Urteil des LG Berlin, Az. 62 S 341/06
LG Berlin: ausführung, schutzwürdiges interesse, avb, mietvertrag, wohnung, gefahr, feststellungsklage, vermieter, leistungsklage, gestaltung
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Gericht:
LG Berlin 62.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
62 S 341/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 307 Abs 1 S 1 BGB, § 535 Abs
1 S 2 BGB
Wohnraummiete: Farbdiktat für die Ausführung der
formularmäßig auf den Mieter abgewälzten
Schönheitsreparaturen
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 6. Dezember 2006 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Pankow-Weißensee -7 C 302/06 – geändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass den Beklagten kein Anspruch gegen die Klägerin auf
Ausführung von Schönheitsreparaturen aus dem Mietverhältnis über die Wohnung der
Beklagten in Berlin, Gstraße xx, 3. Obergeschoss links, zusteht.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die
Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils
beizutreibenden Betrages plus 10 Prozent abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.
Gründe
I.
Durch Mietvertrag vom 22. /26. Januar 2004 mietete die Klägerin von den Beklagten die
derzeit von ihr bewohnte Wohnung in der Gstraße xx, in Berlin. Das Mietverhältnis
begann am 1. Februar 2004. Im schriftlichen Mietvertrag heißt es in § 7, dass u.a. die
"Allgemeinen Vertragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" Bestandteil des
Vertrages seien. In diesen ist in § 8 die Frage der Schönheitsreparaturen geregelt. Nach
dem dortigen Satz 1 werden die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen.
Außerdem findet sich dort folgende Regelung:
"Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der
individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan
auszuführen bzw. ausführen zu lassen:…"
Es folgt dann der Fristenplan, der eine Renovierung alle 3 Jahre in Küchen, Bädern,
Duschen, alle 5 Jahre in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren, und alle
7 Jahre in anderen Nebenräumen vorsieht. Ferner heißt es in § 8 AVB:
"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten
auszuführen".
Schließlich wird in § 8 AVB für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses vor Eintritt
der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eine quotenmäßige
Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten gemäß dem Kostenvoranschlag
eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts statuiert. Wegen des
genauen Wortlauts der AVB wird auf Bl.7 bis 19 der Akten Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 1. August 2006 teilte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin der
Hausverwaltung der Beklagten mit, dass er den Mietvertrag geprüft und festgestellt
habe, dass die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf seine Mandantin unwirksam
sei. Für die Abgabe einer entsprechenden Erklärung setzte er eine Frist bis 8. August
2006, andernfalls er Feststellungsklage erheben werde. Die Hausverwaltung xxx
antwortete mit Schreiben vom 4. August 2006 und führte dort aus:
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"Des Weiteren teilen wir Ihnen mit, dass wir Ihrer Auffassung hinsichtlich der
vertraglichen Vereinbarung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die
Mieterin nicht folgen".
Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die AVB enthielten einen starren Fristenplan, der
die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf sei unwirksam mache.
Sie hat folgenden Antrag angekündigt,
festzustellen, dass den Beklagten kein Anspruch gegenüber der Klägerin auf
Ausführung vpn Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag für Wohnräume vom
22.1./26.1.2004 über das Mietobjekt Gstraße xx in Berlin, 3.OG links, zusteht.
Die Beklagten haben Abweisung der Klage beantragt.
Im Schriftsatz vom 29. September 2006 (Bl.44, 45 d.A.) haben sie u.a. ausgeführt, eine
Gefahr für die Klägerin könne dann nicht angenommen werden, wenn der Anspruch,
dessen sich die Beklagte berühme, jedenfalls zur Zeit nicht verfolgt werde. Dies
(gemeint: die Verfolgung der Ansprüche) sei in Anbetracht der noch nicht abgelaufenen
Fristen nicht der Fall.
