Urteil des LG Berlin, Az. 4 O 76/09

LG Berlin: gesellschafter, treu und glauben, vertrag zu lasten dritter, haftungsbeschränkung, unbeschränkte haftung, gesellschaftsvertrag, vertrauensschutz, kündigung, immobilienfonds
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Gericht:
LG Berlin 4.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 O 76/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 128 HGB, § 130 HGB, § 367
Abs 1 BGB
Darlehenshaftung der BGB-Gesellschafter bei quotaler
Haftungsbeschränkung: keine über die aktuell offene Forderung
hinaus gehende Haftung des Anleger-Gesellschafters für nicht
betragsmäßig fixierte Forderungsbestandteile
Leitsatz
Hat eine Fondsgesellschaft mit quotaler Haftung der Gesellschafter ein Darlehen erhalten,
schuldet der einzelne Gesellschafter der Bank nach Darlehenskündigung entsprechend § 128
HGB auch über seinen quotalen Anteil an der aktuell noch offenen Restforderung hinaus
Zahlung bis zu dem Anteil an Valuta, Zinsen und Kosten, der im Darlehensvertrag
betragsmäßig für ihn festgehalten ist (Anschluss KG vom 12.11.2008 - 24 U 102/07, ZIP 2009,
1118; entgegen KG vom 11.11.2008 - 4 U 12/07, NZG 2009, 299)
Zahlungen auf sonstige, in den Darlehensverträgen oder Nachträgen hierzu nicht
betragsmäßig aufgeführte Forderungsbestandteile (beispielsweise Prolongationszinsen,
Bereitstellungszinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen) schuldet der Gesellschafter
dagegen nur nach seinem quotalen Anteil an der insoweit noch aktuell offenen Restforderung.
Wegen der vorrangigen Tilgung solcher Forderungen gemäß § 367 Abs.1 BGB wird dabei in
der Regel bereits Erfüllung dieser Nebenforderungen durch Zahlungen der Gesellschaft
eingetreten sein.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 249.127,88 nebst Zinsen in Höhe von fünf
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.06.2008 zu zahlen.
Die weiter gehende Klage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 18 % und der Beklagte 82 % zu
tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages. Die
Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus
dem Urteil gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor
der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages
leistet.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt den Beklagten als Gesellschafter eines Immobilienfonds auf
Rückführung von der Fondsgesellschaft gewährten Darlehen in Anspruch.
Im Dezember 1991 gewährte die B.-Bank der aus den Gründungsgesellschaftern K. und
S. bestehenden A.-L. Grundstücksgesellschaft bürgerlichen Rechts (fortan: Fonds-GbR)
drei grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen über DM 2,6 Mio. (Darlehen -001, Anlage
K5), DM 400.000,00 (Darlehen -002, Anlage K9) und DM 4,5 Mio. (Darlehen -003, Anlage
K12). In den Vertragsurkunden, die K. persönlich und in seiner Eigenschaft als
Geschäftsführer der I.-C. GmbH (fortan: I.-C.) unterzeichnete, war zur Besicherung
vorgesehen, dass die Fonds-GbR Grundschulden zu bestellen und K. sich zusätzlich der
Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen habe.
Die B.-Bank zahlte die Darlehen Nr. -001 und -002 am 23.12.1991 vollständig und auf
das Darlehen -003 am 17.09.1992 DM 1,350 Mio. aus. In einer notariellen Verhandlung
vom 24.09.1992 änderten die Gesellschafter der Fonds-GbR den Gesellschaftsvertrag
dahin gehend, dass das Gesellschaftskapital auf DM 4,5 Mio. angehoben, eine
Beteiligung des Publikums ermöglicht und es den Geschäftsführern eingeräumt werde,
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Beteiligung des Publikums ermöglicht und es den Geschäftsführern eingeräumt werde,
einen Geschäftsbesorger zu bestellen. In § 8 des Gesellschaftsvertrages heißt es:
„§ 8 HAFTUNG/NACHSCHÜSSE
1. Die Gesellschafter haften gegenüber Gläubigern der Gesellschaft mit dem
Gesellschaftsvermögen als Gesamtschuldner.
2. Mit ihrem sonstigen Vermögen haften sie den Gläubigern der Gesellschaft nur
quotal entsprechend ihrer kapitalmäßigen Beteiligung an der Gesellschaft, in der Höhe
jedoch unbegrenzt. (...)“
Zugleich ließ die Fonds-GbR einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit der I.-C.
beurkunden. Wegen der weiteren Einzelheiten der notariellen Verhandlung wird auf die
als Anlage K1 zur Klageschrift bei den Akten befindliche Ablichtung der Notarurkunde
Bezug genommen. In dem Vertriebsprospekt heißt es u. a. (Anlage K1, Seite 27):
Die Haftung der Gesellschafter
Die Gesellschafter haften gegenüber Gläubigern der Gesellschaft mit dem
Gesellschaftsvermögen als Gesamtschuldner. Mit ihrem sonstigen Vermögen haften sie
nur quotal entsprechend ihrer kapitalmäßigen Beteiligung an der Gesellschaft. Diese
Haftungsbeschränkung hat die Geschäftsführung/der Geschäftsbesorger der
Gesellschaft durch Aufnahme entsprechender Vereinbarungen und Verträge mit Dritten
sicherzustellen. Soweit Gläubiger durch Grundpfandrechte gesichert sind, haftet
zunächst das Grundstück – wie auch für öffentliche Lasten – insgesamt. Darüber hinaus
haften die Gesellschafter nur quotal entsprechend ihrer Beteiligung.“
Im Oktober und Dezember 1992 zahlte die B.-Bank TDM 360, TDM 405, TDM 810 und
TDM 495 aus dem Darlehen -003 aus.
