Urteil des LG Berlin vom 04.09.2006, 63 S 313/06

Aktenzeichen: 63 S 313/06

LG Berlin: wohnung, mietsache, einbau, vermieter, ermächtigung, erneuerung, vollstreckung, zustand, gefahr, kündigung

Quelle: Gericht: LG Berlin 63. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 27.03.2007

Normen: § 164 BGB, §§ 164ff BGB, § 185 BGB, § 554 BGB

Aktenzeichen: 63 S 313/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Ermächtigung des noch nicht grundbucheingetragenen Wohnungserwerbers zur Ankündigung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 4. September 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 7 C 180/06 - geändert:

1. Die Beklagten werden verurteilt, den nachfolgend bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen im Haus ... in 10827 Berlin bzw. in der von ihnen bewohnten Wohnung entsprechend der Ankündigung der Klägerin vom 11. Januar 2006 nach Vorankündigung von 10 Tagen zuzustimmen:

a) Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und Abtrennung des WC gemäß des beigefügten Grundrisses

b) Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Hoffassade sowie auf die oberste Geschossdecke

2. Die Beklagten werden verurteilt der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern Zugang zu der von dem Beklagten angemieteten Wohnung in der Zeit der Modernisierungsarbeiten zu gewähren.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

5. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 2/3 und die Beklagten als Gesamtschuldner 1/3 zu tragen.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

7. Die Revision wird im Umfang der Klagestattgabe zugelassen.

Gründe

I.

1Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Ergänzend ist Folgendes auszuführen:

2Die Parteien streiten darüber, ob die Kläger als noch nicht ins Grundbuch eingetragene Erwerber aufgrund der von der Vermieterin und Verkäuferin erteilten Vollmacht (zu deren näheren Darstellung auf die Anlage K2 Blatt 20 f. d.A. verwiesen wird) Modernisierungsmaßnahmen ankündigen durfte und ob die Forderungen der Duldung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen begründet sind.

3Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Kläger noch nicht wie von § 554 BGB genannt Vermieter sind und dass die Übertragung des Rechts zur Ankündigung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ohne Zustimmung

zur Ankündigung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ohne Zustimmung der Mieter unwirksam sei, weil Mieter der erhöhten Gefahr eines Baustillstands ausgesetzt würden.

4Gegen das Urteil, das den Klägern am 06. September 2006 zugestellt worden ist, haben sie mit am 14. September 2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit am 10. Oktober 2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet haben.

5Die Kläger begründen ihr Rechtsmittel damit, dass entsprechend der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - in NJW 1998, 896) zur Wirksamkeit einer Ermächtigung des Grundstückskäufers, das Kündigungsrecht im eigenen Namen auszuüben, auch vorliegend einer Ermächtigung nichts entgegenstehe.

6Die Kläger beantragen,

7unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

81. die nachfolgend bezeichneten Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen in der von den Beklagten bewohnten Wohnung in der ... in ..., entsprechend der Ankündigung der Klägerin vom 11.01.2006 nach Vorankündigung von 10 Tagen zuzustimmen:

9a) Einbau einer gasbetriebenen Zentralheizung mit einem Leitungsverlauf gemäß des der Ankündigung vom 11.01.2006 beigefügten Grundrisses,

10b) Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und Abtrennung des WC gemäß des der Ankündigung vom 11.01.2006 beigefügten Grundrisses sowie Modernisierung der vorhandenen Sanitäranlagen durch den Einbau einer zentralen Wasserversorgung, die Verstärkung der Kaltwassersteigleitungen, den Einbau schallgedämmter und hitzebeständiger Abwasserleitungen gemäß des der Ankündigung vom 11.01.2006 beigefügten Grundrisses,

11c) komplette Neuverfliesung von Wand- und Bodenflächen - im Einzelnen die Verfliesung der Wände und des Bodens im neu herzustellenden Badezimmer und Herstellung eines Fliesenspiegels in der Küche,

12d) Erneuerung und Verstärkung der Steigeleistungen sowie der Elektroinstallation innerhalb der Wohnung gemäß des der Ankündigung vom 11.01.2006 beigefügten Grundrisses,

13e) Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems an der Hoffassade sowie auf die oberste Geschossdecke,

14f) Einbau schallschutzverglaster Fenster in der zur Straße hin gelegenen Räumen sowie Erneuerung der zur Hofseite gelegenen Doppelfenster,

15g) Instandsetzung der Balkone,

16h) Demontage der Gasversorgung,

172. der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern Zugang zu der von den Beklagten angemieteten Wohnung in der Zeit der Modernisierungsarbeiten zu gewähren.

18 Die Beklagten beantragen,

19die Berufung zurückzuweisen.

20 Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil aus seinen Gründen und führen näher aus, dass nach dem eindeutigen Gesetzeswortlauf des § 554 Abs. 3 BGB nur Vermieter ein Ankündigungsrecht hätten und gemäß § 554 Abs. 5 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen auch mit Dritten unwirksam seien.

II.

