Urteil des LG Berlin, Az. 55 S 87/10

LG Berlin: zwangsversteigerung, dingliches recht, duldung, eigentümer, wohnung, zwangsvollstreckung, einheit, verkehrswert, grundbuch, beschlagnahme
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Gericht:
LG Berlin 55.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
55 S 87/10 WEG
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 10 Abs 1 Nr 2 ZVG, § 74a
ZVG, § 16 Abs 2 WoEigG, § 883
BGB
Wohnungseigentum: Klage gegen den teilenden Eigentümer auf
Duldung der Zwangsvollstreckung wegen Wohngeldrückständen
bei Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des
Wohnungskäufers
Tenor
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 28.01.2010 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Mitte - 22 C 36/09 - abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, die Zwangsversteigerung der
Wohnungseigentumseinheiten Nr. 15 der Wohnungseigentumsanlage xxx Berlin,
eingetragen im Grundbuch vom xxx, Blatt 1741N, wegen einer Forderung in Höhe von
5.787,88 Euro, maximal jedoch 5 % des Verkehrswerts der Wohnung gemäß § 74a ZVG,
zu dulden.
Im Übrigen ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Duldung der Zwangsvollstreckung in Anspruch.
Die Klägerin stellt die Wohnungseigentümergemeinschaft xxx in Berlin dar, in der die
Beklagte, die vormals firmierend als "xxx das Wohnungseigentum durch Teilung
begründet hat, noch die Einheit Nr. 15 hält. Seit 12.12.2002 ist eine
Eigentumsübertragungsvormerkung für diese Wohneinheit zugunsten Herrn xxx
eingetragen.
In der Wohnungseigentümerversammlung am 10.07.2008, wegen deren Protokoll auf Bl.
11 ff. d. A. Bezug genommen wird, wurde die Einzel- und Gesamtabrechnung 2007
beschlossen, die für die Einheit Nr. 15 - wobei als Eigentümer der
Vormerkungsberechtigte xxx genannt wird - einen Nachzahlungsbetrag von 1.987,71
Euro ausweist (s. Bl. 22/23 d. A.). In derselben Versammlung beschlossen die
Eigentümer den Wirtschaftsplan 2009, nach dem für die Wohnung Nr. 15 ein monatliches
Wohngeld von 176,-- Euro zu entrichten ist (vgl. Bl. 32 d. A.).
In der Eigentümerversammlung am 21.07.2009 (Protokoll Bl. 24 ff. d. A.) wurde die
Einzel- und Gesamtabrechnung 2008, die für die Einheit Nr. 15 - als deren Eigentümer
wiederum Herr xxx genannt ist - einen Nachzahlungsbetrag von 2.995,88 Euro ergibt (vgl
Bl. 30/31 d. A.), beschlossen. In derselben Versammlung beschlossen die Eigentümer
auch den Wirtschaftsplan 2010, wonach auf die Einheit Nr. 15 ein monatliches Wohngeld
von 240,-- Euro entfällt.
Alle genannten Eigentümerbeschlüsse sind bestandskräftig. Für die Einheit der
Beklagten sind die Nachzahlungen aus den Jahresabrechnungen 2007 und 2008 sowie
die Wohngelder Januar bis August 2009 nicht entrichtet worden, aus denen sich der in
erster Instanz von der Klägerin errechnete Betrag über 6.391,59 Euro ergibt.
Die Klägerin ist der Ansicht, nach der Änderung des § 10 Abs. 1 ZVG, der nunmehr ein
dingliches Recht normiere, bedürfe es nur noch eines Duldungstitels, um wegen
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dingliches Recht normiere, bedürfe es nur noch eines Duldungstitels, um wegen
Wohngeldrückständen die Zwangsversteigerung betreiben zu können. Wenn sogar vom
Insolvenzverwalter oder Sonderrechtsnachfolger die Duldung der Zwangsvollstreckung
verlangt werden könne, dann erst vom eingetragenen Eigentümer, zumal die Duldung
der Zwangsvollstreckung ein "weniger" gegenüber der Zahlungsverpflichtung darstelle.
Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die Zwangsversteigerung der
Wohnungseigentumseinheit Nr. 15 der Wohneigentumsanlage xxx Berlin, eingetragen im
Grundbuch von xxx , BI. 17418N, wegen einer Forderung in Höhe von 6.391.59, maximal
jedoch 5 % des Verkehrswertes der Wohnung gemäß 74 a ZVG zu dulden.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat behauptet, dass bis heute gegenüber der Beklagten rechnerisch falsch oder
unvollständig abgerechnet worden sei. Weiter ist sie der Ansicht, dass § 10 ZVG allein
die Rangfolge regele, nicht die Voraussetzungen der Zwangsversteigerung. Außerdem
müsse die Klägerin bereits im Antrag den Verkehrswert benennen. Auch übersehe die
Klägerin, dass ein etwaiger Anspruch auf die laufenden Beträge und rückständigen
Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren beschränkt sei.
Mit am 28.01.2010 verkündetem Urteil hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen und
dies im wesentlichen damit begründet, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG die Voraussetzungen
der Zwangsversteigerung nicht geändert habe, also nach wie vor ein auf die Zahlung
eines bestimmten Geldbetrags gerichteter Titel erforderlich sei. Wegen der vollständigen
Entscheidungsgründe des Urteils wird auf Bl. 135 - 138 d. A. Bezug genommen.
Mit ihrer rechtzeitig eingelegten Berufung verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf Duldung
der Zwangsvollstreckung weiter, jedoch nur noch wegen einer Forderung in Höhe von
5.787,88 Euro. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus dem Ergebnis der
Jahresabrechnung 2008 über 2.995,88 Euro, den Wohngeldvorauszahlungen für (das
gesamte) Jahr 2009 in Höhe von 2.112,-- Euro sowie Wohngeld für die Monate Januar bis
März 2010 über 720,-- Euro. Hinsichtlich der Jahresabrechnung 2007 über 1.987,71 Euro
erklärt sie das Verfahren für erledigt, mit der Begründung, dass diese Forderung aus
dem Vorrang gefallen sei.
Sie bezieht sich im Übrigen auf ihre erstinstanzlichen Ausführungen. Das Amtsgericht
verkenne insbesondere, dass auch aus einem Duldungs-, nicht nur aus einem
Zahlungstitel die Zwangsvollstreckung betrieben werden könne, wie dies etwa auch bei
Grundpfandrechten der Fall sei. Die Beantragung eines Zahlungstitels gegen die
Beklagte sei außerdem der falsche Weg, da in der vorliegenden Konstellation, in der
noch der Aufteiler der Wohnungseigentumsanlage ins Grundbuch eingetragen ist, der
Ersterwerber der Wohnung aber bereits den Status eines werdenden
Wohnungseigentümers erlangt hat, nur eine dingliche Haftung der Beklagten bestehe.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des Urteils des AG Mitte vom 28.01.2010 die Beklagte zu
verurteilen, die Zwangsversteigerung der Wohnungseigentumseinheit Nr. 15 der
Wohnungseigentumsanlage xxx , xxx B, eingetragen im Grundbuch von xxx, Blatt 1741N,
wegen einer Forderung in Höhe von 5.787,88 Euro, maximal jedoch 5 Prozent des
Verkehrswerts der Wohnung gemäß § 74a ZVG, zu dulden,
im Übrigen die Erledigung des Rechtsstreits festzustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie schließt sich ausdrücklich der teilweisen Erledigungserklärung nicht an und bestreitet
mit Nichtwissen, dass tatsächlich ein Wohngeldrückstand in der geltend gemachten
Höhe bestehe. Ebenso bestreitet sie, dass in der Versammlung vom 21.06.2009 unter
TOP 16 der Wirtschaftsplan beschlossen worden sei und die darin ausgewiesenen Kosten
entstanden seien. Sie hält die vom Amtsgericht zu § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vertretenen
Rechtsansichten für zutreffend.
Wegen des übrigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.
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II.
Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt
worden (§§ 517, 519, 520 ZPO).
Sie hat in der Sache auch Erfolg.
1.
Die Klägerin kann von der Beklagten verlangen, dass diese gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
i. V. m. § 16 Abs. 2 WEG die Zwangsversteigerung des im Tenor näher bezeichneten
Wohnungseigentums wegen einer Forderung in Höhe von 5.787,88 Euro, maximal jedoch
5 Prozent des Verkehrswertes der Wohnung gemäß § 74 a ZVG, duldet.
a.
