Urteil des LG Berlin vom 28.01.2010

LG Berlin: zwangsversteigerung, dingliches recht, duldung, eigentümer, wohnung, zwangsvollstreckung, einheit, verkehrswert, grundbuch, beschlagnahme

Gericht:

LG Berlin 55.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

55 S 87/10 WEG

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 10 Abs 1 Nr 2 ZVG, § 74a

ZVG, § 16 Abs 2 WoEigG, § 883

BGB

Wohnungseigentum: Klage gegen den teilenden Eigentümer auf

Duldung der Zwangsvollstreckung wegen Wohngeldrückständen

bei Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des

Wohnungskäufers

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 28.01.2010 verkündete Urteil des

Amtsgerichts Mitte - 22 C 36/09 - abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, die Zwangsversteigerung der

Wohnungseigentumseinheiten Nr. 15 der Wohnungseigentumsanlage xxx Berlin,

eingetragen im Grundbuch vom xxx, Blatt 1741N, wegen einer Forderung in Höhe von

5.787,88 Euro, maximal jedoch 5 % des Verkehrswerts der Wohnung gemäß § 74a ZVG,

zu dulden.

Im Übrigen ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Duldung der Zwangsvollstreckung in Anspruch.

Die Klägerin stellt die Wohnungseigentümergemeinschaft xxx in Berlin dar, in der die

Beklagte, die vormals firmierend als "xxx das Wohnungseigentum durch Teilung

begründet hat, noch die Einheit Nr. 15 hält. Seit 12.12.2002 ist eine

Eigentumsübertragungsvormerkung für diese Wohneinheit zugunsten Herrn xxx

eingetragen.

In der Wohnungseigentümerversammlung am 10.07.2008, wegen deren Protokoll auf Bl.

11 ff. d. A. Bezug genommen wird, wurde die Einzel- und Gesamtabrechnung 2007

beschlossen, die für die Einheit Nr. 15 - wobei als Eigentümer der

Vormerkungsberechtigte xxx genannt wird - einen Nachzahlungsbetrag von 1.987,71

Euro ausweist (s. Bl. 22/23 d. A.). In derselben Versammlung beschlossen die

Eigentümer den Wirtschaftsplan 2009, nach dem für die Wohnung Nr. 15 ein monatliches

Wohngeld von 176,-- Euro zu entrichten ist (vgl. Bl. 32 d. A.).

In der Eigentümerversammlung am 21.07.2009 (Protokoll Bl. 24 ff. d. A.) wurde die

Einzel- und Gesamtabrechnung 2008, die für die Einheit Nr. 15 - als deren Eigentümer

wiederum Herr xxx genannt ist - einen Nachzahlungsbetrag von 2.995,88 Euro ergibt (vgl

Bl. 30/31 d. A.), beschlossen. In derselben Versammlung beschlossen die Eigentümer

auch den Wirtschaftsplan 2010, wonach auf die Einheit Nr. 15 ein monatliches Wohngeld

von 240,-- Euro entfällt.

Alle genannten Eigentümerbeschlüsse sind bestandskräftig. Für die Einheit der

Beklagten sind die Nachzahlungen aus den Jahresabrechnungen 2007 und 2008 sowie

die Wohngelder Januar bis August 2009 nicht entrichtet worden, aus denen sich der in

erster Instanz von der Klägerin errechnete Betrag über 6.391,59 Euro ergibt.

Die Klägerin ist der Ansicht, nach der Änderung des § 10 Abs. 1 ZVG, der nunmehr ein

dingliches Recht normiere, bedürfe es nur noch eines Duldungstitels, um wegen

Wohngeldrückständen die Zwangsversteigerung betreiben zu können. Wenn sogar vom

Insolvenzverwalter oder Sonderrechtsnachfolger die Duldung der Zwangsvollstreckung

verlangt werden könne, dann erst vom eingetragenen Eigentümer, zumal die Duldung

der Zwangsvollstreckung ein "weniger" gegenüber der Zahlungsverpflichtung darstelle.

Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, die Zwangsversteigerung der

Wohnungseigentumseinheit Nr. 15 der Wohneigentumsanlage xxx Berlin, eingetragen im

Grundbuch von xxx , BI. 17418N, wegen einer Forderung in Höhe von 6.391.59, maximal

jedoch 5 % des Verkehrswertes der Wohnung gemäß 74 a ZVG zu dulden.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat behauptet, dass bis heute gegenüber der Beklagten rechnerisch falsch oder

unvollständig abgerechnet worden sei. Weiter ist sie der Ansicht, dass § 10 ZVG allein

die Rangfolge regele, nicht die Voraussetzungen der Zwangsversteigerung. Außerdem

müsse die Klägerin bereits im Antrag den Verkehrswert benennen. Auch übersehe die

Klägerin, dass ein etwaiger Anspruch auf die laufenden Beträge und rückständigen

Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren beschränkt sei.

Mit am 28.01.2010 verkündetem Urteil hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen und

dies im wesentlichen damit begründet, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG die Voraussetzungen

der Zwangsversteigerung nicht geändert habe, also nach wie vor ein auf die Zahlung

eines bestimmten Geldbetrags gerichteter Titel erforderlich sei. Wegen der vollständigen

Entscheidungsgründe des Urteils wird auf Bl. 135 - 138 d. A. Bezug genommen.

Mit ihrer rechtzeitig eingelegten Berufung verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf Duldung

der Zwangsvollstreckung weiter, jedoch nur noch wegen einer Forderung in Höhe von

5.787,88 Euro. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus dem Ergebnis der

Jahresabrechnung 2008 über 2.995,88 Euro, den Wohngeldvorauszahlungen für (das

gesamte) Jahr 2009 in Höhe von 2.112,-- Euro sowie Wohngeld für die Monate Januar bis

März 2010 über 720,-- Euro. Hinsichtlich der Jahresabrechnung 2007 über 1.987,71 Euro

erklärt sie das Verfahren für erledigt, mit der Begründung, dass diese Forderung aus

dem Vorrang gefallen sei.

Sie bezieht sich im Übrigen auf ihre erstinstanzlichen Ausführungen. Das Amtsgericht

verkenne insbesondere, dass auch aus einem Duldungs-, nicht nur aus einem

Zahlungstitel die Zwangsvollstreckung betrieben werden könne, wie dies etwa auch bei

Grundpfandrechten der Fall sei. Die Beantragung eines Zahlungstitels gegen die

Beklagte sei außerdem der falsche Weg, da in der vorliegenden Konstellation, in der

noch der Aufteiler der Wohnungseigentumsanlage ins Grundbuch eingetragen ist, der

Ersterwerber der Wohnung aber bereits den Status eines werdenden

Wohnungseigentümers erlangt hat, nur eine dingliche Haftung der Beklagten bestehe.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des AG Mitte vom 28.01.2010 die Beklagte zu

verurteilen, die Zwangsversteigerung der Wohnungseigentumseinheit Nr. 15 der

Wohnungseigentumsanlage xxx , xxx B, eingetragen im Grundbuch von xxx, Blatt 1741N,

wegen einer Forderung in Höhe von 5.787,88 Euro, maximal jedoch 5 Prozent des

Verkehrswerts der Wohnung gemäß § 74a ZVG, zu dulden,

im Übrigen die Erledigung des Rechtsstreits festzustellen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie schließt sich ausdrücklich der teilweisen Erledigungserklärung nicht an und bestreitet

mit Nichtwissen, dass tatsächlich ein Wohngeldrückstand in der geltend gemachten

Höhe bestehe. Ebenso bestreitet sie, dass in der Versammlung vom 21.06.2009 unter

TOP 16 der Wirtschaftsplan beschlossen worden sei und die darin ausgewiesenen Kosten

entstanden seien. Sie hält die vom Amtsgericht zu § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vertretenen

Rechtsansichten für zutreffend.

Wegen des übrigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst

Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt

worden (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Sie hat in der Sache auch Erfolg.

Die Klägerin kann von der Beklagten verlangen, dass diese gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG

i. V. m. § 16 Abs. 2 WEG die Zwangsversteigerung des im Tenor näher bezeichneten

Wohnungseigentums wegen einer Forderung in Höhe von 5.787,88 Euro, maximal jedoch

5 Prozent des Verkehrswertes der Wohnung gemäß § 74 a ZVG, duldet.

Soweit in der teilweisen Auswechslung der Wohngeldforderungen eine Klageänderung

liegt, ist diese nach § 533 Nr. 1 ZPO zulässig, da sie geeignet ist, den Streitstoff im

Rahmen des anhängigen Rechtsstreits zu klären und weitere Rechtsstreitigkeiten zu

vermeiden; außerdem kann sie auf die gemäß § 529 ZPO der Entscheidung des

Berufungsgerichts zugrunde zu legende Tatsachen gestützt werden. Insbesondere

beruhte das Geltendmachen der Wohngeldforderungen für 2010 erst in zweiter Instanz

nicht auf einer Nachlässigkeit der Klägerin, da sie in erster Instanz nicht mehr rechtzeitig

hätten eingeführt werden können, nachdem das Amtsgericht bereits im Januar 2010

entschieden hat.

