Urteil des LG Berlin vom 01.03.2007, 67 S 90/07

Entschieden
01.03.2007
Schlagworte
Eintragung im handelsregister, Wohnung, Einbau, Fassade, Ersparnis, Firma, Energie, Grundeigentum, Härte, Vermieter
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Quelle: Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 10.09.2007

Normen: § 554 Abs 3 BGB, § 559 BGB, § 559b BGB

Aktenzeichen: 67 S 90/07

Dokumenttyp: Urteil

Erhöhung der Wohnraummiete wegen Modernisierung: Erläuterung der Energieeinsparung im Ankündigungsschreiben; Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten beim Austausch von Verbundglasfenstern gegen Isolierglasfenster; Ankündigung

der Wärmedämmung der Hausfassade und Beurteilung der Energieeinsparung unabhängig von der Heizkostenersparnis

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen das am 1. März 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding 2 C 163/05 geändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 439,04 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.April 2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten beider Rechtszüge haben die Klägerin zu 28 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 72 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen

Tatbestand

1Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

2I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

3II. Sie hat nur zum Teil Erfolg.

41. Die Aktivlegitimation der jetzigen Klägerin ist entgegen der Auffassung der Beklagten gegeben.

5a) Die Klage war ursprünglich von der ... erhoben worden. Dieser Klage lag ein Mahnbescheid des Amtsgerichts Hagen vom 14. April 2005 zugrunde. Denn die Beklagten sind auf Grund eines damals mit der ... bestehenden Mietverhältnisses Mieter einer Wohnung im Hause ... .

6b) Die Aktivlegitimation hat sich im Lauf des Rechtsstreits geändert.

7ab) Die ... hat unstreitig ihr Vermögen im Wege eines Verschmelzungsvertrages gemäß § 2 Ziffer 1 des Umwandlungsgesetzes auf die ... übertragen. Im Wege der formwandelnden Umwandlung hat sich die ... zur ... umgewandelt. Diese Umwandlung ist am 18. September 2005 in das Handelsregister des Amtsgerichts Essen zu HRB 18741 eingetragen worden. Die ... war persönliche haftende Gesellschafterin der ... . Dies ergibt sich aus einer entsprechenden Eintragung im Handelsregister des Amtsgerichts Essen zu HRB 8527. Mit einem Ausgliederungs- und Übernahmevertrag vom 21. Dezember 2005 sowie der Zustimmungsbeschlüsse der Gesellschafterversammlungen vom 21. Dezember 2005 hat die ... Teile ihres Vermögens als Gesamtheit, und zwar

Dezember 2005 hat die ... Teile ihres Vermögens als Gesamtheit, und zwar insbesondere ihren Grundbesitz im Wege der Umwandlung durch Ausgliederung auf die ... übertragen. Dies wurde am 15. März 2006 in das Handelsregister des Amtsgerichts Essen zu HRB 8257 eingetragen. Die ... hat entsprechend einer Eintragung im Handelsregister des Amtsgerichts Essen zu HRB 18741 vom 30. März 2006 die Firma in ... geändert. Die Firma der ... wurde auf Grund einer Eintragung in das Handelsregister des Amtsgerichts Essen vom 31. Januar 2006 in ... umgewandelt. Hierbei handelt es sich um die Klägerin.

