Urteil des LG Berlin vom 13.03.2017

LG Berlin: einstweilige verfügung, eigentümer, sperrung, wohnrecht, heizung, betriebskosten, wasser, bezahlung, eigentum, zwangsvollstreckung

Gericht:

LG Berlin 22.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

22 O 326/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 16 WoEigG, § 23 GVG, § 71

GVG, § 256 ZPO, § 926 ZPO

Wohngeldrückstände des Wohnungseigentümers: Abwendung

einer von der Eigentümergemeinschaft verhängten

Versorgungssperre durch den dinglich Wohnberechtigten

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Störung der

Wohnungsrechte der Klägerin, wie sie sich aus den Wohnungsgrundbüchern von ... Blatt

... Abt. II lfd. Nr. 5 und Blatt ... Abt. II lfd. Nr. 5 ergeben, durch Sperrung der Wasserzufuhr

und Sperrung der Heizung zu unterlassen, und zwar Zug um Zug gegen monatliche

Zahlung der Klägerin an die Beklagte in Höhe von 1.356,00 EUR.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

4. Die im einstweiligen Verfügungsverfahren ergangene Einstweilige

Verfügung des Landgerichts Berlin – 53 T 51/07 – vom 19. Juni 2007 bleibt mit der

Maßgabe bestehen, dass die in Ziffer 3 ausgesprochene Unterlassung der hiesigen

Beklagten und dortigen Antragsgegnerin solange aufgegeben bleibt, wie die hiesige

Klägerin monatlich an die hiesige Beklagte den in obiger Ziffer 1. bestimmten Betrag

leistet.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Seite kann die

Zwangsvollstreckung der anderen Seite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 %

des nach diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die die

Zwangsvollstreckung betreibende Seite vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in

gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin bewohnt in der Wohnanlage der Beklagten zwei baulich zusammengelegte

Eigentumswohnungen, nämlich die beiden im Tenor genannten Wohneinheiten.

Diese gehörten, wie drei weitere, früher einmal der Klägerin. Sie bestellte sich selbst

etwa 1993 an beiden Wohnungen ein dingliches Wohnrecht; dabei war vorgesehen, dass

bei Auseinanderfallen von Eigentum und Wohnrecht jährlich zusammen 36.000,00 DM

als Entgelt zu entrichten seien. Später übertrug die Klägerin das Eigentum an allen fünf

Wohnungen der in ... ansässigen ... . 1997 wurde über das Vermögen der Klägerin das

Konkursverfahren eröffnet. Konkursverwalter ist zur Zeit Rechtsanwalt ... aus Hamburg.

2002 wurde in ... das Konkursverfahren über das Vermögen der ... eröffnet, das

inzwischen beendet ist.

Am 26. Mai 2005 wurde ein zwischen dem Konkursverwalter der Klägerin, der

Masseverwalterin der ... und der Beklagten ein Vergleich vor dem Hamburger Notar ...

(UR-Nr. 1451/2005 Z) geschlossen, an dem die Klägerin nicht beteiligt war. Gegen

dessen Vollzug wehrt sich die Klägerin, weil dadurch ihre eingetragenen Rechte, auch an

den von ihr bewohnten Wohnungen, verloren gehen würden.

Die ... zahlte längere Zeit die Wohngelder gar nicht oder nicht vollständig. Einzelheiten

sind streitig. Die Klägerin zahlte längere Zeit Beträge an die Beklagte zur Deckung von

Betriebskosten ihrer Wohnungen.

Am 4. April 2007 beschloss die WE-Versammlung, Wasser und Heizung für die beiden

von der Klägerin bewohnten Wohnungen zu sperren.

Der schon vorgerichtlich tätige Prozessbevollmächtigte der Beklagten teilte der Klägerin

unter dem 10. April 2007 mit, "dass sich die Versorgungssperre wegen der gegebenen

Zahlungsrückstände erübrigen würde, wenn diese durch Rechtsanwalt ... beglichen

werden könnten. Dies setzt voraus, dass das Grundbuchamt in die Lage versetzt wird,

die Anträge aus der Urkunde des Notars ... zu vollziehen. Einziges Hindernis seit

geraumer Zeit sind Ihre grundbuchbezogenen Anträge und Rechtsmittel, durch die dem

Grundbuchamt die Grundakten zur Bearbeitung entzogen sind. Ich stelle anheim, die -

ohnehin aussichtslosen- Anträge und Rechtsmittel zurückzunehmen."

