Urteil des LG Berlin vom 06.12.2006

LG Berlin: ausführung, schutzwürdiges interesse, avb, mietvertrag, wohnung, gefahr, feststellungsklage, vermieter, leistungsklage, gestaltung

Gericht:

LG Berlin 62.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

62 S 341/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 307 Abs 1 S 1 BGB, § 535 Abs

1 S 2 BGB

Wohnraummiete: Farbdiktat für die Ausführung der

formularmäßig auf den Mieter abgewälzten

Schönheitsreparaturen

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 6. Dezember 2006 verkündete Urteil des

Amtsgerichts Pankow-Weißensee -7 C 302/06 – geändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass den Beklagten kein Anspruch gegen die Klägerin auf

Ausführung von Schönheitsreparaturen aus dem Mietverhältnis über die Wohnung der

Beklagten in Berlin, Gstraße xx, 3. Obergeschoss links, zusteht.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die

Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils

beizutreibenden Betrages plus 10 Prozent abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der

Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.

Gründe

Durch Mietvertrag vom 22. /26. Januar 2004 mietete die Klägerin von den Beklagten die

derzeit von ihr bewohnte Wohnung in der Gstraße xx, in Berlin. Das Mietverhältnis

begann am 1. Februar 2004. Im schriftlichen Mietvertrag heißt es in § 7, dass u.a. die

"Allgemeinen Vertragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" Bestandteil des

Vertrages seien. In diesen ist in § 8 die Frage der Schönheitsreparaturen geregelt. Nach

dem dortigen Satz 1 werden die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen.

Außerdem findet sich dort folgende Regelung:

"Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der

individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan

auszuführen bzw. ausführen zu lassen:…"

Es folgt dann der Fristenplan, der eine Renovierung alle 3 Jahre in Küchen, Bädern,

Duschen, alle 5 Jahre in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren, und alle

7 Jahre in anderen Nebenräumen vorsieht. Ferner heißt es in § 8 AVB:

"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten

auszuführen".

Schließlich wird in § 8 AVB für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses vor Eintritt

der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eine quotenmäßige

Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten gemäß dem Kostenvoranschlag

eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts statuiert. Wegen des

genauen Wortlauts der AVB wird auf Bl.7 bis 19 der Akten Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 1. August 2006 teilte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin der

Hausverwaltung der Beklagten mit, dass er den Mietvertrag geprüft und festgestellt

habe, dass die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf seine Mandantin unwirksam

sei. Für die Abgabe einer entsprechenden Erklärung setzte er eine Frist bis 8. August

2006, andernfalls er Feststellungsklage erheben werde. Die Hausverwaltung xxx

antwortete mit Schreiben vom 4. August 2006 und führte dort aus:

"Des Weiteren teilen wir Ihnen mit, dass wir Ihrer Auffassung hinsichtlich der

vertraglichen Vereinbarung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die

Mieterin nicht folgen".

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die AVB enthielten einen starren Fristenplan, der

die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf sei unwirksam mache.

Sie hat folgenden Antrag angekündigt,

festzustellen, dass den Beklagten kein Anspruch gegenüber der Klägerin auf

Ausführung vpn Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag für Wohnräume vom

22.1./26.1.2004 über das Mietobjekt Gstraße xx in Berlin, 3.OG links, zusteht.

Die Beklagten haben Abweisung der Klage beantragt.

Im Schriftsatz vom 29. September 2006 (Bl.44, 45 d.A.) haben sie u.a. ausgeführt, eine

Gefahr für die Klägerin könne dann nicht angenommen werden, wenn der Anspruch,

dessen sich die Beklagte berühme, jedenfalls zur Zeit nicht verfolgt werde. Dies

(gemeint: die Verfolgung der Ansprüche) sei in Anbetracht der noch nicht abgelaufenen

Fristen nicht der Fall.

