Urteil des LG Berlin vom 01.03.2007
LG Berlin: eintragung im handelsregister, wohnung, einbau, fassade, ersparnis, firma, energie, grundeigentum, härte, vermieter
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Gericht:
LG Berlin 67.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
67 S 90/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 554 Abs 3 BGB, § 559 BGB, §
559b BGB
Erhöhung der Wohnraummiete wegen Modernisierung:
Erläuterung der Energieeinsparung im Ankündigungsschreiben;
Angabe der Wärmedurchgangskoeffizienten beim Austausch
von Verbundglasfenstern gegen Isolierglasfenster; Ankündigung
der Wärmedämmung der Hausfassade und Beurteilung der
Energieeinsparung unabhängig von der Heizkostenersparnis
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen
das am 1. März 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 2 C 163/05 –
geändert und neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in
Höhe von 439,04 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem
jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.April 2005 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten beider Rechtszüge haben die Klägerin zu 28 % und die Beklagten als
Gesamtschuldner zu 72 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 Satz 1
ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1
ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§
517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Sie hat nur zum Teil Erfolg.
1. Die Aktivlegitimation der jetzigen Klägerin ist entgegen der Auffassung der
Beklagten gegeben.
a) Die Klage war ursprünglich von der ... erhoben worden. Dieser Klage lag ein
Mahnbescheid des Amtsgerichts Hagen vom 14. April 2005 zugrunde. Denn die
Beklagten sind auf Grund eines damals mit der ... bestehenden Mietverhältnisses Mieter
einer Wohnung im Hause ... .
b) Die Aktivlegitimation hat sich im Lauf des Rechtsstreits geändert.
ab) Die ... hat unstreitig ihr Vermögen im Wege eines Verschmelzungsvertrages
gemäß § 2 Ziffer 1 des Umwandlungsgesetzes auf die ... übertragen. Im Wege der
formwandelnden Umwandlung hat sich die ... zur ... umgewandelt. Diese Umwandlung ist
am 18. September 2005 in das Handelsregister des Amtsgerichts Essen zu HRB 18741
eingetragen worden. Die ... war persönliche haftende Gesellschafterin der ... . Dies ergibt
sich aus einer entsprechenden Eintragung im Handelsregister des Amtsgerichts Essen
zu HRB 8527. Mit einem Ausgliederungs- und Übernahmevertrag vom 21. Dezember
2005 sowie der Zustimmungsbeschlüsse der Gesellschafterversammlungen vom 21.
Dezember 2005 hat die ... Teile ihres Vermögens als Gesamtheit, und zwar
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Dezember 2005 hat die ... Teile ihres Vermögens als Gesamtheit, und zwar
insbesondere ihren Grundbesitz im Wege der Umwandlung durch Ausgliederung auf die
... übertragen. Dies wurde am 15. März 2006 in das Handelsregister des Amtsgerichts
Essen zu HRB 8257 eingetragen. Die ... hat entsprechend einer Eintragung im
Handelsregister des Amtsgerichts Essen zu HRB 18741 vom 30. März 2006 die Firma in
... geändert. Die Firma der ... wurde auf Grund einer Eintragung in das Handelsregister
des Amtsgerichts Essen vom 31. Januar 2006 in ... umgewandelt. Hierbei handelt es sich
um die Klägerin.