§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet eine dingliche Haftung des Wohnungseigentums für

bevorrechtigte Wohngeldforderungen. Die vor dem 01.07.2007 von den sog.

"Litlohnansprüchen" belegte Rangklasse Nr. 2 des § 10 Abs. 1 ZVG wurde im Rahmen

der Reform des Wohnungseigentumsrechts an die Wohngeldansprüche der

Eigentümergemeinschaft vergeben, wobei dieses Vorrecht die im Jahr der

Beschlagnahme, in den beiden Kalenderjahren zuvor und nach der Beschlagnahme fällig

gewordenen Forderungen erfasst (vgl. Niedenführ u.a., 9. Aufl., Teil IV Rn. 8). Der

Vorrang bezieht sich nur auf Ansprüche, die - im Interesse der nachfolgenden

Realkreditgläubiger (vgl. Bärmann, 10. Aufl., Anh. II BT-Drs. vom 08.03.2006, S. 44) -

insgesamt nicht mehr als 5 % des festgesetzten Verkehrwerts nach § 74 a ZVG

ausmachen dürfen. Beitragsansprüche, die nicht in Rang 2 fallen, werden dann ggf.

nachrangig in der Klasse 5 befriedigt (vgl. Böttcher, 5. Aufl., § 10 ZVG Rn. 20, 21).

Sinn dieser Neuregelung ist es, diejenigen Ansprüche vorrangig abzusichern, die zur

Erhaltung des Objekts beitragen (s. Schneider, Der dingliche Charakter von

Hausgeldansprüchen gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, ZMR 2009, 165, 167). Vor der

Reform konnten die Wohngeldansprüche allein in Rangklasse 5 verfolgt werden, so dass

angesichts der vorgehenden Grundpfandrechte eine Verwertung der Wohnung faktisch

ausgeschlossen war (vgl. Alff, Hausgelder in der Zwangsversteigerung und

Zwangsverwaltung, RPfleger 2008, 165; s. auch BT-Drs. S. 43/44).

Die vom Amtsgericht im vorliegenden Rechtsstreit vertretene Auffassung, wonach § 10

Abs. 1 ZVG nur eine Rangordnung regelt (so aber noch AG Heilbronn, ZMR 2010, 241,

nach juris), kann als überholt gelten. Der zitierten Vorschrift kommt nach nunmehr

herrschender Meinung in der Literatur neben einer verfahrensrechtlichen auch eine

materiell-rechtliche Bedeutung zu. Die Einordnung in die Rangklasse 2 begründet einen

dinglichen Charakter der Hausgeldansprüche. Dies ergibt sich einmal aus der

Entstehungsgeschichte der Norm, wonach die Ansprüche in der frei gewordenen

Rangklasse 2 lediglich ausgetauscht werden sollten (s. BT-Drs. S. 44). Für die

Litlohnansprüche war aber allgemein anerkannt, dass sie trotz eines

Eigentümerwechsels an der Immobilie hafteten und im Versteigerungsverfahren geltend

gemacht werden konnten (vgl. Schneider, ZMR 2009, 165, 167; Stöber, § 10 ZVG Rn.

4.7). Für eine dingliche Haftung spricht außerdem der Wortlaut, wonach ein "Recht auf

Befriedigung aus dem Grundstück" besteht (vgl. Stöber a. a. O.; Bärmann-Becker, 11.

Aufl., § 16 WEG Rn. 185). Ferner gibt § 45 Abs. 3 ZVG der Gemeinschaft das Recht,

Beitragsansprüche auch ohne Titel im Versteigerungsverfahren eines Dritten

anzumelden, was sonst nur Gläubigern, die ein dingliches Recht auf Befriedigung aus

dem Grundstück haben, zusteht (vgl. Bärmann a. a. O.; Jennißen, § 28 WEG Rn. 238).

