Urteil des LG Berlin, Az. 67 S 345/06

LG Berlin: wohnung, vermieter, wasser, einbau, zustand der mietsache, bad, wesentliche veränderung, kabel, tapete, anschlussberufung
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Gericht:
LG Berlin 67.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
67 S 345/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 Abs 1 S 2 BGB, § 536
BGB, § 554 Abs 1 BGB, § 554
Abs 2 BGB, § 9 ZPO
Wohnraummiete: Duldung des Austauschs von
Holzkastenfestern gegen Isolierglasfenster sowie des
Gasherdes gegen einen Elektroherd; Spalten im Dielenfußboden
eines Altbaus als Mangel; Beseitigung von durch Instandsetzung
verursachten Mängeln; Beschwer von Mieter und Vermieter im
Mängelbeseitigungsverfahren
Tenor
I. Auf die Berufung der Kläger wird das am 9. August 2006 verkündete Teilurteil des
Amtsgerichts Köpenick - 7 C 451/05 - teilweise geändert:
Die Verurteilung der Kläger zu den Nr. 1, 11, 16, 19, 28, 31, 32 und 33 wird geändert
und die Widerklage insoweit abgewiesen.
Die Verurteilung der Kläger zu Nr. 5 wird geändert und neu gefasst:
5. Im vorderen Bereich des Flures sind an der Decke dünne Risse in der Oberfläche
erkennbar. Der weitergehende Antrag wird abgewiesen.
Die Verurteilung der Kläger zu Nr. 15 wird geändert und neu gefasst:
15. Der Dielenfußboden im Bad ist uneben und gibt nach. Die Dielen sind wegen der
offenen Fugen für eine normale Badbenutzung nicht geeignet. Der weitergehende
Antrag wird abgewiesen.
II. Im Übrigen wird die Berufung der Kläger zurückgewiesen.
III. Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
IV. Die Kosten des zweiten Rechtszuges haben die Kläger zu 80 % und die Beklagten zu
20 % zu tragen.
V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
VI. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 ZPO
abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. 1. Die Berufung der Kläger ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511
Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Beschwer der Kläger
bemisst sich nicht nach dem mit Beschluss der Kammer vom 21. November 2006
festgesetzten Streitwert von 273,57 Euro. Die Betrag betrifft nur den Streitwert für die
Kosten. Maßgeblich für die Beschwer der Kläger ist die materielle Beschwer. Diese
bestimmt sich bei einem Vermieter, der zur Instandsetzung der Mietsache verurteilt
worden ist, nach den hierfür erforderlichen Kosten. Diese übersteigen angesichts der
Fülle der zu treffenden Maßnahmen den Betrag von 600,00 Euro. Die Form- und
Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung der Kläger ist
damit insgesamt zulässig.
2. Die Berufung der Beklagten ist nur als Anschlussberufung gemäß § 524 ZPO zulässig.
Denn die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist nicht erreicht.
Die Beschwer eines Mieters, dessen Klage auf Beseitigung von Mängeln der Mietsache
abgewiesen worden ist, bestimmt sich nach der Minderung der Miete, die er wegen
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abgewiesen worden ist, bestimmt sich nach der Minderung der Miete, die er wegen
dieser Mängel geltend machen kann. Hierbei ist aber nicht der für den Kostenstreitwert
maßgebliche Jahresbetrag der Minderung, sondern der gemäß § 9 Satz 1 ZPO
maßgebliche Betrag von 3,5 Jahren anzusetzen. Durch den Beschluss der Kammer ist
der Kostenstreitwert für die Berufung der Beklagten auf 145,60 Euro festgesetzt worden.
Die Beschwer beläuft sich auf 145,60 Euro x 3,5 = 509,60 Euro. Das Erreichen der
Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist bei einer Anschlussberufung nicht
erforderlich. Die Form- und Fristvorschriften des § 524 Abs. 2 und 3 ZPO sind erfüllt.
II. Die Berufung der Kläger ist zum Teil begründet. Die Anschlussberufung der Beklagten
ist unbegründet.
III. Die Beklagten sind auf Grund eines am 23. Juni 1993 mit Herrn Ix Zx geschlossenen
Vertrages Mieter einer Wohnung im Hause Fx-Gx-Straße xx, zweites Obergeschoss
rechts, XXX Bx. Die Wohnung besteht laut Vertrag aus einem Zimmer, einer Küche,
einem Korridor und einem Bad mit Toilette. Die Wohnung war mit einem Gasherd und
einer Spüle ausgestattet, die der Vermieter funktionsfähig herstellen sollte. In dem
Vertrag hieß es weiter, dass die Mieter einer "umfassenden Instandsetzung und
Modernisierung" zustimmten.
Das Grundstück war ursprünglich Eigentum des Volkes, dessen Rechtsträger der VEB
Kommunale Wohnungsverwaltung Bx-Tx war. Auf Grund eines Restitutionsbescheides
vom 12. November 1992 wurde Frau Kx Wx am 11. Februar 2004 im Grundbuch
eingetragen. Am selben Tage wurde auf Grund einer Auflassung vom 27. Oktober 1993
Herr Px Kx im Grundbuch eingetragen. An deren Stelle wurden am 31. Oktober 1994 drei
Personen als Gesellschafter bürgerlichen Rechts eingetragen. Am 22. September 1999
wurden die Kläger als Gesellschafter bürgerlichen Rechts eingetragen. Der Umstand,
dass Herr Zx nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war, ist unschädlich für
den Eintritt des Herrn Px Kx in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses gemäß §
571 Abs. 1 BGB. Einer unwidersprochenen Erklärung der Beklagten im Termin zur Folge
war Herr Zx als Erwerber des Grundstücks vorgesehen. Der Erwerb scheiterte später aus
im einzelnen nicht vorgetragenen Gründen. Wenn der Eigentümer eines Grundstücks
einen Dritten zum Abschluss eines Mietvertrages im eigenen Namen ermächtigt und
das Grundstück später von dem Eigentümer an einen Erwerber veräußert, tritt dieser in
analoger Anwendung von § 571 Abs. 1 BGB a. F. beziehungsweise § 566 Abs. 1 BGB in
die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein (vgl. Schmidt-Futterer/Gather,
Mietrecht, 8. Aufl. , § 566 Rdnr. 41; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 566 Rdnr. 7).
Im Januar 1997 zeigten die Beklagten der Verwalterin des damaligen Vermieters einen
Wasserschaden infolge des Rohrbruchs in der darüberliegenden Wohnung an. Sie
machten geltend, dass es zu Durchfeuchtungen der Decken und Wände des Bades, der
Küche, des Korridors und des Wohnzimmers gekommen sei. Die damalige
Hausverwalterin kündigte mit Schreiben vom 30. Januar 1997 die Durchführung von
bestimmten Maßnahmen an. Mit einem Schreiben vom 29. Juni 1999 teilten die
Beklagten der damaligen Hausverwalterin erneut einen Wasserschaden mit.
Die Kläger erwarben das Eigentum an dem Grundstück durch Eintragung im Grundbuch
am 22. September 1999 und traten dadurch in die Rechte und Pflichten des
Mietverhältnisses gemäß § 571 Abs. 1 BGB a. F. ein.
Mit einem Schreiben vom 14. März 2001 zeigten die Beklagten der Hausverwalterin der
Kläger verschiedene Mängel der Wohnung an. Insbesondere wiesen sie auf
Schimmelbefall wegen Feuchtigkeitseinwirkungen hin.
Die Beklagten nutzen die Wohnung seit Jahren nicht mehr zu Wohnzwecken.
In den Jahren 2004 und 2005 führten die Kläger verschiedenen Arbeiten in der Wohnung
der Beklagten durch. Dazu wurde ihnen von den Beklagten der Zutritt zu der Wohnung
gewährt. Eine vorherige schriftliche Ankündigung dieser Maßnahmen erfolgte nicht.