bb) Die Klägerin hat im ersten Rechtszug die Änderung der Aktivlegitimation angezeigt
und die Klage entsprechend geändert. Die Beklagten können im zweiten Rechtszug nicht
geltend machen, dass das mit ihnen bestehende Mietverhältnis nicht von dem
Ausgliederungs- und Übernahmevertrag betroffen sei. Die Klägerin hat im ersten
Rechtszug die einzelnen Übertragungsvorgänge dargestellt und dazu Auszüge aus dem
Handelsregister des Amtsgerichts Essen vorgelegt. Es handelt es um eine Übernahme
des Vermögens der ... durch die jetzige Klägerin als Ganzes, soweit davon die
Grundstücke und alle damit im Zusammenhang stehenden Rechtsverhältnisse betroffen
sind. Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 und 3 des Umwandlungsgesetzes können Rechtsträger mit
Sitz im Inland unter anderem durch Spaltung (Aufspaltung, Abspaltung, Ausgliederung)
und durch Vermögensübertragung umgewandelt werden. Gemäß § 123 Abs. 1 Nr. 1
Umwandlungsgesetz kann ein Rechtsträger unter Auflösung ohne Abwicklung sein
Vermögen zur Aufnahme durch gleichzeitige Übertragung der Vermögensteile jeweils
als Gesamtheit auf andere bestehende Rechtsträger übertragen. Gemäß § 123 Abs. 2
Nr. 1 Umwandlungsgesetz kann ein Rechtsträger von seinem Vermögen einen Teil oder
mehrere Teile zur Aufnahme durch Übertragung dieses Teils oder dieser Teile jeweils als
Gesamtheit auf einen bestehenden oder auf mehrere bestehende Rechtsträger
aufspalten. Um einen solchen Fall handelt es sich hier bei dem Ausgliederungs- und
Übernahmevertrag vom 21. Dezember 2005. Der Vertrag bewirkt, dass das
abgespaltete und übertragene Vermögen auf die Klägerin übergegangen ist, ohne dass
hierzu rechtsgeschäftliche Übertragungsakte in Bezug auf einzelne Gegenstände des
Vermögens erforderlich waren. Der Eintritt des übernehmenden Rechtsträgers in die
Mietverhältnisse vollzieht sich dabei nicht auf Grund der Tatsache, dass er das Eigentum
an dem Grundbesitz erwirbt. Vielmehr sind die bestehenden Mietverhältnisse Teil seines
abgespaltenen und übertragenen Vermögens. Es handelt sich insoweit um eine
Gesamtrechtsnachfolge oder, wenn nur Teile des Vermögens betroffen sind, um eine
Teilrechtsnachfolge. Die Beklagten können im zweiten Rechtszug nicht bestreiten, dass
das Mietverhältnis Teil des Vermögens war, dass die ... auf die Klägerin übertragen hat,
nachdem sie dies im ersten Rechtszug nicht bestritten haben.
2. a) Mit Schreiben vom 22. September 2003 kündigte die ... namens der ... den
Beklagten die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten an.
Diese hatten unter anderem die Aufbringung einer Wärmedämmung auf der Fassade
und den Austausch der vorhandenen Außenfenster gegen isolierverglaste
Kunststofffenster zum Gegenstand. Dabei machte sie geltend, dass es sich bei der
Wärmedämmung der Fassade um eine Maßnahme der Ersparnis von Heizenergie
handele. Der Wärmedurchlass-Koeffizient betrage vor der Maßnahme 0,55 W/m²K und
werde nach der Maßnahme 0,32 W/m²K betragen. Daraus ergebe sich eine Einsparung
an Heizenergie von 42 %. Diese Maßnahme solle zu einer Erhöhung der Miete um 1,50
Euro/m² führen.
b) Mit Schreiben vom 24. Oktober 2003 widersprachen die Beklagten der Ankündigung.
Sie machten geltend, dass die Wohnung mit Holzkastendoppelfenstern ausgestattet sei,
die instandsetzungsbedürftig seien. Sie erwarteten eine Instandsetzung der
vorhandenen Fenster oder den Einbau von neuen Holzkastendoppelfenstern. Das
Gebäude verfüge bereits über eine Wärmeisolierung. Es fehle an einer zu wartenden
Ersparnis an Heizkosten. Außerdem beriefen sie sich wegen der zu erwartenden
Mieterhöhung auf eine unzumutbare Härte.
