Urteil des LG Berlin vom 19.09.2006, 67 S 400/06

Entschieden
19.09.2006
Schlagworte
Wohnung, Bad, Ausstattung, Anschluss, Vermieter, Wohnfläche, Gebäude, Vollstreckbarkeit, Sammlung, Quelle
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Quelle: Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer

Norm: § 558c BGB

Entscheidungsdatum: 19.02.2007

Aktenzeichen: 67 S 400/06

Dokumenttyp: Urteil

Mieterhöhung: Wohnwerterhöhende Berücksichtigung eines vom Vermieter gestellten geleasten Kaltwasserzählers

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19. September 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick 5 C 26/06 geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung in der Kx Lx straße x, erstes Obergeschoss rechts, Bx, von bisher 288,25 Euro um 11,31 Euro auf 299,56 Euro ab dem 01. Februar 2006 zuzustimmen.

Die Beklagten haben die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

2I. Die Berufung ist zulässig. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 statthaft. Auf die Mindestbeschwer von § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO kommt es nicht an. Das Amtsgericht hat die Berufung gemäß § 511 Abs. 4 und Abs. 2 Nr. 2 ZPO zugelassen. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind eingehalten.

3II. Die Berufung hat auch Erfolg.

4Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von bisher 288,25 Euro um 11,31 Euro auf 299,56 Euro ab dem 01. Februar 2006 aus § 558 Abs. 1 BGB.

5Mit Vertrag vom 28. Januar 2003 mieteten die Beklagten von der Klägerin die Wohnung in der Kx Lx straße x, erstes Obergeschoss rechts, Bx.

6Mit Schreiben vom 18. November 2005 verlangte die Klägerin die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 11,31 Euro.

7Das Erhöhungsverlangen ist formell nicht zu beanstanden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dem Verlangen der Mietspiegel 2005 in einem Auszug beigefügt war. Die Klägerin hat die Wohnung in der Anlage zum Mieterhöhungsverlangen ausreichend beschrieben. Die Beklagten konnten anhand der dort dargestellten Merkmale selbst unproblematisch die Einordnung in den Mietspiegel vornehmen. Außerdem hat die Klägerin das einschlägige Feld E 4 ausdrücklich einschließlich der Spannenwerte benannt. Die verlangte Miete liegt innerhalb der Spanne, sodass die einzelnen Merkmalsgruppen nicht genauer beschrieben werden mussten. Das Sondermerkmal "modernes Bad" ist angegeben. Auf eine mögliche Überschreitung der oberen Spanne wegen des Sondermerkmals ist hingewiesen worden.

8Die Nettokaltmiete ist seit dem 01. April 2003 unverändert.

9Unstreitig ist die Einordnung in das Mietspiegelfeld E 4 des Berliner Mietspiegels 2005. Die Wohnung ist zwischen 1919 und 1949 erbaut und verfügt über Sammelheizung, Bad und Innen-WC. Sie ist 56,52qm groß und liegt in mittlerer Wohnlage.

10 Die Einordnung in die Orientierungshilfe ergibt einen Zuschlag zum Mittelwert von 80% der oberen Spanne.

11 Die Merkmalsgruppe Bad ist positiv zu bewerten.

12 Dabei kann das wandhängende WC mit eingelassenem Spülkasten nicht berücksichtigt werden, weil unstreitig das Sondermerkmal "modernes Bad" vorliegt.

13 Wohnwerterhöhend ist jedoch der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler. Der Zähler ist unstreitig vorhanden. Die Parteien streiten lediglich darum, ob der Zähler hier berücksichtigt werden kann, weil die Klägerin ihn nicht gekauft sondern geleast hat. Der Kaltwasserzähler ist gleichwohl wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Aus der Formulierung in Nr. 6.3 des Mietspiegels

14"Maßgeblich ist die Ausstattung, die vom Vermieter gestellt wird."

15 folgt nichts anderes. Es geht hier nicht darum, wer wirtschaftlich die Anschaffung trägt, sondern es soll lediglich klargestellt werden, dass es sich nicht um Ausstattungen handeln darf, die der Mieter eingebracht hat. Dies zeigt sich auch darin, dass etwa einhellig die Meinung vertreten wird, dass nach einer Modernisierung, deren Kosten der Mieter nach § 559 BGB getragen hat, die Wohnung entsprechend der neuen Ausstattung in den Mietspiegel einzuordnen ist.

16 Auch bei den sonstigen Merkmalen der Orientierungshilfe (etwa Isolierverglasung, Kabelanschluss, Concierge) kommt es nicht darauf an, inwieweit der Mieter hier wirtschaftlich die Kosten getragen hat (Modernisierungsmieterhöhung) oder laufend trägt (Kosten des Kabelanschlusses oder Betriebskosten Concierge).

17 Die Kammer schließt sich insoweit der Auffassung der Zivilkammer 62 (GE 2007, 55) an. Die Klägerin hat auch im vorliegenden Fall die technischen Voraussetzungen für den Anschluss des Zählers geschaffen und den Anschluss beauftragt. Auf die weiteren dortigen Beispiele zur Unerheblichkeit der Kostentragung kann verwiesen werden.

18 Eine Doppelberücksichtigung zulasten des Mieters ist allen diesen Fällen gegeben, von den Verfassern des Mietspiegels jedoch hingenommen worden.

19 Zu den übrigen Merkmalsgruppen ist die Einordnung in die Orientierungshilfe nicht umstritten:

20 Die Küche, die Wohnung und das Gebäude sind positiv zu bewerten, das Wohnumfeld neutral.

21 Es liegen vier positive und eine neutrale Merkmalsgruppe vor, sodass ein Zuschlag von 80% der oberen Spanne gegeben ist.

22 Es ergibt sich folgende Berechnung:

23

24 Zum Wert von 4,95 Euro/qm ist der weitere Zuschlag für das moderne Bad von 0,37 Euro/qm hinzuzurechnen, sodass sich 5,32 Euro/qm und bei der Wohnfläche von 56,52qm insgesamt 300,69 Euro als ortsübliche Nettokaltmiete ergeben.

25 Verlangt werden nur 299,56 Euro, womit die Kappungsgrenze eingehalten ist.

26 III. Die Kostenentscheidung folgt für beide Rechtszüge aus § 91 ZPO.

27 IV. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

28 V. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Dabei hat das Gericht insbesondere berücksichtigt, dass es sich um eine Frage der Auslegung des Berliner Mietspiegels handelt, die nicht von bundesweitem Interesse ist.

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