Urteil des LG Berlin vom 24.03.2004
LG Berlin: betriebskosten, hauswart, mietvertrag, abrechnung, widerklage, link, sammlung, quelle, vollstreckbarkeit, einsichtsrecht
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Gericht:
LG Berlin 67.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
67 S 368/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 Abs 2 BGB, § 27 BVO 2
Gewerberaummiete: Umlagefähigkeit von neu entstandenen
Hauswartskosten
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen
das am 31. August 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding – 17 C 155/06 –
teilweise geändert und insgesamt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 147,54 € nebst Zinsen in Höhe von
acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 20,97 € seit dem 24. März 2004 und
aus 121,57 € seit dem 19,. September 2005 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Kläger 19% und der Beklagte 81% zu
tragen. Die Kosten des zweiten Rechtszuges fallen dem Beklagten zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1
ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1
ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§
517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Die Berufung hat nur zu einem geringen Teil Erfolg.
1. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von zusammen
147,54 €.
Aus der Betriebskostenabrechnung 2003 haben die Beklagten einen
Nachzahlungsanspruch von 20,97 €.
Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß.
Der Beklagte greift die Abrechnung nur hinsichtlich der Hauswartkosten an, die hier nicht
umgelegt werden könnten, weil ursprünglich kein Hauswart tätig und im Vertrag die
Umlage neu entstehender Betriebskosten nicht vorgesehen sei.
Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung, auf die hier verwiesen werden kann,
die Hauswartkosten zulasten des Beklagten mit berücksichtigt. Im Mietvertrag ist eine
ausdrückliche Verweisung auf die Anlage zu § 27 der II. BerechnungsVO gegeben, nach
der die Hauswartkosten umlegbar sind.
Es spielt hier keine Rolle, dass der Hauswart zunächst nicht tätig war. Abzustellen ist nur
auf den hier maßgeblichen Vertrag vom 22./27. Oktober 1998 für die Zeit ab März 1999.
Auf die früheren Verhältnisse kommt es nicht an. Die Parteien müssen sich am neuen
Vertrag festhalten lassen, wenn sei einen solchen abschließen. Die Umlage der
Betriebskosten für den Hauswart war auch nicht von einem speziellen Vorbehalt im
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Betriebskosten für den Hauswart war auch nicht von einem speziellen Vorbehalt im
Mietvertrag abhängig. Insbesondere lässt sich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs,
die der Beklagte anführt (GE 2006, 1473), auf den hiesigen Fall nicht übertragen, da dort
ein Wohnraummietverhältnis gegeben war. Die Vorschrift des § 556 BGB gilt jedoch nicht
für Gewerbemietverhältnisse. Hier sind Gewerberäume überlassen worden. Von einem
Gewerbemieter kann erwartet werden, dass er mit der Umlage der üblichen
Betriebskosten, zu denen ein Hauswart gehört, rechnet, zumal diese im Mietvertrag
ausdrücklich angegeben waren. Anders als bei einem Wohnraummietverhältnis reicht
hier die mietvertragliche Regelung in § 4 Nr. 2 über die Umlage der tatsächlich
anfallenden Betriebskosten aus. Auf die eventuell langjährig anderen früheren
Verhältnisse kann nach dem neuen Vertrag nicht mehr abgestellt werden.
Der Beklagte kann sich auch nicht darauf zurückziehen, dass die Hauswartkosten
überhöht seien. Seine diesbezüglichen Darlegungen in der Berufung sind neu, § 531
ZPO. Dabei ist es unbeachtlich, dass der Beklagte erst später von der nach seinen
Worten ungewöhnlichen Vertragslage hinsichtlich des Hausmeisterdienstes erfahren
haben soll. Das Einsichtsrecht des Mieters in die Unterlagen dient gerade dazu, sich
über die Vertragslage zu informieren. Es hätte zu einer angemessenen
Rechtsverteidigung gehört, sich schon im ersten Rechtszug Klarheit über die
Vertragsverhältnisse zu verschaffen. Die vom Beklagten alternativ angenommenen
Kosten decken zudem die tatsächlichen Kosten auch nicht annähernd ab.
Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2004 gelten diese Ausführungen
entsprechend.
Die Herausrechnung der Rolltorwartung ist nicht mit der Anschlussberufung angegriffen.
Es verbleibt hier ein Nachzahlungsbetrag von 121,57 €.
Weiter ist nicht angegriffen der Mahnbetrag von 5 €.
Insgesamt ist ein Rechenfehler des Amtsgerichts aufgetreten. Die Gesamtforderung
beträgt nur 147,54 €.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
2. Die Widerklage hat aus den obigen Gründen keinen Erfolg.
III. Die Kostenentscheidung folgt für den ersten Rechtszug aus § 92 Abs. 1 ZPO und für
den zweiten Rechtszug aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
IV. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.
V. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1
ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist
nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Insbesondere weicht das Gericht nicht von der
Entscheidung des Bundesgerichtshofs (GE 2006, 2006, 1473) ab. Das Gericht geht
vielmehr davon aus, dass sie den vorliegenden Fall nicht betrifft.
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