Nachdem die Klägerin der vom Amtsgericht anberaumten Verhandlung ferngeblieben
war, hat das Amtsgericht die Klage durch Prozessurteil als unzulässig abgewiesen und
ausgeführt, es fehle das Feststellungsinteresse. Die Beklagten hätten sich nicht eines
Rechts zur Vornahme der Schönheitsreparaturen berühmt und die Klägerin nicht zur
Vornahme der Schönheitsreparaturen aufgefordert. Zum Zeitpunkt der mündlichen
Verhandlung sei noch keine der Renovierungsfristen abgelaufen gewesen. Gegen das
am 8. Dezember 2006 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 13.
Dezember 2006 beim Landgericht eingegangenen Berufung, die sie innerhalb der
rechtzeitig beantragten und bewilligten Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist am
20. Februar 2007 begründet hat.
Die Klägerin leitet ihr Feststellungsinteresse aus den Erklärungen der Beklagten im
Schreiben vom 4. August 2006 und Schriftsatz vom 29. September 2006 her und meint,
die Überbürdung der Schönheitsreparaturen sei auch deshalb bedenklich, weil die Fristen
nicht ausdrücklich vom Beginn des Mietverhältnisses abgemacht worden seien.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils eine Feststellung entsprechend dem in
erster Instanz angekündigten Antrag zu treffen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie vertreten die Ansicht, sie hätten sich keines Anspruchs auf Ausführung von
Schönheitsreparaturen durch die Klägerin berühmt. Die Klägerin habe nicht dargelegt, zu
welchem Zeitpunkt sie kündigen wolle. Außerdem sei eine Leistungsklage auf Vornahme
der Schönheitsreparaturen durch die Beklagten vorrangig.
Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug
genommen (§ 540 Abs.1 Nr.1 ZPO).
Die form- und fristgerecht eingelegte und rechtzeitig begründete Berufung ist nach §
511 Abs.1 ZPO statthaft. Das Amtsgericht hat aufgrund der von ihm angenommenen
Unzulässigkeit der Klage mit Recht kein Versäumnisurteil, sondern ein streitmäßiges
Urteil erlassen, welches den Rechtsstreit erster Instanz beendet hat (vgl. hierzu BGH
NJW-RR 1986, 1041). Ein solches Urteil ist mit der Berufung und nicht mit einem
Einspruch anzugreifen.
Die sonach zulässige Berufung ist auch begründet.
Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin das nach § 256 Abs.1 ZPO
erforderliche rechtliche Interesse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur
Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist. Die Feststellung bezieht
sich auf ein gegenwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrages
bestehendes Teilrechtsverhältnis. Ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen
Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ist gegeben, wenn dem
Recht oder der Rechtslage eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und das
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Recht oder der Rechtslage eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und das
erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen; die Gefährdung liegt in der
Regel darin, dass sich die beklagte Partei eines entsprechenden Anspruchs
berühmt (BGH NJW 1992, 437 m.w.N.). Nun muss dieses "Berühmen" keineswegs
besonders intensiv sein. Es reicht, wenn das Recht des Klägers ernsthaft bestritten wird
(BGH NJW 1999, 432). Dies haben die Beklagten bereits mit dem Hinweis ihrer
Hausverwaltung vom 4. August 2006, dass die Rechtsansicht der Klägerin nicht geteilt
werde, getan. Dass sie im Schriftsatz vom 29. September 2006 zum Ausdruck gebracht
haben, jedenfalls derzeit vor Ablauf der im Mietvertrag genannten Fristen nicht gegen
die Klägerin vorgehen zu wollen, ist unerheblich. Denn es kommt nicht darauf an, ob der
Gegner behauptet, bereits jetzt eine durchsetzbare Forderung gegenüber dem Kläger zu
besitzen (BGH NJW 1992, 437). Vielmehr spricht der Hinweis auf die noch nicht
abgelaufenen Renovierungsfristen dafür, dass sie für die Zeit nach Fristablauf von einem
Anspruch auf Durchführung der Renovierung ausgehen. Im Übrigen sind mittlerweile
zumindest für Bad und Küche die nach dem Mietvertrag einschlägigen 3 Jahre
abgelaufen. Spätestens dann ist das Feststellungsinteresse gegeben (vgl. LG Berlin,
Zivilkammer 64, MM 2004, 169). Aber auch bereits vorher muss der Mieter in die Lage
versetzt werden abzuschätzen – etwa um gegebenenfalls Rücklagen für
Renovierungskosten bilden zu können - ob er im Laufe des Mietverhältnisses oder bei
seiner Beendigung Schönheitsreparaturen durchführen muss. Insoweit hat er ein
schutzwürdiges Interesse an einer Klärung des Rechtsverhältnisses. Dieses kommt auch
der Klägerin trotz des ungekündigten Mietverhältnisses zu, selbst wenn sie derzeit
entgegen ihrer Behauptung noch nicht auf Wohnungssuche sein sollte. Denn allein der
Entschluss zum Bemühen um eine andere Wohnung kann von der Renovierungspflicht
abhängig sein.