Zur Urkunde Nr. 1511/92 des Vertreters des Notars Dr. B. in I. bestätigte der Beklagte
am 03.12.1992 seinen Beitritt zur Fonds-GbR mit einem Gesellschaftsanteil von
insgesamt DM 718.990,00 und einem daraus folgenden Eigenkapitalbetrag von DM
269.620,00 nebst Agio sowie die den Geschäftsführern und der I.-C. erteilten
Vollmachten. Wegen der Einzelheiten wird auf die als Anlage K4 zur Klageschrift bei den
Akten befindliche Ablichtung der Notarurkunde Bezug genommen. Im April und Juni 1993
zahlte die B.-Bank jeweils weitere TDM 540 aus dem Darlehen -003 an die Fonds-GbR
aus.
Unter dem 26.09./13.10.1997 unterzeichnete K. „als Geschäftsbesorger (...) für uns und
in Vollmacht für die Gesellschafter der auf Seite 1 genannten GbR“
Ergänzungsvereinbarungen zu den Darlehen -001, -002 und -003 (Anlagen K8, K10 und
K15). In diesen heißt es:
„In Abänderung des als Anlage II beigehefteten Darlehensvertrages (...) soll das
Darlehensverhältnis fortgeführt werden zwischen der Berlin-Hannoverschen
Hypothekenbank Aktiengesellschaft (...) und der Alt-Lichtenrade 45
Grundstücksgesellschaft b. R., bestehend aus den in der als Anlage I beigehefteten
Übersicht aufgeführten Personen - nachstehend und im Vertrag Darlehensnehmer
genannt -.
Die Darlehensnehmer haften als Gesamtschuldner, aber jeweils beschränkt auf die in
der beigehefteten Aufstellung genannten Darlehensbeträge nebst Zinsen und
Nebenleistung. Ihre Verpflichtung zur Abgabe eines persönlichen Schuldversprechens
und zur Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes
Vermögen deswegen beschränkt sich jeweils auf diesen Betrag nebst Zinsen und
Nebenleistung, soweit es nicht ausdrücklich anders genannt ist. (...)“
Wegen der weiteren Einzelheiten der Vereinbarungen sowie der beigehefteten
Aufstellungen wird auf die als Anlagen K8, K10 und K15 zur Klageschrift bei den Akten
befindlichen Ablichtungen Bezug genommen. Mit Notarurkunde vom 16.10.1997
unterwarf zudem K. als Geschäftsführer der I.-C., diese auftretend für die Gesellschafter
der Fonds-GbR, den Beklagten der persönlichen Zwangsvollstreckung; insoweit wird auf
die Anlage K19 verwiesen.
Am 04.10.2005 stellte das Landgericht Berlin in einem zwischen der Klägerin und der
Fonds-GbR geführten Rechtsstreit fest, dass der Klägerin gegen die Fonds-GbR aus den
Darlehen -001, -002 und -003 ein darlehensvertraglicher Rückzahlungsanspruch
zustehe.
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Mit Schreiben vom 12.07.2007 mahnte die Klägerin bei der Fonds-GbR den Ausgleich
von Darlehensrückständen an und behielt sich die kurzfristige Kündigung der Darlehen
vor. Mit Schreiben vom 10.03.2008 kündigte die Klägerin die Darlehen und stellte unter
Einrechnung von Zins, Verzugszins, Kosten und Vorfälligkeitsentschädigung zum
31.03.2008 € 4.791.784,05 zur Rückzahlung fällig (Anlage K17).
Mit Anwaltsschreiben vom 18.03.2008 forderte die Klägerin den Beklagten auf, €
496.789,58 bis zum 31.03.2008 an sie zu zahlen (Anlage K20). Unter dem
21./29.05.2008 verglichen sich die Parteien im Hinblick auf die wirtschaftlichen
Verhältnisse des Beklagten dahin gehend, dass dieser bis 30.05.2008 € 200.000,00 und
bis zum 01.12.2008 weitere € 90.000,00 zahle. Der Beklagte zahlte am 30.05.2008 an
die Klägerin € 200.000,00. Mit Schreiben vom 20.11.2008 nahm er indes von dem
Vergleich Abstand, nachdem er nunmehr erfahren habe, dass er Vertrauensschutz
genieße. Unter dem 16.01.2009 forderte die Klägerin ihn gleichwohl auf, € 90.000,00 bis
zum 26.01.2009 zu zahlen.
Die Klägerin vereinnahmte seit der Kündigung Zahlungen von € 15.000,00, € 25.000,00
und € 20.000,00 aus der Zwangsverwaltung des Fondsgrundstücks.
Mit der Klage verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch in der ursprünglichen Höhe
weiter. Die Fonds-GbR sei zur Rückführung der gesamtfällig gestellten Darlehensvaluta
verpflichtet. Hierfür hafte der Beklagte quotal analog § 128 HGB. Die Altverbindlichkeiten
der Fonds-GbR seien ihm erkennbar gewesen. Er sei mit 5,9916 % an der Fonds-GbR
beteiligt, was bei einer Forderung von € 8,290 Mio. den Betrag von € 496.756,42 ergebe.
