Es ist nicht ersichtlich, dass die Leistung zu gering sein könnte. Im Übrigen ergeben sich der Strangverlauf usw. aus dem der Ankündigung unstreitig beigefügten Plan. Es ist nicht erkennbar, inwieweit dieser Plan erhebliche Abweichungen zur tatsächlichen Wohnung aufweisen soll. Auch in der mündlichen Verhandlung vom 21. September 2006 konnte die persönlich gehörte Beklagte dazu nur auf einen Einbauschrank in der Küche verweisen, der aber keine wesentliche Abweichung - insbesondere etwa hinsichtlich des Strangverlaufs von Leitungen - darstellt.

22 Die voraussichtliche neue Miete ist einschließlich der Betriebskosten angegeben. Dabei kann die Klägerin insbesondere die Heizkosten nicht genau vorher bestimmen, da zum einen bisher eine allein von der Beklagten zu bezahlende Beheizung mit Kohlen über Ofenheizung vorlag, sodass der Klägerin keinerlei Vergleichsbasis zur Verfügung steht, und zum anderen die künftigen Kosten maßgeblich vom Verbrauchsverhalten der Beklagten selbst abhängen, das die Klägerin nicht beeinflussen kann.

23 Hinsichtlich des Einbaus einer Sammelheizung mit Warmwasserversorgung (Nr. I/1 des amtsgerichtlichen Tenors) ist gegenüber der bisherigen Ausstattung mit Öfen eine Wohnwertverbesserung ohne weiteres anzunehmen.

24 Der Anspruch ist nicht nach § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, denn insoweit wird nur ein üblicher Standard hergestellt. Nach der aufgrund des Beschlusses vom 23. Oktober 2006 eingeholten Auskunft des Statistischen Landesamtes vom 09. November 2006 sind in der Baualtersklasse 1919-49 schon 86,3% der Wohnungen mit

2006 sind in der Baualtersklasse 1919-49 schon 86,3% der Wohnungen mit Sammelheizung ausgestattet. Eine Kombination mit zentraler Warmwasserversorgung liegt bereits in 74,4% der Wohnungen vor. Wenn man die unbewohnten Wohnungen, deren Zahl das Statistische Landesamt in der ergänzenden Stellungnahme vom 07. Dezember 2006 mit 18.800 angibt, zugunsten der Beklagten vollständig als nicht mit Sammelheizung und/oder zentraler Warmwasserversorgung ausgestattet ansieht, verbleiben noch 73,6% bzw. 63,5%. Angesichts der Tatsache, dass zumindest zum Teil es sich um Wohnungen handelt, die nur zeitweilig nicht vermietet, aber normal ausgestattet sind, ist die Grenze von zwei Dritteln als überschritten anzusehen. Dabei hat das Gericht auch berücksichtigt, dass ständig weitere Modernisierungen - gerade im Ostteil der Stadt - erfolgen, die den Ausstattungsgrad der Wohnungen heben.

25 Die Klägerin kann in diesem Rahmen auch die Fußbodenheizung im Bad (ohne Umlage) einbauen (Nr. I/1.a des amtsgerichtlichen Tenors). Gleiches gilt für die Verbrauchserfassungsgeräte (Nr. I/8 des amtsgerichtlichen Tenors).

26 Eine Instandsetzung von Fenstern (Nr. I/4 und Nr. I/5 des amtsgerichtlichen Tenors) kann die Klägerin weitgehend nach eigenem Ermessen vornehmen. In diesem Rahmen kann sie auch Kastendoppelfenster gegen Isolierglasfenster austauschen. Es wird insoweit gerade keine Modernisierung geltend gemacht und keine Umlage verlangt. Der Härteeinwand aus § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB ist hier nicht zu berücksichtigen, weil er sich nur darauf beziehen könnte, dass künftig möglicherweise ein wohnwerterhöhendes Merkmal nach dem Mietspiegel (Isolierglasfenster) vorliegen könnte. Die Auswirkungen sind insoweit jedoch durch das Zusammenspiel mit den übrigen Merkmalen so ungewiss, dass ein Härteeinwand ausscheidet.

27 Da die Klägerin die gesamte Beheizung und Sanitärinstallation umstellt, ist eine Umstellung von Gas- auf Elektroherd für die Beklagte zumutbar (Nr. I/3 des [geänderten] amtsgerichtlichen Tenors).

28 Die Verfliesung des Bades ist eine Modernisierung (Nr. I/3 des amtsgerichtlichen Tenors). Der Härteeinwand greift aus den Gründen des gerichtlichen Hinweises vom 11. Januar 2007, auf den verwiesen wird, nicht ein. Anknüpfend an das am 30. November 2006 verkündete Urteil der Kammer (67 S 266/06) geht das Gericht davon aus, dass ein bereits vorhandenes Bad im Rahmen einer Modernisierung auf den zu dieser Zeit üblichen technischen Standard gebracht werden kann. Dabei ist dieser Standard im Vergleich zu älteren Ausstattungen "modern” im Sinne des Mietspiegels.

29 Die Verfliesung der Küche kann nicht verlangt werden. Insoweit ist das angegriffene Urteil in Nr. I/3 des dortigen Tenors zu ändern. Es ist aus der Modernisierungsankündigung nicht ersichtlich, worin die Wohnwertverbesserung liegen soll, zumal die Küche bereits über einen Fliesenspiegel verfügt. Die Klägerin geht auf den konkreten Zustand der Küche nicht genauer ein. Auf den Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung am 21. September 2006 ist der Vortrag insoweit nicht ergänzt worden.

30 Die sonstige Sanitärinstallation (Nr. I/2 des amtsgerichtlichen Tenors) stellt eine Modernisierung dar. Der Härteeinwand greift aus den Gründen des Hinweises vom 11. Januar 2007 nicht ein. Auf die weiteren Ausführungen zur Verfliesung des Bades wird Bezug genommen.

31 III. Die unverändert gelassene Androhung des Ordnungsgeldes und der ersatzweisen Ordnungshaft in Nr. II des amtsgerichtlichen Tenors folgt aus § 890 ZPO.

32 IV. Die Kostenentscheidung folgt für beide Rechtszüge jeweils aus § 92 Abs. 1 ZPO.

33 V. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

34 VI. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

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