Urteil des LG Berlin vom 18.05.2006
LG Berlin: abrechnung, terrasse, verbrauch, nachzahlung, abwasser, mietvertrag, trinkwasser, dusche, zugang, aufrechnung
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Gericht:
LG Berlin 32.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
32 O 683/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 BGB, § 287 ZPO
Wohnraummiete: Schätzung des Wasserverbrauchs bei Ablauf
der Eichfrist des vom Mieter eingebrachten Wasserzählers
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 2.189,96 Euro nebst
Jahreszinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 119,10
Euro seit dem 18. Mai 2006, aus 1.912,96 Euro seit dem 12. Oktober 2006 und aus
157,90 Euro seit dem 15. Juli 2006 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 63 % und die
Beklagten 37 % zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils vollstreckbaren Betrages
zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Aufgrund Mietvertrages vom 1. November 1994 sind die Kläger Vermieter und die
Beklagten Mieter von Räumen zum Betrieb einer Gaststätte. Bei Beginn des
Mietverhältnisses installierten die Beklagten vier Wasserzähler. Insgesamt existieren für
die Mietsache fünf Zähler, nämlich im Heizungsraum, in der Personaldusche, im Herren-
WC, in der Küche und auf der Terrasse. Die Eichfristen sämtlicher Zähler bis auf den
Zähler auf der Terrasse waren im Jahr 2001 abgelaufen.
In den vergangenen Jahren zahlten die Beklagten jeweils Vorschüsse auf die
Wasserkosten und die Kläger rechneten nach Ablesung der Zähler jährlich
verbrauchsabhängig über die Wasserkosten ab. Die Beklagten bezahlten die
Nachforderungen bis einschließlich Mai 2004. Dabei wurden bis 2004 nur drei in den
Räumen befindliche Zähler und der Zähler auf der Terrasse abgelesen und ein weiterer
Zähler in der Personaldusche übersehen.
Mit Schreiben vom 11. Mai 2005 rechneten die Kläger über den Wasserverbrauch in den
Monaten Mai 2004 bis Mai 2005 ab und korrigierten diese Abrechnung mit Schreiben
vom 18. April 2006, was zu einer Nachzahlungsforderung von 3.647,88 Euro führte. Mit
Schreiben vom 12. September 2005 rechneten sie über den Verbrauch des Zählers in
der Personaldusche seit dem 1. Januar 1995 bis zum 1. Januar 2005 mit einer
Nachzahlung von 1.912,96 Euro ab. Mit Schreiben vom 23. Mai 2006 rechneten die
Kläger über den Wasserverbrauch in der Zeit von Mai 2005 bis Mai 2006 mit einer
Nachzahlung von 4.555,25 Euro ab. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der in
Kopie zur Akte gereichten Abrechnungen verwiesen.
Die Kläger haben zunächst die Nachzahlungen aus den Abrechnungen vom 11. Mai 2005
und 12. September 2005 sowie die nicht gezahlten Wasser-Vorschüsse für die Monate
August bis Dezember 2005 verlangt. Nach der Abrechnung vom 23. Mai 2006 verlangen
sie die Nachzahlungen aus allen oben genannten Abrechnungen und behaupten, die vier
innerhalb der Räumlichkeiten befindlichen Zähler seien alle von den Beklagten installiert
worden, der Zähler auf der Terrasse sei von den Klägern im Jahre 1998 installiert worden,
nach der 1997 erfolgten Fertigstellung der Terrasse.
Sie beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 10.116,09 Euro
nebst Jahreszinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus
3.647,88 Euro ab dem 12. Juni 2005, von 1.912,96 Euro seit dem 12. Oktober 2005, von
je 511,29 Euro seit dem 4. August, 4. September, 4. Oktober, 4. November und 4.
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je 511,29 Euro seit dem 4. August, 4. September, 4. Oktober, 4. November und 4.
Dezember 2005 sowie von 1.998,80 Euro seit Zustellung des Schriftsatzes vom 12. Juli
2006 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, bei den von ihnen installierten vier Zählern habe es sich um die Zähler in
der Küche, im Herren-WC, in der Dusche und auf der Terrasse gehandelt. Der Zähler im
Heizungskeller stamme von den Klägern, die auch die Heizung eingebaut hätten. Dieser
Zähler sei offenbar defekt und zeige nicht den tatsächlichen Verbrauch an. Ein Vergleich
der Ablesungswerte seit Beginn des Mietverhältnisses zeige, dass der Wasserverbrauch
in der Abrechnungsperiode 2003/04 plötzlich hochgeschnellt sei, obwohl die Gaststätte
eher weniger Umsatz als in den Vorjahren gemacht hätte.