Weiter hafte er auf laufende Zinsen, restliche Vertragszinsen, Verzugszinsen,
Vorfälligkeitsentschädigung und Wertermittlungsgebühren gemäß folgender Aufstellung:
Ein Anteil von 5,9916 % aus € 8.290.880,86 ergebe den Haftungsbetrag von €
496.756,42. Die Zahlung von € 200.000,00 sei so zu verrechnen, dass alle Zinsen bis
30.05.2008 getilgt seien und eine Hauptforderung von € 303.565,46 verbleibe. Im Termin
am 05.02.2010 hat die Kammer darauf hingewiesen, dass es ihr zweifelhaft erscheine,
ob auch Prolongationszinsen, Bereitstellungszinsen und Vorfälligkeitsentschädigung -
obschon nicht betragsmäßig beziffert - unabhängig davon geltend gemacht werden
könnten, ob nicht durch Zahlungen der Gesellschaft die Forderung gegen die Fonds-GbR
bereits erloschen sei. Hierauf hat die Klägerin Hilfsberechnungen der Klageforderung
angestellt, wegen deren Details auf Bl. 211 bis 214 d. A. verwiesen wird.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie € 303.565,46 nebst Zinsen in Höhe von fünf
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.06.2008 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er wendet ein, die Klage sei unzulässig, weil die Klägerin aus den Schuldanerkenntnissen
vorgehen könne. Jedenfalls sei die Klage unbegründet. Die Klägerin sei nicht mit der B.-
Bank identisch. Die Fonds-GbR sei nicht mit der Gesellschaft identisch, welche die
Darlehen aufgenommen habe. Die Darlehensverträge seien unwirksam. Dies könne er
einwenden, weil das Urteil des Landgerichts Berlin nicht zwischen Gesellschaft und
Gesellschaftern ergangen sei und ihn daher nicht binde. Jedenfalls bestehe der
Rückzahlungsanspruch nicht. Die Kündigung der Darlehen sei unwirksam. Es habe keine
Rückstände gegeben. Zudem seien € 1,5 Mio. abzuziehen, weil die Klägerin ein
günstiges Kaufangebot für die Fondsimmobilie ausgeschlagen habe.
Er hafte nicht persönlich. Nachdem er vor dem 07.04.2003 beigetreten sei, genieße er
Vertrauensschutz. Aus dem Prospekt sei nicht ersichtlich gewesen, dass die Darlehen
bereits aufgenommen seien. Jedenfalls hafte er nicht in der geltend gemachten Höhe.
Die vertraglichen Vereinbarungen könnten nur dahin gehend ausgelegt werden, dass die
Gesellschafter für die Schuld nur nach ihrem aktuellen Bestand hafteten und nicht
bezogen auf die ursprüngliche Forderung. Die vom Zwangsverwalter an die Klägerin
gezahlten Gelder seien ihm gutzuschreiben. Weiter habe die Fonds-GbR € 601.262,06
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gezahlten Gelder seien ihm gutzuschreiben. Weiter habe die Fonds-GbR € 601.262,06
getilgt, was anzurechnen sei.
Er mache sein aus § 774 BGB folgendes Zurückbehaltungsrecht geltend und sei erst
gegen anteilige Übertragung des Grundpfandrechts zur Zahlung verpflichtet. Jedenfalls
sei durch den Prospekt eine konkrete Haftungsreihenfolge versprochen worden, wonach
die Gläubiger persönlich erst nach Inanspruchnahme des Grundstücks haften sollten. Die
Klägerin habe anderen Gläubigern € 1,785 Mio. erlassen. Auch seien die
Prolongationszinssätze überhöht und nicht marktüblich. Der Ansatz von
Bereitstellungszinsen sei ungerechtfertigt. Die Vorfälligkeitsentschädigung sei nicht
vereinbart und unzutreffend berechnet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zu den Akten
gelangten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist überwiegend begründet.
I.
Die Klage ist nicht wegen ausnahmsweise fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses
unzulässig. Zwar kann es am Rechtsschutzbedürfnis fehlen, wenn der Kläger eines
Leistungsbegehrens bereits einen gleichwertigen Titel besitzt (vgl. die Nachweise bei
Greger, in: Zöller, 28. Aufl., Rn. 18a vor § 253 ZPO). Dabei kann hier indes unvertieft
bleiben, ob die Unterwerfung wirksam erfolgt ist, denn auch wirksame Notarurkunden
sind einem gerichtlichen Titel nicht in jeder Hinsicht gleichwertig, beispielsweise
betreffend die Vollstreckung im Ausland. Hinzu tritt, dass den Gegner auf einen
einfacheren Weg der Inanspruchnahme nur verweisen kann, wer die Gewähr bietet,
diesen dann auch zuzulassen. Dies ist bei dem Beklagten nicht der Fall, der sich
umfänglich gegen sein Haftung wehrt, unter anderem mit dem Einwand der fehlenden
Vertretungsmacht bei Abschluss der Darlehensverträge. Sein prozessuales Verhalten
lässt den Schluss zu, dass er sich in ähnlicher Weise gegen eine Inanspruchnahme aus
der notariellen Urkunde gewehrt hätte. Wenn aber mit einer Vollstreckungsgegenklage
des Schuldners zu rechnen ist, ist die Leistungsklage trotz Vorhandenseins eines der
Rechtskraft nicht fähigen Titels zulässig (vgl. BGH vom 23.05.1962 - V ZR 187/60, NJW
1962, 1392; BGH vom 19.06.1986 - IX ZR 141/85, BGHZ 98, 127, 128).
II.
Die Klägerin kann von dem Beklagten Zahlung von € 249.127,88 nebst Zinsen zur
Rückführung der der Fonds-GbR vor Beitritt des Beklagten gewährten Darlehen
verlangen, § 488 BGB i. V. m. §§ 128, 130 HGB. Die weiter gehende Klage ist
unbegründet.
1. Die Fonds-GbR ist der Klägerin aus den abgeschlossenen Darlehensverträgen zur
Rückzahlung in einer die hier geltend gemachte Forderung übersteigenden Höhe
verpflichtet.