8bb) Die Klägerin hat im ersten Rechtszug die Änderung der Aktivlegitimation angezeigt und die Klage entsprechend geändert. Die Beklagten können im zweiten Rechtszug nicht geltend machen, dass das mit ihnen bestehende Mietverhältnis nicht von dem Ausgliederungs- und Übernahmevertrag betroffen sei. Die Klägerin hat im ersten Rechtszug die einzelnen Übertragungsvorgänge dargestellt und dazu Auszüge aus dem Handelsregister des Amtsgerichts Essen vorgelegt. Es handelt es um eine Übernahme des Vermögens der ... durch die jetzige Klägerin als Ganzes, soweit davon die Grundstücke und alle damit im Zusammenhang stehenden Rechtsverhältnisse betroffen sind. Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 und 3 des Umwandlungsgesetzes können Rechtsträger mit Sitz im Inland unter anderem durch Spaltung (Aufspaltung, Abspaltung, Ausgliederung) und durch Vermögensübertragung umgewandelt werden. Gemäß § 123 Abs. 1 Nr. 1 Umwandlungsgesetz kann ein Rechtsträger unter Auflösung ohne Abwicklung sein Vermögen zur Aufnahme durch gleichzeitige Übertragung der Vermögensteile jeweils als Gesamtheit auf andere bestehende Rechtsträger übertragen. Gemäß § 123 Abs. 2 Nr. 1 Umwandlungsgesetz kann ein Rechtsträger von seinem Vermögen einen Teil oder mehrere Teile zur Aufnahme durch Übertragung dieses Teils oder dieser Teile jeweils als Gesamtheit auf einen bestehenden oder auf mehrere bestehende Rechtsträger aufspalten. Um einen solchen Fall handelt es sich hier bei dem Ausgliederungs- und Übernahmevertrag vom 21. Dezember 2005. Der Vertrag bewirkt, dass das abgespaltete und übertragene Vermögen auf die Klägerin übergegangen ist, ohne dass hierzu rechtsgeschäftliche Übertragungsakte in Bezug auf einzelne Gegenstände des Vermögens erforderlich waren. Der Eintritt des übernehmenden Rechtsträgers in die Mietverhältnisse vollzieht sich dabei nicht auf Grund der Tatsache, dass er das Eigentum an dem Grundbesitz erwirbt. Vielmehr sind die bestehenden Mietverhältnisse Teil seines abgespaltenen und übertragenen Vermögens. Es handelt sich insoweit um eine Gesamtrechtsnachfolge oder, wenn nur Teile des Vermögens betroffen sind, um eine Teilrechtsnachfolge. Die Beklagten können im zweiten Rechtszug nicht bestreiten, dass das Mietverhältnis Teil des Vermögens war, dass die ... auf die Klägerin übertragen hat, nachdem sie dies im ersten Rechtszug nicht bestritten haben.

92. a) Mit Schreiben vom 22. September 2003 kündigte die ... namens der ... den Beklagten die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten an. Diese hatten unter anderem die Aufbringung einer Wärmedämmung auf der Fassade und den Austausch der vorhandenen Außenfenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster zum Gegenstand. Dabei machte sie geltend, dass es sich bei der Wärmedämmung der Fassade um eine Maßnahme der Ersparnis von Heizenergie handele. Der Wärmedurchlass-Koeffizient betrage vor der Maßnahme 0,55 W/m²K und werde nach der Maßnahme 0,32 W/m²K betragen. Daraus ergebe sich eine Einsparung an Heizenergie von 42 %. Diese Maßnahme solle zu einer Erhöhung der Miete um 1,50 Euro/m² führen.

10 b) Mit Schreiben vom 24. Oktober 2003 widersprachen die Beklagten der Ankündigung. Sie machten geltend, dass die Wohnung mit Holzkastendoppelfenstern ausgestattet sei, die instandsetzungsbedürftig seien. Sie erwarteten eine Instandsetzung der vorhandenen Fenster oder den Einbau von neuen Holzkastendoppelfenstern. Das Gebäude verfüge bereits über eine Wärmeisolierung. Es fehle an einer zu wartenden Ersparnis an Heizkosten. Außerdem beriefen sie sich wegen der zu erwartenden Mieterhöhung auf eine unzumutbare Härte.

