Urteil des LG Berlin vom 29.03.2007, 63 S 144/07

Entschieden
29.03.2007
Schlagworte
Wohnung, Erneuerung, Einbau, Grundstück, Mittelwert, Abrede, Gestaltung, Heizung, Verfügung, Belichtung
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Quelle: Gericht: LG Berlin 63. Zivilkammer

Norm: § 558 BGB

Entscheidungsdatum: 27.11.2007

Aktenzeichen: 63 S 144/07

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete in Berlin: Wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale nach dem Berliner Mietspiegel

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 29. März 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 107 C 526/06 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

1Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

2Die zulässige Berufung der Klägerin ist nicht begründet.

3Die Beklagte ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 26. Juni 2006 gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihr innegehaltene Wohnung von 330,00 EUR um 38,14 EUR auf monatlich 368,14 EUR ab dem 1. September 2006 zuzustimmen. Die ortsübliche Miete liegt unterhalb der von der Beklagten derzeit geschuldeten Miete.

4Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2005 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die streitgegenständliche Wohnung ist das Rasterfeld I 4, das eine Spanne von 3,89 EUR/m² bis 5,19 EUR/m² und einen Mittelwert von 4,43 EUR/m² ausweist. Die Einordnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne hat anhand der Orientierungshilfe zu erfolgen. Hierzu hat jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen. Hierbei ist nach Auffassung der Kammer die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung nach § 286 ZPO und ermöglicht aufgrund der von Fachleuten aufgestellten Merkmale eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweilige Spannen der Mietspiegelfelder (LG Berlin [ZK 63] GE 2003, 1082).

5Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

6Gruppe 1

7Die Gruppe ist negativ.

8Die im Bad vorhandenen Fliesen sind von der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin überstrichen worden. Sie legt hierzu die entsprechende Rechnung vor. Das Amtsgericht hat insoweit zutreffend ausgeführt, dass die Eigenschaften der Oberfläche in Bezug auf optischen Eindruck und Pflegebedürftigkeit einem Farbanstrich entsprechen und nicht einer Verfliesung. Es kommt nicht darauf an, was sich unter dem Anstrich für ein Untergrund befindet, wenn lediglich die Struktur der Verfliesung erkennbar ist.

9Gruppe 2

10 Die Gruppe ist negativ.

11 Wohnwertmindernd sind das Fehlen von Spüle und Herd zu berücksichtigen. Die Ausstattungsmerkmale sind auf Wunsch der Beklagten vor Beginn des Mietverhältnisses von der Klägerin entfernt und in der Wohnungsbeschreibung gestrichen worden. Damit ist das Vorhandensein dieser Ausstattungsmerkmale nicht als vertragsgemäße Leistung der Klägerin vereinbart, die danach auch nicht für deren Instandhaltung und erforderlichenfalls deren Erneuerung einzustehen hat. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter bereits gewesen wäre, diese Ausstattung zur Verfügung zu stellen. Es liegt insoweit auch eine andere Sachlage vor als in den Fällen, in denen der Mieter eine vom Vermieter vertragsgemäß zur Verfügung gestellte Einrichtung durch eine eigene ersetzt.

12 Der Terrazzoboden steht als einziges wohnwerterhöhendes Merkmal zwei wohnwertmindernden Merkmalen gegenüber und ändert an der negativen Gesamtwertung nichts.

13 Gruppe 3

14 Die Gruppe neutral.

15 Wohnwertmindernd ist jedenfalls im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2005 das Fehlen eines Balkons (KG [12. ZS] GE 2004, 1391; KG [8. ZS] GE 2004, 1392, jeweils unter Hinweis auf eine entsprechende Auskunft von GEWOS).

16 Wohnwerterhöhend ist das Vorhandensein von Einbauschränken im Flur zu berücksichtigen. Dies ergibt sich sowohl aus der Malerrechnung als auch aus der Flächenaufstellung. Die Beklagte hat dies nicht in Abrede gestellt.

17 Die Belichtung der Wohnung wirkt sich nicht wohnwerterhöhend aus, sie ist jedenfalls nicht überwiegend gut. Das ergibt sich bereits aus der Nordlage von zwei der drei Wohnräume. Dabei kann zugunsten der Klägerin unterstellt werden, dass keine zusätzliche Verschattung vorliegt. Denn von der Beklagten wird eine überwiegend schlechte Belichtung nicht geltend gemacht.

18 Gruppe 4

19 Die Gruppe ist neutral.

20 Wohnwerterhöhende Merkmale sind nicht zu berücksichtigen. Das Vorhandensein eines abschließbaren Fahrradkellers hat die Klägerin nicht dargetan. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass dieser nicht nach seiner Lage konkretisiert sei. Das insoweit nicht nachgelassene Vorbringen der Klägerin im Schriftsatz vom 19. November 2007 war gemäß § 296 a ZPO nicht zu berücksichtigen. Es wäre im Übrigen auch nach § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Das Vorbringen der Klägerin ist nicht aufgrund eines unterlassenen, aber gebotenen Hinweises des Amtsgerichts unterblieben. Denn die Beklagte hat bereits in erster Instanz mit Schriftsatz vom 20. Februar 2007 das Vorhandensein eines Fahrradkellers unter Hinweis auf den zwischenzeitlichen Einbau eines Heizungskellers in Abrede gestellt. Deshalb kann sich die Klägerin insoweit auch nicht pauschal auf die Wohnungsbeschreibung im Zeitpunkt des Vertragsbeginns berufen. Im Übrigen hätte die Klägerin dies spätestens in der Berufungsbegründung beanstanden müssen. Sie geht hierauf in der Berufungsbegründung aber nicht ein.

