Urteil des LG Berlin vom 01.11.2004, 9 O 141/07

Aktenzeichen: 9 O 141/07

LG Berlin: treu und glauben, bedingung, kaufvertrag, rückzahlung, rücktritt, treuepflicht, behörde, käufer, provision, verjährung

Quelle: Gericht: LG Berlin 9. Zivilkammer

Normen: § 242 BGB, § 652 Abs 1 S 2 BGB

Entscheidungsdatum: 27.09.2007

Aktenzeichen: 9 O 141/07

Dokumenttyp: Urteil

Fälligkeit des Maklerprovisionsanspruchs: Rücktrittsrecht des Käufers im Grundstückskaufvertrag für den Fall der Nichterteilung der Baugenehmigung

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.380,93 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 5.730,40 Euro seit dem 1.11.2004 zu zahlen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1Die Kläger schlossen am 12. Mai 2003 einen notariellen Grundstückskaufvertrag mit den Eigentümern des Grundstücks ... in Berlin-.... In § 19 des Grundstückskaufvertrages wurde den Klägern ein Rücktrittsrecht eingeräumt, soweit die erforderliche Baugenehmigung für das Einfamilienhaus beziehungsweise das Doppelhaus in ortsüblicher GRZ und GFZ unter Berücksichtigung einer Mindestabstandstiefe von 5 m nicht erteilt werden sollte.

2Für die Vermittlung des Grundstücks wurde nach § 21 des Grundstückskaufvertrages eine Maklerprovision zu Gunsten des Beklagten vereinbart.

3Wegen der Einzelheiten wird im vollen Umfang auf die Kopie des notariellen Grundstückskaufvertrages, Anlage K 1, Bezug genommen.

4Mit Schreiben vom 15. Oktober 2003 forderte der Beklagte die Kläger zur Leistung der Maklercourtage in Höhe von 5.730,40 Euro auf, Anlage K 4. Unter dem 10. November 2003 leisteten die Kläger die Zahlung.

5Die von den Klägern am 18. Juni 2003 beantragte Baugenehmigung wurde mit dem Bescheid des Bezirksamts ... von Berlin unter dem 20. Juli 2004 versagt. Mit Schreiben vom 26. Juli 2004 erklärten die Kläger den Rücktritt vom Kaufvertrag gegenüber den ehemaligen Eigentümern, die diesen akzeptierten. Unter dem 16. August 2004 forderten die Kläger den Beklagten zur Rückzahlung der Maklerprovision auf, Anlage K 8. Die Kläger mahnten die Rückzahlung der Maklerprovision mehrfach an, zuletzt mit Einschreiben/Rückschein vom 20. Oktober 2004, das dem Beklagten am 21. Oktober 2004 zuging, Anlagen K 9 und K 10. Letztlich forderte der Prozessbevollmächtigte der Kläger mit Schreiben vom 22. November 2006 den Beklagten vergeblich zur Rückzahlung auf.

6Die Kläger begehren Rückzahlung der Maklerprovision in Höhe von 5.730,40 Euro sowie weitere Kosten in Höhe von 650,53 Euro für die außergerichtliche Tätigkeit ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten entsprechend Aufstellung im Anschreiben vom 22. November 2006, Anlage K 11.

7Die Kläger beantragen,

8den Beklagten zu verurteilen, an sie 6.380,93 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 5.730,40 Euro seit dem 01. November 2004 zu zahlen.

9Der Beklagte beantragt,

10

11 Er meint, dass die Kläger den Eintritt der Bedingung, die ihnen das Rücktrittsrecht verschafft, wider Treu und Glauben herbeigeführt hätten und dementsprechend gemäß § 162 Abs. 2 BGB so zu behandeln wären, als sei der Eintritt der Bedingung nicht erfolgt.

12 Er verweist insoweit auf § 7 Abs. 1 a des Kaufvertrages, wonach dem Käufer aufgezeigt wurde, dass er insoweit gegebenenfalls vorab eine Bauvoranfrage stellen müsse, will er sicher sein, dass alle Käufer ein Baurecht entsprechend ihren Vorstellungen erhalten. Die Ablehnung der Baugenehmigung habe nur darauf beruht, dass das Grundstück - was unstreitig ist - im unbeplanten Innenbereich lag und sich nicht im Sinne von § 34 BauGB in die Umgebung einpasste. Die Lösung hätte darin bestanden, dass die Behörde auf eigene Kosten ein Bebauungsplanverfahren einleitet, das die von den Klägern geplante Bebauung bauplanungsrechtlich festsetzen sollte. Dazu sei es jedoch nicht gekommen, weil die Kläger gegenüber dem Bauplanungsamt ihr Desinteresse an dem weiteren Fortgang des Verfahrens erklärten. Da aber die Verkäuferpartei im notariellen Kaufvertrag keine Gewähr dafür übernommen hatte, dass die Baugenehmigung innerhalb einer bestimmten Frist erteilt würde, hätte es der vertraglichen Treuepflicht der Kläger entsprochen, darauf hinzuwirken, dass das Bebauungsplanverfahren durchgeführt würde. Aus diesem Grund hätte den Klägern kein Rücktrittsrecht zugestanden, die Maklercourtage sei fällig geworden.