c) Mit einem Schreiben vom 22. Juni 2004 erhöhte die ... namens der ... die Netto-
Kaltmiete für die Wohnung der Beklagten von 313,92 Euro um 75,69 Euro auf 389,61
Euro. Einschließlich der unveränderten Vorauszahlung auf die Betriebskosten von 102,00
Euro solle die neue Gesamtmiete ab dem 1. September 2004 491,61 Euro betragen. Sie
berief sich auf die Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems mit einer Dicke von
10 cm bezüglich der Fassade und der Kellerdecke und den Austausch der
Verbundglasfenster durch isolierverglaste Kunststofffenster. Diese Maßnahmen dienten
der nachhaltigen Einsparung von Energie. Dabei verwies sie auf die Ankündigung vom
18. September 2003. Bei der Darstellung der Kosten machte sie geltend, dass diese im
Bauabschnitt ... angefallen seien. Zur Darstellung der Kosten für die Wärmedämmung
verwies sie auf ein Angebot der ... vom 11. September 2003 und auf eine
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verwies sie auf ein Angebot der ... vom 11. September 2003 und auf eine
Zahlungsanforderung der ... vom 17. Februar 2004. Aus dieser Rechnung übertrug sie
verschiedene Positionen, die zu Kosten von 282.163,47 Euro führten. Wegen der Kosten
für den Einbau der isolierverglasten Kunststofffenster berief sie sich auf eine Rechnung
der ... über 108.437,84 Euro. Ferner machte sie eine Rechnung der Elektro-Firma ... vom
11. März 2004 über 2.134,13 Euro und einen Betrag von 50 % eines
Gebührenbescheides des Bezirksamtes vom 3. November 2004 über 3.900,00 Euro
geltend. Hieraus errechnete sie einen Gesamtbetrag von 395.635,44 Euro. Den
Mieterhöhungsbetrag errechnete sie wie folgt:
395.635,44 Euro x 11 % = 43.519,90 Euro/Jahr : 12 Monate : 3.102,06 m² = 1,169
Euro/m²/ Monat x 65,75 m² = 75,69 Euro.
d) Die Beklagten zahlten ihre bisherige Miete unverändert weiter.
3. Die ... hat die Beklagten auf Zahlung von 605,52 Euro in Anspruch genommen. Es
handelt sich hierbei um Mietrückstände von jeweils 75,69 Euro für die Monate
September 2004 bis April 2005.
a) Die Mieterhöhungserklärung der Rechtsvorgängerin der Klägerin ist nur zum Teil
wirksam. Ihrer Wirksamkeit steht im Gegensatz zu der Auffassung der Beklagten nicht
entgegen, dass die Mieterhöhungserklärung nicht von der damaligen Vermieterin, der ...
, sondern von der ... abgegeben worden ist. Denn die genannte Gesellschaft hat jeweils
ausdrücklich erklärt, dass sie die Erklärung nicht im eigenen Namen, sondern im Namen
der damaligen Vermieterin abgegeben hat, § 164 BGB.
b) Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter wegen baulicher Maßnahmen, die den
Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf
Dauer nachhaltig verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser
bewirken (Modernisierung) die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung
aufgewendeten Kosten erhöhen. Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere
Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen
Wohnungen aufzuteilen. Gemäß § 559 b BGB ist eine Mieterhöhung dem Mieter in
Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die entstandenen
Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen des § 559 BGB erläutert
werden.
c) Die Erklärung ist in Textform gemäß § 126 b BGB abgegeben worden. Sie entspricht
hinsichtlich der Mieterhöhung wegen der Aufbringung eines
Wärmedämmverbundsystems auf der Fassade und der Kellerdecke den Anforderungen
des § 559 b BGB. Denn es heißt weiter, dass diese Maßnahme der nachhaltigen
Einsparung von Energie dient. Dieser Hinweis allein würde zwar noch nicht ausreichen,
um dem Begründungserfordernis Genüge zu tun. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs ist bei einer Mieterhöhung wegen Maßnahmen, die der Ersparnis von
Heizenergie dienen sollen, erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter in
der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme
und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegt,
anhand derer der Mieter überschlägig beurteilen kann, ob die bauliche Änderung eine
nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu genügt es, dass in der
Mieterhöhungserklärung die Veränderung des Wärmedurchgangskoeffizienten (K-Wert)
genannt wird. Dagegen wird die Angabe eines bestimmten Maßes an Energieersparnis
für nicht erforderlich gehalten (Urteil vom 12. März 2003 – VIII ZR 175/02 – unter II. 2. a,
WuM 2004, 254 ). Der Hinweis auf eine Verbesserung des
Wärmedurchgangskoeffizienten ist in dem Schreiben nicht enthalten. Jedoch wird in der
Erklärung auf das Ankündigungsschreiben vom 18. September 2003 verwiesen. Aus
diesem Schreiben ergibt sich, dass sich der K-Wert von 0,55 W/m²K auf 0,32 W/m²K
verbessern soll. Das Schreiben vom 18. September 2003 war den Beklagten unstreitig
bekannt. Nach herrschender Auffassung ist eine ausführliche Erläuterung der
Modernisierungsmaßnahme anhand der gesetzlichen Voraussetzungen nicht
erforderlich, wenn die dazu notwendigen Informationen bereits in dem gemäß § 554 Abs.