Die Kammer hat davon auszugehen, dass die zwischen der Klägerin und der Fonds-GbR
geschlossenen Darlehensverträge wirksam sind. Etwas anderes kann jedenfalls der
Beklagte nicht einwenden. Wer nach § 128 HGB in Anspruch genommen wird, dem
stehen nicht in seiner Person begründete Einwände nämlich nur insoweit zur Verfügung,
als sie auch die Gesellschaft noch erheben kann, § 129 Abs. 1 HGB. Die Fonds-GbR ist
aber rechtskräftig zu der Feststellung verurteilt, dass der Klägerin gegen die Fonds-GbR
aus den Darlehensverträgen ein vertragliche Rückzahlungsanspruch zustehe.
Der Beklagte ist demzufolge mit den Einwänden ausgeschlossen, die Klägerin sei nicht
mit der Darlehensgeberin Berliner Pfandbrief-Bank identisch, die Fonds-GbR sei nicht die
Gesellschaft, welche die Darlehen aufgenommen habe und die Darlehensverträge seien
unwirksam. Die Bindung der Fonds-GbR bezieht sich auch auf die Valutierung der
Darlehen, nachdem der Feststellungstenor auch das Bestehen eines
Rückzahlungsanspruchs dem Grunde nach umfasst. Unabhängig von der bei Abschluss
der Verträge noch aktuellen Kontroverse um das Wesen des Darlehensvertrages (Real-
oder Konsensualvertragstheorie) steht damit die Valutierung fest, weil nach beiden
Sichtweisen ein Darlehensrückzahlungsanspruch erst entstehen kann, wenn die Valuta
ausgezahlt ist. Dies ist im Übrigen schon dem Begriff „Rückzahlung“ zu entnehmen. Die
Bindungswirkung gilt auch unabhängig davon, ob der Gesellschafter an dem Vorprozess
beteiligt war oder nicht.
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Die Rückzahlungsansprüche der Klägerin gegen die Fonds-GbR sind auch fällig. Der
Beklagte bestreitet ins Blaue hinein, dass keine zur Kündigung berechtigenden
Rückstände bestanden hätten. Tatsächlich wäre es ihm als Gesellschafter der Fonds-GbR
möglich und zumutbar, sich über diesen Punkt Klarheit zu verschaffen, bevor er sich
erklärt, § 138 Abs. 2 ZPO. Der in der gegenwärtigen Form prozessual erfolglose Einwand
wird auch nicht dadurch gewichtiger, dass der Beklagte die Rückstände der einzelnen
Darlehen dem Betrag nach - schlicht - bestreitet.
Die Klägerin muss sich auch nicht einen Schadensersatzanspruch der Fonds-GbR
entgegen halten lassen, weil sie ein vorteilhaftes Angebot für die Veräußerung des
Fondsgrundstücks ausgeschlagen hätte. Es ist nicht erkennbar, dass die Klägerin
verpflichtet gewesen wäre, an dem vorgeschlagenen Verkauf mitzuwirken.
Voraussetzung wäre hier jedenfalls gewesen, dass die Fonds-GbR dem Angebot selbst
hätte näher treten wollen. Schon hierfür ist nichts ersichtlich. Zudem ist zunächst einmal
nicht plausibel, dass die Klägerin eine wirklich außergewöhnlich vorteilhafte Möglichkeit
zur freihändigen Verwertung des Grundstücks auslassen sollte. Angesichts dessen
bedürfte es besonderer Umstände, denen zufolge sich aus der Sicherungsabrede oder
aus Treu und Glauben ausnahmsweise eine Mitwirkungsverpflichtung ergeben sollte.
2. Der Beklagte haftet der Klägerin für die gegen die Fonds-GbR bestehende Forderung
als deren Gesellschafter entsprechend §§ 128, 130 Abs. 1 HGB persönlich.
Der in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eintretende Gesellschafter hat
entsprechend der für die oHG geltenden Regel des § 130 Abs. 1 HGB für vor seinem
Eintritt begründete Verbindlichkeiten der Gesellschaft grundsätzlich auch persönlich und
als Gesamtschuldner mit den Altgesellschaftern einzustehen (BGH vom 07.04.2003 - II
ZR 56/02, BGHZ 154, 370). Zwar war zum Zeitpunkt des Darlehensvertragsschlusses
die Doppelverpflichtungstheorie anerkannt und nicht damit zu rechnen, dass diese durch
neue Erkenntnisse später rückwirkend überholt würde. Dieses Vertrauen gebietet es
grundsätzlich, die persönliche Haftung des in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Eintretenden für Altverbindlichkeiten der Gesellschaft erst auf künftige Beitrittsfälle
anzuwenden (BGH a. a. O.). Vorliegend sind indes ausnahmsweise Gesichtspunkte
festzustellen, die keinen Vertrauensschutz rechtfertigen (vgl. KG vom 24.11.2004 – 26 U
38/04, WM 2005, 553; KG vom 08.04.2005 – 13 U 74/04, KGR 2005, 670).
Vertrauensschutz ist nicht zu gewähren, wenn der Neugesellschafter die bestehende
Altverbindlichkeit der Gesellschaft bei auch nur geringer Aufmerksamkeit hätte erkennen
können; dies gilt erst Recht, wenn sich dem Beitretenden das Bestehen von
Altverbindlichkeiten aufdrängen muss, weil sie typischerweise vorhanden sind (vgl. BGH
vom 12.12.2006 - II ZR 283/03, NJW 2006, 765 ff).