Letztlich anerkannt wurde die (quasi-)dingliche Natur der Wohngeldforderungen nunmehr

auch vom BGH. So hat dieser am 12.02.2009 (NZM 2009, 439) entschieden, dass für die

dem § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallenden Wohngeldansprüche aufgrund der

gesetzlichen Neuregelung ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht, das

im Insolvenzverfahren im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann,

ohne dass eine Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung

vorausgesetzt wäre (so auch LG Berlin, ZMR 2010, 142, nach juris).

Dass die Wohngeldverbindlichkeiten nach einhelliger Ansicht schuldrechtlich nicht auf

den Erwerber des Wohnungseigentums übergehen (vgl. Schneider, ZMR 2009, 165, 168;

Hügel/Elzer, Zwei Jahre neues WEG, NZM 2009, 457, 472; Stöber, § 10 ZVG Rn. 4.7;

Bärmann-Becker, § 16 WEG Rn. 186), steht dem hier dargestellten Ergebnis nicht

entgegen, da im Rahmen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG lediglich eine rein dingliche, auf das

Grundstück begrenzte Haftung des Rechtsnachfolgers für Hausgeldrückstände

begründet wird.

Der von der Klägerin begehrte Titel auf Duldung der Zwangsversteigerung ist sowohl

erforderlich als auch geeignet, um ihr die Zwangsversteigerung des

streitgegenständlichen Wohnungseigentums zu ermöglichen und damit das von ihr

angestrebte Rechtsschutzziel zu erreichen.

Will die Wohnungseigentümergemeinschaft, wie im vorliegenden Fall, die

Zwangsversteigerung selbst betreiben, d. h. nicht nur in einem von dritter Seite

eingeleiteten Verfahren ihre Ansprüche anmelden, muss sie nach § 10 Abs. 3 S. 2 ZVG

einen Titel vorlegen, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und

der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Sinn dieser

Regelung ist, dass das Vollstreckungsgericht nicht prüfen und feststellen muss, ob es

sich um eine Hausgeldforderung handelt und wann diese fällig geworden ist; die

materielle Prüfung soll vielmehr dem Prozessgericht vorbehalten werden (vgl. Stöber, §

10 ZVG Rn. 16.6). Dabei ist es ausreichend, wenn sich bestimmte Angaben, etwa zur

Fälligkeit, aus den Urteilsgründen ergeben (Stöber a. a. O.). Lassen sich Art und

Bezugszeitraum des Anspruchs und/oder seine Fälligkeit nicht dem Vollstreckungstitel

entnehmen, sind sie in geeigneter Weise glaubhaft zu machen, wie § 10 Abs. 3 S. 3 ZVG

vorsieht. Das ist insbesondere bei Urteilen ohne Tatbestand und Entscheidungsgründen

der Fall oder Vollstreckungsbescheiden (vgl. Stöber § 10 ZVG Rn. 16.7).

§ 10 Abs. 3 S. 2 ZVG verlangt, wie dargestellt, ausdrücklich einen Titel, aus dem sich die

Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung ergibt. Unter Schuldner ist dabei der

eingetragene Eigentümer zu verstehen (vgl. Böttcher, § 17 ZVG Rn. 2).

Der beantragte Titel, wonach die Beklagte die Zwangsversteigerung in Höhe einer

Wohngeldforderung über 5.787,88 Euro dulden soll, steht nach Auffassung der Kammer

im Rahmen des § 10 Abs. 3 S. 2 ZVG einem Zahlungstitel gleich. Dabei kann dahin

gestellt bleiben, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Insolvenzverwalter von einer

Eigentümergemeinschaft auf Duldung der Zwangsvollstreckung in Anspruch genommen

werden kann, nachdem die speziellen Regeln des Insolvenzrechts hier nicht einschlägig

sind. Abzustellen ist vielmehr allein auf Zwangsversteigerungs- bzw. -

vollstreckungsrecht. Nach Auffassung des BGH (vgl. BGHZ 103, 30, nach juris) und der

herrschenden Literatur (vgl. etwa Zöller-Stöber, 27. Aufl., vor § 803 ZPO Rn. 1) ist unter

einer Geldforderung im Sinne der § 803 ff. ZPO aber nicht nur eine auf Leistung in Geld

gerichtete Forderung zu verstehen, sondern auch die Haftung für eine Geldleistung als

Duldungsschuldner. Dies lässt sich nach Auffassung der Kammer auf § 10 Abs. 3 S. 2

ZVG übertragen, mit der Folge, dass auch ein Titel auf Duldung der

Zwangsversteigerung für eine Wohngeldforderung einen Zahlungstitel im Sinne dieser

Vorschrift darstellt.