13 die Klage abzuweisen.

Wegen des weiteren Parteivortrags wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

14 Die Klage ist begründet.

15 Die Kläger haben einen Anspruch gegen den Beklagten auf Leistung des zuerkannten Betrages aus § 812 BGB sowie aus dem Gesichtspunkt des Verzuges.

16 Die Kläger haben die Maklercourtage in Höhe von 5.730,40 Euro ohne rechtlichen Grund an den Beklagten geleistet. Ein Rechtsgrund liegt insbesondere nicht in dem von den Klägern geschlossenen Kaufvertrag, § 21 und der darin enthaltenen Maklercourtage. Denn vor dem Hintergrund des in dem Vertrag in § 19 unter Abs. 4 den Käufern vorbehaltenen Rücktrittsrechts und dessen tatsächlicher Ausübung ist der Vertrag nicht wirksam geworden und dementsprechend die Provision nicht verdient und nicht fällig.

17 Wird ein Rücktrittsrecht von der Bebauungsfähigkeit des gekauften Grundstücks abhängig gemacht, so kann ein solcher Rücktrittsvorbehalt der Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung gleichkommen mit der Folge, dass die Maklerprovision erst dann verdient ist, wenn die Bebaubarkeit feststeht (vgl. BGH, Beschluss vom 29. Januar 1998 - III ZR 76/97 -, MDR 1998, 764).

18 Der Rücktrittsvorbehalt, der den Klägern in dem aufgrund der Maklerleistung des Beklagten zustande gekommenen Grundstückskaufvertrages vorbehalten wurde, kommt einer aufschiebenden Bedingung im Sinne des § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB gleich. Die Maklercourtage durfte dementsprechend erst dann gefordert werden, wenn feststeht, dass dieses Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden konnte. Da der Beklagte bereits vor Bescheidung des Antrags auf Erteilung der Baugenehmigung die Kläger zur Überweisung der Maklerprovision aufforderte, letztendlich die Baugenehmigung jedoch versagt wurde, leisteten die Kläger die Courtage ohne rechtlichen Grund, so dass der Beklagte zur Rückzahlung verpflichtet ist.

19 Aus dem vorliegenden Vertragsverhältnis ergibt sich auch nicht, dass die Courtage unabhängig von der Ausübung des vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts fällig würde. Anders als in dem vom Hanseatischen Oberlandesgericht entschiedenen Fall (Urteil vom 28. Mai 1999 - 11 U 10/99 -, MDR 1999, 1498) vereinbarten die Parteien vorliegend gerade die Fälligkeit der Provision mit “Wirksamkeit” dieses Vertrages, § 21 Satz 3 des Grundstückskaufvertrages. Damit ist aber klargestellt, dass die Maklercourtage nicht bereits bei Abschluss des Vertrages, sondern erst dann fällig werden sollte, wenn der Vertrag als solcher wirksam wird. Unabhängig von notwendigen Genehmigungen bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages bei einer einer aufschiebenden Bedingung gleichzusetzenden Vereinbarung eines Rücktrittsrechts des Umstandes, dass das Rücktrittsrecht als solches nicht mehr ausgeübt werden kann.

20 Vorliegend durfte auch das vertraglich vorbehaltene Rücktrittsrecht ausgeübt werden. Die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen dafür, nämlich die Versagung der

Die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen dafür, nämlich die Versagung der Baugenehmigung, lagen unstreitig vor. Entgegen der Auffassung des Beklagten haben die Kläger auch den Eintritt der Bedingung nicht wider Treu und Glauben verhindert, § 162 Abs. 1 BGB. Denn in dem Kaufvertrag war nicht vereinbart, dass den Klägern vertraglich auferlegt wurde, weitere Aktivitäten zu entfalten als einen schlichten Bauantrag für das begehrte Bauvorhaben zu stellen. Wird dieser abschlägig beschieden, so eröffnete sich ohne Weiteres für die Kläger das vertraglich vorbehaltene Rücktrittsrecht. Sie waren aufgrund von Treu und Glauben nicht gehalten, ihr Baubegehren weiter zu verfolgen um damit zu bewirken, dass die Behörde auf eigene Kosten ein Baubauungsplanverfahren einleitet, welches zu unbekannter Zeit mit unbekanntem Ergebnis enden würde. Eine dahingehende Treuepflicht lässt sich aus dem Vertrag nicht entnehmen und ist so von den Vertragspartnern auch nicht gesehen worden, die den Rücktritt der Kläger schlichtweg akzeptierten. Es hieße die Pflichten des zum Rücktritt Berechtigten zu überspannen, wenn entgegen dahingehender vertraglicher Vereinbarung ihm im Rahmen der Treuepflicht auferlegt würde, auf behördliches Verhalten mit unbekanntem Ausgang hinzuwirken.

21 Nach alledem war die geleistete Maklercourtage zurückzuerstatten.

22 Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Der Rücktritt vom Kaufvertrag erfolgte im Juli 2004, durch Beantragung des Mahnbescheides am 18. Dezember 2006 wurde die Verjährung rechtzeitig gehemmt.

23 Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Kosten ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges. Sie ist vor dem Hintergrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 07. März 2007 - VIII ZR 86/06 - schlüssig dargetan.

24 Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

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