3 ergangenen Ankündigungsschreiben enthalten sind und auf dieses Bezug genommen
worden ist (Schmidt-Futterer / Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b Rdnr. 23 m.w.
N.). Auch der Bundesgerichtshof hat es in einem obiter dictum als ausreichend
angesehen, wenn in einer Mieterhöhungserklärung auf eine vorangegangene
Modernisierungsankündigung verwiesen wird, in der weitere Erläuterungen enthalten sind
(Urteil vom 7. Januar 2004 – VIII ZR 156/03 – unter II. 1. b, Grundeigentum 2004, 231).
d) In dem Schreiben vom 22. Juni 2004 sind die der damaligen Vermieterin
entstandenen Kosten ebenfalls in ausreichender Form berechnet worden. Es werden die
einzelnen Positionen aus der ihr erteilten Rechnung übernommen, die die im
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einzelnen Positionen aus der ihr erteilten Rechnung übernommen, die die im
Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme entstandenen Kosten belegen
sollen. Diese betreffen die Verlängerung eines an der Fassade befindlichen
Wasserhahnes, die Aufstellung eines Gerüstes mit 50 % der Kosten, die Demontage von
Fensterblechen, die Aufbringung eines Wärmedämm-Verbundsystems, die Dämmung
der Kellerdecke und die Einrichtung der Baustelle mit 50 % der Kosten. Nicht enthalten
sind die Kosten für die Entfernung einer vorhandenen früheren Wärmedämmung. Auf
Grund der Tatsache, dass die damalige Vermieterin sich entsprechend ihrer Mitteilung in
dem Ankündigungsschreiben vom 24. September 2003 veranlasst sah, den alten
Fassadenaufbau zu entfernen, bei dem es sich unstreitig um eine früher angebrachte
Wärmedämmschicht handelte, und sie diese Maßnahme als Instandhaltung bezeichnet
hat, ist es nachvollziehbar, dass sie die Kosten des Gerüstaufbaus und der Einrichtung
der Baustelle nur zu 50 % angesetzt hat. Gegen die Höhe dieses Ansatzes sind keine
Bedenken zu erheben. Anhand der Summe der angesetzten Kosten ist sodann die
Erhöhung der Miete entsprechen den Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB berechnet
worden.
e) Jedoch entspricht die Erhöhung nicht den zu stellenden Anforderungen, soweit sie mit
einem Austausch der Verbundglasfenster durch isolierverglaste Kunststofffenster
begründet wird. Auch hier wird die Modernisierung mit einer nachhaltigen Einsparung von
Energie begründet. Diese Begründung ist unzureichend. Welche Anforderungen bei einer
Mieterhöhungserklärung erfüllt sein müssen, die eine Modernisierung durch den Einbau
von isolierverglasten Fenstern zum Gegenstand haben, lässt sich nicht allgemein
bestimmen. Wenn es lediglich darum geht, einfach verglaste Fenster durch
Isolierglasfenster zu ersetzen, ist die Verbesserung des Wärmeschutzes offensichtlich.
Bei einem Austausch von Verbundglasfenstern durch Isolierglasfenster ist dies nicht
offensichtlich. Beide Fensterformen beruhen auf der physikalischen Tatsache, dass die
zwischen zwei Glasscheiben eingeschlossene Luft ein schlechter Wärmeleiter ist. Es ist
deshalb eine Erläuterung erforderlich, dass die zum Einbau vorgesehenen
isolierverglasten Kunststofffenster einen höheren Wärmedurchgangswiderstand als die
vorhandenen Verbundglasfenster aufweisen. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes ist es erforderlich, bei einem Austausch von vorhandenen
Isolierglasfenstern gegen neue Isolierglasfenster den alten und den neuen
Wärmedurchgangskoeffizienten anzugeben, damit der Mieter überschlägig beurteilen
kann, ob ein Energieeinspareffekt vorliegt (Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 –
unter II. 1. B, Grundeigentum 2006, 318). Diese Ausführungen können auf den
vorliegenden Fall übertragen werden. Zwar geht es nicht um den Austausch von
vorhandenen gegen neue Isolierglasfenster. Weil aber Verbundglasfenster immer noch
einen besseren Wärmeschutz als Einfachfenster bieten und der noch bessere
Wärmeschutz von Isolierglasfenstern nicht ohne Weiteres für einen Mieter einleuchtend
ist, muss die Verbesserung des Wärmeschutzes in nachvollziehbarer Weise dargestellt
werden. In dem Schreiben vom 22. September 2003 wird der Austausch der Fenster
nicht ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahme dargestellt. Es heißt nur, dass die
Außenfenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster ausgetauscht werden sollen. Als
Modernisierungsmaßnahme wird nur die Herstellung eines
Wärmedämmverbundsystems an der Fassade bezeichnet. Dass die Isolierfenster Teil
dieses Systems sein sollen, ist dem Schreiben nicht zu entnehmen.