Diese Arbeiten betrafen
- den Einbau von Isolierfenstern anstelle der vorhandenen Kastendoppelfenster,
- den Einbau einer Zentralheizungsanlage anstelle der vorhandenen Einzelöfen,
- die Erneuerung aller Be- und Entwässerungsleitungen einschließlich der
Warmwasserversorgung,
- die Entfernung alter Versorgungsleitungen in der Küche,
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- den Einbau eines Elektroherdes anstelle des vorhandenen Gasherdes,
- den Einbau einer neuen Küchenspüle,
- den Einbau einer Klingel- und Gegensprechanlage,
- die Renovierung der Wand- und Deckenflächen,
- die malermäßige Überarbeitung der Türen und Türflächen,
- die Entfernung des Allesbrenners.
Die Wohnung wurde den Beklagten am 14. November 2005 übergeben.
Nach Einbau der Zentralheizungsanlage beträgt die Miete unstreitig 157,58 Euro und
setzt sich aus einer Netto-Kaltmiete von 99,02 Euro, einer Vorauszahlung auf die
Betriebskosten von 25,56 Euro und einer Vorauszahlung auf die Heizkosten 33,00 Euro
zusammen.
Nach Abschluss der Arbeiten erhoben die Beklagten verschiedene Beanstandungen.
Im November 2005 zahlten die Beklagten auf die in Höhe von 78,79 Euro verlangte
Miete einen Betrag von 69,33 Euro und auf die Miete für Dezember 2005 einen Betrag in
Höhe von 126,06 Euro.
IV. Zur Berufung:
Die Kläger können von den Beklagten nicht die Zahlung von 40,98 Euro gemäß § 535
Abs. 2 BGB verlangen. Denn die Miete ist gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB um 20 %
wegen Mängel der Mietsache gemindert, die zu einer Beeinträchtigung des
vertragsgemäßen Gebrauches führen. Die nachstehend beschriebenen Mängel, deren
Beseitigung den Gegenstand der Widerklage bilden, rechtfertigen auf jeden Fall eine
Minderung in Höhe von 20 %, auch wenn die Berufung der Kläger wegen der
Verpflichtung zur Beseitigung von verschiedenen Mängeln erfolgt hat. Im Übrigen wird
auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen.
Die nachfolgenden Ziffern entsprechen den Zahlen des Urteils des Amtsgerichts.
Dahinter in Klammern sind die Zahlen entsprechend der Nummerierung der Widerklage.
1. (1.) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts können die Beklagten von den
Klägern nicht den Ausbau der im Zuge von Instandsetzungsarbeiten eingebauten
Isolierglasfenster und den Wiedereinbau der alten Holzkastenfenster verlangen. Der
Kläger waren berechtigt, gemäß § 554 Abs. 1 BGB Instandsetzungsmaßnahmen in der
Wohnung der Beklagten durchzuführen. Danach hat ein Mieter alle Maßnahmen zu
dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Für solche
Erhaltungsmaßnahmen ist eine formelle Ankündigung, wie sie bei Maßnahmen der
Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB gemäß 554 Abs. 3 BGB
erforderlich sind, nicht notwendig. Die Kläger haben im ersten Rechtszug vorgetragen,
dass die alten Kastendoppelfenster derart undicht gewesen seien, dass eine
angemessene Beheizung der Wohnung nicht mehr gewährleistet gewesen sei, und sie
nicht mehr reparabel gewesen seien. Die Beklagten haben diesen Vortrag im zweiten
Rechtszug nicht bestritten. Der Einbau von Isolierglasfenstern anstelle von
Kastendoppelfenstern stellt eine Verbesserung der Mietsache nur dann dar, wenn
dadurch ein höherer Wärmedurchgangswiderstand und eine höhere Schallisolierung
erreicht wird, als es bei Kastendoppelfenstern der Fall ist. Eine solche Verbesserung der
Mietsache wird von den Klägern nicht geltend gemacht. Der Einbau der Isolierglasfenster
erfolgt als Maßnahme der Instandsetzung. Der Mieter muss grundsätzlich dem
Vermieter die Entscheidung überlassen, in welcher Weise dieser einen Mangel der
Mietsache beseitigt. Dabei darf der Vermieter keine grundsätzliche Veränderung der
Mietsache vornehmen. Der Ersatz von nicht mehr reparabeln Kastendoppelfenstern
durch Isolierfenster ist keine wesentliche Veränderung der Mietsache, durch die die
Interessen der Mieter beeinträchtigt werden könnten. Eine Verschlechterung der
Mietsache tritt dadurch nicht ein. Es ist nicht ersichtlich, was an den neuen Fenstern
"unschön" sein soll. Den von Beklagten vorgelegten Fotografien ist ein solcher Eindruck
nicht zu entnehmen. Sie bestehen aus einem Oberlicht und zwei unteren Fensterflügeln.
Die alten verbrauchten Kastendoppelfenster waren nicht "schöner". Es ist nicht bekannt,
dass sie unter Denkmalschutz standen. Eine Beeinträchtigung der Luftzirkulation liegt
nicht vor. Bei den alten undichten Kastendoppelfenstern war eine unerwünschte
Luftzirkulation vorhanden. Die neuen Isolierglasfenster haben auf Grund ihrer
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Luftzirkulation vorhanden. Die neuen Isolierglasfenster haben auf Grund ihrer
Konstruktion diesen Mangel nicht. Sie lassen sich durch eine Kippstellung öffnen und
ermöglichen damit einen permanenten Luftaustausch. Die Tatsache, dass die Fenster
aus Kunststoff gefertigt worden sind, stellt für die Beklagten keinen Nachteil dar. Für sie
entfällt in Zukunft die Notwendigkeit, die Innenseiten der Fenster im Rahmen der ihnen
obliegenden Schönheitsreparaturen streichen zu müssen. Zu dem ist der Wiedereinbau
der alten Fenster nicht mehr möglich, weil die dazu gehörenden Holzteile entsorgt sind.
Unabhängig davon weisen die Kläger zu Recht darauf hin, dass das Verlangen der
Beklagten, die schon seit Jahren die Wohnung nicht mehr bewohnen, eine unzulässige
Rechtsausübung darstellt, § 226 BGB. Denn die Beklagten tragen keine Gesichtspunkte
vor, die ihr Verlangen nach Wiedereinbau der alten Fenster als nachvollziehbar
erscheinen ließe. Der vom Amtsgericht vernommene Zeuge Bxxx, der von den Klägern
beauftragt worden war, die Instandsetzungsarbeiten im Hause vorzunehmen, hat vor
dem Amtsgericht bekundet, dass der Beklagte zu 2) sich gegen den Einbau der
Isolierglasfenster ausgesprochen habe und erklärt, dass die Arbeiten nur vorgenommen
werden dürften, wenn er in der Wohnung anwesend sei und eine Entschädigung erhalte.
Diese Äußerung zeigt, dass finanzielle Gesichtspunkte letzten Endes den Ausschlag für
das Verlangen der Beklagten geben, die alten Fenster wieder einzubauen. Auf eine
irgendwie geartete Entschädigung haben die Beklagten keinen Anspruch.
2. (2.) Dagegen können die Beklagten die Wiederaufstellung eines Gasherdes anstelle
des gegenwärtig in der Wohnung befindlichen Elektroherdes verlangen. In dem
Mietvertrag war die ausdrückliche Vereinbarung vorhanden, dass ein Gasherd
funktionsfähig hergestellt werden sollte. Eine solche Maßnahme ist von dem damaligen
Vermieter offenbar genommen worden. Denn die Wohnung war unstreitig mit einem
Gasherd ausgestattet, bevor die Kläger ihn durch einen Elektroherd haben ersetzen
lassen. Als eine vom Mieter grundsätzlich zu duldende Maßnahme der Instandsetzung
kann dieser Austausch nicht gewertet werden. Zwar tragen die Kläger vor, dass in dem
Haus schon seit Jahren keine Gasleitungen mehr vorhanden gewesen seien und sie
deshalb den Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd vorgenommen hätten.