Nachdem die Klägerin der vom Amtsgericht anberaumten Verhandlung ferngeblieben

war, hat das Amtsgericht die Klage durch Prozessurteil als unzulässig abgewiesen und

ausgeführt, es fehle das Feststellungsinteresse. Die Beklagten hätten sich nicht eines

Rechts zur Vornahme der Schönheitsreparaturen berühmt und die Klägerin nicht zur

Vornahme der Schönheitsreparaturen aufgefordert. Zum Zeitpunkt der mündlichen

Verhandlung sei noch keine der Renovierungsfristen abgelaufen gewesen. Gegen das

am 8. Dezember 2006 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 13.

Dezember 2006 beim Landgericht eingegangenen Berufung, die sie innerhalb der

rechtzeitig beantragten und bewilligten Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist am

20. Februar 2007 begründet hat.

Die Klägerin leitet ihr Feststellungsinteresse aus den Erklärungen der Beklagten im

Schreiben vom 4. August 2006 und Schriftsatz vom 29. September 2006 her und meint,

die Überbürdung der Schönheitsreparaturen sei auch deshalb bedenklich, weil die Fristen

nicht ausdrücklich vom Beginn des Mietverhältnisses abgemacht worden seien.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils eine Feststellung entsprechend dem in

erster Instanz angekündigten Antrag zu treffen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie vertreten die Ansicht, sie hätten sich keines Anspruchs auf Ausführung von

Schönheitsreparaturen durch die Klägerin berühmt. Die Klägerin habe nicht dargelegt, zu

welchem Zeitpunkt sie kündigen wolle. Außerdem sei eine Leistungsklage auf Vornahme

der Schönheitsreparaturen durch die Beklagten vorrangig.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug

genommen (§ 540 Abs.1 Nr.1 ZPO).

Die form- und fristgerecht eingelegte und rechtzeitig begründete Berufung ist nach §

511 Abs.1 ZPO statthaft. Das Amtsgericht hat aufgrund der von ihm angenommenen

Unzulässigkeit der Klage mit Recht kein Versäumnisurteil, sondern ein streitmäßiges

Urteil erlassen, welches den Rechtsstreit erster Instanz beendet hat (vgl. hierzu BGH

NJW-RR 1986, 1041). Ein solches Urteil ist mit der Berufung und nicht mit einem

Einspruch anzugreifen.

Die sonach zulässige Berufung ist auch begründet.

Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin das nach § 256 Abs.1 ZPO

erforderliche rechtliche Interesse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur

Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist. Die Feststellung bezieht

sich auf ein gegenwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrages

bestehendes Teilrechtsverhältnis. Ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen

Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ist gegeben, wenn dem

Recht oder der Rechtslage eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und das

erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen; die Gefährdung liegt in der

Regel darin, dass sich die beklagte Partei eines entsprechenden Anspruchs

berühmt (BGH NJW 1992, 437 m.w.N.). Nun muss dieses "Berühmen" keineswegs

besonders intensiv sein. Es reicht, wenn das Recht des Klägers ernsthaft bestritten wird

(BGH NJW 1999, 432). Dies haben die Beklagten bereits mit dem Hinweis ihrer

Hausverwaltung vom 4. August 2006, dass die Rechtsansicht der Klägerin nicht geteilt

werde, getan. Dass sie im Schriftsatz vom 29. September 2006 zum Ausdruck gebracht

haben, jedenfalls derzeit vor Ablauf der im Mietvertrag genannten Fristen nicht gegen

die Klägerin vorgehen zu wollen, ist unerheblich. Denn es kommt nicht darauf an, ob der

Gegner behauptet, bereits jetzt eine durchsetzbare Forderung gegenüber dem Kläger zu

besitzen (BGH NJW 1992, 437). Vielmehr spricht der Hinweis auf die noch nicht

abgelaufenen Renovierungsfristen dafür, dass sie für die Zeit nach Fristablauf von einem

Anspruch auf Durchführung der Renovierung ausgehen. Im Übrigen sind mittlerweile

zumindest für Bad und Küche die nach dem Mietvertrag einschlägigen 3 Jahre

abgelaufen. Spätestens dann ist das Feststellungsinteresse gegeben (vgl. LG Berlin,

