Urteil des LG Berlin vom 23.03.2007, 67 S 147/07

Entschieden
23.03.2007
Schlagworte
Verlängerung der frist, Wohnung, Vermieter, Mietvertrag, Kaution, Eigentümer, Grundeigentum, Hinterlegung, Sparkasse, Form
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Quelle: Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 01.11.2007

Normen: § 154 Abs 2 BGB, § 273 BGB, § 535 BGB, § 550 BGB, § 551 Abs 2 BGB

Aktenzeichen: 67 S 147/07

Dokumenttyp: Beschluss

Wohnraummiete: Mündlicher Mietvertragsabschluss bei fehlender Angabe des Vermieters; Wirksamkeit der Vereinbarung über Kaution durch Übergabe eines Sparbuchs bei Verstoß gegen Fälligkeitsregelung; Zurückbehaltungsrecht bei Mängeln

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 23. März 2007 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Köpenick - 4 C 19/07 - wird durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO auf ihre Kosten zurückzuweisen.

Der Streitwert für den zweiten Rechtszug wird auf 1.020,00 Euro festgesetzt.

Gründe

1I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Das Teilurteil ist den Beklagten am 16. April 2007 zugestellt worden. Sie haben hiergegen am 14. Mai 2007 Berufung eingelegt und die Berufung am 12. Juli 2007 begründet. Die Begründung war rechtzeitig, da die Beklagten rechtzeitig am 13. Juni 2007 einen Antrag auf Verlängerung der Frist zur Begründung der Berufung gestellt hatten und die Verlängerung mit Verfügung vom 23. Juli 2007 nachträglich zum 16. Juli 2007 gewährt worden war. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

2II. Sie hat jedoch keinen Erfolg.

3Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht dazu verurteilt, zu Gunsten der Kläger ein Sparbuch über eine Mietkaution bei der ... ... in Potsdam, Geschäftsstelle ... , zu eröffnen, auf dieses Sparbuch einen Betrag in Höhe von 1.020,00 Euro einzuzahlen und dieses Sparbuch sodann ohne Sperrvermerk den Klägern zu übergeben.

41. a) Die Beklagten sind auf Grund eines mit den Klägern mündlich geschlossenen Mietvertrages Mieter einer Wohnung im Hause ... . Es liegt zwar eine als " Mietvertrag für Wohnräume" bezeichnete Vertragsurkunde vom 31. Januar 2005 vor, die über der Bezeichnung "Vermieter" die Unterschrift "..." und über der Bezeichnung "Mieter" die Unterschriften der beiden Beklagten trägt. Jedoch findet sich am Beginn der Vertragsurkunde nur die Bezeichnung "Vermieter", ohne dass eine namentliche Bezeichnung der Person oder Personen der Vermieter angegeben ist. Es folgt nur die Angabe, dass der oder die Vermieter durch die "Grundstücksverwaltung ..." vertreten wird oder werden. Allein durch eine Auslegung der Vertragsurkunde lässt sich nicht bestimmen, ob beide Kläger oder nur einer von ihnen als Vermieter auftreten sollte. Die Parteien haben auch nicht ausdrücklich vorgetragen, welche natürliche Person sich hinter der Bezeichnung "Grundstücksverwaltung ..." verbergen soll. Aus der Tatsache, dass die Beklagten in einem Schreiben von 30. Januar 2006 die Klägerin zu 1) angesprochen haben, kann die Schlussfolgerung abgeleitet werden, dass diese als Verwalterin der Wohnung im Auftrage der Eigentümer tätig geworden ist. Unstreitig sind aber sowohl die Klägerin zu 1) als auch der Kläger zu 2) Eigentümer des Grundstücks. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Eigentümer, die ihr Mietwohnhaus selbst verwalten, für ihren geschäftlichen Verkehr die Bezeichnung "Grundstücksverwaltung" führen.

