Urteil des LG Berlin vom 06.12.2006, 62 S 341/06

Aktenzeichen: 62 S 341/06

LG Berlin: ausführung, schutzwürdiges interesse, avb, mietvertrag, wohnung, gefahr, feststellungsklage, vermieter, leistungsklage, gestaltung

Quelle: Gericht: LG Berlin 62. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 25.06.2007

Normen: § 307 Abs 1 S 1 BGB, § 535 Abs 1 S 2 BGB

Aktenzeichen: 62 S 341/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Farbdiktat für die Ausführung der formularmäßig auf den Mieter abgewälzten Schönheitsreparaturen

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 6. Dezember 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pankow-Weißensee -7 C 302/06 geändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass den Beklagten kein Anspruch gegen die Klägerin auf Ausführung von Schönheitsreparaturen aus dem Mietverhältnis über die Wohnung der Beklagten in Berlin, Gstraße xx, 3. Obergeschoss links, zusteht.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages plus 10 Prozent abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.

Gründe

I.

1Durch Mietvertrag vom 22. /26. Januar 2004 mietete die Klägerin von den Beklagten die derzeit von ihr bewohnte Wohnung in der Gstraße xx, in Berlin. Das Mietverhältnis begann am 1. Februar 2004. Im schriftlichen Mietvertrag heißt es in § 7, dass u.a. die "Allgemeinen Vertragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" Bestandteil des Vertrages seien. In diesen ist in § 8 die Frage der Schönheitsreparaturen geregelt. Nach dem dortigen Satz 1 werden die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen. Außerdem findet sich dort folgende Regelung:

2"Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen:…"

3Es folgt dann der Fristenplan, der eine Renovierung alle 3 Jahre in Küchen, Bädern, Duschen, alle 5 Jahre in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren, und alle 7 Jahre in anderen Nebenräumen vorsieht. Ferner heißt es in § 8 AVB:

4"Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen".

5Schließlich wird in § 8 AVB für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eine quotenmäßige Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten gemäß dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts statuiert. Wegen des genauen Wortlauts der AVB wird auf Bl.7 bis 19 der Akten Bezug genommen.

6Mit Schreiben vom 1. August 2006 teilte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin der Hausverwaltung der Beklagten mit, dass er den Mietvertrag geprüft und festgestellt habe, dass die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf seine Mandantin unwirksam sei. Für die Abgabe einer entsprechenden Erklärung setzte er eine Frist bis 8. August 2006, andernfalls er Feststellungsklage erheben werde. Die Hausverwaltung xxx antwortete mit Schreiben vom 4. August 2006 und führte dort aus:

7"Des Weiteren teilen wir Ihnen mit, dass wir Ihrer Auffassung hinsichtlich der vertraglichen Vereinbarung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Mieterin nicht folgen".

8Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die AVB enthielten einen starren Fristenplan, der die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf sei unwirksam mache.

9Sie hat folgenden Antrag angekündigt,

10festzustellen, dass den Beklagten kein Anspruch gegenüber der Klägerin auf Ausführung vpn Schönheitsreparaturen aus dem Mietvertrag für Wohnräume vom 22.1./26.1.2004 über das Mietobjekt Gstraße xx in Berlin, 3.OG links, zusteht.

11 Die Beklagten haben Abweisung der Klage beantragt.

12 Im Schriftsatz vom 29. September 2006 (Bl.44, 45 d.A.) haben sie u.a. ausgeführt, eine Gefahr für die Klägerin könne dann nicht angenommen werden, wenn der Anspruch, dessen sich die Beklagte berühme, jedenfalls zur Zeit nicht verfolgt werde. Dies (gemeint: die Verfolgung der Ansprüche) sei in Anbetracht der noch nicht abgelaufenen Fristen nicht der Fall.

13 Nachdem die Klägerin der vom Amtsgericht anberaumten Verhandlung ferngeblieben war, hat das Amtsgericht die Klage durch Prozessurteil als unzulässig abgewiesen und ausgeführt, es fehle das Feststellungsinteresse. Die Beklagten hätten sich nicht eines Rechts zur Vornahme der Schönheitsreparaturen berühmt und die Klägerin nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufgefordert. Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung sei noch keine der Renovierungsfristen abgelaufen gewesen. Gegen das am 8. Dezember 2006 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 13. Dezember 2006 beim Landgericht eingegangenen Berufung, die sie innerhalb der rechtzeitig beantragten und bewilligten Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist am 20. Februar 2007 begründet hat.

14 Die Klägerin leitet ihr Feststellungsinteresse aus den Erklärungen der Beklagten im Schreiben vom 4. August 2006 und Schriftsatz vom 29. September 2006 her und meint, die Überbürdung der Schönheitsreparaturen sei auch deshalb bedenklich, weil die Fristen nicht ausdrücklich vom Beginn des Mietverhältnisses abgemacht worden seien.

15 Die Klägerin beantragt,

16unter Abänderung des angefochtenen Urteils eine Feststellung entsprechend dem in erster Instanz angekündigten Antrag zu treffen.

17 Die Beklagten beantragen,

18die Berufung zurückzuweisen.