Die Klägerin beantragte dagegen beim Amtsgericht ... den Erlass einer einstweiligen

Verfügung. Nach Ablehnung hatte sie im Beschwerdeverfahren beim Landgericht Erfolg.

Durch Beschluss der Zivilkammer 53 vom 19. Juni 2007 (53 T 51/07) wurde der hiesigen

Beklagten aufgegeben, "die Störung der Wohnungsrechte der Antragstellerin, wie sie

sich aus den Wohnungsgrundbüchern von ... Blatt ... Abt. II lfd. Nr. 5 und Blatt ... Abt. II

lfd. Nr. 5 ergeben, durch Sperrung der Wasserzufuhr und Sperrung der Heizung zu

beenden" und "eine aus technischen Gründen erst angekündigte und zur Zeit noch nicht

durchgeführte weitere Sperrung von Wasserzufuhr und Heizungsversorgung für die …

genannten Wohnungsrechte zu unterlassen".

Die Beklagte befolgte diese einstweilige Verfügung, stellte aber beim Amtsgericht ...

einen Antrag nach § 926 Absatz 1 ZPO, woraufhin die vorliegende Klage erhoben worden

ist.

Durch Urteil vom 30. Juli 2007 stellte das Landgericht ... (4 O 156/07) fest, dass die

beiden dinglichen Wohnrechte nicht zur Konkursmasse gehörten.

Die Klägerin trägt vor: Die Beklagte oder für sie tätige Personen versuchten, durch die

Versorgungssperre Druck auszuüben, damit sie, die Klägerin, auf die beiden

streitgegenständlichen Wohnrechte verzichte.

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Störung der Wohnungsrechte

der Klägerin, wie sie sich aus den Wohnungsgrundbüchern von ... Blatt ... Abt. II lfd. Nr. 5

und Blatt ... Abt. II lfd. Nr. 5 ergeben, durch Sperrung der Wasserzufuhr und Sperrung der

Heizung zu unterlassen,

hilfsweise:

festzustellen, dass die Unterlassungsverpflichtung Zug um Zug gegen Zahlung

eines monatlichen Betrages i.H.v. 1.294,00 EUR an die Beklagte besteht,

hilfsweise hierzu:

festzustellen, dass die Unterlassungsverpflichtung Zug um Zug gegen Zahlung

eines monatlichen Betrages i.H.v. 1.356,00 EUR an die Beklagte besteht.

Die Beklagte beantragt,

1) die Klage abzuweisen,

2) das im einstweiligen Verfügungsverfahren ergangene Urteil des Landgerichts

... - 53 T 51/07 - vom 19.06.2007 aufzuheben.

Sie trägt vor: Grundlage des Beschlusses vom 4. April 2007 seien allein die Rückstände

an Wohngeldzahlungen der ... gewesen. Für die beiden von der Klägerin bewohnten

Wohnungen seien allein von Januar 2006 bis Oktober 2007 Rückstände von zusammen

26.652,18 EUR aufgelaufen, da die Klägerin nur einen kleineren Teil der fälligen

Wohngelder an die Beklagte gezahlt habe (Aufstellung Seite 11 der Klageerwiderung =

Bl. 55 d.A.).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze

nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet. Der Aufhebungsantrag der

Beklagten führt nur zur Einschränkung der einstweiligen Verfügung.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Landgericht sachlich zuständig. Es handelt

sich hier um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 5 WEG oder um eine gar nicht von § 43 WEG

erfasste Streitigkeit. Streitigkeiten nach § 43 Nr. 5 WEG sind nicht durch § 23 Nr. 2 lit. c)

GVG ausschließlich dem Amtsgericht zugewiesen: Danach fallen nämlich nur

Streitigkeiten nach den Nummern 1 bis 4 und 6 des § 43 WEG unter die ausschließliche

Zuständigkeit des Amtsgerichts. Für Streitigkeiten nach Nr. 5 bleibt es demgemäß bei

der allgemeinen Zuständigkeitsabgrenzung nach dem Streitwert (§§ 71 Absatz 1, 23 Nr.

1 GVG), der im vorliegenden Fall -das ist unter den Parteien auch nicht streitig- mehr als

5.000,00 EUR beträgt. Wenn es sich hier um eine gar nicht von § 43 WEG erfasste

Streitigkeit handelt, gilt diese Abgrenzung ohnehin.