Zivilkammer 64, MM 2004, 169). Aber auch bereits vorher muss der Mieter in die Lage

versetzt werden abzuschätzen – etwa um gegebenenfalls Rücklagen für

Renovierungskosten bilden zu können - ob er im Laufe des Mietverhältnisses oder bei

seiner Beendigung Schönheitsreparaturen durchführen muss. Insoweit hat er ein

schutzwürdiges Interesse an einer Klärung des Rechtsverhältnisses. Dieses kommt auch

der Klägerin trotz des ungekündigten Mietverhältnisses zu, selbst wenn sie derzeit

entgegen ihrer Behauptung noch nicht auf Wohnungssuche sein sollte. Denn allein der

Entschluss zum Bemühen um eine andere Wohnung kann von der Renovierungspflicht

abhängig sein.

Soweit die Beklagten auf die Möglichkeit der Leistungsklage verweisen, trifft es zwar zu,

dass die Feststellung nicht mehr begehrt werden könnte, wenn sie selbst die Klägerin

oder letztere sie, die Beklagten, auf Vornahme der Renovierung verklagt hätten. Auch

fehlt das abstrakte Feststellungsinteresse regelmäßig, wenn die Klage auf Leistung

möglich oder zumutbar ist (Zöller-Greger, ZPO, 26. Auflage, § 256 ZPO, Rn.7a).

Letzteres trifft für die Klägerin nicht zu. Denn sie kann zwar mit dem jetzigen

Renovierungszustand zufrieden sein, aber gleichwohl mit Recht befürchten, dass die

Beklagten dies anders sehen. Vor der Erhebung der Leistungsklage ist die

Feststellungsklage zulässig, denn ein entsprechendes Urteil erledigt den Streit der

Parteien zur Renovierungspflicht endgültig.

Die Feststellungsklage ist auch begründet. Die in § 8 der AVB enthaltene Regelung zur

Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin ist nach § 307 Abs.1 Nr.1 BGB

wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin unwirksam.

Dies folgt allerdings nicht bereits daraus, dass die Arbeiten spätestens im Allgemeinen

und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen nach den dort

genannten Fristen, die sich an der Fußnote 1 zu § 7 des Mustermietvertrages des

Bundesjustizministers orientieren, durchzuführen sind. Denn ungeachtet der

Verwendung des Wortes "spätestens" kommt im Verlaufe des Satzes durch die

Einschränkung "im Allgemeinen" zum Ausdruck, dass die Fristen nicht ausnahmslos

gelten. Die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen ist sogar

vorgesehen und führt dem Mieter vor Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst

später renovieren muss. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in der

Entscheidung vom 13. Juli 2005 (VIII ZR 351/04, GE 2005, 1347) eine vergleichbare

Klausel für wirksam erachtet (vgl. auch das Urteil vom 28. April 2004, VIII ZR 230/03, NJW

2004, 2087; kritisch allerdings Langenberg bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, §

538 BGB, Rn.224). Die diesem Urteil zugrunde liegende Klausel, der Mieter müsse in der

Regel spätestens nach drei Jahren etc. Schönheitsreparaturen durchführen, entspricht

der hiesigen Regelung. Denn die Redewendungen "in der Regel" und "im Allgemeinen"

bringen gleichermaßen zum Ausdruck, dass es zu Abweichungen kommen kann.

Auch ist der Umstand, dass die Quotenhaftungsklausel der Mieterin an starre Fristen

gebunden ist, nicht entscheidend. Zwar ist eine Formularklausel, die den Mieter zur

zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten auf der Grundlage eines festgelegten

starren Fristenplans verpflichtet, unwirksam (BGH, Entscheidung vom 18.10.2006, VIII

ZR 52/06, GE 2006, 1542 und Urteil vom 7.3.2007, VIII ZR 247/05, GE 2007, 716 = WuM

2007, 260 ff.). Eine solche Klausel liegt hier vor. Ein Hinweis, dass die Haftung sich auch

hier nach den individuellen Abnutzungserscheinungen richtet, fehlt nämlich. Es wird allein

auf die Anzahl der seit den letzten Schönheitsreparaturen verstrichenen Jahre abgestellt.