11 c) Mit einem Schreiben vom 22. Juni 2004 erhöhte die ... namens der ... die Netto- Kaltmiete für die Wohnung der Beklagten von 313,92 Euro um 75,69 Euro auf 389,61 Euro. Einschließlich der unveränderten Vorauszahlung auf die Betriebskosten von 102,00 Euro solle die neue Gesamtmiete ab dem 1. September 2004 491,61 Euro betragen. Sie berief sich auf die Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems mit einer Dicke von 10 cm bezüglich der Fassade und der Kellerdecke und den Austausch der Verbundglasfenster durch isolierverglaste Kunststofffenster. Diese Maßnahmen dienten der nachhaltigen Einsparung von Energie. Dabei verwies sie auf die Ankündigung vom 18. September 2003. Bei der Darstellung der Kosten machte sie geltend, dass diese im Bauabschnitt ... angefallen seien. Zur Darstellung der Kosten für die Wärmedämmung verwies sie auf ein Angebot der ... vom 11. September 2003 und auf eine

verwies sie auf ein Angebot der ... vom 11. September 2003 und auf eine Zahlungsanforderung der ... vom 17. Februar 2004. Aus dieser Rechnung übertrug sie verschiedene Positionen, die zu Kosten von 282.163,47 Euro führten. Wegen der Kosten für den Einbau der isolierverglasten Kunststofffenster berief sie sich auf eine Rechnung der ... über 108.437,84 Euro. Ferner machte sie eine Rechnung der Elektro-Firma ... vom 11. März 2004 über 2.134,13 Euro und einen Betrag von 50 % eines Gebührenbescheides des Bezirksamtes vom 3. November 2004 über 3.900,00 Euro geltend. Hieraus errechnete sie einen Gesamtbetrag von 395.635,44 Euro. Den Mieterhöhungsbetrag errechnete sie wie folgt:

12 395.635,44 Euro x 11 % = 43.519,90 Euro/Jahr : 12 Monate : 3.102,06 = 1,169 Euro/m²/ Monat x 65,75 = 75,69 Euro.

13 d) Die Beklagten zahlten ihre bisherige Miete unverändert weiter.

14 3. Die ... hat die Beklagten auf Zahlung von 605,52 Euro in Anspruch genommen. Es handelt sich hierbei um Mietrückstände von jeweils 75,69 Euro für die Monate September 2004 bis April 2005.

15 a) Die Mieterhöhungserklärung der Rechtsvorgängerin der Klägerin ist nur zum Teil wirksam. Ihrer Wirksamkeit steht im Gegensatz zu der Auffassung der Beklagten nicht entgegen, dass die Mieterhöhungserklärung nicht von der damaligen Vermieterin, der ... , sondern von der ... abgegeben worden ist. Denn die genannte Gesellschaft hat jeweils ausdrücklich erklärt, dass sie die Erklärung nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der damaligen Vermieterin abgegeben hat, § 164 BGB.

16 b) Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter wegen baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer nachhaltig verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung) die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Gemäß § 559 b BGB ist eine Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen des § 559 BGB erläutert werden.

17 c) Die Erklärung ist in Textform gemäß § 126 b BGB abgegeben worden. Sie entspricht hinsichtlich der Mieterhöhung wegen der Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems auf der Fassade und der Kellerdecke den Anforderungen des § 559 b BGB. Denn es heißt weiter, dass diese Maßnahme der nachhaltigen Einsparung von Energie dient. Dieser Hinweis allein würde zwar noch nicht ausreichen, um dem Begründungserfordernis Genüge zu tun. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei einer Mieterhöhung wegen Maßnahmen, die der Ersparnis von Heizenergie dienen sollen, erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegt, anhand derer der Mieter überschlägig beurteilen kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu genügt es, dass in der Mieterhöhungserklärung die Veränderung des Wärmedurchgangskoeffizienten (K-Wert) genannt wird. Dagegen wird die Angabe eines bestimmten Maßes an Energieersparnis für nicht erforderlich gehalten (Urteil vom 12. März 2003 VIII ZR 175/02 unter II. 2. a, WuM 2004, 254 ). Der Hinweis auf eine Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten ist in dem Schreiben nicht enthalten. Jedoch wird in der Erklärung auf das Ankündigungsschreiben vom 18. September 2003 verwiesen. Aus diesem Schreiben ergibt sich, dass sich der K-Wert von 0,55 W/m²K auf 0,32 W/m²K verbessern soll. Das Schreiben vom 18. September 2003 war den Beklagten unstreitig bekannt. Nach herrschender Auffassung ist eine ausführliche Erläuterung der Modernisierungsmaßnahme anhand der gesetzlichen Voraussetzungen nicht erforderlich, wenn die dazu notwendigen Informationen bereits in dem gemäß § 554 Abs. 3 ergangenen Ankündigungsschreiben enthalten sind und auf dieses Bezug genommen worden ist (Schmidt-Futterer / Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b Rdnr. 23 m.w. N.). Auch der Bundesgerichtshof hat es in einem obiter dictum als ausreichend angesehen, wenn in einer Mieterhöhungserklärung auf eine vorangegangene Modernisierungsankündigung verwiesen wird, in der weitere Erläuterungen enthalten sind (Urteil vom 7. Januar 2004 VIII ZR 156/03 unter II. 1. b, Grundeigentum 2004, 231).