Die Klage ist auch in der besonderen Form der Feststellungsklage (§ 256 ZPO) zulässig,

da die Klägerin ein berechtigtes Interesse daran hat, die Unterlassungsverpflichtung

feststellen zu lassen, auch wenn die Beklagte derzeit die einstweilige Verfügung befolgt

und solange diese besteht, Unterbrechungen von Wasser oder Heizung zunächst nicht

zu erwarten sind. Wegen § 926 ZPO bleibt der Klägerin auch nichts anderes übrig, als die

Klärung dieser Frage zu erstreben.

Die Klägerin kann auch selbständig die Wohnrechte geltend machen. Sie fallen nicht in

die Konkursmasse, weil die Klägerin die Wohnungen selber bewohnt und es ihr nicht

gestattet ist, die Ausübung der Wohnrechte einem anderen zu überlassen. Im Einzelnen

folgt das Gericht hier den Ausführungen des Landgerichts ... in seinem Urteil vom 30. Juli

2007, auf das des Näheren verwiesen werden kann.

Die begehrte Feststellung ist nur mit der Einschränkung nach Ziffer 1. des Tenors, also

nach dem zweiten Hilfsantrag, zu treffen. Die Beklagte ist entsprechend §§ 1093, 1090

Absatz 2, 1027, 1004 BGB zur Unterlassung Zug um Zug gegen Zahlung von monatlich

1.356,00 EUR verpflichtet.

Zwar darf eine Eigentümergemeinschaft gegenüber einem Wohngeldschuldner ein

Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ausüben. Konkret bedeutet dies. Sie darf eine

Versorgungssperre verhängen (BGH NJW 2005, 2622, 2623), also die Versorgung mit

Wasser und die Beheizung durch die Gemeinschaft einstellen bzw. unterbrechen, um

Rückstände beizutreiben.

Das darf sie auch, wenn die Wohnung von jemandem aufgrund eines dinglichen

Wohnrechts genutzt wird. Die Rechte aus diesem Wohnrecht gehen nicht weiter als die,

die der Eigentümer selbst hätte, wenn er niemandem ein Wohnrecht eingeräumt hätte.

Mit dem Wohnrecht kann der Eigentümer einem anderen nicht mehr einräumen, als ihm

das Eigentum an Befugnissen und auch an Abwehrrechten gibt. Deshalb lässt sich auch

aus der schlagwortartigen Charakterisierung, das dingliche Wohnrecht wirke gegenüber

jedermann, nicht herleiten, dass der dinglich Wohnberechtigte Beeinträchtigungen

abwehren kann, die ein Eigentümer hinnehmen müsste.

Allerdings kann der dinglich Wohnberechtigte dem Zurückbehaltungsrecht der

Eigentümergemeinschaft durch Leistung an die Gemeinschaft die Grundlage entziehen.

Der Eigentümer kann dies durch vollständige Bezahlung der Rückstände und künftige

Zahlung des Wohngeldes. Dadurch, dass er diese Zahlungen an die Gemeinschaft

erbringt, kann -natürlich- auch ein dinglich Wohnberechtigter die Versorgungssperre

beseitigen. Allerdings muss er dies nicht in jedem Falle in vollem Umfang tun. Die

Rechtsbeziehungen der Beteiligten geraten in Konflikt: Der dinglich Wohnberechtigte

schuldet selber der Eigentümergemeinschaft nichts, denn er steht zu ihr nicht in

Rechtsbeziehung, weder durch Vertrag noch durch Mitgliedschaft in der

Eigentümergemeinschaft. Gleichzeitig trifft die Versorgungssperre ihn und nicht,

jedenfalls nicht unmittelbar, den Eigentümer. Die Eigentümergemeinschaft möchte

Rückstände des Eigentümers beitreiben und kann faktisch durch die Versorgungssperre

nur gegen den tatsächlichen Wohnungsnutzer, den dinglich Berechtigten vorgehen, dem

sie Wasser und Beheizung ebensowenig ohne Bezahlung zur Verfügung stellen möchte

wie dem Eigentümer selbst, zumal sie dem dinglich Wohnberechtigten auch nicht

rechtlich zur Belieferung verpflichtet ist. Dieser Konflikt lässt sich folgendermaßen