Soweit in der teilweisen Auswechslung der Wohngeldforderungen eine Klageänderung
liegt, ist diese nach § 533 Nr. 1 ZPO zulässig, da sie geeignet ist, den Streitstoff im
Rahmen des anhängigen Rechtsstreits zu klären und weitere Rechtsstreitigkeiten zu
vermeiden; außerdem kann sie auf die gemäß § 529 ZPO der Entscheidung des
Berufungsgerichts zugrunde zu legende Tatsachen gestützt werden. Insbesondere
beruhte das Geltendmachen der Wohngeldforderungen für 2010 erst in zweiter Instanz
nicht auf einer Nachlässigkeit der Klägerin, da sie in erster Instanz nicht mehr rechtzeitig
hätten eingeführt werden können, nachdem das Amtsgericht bereits im Januar 2010
entschieden hat.
b.
§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet eine dingliche Haftung des Wohnungseigentums für
bevorrechtigte Wohngeldforderungen. Die vor dem 01.07.2007 von den sog.
"Litlohnansprüchen" belegte Rangklasse Nr. 2 des § 10 Abs. 1 ZVG wurde im Rahmen
der Reform des Wohnungseigentumsrechts an die Wohngeldansprüche der
Eigentümergemeinschaft vergeben, wobei dieses Vorrecht die im Jahr der
Beschlagnahme, in den beiden Kalenderjahren zuvor und nach der Beschlagnahme fällig
gewordenen Forderungen erfasst (vgl. Niedenführ u.a., 9. Aufl., Teil IV Rn. 8). Der
Vorrang bezieht sich nur auf Ansprüche, die - im Interesse der nachfolgenden
Realkreditgläubiger (vgl. Bärmann, 10. Aufl., Anh. II BT-Drs. vom 08.03.2006, S. 44) -
insgesamt nicht mehr als 5 % des festgesetzten Verkehrwerts nach § 74 a ZVG
ausmachen dürfen. Beitragsansprüche, die nicht in Rang 2 fallen, werden dann ggf.
nachrangig in der Klasse 5 befriedigt (vgl. Böttcher, 5. Aufl., § 10 ZVG Rn. 20, 21).
Sinn dieser Neuregelung ist es, diejenigen Ansprüche vorrangig abzusichern, die zur
Erhaltung des Objekts beitragen (s. Schneider, Der dingliche Charakter von
Hausgeldansprüchen gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, ZMR 2009, 165, 167). Vor der
Reform konnten die Wohngeldansprüche allein in Rangklasse 5 verfolgt werden, so dass
angesichts der vorgehenden Grundpfandrechte eine Verwertung der Wohnung faktisch
ausgeschlossen war (vgl. Alff, Hausgelder in der Zwangsversteigerung und
Zwangsverwaltung, RPfleger 2008, 165; s. auch BT-Drs. S. 43/44).
Die vom Amtsgericht im vorliegenden Rechtsstreit vertretene Auffassung, wonach § 10
Abs. 1 ZVG nur eine Rangordnung regelt (so aber noch AG Heilbronn, ZMR 2010, 241,
nach juris), kann als überholt gelten. Der zitierten Vorschrift kommt nach nunmehr
herrschender Meinung in der Literatur neben einer verfahrensrechtlichen auch eine
materiell-rechtliche Bedeutung zu. Die Einordnung in die Rangklasse 2 begründet einen
dinglichen Charakter der Hausgeldansprüche. Dies ergibt sich einmal aus der
Entstehungsgeschichte der Norm, wonach die Ansprüche in der frei gewordenen
Rangklasse 2 lediglich ausgetauscht werden sollten (s. BT-Drs. S. 44). Für die
Litlohnansprüche war aber allgemein anerkannt, dass sie trotz eines
Eigentümerwechsels an der Immobilie hafteten und im Versteigerungsverfahren geltend
gemacht werden konnten (vgl. Schneider, ZMR 2009, 165, 167; Stöber, § 10 ZVG Rn.
4.7). Für eine dingliche Haftung spricht außerdem der Wortlaut, wonach ein "Recht auf
Befriedigung aus dem Grundstück" besteht (vgl. Stöber a. a. O.; Bärmann-Becker, 11.
Aufl., § 16 WEG Rn. 185). Ferner gibt § 45 Abs. 3 ZVG der Gemeinschaft das Recht,
Beitragsansprüche auch ohne Titel im Versteigerungsverfahren eines Dritten
anzumelden, was sonst nur Gläubigern, die ein dingliches Recht auf Befriedigung aus
dem Grundstück haben, zusteht (vgl. Bärmann a. a. O.; Jennißen, § 28 WEG Rn. 238).
