Urteil des LG Berlin, Az. 63 S 313/06

LG Berlin: wohnung, mietsache, einbau, vermieter, ermächtigung, erneuerung, vollstreckung, zustand, gefahr, kündigung
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Gericht:
LG Berlin 63.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
63 S 313/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 164 BGB, §§ 164ff BGB, § 185
BGB, § 554 BGB
Wohnraummiete: Ermächtigung des noch nicht
grundbucheingetragenen Wohnungserwerbers zur Ankündigung
und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 4. September 2006 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Schöneberg - 7 C 180/06 - geändert:
1. Die Beklagten werden verurteilt, den nachfolgend bezeichneten
Modernisierungsmaßnahmen im Haus ... in 10827 Berlin bzw. in der von ihnen
bewohnten Wohnung entsprechend der Ankündigung der Klägerin vom 11. Januar 2006
nach Vorankündigung von 10 Tagen zuzustimmen:
a) Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer
und Abtrennung des WC gemäß des beigefügten Grundrisses
b) Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Hoffassade sowie auf
die oberste Geschossdecke
2. Die Beklagten werden verurteilt der Klägerin und den von ihr beauftragten
Handwerkern Zugang zu der von dem Beklagten angemieteten Wohnung in der Zeit der
Modernisierungsarbeiten zu gewähren.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
5. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 2/3
und die Beklagten als Gesamtschuldner 1/3 zu tragen.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten wird nachgelassen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 3.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in
Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht die
Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
7. Die Revision wird im Umfang der Klagestattgabe zugelassen.
Gründe
I.
Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen der
angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Ergänzend ist Folgendes auszuführen:
Die Parteien streiten darüber, ob die Kläger als noch nicht ins Grundbuch eingetragene
Erwerber aufgrund der von der Vermieterin und Verkäuferin erteilten Vollmacht (zu
deren näheren Darstellung auf die Anlage K2 Blatt 20 f. d.A. verwiesen wird)
Modernisierungsmaßnahmen ankündigen durfte und ob die Forderungen der Duldung
von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen begründet sind.
Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Kläger noch
nicht wie von § 554 BGB genannt Vermieter sind und dass die Übertragung des Rechts
zur Ankündigung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ohne Zustimmung
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zur Ankündigung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ohne Zustimmung
der Mieter unwirksam sei, weil Mieter der erhöhten Gefahr eines Baustillstands
ausgesetzt würden.
Gegen das Urteil, das den Klägern am 06. September 2006 zugestellt worden ist, haben
sie mit am 14. September 2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung
eingelegt, die sie mit am 10. Oktober 2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz
begründet haben.
Die Kläger begründen ihr Rechtsmittel damit, dass entsprechend der Rechtssprechung
des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - in NJW 1998,
896) zur Wirksamkeit einer Ermächtigung des Grundstückskäufers, das Kündigungsrecht
im eigenen Namen auszuüben, auch vorliegend einer Ermächtigung nichts
entgegenstehe.
