Urteil des LG Berlin vom 31.10.2006, 67 S 459/06

Entschieden
31.10.2006
Schlagworte
Mieter, Ausführung, Reduktion, Avb, Unangemessenheit, Rückführung, Mietwohnung, Sammlung, Quelle, Link
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Quelle: Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 21.05.2007

Normen: § 307 Abs 1 S 1 BGB, § 535 Abs 1 S 2 BGB

Aktenzeichen: 67 S 459/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Inhaltskontrolle für eine Schönheitsreparaturklausel bei Zustimmungsvorbehalt des Vermieters bezüglich einer Abweichung von der „bisherigen Ausführungsart“

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 31. Oktober 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 16 C 217/05 - geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.666,59 nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 8. September 2005 zu zahlen.

Von den Kosten des I. Rechtszuges hat die Klägerin 48 % und der Beklagte 52 % zu tragen.

Die Kosten des II. Rechtszuges werden der Klägerin zu 80 % und dem Beklagten zu 20 % auferlegt.

Im Übrigen wird die Berufung verworfen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1Von der Abfassung des Tatbestands wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

21. Zulässigkeit der Berufung:

3Die Berufung des Beklagten ist zulässig; insbesondere ist sie statthaft sowie form- und fristgerecht im Sinne der §§ 517, 519 ZPO eingereicht und auch begründet, § 520 ZPO.

42. Begründetheit der Berufung:

5Die Berufung des Beklagten ist überwiegend begründet.

6Ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von weiteren 981,58 gemäß §§ 280, 281 BGB besteht nicht.

7Die Auffassung des Beklagten, die Überbürdung der vom Vormieter geschuldeten Schönheitsreparaturen sei unwirksam, weil dort eine Klausel enthalten sei, die für eine Abweichung von der Ausführungsart die Zustimmung der Vermieterin erfordere, trifft zu.

8Der Beklagte hat durch die dreiseitige Vereinbarung vom 31.8.2004 die Pflicht des Vormieters zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen im Wege der befreienden Schuldübernahme übernommen und ist mithin an dessen Stelle in diese Verpflichtung eingetreten. Wie vom Amtsgericht zutreffend ausgeführt, ist hinsichtlich dieser Vereinbarung von einer Individualvereinbarung auszugehen, so dass die §§ 305 ff BGG hierauf keine Anwendung finden. Demgemäß richtet sich der Inhalt dieser Pflicht nach der ursprünglich zwischen der Klägerin und dem Vormieter getroffenen Vereinbarung.

9Dieser hat gemäß § 2 (8) des Vertrages vom 26.1.1981 die Ausführung der Schönheitsreparaturen auf der Grundlage der Allgemeinen Vertragsbestimmungen in der Fassung “D 1981” (im Folgenden AVB) übernommen. In den von der Klägerin

der Fassung “D 1981” (im Folgenden AVB) übernommen. In den von der Klägerin überreichten AVB sind in der Nr. 5 Abs. 2 sowohl der Umfang als auch die Ausführungsfristen geregelt, die dem Üblichen entsprechen und in ihrer Wirksamkeit nicht zu beanstanden sind. In Satz 4 dieser Regelung ist folgender Satz enthalten:

10”Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. ...”

11 Bei dieser Vertragsbestimmung handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 S. 1 BGB, weil dieser Vertragteil seiner Gestaltung nach für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist und von der Klägerin ihren Mietern gegenüber gestellt wird.

12 Diese Regelung hält der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff BGB nicht stand.

13 Die Klausel ist jedenfalls wegen Unklarheit 305 c Abs. 2 ) und Unangemessenheit 307 Abs. 1 S. 1 BGB) unwirksam (BGH Urteil vom 28.03.2007 VIII ZR 199/06 - ; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 538 BGB, Rn.: 172). Zum einen ist die Klausel unklar, weil nicht eindeutig ist, worauf die Ausführungsart zu beziehen ist, ob damit auf die Grundausstattung (Wände/Decken mit Rauputz/Glattputz, Tapete/Raufaser, Paneele) verwiesen wird oder die konkrete Ausgestaltung (etwa bestimmter Farbton) im Einzelnen gemeint ist oder beides. Der Umfang der Zustimmungspflicht ist schon nicht erkennbar (BGH, aaO).