21 Die statthafte, den notwendigen Wert der Beschwer erreichende frist- und formgerechte eingelegte und begründete Berufung (§§ 511 ff. ZPO) ist zulässig. Es handelt sich nicht um eine Klageänderung im Sinne des § 533 ZPO, insoweit die Kläger anders als in erster

um eine Klageänderung im Sinne des § 533 ZPO, insoweit die Kläger anders als in erster Instanz nicht nur Zustimmung zu Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch zu Erhaltungsmaßnahmen fordern. Die Instandsetzung der Balkone ist offenkundig eine Erhaltungsmaßnahme und es handelt sich insoweit nur um eine Berichtigung des Antrags. Im Übrigen haben die Beklagten durch Stellung des Antrags in der mündlichen Verhandlung einer etwaigen Klageerweiterung zugestimmt, § 533 Nr. 1 ZPO.

22 Die Berufung der Kläger gegen das klageabweisende Urteil hat im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang teilweise Erfolg.

23 Die Kläger sind als noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber von der Verkäuferin und Vermieterin wirksam ermächtigt, im eigenen Namen Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen.

24 Zwar ist für die Auffassung des Amtsgerichts zunächst der Wortlaut des § 554 BGB "Vermieter" zu berücksichtigen und soll nach dem Sinn des Gesetzes der Vermieter grundsätzlich der Bauherr der Modernisierungsmaßnahmen sein, ebenso wie bei einer Kündigung, die nach dem Gesetz auch nur vom Vermieter auszusprechen ist, kann jedoch ausnahmsweise ein Erwerber zur Ausübung des Gestaltungsrechts ermächtigt werden. Die tragenden Gründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10.12.1997 - XII ZR 119/96 = NJW 1998, 896) zur Kündigung sind auch auf die Modernisierungsankündigung anzuwenden. Die Vollmachtserteilung wäre in beiden Fällen möglich und nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist eine Ermächtigung der Vollmacht funktionell verwandt, so dass Erwerbern auch bei Gestaltungsrechten Ermächtigungen erteilt werden dürfen. Die Bedenken des Amtsgerichts zur Gefahr des Baustillstands teilt die Kammer nicht. Die Gefahr einer Nichtweiterführung von Bauarbeiten aufgrund finanzieller Probleme besteht grundsätzlich auch, wenn der Vertragspartner selbst die Maßnahme ankündigt, und sie ist nicht höher, als wenn der Erwerber nach Bevollmächtigung im Namen des Vermieters die Modernisierungsankündigung abgegeben hätte. Ein Vermieter ist stets verpflichtet, solche Arbeiten weiter zu führen, egal, ob er einem Erwerber die Ermächtigung erteilt hat, Modernisierungsankündigungen auszusprechen und Modernisierungen durchzuführen oder ob er nur eine Vollmacht erteilt hat und die Ankündigung in seinem Namen erfolgte. Selbst wenn man berücksichtigt, dass ein Vermieter der nicht Bauherr ist, im Falle von Vertragsstörungen oder ähnlichem, Bauverträge neu schließen müsste, so stehen doch den Mietern im Ausnahmefall einer solchen Bauzeitverlängerung Minderungsansprüche etc. ggf. zu. Wenn schon zur einschneidensten Maßnahme der Kündigung im Erwerbsfall ermächtigt werden kann, so muss dies erst recht für die Modernisierungsankündigung gelten.

25 Die Beklagten sind verpflichtet, den Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und Abtrennung des WC zu dulden, § 554 Abs. 2 BGB. Die Ankündigung vom 11. Januar 2006 erfüllt die Voraussetzungen des § 554 Abs. 3 BGB, sie gibt insbesondere hinreichend genau die voraussichtliche Dauer der einzelnen Arbeiten an. Die geplante Grundrissänderung der Wohnung ist eine Verbesserung der Mietsache. Die Veränderung des Badezimmerzuschnitts unter Verwendung des Raums der derzeitigen Speisekammer ist vorteilhaft, weil eine Nasszelle bzw. deren Vergrößerung höherwertig ist als das Vorhandensein einer Speisekammer. Auch die Abtrennung des WCs vom Duschraum ist objektiv eine Verbesserung der Mietsache.

26 Die Beklagten haben gemäß §§ 554 Abs. 2 BGB das Anbringen eines Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf der obersten Geschossdecke zu dulden. Hinsichtlich der Ankündigung und der Einhaltung der Formalien des § 554 Abs. 3 BGB gilt das Vorgesagte. Das Aufbringen zusätzlicher Dämmschichten spart Heizenergie ein. Dass Wohnungen in unterschiedlichem Maße aufgrund ihrer räumlichen Lage von einzelnen Wärmedämmmaßnahmen profitieren, wie etwa bei der Dämmung der obersten Geschossdecke ist unerheblich, weil insoweit ein generalisierender Maßstab anzusetzen ist. Die bessere Dämmung des Hauses dient der Energieeinsparung auch in den einzelnen Wohnungen und hinsichtlich der Umlage muss eine Differenzierung hinsichtlich der Kostenankündigung im Hinblick auf voraussichtliche Energieeinsparung oder Anteil an den gedämmten Flächen nicht getroffen werden.