f) Soweit die Erklärung den formellen Anforderungen entspricht, ist sie geeignet, eine
Mieterhöhung zu begründen.
fa) Der Einbau der Wärmedämmung stellt auch vor dem Hintergrund der Tatsache, dass
das Gebäude vor zwanzig Jahren bereits einmal mit einer Wärmedämmung versehen
worden ist, eine Maßnahme der Energieeinsparung dar. Dem vom Amtsgericht
eingeholten Gutachten des Sachverständigen ... zufolge wurde die vorhandene
Wärmedämmung mit einer Dicke von 5,00 cm gegen eine Wärmedämmung mit einer
Dicke von 10,00 cm ausgetauscht. Der Sachverständige hat in seine Untersuchung auch
den Austausch der vorhandenen Holzverbundfenster gegen Isolierglasfenster
einbezogen. Seinen Ausführungen zufolge haben die alten Fenster einen so genannten
U-Wert von 2,8 W/m²K und die neuen Fenster einen U-Wert von 1,5 W /m²K. Da es aus
rechtlichen Gründen auf die Energieeinsparung durch die Veränderung der Fenster nicht
ankommen kann, ist nur die Verbesserung des U-Wertes bei den Außenwänden
maßgebend. Seinen Ausführungen zufolge waren die Außenwände vorher mit
Polystrolhartschaum mit einer Dicke von 5,00 cm versehen und hatten einen U-Wert von
0,536 W/m²K. Nunmehr sind die Wände mit Polystrolhartschaum mit einer Dicke von
10,00 cm und einem zusätzlichen Kunstharzputz von 1,00 cm versehen und haben
einen U-Wert von 0,287 W/m²K. Insgesamt ist der Sachverständige zu dem Ergebnis
gekommen, dass durch die Veränderung der Wärmedämmung auf der Fassade und
durch den Einbau der Isolierglasfenster anstelle der vorhandenen Doppelfenster eine
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durch den Einbau der Isolierglasfenster anstelle der vorhandenen Doppelfenster eine
messbare und dauerhafte Verringerung des Jahresbedarfes an Primärenergie von 28 %
zu erzielen ist. Vor der Baumaßnahme lag der Bedarf bei 244 kWh/m²/a. Nachher liegt er
bei 176 kWh/m²/a. Seinen Ausführungen zufolge liegt der Anteil der Fensterflächen bei
20 %. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine Eliminierung der
Fensterflächen aus der Gesamtenergiebilanz erheblichen Einfluss auf die errechnete
Ersparnis an Primärenergie hätte.
fb) Die Beklagten können gegen das Gutachten nicht den Einwand erheben, dass der
Sachverständige nicht vor Ort war und nicht ihre Wohnung begutachtet hat. Es ist nicht
ersichtlich, dass eine Untersuchung vor Ort erforderlich war. Denn die Maßnahmen
waren bereits ausgeführt. Den Ausführungen des Sachverständigen ist zu entnehmen,
dass die Wärmedurchgangskoeffizienten der verwendeten Baumaterialen bekannt sind.