Allerdings lässt sich nicht erkennen, dass eine Reparatur der Gasleitungen ohne großen
Aufwand ausgeschlossen war. Zu dem liegt hier die Besonderheit vor, dass die
Beklagten dem Austausch des Gasherdes ausdrücklich widersprochen haben und die
Kläger zunächst von einer Durchführung der Maßnahme abgesehen haben. Von einer
faktischen Duldung kann hier nicht gesprochen werden. Zwischen einem Gasherd und
einem Elektroherd besteht durchaus ein qualitativer Unterschied. Die Ausführungen des
Amtsgerichts sind - im Gegensatz zu den polemischen Ausführungen der
Berufungsgründung - durchaus nachvollziehbar.
3. (4.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass die
Verschließbarkeit der Wohnungseingangstür so hergestellt wird, dass ein Verschluss der
Tür nicht nur durch eine zusätzliche Verriegelung unter Zuhilfenahme eines auf dem
Türblatt befindlichen Zusatzschlosses erreicht werden kann. Die Beklagten haben
vorgetragen, dass zwischen dem Türblatt und dem Rahmen im Bereich des
Schließbleches ein zu großer Abstand vorhanden sei. Die Kläger haben im ersten
Rechtszug vorgetragen, dass das Türschloss im Rahmen der Instandsetzungsarbeiten
komplett instand gesetzt worden sei. Ihre Verwalterin habe bis zur Fertigstellung der
Arbeiten in der Wohnung einen Schlüssel zu dem Schloss besessen und keinen
Schließmangel feststellen können. Das Amtsgericht hat im Rahmen der
Ortsbesichtigung festgestellt, dass die Wohnungseingangstür sich nicht schließen lasse
und es im Bereich des Schließbleches abzuschleifen sei. Der vertragsgemäße Zustand
der Wohnungseingangstür bei Übergabe der Wohnung im Jahre 1999 war durch das
Vorhandensein eines allgemein üblichen Türschlosses innerhalb des Türblatts
gekennzeichnet. Die Kläger haben nach eigenem Vorbringen das Türschloss
austauschen lassen. Eine Verschließbarkeit der Wohnungseingangstür mit Hilfe dieses
Türschlosses gehört zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Die
Verschließbarkeit mit Hilfe dieses Schlosses ist den Feststellungen des Amtsgerichts
zufolge nicht gegeben. Die Kläger können die Beklagten nicht darauf verweisen, dass
sich die Tür mit Hilfe des Zusatzschlosses verriegeln lasse. Denn die Beklagten können
gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass alle Einrichtungen der Mietsache ihrer
Bestimmung gemäß einwandfrei funktionieren. Die Beklagten können auch die
Beseitigung des Loches im Türblatt der Wohnungseingangstür verlangen, in dem sich
früher die Klingel befand. Die Kläger haben die vorhandenen Klingel durch eine Klingel-
und Gegensprechanlage ausgetauscht. Die Beklagten haben diese Maßnahme als
Maßnahme der Instandsetzung geduldet. Wenn ein Vermieter Maßnahmen durchführt,
die der Instandsetzung der Mietsache dienen, muss er diese Maßnahmen in
ordnungsgemäßer Form durchführen. Dazu gehört, dass ein im Türblatt nach Ausbau
der Klingel vorhandenes Loch verschlossen wird. Denn dieses Loch ist nunmehr
funktionslos und beeinträchtigt das Erscheinungsbild der Mietsache.
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4. (5.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass der zu der
Gegensprechanlage mit Türöffner gehörende neben der Wohnungseingangstür nur
unzureichend angebrachte Kasten sicher befestigt wird. Das Amtsgericht hat bei seiner
Ortsbesichtigung die Feststellung getroffen, dass die Gegensprechanlage locker sei, weil
die zwei Schrauben nicht in die Wand versenkt seien. Wie bereits ausgeführt, handelt es
sich um eine Maßnahme der Instandsetzung. Solche Maßnahmen müssen sach- und
fachgerecht vorgenommen werden. Dazu gehört die sichere Befestigung von
elektrischen Einrichtungen. Es mag sein, dass zur Zeit eine bestimmungsgemäße
Verwendung der Anlage möglich ist. Die unzureichende Befestigung kann aber dazu
führen, dass der Kasten sich vollständig von der Wand löst und nur noch von den
elektrischen Anschlusskabeln gehalten wird. In diesem Falle ist es nicht ausgeschlossen,
dass die Kabel sich aus dem Gerät lösen und dieses herunterfällt. Spätestens zu diesem
Zeitpunkt ist eine funktionsgerechte Verwendung der Anlage nicht mehr möglich. Der
Anspruch des Mieters richtet sich aber auch darauf, dass der Vermieter vorsorgliche
Maßnahmen trifft, die einen weiter gehenden Schaden verhindern.
5. (6.) Die Beklagten können von den Klägern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
verlangen, dass diese die im vorderen Bereich des Flures an der Decke in der Oberfläche
befindlichen dünnen Risse beseitigen. Das Amtsgericht hat bei seiner Ortsbesichtigung
die Feststellung getroffen, dass sich im vorderen Bereich des Flures bis zu einem Bogen
wenige dezente Risse befänden. Abplatzungen ließen sich nicht feststellen. Es sei
allerdings nicht ersichtlich, dass die Beschichtung nicht eben sei. Grundsätzlich obliegt
zwar die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen den Beklagten als
Mietern. In § 2 Ziffer 6 heißt es, dass die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen. Wenn
die Kläger jedoch im Rahmen von Instandsetzungsarbeiten selbst
Schönheitsreparaturen vornehmen, dann müssen sie dies sach- und fachgerecht tun.
Damit sind Risse in der Decke nicht zu vereinbaren. Diese stellen grundsätzlich einen
Mangel der Mietsache dar. Im Rahmen von Schönheitsreparaturen werden geringfügige
Risse in der Regel mit beseitigt, weil diese einen gleichmäßigen Farbauftrag
beeinträchtigen. Die Verpflichtung der Beklagten zur regelmäßigen Vornahme von
Schönheitsreparaturen erstreckt sich nur auf die vertragsgemäße Abnutzung der
Mietsache. Dies gilt umso mehr, wenn die Vornahme von Schönheitsreparaturen der
Beseitigung der Spuren ehemaliger Wasserschäden dient. Die Kläger haben zwar die
Entstehung von Wasserschäden bestritten. Die Beklagten haben jedoch Schriftverkehr
mit der Verwalterin des vorherigen Eigentümers vorgelegt, der diese Wasserschäden
zum Gegenstand hat. Zur Beseitigung der Wasserschäden wären die Beklagten auf
Grund ihrer grundsätzlichen Verpflichtung zur Vornahme der laufenden
Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet gewesen. Dagegen können die Beklagten nicht
die Instandsetzung von sich abhebenden Farbschichten verlangen. Denn einen solchen
Mangel hat das Amtsgericht bei seiner Ortsbesichtigung nicht festgestellt. Die
Beseitigung von Unebenheiten, die das Amtsgericht festgestellt hat, ist nicht
Gegenstand des Antrages zur Widerklage.