Die Ablesungswerte der übrigen Zähler werden nicht in Zweifel gezogen.
Die Beklagten rechnen hilfsweise mit einem Teilbetrag der von ihnen mit 16.549,63 Euro
errechneten Überzahlung aus der Zeit von 26. Januar 1999 bis 29. Juli 2005 gegen die
Nachforderung aus der Ablesung des Zählers in der Dusche und gegen die ursprünglich
von den Klägern geltend gemachten Vorschüsse für die Monate August bis Dezember
2005 auf.
Sie wenden bezüglich der Forderung für den Zähler in der Dusche Verjährung ein.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur im tenorierten Umfang begründet. Die Kläger haben gegen die
Beklagten aus dem Mietvertrag Anspruch auf Nachzahlung der Wasserkosten für den
Zähler in der Personaldusche nach der Abrechnung vom 12. September 2005 in Höhe
von 1.912,96 Euro, für den Wasserverbrauch für die Zeit von 23. Mai 2004 bis 2. Mai
2005 einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 119,10 Euro und aus der Abrechnung
vom 23. Mai 2006 einen Zahlungsanspruch in Höhe von 157,90 Euro.
Die Beklagten sind grundsätzlich verpflichtet, das verbrauchte Wasser an die Kläger zu
bezahlen. Im Mietvertrag findet sich zwar keine Regelung über die Zahlung von
Vorschüssen und auch keine Regelung über die Tragung von Nebenkosten; die Parteien
haben aber seit Beginn des Mietverhältnisses Vorschüsse gezahlt und abgerechnet, so
dass insoweit der ursprüngliche Mietvertrag geändert wurde.
Die Beklagten schulden die Kosten für den Wasserverbrauch in der Personaldusche seit
dem Jahr 1995 gemäß der Abrechnung vom 12. September 2005. Dieser Zähler wurde
unstreitig von den Beklagten installiert und es stellt daher keine Nachlässigkeit der
Kläger dar, wenn sie diesen Zähler bei den jährlichen Ablesungen übersehen haben. Die
Beklagten tragen auch nicht vor, dass sie die Kläger jemals auf die Existenz eines
weiteren Zählers hingewiesen hätten, so dass Umstände, die für eine Verwirkung
sprechen könnten, nicht ersichtlich sind. Die abgelesenen Werte werden von den
Beklagten ausdrücklich nicht in Zweifel gezogen, so dass es auf den Ablauf der Eichfrist
nicht ankommt.
Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Die Verjährung von Abrechnungssalden beginnt
nicht mit Ablauf einer Abrechnungsperiode, sondern mit Zugang der Abrechnung beim
Mieter (BGH WuM 1991, 150).
Für Wasserkosten in der Zeit von Mai 2004 bis Mai 2005 schulden die Beklagten lediglich
einen Betrag von 119,10 Euro.
Dabei geht das Gericht davon aus, dass auch der Zähler im Heizungsraum 1995 von
den Beklagten installiert wurde. Die Beklagten haben vorgerichtlich und auch im Prozess
nie in Abrede gestellt, insgesamt vier Zähler installiert zu haben. Ihre Behauptung, der
vierte Zähler sei derjenige auf der Terrasse gewesen, ist weder ausreichend dargelegt
noch unter Beweis gestellt. Unstreitig wurde im Jahre 1998 von den Klägern ein Zähler
auf der Terrasse angebracht und es ist nicht ersichtlich, dass zuvor dort ein Zähler
gewesen ist. Die von den Klägern vorgelegte Rechnung weist keine Erneuerung eines
vorhandenen, sondern den Einbau eines Zählers aus. Die Kläger tragen
unwidersprochen vor, dass die Terrasse überhaupt erst in dem Umfang seit dem Ausbau
1997 genutzt würde und dass zuvor auch nie Wasserkosten für die Terrasse berechnet
wurden. Angesichts dessen hätten die Beklagten für ihre Behauptung, sie hätten bereits
1995 dort einen Zähler installiert, konkreter vortragen und Beweis anbieten müssen. Sie
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1995 dort einen Zähler installiert, konkreter vortragen und Beweis anbieten müssen. Sie
legen auch nicht die vorgerichtlich präsentierte Rechnung über die vier Zähler vor und
angesichts dessen, dass das Gericht die Darlegungslast wegen der vorstehend
genannten Umstände bei den Beklagten sieht, besteht auch keine Veranlassung, ihnen
im Wege des § 421 ZPO die Vorlage aufzugeben. Schließlich spricht der Zeitpunkt des
Ablaufs der Eichfrist dafür, dass der Zähler im Heizungskeller zeitnah mit den übrigen in
den Räumen befindlichen Zählern eingebaut wurde.