Letztlich anerkannt wurde die (quasi-)dingliche Natur der Wohngeldforderungen nunmehr
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Letztlich anerkannt wurde die (quasi-)dingliche Natur der Wohngeldforderungen nunmehr
auch vom BGH. So hat dieser am 12.02.2009 (NZM 2009, 439) entschieden, dass für die
dem § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallenden Wohngeldansprüche aufgrund der
gesetzlichen Neuregelung ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück besteht, das
im Insolvenzverfahren im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann,
ohne dass eine Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung
vorausgesetzt wäre (so auch LG Berlin, ZMR 2010, 142, nach juris).
Dass die Wohngeldverbindlichkeiten nach einhelliger Ansicht schuldrechtlich nicht auf
den Erwerber des Wohnungseigentums übergehen (vgl. Schneider, ZMR 2009, 165, 168;
Hügel/Elzer, Zwei Jahre neues WEG, NZM 2009, 457, 472; Stöber, § 10 ZVG Rn. 4.7;
Bärmann-Becker, § 16 WEG Rn. 186), steht dem hier dargestellten Ergebnis nicht
entgegen, da im Rahmen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG lediglich eine rein dingliche, auf das
Grundstück begrenzte Haftung des Rechtsnachfolgers für Hausgeldrückstände
begründet wird.
Der von der Klägerin begehrte Titel auf Duldung der Zwangsversteigerung ist sowohl
erforderlich als auch geeignet, um ihr die Zwangsversteigerung des
streitgegenständlichen Wohnungseigentums zu ermöglichen und damit das von ihr
angestrebte Rechtsschutzziel zu erreichen.
Will die Wohnungseigentümergemeinschaft, wie im vorliegenden Fall, die
Zwangsversteigerung selbst betreiben, d. h. nicht nur in einem von dritter Seite
eingeleiteten Verfahren ihre Ansprüche anmelden, muss sie nach § 10 Abs. 3 S. 2 ZVG
einen Titel vorlegen, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und
der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. Sinn dieser
Regelung ist, dass das Vollstreckungsgericht nicht prüfen und feststellen muss, ob es
sich um eine Hausgeldforderung handelt und wann diese fällig geworden ist; die
materielle Prüfung soll vielmehr dem Prozessgericht vorbehalten werden (vgl. Stöber, §
10 ZVG Rn. 16.6). Dabei ist es ausreichend, wenn sich bestimmte Angaben, etwa zur
Fälligkeit, aus den Urteilsgründen ergeben (Stöber a. a. O.). Lassen sich Art und
Bezugszeitraum des Anspruchs und/oder seine Fälligkeit nicht dem Vollstreckungstitel
entnehmen, sind sie in geeigneter Weise glaubhaft zu machen, wie § 10 Abs. 3 S. 3 ZVG
vorsieht. Das ist insbesondere bei Urteilen ohne Tatbestand und Entscheidungsgründen
der Fall oder Vollstreckungsbescheiden (vgl. Stöber § 10 ZVG Rn. 16.7).
§ 10 Abs. 3 S. 2 ZVG verlangt, wie dargestellt, ausdrücklich einen Titel, aus dem sich die
Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung ergibt. Unter Schuldner ist dabei der
eingetragene Eigentümer zu verstehen (vgl. Böttcher, § 17 ZVG Rn. 2).
Der beantragte Titel, wonach die Beklagte die Zwangsversteigerung in Höhe einer
Wohngeldforderung über 5.787,88 Euro dulden soll, steht nach Auffassung der Kammer
im Rahmen des § 10 Abs. 3 S. 2 ZVG einem Zahlungstitel gleich. Dabei kann dahin
gestellt bleiben, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Insolvenzverwalter von einer
Eigentümergemeinschaft auf Duldung der Zwangsvollstreckung in Anspruch genommen
werden kann, nachdem die speziellen Regeln des Insolvenzrechts hier nicht einschlägig
sind. Abzustellen ist vielmehr allein auf Zwangsversteigerungs- bzw. -
vollstreckungsrecht. Nach Auffassung des BGH (vgl. BGHZ 103, 30, nach juris) und der
herrschenden Literatur (vgl. etwa Zöller-Stöber, 27. Aufl., vor § 803 ZPO Rn. 1) ist unter
einer Geldforderung im Sinne der § 803 ff. ZPO aber nicht nur eine auf Leistung in Geld
gerichtete Forderung zu verstehen, sondern auch die Haftung für eine Geldleistung als
Duldungsschuldner. Dies lässt sich nach Auffassung der Kammer auf § 10 Abs. 3 S. 2
ZVG übertragen, mit der Folge, dass auch ein Titel auf Duldung der
Zwangsversteigerung für eine Wohngeldforderung einen Zahlungstitel im Sinne dieser
Vorschrift darstellt.