Die Kläger beantragen,
unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zu
verurteilen,
1. die nachfolgend bezeichneten Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen in
der von den Beklagten bewohnten Wohnung in der ... in ..., entsprechend der
Ankündigung der Klägerin vom 11.01.2006 nach Vorankündigung von 10 Tagen
zuzustimmen:
a) Einbau einer gasbetriebenen Zentralheizung mit einem Leitungsverlauf
gemäß des der Ankündigung vom 11.01.2006 beigefügten Grundrisses,
b) Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer
und Abtrennung des WC gemäß des der Ankündigung vom 11.01.2006 beigefügten
Grundrisses sowie Modernisierung der vorhandenen Sanitäranlagen durch den Einbau
einer zentralen Wasserversorgung, die Verstärkung der Kaltwassersteigleitungen, den
Einbau schallgedämmter und hitzebeständiger Abwasserleitungen gemäß des der
Ankündigung vom 11.01.2006 beigefügten Grundrisses,
c) komplette Neuverfliesung von Wand- und Bodenflächen - im Einzelnen die
Verfliesung der Wände und des Bodens im neu herzustellenden Badezimmer und
Herstellung eines Fliesenspiegels in der Küche,
d) Erneuerung und Verstärkung der Steigeleistungen sowie der Elektroinstallation
innerhalb der Wohnung gemäß des der Ankündigung vom 11.01.2006 beigefügten
Grundrisses,
e) Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems an der Hoffassade sowie auf
die oberste Geschossdecke,
f) Einbau schallschutzverglaster Fenster in der zur Straße hin gelegenen Räumen
sowie Erneuerung der zur Hofseite gelegenen Doppelfenster,
g) Instandsetzung der Balkone,
h) Demontage der Gasversorgung,
2. der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern Zugang zu der von
den Beklagten angemieteten Wohnung in der Zeit der Modernisierungsarbeiten zu
gewähren.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil aus seinen Gründen und führen
näher aus, dass nach dem eindeutigen Gesetzeswortlauf des § 554 Abs. 3 BGB nur
Vermieter ein Ankündigungsrecht hätten und gemäß § 554 Abs. 5 BGB zum Nachteil des
Mieters abweichende Vereinbarungen auch mit Dritten unwirksam seien.
II.
Die statthafte, den notwendigen Wert der Beschwer erreichende frist- und formgerechte
eingelegte und begründete Berufung (§§ 511 ff. ZPO) ist zulässig. Es handelt sich nicht
um eine Klageänderung im Sinne des § 533 ZPO, insoweit die Kläger anders als in erster
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um eine Klageänderung im Sinne des § 533 ZPO, insoweit die Kläger anders als in erster
Instanz nicht nur Zustimmung zu Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch zu
Erhaltungsmaßnahmen fordern. Die Instandsetzung der Balkone ist offenkundig eine
Erhaltungsmaßnahme und es handelt sich insoweit nur um eine Berichtigung des
Antrags. Im Übrigen haben die Beklagten durch Stellung des Antrags in der mündlichen
Verhandlung einer etwaigen Klageerweiterung zugestimmt, § 533 Nr. 1 ZPO.
Die Berufung der Kläger gegen das klageabweisende Urteil hat im aus dem Tenor
ersichtlichen Umfang teilweise Erfolg.
Die Kläger sind als noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber von der Verkäuferin
und Vermieterin wirksam ermächtigt, im eigenen Namen Modernisierungsmaßnahmen
anzukündigen und durchzuführen.
Zwar ist für die Auffassung des Amtsgerichts zunächst der Wortlaut des § 554 BGB
"Vermieter" zu berücksichtigen und soll nach dem Sinn des Gesetzes der Vermieter
grundsätzlich der Bauherr der Modernisierungsmaßnahmen sein, ebenso wie bei einer
Kündigung, die nach dem Gesetz auch nur vom Vermieter auszusprechen ist, kann
jedoch ausnahmsweise ein Erwerber zur Ausübung des Gestaltungsrechts ermächtigt
werden. Die tragenden Gründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom
10.12.1997 - XII ZR 119/96 = NJW 1998, 896) zur Kündigung sind auch auf die
Modernisierungsankündigung anzuwenden. Die Vollmachtserteilung wäre in beiden
Fällen möglich und nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist eine Ermächtigung
der Vollmacht funktionell verwandt, so dass Erwerbern auch bei Gestaltungsrechten
Ermächtigungen erteilt werden dürfen. Die Bedenken des Amtsgerichts zur Gefahr des
Baustillstands teilt die Kammer nicht. Die Gefahr einer Nichtweiterführung von
Bauarbeiten aufgrund finanzieller Probleme besteht grundsätzlich auch, wenn der
Vertragspartner selbst die Maßnahme ankündigt, und sie ist nicht höher, als wenn der
Erwerber nach Bevollmächtigung im Namen des Vermieters die
Modernisierungsankündigung abgegeben hätte. Ein Vermieter ist stets verpflichtet,
solche Arbeiten weiter zu führen, egal, ob er einem Erwerber die Ermächtigung erteilt
hat, Modernisierungsankündigungen auszusprechen und Modernisierungen
durchzuführen oder ob er nur eine Vollmacht erteilt hat und die Ankündigung in seinem
Namen erfolgte. Selbst wenn man berücksichtigt, dass ein Vermieter der nicht Bauherr
ist, im Falle von Vertragsstörungen oder ähnlichem, Bauverträge neu schließen müsste,
so stehen doch den Mietern im Ausnahmefall einer solchen Bauzeitverlängerung
Minderungsansprüche etc. ggf. zu. Wenn schon zur einschneidensten Maßnahme der
Kündigung im Erwerbsfall ermächtigt werden kann, so muss dies erst recht für die
Modernisierungsankündigung gelten.