Richtig ist allerdings, wie die Beklagte einwendet, dass schon ein Titel, der einen

Eigentümer zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet, zur Einleitung der

Zwangsversteigerung berechtigt, ohne dass es darüber hinaus eines besonderen

Duldungstitels bedarf (vgl. Alff/Hintzen, RPfleger 2008, 165, 168; Stöber, § 10 ZVG Rn.

16.6). Dies ist jedoch anders zu sehen, wenn Wohngeldschuldner und

Wohnungseigentümer nicht identisch sind. Im Falle der Weiterveräußerung des

Wohnungseigentums muss die Gemeinschaft etwa einen Zahlungstitel gegen den

Voreigentümer nach § 727 ZPO gegen den Erwerber umschreiben lassen, mit der

Maßgabe, dass dieser die Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 in Höhe des titulierten

Betrags, maximal jedoch in Höhe von 5 Prozent des Verkehrswerts der

Wohnungseigentums zu dulden hätte (vgl. Niedenführ u.a., Rn. 46; Schneider, ZMR

2009, 168; Bärmann-Becker, § 16 WEG Rn. 186).

Ob die Klägerin auf diese Möglichkeit zu verweisen wäre, wenn die Beklagte das

Wohnungseigentum vom Wohngeldschuldner erworben hätte, kann hier jedoch

dahingestellt bleiben. Nach unwidersprochener Darstellung der Klägerin ist der

Wohngeldschuldner Herr Stephan S. werdender Eigentümer der Wohneinheit Nr. 15, die

Beklagte hingegen teilende Eigentümerin und deshalb immer noch im Grundbuch

eingetragen. In einer solchen Konstellation kann die Gemeinschaft einen Zahlungstitel,

den sie gegen den Wohngeldschuldner erwirkt hat, nicht gegen den noch eingetragenen

teilenden Eigentümer umschreiben lassen, da dieser nicht Rechtsnachfolger des

Wohngeldschuldners ist (vgl. Bärmann-Becker, § 16 WEG Rn. 186). Vielmehr kann sie die

Zwangsversteigerung nur dann betreiben, wenn sie - wie vorliegend - den teilenden

Eigentümer auf Duldung dieser Zwangsvollstreckungsmaßnahme in Anspruch nimmt.

Der Titel auf Duldung der Zwangsversteigerung gegen die Beklagte erfüllt auch die oben

dargestellten inhaltlichen Voraussetzungen an einen Zahlungstitel in Sinne von § 10

Abs. 1 Nr. 2 ZVG, nachdem sich die Art des Anspruchs, sein Bezugszeitraum sowie

seine Fälligkeit aus den Gründen dieses Urteils ergeben.

Die im zuletzt gestellten Antrag der Klägerin erfassten Wohngeldforderungen resultieren

aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 10.07.2008 über den

Wirtschaftsplan 2009 sowie der Versammlung vom 21.07.2009 über die

Jahresabrechnung 2008 und den Wirtschaftsplan 2010. Soweit die Beklagte das

Zustandekommen der Beschlüsse sowie die Wohngeldforderungen, teils mit

Nichtwissen, bestreitet, ist dies angesichts der vorgelegten Versammlungsprotokolle

und Jahresabrechnungen bzw. Wirtschaftspläne unsubstantiiert und damit unbeachtlich.

Selbst wenn die Beklagte als Eigentümerin der Wohnung nicht an den Versammlungen

teilgenommen haben sollte, stünde ihr die Möglichkeit offen, sich durch Einsicht in die

Verwaltungsunterlagen oder Rücksprache mit Herrn S. genauer zu informieren und im

Einzelnen darzulegen, worauf ihre Annahme gründet, dass keine Beschlüsse mit dem

von der Klägerin vorgetragenen Inhalt gefasst wurden. Dass die jeweiligen

Eigentümerbeschlüsse gerichtlich für ungültig erklärt worden wären, behauptet auch die

Beklagte nicht, vielmehr sind diese bestandskräftig und damit auch für die Beklagte

verbindlich. Ebenfalls nur unsubstantiiert bestreitet sie schließlich die Höhe eines

Wohngeldrückstands von 5.787,88 Euro, da sie, wie von der Klägerin zu Recht gerügt,

keine Zahlungen des Wohngeldschuldners vorträgt.