18 d) In dem Schreiben vom 22. Juni 2004 sind die der damaligen Vermieterin entstandenen Kosten ebenfalls in ausreichender Form berechnet worden. Es werden die einzelnen Positionen aus der ihr erteilten Rechnung übernommen, die die im

einzelnen Positionen aus der ihr erteilten Rechnung übernommen, die die im Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme entstandenen Kosten belegen sollen. Diese betreffen die Verlängerung eines an der Fassade befindlichen Wasserhahnes, die Aufstellung eines Gerüstes mit 50 % der Kosten, die Demontage von Fensterblechen, die Aufbringung eines Wärmedämm-Verbundsystems, die Dämmung der Kellerdecke und die Einrichtung der Baustelle mit 50 % der Kosten. Nicht enthalten sind die Kosten für die Entfernung einer vorhandenen früheren Wärmedämmung. Auf Grund der Tatsache, dass die damalige Vermieterin sich entsprechend ihrer Mitteilung in dem Ankündigungsschreiben vom 24. September 2003 veranlasst sah, den alten Fassadenaufbau zu entfernen, bei dem es sich unstreitig um eine früher angebrachte Wärmedämmschicht handelte, und sie diese Maßnahme als Instandhaltung bezeichnet hat, ist es nachvollziehbar, dass sie die Kosten des Gerüstaufbaus und der Einrichtung der Baustelle nur zu 50 % angesetzt hat. Gegen die Höhe dieses Ansatzes sind keine Bedenken zu erheben. Anhand der Summe der angesetzten Kosten ist sodann die Erhöhung der Miete entsprechen den Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB berechnet worden.

19 e) Jedoch entspricht die Erhöhung nicht den zu stellenden Anforderungen, soweit sie mit einem Austausch der Verbundglasfenster durch isolierverglaste Kunststofffenster begründet wird. Auch hier wird die Modernisierung mit einer nachhaltigen Einsparung von Energie begründet. Diese Begründung ist unzureichend. Welche Anforderungen bei einer Mieterhöhungserklärung erfüllt sein müssen, die eine Modernisierung durch den Einbau von isolierverglasten Fenstern zum Gegenstand haben, lässt sich nicht allgemein bestimmen. Wenn es lediglich darum geht, einfach verglaste Fenster durch Isolierglasfenster zu ersetzen, ist die Verbesserung des Wärmeschutzes offensichtlich. Bei einem Austausch von Verbundglasfenstern durch Isolierglasfenster ist dies nicht offensichtlich. Beide Fensterformen beruhen auf der physikalischen Tatsache, dass die zwischen zwei Glasscheiben eingeschlossene Luft ein schlechter Wärmeleiter ist. Es ist deshalb eine Erläuterung erforderlich, dass die zum Einbau vorgesehenen isolierverglasten Kunststofffenster einen höheren Wärmedurchgangswiderstand als die vorhandenen Verbundglasfenster aufweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist es erforderlich, bei einem Austausch von vorhandenen Isolierglasfenstern gegen neue Isolierglasfenster den alten und den neuen Wärmedurchgangskoeffizienten anzugeben, damit der Mieter überschlägig beurteilen kann, ob ein Energieeinspareffekt vorliegt (Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 unter II. 1. B, Grundeigentum 2006, 318). Diese Ausführungen können auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Zwar geht es nicht um den Austausch von vorhandenen gegen neue Isolierglasfenster. Weil aber Verbundglasfenster immer noch einen besseren Wärmeschutz als Einfachfenster bieten und der noch bessere Wärmeschutz von Isolierglasfenstern nicht ohne Weiteres für einen Mieter einleuchtend ist, muss die Verbesserung des Wärmeschutzes in nachvollziehbarer Weise dargestellt werden. In dem Schreiben vom 22. September 2003 wird der Austausch der Fenster nicht ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahme dargestellt. Es heißt nur, dass die Außenfenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster ausgetauscht werden sollen. Als Modernisierungsmaßnahme wird nur die Herstellung eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade bezeichnet. Dass die Isolierfenster Teil dieses Systems sein sollen, ist dem Schreiben nicht zu entnehmen.

