Urteil des LG Berlin vom 23.01.2007

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Gericht:

LG Berlin 67.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

67 S 42/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 20 Abs 2 S 2 NMV 1970

Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraum:

Vorwegabzug der für die Garagenflächen anfallenden

Betriebskosten

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im

Übrigen das am 23. Januar 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau – 2b C

255/06 – teilweise geändert und insgesamt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 50,03 Euro nebst Zinsen in Höhe

von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. Juni 2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte 519,63 Euro nebst Zinsen in Höhe

von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 137,23 Euro seit dem 26.

September 2006 und aus 382,40 Euro seit dem 16. Dezember 2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Von den Kosten beider Rechtszüge haben die Klägerin 7% und die Beklagte 93%

zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1

ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1

ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§

517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

II. Die Berufung hat zum Teil Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte noch einen Anspruch auf Zahlung von 50,03 Euro

aus dem Guthaben der Betriebskostenabrechnung 2004 vom 24. November 2005.

Mit Vertrag vom 26. Januar 2000 mietete die Klägerin von der Beklagten die Wohnung in

der Wxxx Straße xx, drittes Obergeschoss rechts, xxx Bxxx. Die Wohnung ist öffentlich

gefördert und preisgebunden.

Mit Schreiben vom 24. November 2005 rechnete die Beklagte über die Betriebskosten

des Jahres 2004 ab und ermittelte ein Guthaben von 23,89 Euro für die Klägerin.

Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Die Kostenblöcke sind ebenso angegeben,

wie die auf sie entfallenden Gesamtkosten, der Umlageschlüssel und die jeweils anteilig

anfallenden Kosten der Klägerin. Die Vorauszahlungen sind abgesetzt.

Der von der Klägerin angenommene Umlageschlüssel von 1.898,94qm

Gesamtwohnfläche ist korrekt. Er entspricht § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV. Der Ansatz von

jetzt 1.898,94qm statt früher 1.899,02qm ergibt sich aus einer unbestrittenen

Neuvermessung des Hauses. Im Übrigen ist die Differenz von 0,08qm geringfügig und

wirkt sich nicht aus.

Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Beklagte in den Erläuterungen wegen der vorweg

abzuziehenden Garagenflächen 278,62qm in Ansatz bringt. Es ist hier nicht mit der

gesamten Garagenfläche von 468,49qm zu arbeiten. Aus § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV ist

keine konkrete Regelung abzuleiten. Der Fall der Unklarheit der Zuordnung von Flächen

zu Wohnung oder Gewerbe liegt hier nicht vor. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass

die 1.898,94qm bzw. 1.899,02qm Gesamtwohnfläche tatsächlich nur die Flächen der

Wohnungen gerade ohne Treppenhaus, Keller gemeinsame Flure etc. umfassen. Im

Rahmen der Betriebskostenabrechnung, bei der es um das Verhältnis der Flächen

zueinander geht, ist dann zur Bestimmung eines angemessenen

Kostenverteilungsfaktors gegen die Gesamtwohnfläche auch nur die Gesamtfläche der

Stellplätze ohne dortige gemeinsame Flächen wie Zufahrten usw. zu stellen. Insoweit

ergibt sich das Verhältnis nur der vermieteten Flächen zueinander. Dies ist eine

sachgerechte Bildung des Verhältnisses für die Betriebskosten. Es wäre dagegen

unsachgerecht, würde etwa gegen eine Gesamtwohnfläche ohne Nebenflächen eine

Gesamtgewerbefläche einschließlich der Nebenflächen wie Treppenhaus usw. gestellt.

Die Betriebskostenabrechnung ist indes um die Positionen für die Rauchabzugsanlage

und die Automatiktüren von (6,90 Euro + 43,13 Euro =) 50,03 Euro zu kürzen. Diese

Positionen sind nicht umlagefähig. Es handelt sich um sonstige Betriebskosten, für die

eine Vereinbarung nicht ersichtlich ist. Es kann auch keine Änderung bzw. Erweiterung

des Mietvertrages zu diesen Positionen angenommen werden, weil die

vorangegangenen Abrechnungen – wie der Rechtsstreit zeigt – noch nicht abgewickelt

sind. Die weiteren Einwände zu Strom und Versicherung sind nicht erläutert, die Klägerin

hat die Belege nicht eingesehen.

Umlagefähig sind dagegen sie Kosten der Hebeanlage von 7,76 Euro. Diese Kosten

gehören zu den Kosten der Entwässerung gemäß Nr. 3 der Anlage II zu § 27 der Zweiten

Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 3 BetriebskostenVO. Die Hebeanlage steht der

dort genannten Entwässerungspumpe gleich, die das Abwasser in das Kanalnetz pumpt

bzw. auf dessen Höhe hebt (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., §

556, Rn. 128).

Das Amtsgericht hat die Einwände der Beklagten in der Begründung des Urteils nicht

durchgreifen lassen, aber den vollen Klagebetrag zugesprochen. Für die Berufung ist

vom zugesprochenen Betrag auszugehen, sodass die hiesigen Abzüge trotz der

anderen Meinung des Amtsgerichts vorzunehmen sind.

Das Guthaben erhöhte sich auf (23,89 Euro + 50,03 Euro =) 73,92 Euro. Die Beklagte

hat indes in Höhe des von ihr schon angegebenen Guthabens von 23,89 Euro die

Aufrechnung in dem Schriftsatz vom 18. September 2006 erklärt, sodass das Guthaben

in dieser Höhe erloschen ist, §§ 387, 389 BGB.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.

Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung von 519,63 Euro aus

offenen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2003 und aus rückständigen

Mieten für die Zeit vom Juni 2005 bis September 2006 aus § 535 Abs. 1 BGB.

Aus Nachzahlungen für Betriebskosten stehen der Beklagten gegen die Klägerin noch

133,39 Euro zu.

Aus der Nebenkostenabrechnung 2002 vom 07. November 2003 hat die Beklagte noch

einen Nachzahlungsanspruch von 269,12 Euro. Die Klägerin hat gegen diese

Abrechnung keine Einwände erhoben. Die angesetzten Flächen sind korrekt. Ansonsten

sind mangels Rügen der Klägerin weitere Abzüge (wie etwa bei der Abrechnung 2004)

nicht vorzunehmen.

Die Beklagte hat wegen der Guthaben aus der Abrechnung 2001 vom 30. Oktober 2002

in Höhe von 36,17 Euro und aus der Abrechnung 2003 vom 09. Dezember 2004 in Höhe

von 59,67 Euro die Aufrechnung erklärt. Die Klägerin hat hier keine Rechte (wie etwa bei

der Abrechnung 2004) für höhere Guthaben geltend gemacht. Aus der Abrechnung 2002

ergibt sich zulasten der Klägerin eine Nachzahlung von 173,28 Euro, von der die

Beklagte zugunsten der Klägerin 16 Euro nicht berücksichtigt, sodass ein Betrag von

157,28 Euro verbleibt, der sich durch die oben schon erwähnte Aufrechnung hinsichtlich

der Nebenkosten 2004 um 23,89 Euro auf 133,39 Euro verringert.

Hinsichtlich des Anteils von (16 Monate x [24,14 Euro - 23,90 Euro =] 0,24 =) 3,84 Euro

für die Zeit von Juni 2005 bis September 2006 hat das Amtsgericht bereits die Klägerin

auf die Widerklage hin verurteilt. Insoweit ist das Urteil nicht angegriffen.

Die Beklagte kann weiter von der Klägerin die Zahlung des Erhöhungsbetrages von

monatlich 23,90 Euro für die Zeit vom Juni 2005 bis September 2006 aus § 535 Abs. 1

BGB verlangen.

Auszugehen ist hier von einer Mietpreisgleitklausel in § 3 Nr. 8 des Mietvertrages, wo es

heißt, dass "alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im

einzelnen Fall zugelassenen Mieterhöhungen ... [...] vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an

als vereinbart” gelten sollen.

Insoweit kommt es (außer für die Zinsen) nicht darauf an, ob die Erklärung vom 11. März

2005 korrekt und ausreichend begründet war (im Sinne des § 10 WoBindG). Vielmehr

genügte jedenfalls die Erläuterung aus dem Schriftsatz vom 12. Dezember 2006, um

gemäß § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV die Mieten seit dem Jahr 2005 nachzufordern. Es handelt

sich bei der Berechnung der Erhöhung in Ansehung einer Mietpreisgleitklausel nur um

eine Fälligkeits-, nicht aber um eine Wirksamkeitsvoraussetzung (so BGH NJW 1982,

1587/1588). Die Berechnung und Erläuterung im Schriftsatz vom 12. Dezember 2006 ist

ausführlich und zutreffend.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 291, 288 BGB. Zinsen können hinsichtlich des

Betrages von (133,39 Euro + 3,84 Euro =) 137,23 Euro ab Zustellung der Widerklage

verlangt werden. Der weitere Betrag von (16 Monate x 23,90 Euro =) 382,40 Euro war

indes erst nach einer ordnungsgemäßen Erhöhungserklärung gemäß § 10 WoBindG

durchsetzbar, § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV. Die Erklärung vom 11. März 2005 genügte insoweit

nicht. In ihr war die Erhöhung zum einen nach den insoweit zutreffenden Ausführungen

des Amtsgerichts nicht nachvollziehbar erläutert, zum anderen war nach den eigenen

Angaben der Beklagten eine falsche Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt. Die

Erklärung erschloss sich erst durch die Erläuterung im Schriftsatz vom 12. Dezember

2006, für den ein Zugang bei der Klägerin am 16. Dezember 2006 unterstellt wird.

III. Die Kostenentscheidung folgt für beide Rechtszüge aus § 92 Abs. 1 ZPO.

IV. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713

ZPO.

V. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1

ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist

nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer

einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

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