Urteil des LG Berlin vom 23.03.2007
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Gericht:
LG Berlin 67.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
67 S 147/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 154 Abs 2 BGB, § 273 BGB, §
535 BGB, § 550 BGB, § 551 Abs
2 BGB
Wohnraummiete: Mündlicher Mietvertragsabschluss bei
fehlender Angabe des Vermieters; Wirksamkeit der
Vereinbarung über Kaution durch Übergabe eines Sparbuchs bei
Verstoß gegen Fälligkeitsregelung; Zurückbehaltungsrecht bei
Mängeln
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 23. März 2007 verkündete
Teilurteil des Amtsgerichts Köpenick - 4 C 19/07 - wird durch einstimmigen Beschluss
gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO auf ihre Kosten zurückzuweisen.
Der Streitwert für den zweiten Rechtszug wird auf 1.020,00 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1
ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§
517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Das Teilurteil ist den Beklagten am 16. April 2007
zugestellt worden. Sie haben hiergegen am 14. Mai 2007 Berufung eingelegt und die
Berufung am 12. Juli 2007 begründet. Die Begründung war rechtzeitig, da die Beklagten
rechtzeitig am 13. Juni 2007 einen Antrag auf Verlängerung der Frist zur Begründung der
Berufung gestellt hatten und die Verlängerung mit Verfügung vom 23. Juli 2007
nachträglich zum 16. Juli 2007 gewährt worden war. Die Berufung ist damit insgesamt
zulässig.
II. Sie hat jedoch keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht dazu verurteilt, zu Gunsten der Kläger ein
Sparbuch über eine Mietkaution bei der ... ... in Potsdam, Geschäftsstelle ... , zu
eröffnen, auf dieses Sparbuch einen Betrag in Höhe von 1.020,00 Euro einzuzahlen und
dieses Sparbuch sodann ohne Sperrvermerk den Klägern zu übergeben.
1. a) Die Beklagten sind auf Grund eines mit den Klägern mündlich geschlossenen
Mietvertrages Mieter einer Wohnung im Hause ... . Es liegt zwar eine als " Mietvertrag für
Wohnräume" bezeichnete Vertragsurkunde vom 31. Januar 2005 vor, die über der
Bezeichnung "Vermieter" die Unterschrift "..." und über der Bezeichnung "Mieter" die
Unterschriften der beiden Beklagten trägt. Jedoch findet sich am Beginn der
Vertragsurkunde nur die Bezeichnung "Vermieter", ohne dass eine namentliche
Bezeichnung der Person oder Personen der Vermieter angegeben ist. Es folgt nur die
Angabe, dass der oder die Vermieter durch die "Grundstücksverwaltung ..." vertreten
wird oder werden. Allein durch eine Auslegung der Vertragsurkunde lässt sich nicht
bestimmen, ob beide Kläger oder nur einer von ihnen als Vermieter auftreten sollte. Die
Parteien haben auch nicht ausdrücklich vorgetragen, welche natürliche Person sich
hinter der Bezeichnung "Grundstücksverwaltung ..." verbergen soll. Aus der Tatsache,
dass die Beklagten in einem Schreiben von 30. Januar 2006 die Klägerin zu 1)
angesprochen haben, kann die Schlussfolgerung abgeleitet werden, dass diese als
Verwalterin der Wohnung im Auftrage der Eigentümer tätig geworden ist. Unstreitig sind
aber sowohl die Klägerin zu 1) als auch der Kläger zu 2) Eigentümer des Grundstücks. Es
ist nicht ungewöhnlich, dass Eigentümer, die ihr Mietwohnhaus selbst verwalten, für ihren
geschäftlichen Verkehr die Bezeichnung "Grundstücksverwaltung" führen.