20 f) Soweit die Erklärung den formellen Anforderungen entspricht, ist sie geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen.

21 fa) Der Einbau der Wärmedämmung stellt auch vor dem Hintergrund der Tatsache, dass das Gebäude vor zwanzig Jahren bereits einmal mit einer Wärmedämmung versehen worden ist, eine Maßnahme der Energieeinsparung dar. Dem vom Amtsgericht eingeholten Gutachten des Sachverständigen ... zufolge wurde die vorhandene Wärmedämmung mit einer Dicke von 5,00 cm gegen eine Wärmedämmung mit einer Dicke von 10,00 cm ausgetauscht. Der Sachverständige hat in seine Untersuchung auch den Austausch der vorhandenen Holzverbundfenster gegen Isolierglasfenster einbezogen. Seinen Ausführungen zufolge haben die alten Fenster einen so genannten U-Wert von 2,8 W/m²K und die neuen Fenster einen U-Wert von 1,5 W /m²K. Da es aus rechtlichen Gründen auf die Energieeinsparung durch die Veränderung der Fenster nicht ankommen kann, ist nur die Verbesserung des U-Wertes bei den Außenwänden maßgebend. Seinen Ausführungen zufolge waren die Außenwände vorher mit Polystrolhartschaum mit einer Dicke von 5,00 cm versehen und hatten einen U-Wert von 0,536 W/m²K. Nunmehr sind die Wände mit Polystrolhartschaum mit einer Dicke von 10,00 cm und einem zusätzlichen Kunstharzputz von 1,00 cm versehen und haben einen U-Wert von 0,287 W/m²K. Insgesamt ist der Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass durch die Veränderung der Wärmedämmung auf der Fassade und durch den Einbau der Isolierglasfenster anstelle der vorhandenen Doppelfenster eine

durch den Einbau der Isolierglasfenster anstelle der vorhandenen Doppelfenster eine messbare und dauerhafte Verringerung des Jahresbedarfes an Primärenergie von 28 % zu erzielen ist. Vor der Baumaßnahme lag der Bedarf bei 244 kWh/m²/a. Nachher liegt er bei 176 kWh/m²/a. Seinen Ausführungen zufolge liegt der Anteil der Fensterflächen bei 20 %. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine Eliminierung der Fensterflächen aus der Gesamtenergiebilanz erheblichen Einfluss auf die errechnete Ersparnis an Primärenergie hätte.

