Urteil des LG Berlin vom 01.11.2004
LG Berlin: treu und glauben, bedingung, kaufvertrag, rückzahlung, rücktritt, treuepflicht, behörde, käufer, provision, verjährung
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Gericht:
LG Berlin 9.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
9 O 141/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 242 BGB, § 652 Abs 1 S 2 BGB
Fälligkeit des Maklerprovisionsanspruchs: Rücktrittsrecht des
Käufers im Grundstückskaufvertrag für den Fall der
Nichterteilung der Baugenehmigung
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.380,93 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 5.730,40 Euro seit dem 1.11.2004 zu
zahlen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages
vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger schlossen am 12. Mai 2003 einen notariellen Grundstückskaufvertrag mit den
Eigentümern des Grundstücks ... in Berlin-.... In § 19 des Grundstückskaufvertrages
wurde den Klägern ein Rücktrittsrecht eingeräumt, soweit die erforderliche
Baugenehmigung für das Einfamilienhaus beziehungsweise das Doppelhaus in
ortsüblicher GRZ und GFZ unter Berücksichtigung einer Mindestabstandstiefe von 5 m
nicht erteilt werden sollte.
Für die Vermittlung des Grundstücks wurde nach § 21 des Grundstückskaufvertrages
eine Maklerprovision zu Gunsten des Beklagten vereinbart.
Wegen der Einzelheiten wird im vollen Umfang auf die Kopie des notariellen
Grundstückskaufvertrages, Anlage K 1, Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 15. Oktober 2003 forderte der Beklagte die Kläger zur Leistung der
Maklercourtage in Höhe von 5.730,40 Euro auf, Anlage K 4. Unter dem 10. November
2003 leisteten die Kläger die Zahlung.
Die von den Klägern am 18. Juni 2003 beantragte Baugenehmigung wurde mit dem
Bescheid des Bezirksamts ... von Berlin unter dem 20. Juli 2004 versagt. Mit Schreiben
vom 26. Juli 2004 erklärten die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag gegenüber den
ehemaligen Eigentümern, die diesen akzeptierten. Unter dem 16. August 2004 forderten
die Kläger den Beklagten zur Rückzahlung der Maklerprovision auf, Anlage K 8. Die
Kläger mahnten die Rückzahlung der Maklerprovision mehrfach an, zuletzt mit
Einschreiben/Rückschein vom 20. Oktober 2004, das dem Beklagten am 21. Oktober
2004 zuging, Anlagen K 9 und K 10. Letztlich forderte der Prozessbevollmächtigte der
Kläger mit Schreiben vom 22. November 2006 den Beklagten vergeblich zur
Rückzahlung auf.
Die Kläger begehren Rückzahlung der Maklerprovision in Höhe von 5.730,40 Euro sowie
weitere Kosten in Höhe von 650,53 Euro für die außergerichtliche Tätigkeit ihres jetzigen
Prozessbevollmächtigten entsprechend Aufstellung im Anschreiben vom 22. November
2006, Anlage K 11.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 6.380,93 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 5.730,40 Euro seit dem 01. November
2004 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
Er meint, dass die Kläger den Eintritt der Bedingung, die ihnen das Rücktrittsrecht
verschafft, wider Treu und Glauben herbeigeführt hätten und dementsprechend gemäß §
162 Abs. 2 BGB so zu behandeln wären, als sei der Eintritt der Bedingung nicht erfolgt.
Er verweist insoweit auf § 7 Abs. 1 a des Kaufvertrages, wonach dem Käufer aufgezeigt
wurde, dass er insoweit gegebenenfalls vorab eine Bauvoranfrage stellen müsse, will er
sicher sein, dass alle Käufer ein Baurecht entsprechend ihren Vorstellungen erhalten.
Die Ablehnung der Baugenehmigung habe nur darauf beruht, dass das Grundstück - was
unstreitig ist - im unbeplanten Innenbereich lag und sich nicht im Sinne von § 34 BauGB
in die Umgebung einpasste. Die Lösung hätte darin bestanden, dass die Behörde auf
eigene Kosten ein Bebauungsplanverfahren einleitet, das die von den Klägern geplante
Bebauung bauplanungsrechtlich festsetzen sollte. Dazu sei es jedoch nicht gekommen,
weil die Kläger gegenüber dem Bauplanungsamt ihr Desinteresse an dem weiteren
Fortgang des Verfahrens erklärten. Da aber die Verkäuferpartei im notariellen
Kaufvertrag keine Gewähr dafür übernommen hatte, dass die Baugenehmigung
innerhalb einer bestimmten Frist erteilt würde, hätte es der vertraglichen Treuepflicht der
Kläger entsprochen, darauf hinzuwirken, dass das Bebauungsplanverfahren durchgeführt
würde. Aus diesem Grund hätte den Klägern kein Rücktrittsrecht zugestanden, die
Maklercourtage sei fällig geworden.
Wegen des weiteren Parteivortrags wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Kläger haben einen Anspruch gegen den Beklagten auf Leistung des zuerkannten
Betrages aus § 812 BGB sowie aus dem Gesichtspunkt des Verzuges.