b) Jedoch besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass die Kläger, die die
Eigentümer des Grundstücks sind, Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung sein
sollen. Auf Grund der mangelnden Bestimmbarkeit der Person des Vermieters anhand
der Vertragsurkunde liegt nur ein mündlicher Mietvertrag vor. Von einem mündlich
geschlossenen Mietvertrag ist auszugehen, weil die Parteien den Vertrag in Vollzug
gesetzt haben, in dem die Kläger ihnen die Wohnung am 30. März 2005 zum Gebrauch
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gesetzt haben, in dem die Kläger ihnen die Wohnung am 30. März 2005 zum Gebrauch
überlassen und die Beklagten dafür Miete gezahlt haben. Dies führt entgegen der
Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB zur Annahme eines wirksamen
Vertragsschlusses. Die Nichtbeachtung des gesetzlichen Formgebotes des § 550 BGB
führt nur dazu, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und
frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums gekündigt
werden kann. Soweit die Beklagten in ihrer Stellungnahme die Behauptung aufstellen,
sie seien nicht der Meinung, dass die Kläger als Eigentümer Vermieter ihrer Wohnung
seien, lassen sie offen, wer, wenn nicht diese, ihre Vermieter sein sollten. Insofern
handeln sie widersprüchlich, wenn sie von den Klägern die Beseitigung von Mängeln der
Mietsache verlangen.
2. Der Inhalt der getroffenen Vereinbarungen bestimmt sich nach dem Wortlaut der
Vertragsurkunde. Denn es ist davon auszugehen, dass die Parteien diejenigen
Regelungen als für sich verbindlich anerkennen wollten, die sich aus dem Text der
Vertragsurkunde ergeben. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass die Vertragsurkunde
sowohl die Unterschrift eines der Kläger als auch die Unterschrift beider Beklagten trägt.
Gemäß § 21 Nr. 3 der Vertragsurkunde hat der Mieter eine Kaution in Höhe von drei
Monatsmieten = 1.020,00 Euro zu zahlen, und zwar durch Hinterlegung eines bei der
Sparkasse ... eröffneten Kautionssparbuches bei Übergabe der Wohnung. Entgegen ihrer
Stellungnahme trifft ihre Auffassung nicht zu, dass der mündlich geschlossene
Mietvertrag lediglich eine Festlegung hinsichtlich des Mietobjektes und der Miethöhe
umfasse. Wenn dies zuträfe, würde der Mietvertrag an einem offenen Dissens gemäß §
154 Abs. 1 BGB. Denn es wäre davon auszugehen, dass Inhalt der zwischen den
Vertragsparteien nach den Vorstellungen der Beklagten getroffenen Vereinbarungen
sämtliche Regelungen sein sollten, die in der Urkunde enthalten ist, die die Beklagten
unterschrieben haben.
a) Die Beklagten können nicht geltend machen, dass sie diese Verpflichtung nicht im
Rahmen des mündlichen Mietvertrages eingegangen seien, weil sie bei Übergabe der
Wohnung das Sparbuch nicht hinterlegt hätten. Der Umstand, dass ein Schuldner eine
vertragliche Verpflichtung nicht erfüllt, lässt nicht die Schlussfolgerung zu, dass er diese
nicht eingehen wollte. Im Gegenteil haben die Beklagten durchaus erkannt, dass sie
verpflichtet waren, eine Kautionssparkonto zu eröffnen. Denn sie haben mit Schreiben
vom 30. Januar 2006 der Klägerin zu 1) mitgeteilt, dass sie am 4. Mai 2005 bei der ... ...
ein Kautionssparkonto eröffnet hätten. Somit seien sie ihrer Pflicht zu Eröffnung dieses
Kautionskontos nachgekommen. Die vereinbarte Kautionshöhe hätten sie bis zum
heutigen Datum einbehalten, da sie nicht gewillt seien, für diese Wohnung, die
erhebliche Mängel aufweise, eine Kaution zu zahlen.
b) Die Beklagten waren hier verpflichtet, den Kautionsbetrag von 1.020,00 Euro auf ein
auf ihren Namen lautendes Sparbuch einzuzahlen und dieses zugunsten der Kläger zu
verpfänden. Dadurch sollte ein Pfandrecht an der Sparforderung zugunsten der Kläger
bestellt werden. Zur Wirksamkeit einer Verpfändung gehört, dass der Sparkasse die
Verpfändung angezeigt wird. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das
Dreifache der auf einen Monat fallenden Miete ohne die als Pauschale oder
Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Diese Grenze ist hier
eingehalten worden. Die Netto-Kaltmiete beträgt unstreitig 340,00 Euro.
3. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, die als Geldsumme zu leistende
Sicherheit in drei monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Eine zum Nachteil des Mieters
hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB nichtig. Diese
gesetzliche Regelung gilt auch für die Einzahlung des Kautionsbetrages auf ein
zugunsten des Vermieters zu verpfändendes Sparbuch (Schmidt-Futterer / Blank,
Mietrecht, 9. Aufl., § 551 Rdnr. 63). Die gesetzliche Regelung ist hier nicht beachtet
worden. Dies hat allerdings nicht zur Folge, dass die gesamte Kautionsvereinbarung
nichtig wäre. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt in einer
Formularvereinbarung eine Teilunwirksamkeit der Fälligkeitsregelung in Bezug auf die
Einzahlung der Kaution nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung. Denn ohne
die unwirksame Fälligkeitsregelung bleibt eine Abrede der Parteien über eine von dem
Mieter zu erbringende Sicherheitsleistung bestehen. Die Annahme einer
Teilunwirksamkeit stellt nach dieser Rechtsprechung keine unzulässige
geltungserhaltende Reduktion dar (Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02 - unter II. 2.,
Grundeigentum 2003, 1144). Hier lässt sich die Vereinbarung über die Zahlung der
Kaution in Form der Hinterlegung eines Sparbuches von der Vereinbarung über den
Zeitpunkt bei Übergabe der Wohnung trennen. Das Verbot der geltungserhaltenden
Reduktion gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann nicht, wenn sich
die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und
einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (BGH, a.a.O.). Dies ist hier der Fall,
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einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (BGH, a.a.O.). Dies ist hier der Fall,
indem der Satzteil "bei Übergabe" gestrichen wird. Damit wird die Fälligkeitsregelung
eliminiert, die mit § 551 Abs. 2 BGB nicht zu vereinbaren ist. Der Bundesgerichtshof hat
im Übrigen an seiner Rechtsprechung in dem Urteil vom 30. Juni 2004 (VIII ZR 243/03
unter II. 1. b aa - Grundeigentum 2004, 956) festgehalten. An einer der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs entgegen stehenden Rechtsauffassung in der Entscheidung
vom 2. Juli 2001 (67 S 441/00; Grundeigentum 2002, 55) hält die Kammer nicht mehr
fest.
4. Den Beklagten steht wegen der von ihnen behaupteten Mängel auch kein
Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Hier haben die Beklagten im Wege der
Widerklage von den Klägern verlangt, verschiedene Mängel zu beseitigen, nämlich den
an verschiedenen Stellen im Wohnzimmer und im Schlafzimmer befindlichen Schimmel
zu beseitigen, die an den Scharnieren gebrochene Wohnungseingangstür instand zu
setzen, die bei der Bereitung von Warmwasser ausfallende Gastherme instand zu setzen
und die im Keller befindliche Feuchtigkeit zu beseitigen. Es ist allgemeine Auffassung,
dass dem Mieter zur Durchsetzung von Mangelbeseitigungsansprüchen weder die
Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB noch ein Zurückbehaltungsrecht
gemäß § 273 BGB zusteht. Bei Mängeln der überlassenen Mietsache ist der Mieter durch
seinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie durch die Minderung der Miete
gemäß § 536 BGB hinreichend geschützt. Sinn und Zweck der Kaution als Mittel der
Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters stehen einer Berufung auf die
Rechte aus §§ 320, 273 BGB entgegen (Schmidt-Futterer / Blank, Mietrecht, 9. Aufl., §
551 Rdnr. 67 mit weiteren Nachweisen; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 159; OLG Celle ZMR
1998, 272, 273; OLG München ZMR 2000,528; KG Grundeigentum 2003, 525).
5. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des
Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung machen eine
Entscheidung des Berufungsgerichts erforderlich. Die Zulassung einer Revision käme mit
Rücksicht auf die zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nicht in Betracht, da
es sich um die Anwendung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf einen
einzelnen Fall handelt.
6. Den Parteien ist die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung mitgeteilt worden. Die
Beklagten haben dazu Stellung genommen. Die Stellungnahme ist berücksichtigt
worden.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO und die Festsetzung des Wertes
auf § 3 ZPO.
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