Richtig ist allerdings, wie die Beklagte einwendet, dass schon ein Titel, der einen
Eigentümer zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet, zur Einleitung der
Zwangsversteigerung berechtigt, ohne dass es darüber hinaus eines besonderen
Duldungstitels bedarf (vgl. Alff/Hintzen, RPfleger 2008, 165, 168; Stöber, § 10 ZVG Rn.
16.6). Dies ist jedoch anders zu sehen, wenn Wohngeldschuldner und
Wohnungseigentümer nicht identisch sind. Im Falle der Weiterveräußerung des
Wohnungseigentums muss die Gemeinschaft etwa einen Zahlungstitel gegen den
Voreigentümer nach § 727 ZPO gegen den Erwerber umschreiben lassen, mit der
Maßgabe, dass dieser die Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 in Höhe des titulierten
Betrags, maximal jedoch in Höhe von 5 Prozent des Verkehrswerts der
Wohnungseigentums zu dulden hätte (vgl. Niedenführ u.a., Rn. 46; Schneider, ZMR
2009, 168; Bärmann-Becker, § 16 WEG Rn. 186).
Ob die Klägerin auf diese Möglichkeit zu verweisen wäre, wenn die Beklagte das
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Ob die Klägerin auf diese Möglichkeit zu verweisen wäre, wenn die Beklagte das
Wohnungseigentum vom Wohngeldschuldner erworben hätte, kann hier jedoch
dahingestellt bleiben. Nach unwidersprochener Darstellung der Klägerin ist der
Wohngeldschuldner Herr Stephan S. werdender Eigentümer der Wohneinheit Nr. 15, die
Beklagte hingegen teilende Eigentümerin und deshalb immer noch im Grundbuch
eingetragen. In einer solchen Konstellation kann die Gemeinschaft einen Zahlungstitel,
den sie gegen den Wohngeldschuldner erwirkt hat, nicht gegen den noch eingetragenen
teilenden Eigentümer umschreiben lassen, da dieser nicht Rechtsnachfolger des
Wohngeldschuldners ist (vgl. Bärmann-Becker, § 16 WEG Rn. 186). Vielmehr kann sie die
Zwangsversteigerung nur dann betreiben, wenn sie - wie vorliegend - den teilenden
Eigentümer auf Duldung dieser Zwangsvollstreckungsmaßnahme in Anspruch nimmt.
Der Titel auf Duldung der Zwangsversteigerung gegen die Beklagte erfüllt auch die oben
dargestellten inhaltlichen Voraussetzungen an einen Zahlungstitel in Sinne von § 10
Abs. 1 Nr. 2 ZVG, nachdem sich die Art des Anspruchs, sein Bezugszeitraum sowie
seine Fälligkeit aus den Gründen dieses Urteils ergeben.
Die im zuletzt gestellten Antrag der Klägerin erfassten Wohngeldforderungen resultieren
aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 10.07.2008 über den
Wirtschaftsplan 2009 sowie der Versammlung vom 21.07.2009 über die
Jahresabrechnung 2008 und den Wirtschaftsplan 2010. Soweit die Beklagte das
Zustandekommen der Beschlüsse sowie die Wohngeldforderungen, teils mit
Nichtwissen, bestreitet, ist dies angesichts der vorgelegten Versammlungsprotokolle
und Jahresabrechnungen bzw. Wirtschaftspläne unsubstantiiert und damit unbeachtlich.
Selbst wenn die Beklagte als Eigentümerin der Wohnung nicht an den Versammlungen
teilgenommen haben sollte, stünde ihr die Möglichkeit offen, sich durch Einsicht in die
Verwaltungsunterlagen oder Rücksprache mit Herrn S. genauer zu informieren und im
Einzelnen darzulegen, worauf ihre Annahme gründet, dass keine Beschlüsse mit dem
von der Klägerin vorgetragenen Inhalt gefasst wurden. Dass die jeweiligen
Eigentümerbeschlüsse gerichtlich für ungültig erklärt worden wären, behauptet auch die
Beklagte nicht, vielmehr sind diese bestandskräftig und damit auch für die Beklagte
verbindlich. Ebenfalls nur unsubstantiiert bestreitet sie schließlich die Höhe eines
Wohngeldrückstands von 5.787,88 Euro, da sie, wie von der Klägerin zu Recht gerügt,
keine Zahlungen des Wohngeldschuldners vorträgt.
Dem Erfolg der Klage steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin die Duldung wegen
einer Forderung in Höhe von 5.787,88 Euro, maximal jedoch - wie es der Wortlaut des §
10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorschreibt - 5 Prozent des Verkehrswertes der Wohnung gemäß §
74 a ZVG beantragt, ohne den Verkehrswert zu beziffern. Allein aus diesem Grunde ist
der Titel nicht zu unbestimmt (§ 253 Abs. 2 ZPO). Wie vom Landgericht Berlin (a. a. O.)
zutreffend entschieden, genügt eine solche abstrakt umschreibende Angabe zur Höhe
des Haftungslimits, da der Verkehrswert der Einheit im Zwangsversteigerungsverfahren
ohnehin ermittelt werden muss. Somit wäre es eine sinnlose Förmelei, von der Klägerin
vorab Ermittlungen zum Verkehrswert zu verlangen.
Nach Auffassung der Kammer bleibt dem Vollstreckungsgericht außerdem die Prüfung
der weiteren Voraussetzungen überlassen, d. h. der zeitlichen Einschränkung der
Haftung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und der betragsmäßigen Grenze des § 10 Abs. 3 S.
1 ZVG, wonach die Höhe des Verzugsbetrags nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG überschritten
sein muss. Aus den Gründen des Duldungsurteils lässt sich bei Einleitung des
Zwangsversteigerungsverfahrens unschwer feststellen, ob die Wohngeldforderungen
noch berücksichtigungsfähig sind. Auch der Nachweis nach § 10 Abs. 3 S. 1 ZVG,
wonach sich der Wohnungseigentümer mit seinen Wohngeldverpflichtungen in Höhe von
3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums länger als drei Monate im Verzug
befinden muss (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG), kann nach Auffassung des BGH (vgl.
Grundeigentum 2009, 985, nach juris) durch eine Mitteilung des Finanzamts auf
Ersuchen des Vollstreckungsgerichts getroffen werden. Das Vollstreckungsgericht hat
gemäß § 15 Abs. 1 ZVG bei der Bestimmung des Versteigerungstermins einen
Vorschuss zu erfordern. Der zu diesem Zweck vom Finanzamt nach Maßgabe des § 54
Abs. 1 S. 4 GKG mitzuteilende Einheitswert kann im Rahmen des
Zwangsversteigerungsverfahrens verwertet werden (vgl. BGH a. a. O.), so dass es auch
hier eine unnötige Förmelei bedeuten würde, die Klägerin zu Ermittlungen bezüglich des
Einheitswerts anzuhalten. Sollte es zu keinem Auskunftsersuchen kommen, kann der
Nachweis für eine Anordnung der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG auch
mit dem Beschluss des Vollstreckungsgerichts über den Verkehrswert geführt werden
(vgl. BGH a. a. O.). Aus diesem Grunde erachtet die Kammer es auch nicht für geboten,
das Erfordernis des § 10 Abs. 3 S. 1 ZVG in den Tenor des Duldungstitels aufzunehmen,
zumal der Einheitswert in der Regel so niedrig ist, dass bereits zwei rückständige
Wohngeldraten 3 % dieses Betrags übersteigen (vgl. Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165,
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Wohngeldraten 3 % dieses Betrags übersteigen (vgl. Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165,
168).
2.
Die Berufung hat ebenfalls insoweit Erfolg, als die Klägerin beantragt, im Übrigen die
Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen.
Die Klage war aus den oben dargestellten Gründen zulässig und begründet, auch soweit
der Antrag auf Duldung der Zwangsversteigerung zunächst auf eine Wohngeldforderung
aus der Jahresabrechnung 2007 gestützt wurde. Diese ergibt sich aus einem
bestandskräftigen Eigentümerbeschluss, ohne dass die Beklagte, wie oben dargelegt,
hiergegen durchgreifende Einwendungen erhoben hätte. Insbesondere führt sie nicht
näher aus, worauf sie ihre Annahme gründet, dass die Jahresabrechnung rechnerisch
und inhaltlich unzutreffend ist.
Die Klage hat sich in Höhe der Differenz zwischen dem ursprünglichen Klageantrag und
dem zuletzt gestellten Duldungsantrag durch Zeitablauf erledigt, da die Forderungen
aus der Jahresabrechnung 2007 nicht mehr an dem Vorrang aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
teilnehmen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der im Zusammenhang mit
der neuen Regelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu entscheidenden Rechtsfragen
zugelassen (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).
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