5b) Jedoch besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass die Kläger, die die Eigentümer des Grundstücks sind, Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung sein sollen. Auf Grund der mangelnden Bestimmbarkeit der Person des Vermieters anhand der Vertragsurkunde liegt nur ein mündlicher Mietvertrag vor. Von einem mündlich geschlossenen Mietvertrag ist auszugehen, weil die Parteien den Vertrag in Vollzug gesetzt haben, in dem die Kläger ihnen die Wohnung am 30. März 2005 zum Gebrauch

gesetzt haben, in dem die Kläger ihnen die Wohnung am 30. März 2005 zum Gebrauch überlassen und die Beklagten dafür Miete gezahlt haben. Dies führt entgegen der Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB zur Annahme eines wirksamen Vertragsschlusses. Die Nichtbeachtung des gesetzlichen Formgebotes des § 550 BGB führt nur dazu, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums gekündigt werden kann. Soweit die Beklagten in ihrer Stellungnahme die Behauptung aufstellen, sie seien nicht der Meinung, dass die Kläger als Eigentümer Vermieter ihrer Wohnung seien, lassen sie offen, wer, wenn nicht diese, ihre Vermieter sein sollten. Insofern handeln sie widersprüchlich, wenn sie von den Klägern die Beseitigung von Mängeln der Mietsache verlangen.

62. Der Inhalt der getroffenen Vereinbarungen bestimmt sich nach dem Wortlaut der Vertragsurkunde. Denn es ist davon auszugehen, dass die Parteien diejenigen Regelungen als für sich verbindlich anerkennen wollten, die sich aus dem Text der Vertragsurkunde ergeben. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass die Vertragsurkunde sowohl die Unterschrift eines der Kläger als auch die Unterschrift beider Beklagten trägt. Gemäß § 21 Nr. 3 der Vertragsurkunde hat der Mieter eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten = 1.020,00 Euro zu zahlen, und zwar durch Hinterlegung eines bei der Sparkasse ... eröffneten Kautionssparbuches bei Übergabe der Wohnung. Entgegen ihrer Stellungnahme trifft ihre Auffassung nicht zu, dass der mündlich geschlossene Mietvertrag lediglich eine Festlegung hinsichtlich des Mietobjektes und der Miethöhe umfasse. Wenn dies zuträfe, würde der Mietvertrag an einem offenen Dissens gemäß § 154 Abs. 1 BGB. Denn es wäre davon auszugehen, dass Inhalt der zwischen den Vertragsparteien nach den Vorstellungen der Beklagten getroffenen Vereinbarungen sämtliche Regelungen sein sollten, die in der Urkunde enthalten ist, die die Beklagten unterschrieben haben.

7a) Die Beklagten können nicht geltend machen, dass sie diese Verpflichtung nicht im Rahmen des mündlichen Mietvertrages eingegangen seien, weil sie bei Übergabe der Wohnung das Sparbuch nicht hinterlegt hätten. Der Umstand, dass ein Schuldner eine vertragliche Verpflichtung nicht erfüllt, lässt nicht die Schlussfolgerung zu, dass er diese nicht eingehen wollte. Im Gegenteil haben die Beklagten durchaus erkannt, dass sie verpflichtet waren, eine Kautionssparkonto zu eröffnen. Denn sie haben mit Schreiben vom 30. Januar 2006 der Klägerin zu 1) mitgeteilt, dass sie am 4. Mai 2005 bei der ... ... ein Kautionssparkonto eröffnet hätten. Somit seien sie ihrer Pflicht zu Eröffnung dieses Kautionskontos nachgekommen. Die vereinbarte Kautionshöhe hätten sie bis zum heutigen Datum einbehalten, da sie nicht gewillt seien, für diese Wohnung, die erhebliche Mängel aufweise, eine Kaution zu zahlen.

8b) Die Beklagten waren hier verpflichtet, den Kautionsbetrag von 1.020,00 Euro auf ein auf ihren Namen lautendes Sparbuch einzuzahlen und dieses zugunsten der Kläger zu verpfänden. Dadurch sollte ein Pfandrecht an der Sparforderung zugunsten der Kläger bestellt werden. Zur Wirksamkeit einer Verpfändung gehört, dass der Sparkasse die Verpfändung angezeigt wird. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat fallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Diese Grenze ist hier eingehalten worden. Die Netto-Kaltmiete beträgt unstreitig 340,00 Euro.

93. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, die als Geldsumme zu leistende Sicherheit in drei monatlichen Teilzahlungen zu erbringen. Eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB nichtig. Diese gesetzliche Regelung gilt auch für die Einzahlung des Kautionsbetrages auf ein zugunsten des Vermieters zu verpfändendes Sparbuch (Schmidt-Futterer / Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 Rdnr. 63). Die gesetzliche Regelung ist hier nicht beachtet worden. Dies hat allerdings nicht zur Folge, dass die gesamte Kautionsvereinbarung nichtig wäre. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt in einer Formularvereinbarung eine Teilunwirksamkeit der Fälligkeitsregelung in Bezug auf die Einzahlung der Kaution nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung. Denn ohne die unwirksame Fälligkeitsregelung bleibt eine Abrede der Parteien über eine von dem Mieter zu erbringende Sicherheitsleistung bestehen. Die Annahme einer Teilunwirksamkeit stellt nach dieser Rechtsprechung keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion dar (Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02 - unter II. 2., Grundeigentum 2003, 1144). Hier lässt sich die Vereinbarung über die Zahlung der Kaution in Form der Hinterlegung eines Sparbuches von der Vereinbarung über den Zeitpunkt bei Übergabe der Wohnung trennen. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann nicht, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (BGH, a.a.O.). Dies ist hier der Fall,

einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (BGH, a.a.O.). Dies ist hier der Fall, indem der Satzteil "bei Übergabe" gestrichen wird. Damit wird die Fälligkeitsregelung eliminiert, die mit § 551 Abs. 2 BGB nicht zu vereinbaren ist. Der Bundesgerichtshof hat im Übrigen an seiner Rechtsprechung in dem Urteil vom 30. Juni 2004 (VIII ZR 243/03 unter II. 1. b aa - Grundeigentum 2004, 956) festgehalten. An einer der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entgegen stehenden Rechtsauffassung in der Entscheidung vom 2. Juli 2001 (67 S 441/00; Grundeigentum 2002, 55) hält die Kammer nicht mehr fest.

10 4. Den Beklagten steht wegen der von ihnen behaupteten Mängel auch kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zu. Hier haben die Beklagten im Wege der Widerklage von den Klägern verlangt, verschiedene Mängel zu beseitigen, nämlich den an verschiedenen Stellen im Wohnzimmer und im Schlafzimmer befindlichen Schimmel zu beseitigen, die an den Scharnieren gebrochene Wohnungseingangstür instand zu setzen, die bei der Bereitung von Warmwasser ausfallende Gastherme instand zu setzen und die im Keller befindliche Feuchtigkeit zu beseitigen. Es ist allgemeine Auffassung, dass dem Mieter zur Durchsetzung von Mangelbeseitigungsansprüchen weder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB noch ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zusteht. Bei Mängeln der überlassenen Mietsache ist der Mieter durch seinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie durch die Minderung der Miete gemäß § 536 BGB hinreichend geschützt. Sinn und Zweck der Kaution als Mittel der Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters stehen einer Berufung auf die Rechte aus §§ 320, 273 BGB entgegen (Schmidt-Futterer / Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 Rdnr. 67 mit weiteren Nachweisen; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 159; OLG Celle ZMR 1998, 272, 273; OLG München ZMR 2000,528; KG Grundeigentum 2003, 525).

11 5. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung machen eine Entscheidung des Berufungsgerichts erforderlich. Die Zulassung einer Revision käme mit Rücksicht auf die zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nicht in Betracht, da es sich um die Anwendung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf einen einzelnen Fall handelt.

12 6. Den Parteien ist die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung mitgeteilt worden. Die Beklagten haben dazu Stellung genommen. Die Stellungnahme ist berücksichtigt worden.

13 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO und die Festsetzung des Wertes auf § 3 ZPO.

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