Die Beklagten sind verpflichtet, den Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der
ehemaligen Speisekammer und Abtrennung des WC zu dulden, § 554 Abs. 2 BGB. Die
Ankündigung vom 11. Januar 2006 erfüllt die Voraussetzungen des § 554 Abs. 3 BGB, sie
gibt insbesondere hinreichend genau die voraussichtliche Dauer der einzelnen Arbeiten
an. Die geplante Grundrissänderung der Wohnung ist eine Verbesserung der Mietsache.
Die Veränderung des Badezimmerzuschnitts unter Verwendung des Raums der
derzeitigen Speisekammer ist vorteilhaft, weil eine Nasszelle bzw. deren Vergrößerung
höherwertig ist als das Vorhandensein einer Speisekammer. Auch die Abtrennung des
WCs vom Duschraum ist objektiv eine Verbesserung der Mietsache.
Die Beklagten haben gemäß §§ 554 Abs. 2 BGB das Anbringen eines
Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf der obersten Geschossdecke zu
dulden. Hinsichtlich der Ankündigung und der Einhaltung der Formalien des § 554 Abs. 3
BGB gilt das Vorgesagte. Das Aufbringen zusätzlicher Dämmschichten spart
Heizenergie ein. Dass Wohnungen in unterschiedlichem Maße aufgrund ihrer räumlichen
Lage von einzelnen Wärmedämmmaßnahmen profitieren, wie etwa bei der Dämmung
der obersten Geschossdecke ist unerheblich, weil insoweit ein generalisierender Maßstab
anzusetzen ist. Die bessere Dämmung des Hauses dient der Energieeinsparung auch in
den einzelnen Wohnungen und hinsichtlich der Umlage muss eine Differenzierung
hinsichtlich der Kostenankündigung im Hinblick auf voraussichtliche Energieeinsparung
oder Anteil an den gedämmten Flächen nicht getroffen werden.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Gaszentralheizung,
nachdem die Beklagten aufgrund der Vereinbarung vom 22. Januar 2003 mit
Zustimmung der Vermieterin eine Gasetagenheizung eingebaut haben. Es kann
dahinstehen, ob eine Verbesserung der Mietsache vorliegt, weil selbst dann die
Durchführung der Maßnahme für die Mieter vor dem Abwohnen der Investition eine
Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger
nicht zu rechtfertigen ist, § 554 Abs. 2 S. 2 BGB (vgl. LG Berlin NZM 1999, 1036;
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nicht zu rechtfertigen ist, § 554 Abs. 2 S. 2 BGB (vgl. LG Berlin NZM 1999, 1036;
Weidenkaff in Palandt, BGB, 65 Aufl., § 554 Rz. 21). Die allenfalls geringfügige
Wohnwertverbesserung rechtfertigt nach dem kurzen Zeitraum seit dem genehmigten
Einbau der Gasetagenheizung nicht die Ersetzung der Heizanlage. Der Vorbehalt der
Vermieterin bei der Modernisierungsvereinbarung, dass ihr Recht auf Modernisierung
unberührt bleibe, bedingt nicht den Härteinwand für die Zeit vor Abwohnen der
Investition ab. Selbst wenn man der vertraglichen Regelung dies beimessen wollte, so
wäre eine Berufung darauf mit der Modernisierungsankündigung schon etwa drei Jahre
nach Gestattung des Einbaus der Gasetagenheizung treuwidrig, § 242 BGB.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer zentralen
Wasserversorgung, Verstärkung der Kaltwasserleitungen sowie schallgedämmter und