So liegt es hier. Der Beklagte konnte bei geringer Aufmerksamkeit erkennen, dass mit
Altverbindlichkeiten zu rechnen war. Schon mit der Beitrittserklärung entband der
Beklagte die Darlehensgeber, die der Fonds-GbR mit Finanzierungsmitteln zur Verfügung
stehen, von ihrer Schweigepflicht (Anlage K4). Ferner wurde in der notariellen
Verhandlung der Gesellschaftsvertrag nach § 13a BeurkG einbezogen. Aus diesem geht
in § 6 hervor, dass der Beklagte den das Vorhaben finanzierenden Banken Auskünfte zu
erteilen hatte. Schließlich ging die Fremdfinanzierung verschiedentlich aus dem Prospekt
hervor. Der Kapitalanleger, der als GbR-Gesellschafter einem Immobilienfonds beitritt,
dessen Gesellschaftsvertrag eine quotale persönliche Haftung der Gesellschafter
vorsieht, kann zudem unschwer erkennen, dass die Fondsgesellschaft und auch die
einzelnen Gesellschafter persönlich Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
eingehen müssen. Anderenfalls wäre zum einen die Finanzierung des Bauvorhabens
regelmäßig nicht möglich. Zudem sollen derartige Verbindlichkeiten gerade begründet
werden, um die mit dem Anlagemodell - vielfach sogar primär - angestrebte
Steuerersparnis zu erreichen, namentlich über entsprechende Verlustzuweisungen, von
denen die einzelnen Anleger profitieren (OLG Dresden vom 22.12.2004 - 8 U 1432/04,
ZIP 2005, 486, 487).
Nach alledem bestand für die Beklagten in jedem Fall Anlass, sich um Informationen
über etwa bestehende Gesellschaftsschulden zu bemühen und wirtschaftliche
Vorkehrungen für eine eventuelle persönliche Haftung für solche Verbindlichkeiten zu
treffen. Diese Informationen waren zudem leicht zugänglich. Soweit der Beklagte darauf
abstellt, jedenfalls die Information vermisst zu haben, dass die Darlehen schon vor
Beitritt vereinbart worden seien, führt dies zu keiner anderen Bewertung. Der Beklagte
hätte insoweit allenfalls darauf vertraut, dass die Darlehensaufnahme nach Beitritt
erfolgt wäre. Dann käme ein Vertrauensschutz bereits dem Grunde nach nicht in
Betracht.
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3. Der geltend gemachte Klageanspruch ist der Höhe nach indes nur zum Teil
gerechtfertigt.
a) Gesellschafter einer Fonds-GbR haften analog §§ 128, 130 HGB für die
Verbindlichkeiten der Gesellschaft deren Gläubigern als Gesamtschuldner persönlich
(BGH vom 07.04.2003 a. a. O.). Allerdings kann die persönlich unbeschränkte Haftung
der Gesellschafter durch eine individualvertragliche Vereinbarung mit dem Gläubiger
beschränkt oder ausgeschlossen werden (BGH vom 27.09.1999 - II ZR 371/98, BGHZ
142, 315; BGH vom 29.01.2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 358). Für Gesellschafter
bereits vor 1999 existenter, geschlossener Immobilienfonds bleibt aus Gründen des
Vertrauensschutzes weiterhin die Berufung auf eine nur im Gesellschaftsvertrag
vorgesehene Haftungsbeschränkung zulässig, sofern diese dem Vertragspartner
erkennbar war (vgl. BGH vom 21.01.2002 - II ZR 2/00, BGHZ 150, 1). Der Prospekt, der
Gesellschaftsvertrag und die Ergänzungsvereinbarungen zu den Darlehensverträgen
enthalten Klauseln, welche die umfassende Haftung des Beklagten auf eine sog. quotale
Haftung begrenzen. Ausgehend von der Höhe der Beteiligungsquote an der Gesellschaft
sind in diesem Fall die auf den einzelnen Gesellschafter entfallenden Haftungsbeträge
jeweils bezogen auf die im Darlehensvertrag vereinbarten Teilbeträge zu berechnen (vgl.
KG vom 12.11.2008 - 24 U 102/07, ZIP 2009, 1118).
Kommt es also auf die genannten Beträge an, entfallen auf den Beklagten ausweislich
der tabellarischen Anhänge der Ergänzungsvereinbarungen zu den Darlehensverträgen
aus der Darlehensvaluta (Spalte „Anteil am Darlehenskapital in DM“), den
Vertragszinsen (Spalte „Anteil an den Zinsen für das Darlehen von DM“) und den Kosten
(„Anteil an der Wertermittlungsgebühr“) für alle drei Darlehen zusammen insgesamt DM
866.597,96 oder € 443.084,50. Hinzu kommen weitere € 6.043,38 an Verzugszins in
Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins (8,32 % p. a.) für die Zeit
vom 01.04.2008 bis zum 30.05.2008 gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Diesen Zins
kann der Beklagte nicht mit Erfolg bestreiten, weil er sich aus allgemein zugänglichen
Informationen unter Zuhilfenahme der Grundrechenarten berechnen lässt. Die Zahlung
von € 200.000,00 am 30.05.2008 hat mithin gemäß § 367 Abs. 1 BGB neben den Zinsen
von € 6.043,38 auch weitere € 193.956,62 der Hauptforderung getilgt, von der – wie
tenoriert – € 249.127,88 verbleiben.