6. (7.) Die Beklagten können von den Klägern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
verlangen, dass die ein lose am Sicherungskasten / Elektrozähler hängendes
Elektrokabel ohne Anschluss beseitigen. Der Zustand als solcher ist unstreitig. Das
Herunterhängen eines solchen Kabels entspricht nicht den VDE-Regeln. Die Kläger
haben geltend gemacht, dass das Kabel zur Installierung eines zweiten Stromkreises
benötigt werde und es zur Zeit stromlos sei. Dies mag sein. Jedoch stellt der
gegenwärtige Zustand einen Mangel der Mietsache dar. Wenn ein Vermieter
Instandsetzungsarbeiten durchführt und dabei auch Arbeiten an der Elektroanlage
ausführt, muss er diese auch zu Ende führen. Es kann keinen unfertigen Zustand
zurücklassen. Den Klägern ist es unbenommen, entweder den zweiten Stromkreis
herzustellen oder das Kabel entfernen.
7. (8.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass die im
Bereich des ehemaligen Gasanschlusses in der Nische in der Wand befindlichen
Rohranschlüsse so verkleidet werden, dass ein optisch ansprechendes Erscheinungsbild
verbleibt. Wie der von den Klägern eingereichten Fotografie zu entnehmen ist, befindet
sich im oberen Teil der Nische eine Kante, die dadurch entstanden ist, dass in die Nische
ein Rohr hineinragt, das mit Hilfe von Tapete verkleidet worden ist. Das Erscheinungsbild
ist nicht ansprechend. Das Amtsgericht hat dies dahingehend beschrieben, dass unter
der Tapete die Abformung des Rohres zu erkennen sei. Oberhalb der Nische befinde sich
eine grobe rechteckige Fläche, aus der die Tapete heraus geschnitten sei und die
überstrichene Bohrlöcher- und / oder Rohrenden aufweise. Ferner sei oberhalb der
Kopfhöhe ein gemalertes metallenes Vierkant zu sehen. Wenn ein Vermieter
Einrichtungen beseitigt, muss er dies so tun, dass nicht irgend welche Reste der
Installation verbleiben, die keinen befriedigenden Eindruck vermitteln. Ein solch
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Installation verbleiben, die keinen befriedigenden Eindruck vermitteln. Ein solch
unzureichende Arbeit führt zu einem optischen Mangel, der einen
Nachbesserungsanspruch im Sinne von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auslöst. Entgegen der
Auffassung der Kläger entspricht eine solche Konstruktion nicht unbedingt den in
Altbauten üblichen unzureichenden Konstruktionen.
8. (9.) Die Beklagten können grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB einen
einwandfreien Dielenboden verlangen. Das Amtsgericht hat bei seiner örtlichen
Untersuchung die Feststellung getroffen, dass im Bereich des Eingangs zum
Wohnzimmer und zum Bad sich lose Dielen befinden, bei deren Betreten der aufgestellte
Schrank zum Wackeln gelange. Zutreffend sei die Bezeichnung "Schwingen" statt "loser
Dielen". Bei einer Überprüfung seien Fugenbreiten zwischen 0,5 und 0,7 mm ermittelt
worden. Es sei ersichtlich, dass die Fugenbreiten im übrigen geringer seien. An vielen
Stellen sei Fugenkitt herausgebrochen. An zwei Probestellen sei ersichtlich, dass die
Dielen sich beim Betreten absenkten. Auf eine Messung der Senktiefe sei verzichtet
worden. Die Kläger haben die Feststellungen des Amtsgerichts nicht bestritten.
Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass ein Dielenfußboden in einem
Altbau nicht unbedingt dieselbe Qualität hat wie in einem Neubau. Es ist ein allgemein zu
beobachtendes Phänomen, dass Dielenbretter sich durch eine Austrocknung des Holzes
zusammenziehen und dadurch zwischen den einzelnen Brettern Spalten entstehen.
Diese Spalten können grundsätzlich bei einem Altbau nicht als Mangel angesehen
werden, sofern der Verbund der Dielenbretter dadurch nicht beeinträchtigt ist. Eine
andere Beurteilung ist aber dann gerechtfertigt, wenn die Fugen so breit geworden sind,
dass ein einwandfreier Verbund der Dielen über Nut und Feder nicht mehr gewährleistet
ist. Dies äußert sich darin, dass einzelne Dielenbretter sich bei einer isolierten Belastung
absenken, weil sie ihre Last nicht mehr an die benachbarten Bretter weitergeben
können. Dies wird von dem Amtsgericht geschildert. Auch bei einem alten Dielenboden
darf der Mieter grundsätzlich erwarten, dass ein einwandfreier Verbund der einzelnen
Dielenbretter gegeben ist. Denn nur dann ist eine funktionsgerechte Nutzung des
Dielenbodens zum Betreten und zum Aufstellen von Möbeln mit Punktbelastung
möglich. Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch verlangen, dass
die auf dem Dielenboden befindlichen Abnutzungsspuren, Klebereste und Farbkleckse
beseitigt werden. Der unstreitige Zustand stellt einen Mangel dar. Die Kläger haben im
ersten Rechtszug vorgetragen, dass sie in Absprache mit den Beklagten den dort
vorhandenen Fußbodenbelag entfernt hätten. Dies mag so sein. Diese Veränderung der
Mietsache auf Grund einer entsprechenden Absprache hat jedoch zur Folge, dass sie
danach einen einwandfreien Zustand der Oberfläche des Dielenfußbodens herstellen
müssen. Dies bedeutet, dass sie die Gebrauchsspuren, Klebereste und Farbkleckse
beseitigen müssen.
9. (10.) Die Beklagten können von den Klägern auch den Anstrich der Türschwellen
verlangen. Die Kläger tragen zwar unwidersprochen vor, dass sie keine Arbeiten an den
Türschwellen vorgenommen haben. Die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist zwar
grundsätzlich Sache der Beklagten. Jedoch beruht der Zustand der Türschwellen nicht
auf einer vertragsgemäßen Abnutzung durch die Beklagten, sondern auf einem
Wasserschaden. Im Rahmen der grundsätzlichen Verpflichtung zur Vornahme von
Schönheitsreparaturen haben die Beklagten nur die Folgen einer vertragsgemäßen
Abnutzung, nicht aber die Folgen eines Wasserschadens zu beseitigen. Die Beklagten
können auch verlangen, dass die Türschwellen instand gesetzt werden. Nach den
Feststellungen des Amtsgerichts senkt sich die Türschwelle zum Badezimmer beim
Betreten ab. Bei der Türschwelle zum Wohnzimmer sind vom Flur aus Hohlräume zum
Dielenboden aus erkennbar, wobei an einer Stelle eine Differenz von 1,5 cm
festzustellen sei. Bei der Türschwelle zur Küche ist von der Küche aus erkennbar, dass
die Schwelle nicht bündig mit dem Untergrund abschließt. Die geschilderten Zustände
sind auch bei einem alten Dielenfußboden nicht hinnehmbar. Die Türschwellen müssen
grundsätzlich so beschaffen sein, dass sie sich beim Betreten nicht übermäßig
absenken. Das ist aber der Fall, wenn eine Absenkung um 1,5 cm festzustellen ist. Dies
ist keine minimale Absenkung. Dies gilt auch für alte Türschwellen. Die Türschwelle zur
Küche schließt nach den Feststellungen des Amtsgerichts nicht bündig mit dem
Untergrund ab. Ein bündiges Absenken ist der vertragsgemäße Zustand.
10. (11.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass die Tür
zum Bad so instand gesetzt wird, dass das Türblatt bündig in die Zargen passt. Der
Umstand, dass die Tür verzogen ist, ist kein ordnungsgemäßer Zustand. Die Beklagten
können weiterhin verlangen, dass der Türdrücker befestigt wird und das Schloss so
instand gesetzt wird, dass es schließbar ist. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts
bewegt sich der Schnapper nicht. Das Amtsgericht äußert die Vermutung, dass dies auf
Farbreste zurückzuführen ist. Ebenso fehlen die für den Türrahmen
vorgesehenen Dichtungen. Auch dies ist kein ordnungsgemäßer Zustand. Auf die Frage,
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vorgesehenen Dichtungen. Auch dies ist kein ordnungsgemäßer Zustand. Auf die Frage,
ob diese Mängel die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB
überschreiten, kommt es nicht an. Dieser Frage stellt sich nur bei einer Minderung der
Miete. Auch bei geringfügigen Mängeln besteht grundsätzlich eine Verpflichtung zur
Instandsetzung.