22 fb) Die Beklagten können gegen das Gutachten nicht den Einwand erheben, dass der Sachverständige nicht vor Ort war und nicht ihre Wohnung begutachtet hat. Es ist nicht ersichtlich, dass eine Untersuchung vor Ort erforderlich war. Denn die Maßnahmen waren bereits ausgeführt. Den Ausführungen des Sachverständigen ist zu entnehmen, dass die Wärmedurchgangskoeffizienten der verwendeten Baumaterialen bekannt sind. Für eine Berechnung des Wärmedurchgangswiderstandes genügte deshalb eine Kenntnis des Wandaufbaus und der verwendeten Materialien. Diese Angaben hat der Sachverständige den ihm zugänglichen Unterlagen entnommen. Dabei hat er Einsicht in die beim zuständigen Bauamt geführten Unterlagen genommen. Er hat sich auch auf einen Energiesparnachweis bezogen, der vor Beginn der Baumaßnahmen von einem Ingenieurbüro für Bauwesen erstellt worden ist. Dasselbe Ingenieurbüro hat er um eine Berechnung des jetzigen Energiebedarfs gebeten. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Nach Durchführung der Maßnahmen hat er nur die Möglichkeit, auf Berechnungen zuzugreifen, die die damalige Vermieterin durch ein Ingenieurbüro hat erstellen lassen. Er hat zudem unter Hinzuziehung des Diplomingenieurs, der damals die Berechnungen vorgenommen hatte, Einsicht in die Bauunterlagen beim Bauaufsichtsamt genommen und sich damit von der Richtigkeit dessen Ansätzen in Bezug auf die verwendeten Baumaterialien überzeugt. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass er den betreffenden Diplomingenieur darum gebeten hatte, eine Berechnung der Wärmedurchgangskoeffizienten auf der Grundlage der jetzt vorhandenen Wärmedämmschicht vorzunehmen. Es handelt sich dabei um Berechnungsmethoden, die auf gesetzlichen Vorschriften und auf der Kenntnis der Wärmedurchgangseigenschaften von bestimmten Materialien beruhen. Wenn die Beklagten die Richtigkeit dieser Ausführungen in Zweifel ziehen wollen, hätten sie dies nur unter Hinzuziehung eines eigenen Sachverständigen tun können. Auch der Umstand, dass der Sachverständige nicht den Wärmeverlust über die Kellerdecke und das Dach berücksichtigt hat, steht der Richtigkeit seiner Ergebnisse nicht entgegen. Denn seinen Ausführungen ist zu entnehmen, dass die Verringerung des Jahreswärmebedarfs um einen Betrag von 28 % selbst unter Berücksichtigung der Tatsache eintritt, dass er den Wärmeverlust über das Dach und die Wärmedämmung der Kellerdecke nicht berücksichtigt hat. Der Mieterhöhung ist zu entnehmen, dass auch die Kellerdecke gedämmt worden ist. Ebenso ist der Wärmeverlust über die Fenster im Treppenhaus unerheblich. Die Unterlassung von weiteren Maßnahmen steht der Richtigkeit seiner Berechnungen nicht entgegen. Die Frage der Energieeinsparung beurteilt sich im Übrigen nicht nach den konkreten Verhältnisses in Bezug auf die Wohnung der Beklagten und deren individuellem Heizverhalten, sondern nach einer verallgemeinernden Betrachtung in Bezug auf den Wärmebedarf des gesamten Gebäudes. Soweit die Beklagten behaupten, dass die Mieter des Hauses eine Ersparnis von Heizkosten nicht festgestellt hätten, ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Entscheidend ist die Verringerung des Energieverbrauches und nicht der Ersparnis an Heizkosten. Denn die Heizkosten werden nicht nur durch die Menge der verbrauchten Heizenergie sondern auch durch die Preise für Energie und durch das individuelle Verbrauchsverhalten der Mieter bestimmt. Hierzu fehlt jeglicher Vortrag. Weiterhin ist es unerheblich, dass der Sachverständige nur eine Energieeinsparung von 28 % angibt, während die damalige Vermieterin eine Einsparung von 42 % angekündigt hat. Dass dieser Wert geringer ausgefallen ist, hindert nicht die Bewertung, dass die Maßnahme zu einer spürbaren Verringerung des Energiebedarfes geführt hat. Soweit die Beklagten sich auf das Zeugnis einer anderen Mieterin berufen, ist diesem Beweisantritt schon deswegen nicht nachzugehen, weil sie nicht die Heizkostenabrechnungen dieser Mieterin vorgelegt haben.