14 Zudem schränkt die Klausel bei der dem Vertragsgegner des Verwenders ungünstigsten Auslegung den Mieter unangemessen ein. Eine Wohnung ist der Mittelpunkt der privaten Lebensgestaltung und damit auch der Ort der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 GG). Aus dieser sozialen Komponente der Wohnnutzung und dem verfassungsrechtlichen Schutz des häuslichen Bereichs folgt auch das Recht und die Freiheit des Mieters, sich in der Mietwohnung entsprechend seinem dekorativen Geschmack während der Mietzeit einzurichten, solange berechtigte Interessen des Vermieters nicht betroffen sind (Langenberg, aaO Rn 228).

15 Durch die Art der Renovierung oder dekorativen Herrichtung der Räume können sich so lange keine Beeinträchtigungen der Rechte des Vermieters ergeben, wie nicht die konkrete Ausführung Substanzschäden nach sich ziehen kann (etwa Ölfarbe in Nassräumen oder Styroportapeten an ungedämmten Außenwänden).

16 Hat der Mieter eine besonders eigenwillige Dekoration vorgenommen, die dem allgemeinen Geschmack widerspricht, ist diese erst bei Mietende zu beseitigen.

17 Ob sich das Zustimmungserfordernis dadurch im Ergebnis wie eine unwirksame Endrenovierungsklausel auswirkt, weil sie den Mieter bei jeder Abweichung von der bisherigen Dekoration zur Endrenovierung zwingt (so: LG Berlin MM 2006, 297 (ZK 62), kann angesichts der, wie ausgeführt, schon gegebenen Unangemessenheit, hier dahinstehen (so auch BGH aaO.).

18 Mithin ist diese Klausel unwirksam.

19 Grundsätzlich führt die Unwirksamkeit einer Klausel dazu, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist, weil die Rückführung auf einen gerade noch zulässigen Inhalt dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion widerspricht und unzulässig ist. Nur wenn die Klausel mehrere Regelungen zu verschiedenen Sachgebieten enthält, die nur äußerlich in einer Klausel zusammengefasst sind, kann die Klausel mit dem wirksamen Inhalt aufrecht erhalten werden.

20 Vorliegend betrifft die Klausel die Art und Weise der Ausführung, weshalb die an anderer Stelle erfolgte Überbürdung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht aufrecht erhalten werden kann, weil dies eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen wäre (BGH, aaO.) und der Umfang der geschuldeten Leistung selbst damit in Zweifel stünde. Dies wäre eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularklausel, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (BGH Urteil vom 22.9.2004 VIII ZR 360/03 in: NJW 2004, 3775).

21 Angesichts dieser Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen kommt es auf die Einwände des Beklagten zur Höhe des zuerkannten Schadensersatzes nicht an.

22 Die Berufung ist aber nur beschränkt eingelegt.

23 Der Beklagte hat entsprechend seiner Auflistung auf Seite 7 der Berufungsbegründung die Verurteilung zum Schadensersatz wegen der Schönheitsreparaturen hinsichtlich der dort im Einzelnen benannten Positionen, die insgesamt einen Gesamtbetrag in Höhe von 800,08 betreffen, ausdrücklich nicht angegriffen. Mithin betrifft die Berufung bezogen auf den Schadensersatz wegen der Schönheitsreparaturen, den das Amtsgericht insgesamt in Höhe von 1.781,66 zuerkannt hat, nur einen Teilbetrag in Höhe von 981,58 (1.781,66 - 800,08 = 981,58 €).

24 Weiterhin wendet sich die Berufung ausdrücklich nicht gegen die Verurteilung zur Zahlung der Aprilmiete 2005 und der Rücklastgebühren.

25 Zu der weiteren Verurteilung des Amtsgerichts zur Zahlung des für den Rückbau der Fliesen erforderlichen Betrages in Höhe von 249,65 ist zwar aufgrund der konkreten Antragsabfassung dahingehend, dass Berufung hinsichtlich der über 1.416,94 hinausgehenden Verurteilung eingelegt wird, Berufung eingelegt. Es fehlt aber hinsichtlich dieses Verurteilungspostens jegliche Begründung, so dass es diesbezüglich an einer zulässigen Berufung fehlt und die Verwerfung der Berufung insoweit als unzulässig auszusprechen war.

26 Die im Antrag zur Klarstellung ausgesprochene Verurteilung erfasst daher die nachfolgend aufgelisteten Positionen:

27

1.666,59

28 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

29 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.

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