Für eine Berechnung des Wärmedurchgangswiderstandes genügte deshalb eine
Kenntnis des Wandaufbaus und der verwendeten Materialien. Diese Angaben hat der
Sachverständige den ihm zugänglichen Unterlagen entnommen. Dabei hat er Einsicht in
die beim zuständigen Bauamt geführten Unterlagen genommen. Er hat sich auch auf
einen Energiesparnachweis bezogen, der vor Beginn der Baumaßnahmen von einem
Ingenieurbüro für Bauwesen erstellt worden ist. Dasselbe Ingenieurbüro hat er um eine
Berechnung des jetzigen Energiebedarfs gebeten. Diese Vorgehensweise ist nicht zu
beanstanden. Nach Durchführung der Maßnahmen hat er nur die Möglichkeit, auf
Berechnungen zuzugreifen, die die damalige Vermieterin durch ein Ingenieurbüro hat
erstellen lassen. Er hat zudem unter Hinzuziehung des Diplomingenieurs, der damals die
Berechnungen vorgenommen hatte, Einsicht in die Bauunterlagen beim
Bauaufsichtsamt genommen und sich damit von der Richtigkeit dessen Ansätzen in
Bezug auf die verwendeten Baumaterialien überzeugt. Es ist auch nicht zu beanstanden,
dass er den betreffenden Diplomingenieur darum gebeten hatte, eine Berechnung der
Wärmedurchgangskoeffizienten auf der Grundlage der jetzt vorhandenen
Wärmedämmschicht vorzunehmen. Es handelt sich dabei um Berechnungsmethoden,
die auf gesetzlichen Vorschriften und auf der Kenntnis der
Wärmedurchgangseigenschaften von bestimmten Materialien beruhen. Wenn die
Beklagten die Richtigkeit dieser Ausführungen in Zweifel ziehen wollen, hätten sie dies
nur unter Hinzuziehung eines eigenen Sachverständigen tun können. Auch der
Umstand, dass der Sachverständige nicht den Wärmeverlust über die Kellerdecke und
das Dach berücksichtigt hat, steht der Richtigkeit seiner Ergebnisse nicht entgegen.
Denn seinen Ausführungen ist zu entnehmen, dass die Verringerung des
Jahreswärmebedarfs um einen Betrag von 28 % selbst unter Berücksichtigung der
Tatsache eintritt, dass er den Wärmeverlust über das Dach und die Wärmedämmung der
Kellerdecke nicht berücksichtigt hat. Der Mieterhöhung ist zu entnehmen, dass auch die
Kellerdecke gedämmt worden ist. Ebenso ist der Wärmeverlust über die Fenster im
Treppenhaus unerheblich. Die Unterlassung von weiteren Maßnahmen steht der
Richtigkeit seiner Berechnungen nicht entgegen. Die Frage der Energieeinsparung
beurteilt sich im Übrigen nicht nach den konkreten Verhältnisses in Bezug auf die
Wohnung der Beklagten und deren individuellem Heizverhalten, sondern nach einer
verallgemeinernden Betrachtung in Bezug auf den Wärmebedarf des gesamten
Gebäudes. Soweit die Beklagten behaupten, dass die Mieter des Hauses eine Ersparnis
von Heizkosten nicht festgestellt hätten, ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Entscheidend
ist die Verringerung des Energieverbrauches und nicht der Ersparnis an Heizkosten.
Denn die Heizkosten werden nicht nur durch die Menge der verbrauchten Heizenergie
sondern auch durch die Preise für Energie und durch das individuelle
Verbrauchsverhalten der Mieter bestimmt. Hierzu fehlt jeglicher Vortrag. Weiterhin ist es
unerheblich, dass der Sachverständige nur eine Energieeinsparung von 28 % angibt,
während die damalige Vermieterin eine Einsparung von 42 % angekündigt hat. Dass
dieser Wert geringer ausgefallen ist, hindert nicht die Bewertung, dass die Maßnahme zu
einer spürbaren Verringerung des Energiebedarfes geführt hat. Soweit die Beklagten
sich auf das Zeugnis einer anderen Mieterin berufen, ist diesem Beweisantritt schon
deswegen nicht nachzugehen, weil sie nicht die Heizkostenabrechnungen dieser Mieterin
vorgelegt haben.