23 fc) Die Beklagten können nicht geltend machen, dass die Verringerung der Heizkosten durch den Modernisierungszuschlag aufgewogen wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird eine Mieterhöhung wegen energiesparender Maßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt. Für eine solche Begrenzung nach Art einer Kappungsgrenze besteht keine gesetzliche Grundlage. Der Bundesgerichtshof hat die Ablehnung einer solchen Begrenzung mit dem Gang des Gesetzgebungsverfahrens begründet. Der Gesetzgeber habe auf eine Begrenzung bewusst verzichtet (Urteil vom 3. März 2004 VIII ZR 153/03 NZM 2004, 379). Weiterhin kommt es nicht darauf an, ob durch die Wärmedämmung eine Wertverbesserung für die Wohnung eintritt. Nach der Rechtsprechung des

Wertverbesserung für die Wohnung eintritt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs brauchen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie, die in erster Linie ökologischen Zielsetzungen dienen, keine Verbesserung des Wohnwertes für den Mieter bewirken. Es reicht aus, wenn die erzielte Ersparnis an Heizenergie wesentlich und von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt (Urteil vom 7. Januar 2004 VIII ZR 156/03 II. 1. b, Grundeigentum 2004, 231). Im Übrigen lässt sich auch aus der von den Beklagten vorgelegten Rechnung über ihren Stromverbrauch der in ihrer Wohnung befindlichen Nachtstromspeicherheizung eine Tendenz zur Verringerung des Energiebedarfes ablesen. Während sie vor der Maßnahme in dem Zeitraum vom 30. Januar 2003 bis zum 29. Januar 2004 einen Verbrauch von 1.465 kWh hatten, lag ihr Verbrauch in der Zeit vom 30. Januar 2004 bis zum 30. Januar 2005 bei 993,00 kWh. Hierbei handelt es sich um eine Einsparung von 32 %. Dieser Betrag liegt noch über der von dem Sachverständigen geschätzten Einsparung von 28 % und kann nicht nur mit einem veränderten Verbrauchsverhalten erklärt werden.

24 fd) In die Berechnung des Mieterhöhungsbetrages können nur diejenigen Kosten einfließen, die infolge der Herstellung des Wärmedämmverbundsystems angefallen sind. Diese Kosten belaufen sich insgesamt auf 282.163,47 Euro. Nicht angesetzt werden können die Kosten für den Einbau der Isolierglasfenster von 108.437,84 Euro. Aus welchem Grunde die Rechnung einer Elektro-Firma vom 3. November 2003 in Höhe von 2.134,13 Euro und ein anteiliger Gebührenbescheid des Bezirksamtes über 2.900,00 Euro angesetzt worden sind, ist der Begründung nicht zu entnehmen. Soweit die Beklagten die zu berücksichtigenden Kosten bestreiten, könnten sie dies nur dann tun, wenn sie zuvor Einsicht in die in dem Mieterhöhungsschreiben zitierte Rechnung genommen und dabei Unstimmigkeiten festgestellt hätten. Dass sie dies getan haben, tragen sie aber selbst nicht vor. Soweit die Beklagten beanstanden, dass die Kosten der Entfernung der vorhandenen Wärmedämmschicht nicht heraus gerechnet worden seien, weil diese mit Asbest belastet gewesen sei und es sich deshalb um eine Maßnahme der Instandsetzung gehandelt habe, trifft dieser Einwand nicht zu, weil solche Kosten nicht angesetzt worden sind, wie die Wiedergabe der einzelnen Positionen aus der Rechnung der Firma ... zeigt. Entsprechend sind auch die Kosten für die Einrichtung der Baustelle und die Aufstellung des Gerüstes nur zur Hälfte angesetzt worden. Dieser Ansatz ist nachvollziehbar, da die Arbeiten gleichermaßen der Entfernung der alten Dämmschicht wie der Anbringung der neuen Dämmschicht dienten.

25 Es ergibt sich die folgende Berechnung:

26 282.437,47 Euro x 11 % = 31.068,12 Euro : 12 Monate = 2.589,01 Euro : 3.102,06 = 0,835 Euro/m² x 65,75 = 54,88 Euro.