Wenn der Einbau des Zählers durch die Beklagten erfolgte, so waren sie im Laufe des
Mietverhältnisses aber mangels anderweitiger Vereinbarungen auch für die Wartung und
ggfls den Austausch des Zählers verantwortlich. Grundsätzlich geht die
Instandhaltungspflicht von Sachen, die der Mieter einbringt, nicht ohne ausdrückliche
Vereinbarung auf den Vermieter über, auch wenn die Sache eingebaut ist.
Allerdings war die Eichfrist für den Zähler im Heizungskeller seit dem Jahr 2001
abgelaufen und die Kläger können nicht beweisen, dass die am 23. Mai 2004 und 2. Mai
2005 abgelesenen Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den Klägern stehen
wegen der von den Beklagten vereitelten Ermittlung des tatsächlichen Verbrauchs aber
Schadensersatzansprüche zu. Die Installation der Zähler erfolgte ersichtlich, um die
zwischen den Parteien bestehende Abrede über die Tragung der Wasserkosten durch die
Beklagten erfüllen zu können und diente damit zunächst den Interessen beider Parteien,
eine faire Abrechnung zu gewährleisten. Wenn nun die Beklagten, die wie oben
ausgeführt, für die Wartung der Zähler verantwortlich waren, die Eichfrist ignorieren und
nicht für eine rechtzeitige Nacheichung oder einen Austausch der Zähler sorgen,
verletzen sie eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, der als Dauerschuldverhältnis
beiden Vertragsparteien Kooperation abverlangt.
Die Höhe des Schadensersatzes besteht in den entgangenen, von den Klägern
verauslagten Kosten für den Wasserverbrauch im Gebäude. Das Gericht schätzt im
Rahmen des § 287 ZPO diesen Schaden auf 5.743,29 Euro. Auszugehen ist dabei von
dem durchschnittlichen Verbrauch an dem Zähler im Heizraum aus den Vorjahren bis
zur Ablesung im März 2003, weil dieser Verbrauch von den Beklagten bei den jeweiligen
Abrechnung nie in Zweifel gezogen wurde und auch einigermaßen stetig ist. Der sich
deutlich abzeichnende Anstieg der Ablesewerte seit der Ablesung im Mai 2004 kann als
Verbrauch dagegen nicht unterstellt werden und zwar unabhängig von einer
Beschädigung des Zählers. Alleine der Ablauf der Eichfrist führt zu Zweifeln an der
Richtigkeit des Wertes und die Kläger haben nicht nachgewiesen, dass von den
Beklagten in der Abrechnungsperiode tatsächlich mehr verbraucht wurde. Der Vergleich
mit dem Gesamtverbrauch im Hause führt nicht weiter, weil auch die Verbräuche der
anderen Nutzer Schwankungen unterliegen und es Abweichungen zwischen dem
Verbrauch am Hauptzähler und der Summe der Unterzähler geben kann.
Danach haben die Beklagten in der Zeit von Beginn des Mietverhältnisses bis März 2003
durchschnittlich 2,84 Kubikmeter Wasser pro Tag verbraucht. Umgerechnet auf die 344
Tage, die die Abrechnung vom 18. April 2006 umfasst, macht dies einen Verbrauch von
976,96 Euro für den Zähler im Heizungsraum und einen Gesamtverbrauch von 1.270,96
Kubikmetern aus, wobei bezüglich der übrigen Zähler der abgelesene Wert zugrunde
gelegt wird, der von den Beklagten nicht bezweifelt wird. Das macht für das Jahr 2004
einen Anteil von (222/344) 820,21 m
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und für das Jahr 2005 (122/344) 450,75 m
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aus.
Es ergeben sich damit folgende Beträge:
Von den ermittelten Kosten sind die gezahlten Vorschüsse der Beklagten in Abzug zu
bringen, denn diese wurden auf die Wasserkosten geleistet.
Ein überwiegendes Mitverschulden der Kläger schließt jedenfalls für diese
Abrechnungsperiode einen Schadensersatzanspruch nicht aus. Zwar hätte der Ablauf
der Eichfrist den Klägern bzw. ihrem Beauftragten bei den jährlichen Ablesungen
auffallen können, der Schwerpunkt des vorwerfbaren Verhaltens liegt hier aber bei den
Beklagten, in deren Räumen die Zähler sich befanden und die für die Eichung
verantwortlich waren. Es war daher Aufgabe der Beklagten, für eine rechtzeitige Eichung
zu sorgen, sie können die Folgen dieses Versäumnisses nicht auf die Kläger abzuwälzen.
Dies gilt allerdings nicht für die folgende Abrechnung für die Zeit von 2. Mai 2005 bis 7.