hitzebeständiger Abwasserleitungen. Die Energieeinsparung durch den
Leitungsaustausch ist nicht nachvollziehbar dargelegt. Gleiches gilt für die
Wohnwertverbesserung, nachdem es unbestritten geblieben ist, dass
Geräuschbeeinträchtigungen aus den Abwasserrohren nicht hervorgehen und die
Wohnung mit ausreichend Wasser versorgt ist.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Duldung der kompletten Neuverfliesung von Wand
und Bodenflächen im Badezimmer und der Herstellung eines Fliesenspiegels in der
Küche als Modernisierung. Die Kläger treten der Behauptung, dass Fliesen insoweit
vorhanden seien, zumal gestützt auf mit Schriftsatz vom 03. August 2006 eingereichte
Lichtbilder (Blatt 85 f. d.A.) mit Nichtwissen entgegen. Sie können jedoch ihre
Anspruchsvoraussetzung, nämlich das die Mietsache gegenüber dem jetzigen Zustand
verbessert wird, nicht durch Nichtwissen darlegen.
Ebenso haben die Kläger keinen Anspruch auf Erneuerung und Verstärkung der
Steigeleitungen sowie der Elektroinstallationen. Auch insoweit ist eine angebliche
Wohnwertverbesserung nur pauschal behauptet, ohne dass konkret die Steigerungen
der Leitungsfähigkeit und die Erhöhung etwa der Zahl der Steckdosen etc. genau
angegeben wird. Es fehlt schon an der Auseinandersetzung mit dem bestehenden
Zustand als auch an einer genauen Darlegung an den Zustand auf den die Mietsache
verbessert werden soll.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf den Einbau schallschutzverglaster Fenster in den
zur Straße hin gelegenen Räumen sowie Erneuerung der zur Hofseite gelegenen
Doppelfenster. Die Beklagten haben dargelegt, dass sich solche Fenster, ausgenommen
im Abstellraum, in dem es ohnehin keinen Heizkörper gibt, schon in der Wohnung
befinden, und die Kläger bestreiten diesen Zustand mit Nichtwissen. Sie können aber
eine Energieeinsparung und eine Verbesserung der Mietsache nicht durch Nichtwissen
dartun.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Duldung der Instandsetzung der Balkone. Für eine
Instandsetzung gemäß § 554 Abs. 1 BGB schulden die Beklagten eine Zustimmung
sowieso höchstens nur hinsichtlich ihrer Mietsache und nicht hinsichtlich der anderen
Balkone des Hauses. Die Instandsetzungsbedürftigkeit ihres Balkons haben sie
bestritten und die Kläger haben diese nicht näher dargetan und unter Beweis gestellt.
Schließlich ist auch die Demontage der Gasversorgung, die ein Annex zum begehrten
Einbau der Zentralheizung ist, mangels Duldungspflicht des Einbaus der Zentralheizung
nicht zu dulden.
Soweit die Beklagten verurteilt sind, haben sie den begehrten Zutritt zu gewähren.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war, soweit die Beklagten zur Duldung verurteilt sind, zuzulassen zur
Fortbildung des Rechts, § 543 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO. Es ist bisher nicht höchstrichterlich
entschieden, ob entsprechend dem Kündigungsrecht auch das Recht auf Duldung von
Modernisierung nach Ermächtigung von dem Erwerber der Mietsache ausgeübt werden
kann.
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