11. (12.) Die Beklagten können die Entfernung der unter der Badewanne befindlichen
Putz- und Mauerreste nicht verlangen. Denn die Beklagten haben nicht vorgetragen,
dass diese Putz- und Mauerreste sich an dieser Stelle erst nach Rückgabe der Wohnung
befunden haben. Dasselbe gilt für Staub und Schmutz. Die Kläger haben geltend
gemacht, dass sie dort keine Arbeiten ausgeführt haben. Sie haben im ersten Rechtszug
geltend gemacht, dass der Zustand der Badewanne seit Vertragsbeginn unverändert
sei. Für die regelmäßige Reinigung ihrer Wohnung sind die Beklagten selbst zuständig.
Soweit beanstandet wird, dass der Putz porös und rissig sei, ist dem Vortrag nicht zu
entnehmen, wo dies der Fall sein soll. Auch den Feststellungen des Amtsgerichts ist
hierzu nichts zu entnehmen.
12. (13.) Die Beklagten können die Beseitigung der an der Badewanne vorhandenen
Rostflecke und der Farbverschmutzungen verlangen, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Rostflecke an einer Badewanne sind eine Mangel der Mietsache. Solche Rostflecke
können bei einem näheren Kontakt mit der Kleidung des Mieters zu einer
Verschmutzung führen. Die Farbverschmutzungen in der Badewanne haben ihre
Ursache in den von den Klägern im Badezimmer veranlassten Malerarbeiten. Sie stellen
einen Mangel der Mietsache dar. Dasselbe gilt von Emailleschäden, weil diese dazu
führen, dass das Eisen der Badewanne bei Kontakt mit Wasser zu rosten beginnen kann.
Der Einwand, dass es sich um geringfügige Mängel handele, ist aus den dargestellten
Gründen unerheblich.
13. (14.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass die
früheren Anschlussrohre für die Wannen - und Waschtischarmaturen beseitigt werden. Es
ist unstreitig, dass die Kläger im Zuge von Umbauarbeiten die Armaturen verlegt haben
und nunmehr noch die alten Rohre hervorstehen, an denen sie ursprünglich befestigt
waren. Dies ist keine handwerklich korrekte Arbeit. Nach einer Änderung der Montage
der Armaturen müssen die funktionslos gewordene Rohrenden beseitigt werden. Der
gegenwärtig vorhandene Zustand ist den von den Klägern eingereichten Fotografien
zufolge optisch nicht ansprechend, und zwar ungeachtet der Tatsache, dass sie um
höchstens 1 cm beziehungsweise 0,5 cm hervorstehen.
14. (15.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass die WC-
Spülung so an der Wand befestigt wird, dass sie nicht wackelt. Das Amtsgericht hat
hierzu die Feststellung getroffen, dass die WC-Druckspülung sich mühelos mit einem
kleinen Finger abziehen lässt, weil sie nur an zwei statt an drei Punkten fixiert ist und die
Schrauben nicht in die Wand gedreht sind. Dieser Zustand deutet auf eine mangelhafte
handwerkliche Arbeit hin und ist deshalb ein Mangel der Mietsache. Die unzureichende
Befestigung birgt die Gefahr in sich, dass im Falle von unachtsamen Bewegungen des
Rohres ein Leck eintritt und es zu einem unkontrollierten Wassereintritt kommt.
15. (17.) Die Beklagten können von den Klägern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
verlangen, dass der Dielenfußboden im Bad so instand gesetzt wird, dass er nicht
nachgibt. Den Feststellungen des Amtsgerichts zufolge geben die Dielenbretter im
Bereich neben der Tür zum Flur teilweise so stark nach, dass der Fugenkitt an
verschiedenen Stellen brüchig ist und teilweise auf den Dielen liegt. Bei drei
verschiedenen Dielen hat das Amtsgericht Fugenbreiten von 0,8 cm und 1,00 cm
gemessen. Im Bereich der der Tür gegenüber liegenden Wand hat das Amtsgericht
ebenfalls deutliche Absenkungen beim Betreten der Dielen festgestellt. Dieser Zustand
übersteigt das auch bei Altbauten hinzunehmende Maß an Abnutzung eines
Dielenfußbodens. Die Spalten dürfen nicht so groß sein, dass ein einwandfreier Verbund
der einzelnen Dielen nicht mehr gewährleistet ist und diese bei Punktbelastung daher
nachgeben. Dagegen können die Beklagten von den Klägern nicht die Herstellung eines
Anstrichs der Dielen verlangen. Die sowohl von den Beklagten wie den Klägern
eingereichten Fotografien zeigen einen Dielenfußboden mit einem abgenutzten
Farbanstrich. Die Beklagten haben nicht den Vortrag der Kläger im ersten Rechtszug
bestritten, dass der Dielenfußboden seit Vertragsbeginn nicht mit einem besonderen
Belag versehen war. Daraus ergibt sich, dass der Dielenfußboden als solcher den
vertragsgemäßen Zustand bildet. Die Beklagten sind, wie bereits erwähnt, zur
Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese umfasst auch den
Anstrich der Holzteile. Sollte der Dielenfußboden bei Übergabe der Wohnung bereits in
einem Zustand gewesen sein, der einen Anstrich erforderlich machte, so stünde dies
einer Verpflichtung zur Vornahme der Renovierung nicht entgegen. Denn die Klausel in
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einer Verpflichtung zur Vornahme der Renovierung nicht entgegen. Denn die Klausel in
Bezug auf die Übertragung der Schönheitsreparaturen wäre auch in diesem Falle
wirksam. Die Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen "regelmäßig und
fachgerecht" vorzunehmen hat, bedeutet nicht, dass er im Falle der Übernahme einer
unrenovierten Wohnung sofort mit den Malerarbeiten beginnen müsste. Vielmehr wird
eine solche Klausel dahingehend verstanden, dass die üblichen Renovierungsfristen erst
mit der Übergabe der Wohnung beginnen. Der abgenutzte Zustand deutet darauf hin,
dass keine Schönheitsreparaturen vorgenommen worden sind. Soweit die Beklagten im
ersten Rechtszug behauptet haben, dass der Boden des Bades früher mit einem PVC-
Fußboden bedeckt gewesen sei, ist ihrem Vortrag nicht zu entnehmen, dass dies bereits
über Übergabe der Wohnung der Fall gewesen sein soll. Die Kläger haben im ersten
Rechtszug vorgetragen, dass der PVC-Fußboden keine vermieterseits eingebrachte
Ausstattung gewesen sei. Die Frage kann dahinstehen, da die Verlegung eines PVC-
Fußbodens über den Dielen nicht verlangt worden ist.
16. (18) Die Beklagten können nicht verlangen, dass die im Bereich der Badewanne und
des Waschtisches mit Raufasertapete versehenen Wände der Nutzung entsprechend
beschichtet werden. Der Antrag der Beklagten, der in dieser Form Eingang in den
Urteilstenor gefunden hat, ist unbestimmt und daher nicht einer Vollstreckung nach §
887 Abs. 1 ZPO zugänglich, weil dem Tenor nicht entnommen werden kann, welche Art
der Beschichtung der Wände vorgenommen werden soll. Die vom Amtsgericht
vernommene Zeugin hat bekundet, dass die Tapete überstrichen gewesen sei. Den
Bekundungen der Zeugin war nicht zu entnehmen, dass dieser Zustand bereits bei
Vertragsschluss gegeben war.