Die Unwirksamkeit der Quotenhaftungsklausel lässt jedoch die eingangs in § 8 AVB

vorgenommene Abwälzung der Renovierungspflicht unberührt. Wenn sich eine

Formularklausel vom Wortlaut her verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen

und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des

zulässigen Teils geboten und stellt keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion dar

(BGH GE 2005, 1185 ff. m.w.N.). Hier lässt sich die Quotenhaftungsklausel ohne weiteres

streichen und es bleibt ein immer noch verständliche und sinnvolle Regelung zu den

Schönheitsreparaturen übrig. Die unwirksame Abgeltungsklausel "infiziert" die für sich

gesehen zulässige Renovierungsklausel nicht (vgl. Beyer, GE 2007, 122, 126; Schach, GE

2007, 684 unter Hinweis auf die ansonsten überflüssigen Ausführungen zur mangelnden

Fälligkeit der Schönheitsreparaturen in der Entscheidung BGH GE 2007, 716).

Die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin ergibt

sich hier aber daraus, dass ihr zugleich die Pflicht auferlegt worden ist, die Ausführung in

"neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Durch eine Klausel,

die dem Mieter die Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreibt,

wird unzulässigerweise in seinen Ermessensspielraum bezüglich der Gestaltung seiner

Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, eingeschritten (vgl. Langenberg, a.a.O.,

§ 538 BGB, Rn.173) Eine solche Regelung steht außerdem einer unzulässigen

Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell

angesehene Farbgebung wählt, muss spätestens bei Rückgabe der Wohnung eine

Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewertet

(Langenberg, a.a.O.,Rn.174, 176). Dieser Leistungspflicht steht anders als bei der

allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter auch keine

Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegenüber (Langenberg,

a.a.O., Rn.176) . Die Regelung ist überdies ebenso unbestimmt wie die vom

Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06, GE 2007, 717

= WuM 2007, 259) beanstandete Regelung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des

Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf. Denn es ist schon

fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen ist. Wände in zartem Lindgrün

oder Hellblau können je nach persönlicher Vorliebe als passend bzw. neutral oder als

unangemessen bzw. auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung des Putzes in

der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet ist oder nicht, erschließt sich

anhand einer solchen Regelung auch nicht. Die beiden Renovierungsklauseln - die

generelle Abwälzung und die Farbwahlklausel - führen insgesamt zu einer

unangemessenen Benachteiligung der Klägerin. Würde die Farbwahlklausel gestrichen,

so würde dies zu einer inhaltlichen Veränderung der generellen Regelung führen und

somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion darstellen (vgl. BGH, a.a.O., zur

Ausführungsart).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die

vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.10, 711 ZPO. Die Revision zum

Bundesgerichtshof wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache (§ 543

Abs.2 Nr.1 ZPO) zugelassen. Denn über die Frage der Wirksamkeit der hier

beanstandeten Klausel, die in Mietverträgen nicht selten verwandt wird, ist, soweit

ersichtlich, noch nicht abschließend obergerichtlich entschieden worden. Auch das

Verhältnis von unwirksamer Quotenhaftungsklausel zur für sich gesehen wirksamen

Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist noch nicht geklärt. Dass die

Kammer den Rechtsstreit auf die Einzelrichterin gemäß § 526 Abs.1 ZPO übertragen

hat, hindert die Zulassung der Revision nicht (vgl. BGH NJW 2003, 2900 ff. und Urteil vom

12.12.2006, VI ZR 4/06). Eine Änderung der Prozesslage ist nicht eingetreten, so dass

der Rechtsstreit nicht nach § 526 Abs.2 Nr.1 ZPO der Kammer zur Übernahme vorgelegt

werden konnte. Auch ein entsprechender übereinstimmender Antrag der Parteien (§ 526

Abs.2 Nr.2 ZPO) ist nicht gestellt worden.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum