Urteil des LG Berlin vom 23.03.2007
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Gericht:
LG Berlin 65.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
65 S 156/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 558 BGB, § 558a BGB, § 558b
Abs 1 BGB
Mieterhöhung bei Wohnraummiete: Gestaltete Müllstandsfläche
und Einbaubadewanne i.S.d. Berliner Mietspiegels
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23. März 2007 verkündete (Schluss-)
urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 5 C 435/06 - unter Zurückweisung des
Rechtsmittels im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von
ihnen gemietete Wohnung in der Kxxx-Mxxx-Allee xxx, xxx Bxxx, von bisher 493,14 Euro
um 82,70 Euro auf 575,84 Euro mit Wirkung ab dem 01. Oktober 2006 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Beklagten 92 %
und die Klägerin 8 % zu tragen.
Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Klägerin 23 % und
die Beklagten 77 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug
genommen.
Mit der Berufung wendet sich die Klägerin dagegen, dass das Amtsgericht die
vorhandene Müllstandsfläche nicht als positiv im Sinne der Orientierungshilfe zur
Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2005, dort Merkmalsgruppe 5, angesehen
hat und auch das Sondermerkmal eines modernen Bades als nicht gegeben betrachtet
hat.
Die Klägerin verfolgt deshalb ihren Klageantrag gemäß erster Instanz in vollem Umfang
weiter.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil.
Die zulässige Berufung ist teilweise erfolgreich.
Die Klägerin kann gemäß §§ 558, 558a, 558b Abs. 1 BGB von den Beklagten die
Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 01. Oktober 2006 von der
Ausgangsmiete von 493,14 Euro um monatlich 82,70 Euro auf 575,84 Euro verlangen.
Zu dem Mittelwert von 4,38 Euro pro qm des einschlägigen Mietspiegelfeldes K5
kommen 80 % des Spannenoberwerts für die in den Merkmalsgruppen 1 bis 4
überwiegenden positiven Merkmale, was nicht mehr Gegenstand der Berufung ist. Es
ergibt sich damit eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,28 Euro pro qm (4,38 Euro +
0,8 x 1,13 Euro), auf die 109,06 qm der Wohnung bezogen macht das den oben
aufgeführten Betrag aus.
Die Merkmalsgruppe 5 ist nicht als negativ zu bewerten, sondern sie ist neutral und führt
weder zu Zu- noch zu Abschlägen. Es liegt im Sinne des Mietspiegels eine
abgeschlossene und gestaltete Müllstandsfläche vor. Denn die Fläche ist in von der
Pflasterung des angrenzenden Gehwegs abweichender Weise gepflastert und insoweit
gestaltet. Allein dieses qualifiziert die Müllstandsfläche bereits von einem einfachen
Abstellort. Ein weitergehendes Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung fordert der
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Abstellort. Ein weitergehendes Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung fordert der
Mietspiegel nicht. Insbesondere fordert er nicht, dass die Gestaltung etwa die Müllgefäße
verdeckt. Dieses positive Merkmal gleicht das unstreitige negative Merkmal der Lage in
einer besonders verkehrsbelasteten Straße wieder aus. Soweit die Beklagten als
weiteres negatives Merkmal in dieser Gruppe erhebliche Geräuschbelästigungen durch
einen Jugendklub behaupten, der nach dem unstreitigen Vorbringen der Kläger in der
Mxxxstraße liegt, haben sie dafür keinen Beweis angetreten und können deshalb mit
diesen von der Klägerin bestrittenen Vorbringen nicht gehört werden.
Ohne Erfolg ist die Berufung allerdings soweit die Klägerin einen Zuschlag von 0,37 Euro
pro qm für ein modernes Bad begehrt. Diesen kann sie aus den zutreffenden Gründen
der angefochtenen Entscheidung nicht verlangen. Eine mit einer leicht demontierbaren
Verblendung verkleidete Badewanne ist keine Einbauwanne im Sinne des Mietspiegels.
Bei üblichen Badewannenformen jedenfalls stellt dies im Vergleich zum Einbau einer fest
installierten Verkleidung mit Revisionsschacht und Verfliesung eine relativ einfachen und
kostensparenden Gestaltungsvariante dar und ist trotz gegebenenfalls einfacherer
Reinigungs- und Reparaturmöglichkeit nach den allgemein herrschenden Vorstellungen
minderwertiger als der Einbau durch Davorsetzen einer festinstallierten Vorwand mit
Verfliesung. Insbesondere die von der Klägerin eingeräumte Möglichkeit, das Wasser
hinter die Verblendung geraten kann, stellt eine Einschränkung hier gegenüber einer
tatsächlichen eingebauten Badewanne dar. Denn die Trocknungsmöglichkeiten sind
durch die davorsitzende Verblendung eingeschränkt, so dass die Gefahr von
Schimmelbefall besteht.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.
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