entschärfen: Der dinglich Wohnberechtigte zahlt an die Eigentümergemeinschaft, was er

eigentlich dem Eigentümer schuldet, höchstens jedoch den Betrag des monatlichen

Wohngeldes, mindestens aber die reinen Betriebskosten, die er direkt mitverursacht. Für

die Eigentümergemeinschaft bedeutet dies: Sie erhält wenigstens die reinen

Betriebskosten bezahlt, die sowieso den größten Teil des Wohngeldes ausmachen

dürften, und beliefert die betreffende Wohnung nicht mehr "umsonst"; decken die

Zahlungen nicht das gesamte Wohngeld, bleiben ihr Ansprüche in Höhe der Differenz

zwischen Zahlung und Gesamtwohngeld erhalten. Der dinglich Wohnberechtigte bezahlt,

was er erhält. Das kann sich für ihn als sehr nachteilig darstellen, wenn er seinerseits

dem Eigentümer weniger, als er nun zur Abwendung der Versorgungssperre zu zahlen

hat, oder sogar gar nichts schuldete, findet seine Rechtfertigung allerdings darin, dass er

anderenfalls Leistungen/Lieferungen bezieht, die die Eigentümergemeinschaft ihm selbst

nicht schuldet. Der Eigentümer erleidet keinen Nachteil: Seine (laufenden)

Verbindlichkeiten werden teilweise oder sogar ganz getilgt. Möglicherweise entgehen ihm

Zahlungen des dinglich Wohnberechtigten, weil dieser nun nur noch an die

Eigentümergemeinschaft zahlt – diese Situation hat der Eigentümer durch Nichtzahlung

selber geschaffen, vor dieser Folge braucht er nicht geschützt zu werden; dasselbe gilt,

wenn ihn der dinglich Wohnberechtigte in Regress nimmt.

Im vorliegenden Falle bedeutet dies: Die Klägerin schuldete der ... als Eigentümerin

zuletzt monatlich 1.356,00 EUR. Das mag, weil ein Stellplatz weggefallen war, und infolge

von Minderungen weniger sein als die ursprünglich 1.533,88 EUR (jährlich 36.000,00 DM

= 18.406,51 EUR). Konkretes dafür, dass die Klägerin der ... mehr schuldet, hat die

Beklagte nicht vorgebracht.

Der Betrag von 1.356,00 EUR deckt mindestens reine Betriebskosten, in denen also

Instandhaltungsrücklage, Verwaltervergütung und Rechtsberatungskosten der WEG nicht

enthalten sind. Diese reinen Betriebskosten machen nach der unbestrittenen

Aufstellung der Klägerin (Anlage A 1 zur Klageschrift, Bl. 32 + 33 d.A.) zusammen

nämlich monatlich nur 1.294,00 EUR aus.

Die Bezahlung von Rückständen ist von der Klägerin zur Beseitigung der

Versorgungssperre nicht zu verlangen. Sie schuldet diese Rückstände nicht, weil sie

nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist.

Der Aufhebungsantrag der Beklagten führt nur zur Modifikation der einstweiligen

Verfügung.

Er ist nach § 927 Absatz 2 ZPO grundsätzlich zulässig. In der Sache selbst gilt: Zur

Aufhebung einer einstweiligen Verfügung nach dieser Norm kommt es in der Regel nur,

wenn die in der Folge erhobene Hauptsachklage abgewiesen wird; eine solche Abweisung

würde als "veränderter Umstand" im Sinne von § 927 Absatz 2 ZPO gelten (Vollkommer,

in: Zöller, ZPO, 25. Aufl., § 927 Rn. 5). Das ist hier nicht der Fall. Jedoch kann der

Teilabweisung der Hauptsachklage, also der vorliegenden Klage, durch Anpassung der

einstweiligen Verfügung Rechnung getragen werden (vgl. Vollkommer aaO. Rn. 11:

Abänderung möglich). Das geschieht, indem die Zahlung des monatlichen Betrages als

Gegenleistung der Klägerin in die einstweilige Verfügung aufgenommen wird.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz 1 ZPO. Die die Klägerin erhebliche

monatliche Zahlungen erbringen muss, scheint es gerechtfertigt, dieses Teilunterliegen

als beträchtlich, nämlich als etwa hälftiges Teilunterliegen anzusehen und daher die

Kosten gegeneinander aufzuheben. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit beruht

auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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