17. (19.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Beseitigung der
breiten Spalten des Dielenfußbodens verlangen. Sie können auch verlangen, dass dieser
so instand gesetzt wird, dass er nicht mehr uneben ist und beim Betreten nachgibt. Das
Amtsgericht hat festgestellt, dass zwischen den Stoßkanten an der Wand vom
Wohnzimmer zur Küche beziehungsweise zum Bad zur Holzdielung deutlich sichtbare
Lücken klafften, die an mehreren Stellen bis zu 1,5 cm betragen. Es hat
Verunreinigungen festgestellt, die seinem Eindruck nach Estrichreste sind, die als
Fugenkitt verwendet worden waren. Abstände zwischen den Dielen in dieser Größe
stellen auch bei einem alten Fußboden keinen hinnehmbaren Zustand dar. Die
Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass der im Wohnzimmer
verbliebene Sockel eines früher dort vorhandenen und von den Klägern im Zuge des
Einbaus einer Zentralheizung entfernte Ofen beseitigt wird und dieser Bereich
entsprechend mit Dielen versehen wird. Dieser Anspruch ergibt sich aus der Überlegung,
dass der Vermieter im Falle einer Veränderung der Mietsache, die er mit Billigung oder
nachträglicher Genehmigung des Mieters vornimmt, diese sachgerecht auszuführen hat.
Der Sockel und das dort noch vorhandene Ofenblech ist mit dem Ausbau des Ofens
funktionslos geworden. Es handelt sich um einen optisch nicht ansprechenden Zustand.
18. (20.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass die im
Bereich der Trennwand zwischen Wohnzimmer und Bad beziehungsweise Küche
beschädigten Dielen instand gesetzt werden. Es handelt sich hierbei um einen Zustand,
der auch bei einem alten Dielenfußboden nicht hingenommen werden muss. Dasselbe
gilt in Bezug auf den zerstörten Unterbau, der dazu führt, dass sich die Dielen stark
abgesenkt haben und Fugen zwischen den Dielen und den Sockelleisten entstanden
sind, die mehrere Zentimeter offen sind. Das Amtsgericht hat diesen Zustand im
Rahmen seiner Besichtigung festgestellt.
19. (21.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB eine ordnungsgemäße
Verlegung des Elektrokabels nicht verlangen. Der Klageantrag ist zu unbestimmt. Es
heißt in dem Klageantrag, dass das Kabel sehr unsauber auf der Tapete verlegt worden
sei. Zu der Art der Verlegung ergibt sich aus den Feststellungen des Amtsgerichts, dass
das Kabel von dem Verteilerkasten im Flur im Bereich der Wohnungseingangstür auf
einer Höhe von grob 2,00 m an der Wand entlang geführt wird und oberhalb der Tür zum
Wohnzimmer durch die Wand und dort neben der Türzarge bis auf die Stoßkante
herunter geführt wird. Etwa eine Handlänge von der Türzarge zur Küche wird das Kabel
erneut durch die Wand geführt und in einem nicht ganz an der Wand anliegenden Bogen
in eine Dose direkt oberhalb der Stoßkante geführt. Die Führung des Kabels ist nicht
immer stramm auf der Stoßkante beziehungsweise an der Türkante. Dem Vortrag der
Beklagten ist nicht in ausreichendem Maße zu entnehmen, welche Art der Verlegung des
Kabels sie für erforderlich halten. Das Amtsgericht äußert die Vermutung, dass eine
stramme Verlegung des Kabels auf der Stoßkante beziehungsweise an der Türzarge
wegen seines Durchmessers nicht ohne weiteres möglich sei. Ein Mangel kann nicht
darin gesehen werden, dass die Löcher, durch die das Kabel hindurch geführt wird, nicht
verschlossen sind. Die vorgelegten Fotografien zeigen Löcher, die kaum größer sind, als
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verschlossen sind. Die vorgelegten Fotografien zeigen Löcher, die kaum größer sind, als
der Querschnitt des Kabels. Es ist nicht ersichtlich, dass ein Verschluss dieser Löcher
überhaupt zu den Regeln einer ordnungsgemäßen Verlegung eines Kabels über Putz
gehört. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Anstrich des Kabels überhaupt zu den
allgemein üblichen Regeln von Schönheitsreparaturen gehört.
20. (22.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass im
Wohnzimmer die von den Klägern vorgenommenen Schönheitsreparaturen in der Weise
ordnungsgemäß ausgeführt werden, dass die Unterkanten der Tapeten im Bereich der
Sockelleisten gleichmäßig und sauber abgeschnitten werden. Das Amtsgericht hat die
Feststellung getroffen, dass die Unterkanten der Tapeten an den Sockelleisten nicht
gleichmäßig und sauber abgeschnitten worden sind. Die Tapetenbahnen schließen an
einigen Stellen nicht bündig miteinander ab. Bei dem Rundbogensturz oberhalb der
Balkontür war in der linken Ecke eine überlappende Kante zu erkennen. Diese
Feststellungen reichen aus, um den Eindruck zu gewinnen, dass die
Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausgeführt worden sind. Da die Kläger die
Schönheitsreparaturen vorgenommen haben, müssen sie dies fachgerecht tun. Die
Kläger können nicht geltend machen, dass in einem Altbau die Vornahme von
Schönheitsreparaturen schwierig sei. Auch in einem Altbau lassen sich
Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführen. Davon geht auch die Regelung im
Mietvertrag aus, wonach der Mieter grundsätzlich die Schönheitsreparaturen
fachgerecht vorzunehmen hat. Der Klageantrag ist nicht unbestimmt, weil aus den
Feststellungen abzuleiten ist, welche Arbeiten ausgeführt werden müssen, um einen
einwandfreien Tapezierungszustand zu erreichen.
21. (23.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass im
Wohnzimmer die von den Klägern vorgenommenen Schönheitsreparaturen in der Weise
ordnungsgemäß ausgeführt werden, dass im Deckenbereich keine Risse von
Spachtelarbeiten sichtbar werden. Die Deckenbeschichtung war nach den Feststellungen
des Amtsgerichts ungleichmäßig, da sich insbesondere im Bereich des Übergangs von
den Wänden zur Decke ein ungleichmäßiger Auftrag von Spachtelmasse befand. Diese
Feststellungen reichen aus, um den Eindruck zu gewinnen, dass die
Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht ausgeführt worden sind. Der Klageantrag ist
nicht unbestimmt, weil aus den Feststellungen abzuleiten ist, welche Arbeiten ausgeführt
werden müssen, um einen einwandfreien Anstrichzustand der Decke zu erreichen.
22. (24.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Anstrich der neuen
Holzschwelle vor der Balkontür verlangen. Der Umfang der Schönheitsreparaturen, den
ein Mieter vorzunehmen hat, wird durch die bereits erwähnte Klausel in § 4 Nr. 6 des
Mietvertrages bestimmt, wonach sämtliche Holzteile zu streichen sind. Wenn der
Vermieter Holzteile austauscht, muss er für einen vertragsgemäßen Anfangszustand
sorgen, nämlich selbst den Anstrich vornehmen. Denn diese Klausel legt den
Sollzustand der Holzteile fest. Die Verpflichtung des Mieters bezieht sich sodann auf die
Vornahme eines erneuten Anstrichs, der auf Grund einer vertragsgemäßen Abnutzung
fällig wird. Des Weiteren wird auf die zutreffenden Gründe des Amtsgerichts verwiesen,
wonach die unbehandelte Schwelle optisch hervorsticht.
23. (25.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Anbringung der
Dichtungen der Küchentür verlangen. Wenn eine Türzarge Spalten aufweist, die dazu
bestimmt sind, Gummidichtungen aufzunehmen, dann wird dadurch der
vertragsgemäße Sollzustand einer Tür vorgegeben. Aus den bereits erwähnten Gründen
kommt es auf die Geringfügigkeit des Mangels im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB
nicht an.