Die Kläger haben die Maklercourtage in Höhe von 5.730,40 Euro ohne rechtlichen Grund
an den Beklagten geleistet. Ein Rechtsgrund liegt insbesondere nicht in dem von den
Klägern geschlossenen Kaufvertrag, § 21 und der darin enthaltenen Maklercourtage.
Denn vor dem Hintergrund des in dem Vertrag in § 19 unter Abs. 4 den Käufern
vorbehaltenen Rücktrittsrechts und dessen tatsächlicher Ausübung ist der Vertrag nicht
wirksam geworden und dementsprechend die Provision nicht verdient und nicht fällig.
Wird ein Rücktrittsrecht von der Bebauungsfähigkeit des gekauften Grundstücks
abhängig gemacht, so kann ein solcher Rücktrittsvorbehalt der Vereinbarung einer
aufschiebenden Bedingung gleichkommen mit der Folge, dass die Maklerprovision erst
dann verdient ist, wenn die Bebaubarkeit feststeht (vgl. BGH, Beschluss vom 29. Januar
1998 - III ZR 76/97 -, MDR 1998, 764).
Der Rücktrittsvorbehalt, der den Klägern in dem aufgrund der Maklerleistung des
Beklagten zustande gekommenen Grundstückskaufvertrages vorbehalten wurde,
kommt einer aufschiebenden Bedingung im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB gleich.
Die Maklercourtage durfte dementsprechend erst dann gefordert werden, wenn
feststeht, dass dieses Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden konnte. Da der
Beklagte bereits vor Bescheidung des Antrags auf Erteilung der Baugenehmigung die
Kläger zur Überweisung der Maklerprovision aufforderte, letztendlich die
Baugenehmigung jedoch versagt wurde, leisteten die Kläger die Courtage ohne
rechtlichen Grund, so dass der Beklagte zur Rückzahlung verpflichtet ist.
Aus dem vorliegenden Vertragsverhältnis ergibt sich auch nicht, dass die Courtage
unabhängig von der Ausübung des vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts fällig würde.
Anders als in dem vom Hanseatischen Oberlandesgericht entschiedenen Fall (Urteil vom
28. Mai 1999 - 11 U 10/99 -, MDR 1999, 1498) vereinbarten die Parteien vorliegend
gerade die Fälligkeit der Provision mit “Wirksamkeit” dieses Vertrages, § 21 Satz 3 des
Grundstückskaufvertrages. Damit ist aber klargestellt, dass die Maklercourtage nicht
bereits bei Abschluss des Vertrages, sondern erst dann fällig werden sollte, wenn der
Vertrag als solcher wirksam wird. Unabhängig von notwendigen Genehmigungen bedarf
es zur Wirksamkeit des Vertrages bei einer einer aufschiebenden Bedingung
gleichzusetzenden Vereinbarung eines Rücktrittsrechts des Umstandes, dass das
Rücktrittsrecht als solches nicht mehr ausgeübt werden kann.
Vorliegend durfte auch das vertraglich vorbehaltene Rücktrittsrecht ausgeübt werden.
Die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen dafür, nämlich die Versagung der
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Die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen dafür, nämlich die Versagung der
Baugenehmigung, lagen unstreitig vor. Entgegen der Auffassung des Beklagten haben
die Kläger auch den Eintritt der Bedingung nicht wider Treu und Glauben verhindert, §
162 Abs. 1 BGB. Denn in dem Kaufvertrag war nicht vereinbart, dass den Klägern
vertraglich auferlegt wurde, weitere Aktivitäten zu entfalten als einen schlichten
Bauantrag für das begehrte Bauvorhaben zu stellen. Wird dieser abschlägig beschieden,
so eröffnete sich ohne Weiteres für die Kläger das vertraglich vorbehaltene
Rücktrittsrecht. Sie waren aufgrund von Treu und Glauben nicht gehalten, ihr
Baubegehren weiter zu verfolgen um damit zu bewirken, dass die Behörde auf eigene
Kosten ein Baubauungsplanverfahren einleitet, welches zu unbekannter Zeit mit
unbekanntem Ergebnis enden würde. Eine dahingehende Treuepflicht lässt sich aus dem
Vertrag nicht entnehmen und ist so von den Vertragspartnern auch nicht gesehen
worden, die den Rücktritt der Kläger schlichtweg akzeptierten. Es hieße die Pflichten des
zum Rücktritt Berechtigten zu überspannen, wenn entgegen dahingehender
vertraglicher Vereinbarung ihm im Rahmen der Treuepflicht auferlegt würde, auf
behördliches Verhalten mit unbekanntem Ausgang hinzuwirken.
Nach alledem war die geleistete Maklercourtage zurückzuerstatten.
Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Der Rücktritt vom Kaufvertrag erfolgte im Juli 2004,
durch Beantragung des Mahnbescheides am 18. Dezember 2006 wurde die Verjährung
rechtzeitig gehemmt.
Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten ergibt sich aus dem
Gesichtspunkt des Verzuges. Sie ist vor dem Hintergrund der Entscheidung des
Bundesgerichtshofs vom 07. März 2007 - VIII ZR 86/06 - schlüssig dargetan.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
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