Entgegen der Auffassung der Klägerin haftet der Beklagte ihr nicht weiter gehend gemäß
der Berechnung der Klageforderung gemäß der Klageschrift auf Prolongationszinsen,
Bereitstellungszinsen und Vorfälligkeitsentschädigung. Zwar dürfte die Fonds-GbR der
Klägerin entsprechend zur Zahlung verpflichtet sein und ist auch der Ausgangspunkt
zutreffend, dass die Haftung ohne eine haftungsbeschränkende Vereinbarung zunächst
umfassend und gesamtschuldnerisch eintritt (vgl. zum letzteren BGH vom 29.01.2001 -
II ZR 331/00, BGHZ 146, 341). Dem Beklagten ist aber der Nachweis gelungen, dass die
Klägerin und die Fonds-GbR jedenfalls bezüglich der genannten Positionen eine
Haftungsbeschränkung dergestalt vereinbart haben, dass sich die Höhe der
Haftungsquote in Geld aus der Multiplikation des Beteiligungsfaktors mit der noch jeweils
offenen Restforderung ergeben solle (so bereits KG vom 11.11.2008 - 4 U 12/07, NZG
2009, 299 für die Darlehensvaluta, s. a. OLG Frankfurt vom 25.02.2009 - 23 U 18/07, ZIP
2009, 1619). Hinsichtlich der Hauptpositionen Darlehenskapital, Zinsen und Kosten ist
ihm dieser Nachweis dagegen nicht gelungen, so dass insoweit nicht auf den aktuell
offenen Restbetrag, sondern auf die in den Tabellen genannten Beträge abzustellen ist
(hierzu KG vom 12.11.2008 a. a. O.).
Im Einzelnen:
b) Ausgangspunkt der Erwägung ist der Gedanke der ergänzenden Vertragsauslegung,
§§ 133, 157 BGB. Nachdem sich keine der Parteien bei Vereinbarung der quotalen
Haftungsbeschränkung Gedanken über die rechtlichen Auswirkungen einer Haftung
entsprechend § 128 HGB machen konnte, weil diese Rechtsfigur den Parteien seinerzeit
unbekannt war, ist im Wege der Auslegung der streitgegenständlichen
Darlehensverträge unter Heranziehung der im Gesellschaftsvertrag enthaltenen
Haftungsregelungen zu ermitteln, in welcher Weise eine Beschränkung der nach neuerer
Rechtsauffassung kraft Gesetzes eintretenden persönlichen Haftung der Gesellschafter
für die Darlehensverbindlichkeiten vereinbart worden ist (vgl. KG vom 12.11.2008 a. a. O.
zu juris-Rz. 56; Karsten Schmidt, Quotenhaftung von BGB-Gesellschaftern, NJW 1997,
2201, 2206; Loddenkemper, Die quotale Haftung von Gesellschaftern geschlossener
Immobilienfonds in der Rechtsform der GbR, ZfIR 2006, 707, 711f).
Die – auch hier im Wesentlichen formulierungsgleich vereinbarte – Haftungsbegrenzung
auf „die in der genannten Aufstellung aufgeführten Teilbeträge am unten genannten
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auf „die in der genannten Aufstellung aufgeführten Teilbeträge am unten genannten
Darlehensbetrag nebst Zinsen und Kosten“ versteht das Kammergericht dabei so, dass
die Gesellschafter persönlich jeweils nur anteilig entsprechend ihren Beteiligungsquoten
am Gesellschaftskapital für die vereinbarten Darlehensbeträge nebst Zinsen und Kosten
haften (vgl. a. a. O. Rz. 60). Der 24. Zivilsenat stützt sich dabei auf den
Orientierungswert der genannten Beträge:
„Die Aufstellungen weisen für alle Gesellschafter aus, in welcher Höhe sie an den
Darlehensverträgen beteiligt sind, und zwar sowohl hinsichtlich des Anteils am
Darlehenskapital wie auch des Anteils an Zinsen und Kosten. Bei den ausgewiesenen
Beträgen handelte es sich für die GbR und die Gesellschafter erkennbar um die
Höchstbeträge, mit denen sie einstehen sollten, wenn die Darlehensschuld von der GbR
nicht mehr ordnungsgemäß bedient wurde.“
Zusammenfassend rechtfertigt es die Angabe ziffernmäßig ausgewiesener Beträge,
dem Anleger eine Haftung zuzumuten, obwohl sein aktueller Anteil an den tatsächlich
Verbindlichkeiten der Fonds-GbR – etwa wegen Zahlungen der GbR oder aus der
Zwangsverwaltung – bereits geringer ist. Dies gilt auch vorliegend, weil die Parteien der
Ergänzungsvereinbarung durch die ausdrückliche Erwähnung der „in der beigehefteten
Aufstellung genannten Darlehensbeträge“ deren Bedeutung hervorgehoben haben. Der
überzeugende Leitgedanke bei der Auslegung der haftungsbeschränkenden
Vereinbarungen führt in der gebotenen Anwendung auf den hier zur Entscheidung
vorliegenden Fall zu zwei Ergebnissen:
Zum einen ist der Beklagte unabhängig von der aktuell offenen Restforderung zur
Zahlung gemäß den in den Tabellen zu den Ergänzungsvereinbarungen für
Darlehensvaluta, Zinsen und Kosten genannten Beträge verpflichtet, weil er aus den
Beträgen ersehen konnte, worauf sich seine Haftung beläuft. Zum anderen haftet er
darüber hinaus für sonstige, nicht aufgeführte Zinsen und Kosten – wenn überhaupt –
nur auf seinen quotalen Anteil an der aktuell offenen Restforderung. Letzteres bedarf
vorliegend keiner Vertiefung, weil sich aus der von der Klägerin aufgemachten, ersten
Hilfsberechnung ergibt, dass die entsprechenden Beträge für Prolongationszinsen,
Bereitstellungszinsen und Vorfälligkeitsentschädigung bereits getilgt sind, was
angesichts der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge auch nicht verwundert.