27 Die Kläger haben keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer Gaszentralheizung, nachdem die Beklagten aufgrund der Vereinbarung vom 22. Januar 2003 mit Zustimmung der Vermieterin eine Gasetagenheizung eingebaut haben. Es kann dahinstehen, ob eine Verbesserung der Mietsache vorliegt, weil selbst dann die Durchführung der Maßnahme für die Mieter vor dem Abwohnen der Investition eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen ist, § 554 Abs. 2 S. 2 BGB (vgl. LG Berlin NZM 1999, 1036;

nicht zu rechtfertigen ist, § 554 Abs. 2 S. 2 BGB (vgl. LG Berlin NZM 1999, 1036; Weidenkaff in Palandt, BGB, 65 Aufl., § 554 Rz. 21). Die allenfalls geringfügige Wohnwertverbesserung rechtfertigt nach dem kurzen Zeitraum seit dem genehmigten Einbau der Gasetagenheizung nicht die Ersetzung der Heizanlage. Der Vorbehalt der Vermieterin bei der Modernisierungsvereinbarung, dass ihr Recht auf Modernisierung unberührt bleibe, bedingt nicht den Härteinwand für die Zeit vor Abwohnen der Investition ab. Selbst wenn man der vertraglichen Regelung dies beimessen wollte, so wäre eine Berufung darauf mit der Modernisierungsankündigung schon etwa drei Jahre nach Gestattung des Einbaus der Gasetagenheizung treuwidrig, § 242 BGB.

28 Die Kläger haben keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus einer zentralen Wasserversorgung, Verstärkung der Kaltwasserleitungen sowie schallgedämmter und hitzebeständiger Abwasserleitungen. Die Energieeinsparung durch den Leitungsaustausch ist nicht nachvollziehbar dargelegt. Gleiches gilt für die Wohnwertverbesserung, nachdem es unbestritten geblieben ist, dass Geräuschbeeinträchtigungen aus den Abwasserrohren nicht hervorgehen und die Wohnung mit ausreichend Wasser versorgt ist.

29 Die Kläger haben keinen Anspruch auf Duldung der kompletten Neuverfliesung von Wand und Bodenflächen im Badezimmer und der Herstellung eines Fliesenspiegels in der Küche als Modernisierung. Die Kläger treten der Behauptung, dass Fliesen insoweit vorhanden seien, zumal gestützt auf mit Schriftsatz vom 03. August 2006 eingereichte Lichtbilder (Blatt 85 f. d.A.) mit Nichtwissen entgegen. Sie können jedoch ihre Anspruchsvoraussetzung, nämlich das die Mietsache gegenüber dem jetzigen Zustand verbessert wird, nicht durch Nichtwissen darlegen.

30 Ebenso haben die Kläger keinen Anspruch auf Erneuerung und Verstärkung der Steigeleitungen sowie der Elektroinstallationen. Auch insoweit ist eine angebliche Wohnwertverbesserung nur pauschal behauptet, ohne dass konkret die Steigerungen der Leitungsfähigkeit und die Erhöhung etwa der Zahl der Steckdosen etc. genau angegeben wird. Es fehlt schon an der Auseinandersetzung mit dem bestehenden Zustand als auch an einer genauen Darlegung an den Zustand auf den die Mietsache verbessert werden soll.

31 Die Kläger haben keinen Anspruch auf den Einbau schallschutzverglaster Fenster in den zur Straße hin gelegenen Räumen sowie Erneuerung der zur Hofseite gelegenen Doppelfenster. Die Beklagten haben dargelegt, dass sich solche Fenster, ausgenommen im Abstellraum, in dem es ohnehin keinen Heizkörper gibt, schon in der Wohnung befinden, und die Kläger bestreiten diesen Zustand mit Nichtwissen. Sie können aber eine Energieeinsparung und eine Verbesserung der Mietsache nicht durch Nichtwissen dartun.

32 Die Kläger haben keinen Anspruch auf Duldung der Instandsetzung der Balkone. Für eine Instandsetzung gemäß § 554 Abs. 1 BGB schulden die Beklagten eine Zustimmung sowieso höchstens nur hinsichtlich ihrer Mietsache und nicht hinsichtlich der anderen Balkone des Hauses. Die Instandsetzungsbedürftigkeit ihres Balkons haben sie bestritten und die Kläger haben diese nicht näher dargetan und unter Beweis gestellt.

33 Schließlich ist auch die Demontage der Gasversorgung, die ein Annex zum begehrten Einbau der Zentralheizung ist, mangels Duldungspflicht des Einbaus der Zentralheizung nicht zu dulden.

34 Soweit die Beklagten verurteilt sind, haben sie den begehrten Zutritt zu gewähren.

III.

35 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

36 Die Revision war, soweit die Beklagten zur Duldung verurteilt sind, zuzulassen zur Fortbildung des Rechts, § 543 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO. Es ist bisher nicht höchstrichterlich entschieden, ob entsprechend dem Kündigungsrecht auch das Recht auf Duldung von Modernisierung nach Ermächtigung von dem Erwerber der Mietsache ausgeübt werden kann.

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