fc) Die Beklagten können nicht geltend machen, dass die Verringerung der Heizkosten
durch den Modernisierungszuschlag aufgewogen wird. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs wird eine Mieterhöhung wegen energiesparender Maßnahmen im
Grundsatz nicht durch das Verhältnis der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt. Für
eine solche Begrenzung nach Art einer Kappungsgrenze besteht keine gesetzliche
Grundlage. Der Bundesgerichtshof hat die Ablehnung einer solchen Begrenzung mit
dem Gang des Gesetzgebungsverfahrens begründet. Der Gesetzgeber habe auf eine
Begrenzung bewusst verzichtet (Urteil vom 3. März 2004 – VIII ZR 153/03 – NZM 2004,
379). Weiterhin kommt es nicht darauf an, ob durch die Wärmedämmung eine
Wertverbesserung für die Wohnung eintritt. Nach der Rechtsprechung des
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Wertverbesserung für die Wohnung eintritt. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs brauchen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie, die in erster
Linie ökologischen Zielsetzungen dienen, keine Verbesserung des Wohnwertes für den
Mieter bewirken. Es reicht aus, wenn die erzielte Ersparnis an Heizenergie wesentlich und
von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt (Urteil vom 7. Januar 2004 –
VIII ZR 156/03 – II. 1. b, Grundeigentum 2004, 231). Im Übrigen lässt sich auch aus der
von den Beklagten vorgelegten Rechnung über ihren Stromverbrauch der in ihrer
Wohnung befindlichen Nachtstromspeicherheizung eine Tendenz zur Verringerung des
Energiebedarfes ablesen. Während sie vor der Maßnahme in dem Zeitraum vom 30.
Januar 2003 bis zum 29. Januar 2004 einen Verbrauch von 1.465 kWh hatten, lag ihr
Verbrauch in der Zeit vom 30. Januar 2004 bis zum 30. Januar 2005 bei 993,00 kWh.
Hierbei handelt es sich um eine Einsparung von 32 %. Dieser Betrag liegt noch über der
von dem Sachverständigen geschätzten Einsparung von 28 % und kann nicht nur mit
einem veränderten Verbrauchsverhalten erklärt werden.
fd) In die Berechnung des Mieterhöhungsbetrages können nur diejenigen Kosten
einfließen, die infolge der Herstellung des Wärmedämmverbundsystems
angefallen sind. Diese Kosten belaufen sich insgesamt auf 282.163,47 Euro. Nicht
angesetzt werden können die Kosten für den Einbau der Isolierglasfenster von
108.437,84 Euro. Aus welchem Grunde die Rechnung einer Elektro-Firma vom 3.
November 2003 in Höhe von 2.134,13 Euro und ein anteiliger Gebührenbescheid des
Bezirksamtes über 2.900,00 Euro angesetzt worden sind, ist der Begründung nicht zu
entnehmen. Soweit die Beklagten die zu berücksichtigenden Kosten bestreiten, könnten
sie dies nur dann tun, wenn sie zuvor Einsicht in die in dem Mieterhöhungsschreiben
zitierte Rechnung genommen und dabei Unstimmigkeiten festgestellt hätten. Dass sie
dies getan haben, tragen sie aber selbst nicht vor. Soweit die Beklagten beanstanden,
dass die Kosten der Entfernung der vorhandenen Wärmedämmschicht nicht heraus
gerechnet worden seien, weil diese mit Asbest belastet gewesen sei und es sich deshalb
um eine Maßnahme der Instandsetzung gehandelt habe, trifft dieser Einwand nicht zu,
weil solche Kosten nicht angesetzt worden sind, wie die Wiedergabe der einzelnen
Positionen aus der Rechnung der Firma ... zeigt. Entsprechend sind auch die Kosten für
die Einrichtung der Baustelle und die Aufstellung des Gerüstes nur zur Hälfte angesetzt
worden. Dieser Ansatz ist nachvollziehbar, da die Arbeiten gleichermaßen der
Entfernung der alten Dämmschicht wie der Anbringung der neuen Dämmschicht
dienten.