19 Sie vertreten die Ansicht, sie hätten sich keines Anspruchs auf Ausführung von Schönheitsreparaturen durch die Klägerin berühmt. Die Klägerin habe nicht dargelegt, zu welchem Zeitpunkt sie kündigen wolle. Außerdem sei eine Leistungsklage auf Vornahme der Schönheitsreparaturen durch die Beklagten vorrangig.

20 Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen 540 Abs.1 Nr.1 ZPO).

21 Die form- und fristgerecht eingelegte und rechtzeitig begründete Berufung ist nach § 511 Abs.1 ZPO statthaft. Das Amtsgericht hat aufgrund der von ihm angenommenen Unzulässigkeit der Klage mit Recht kein Versäumnisurteil, sondern ein streitmäßiges Urteil erlassen, welches den Rechtsstreit erster Instanz beendet hat (vgl. hierzu BGH NJW-RR 1986, 1041). Ein solches Urteil ist mit der Berufung und nicht mit einem Einspruch anzugreifen.

22 Die sonach zulässige Berufung ist auch begründet.

23 Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin das nach § 256 Abs.1 ZPO erforderliche rechtliche Interesse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist. Die Feststellung bezieht sich auf ein gegenwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrages bestehendes Teilrechtsverhältnis. Ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ist gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und das

Recht oder der Rechtslage eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen; die Gefährdung liegt in der Regel darin, dass sich die beklagte Partei eines entsprechenden Anspruchs berühmt (BGH NJW 1992, 437 m.w.N.). Nun muss dieses "Berühmen" keineswegs besonders intensiv sein. Es reicht, wenn das Recht des Klägers ernsthaft bestritten wird (BGH NJW 1999, 432). Dies haben die Beklagten bereits mit dem Hinweis ihrer Hausverwaltung vom 4. August 2006, dass die Rechtsansicht der Klägerin nicht geteilt werde, getan. Dass sie im Schriftsatz vom 29. September 2006 zum Ausdruck gebracht haben, jedenfalls derzeit vor Ablauf der im Mietvertrag genannten Fristen nicht gegen die Klägerin vorgehen zu wollen, ist unerheblich. Denn es kommt nicht darauf an, ob der Gegner behauptet, bereits jetzt eine durchsetzbare Forderung gegenüber dem Kläger zu besitzen (BGH NJW 1992, 437). Vielmehr spricht der Hinweis auf die noch nicht abgelaufenen Renovierungsfristen dafür, dass sie für die Zeit nach Fristablauf von einem Anspruch auf Durchführung der Renovierung ausgehen. Im Übrigen sind mittlerweile zumindest für Bad und Küche die nach dem Mietvertrag einschlägigen 3 Jahre abgelaufen. Spätestens dann ist das Feststellungsinteresse gegeben (vgl. LG Berlin, Zivilkammer 64, MM 2004, 169). Aber auch bereits vorher muss der Mieter in die Lage versetzt werden abzuschätzen etwa um gegebenenfalls Rücklagen für Renovierungskosten bilden zu können - ob er im Laufe des Mietverhältnisses oder bei seiner Beendigung Schönheitsreparaturen durchführen muss. Insoweit hat er ein schutzwürdiges Interesse an einer Klärung des Rechtsverhältnisses. Dieses kommt auch der Klägerin trotz des ungekündigten Mietverhältnisses zu, selbst wenn sie derzeit entgegen ihrer Behauptung noch nicht auf Wohnungssuche sein sollte. Denn allein der Entschluss zum Bemühen um eine andere Wohnung kann von der Renovierungspflicht abhängig sein.

24 Soweit die Beklagten auf die Möglichkeit der Leistungsklage verweisen, trifft es zwar zu, dass die Feststellung nicht mehr begehrt werden könnte, wenn sie selbst die Klägerin oder letztere sie, die Beklagten, auf Vornahme der Renovierung verklagt hätten. Auch fehlt das abstrakte Feststellungsinteresse regelmäßig, wenn die Klage auf Leistung möglich oder zumutbar ist (Zöller-Greger, ZPO, 26. Auflage, § 256 ZPO, Rn.7a). Letzteres trifft für die Klägerin nicht zu. Denn sie kann zwar mit dem jetzigen Renovierungszustand zufrieden sein, aber gleichwohl mit Recht befürchten, dass die Beklagten dies anders sehen. Vor der Erhebung der Leistungsklage ist die Feststellungsklage zulässig, denn ein entsprechendes Urteil erledigt den Streit der Parteien zur Renovierungspflicht endgültig.

25 Die Feststellungsklage ist auch begründet. Die in § 8 der AVB enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin ist nach § 307 Abs.1 Nr.1 BGB wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin unwirksam.