27 fe) Gegenüber dieser Mieterhöhung können die Beklagten nicht den Einwand erheben, sie seien zu einer Duldung der Maßnahmen zur Anbringung der Wärmedämmung nicht verpflichtet gewesen, weil sie sich gegenüber der Ankündigung auf den Einwand der unzumutbaren Härte berufen hätten. Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden, wenn diese für ihn wegen der zu erwartenden Mieterhöhung eine unzumutbare Härte darstellen würden. Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (Rechtsentscheid vom 1. September 1988 8 RE- Miet 4048/88 , Grundeigentum 1988, 422) ist bei Mieterhöhungen nach § 3 MHG, und dies gilt auch für Mieterhöhungen nach § 559 BGB, nicht erforderlich, dass der Mieter den Maßnahmen zugestimmt hat oder sie freiwillig oder auf Grund eines vorab gegen ihn ergangenen Urteils geduldet hat. Die Mieterhöhung ist auch dann zulässig, wenn der Mieter nach § 541 b BGB a. F., und dies gilt entsprechend für § 554 Abs. 2 BGB, zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet war. Dies gilt regelmäßig nur dann, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme angekündigt hat und die Voraussetzungen des § 541 b Abs. 1 BGB, jetzt des § 554 Abs. 2 BGB, vorlagen. Ein solches Erfordernis besteht auch dann, wenn die Maßnahmen nicht mit einem unmittelbaren Eingriff in die Wohnung des Mieters verbunden sind, wie dies bei der Aufbringung einer Fassadendämmung der Fall ist. Im Rahmen einer der Modernisierungsmaßnahme nachfolgenden Mieterhöhung bleibt dem Mieter der Einwand, dass er zur Duldung nicht verpflichtet war, weil diese zu einer unzumutbaren Härte führen würde, nach der Rechtsprechung des Kammergerichts erhalten. Hier haben die Beklagten mit einem Schreiben vom 24. Oktober 2003 gegenüber dem Ankündigungsschreiben vom 22. September 2003 sich darauf berufen, dass die Mieterhöhung von 416,00 Euro um 96,60 Euro auf 512,60 Euro zu einer Miete führen würde, die mehr als 30 % des ihnen zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens ausmachen würde. Diesen Einwand haben sie auch im vorliegenden Rechtsstreit wiederholt. Allerdings ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Es genügt nicht, allein ein prozentuales Verhältnis der erhöhten Miete in Bezug auf das Einkommen zu behaupten. Vielmehr müssen die Einkommensverhältnisse dargelegt

Einkommen zu behaupten. Vielmehr müssen die Einkommensverhältnisse dargelegt werden, damit nach einem Bestreiten durch die Klägerin deren Richtigkeit überprüft werden können. Die Klägerin hat den Vortrag der Beklagten bestritten. Das Amtsgericht hat auf die fehlende Darlegung der Einkommensverhältnisse in dem Urteil hingewiesen. Die Beklagten haben auch in der Berufungsbegründung ihre Einkommensverhältnisse nicht dargelegt.

28 ff). Die Beklagten können auch nicht geltend machen, dass wegen des vor zwanzig Jahren erfolgten Einbaus einer Wärmedämmschicht die Miete bereits einmal erhöht worden sei. Die damals vorgenommene Mieterhöhung ist wirksam. Die Entfernung der damaligen Wärmedämmschicht im Zuge der Aufbringung einer besseren Wärmedämmschicht hat nicht zur Folge, dass die Miete nachträglich um den Betrag der damals vorgenommenen Mieterhöhung sinken würde und der jetzt verlangte Mieterhöhungsbetrag der abgesenkten Miete hinzugerechnet werden müsste.

29 g) Insgesamt kann die Klägerin von den Beklagten die Zahlung des folgenden Betrages verlangen: 54,88 Euro x 8 Monate = 439,04 Euro. Dieser Betrag ist gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1, § 288 Abs. 1 BGB zu verzinsen.

30 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO und der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

31 IV. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich macht, § 543 Abs. 2 ZPO.

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