Es ergibt sich die folgende Berechnung:
282.437,47 Euro x 11 % = 31.068,12 Euro : 12 Monate = 2.589,01 Euro : 3.102,06 m² =
0,835 Euro/m² x 65,75 m² = 54,88 Euro.
fe) Gegenüber dieser Mieterhöhung können die Beklagten nicht den Einwand erheben,
sie seien zu einer Duldung der Maßnahmen zur Anbringung der Wärmedämmung nicht
verpflichtet gewesen, weil sie sich gegenüber der Ankündigung auf den Einwand der
unzumutbaren Härte berufen hätten. Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB muss der
Mieter Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden, wenn diese für ihn wegen der zu
erwartenden Mieterhöhung eine unzumutbare Härte darstellen würden. Nach der
Rechtsprechung des Kammergerichts (Rechtsentscheid vom 1. September 1988 – 8 RE-
Miet 4048/88 – , Grundeigentum 1988, 422) ist bei Mieterhöhungen nach § 3 MHG, und
dies gilt auch für Mieterhöhungen nach § 559 BGB, nicht erforderlich, dass der Mieter
den Maßnahmen zugestimmt hat oder sie freiwillig oder auf Grund eines vorab gegen ihn
ergangenen Urteils geduldet hat. Die Mieterhöhung ist auch dann zulässig, wenn der
Mieter nach § 541 b BGB a. F., und dies gilt entsprechend für § 554 Abs. 2 BGB, zur
Duldung der Maßnahmen verpflichtet war. Dies gilt regelmäßig nur dann, wenn der
Vermieter die Modernisierungsmaßnahme angekündigt hat und die Voraussetzungen
des § 541 b Abs. 1 BGB, jetzt des § 554 Abs. 2 BGB, vorlagen. Ein solches Erfordernis
besteht auch dann, wenn die Maßnahmen nicht mit einem unmittelbaren Eingriff in die
Wohnung des Mieters verbunden sind, wie dies bei der Aufbringung einer
Fassadendämmung der Fall ist. Im Rahmen einer der Modernisierungsmaßnahme
nachfolgenden Mieterhöhung bleibt dem Mieter der Einwand, dass er zur Duldung nicht
verpflichtet war, weil diese zu einer unzumutbaren Härte führen würde, nach der
Rechtsprechung des Kammergerichts erhalten. Hier haben die Beklagten mit einem
Schreiben vom 24. Oktober 2003 gegenüber dem Ankündigungsschreiben vom 22.
September 2003 sich darauf berufen, dass die Mieterhöhung von 416,00 Euro um 96,60
Euro auf 512,60 Euro zu einer Miete führen würde, die mehr als 30 % des ihnen zur
Verfügung stehenden Nettoeinkommens ausmachen würde. Diesen Einwand haben sie
auch im vorliegenden Rechtsstreit wiederholt. Allerdings ist ihr Vortrag unsubstantiiert.
Es genügt nicht, allein ein prozentuales Verhältnis der erhöhten Miete in Bezug auf das
Einkommen zu behaupten. Vielmehr müssen die Einkommensverhältnisse dargelegt
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Einkommen zu behaupten. Vielmehr müssen die Einkommensverhältnisse dargelegt
werden, damit nach einem Bestreiten durch die Klägerin deren Richtigkeit überprüft
werden können. Die Klägerin hat den Vortrag der Beklagten bestritten. Das Amtsgericht
hat auf die fehlende Darlegung der Einkommensverhältnisse in dem Urteil hingewiesen.
Die Beklagten haben auch in der Berufungsbegründung ihre Einkommensverhältnisse
nicht dargelegt.
ff). Die Beklagten können auch nicht geltend machen, dass wegen des vor zwanzig
Jahren erfolgten Einbaus einer Wärmedämmschicht die Miete bereits einmal erhöht
worden sei. Die damals vorgenommene Mieterhöhung ist wirksam. Die Entfernung der
damaligen Wärmedämmschicht im Zuge der Aufbringung einer besseren
Wärmedämmschicht hat nicht zur Folge, dass die Miete nachträglich um den Betrag der
damals vorgenommenen Mieterhöhung sinken würde und der jetzt verlangte
Mieterhöhungsbetrag der abgesenkten Miete hinzugerechnet werden müsste.
g) Insgesamt kann die Klägerin von den Beklagten die Zahlung des folgenden Betrages
verlangen: 54,88 Euro x 8 Monate = 439,04 Euro. Dieser Betrag ist gemäß § 286 Abs. 2
Nr. 1, § 288 Abs. 1 BGB zu verzinsen.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO und der Ausspruch zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche
Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich
macht, § 543 Abs. 2 ZPO.
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