Eine Berücksichtigung auch von Prolongationszinsen, Bereitstellungszinsen und
Vorfälligkeitsentschädigung nach den Maßstäben des 24. Zivilsenats folgt nicht aus dem
von der Klägerin angeführten Argument, dass es Aufgabe des Beklagten sein müsse,
eine Haftungsbeschränkung darzutun und Unklarheiten daher zu dessen Lasten gingen.
Zwar sind Haftungsmilderungen auch in der Form ausgehandelter
Individualvereinbarungen im Zweifel eng und gegen denjenigen auszulegen, der die
Haftung abbedingen will (vgl. die Nachweise bei Grüneberg, in: Palandt, 69. Aufl., Rn. 36
zu § 276 BGB). Zugleich ist aber bei der gebotenen Vertragsauslegung zu beachten,
dass diese in sich widerspruchsfrei sein muss. Will aber die Klägerin die für die
Besicherung ihrer Außenstände vorteilhafte Anknüpfung an die in den Tabellen
genannten Beträge in Anspruch nehmen, kann sie aber nicht zugleich auch weitere,
eben nicht mit Beträgen verzeichnete Positionen ihrem Klageanspruch hinzuaddieren
und auch diese unabhängig davon ersetzt verlangen, ob sie tatsächlich schon durch
Zahlungen anderer Gesellschafter nach der gebotenen Tilgungsreihenfolge erloschen
sind. Anders gewendet: Es spricht nichts dafür, dass die Parteien auch bei den nicht
betragsmäßig genannten Positionen eine Haftung des Anlegers unabhängig davon
vereinbaren wollten, ob die Forderung noch offen steht. So etwas kann den Parteien im
Wege der Vertragsauslegung wegen der inneren Widersprüchlichkeit dieser Lösung nicht
unterstellt werden.
c) Andererseits wendet sich der Beklagte ohne Erfolg dagegen, dass betreffend die
Positionen Darlehensvaluta, Zinsen und Kosten (hier als „Nebenleistung“ bezeichnet)
die tilgenden Zahlungen der Gesellschaft und anderer Gesellschafter nicht zu seinen
Gunsten angerechnet werden. Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 1996
entschieden, dass bei quotaler Haftungsbeschränkung Tilgungsleistungen der
Gesellschaft nicht notwendigerweise eine der Beteiligungsquote entsprechende
Tilgungswirkung auch für den Gesellschafter haben müssen (BGH vom 16.12.1996 - II ZR
242/95, BGHZ 134, 224). Einen zwingenden Gleichlauf stellt auch die nunmehr erkannte
Akzessorietät nicht her. Die Akzessorietät stellt die gesetzliche Grundlage der Haftung
des Gesellschafters für Verbindlichkeiten der Gesellschaft dar. Bei der Frage dagegen,
wie denn das Modell der Vereinbarung einer „quotalen Haftungsbeschränkung“
zutreffend mit Leben zu erfüllen sei, geht es um Vertragsauslegung nach §§ 133, 157
BGB. Erwägungen zur Vertragsauslegung sind unabhängig von der Natur der
einzugrenzenden Haftung.
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Die Ergänzungsvereinbarungen nennen – wie bereits ausgeführt – ausdrücklich die auf
den einzelnen Gesellschafter entfallenden Anteile an der Nettodarlehenssumme als
Betrag; eine Quote findet dagegen nirgends Erwähnung. Weiter fehlt es an der Angabe
von Stichtagen (zu deren Notwendigkeit KG vom 12.11.2008 a. a. O.) Wird aber die
Berechnungsgrundlage nicht ausdrücklich genannt, spricht wenig dafür, dass sich die
Parteien vorgestellt hätten, sie bei der Ermittlung der Haftung zu Grunde zu legen. Es
liegt vielmehr nahe, dass sich die persönliche Inanspruchnahme danach bemessen
sollte, welche Haftungshöchstbeträge aus den jeweiligen Darlehen dem einzelnen
Gesellschafter zur Last fielen. Diese Betrachtung stützen die von den Anleger-
Gesellschaftern abgegebenen Schuldanerkenntnisse (Anlage K19), wobei deren
Wirksamkeit dahin stehen kann. Die Schuldanerkenntnisse belaufen sich auf die Zahlung
der Teilbeträge, deren jeweilige Höhe sich aus dem Verhältnis der Einzelbeteiligung zu
dem Gesamtbetrag der Beteiligung ergibt. Ein Hinweis auf eine jeweils offene
Restforderung fehlt.
Diese Auslegung ist interessengerecht. Es ist zum einen nicht zu sehen, warum die
Klägerin eine Vereinbarung hätte treffen sollen, nach der sie das Risiko des Ausfalls
einzelner Gesellschafter hätte tragen sollen. So läge es nämlich, wenn alle Zahlungen
die Haftungsquote aller Gesellschafter minderten, so dass letztlich keine volle
Befriedigung zu erlangen wäre. Hier kann auch nicht nach dem Verursacherprinzip
argumentiert werden, die Bank hätte ihre Interessen eben durch Vereinbarung einer
ausdrücklichen Be- und Verrechnungsweise absichern müssen; wenn sie dies unterlasse,
sei es angemessen, sie den Ausfall tragen zu lassen (so aber OLG Frankfurt vom
25.02.2009 - 23 U 18/07, ZIP 2009, 1619). Bei der Vertragsauslegung geht es jedoch
nicht um Klärung der Frage, wer die Unklarheit der vertraglichen Vereinbarung denn zu
vertreten habe. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Klägerin den Initiatoren
wirtschaftlich oder intellektuell überlegen gewesen wäre (vgl. hierzu Ellenberger, in:
Palandt, 69. Aufl., Rn. 23 zu § 133 BGB).