24. (26.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass die
Anschlussdose für den Herd so befestigt wird, dass sie sich nicht bewegen lässt. Nach
den Feststellungen des Amtsgerichts lässt sich die Anschlussdose auf der Oberseite mit
geringer Krafteinwirkung um einige Millimeter bewegen. An der Unterseite lässt sie sich
ohne große Krafteinwirkung anheben. Dies ist kein ordnungsgemäßer Zustand.
Anschlussdosen für elektrische Geräte müssen so befestigt sein, dass ein in sie
hinführendes Kabel nicht durch ein unabsichtliches Berühren der Anschlussdose
gelockert wird.
25. (27.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass der
Dielenfußboden so instand gesetzt wird, dass breite Fugen zwischen den Dielenbrettern
nicht mehr bestehen, durch die die Hohlräume unter dem Fußboden sichtbar sind. Das
Amtsgericht hat die Feststellung getroffen, dass die Spalten teilweise so breit sind, dass
sich ein Zollstock zwischen 8 cm und 13 cm tief einstecken lässt. Eine solche
Feststellung spricht dafür, dass die Spalten eine Breite erreicht haben, bei denen ein
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Feststellung spricht dafür, dass die Spalten eine Breite erreicht haben, bei denen ein
einwandfreier Verbund der Dielenbretter über Nut und Feder nicht mehr besteht. Dieser
Zustand ist auch bei einem alten Dielenfußboden nicht mehr hinnehmbar. Das Urteil
kann entgegen der Auffassung der Kläger nicht dahingehend verstanden werden, dass
die Hohlräume aufgefüllt werden sollten. Der Hinweis auf die Sichtbarkeit der Hohlräume
ist als Verdeutlichung der Spaltenbreite zu verstehen. Hingegen kann ein Anstrich des
Dielenbodens nicht verlangt werden.
26. (28.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass die
Ecke, in der ein früher vorhandenes Abwasserrohr demontiert worden ist, malermäßig
so behandelt wird, das im Bereich der Wanddecke keine unebene Oberfläche mit
teilweise herunter hängender Tapete zurückbleibt und unmittelbar über dem Fußboden
poröses bröseliges Mauerwerk oder Putz zurückbleibt. Das Amtsgericht hat hierzu die
Feststellung getroffen, dass die Wandfläche sehr uneben ist. Es stehen Tapetenkanten
vor. Im Ixel sind Mauerwerkstücke heraus gebrochen. Ein Farbauftrag befindet sich am
unteren Ende nicht. Auch hier handelt es sich um nicht ordnungsgemäß ausgeführte
Schönheitsreparaturen. Der Gesichtspunkt, dass die malermäßige Behandlung einer
Wanddecke, in der ein Wasserrohr verläuft, mit Schwierigkeiten verbunden ist, mag
zutreffen, führt aber nicht dazu, dass sie Arbeiten so hinzunehmen sind, wie sie
ausgeführt worden sind. Auch hier gilt der im Mietvertrag niedergelegte Grundsatz, dass
Schönheitsreparaturen fachgerecht vorgenommen werden müssen. Dies ist der
Maßstab, der auch für die Kläger selbst gilt, wenn sie Malerarbeiten ausführen lassen.
27. (30.) Die Beklagten können gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass die
beiden in der Küche angebrachten Steckdosen so befestigt werden, dass sie sich nicht
mit zwei Fingern um einige Millimeter in jede Richtung drehen lassen. Diese
Gegebenheiten sind vom Amtsgericht festgestellt worden. Sie entsprechen nicht einer
ordnungsgemäßen Montage einer Steckdose auf Putz.
28. (31.) Die Beklagten können von den Klägern nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
die Entfernung eines neben der Spüle klebenden Stücks PVC-Fußbodenbelages
verlangen. Die Kläger haben schon im ersten Rechtszug geltend gemacht, dass dieser
von den Beklagten eingebracht worden sei. Die Beklagten haben behauptet, dass die
Kläger sich dazu verpflichtet hätten, den PVC-Fußboden zu beseitigen. Die Kläger haben
dies bestritten. Ein Beweisantritt liegt nicht vor. Da es sich bei dem PVC-Fußboden nicht
um einen Bestandteil der Mietsache handelt, besteht insoweit keine Verpflichtung für die
Kläger, diesen zu entfernen.
29. (32) Die Beklagten können von den Klägern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
verlangen, dass diese den Estrich auf dem Balkon einwandfrei herstellen. Das
Amtsgericht hat die Feststellung getroffen, dass die Oberfläche unsauber abgezogen ist.
An den Kanten zum Geländer ist der Estrich teilweise etwas lückenhaft. Die
Anschlusskante zur Hauswand ist nicht durchweg bündig und im übrigen recht uneben
gearbeitet. In der linken Ecke ist leichter Moosbefall zu sehen. Von einer Menge von 3
Litern Wasser, die um den Ausguss herum ausgegossen wurden, blieb eine Pfütze von
25 cm x 25 cm stehen. Die Feststellungen des Amtsgerichts vermitteln den Eindruck
einer nicht einwandfreien Herstellung der Oberfläche des Balkons. Das Stehenbleiben
einer Wasserpfütze ist ein Indiz dafür, dass die Neigung des Estrichs zu dem Abfluss
nicht so gestaltet worden ist, dass das Wasser ordnungsgemäß abfließt. Die Kläger
haben im ersten Rechtszug eingeräumt, dass sie beabsichtigen, den Balkonboden zu
beschichten.
30. (33.). Die Beklagten können von den Klägern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
verlangen, dass der Abfluss des Balkons so geschaffen wird, dass kein Wasser
zurückbleibt. Dies ist nicht der Fall, wenn eine Pfütze zurückbleibt. Die vom dem
Amtsgericht festgestellt Bildung von Moos kann als Indiz für zurückbleibendes Wasser
angesehen werden.
31. (34.) Die Beklagten können von den Klägern nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
verlangen, durch bestimmte Maßnahmen zu verhindern, dass von dem darüber
liegenden Balkon umlaufend in allen Randbereichen Wasser mit hohem Kalkanteil
abtropft, wodurch sich Kalkablagerungen in Zapfenform bilden. In diesen Erscheinungen
kann ein Mangel der Mietsache nicht gesehen werden. Diese sind offensichtlich auf
Regenwasser zurückzuführen. Regen ist aber ein Naturphänomen, dessen Auswirkungen
auf einen offenen Balkon sich nicht beherrschen lassen. So mag es geschehen, dass das
Regenwasser Bestandteile des in der Balkonkonstruktion befindlichen Kalks herauslöst
und dieser sich in Form von Stalaktiten an der Unterseite des Balkons ablagert.
32. (35.) Die Beklagten können nicht verlangen, dass der Fußbodenanschluss des
Balkons an die Fassade verändert wird. Aus der von den Beklagten vorgetragenen
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Balkons an die Fassade verändert wird. Aus der von den Beklagten vorgetragenen
Schilderung des Balkons lässt sich nicht ersehen, dass die Gefahr besteht, dass Wasser
von der Oberfläche des Balkons in Wohnung eindringen kann. Die Beklagten behaupten
auch nicht, dass es dazu bereits gekommen sei. Die Feststellungen des Amtsgerichts
bei dem Ortstermin lassen eine Mangelhaftigkeit in diesem Sinne nicht erkennen. Die
Kläger haben schon im ersten Rechtszug vorgetragen, dass ein Eindringen von Wasser
ausgeschlossen sei, da die Schwelle der Balkontüranlage höher als der Estrichboden sei.
Eine Durchnässung der Fassade sei nicht festgestellt worden.