Dem Erfolg der Klage steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin die Duldung wegen

einer Forderung in Höhe von 5.787,88 Euro, maximal jedoch - wie es der Wortlaut des §

10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorschreibt - 5 Prozent des Verkehrswertes der Wohnung gemäß §

74 a ZVG beantragt, ohne den Verkehrswert zu beziffern. Allein aus diesem Grunde ist

der Titel nicht zu unbestimmt (§ 253 Abs. 2 ZPO). Wie vom Landgericht Berlin (a. a. O.)

zutreffend entschieden, genügt eine solche abstrakt umschreibende Angabe zur Höhe

des Haftungslimits, da der Verkehrswert der Einheit im Zwangsversteigerungsverfahren

ohnehin ermittelt werden muss. Somit wäre es eine sinnlose Förmelei, von der Klägerin

vorab Ermittlungen zum Verkehrswert zu verlangen.

Nach Auffassung der Kammer bleibt dem Vollstreckungsgericht außerdem die Prüfung

der weiteren Voraussetzungen überlassen, d. h. der zeitlichen Einschränkung der

Haftung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und der betragsmäßigen Grenze des § 10 Abs. 3 S.

1 ZVG, wonach die Höhe des Verzugsbetrags nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG überschritten

sein muss. Aus den Gründen des Duldungsurteils lässt sich bei Einleitung des

Zwangsversteigerungsverfahrens unschwer feststellen, ob die Wohngeldforderungen

noch berücksichtigungsfähig sind. Auch der Nachweis nach § 10 Abs. 3 S. 1 ZVG,

wonach sich der Wohnungseigentümer mit seinen Wohngeldverpflichtungen in Höhe von

3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums länger als drei Monate im Verzug

befinden muss (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG), kann nach Auffassung des BGH (vgl.

Grundeigentum 2009, 985, nach juris) durch eine Mitteilung des Finanzamts auf

Ersuchen des Vollstreckungsgerichts getroffen werden. Das Vollstreckungsgericht hat

gemäß § 15 Abs. 1 ZVG bei der Bestimmung des Versteigerungstermins einen

Vorschuss zu erfordern. Der zu diesem Zweck vom Finanzamt nach Maßgabe des § 54

Abs. 1 S. 4 GKG mitzuteilende Einheitswert kann im Rahmen des

Zwangsversteigerungsverfahrens verwertet werden (vgl. BGH a. a. O.), so dass es auch

hier eine unnötige Förmelei bedeuten würde, die Klägerin zu Ermittlungen bezüglich des

Einheitswerts anzuhalten. Sollte es zu keinem Auskunftsersuchen kommen, kann der

Nachweis für eine Anordnung der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG auch

mit dem Beschluss des Vollstreckungsgerichts über den Verkehrswert geführt werden

(vgl. BGH a. a. O.). Aus diesem Grunde erachtet die Kammer es auch nicht für geboten,

das Erfordernis des § 10 Abs. 3 S. 1 ZVG in den Tenor des Duldungstitels aufzunehmen,

zumal der Einheitswert in der Regel so niedrig ist, dass bereits zwei rückständige

Wohngeldraten 3 % dieses Betrags übersteigen (vgl. Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165,

168).

Die Berufung hat ebenfalls insoweit Erfolg, als die Klägerin beantragt, im Übrigen die

Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen.

Die Klage war aus den oben dargestellten Gründen zulässig und begründet, auch soweit

der Antrag auf Duldung der Zwangsversteigerung zunächst auf eine Wohngeldforderung

aus der Jahresabrechnung 2007 gestützt wurde. Diese ergibt sich aus einem

bestandskräftigen Eigentümerbeschluss, ohne dass die Beklagte, wie oben dargelegt,

hiergegen durchgreifende Einwendungen erhoben hätte. Insbesondere führt sie nicht

näher aus, worauf sie ihre Annahme gründet, dass die Jahresabrechnung rechnerisch

und inhaltlich unzutreffend ist.

Die Klage hat sich in Höhe der Differenz zwischen dem ursprünglichen Klageantrag und

dem zuletzt gestellten Duldungsantrag durch Zeitablauf erledigt, da die Forderungen

aus der Jahresabrechnung 2007 nicht mehr an dem Vorrang aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG

teilnehmen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige

Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der im Zusammenhang mit

der neuen Regelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu entscheidenden Rechtsfragen

zugelassen (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

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