Auch die Interessen der Fonds-GbR sprechen bezüglich der bezifferten Valuta, Zinsen
und Kosten gegen die Vereinbarung einer nur auf den jeweils offenen Restsaldo zu
berechnenden Haftungsquote. Dem steht nicht entgegen, dass der einzelne
Gesellschafter vordergründig daran interessiert sein dürfte, eher weniger als mehr zu
haften. Dieser Gedanke ließe die unbilligen Nebenwirkungen eines solchen
Haftungsmodells außer Betracht. So wäre bei einer laufend neu zu berechnenden
Haftungssumme der Anreiz für den Gesellschafter groß, zunächst einmal zuzuwarten,
bis die Haftungssumme durch Zahlungen aus der Zwangsverwaltung oder durch
Mieteinnahmen weiter zurückgeführt sei. Dies würde die Schieflage der Gesellschaft
verstärken und wäre einer Sanierung der Gesellschaft abträglich. Die gemeinsamen
Interessen der Gesellschafter dürften sich demgegenüber darauf richten, den
vereinbarten Gesellschaftszweck auch in der Krise zu erreichen. Dies würde aber
erheblich erschwert, wenn die Darlehensschuld der Fonds-GbR praktisch nur unter
Verwertung des Fondsgrundstücks ausgeglichen werden könnte. Kann dagegen über
persönliche Inanspruchnahmen die Schuld der Gesellschaft ohne eine Verwertung
ausgeglichen werden, kann die Gesellschaft fortgesetzt werden. Im Rahmen der
möglichen Wortbedeutung der „quotalen Haftung“ ist also auch aus Sicht der Fonds-GbR
das Modell vorzuziehen, das das Erreichen des Gesellschaftszwecks auch in der Krise
ermöglicht.
4. Der Beklagte kann seiner Inanspruchnahme auch nicht Gegenansprüche entgegen
halten.
Ihm steht kein Zurückbehaltungsrecht aus § 774 BGB zu. Er ist bereits nicht Bürge und
auch nicht etwa aufgrund übergeordneter Erwägungen analog einem solchen zu
behandeln. Aus der genannten Vorschrift ergibt sich zudem ausdrücklich, dass der den
Sicherungsgeber begünstigende Übergang der Hauptforderung nicht zum Nachteil des
Gläubigers geltend gemacht werden kann, vgl. § 774 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Die Klägerin ist an der Inanspruchnahme des Beklagten nicht etwa durch ein
Versprechen gehindert, vor der Inanspruchnahme der Anleger zunächst das
Fondsgrundstück zu verwerten. Der für das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und
der Fonds-GbR maßgebliche Gesellschaftsvertrag statuiert keine solche Verpflichtung,
vielmehr ist die Haftung in § 8 Nrn. 1 und 2 GesV gleichrangig geregelt. Auch aus den
Darlehensverträgen (dort Ziff. 2.2) und den Ergänzungsvereinbarungen ergibt sich nichts
anderes. Soweit der Prospekt ausführt, dass bei grundpfandrechtlicher Sicherung
zunächst das Grundstück insgesamt hafte und die Gesellschafter darüber hinaus nur
quotal entsprechend ihrer Beteiligung, ist dies bereits nicht Gegenstand einer
Vereinbarung der Fonds-GbR mit der Klägerin und könnten etwaige
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Vereinbarung der Fonds-GbR mit der Klägerin und könnten etwaige
Prospekthaftungsansprüche gegen die Initiatoren der Klägerin ohnehin nicht entgegen
gehalten werden. Zudem bezieht sich dieser Passus ersichtlich auf die
Haftungsreihenfolge im Rahmen der Inanspruchnahme des Grundstücks, wie sich aus
den davor angebrachten Angaben zur Natur der quotalen Haftung im Allgemeinen
ergibt.
Die Klägerin ist an einer Inanspruchnahme des Beklagten auch nicht etwa deswegen
gehindert, weil sie den Mitgesellschaftern D. und O. Verbindlichkeiten von ca. € 1,785
Mio. erlassen hätte. Die Kammer teilt nicht die Auffassung des OLG Frankfurt, wonach
eine Nachgabe gegenüber einzelnen Gesellschaftern bei wirtschaftlicher Betrachtung
einem Vertrag zu Lasten Dritter bedenklich nahe komme, was mit Treu und Glauben
nicht vereinbar sei (OLG Frankfurt a. a. O. bei juris-Rz. 40). Soweit Darlehensvaluta, Zins
und Kosten betroffen sind, ist die quotale Haftung in Fällen wie diesen vielmehr
wirtschaftlich einer individuell bestellten Sicherheit ähnlich. Eine Verschiebung eines Teils
der Forderung der Klägerin vom einen auf einen anderen Gesellschafter, wie sie das OLG
Frankfurt befürchtet, ist danach ohnehin nur in dem Umfang denkbar, als sich mit
fortschreitender Tilgung eine Mehrfachbesicherung ergibt. Dieser Effekt ist aber – wie
oben zu II.3. der Entscheidungsgründe bereits ausgeführt – nicht unbillig, sondern
entspricht dem Interesse der Gesellschafter an der Erreichung des Gesellschaftszwecks
auch in der Krise. Zudem hat in § 776 BGB der Gedanke Gesetzeskraft erlangt, dass der
Sicherungsgeber bei Freigabe einer Sicherheit durch den Sicherungsnehmer nur insoweit
frei wird, als er aus dem aufgegebenen Recht selbst hätte Ersatz erlangen können.
5. Der laufende Zinsanspruch folgt ebenfalls aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 Sätze
1 und 2, 711 ZPO.
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