33. (39.) Die Beklagten können nicht verlangen, dass das Thermostatventil der
eingebauten Zentralheizung aus der linken Ecke unter dem Fenster im Wohnzimmer
verlagert wird. Das Amtsgericht hat die Feststellung getroffen, dass das
Thermostatventil auf der Wandecke zugeneigten Seite mit einem Wandabstand von 14
cm eingebaut worden sei. Dieser Einbau kann nicht als fehlerhaft angesehen werden,
weil er eine Möblierung behindere. Die Kläger können bei der Bestimmung des Ortes für
die Anbringung des Ventils nicht wissen, welche Vorstellungen die Beklagten über die
Möblierung der Wohnung hatten. Dies gilt um so mehr, als die Beklagten die Wohnung
nicht bewohnen und schon deshalb den Klägern nicht bekannt sein konnte, an welcher
Stelle das Thermostatventil sie am wenigsten stören würde. Die Annahme des
Amtsgerichts, dass es auf Grund des Montageortes zu Fehlerfassungen kommen würde,
ist eine Vermutung, die sich ohne die Einholung eines Gutachtens nicht begründen lässt.
Die Beklagten haben aber nicht dargelegt, dass sie während einer Heizperiode
Schwierigkeiten mit einer den Erfordernissen gerecht werdenden Regelung der
Raumtemperaturen gehabt haben.
V. Zur Anschlussberufung:
34. (3.) Die Beklagten können nicht verlangen, dass eine Beheizbarkeit des
Badezimmers hergestellt wird. Die Beklagten haben selbst vorgetragen, dass das
Badezimmer bei Überlassung der Wohnung nur mit einem Boiler für die Zubereitung von
warmen Wasser ausgestattet war. Diese Ausstattung stellt den vertragsgemäßen
Zustand dar. Die Wohnung ist zwar mit einer Zentralheizungsanlage ausgestattet
worden. Jedoch ist über den Umfang der zu treffenden Maßnahmen keine Vereinbarung
erzielt worden. Jedenfalls haben die Beklagten im ersten Rechtszug nicht behauptet,
dass eine Vereinbarung getroffen worden sein soll, wonach das Bad mit einem
Heizkörper ausgestattet werden solle. Die Behauptung, die Kläger hätten den Beklagten
am 29. März 1994 zugesagt, die Wohnung solle in einen zum vertragsgemäßen
Gebrauch geeigneten Zustand versetzt werden, bedeutet nicht die Zusage, einen
Heizkörper im Bad zu installieren. Denn diese Äußerung ist zu allgemein gehalten, als
dass sich aus ihr eine konkrete Zusage in Bezug auf die Montage eines Heizkörpers im
Bad ableiten ließe. Die erst im zweiten Rechtszug aufgestellte Behauptung, die Kläger
hätten den Beklagten schon im Jahre 1994 den Einbau einer Heizung in das Bad
zugesagt, kann nicht zugelassen werden, weil die Kläger diese Behauptung bestritten
haben und die gemäß § 531 Abs. 2 ZPO für eine Zulassung dieses Vortrages
erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind.
35. (12.) Die Beklagten können nicht verlangen, dass die Aufstellung der frei stehenden
Badewanne so verändert wird, dass sie nicht mehr auf zwei Mauerwerkssockeln steht
und eine Abdichtung zur Wand hat. In der Art der Aufstellung der Badewanne liegt kein
zu beseitigender Mangel der Mietsache. Es ist unstreitig, dass die Sockel schon bei
Vertragsschluss vorhanden waren, auf denen die Badewanne steht. Es ist unstreitig,
dass die Badewanne von Anfang an nicht gegen die Wand hin abgedichtet war. Es
handelt sich um den vertragsgemäßen Zustand. Soweit die Beklagten im ersten
Rechtszug vorgetragen haben, es sei auf Veranlassung der Kläger zu einem späteren
Zeitpunkt ein Podest vor der Badewanne aufgestellt worden und dieses Podest sei nach
Durchführung der Arbeiten in der Wohnung nicht mehr vorhanden gewesen, haben die
Beklagten ihren Vortrag nicht zum Anlass genommen, die Wiederherstellung dieses
Podestes zum Gegenstand ihres Widerklageantrages zu machen. Das Amtsgericht hat
zutreffend auf diesen Umstand hingewiesen. Die Beklagten sind hierauf in der
Begründung ihrer Anschlussberufung nicht eingegangen, sondern haben ihren
ursprünglichen Antrag weiter verfolgt. Es mag sein, dass die Art der Aufstellung der
Badewanne einen unschönen Eindruck vermittelt. Darauf kommt es jedoch nicht an. Die
Beklagten haben die Wohnung in diesem Zustand angemietet und können nicht
nachträglich eine Veränderung verlangen. Dasselbe gilt für den Umstand, dass beim
Duschen Wasser hinter die Badewanne laufen kann. Auch dies ist ein Resultat der
Tatsache, dass die Beklagten die Wohnung mit einer frei stehenden und nicht mit einer
eingebauten Badewanne gemietet haben.
36. (15.) Die Beklagten können nicht verlangen, dass eine Undichtigkeit an der Armatur
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36. (15.) Die Beklagten können nicht verlangen, dass eine Undichtigkeit an der Armatur
des Waschtisches im Badezimmer beseitigt wird. Denn das Vorhandensein eines solchen
Mangels der Mietsache ist nicht erwiesen. Das Amtsgericht hat bei seiner Untersuchung
vor Ort nicht feststellen können, dass bei einer Öffnung des Kaltwasserhahnes
unkontrolliert Wasser austritt und bei einer Betätigung des Umschaltmechanismus für
die Dusche Wasser an den Duschschlauch entlang läuft. Die Versuche des Amtsgerichts
sind in dem Protokoll im einzelnen beschrieben und belegen nicht die Behauptungen der
Beklagten.
37. (29.) Die Beklagten können nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass
die Verlegung der Wasserleitungen zur Spüle in der Küche so verändert wird, dass eine
Aufstellung von Küchenmöbeln möglich ist. Die Beklagten haben geltend gemacht, dass
die Wasserleitungen zur Spüle in unterschiedlichen Abständen, nämlich bis zu 20 cm zur
Wand, so ungünstig verlegt worden seien, dass dort ein ziemlich großer Raum für den
Einbau von Küchenmöbeln blockiert worden sei. Die Kläger haben im ersten Rechtszug
vorgetragen, dass sich an der Ecke links neben der Küchenspüle auch vor der
Instandsetzung an derselben Stelle die Be- und Entwässerungsrohre der Küchenspüle
befunden hätten. Die Beklagten haben dies bestätigt, jedoch geltend gemacht, dass die
alten Rohre nicht so weit in den Raum hineingeragt hätten. Die neuen Rohre seien um
das alte Rohr herum verlegt worden. Erst danach seien die alten Rohre entfernt worden.
Die Kläger haben dies bestritten und behauptet, dass die Lage der Rohre nicht verändert
worden sei. Es kann dahinstehen, ob die Lage der Rohre verändert worden ist. Jedenfalls
ist dem Vortrag der Beklagten nicht entnehmen, dass sich in dem fraglichen Bereich
überhaupt Küchenmöbel befunden haben, die jetzt nicht mehr aufgestellt werden
können.
38. (37.) Die Beklagten können von den Klägern nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
die Bereitstellung eines Mieterkellers verlangen. Die Verpflichtung zur Übergabe eines
Mieterkellers ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag. Die Beklagten haben auch nicht
dargelegt, wann der vorherige Vermieter ihnen welchen Raum in dem Keller zur
Verfügung gestellt hat. Unabhängig davon ist der Klageantrag unbestimmt, da die
Beklagten nicht denjenigen Kellerraum bezeichnet haben, der ihnen übergeben und
später wieder entzogen worden sein soll. Ein eventuell bestehender Anspruch bezöge
sich nur auf diesen konkreten Raum.
VI. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO und der Ausspruch zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.
VII. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche
Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich
macht, § 543 Abs. 2 ZPO.
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