26 Dies folgt allerdings nicht bereits daraus, dass die Arbeiten spätestens im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen nach den dort genannten Fristen, die sich an der Fußnote 1 zu § 7 des Mustermietvertrages des Bundesjustizministers orientieren, durchzuführen sind. Denn ungeachtet der Verwendung des Wortes "spätestens" kommt im Verlaufe des Satzes durch die Einschränkung "im Allgemeinen" zum Ausdruck, dass die Fristen nicht ausnahmslos gelten. Die Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen ist sogar vorgesehen und führt dem Mieter vor Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst später renovieren muss. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 13. Juli 2005 (VIII ZR 351/04, GE 2005, 1347) eine vergleichbare Klausel für wirksam erachtet (vgl. auch das Urteil vom 28. April 2004, VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087; kritisch allerdings Langenberg bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 538 BGB, Rn.224). Die diesem Urteil zugrunde liegende Klausel, der Mieter müsse in der Regel spätestens nach drei Jahren etc. Schönheitsreparaturen durchführen, entspricht der hiesigen Regelung. Denn die Redewendungen "in der Regel" und "im Allgemeinen" bringen gleichermaßen zum Ausdruck, dass es zu Abweichungen kommen kann.

27 Auch ist der Umstand, dass die Quotenhaftungsklausel der Mieterin an starre Fristen gebunden ist, nicht entscheidend. Zwar ist eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten auf der Grundlage eines festgelegten starren Fristenplans verpflichtet, unwirksam (BGH, Entscheidung vom 18.10.2006, VIII ZR 52/06, GE 2006, 1542 und Urteil vom 7.3.2007, VIII ZR 247/05, GE 2007, 716 = WuM 2007, 260 ff.). Eine solche Klausel liegt hier vor. Ein Hinweis, dass die Haftung sich auch hier nach den individuellen Abnutzungserscheinungen richtet, fehlt nämlich. Es wird allein auf die Anzahl der seit den letzten Schönheitsreparaturen verstrichenen Jahre abgestellt. Die Unwirksamkeit der Quotenhaftungsklausel lässt jedoch die eingangs in § 8 AVB vorgenommene Abwälzung der Renovierungspflicht unberührt. Wenn sich eine Formularklausel vom Wortlaut her verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen

Formularklausel vom Wortlaut her verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils geboten und stellt keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion dar (BGH GE 2005, 1185 ff. m.w.N.). Hier lässt sich die Quotenhaftungsklausel ohne weiteres streichen und es bleibt ein immer noch verständliche und sinnvolle Regelung zu den Schönheitsreparaturen übrig. Die unwirksame Abgeltungsklausel "infiziert" die für sich gesehen zulässige Renovierungsklausel nicht (vgl. Beyer, GE 2007, 122, 126; Schach, GE 2007, 684 unter Hinweis auf die ansonsten überflüssigen Ausführungen zur mangelnden Fälligkeit der Schönheitsreparaturen in der Entscheidung BGH GE 2007, 716).

28 Die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin ergibt sich hier aber daraus, dass ihr zugleich die Pflicht auferlegt worden ist, die Ausführung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Durch eine Klausel, die dem Mieter die Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vorschreibt, wird unzulässigerweise in seinen Ermessensspielraum bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, eingeschritten (vgl. Langenberg, a.a.O., § 538 BGB, Rn.173) Eine solche Regelung steht außerdem einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung wählt, muss spätestens bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewertet (Langenberg, a.a.O.,Rn.174, 176). Dieser Leistungspflicht steht anders als bei der allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter auch keine Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegenüber (Langenberg, a.a.O., Rn.176) . Die Regelung ist überdies ebenso unbestimmt wie die vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06, GE 2007, 717 = WuM 2007, 259) beanstandete Regelung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf. Denn es ist schon fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen ist. Wände in zartem Lindgrün oder Hellblau können je nach persönlicher Vorliebe als passend bzw. neutral oder als unangemessen bzw. auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung des Putzes in der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet ist oder nicht, erschließt sich anhand einer solchen Regelung auch nicht. Die beiden Renovierungsklauseln - die generelle Abwälzung und die Farbwahlklausel - führen insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin. Würde die Farbwahlklausel gestrichen, so würde dies zu einer inhaltlichen Veränderung der generellen Regelung führen und somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion darstellen (vgl. BGH, a.a.O., zur Ausführungsart).

29 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.10, 711 ZPO. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache 543 Abs.2 Nr.1 ZPO) zugelassen. Denn über die Frage der Wirksamkeit der hier beanstandeten Klausel, die in Mietverträgen nicht selten verwandt wird, ist, soweit ersichtlich, noch nicht abschließend obergerichtlich entschieden worden. Auch das Verhältnis von unwirksamer Quotenhaftungsklausel zur für sich gesehen wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist noch nicht geklärt. Dass die Kammer den Rechtsstreit auf die Einzelrichterin gemäß § 526 Abs.1 ZPO übertragen hat, hindert die Zulassung der Revision nicht (vgl. BGH NJW 2003, 2900 ff. und Urteil vom 12.12.2006, VI ZR 4/06). Eine Änderung der Prozesslage ist nicht eingetreten, so dass der Rechtsstreit nicht nach § 526 Abs.2 Nr.1 ZPO der Kammer zur Übernahme vorgelegt werden konnte. Auch ein entsprechender übereinstimmender Antrag der Parteien 526 Abs.2 Nr.2 ZPO) ist nicht gestellt worden.

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