Soweit die Beklagten auf die Möglichkeit der Leistungsklage verweisen, trifft es zwar zu,
dass die Feststellung nicht mehr begehrt werden könnte, wenn sie selbst die Klägerin
oder letztere sie, die Beklagten, auf Vornahme der Renovierung verklagt hätten. Auch
fehlt das abstrakte Feststellungsinteresse regelmäßig, wenn die Klage auf Leistung
möglich oder zumutbar ist (Zöller-Greger, ZPO, 26. Auflage, § 256 ZPO, Rn.7a).
Letzteres trifft für die Klägerin nicht zu. Denn sie kann zwar mit dem jetzigen
Renovierungszustand zufrieden sein, aber gleichwohl mit Recht befürchten, dass die
Beklagten dies anders sehen. Vor der Erhebung der Leistungsklage ist die
Feststellungsklage zulässig, denn ein entsprechendes Urteil erledigt den Streit der
Parteien zur Renovierungspflicht endgültig.
Die Feststellungsklage ist auch begründet. Die in § 8 der AVB enthaltene Regelung zur
Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin ist nach § 307 Abs.1 Nr.1 BGB
wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin unwirksam.
Dies folgt allerdings nicht bereits daraus, dass die Arbeiten spätestens im Allgemeinen
und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen nach den dort
genannten Fristen, die sich an der Fußnote 1 zu § 7 des Mustermietvertrages des
Bundesjustizministers orientieren, durchzuführen sind. Denn ungeachtet der
Verwendung des Wortes "spätestens" kommt im Verlaufe des Satzes durch die
Einschränkung "im Allgemeinen" zum Ausdruck, dass die Fristen nicht ausnahmslos
gelten. Die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen ist sogar
vorgesehen und führt dem Mieter vor Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst
später renovieren muss. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in der
Entscheidung vom 13. Juli 2005 (VIII ZR 351/04, GE 2005, 1347) eine vergleichbare
Klausel für wirksam erachtet (vgl. auch das Urteil vom 28. April 2004, VIII ZR 230/03, NJW
2004, 2087; kritisch allerdings Langenberg bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, §
538 BGB, Rn.224). Die diesem Urteil zugrunde liegende Klausel, der Mieter müsse in der
Regel spätestens nach drei Jahren etc. Schönheitsreparaturen durchführen, entspricht
der hiesigen Regelung. Denn die Redewendungen "in der Regel" und "im Allgemeinen"
bringen gleichermaßen zum Ausdruck, dass es zu Abweichungen kommen kann.
Auch ist der Umstand, dass die Quotenhaftungsklausel der Mieterin an starre Fristen
gebunden ist, nicht entscheidend. Zwar ist eine Formularklausel, die den Mieter zur
zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten auf der Grundlage eines festgelegten
starren Fristenplans verpflichtet, unwirksam (BGH, Entscheidung vom 18.10.2006, VIII
ZR 52/06, GE 2006, 1542 und Urteil vom 7.3.2007, VIII ZR 247/05, GE 2007, 716 = WuM
2007, 260 ff.). Eine solche Klausel liegt hier vor. Ein Hinweis, dass die Haftung sich auch
hier nach den individuellen Abnutzungserscheinungen richtet, fehlt nämlich. Es wird allein
auf die Anzahl der seit den letzten Schönheitsreparaturen verstrichenen Jahre abgestellt.