Mai 2006. Bei der Ablesung am 9. Februar 2006 war den Klägern der Ablauf der Eichfrist
längst bekannt, aus dem Schreiben der Beklagten vom 16. August 2005 geht hervor,
dass zu diesem Zeitpunkt beide Parteien bereits wussten, dass die Eichfrist der Zähler
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dass zu diesem Zeitpunkt beide Parteien bereits wussten, dass die Eichfrist der Zähler
abgelaufen ist. Wenn dann die Kläger untätig bleiben und noch am 7. Mai 2006 den alten
Zähler im Heizungsraum ablesen, können sie hieraus keine Rechte herleiten. Die Kläger
hätten sofort nach Kenntnis der Unbrauchbarkeit der vorhandenen Zähler entweder
selbst für den Austausch sorgen oder aber die Beklagten dazu veranlassen können, für
neue Zähler zu sorgen. Sie können aber nicht auf der Basis einer Ablesung, deren
Unsicherheit ihnen aufgrund des jahrelangen Ablaufs der Eichfrist positiv bekannt ist, von
den Beklagten die Begleichung von Kosten fordern.
Da die Ablesewerte der übrigen Zähler aber zwischen den Parteien nicht in Streit ist,
kann für die Abrechnung vom 23. Mai 2006 von einem Gesamtverbrauch von (1.186 –
935) 251 m
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ausgegangen werden. Dies führt nach dem oben aufgestellten Rechenweg
zu Verbräuchen in 2004 von 164,86 m
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und in 2006 von 86,14 m
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und damit zu Kosten
von 365,- Euro (Trinkwasser 05), 198,90 Euro (Trinkwasser 06), 404,24 Euro (Abwasser
05) und 212,34 Euro (Abwasser 06), insgesamt 1.180,58 Euro. Hiervon sind die beiden
von den Beklagten bezahlten Vorschüsse mit 1.022,58 Euro abzuziehen, was zu einer
Restforderung von 157,90 Euro führt.
Diese Forderung ist nicht durch die Aufrechnung der Beklagten mit
Rückforderungsansprüchen erloschen.
Zunächst ist die Aufrechnung gegen die von den Klägern zunächst verlangten
Vorschüsse gegenstandslos geworden, denn die Kläger verlangen inzwischen keine
Vorschüsse, sondern eine Nachzahlung für den betreffenden Zeitraum. Dies sind zwei
unterschiedliche Forderungen, weil Vorschüsse immer nur unter der Maßgabe einer
späteren Abrechnung geleistet werden, eine Nachzahlung ein Saldo aber endgültig
begleicht. Die Beklagten haben ihre Aufrechnung gegenüber dem insoweit geänderten
Klageantrag nicht mehr wiederholt, so dass das Gericht nicht unterstellen kann, es
werde auch gegen das endgültige Saldo aus der Abrechnung aufgerechnet.
Soweit die Beklagten gegen die Abrechnung vom 12. September 2005 aufrechnen, ist
die Forderung nicht erloschen, denn die Beklagten haben keine Ansprüche auf
Rückforderung.
Die Beklagten haben die Salden aus den vorangegangenen Abrechnungen stets ohne
Vorbehalt gezahlt und dies stellt ein deklaratorisches Anerkenntnis dar (OLG Düsseldorf
NZM 2001, 588; KG Berlin KGR 2004, 47; LG Hamburg ZMR 1999, 422; Schmidt-Futterer-
Langenberg, 8.Aufl. § 556 Rn. 403; Staudinger-Weitemeyer BGB 2003 § 556 Rn. 133).
Denn der Mieter, der nach Zugang der Abrechnung entweder die Abrechnung prüft und
zahlt oder ohne Prüfung zahlt, bekundet damit, dass er den Inhalt der Abrechnung für
zutreffend hält.
Im übrigen ist die Berechnung des Rückforderungsanspruchs nicht nachvollziehbar.
Weshalb die Beklagten davon ausgehen, tatsächlich seit 1999 nur jeweils 2,5 Kubikmeter
täglich verbraucht zu haben, lässt sich ihren Vortrag nicht entnehmen. Es gibt weder
einen evidenten Zusammenhang zwischen dem Umsatz und dem Verbrauch noch lässt
sich aus den Ablesewerten der übrigen Zähler hierfür etwas entnehmen. Wenn sie die
abgelesenen Werte als unzutreffend angesehen haben, hätten sie bereits vor Jahren
Veranlassung gehabt, die Funktionsweise des Zählers zu überprüfen.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 3, 288, 291 BGB. Dabei war zu
berücksichtigen, dass Kosten für die Abrechnungsperiode 2004/05 erst mit Zugang der
korrigierten Abrechnung vom 18. April 2006 fällig wurden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
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