21 Die Erneuerung von Dach und Fassade im Jahr 1990 begründet jedenfalls nach über fünfzehn Jahren keinen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand. Den Einbau einer modernen Heizung hat die Klägerin nicht hinreichend dargetan. Insbesondere ist ihr Vorbringen hierzu widersprüchlich. Zunächst hat sie im Schriftsatz vom 13. Dezember 2006 mitgeteilt, eine moderne Heizung sei nach dem 1. Juli 1994 eingebaut worden. Dann soll der Einbau 1999 erfolgt sein (Schriftsatz vom 27. Dezember 2006). Schließlich hat sie im Schriftsatz vom 31. Januar 2007 eine Erneuerung der Ölzentralheizung in den Jahren 1996/97 angegeben. Bei dieser Sachlage liefe eine Beweisaufnahme auf eine unzulässige Ausforschung hinaus. In der Berufungsbegründung werden keine weiteren Tatsachen vorgetragen und insbesondere nicht entsprechend den Ausführungen im angefochtenen Urteil bestimmte Maßnahmen konkretisiert, die in diesem Zusammenhang vorgenommen worden seien.

22 Hinsichtlich des Vorhandenseins eines Personenaufzugs hat die Klägerin erstinstanzlich eingeräumt, dass dieser nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei, weil das Haus über fünf Obergeschosse verfügt.

23 Gruppe 5

24 Die Gruppe ist neutral.

25 Eine gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Für das Vorhandensein dieses Merkmals genügt es bereits nicht, dass das Grundstück insgesamt abgeschlossen ist. Hinzu kommt im Übrigen, dass eine Gestaltung der Müllstandsfläche nicht dargetan ist. Das ist nicht der Fall, wenn die Mülltonnen an einem bestimmten Platz "geordnet" stehen.

26 Ferner liegt ein aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück nicht vor. Die Anlage einer weitläufigen Rasenfläche mit diversen Bäumen und Sträuchern, die sich über mehrere Grundstücke erstreckt, lässt eine besonderes aufwändige Gestaltung auf dem streitgegenständlichen Grundstück nicht erkennen. Eine solche ergibt auch nicht aus einem 120 m entfernten Springbrunnen mit zwei Bronzestatuen.

27 Ausweislich der Orientierungshilfe stellt ein abgeschliffener Dielenboden entgegen der Auffassung der Klägerin weder im Rahmen der Gruppe 5 noch sonst ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Er erfüllt auch nicht die Voraussetzungen des Sondermerkmals "hochwertiger Bodenbelag", denn er ist in Bezug auf Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit nicht mit den dort genannten Beispielen und insbesondere nicht mit einem Parkettboden vergleichbar.

28 Hinsichtlich der Größe der Wohnung war die im Mietvertrag mit 103 angegeben Größe der Wohnung zugrunde zu legen. Hierbei handelt es sich nicht um eine unverbindliche Beschreibung der Mietsache, sondern um eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch für die Bestimmung der ortsüblichen Miete bei Mieterhöhungen gilt (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, GE 1007, 1046). Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte auf eine sich aus einer internen Berechnung der Klägerin ergebende Wohnfläche von nur 68,12 m². Aus dieser aus dem Jahr 1965 stammenden Flächenermittlung ergibt sich vielmehr, dass die tatsächliche Fläche der Wohnung 77,83 beträgt, wobei die Einzelflächen der jeweiligen Räume ausgewiesen sind. Hierauf hätte die Beklagte konkret eingehen und die nach ihrer Auffassung abweichenden tatsächlichen Größen angeben können. Die nach der Aufstellung für Mieterhöhungen maßgebliche geringere Fläche von 68,12 ergibt sich vielmehr nach einem anteiligen Abzug der Fläche der Nebenräume, die ihre Grundlage in den Vorgaben der damaligen Bundesmietengesetze hatte. Weder aus der von der Klägerin nunmehr vorgelegten Vertragsurkunde noch aus sonstigen Umständen ergeben sich Anhaltspunkte, dass diese Flächenermittlung Gegenstand des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags geworden ist.

29 Danach liegen drei neutrale und zwei negative Merkmalgruppen vor, sodass vom Mittelwert 40 % der Spanne zwischen Mittel- und Unterwert abzuziehen sind.

30 Die ortsübliche Nettomiete gemäß § 558 BGB berechnet sich wie folgt:

31Mietspiegel 2005

32

33

34

35 Die von der Betriebskostennachzahlung derzeit gezahlte Miete liegt bereits über dieser Miete.

36 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

37 × 77,83 Wohnungsgröße

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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