Die Unwirksamkeit der Quotenhaftungsklausel lässt jedoch die eingangs in § 8 AVB
vorgenommene Abwälzung der Renovierungspflicht unberührt. Wenn sich eine
Formularklausel vom Wortlaut her verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen
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Formularklausel vom Wortlaut her verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen
und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des
zulässigen Teils geboten und stellt keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion dar
(BGH GE 2005, 1185 ff. m.w.N.). Hier lässt sich die Quotenhaftungsklausel ohne weiteres
streichen und es bleibt ein immer noch verständliche und sinnvolle Regelung zu den
Schönheitsreparaturen übrig. Die unwirksame Abgeltungsklausel "infiziert" die für sich
gesehen zulässige Renovierungsklausel nicht (vgl. Beyer, GE 2007, 122, 126; Schach, GE
2007, 684 unter Hinweis auf die ansonsten überflüssigen Ausführungen zur mangelnden
Fälligkeit der Schönheitsreparaturen in der Entscheidung BGH GE 2007, 716).
Die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin ergibt
sich hier aber daraus, dass ihr zugleich die Pflicht auferlegt worden ist, die Ausführung in
"neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Durch eine Klausel,
die dem Mieter die Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreibt,
wird unzulässigerweise in seinen Ermessensspielraum bezüglich der Gestaltung seiner
Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, eingeschritten (vgl. Langenberg, a.a.O.,
§ 538 BGB, Rn.173) Eine solche Regelung steht außerdem einer unzulässigen
Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell
angesehene Farbgebung wählt, muss spätestens bei Rückgabe der Wohnung eine
Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewertet
(Langenberg, a.a.O.,Rn.174, 176). Dieser Leistungspflicht steht anders als bei der
allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter auch keine
Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegenüber (Langenberg,
a.a.O., Rn.176) . Die Regelung ist überdies ebenso unbestimmt wie die vom
Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06, GE 2007, 717
= WuM 2007, 259) beanstandete Regelung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des
Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf. Denn es ist schon
fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen ist. Wände in zartem Lindgrün
oder Hellblau können je nach persönlicher Vorliebe als passend bzw. neutral oder als
unangemessen bzw. auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung des Putzes in
der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet ist oder nicht, erschließt sich
anhand einer solchen Regelung auch nicht. Die beiden Renovierungsklauseln - die
generelle Abwälzung und die Farbwahlklausel - führen insgesamt zu einer
unangemessenen Benachteiligung der Klägerin. Würde die Farbwahlklausel gestrichen,
so würde dies zu einer inhaltlichen Veränderung der generellen Regelung führen und
somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion darstellen (vgl. BGH, a.a.O., zur
Ausführungsart).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.10, 711 ZPO. Die Revision zum
Bundesgerichtshof wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache (§ 543
Abs.2 Nr.1 ZPO) zugelassen. Denn über die Frage der Wirksamkeit der hier
beanstandeten Klausel, die in Mietverträgen nicht selten verwandt wird, ist, soweit
ersichtlich, noch nicht abschließend obergerichtlich entschieden worden. Auch das
Verhältnis von unwirksamer Quotenhaftungsklausel zur für sich gesehen wirksamen
Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist noch nicht geklärt. Dass die
Kammer den Rechtsstreit auf die Einzelrichterin gemäß § 526 Abs.1 ZPO übertragen
hat, hindert die Zulassung der Revision nicht (vgl. BGH NJW 2003, 2900 ff. und Urteil vom
12.12.2006, VI ZR 4/06). Eine Änderung der Prozesslage ist nicht eingetreten, so dass
der Rechtsstreit nicht nach § 526 Abs.2 Nr.1 ZPO der Kammer zur Übernahme vorgelegt
werden konnte. Auch ein entsprechender übereinstimmender Antrag der Parteien (§ 526
Abs.2 Nr.2 ZPO) ist nicht gestellt worden.
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