Urteil des LG Berlin vom 19.09.2006
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Gericht:
LG Berlin 67.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
67 S 400/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 558c BGB
Mieterhöhung: Wohnwerterhöhende Berücksichtigung eines vom
Vermieter gestellten geleasten Kaltwasserzählers
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19. September 2006 verkündete Urteil
des Amtsgerichts Köpenick – 5 C 26/06 – geändert:
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der monatlichen
Nettokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung in der Kx Lx straße x, erstes
Obergeschoss rechts, Bx, von bisher 288,25 Euro um 11,31 Euro auf 299,56 Euro ab
dem 01. Februar 2006 zuzustimmen.
Die Beklagten haben die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1
ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist zulässig. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 statthaft. Auf die
Mindestbeschwer von § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO kommt es nicht an. Das Amtsgericht hat
die Berufung gemäß § 511 Abs. 4 und Abs. 2 Nr. 2 ZPO zugelassen. Die Form- und
Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind eingehalten.
II. Die Berufung hat auch Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erhöhung der monatlichen
Nettokaltmiete von bisher 288,25 Euro um 11,31 Euro auf 299,56 Euro ab dem 01.
Februar 2006 aus § 558 Abs. 1 BGB.
Mit Vertrag vom 28. Januar 2003 mieteten die Beklagten von der Klägerin die Wohnung
in der Kx Lx straße x, erstes Obergeschoss rechts, Bx.
Mit Schreiben vom 18. November 2005 verlangte die Klägerin die Zustimmung zur
Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 11,31 Euro.
Das Erhöhungsverlangen ist formell nicht zu beanstanden. Dabei kommt es nicht darauf
an, ob dem Verlangen der Mietspiegel 2005 in einem Auszug beigefügt war. Die Klägerin
hat die Wohnung in der Anlage zum Mieterhöhungsverlangen ausreichend beschrieben.
Die Beklagten konnten anhand der dort dargestellten Merkmale selbst unproblematisch
die Einordnung in den Mietspiegel vornehmen. Außerdem hat die Klägerin das
einschlägige Feld E 4 ausdrücklich einschließlich der Spannenwerte benannt. Die
verlangte Miete liegt innerhalb der Spanne, sodass die einzelnen Merkmalsgruppen nicht
genauer beschrieben werden mussten. Das Sondermerkmal "modernes Bad" ist
angegeben. Auf eine mögliche Überschreitung der oberen Spanne wegen des
Sondermerkmals ist hingewiesen worden.
Die Nettokaltmiete ist seit dem 01. April 2003 unverändert.
Unstreitig ist die Einordnung in das Mietspiegelfeld E 4 des Berliner Mietspiegels 2005.
Die Wohnung ist zwischen 1919 und 1949 erbaut und verfügt über Sammelheizung, Bad
und Innen-WC. Sie ist 56,52qm groß und liegt in mittlerer Wohnlage.
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Die Einordnung in die Orientierungshilfe ergibt einen Zuschlag zum Mittelwert von 80%
der oberen Spanne.
Die Merkmalsgruppe Bad ist positiv zu bewerten.
Dabei kann das wandhängende WC mit eingelassenem Spülkasten nicht berücksichtigt
werden, weil unstreitig das Sondermerkmal "modernes Bad" vorliegt.
Wohnwerterhöhend ist jedoch der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler. Der Zähler ist
unstreitig vorhanden. Die Parteien streiten lediglich darum, ob der Zähler hier
berücksichtigt werden kann, weil die Klägerin ihn nicht gekauft sondern geleast hat. Der
Kaltwasserzähler ist gleichwohl wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Aus der
Formulierung in Nr. 6.3 des Mietspiegels
vom Vermieter
folgt nichts anderes. Es geht hier nicht darum, wer wirtschaftlich die Anschaffung trägt,
sondern es soll lediglich klargestellt werden, dass es sich nicht um Ausstattungen
handeln darf, die der Mieter eingebracht hat. Dies zeigt sich auch darin, dass etwa
einhellig die Meinung vertreten wird, dass nach einer Modernisierung, deren Kosten der
Mieter nach § 559 BGB getragen hat, die Wohnung entsprechend der neuen Ausstattung
in den Mietspiegel einzuordnen ist.
Auch bei den sonstigen Merkmalen der Orientierungshilfe (etwa Isolierverglasung,
Kabelanschluss, Concierge) kommt es nicht darauf an, inwieweit der Mieter hier
wirtschaftlich die Kosten getragen hat (Modernisierungsmieterhöhung) oder laufend
trägt (Kosten des Kabelanschlusses oder Betriebskosten Concierge).
Die Kammer schließt sich insoweit der Auffassung der Zivilkammer 62 (GE 2007, 55) an.
Die Klägerin hat auch im vorliegenden Fall die technischen Voraussetzungen für den
Anschluss des Zählers geschaffen und den Anschluss beauftragt. Auf die weiteren
dortigen Beispiele zur Unerheblichkeit der Kostentragung kann verwiesen werden.
Eine Doppelberücksichtigung zulasten des Mieters ist allen diesen Fällen gegeben, von
den Verfassern des Mietspiegels jedoch hingenommen worden.
Zu den übrigen Merkmalsgruppen ist die Einordnung in die Orientierungshilfe nicht
umstritten:
Die Küche, die Wohnung und das Gebäude sind positiv zu bewerten, das Wohnumfeld
neutral.
Es liegen vier positive und eine neutrale Merkmalsgruppe vor, sodass ein Zuschlag von
80% der oberen Spanne gegeben ist.
Es ergibt sich folgende Berechnung:
Zum Wert von 4,95 Euro/qm ist der weitere Zuschlag für das moderne Bad von 0,37
Euro/qm hinzuzurechnen, sodass sich 5,32 Euro/qm und bei der Wohnfläche von
56,52qm insgesamt 300,69 Euro als ortsübliche Nettokaltmiete ergeben.
Verlangt werden nur 299,56 Euro, womit die Kappungsgrenze eingehalten ist.
III. Die Kostenentscheidung folgt für beide Rechtszüge aus § 91 ZPO.
IV. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.
V. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1
ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist
nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Dabei hat das Gericht insbesondere
berücksichtigt, dass es sich um eine Frage der Auslegung des Berliner Mietspiegels
handelt, die nicht von bundesweitem Interesse ist.
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