Urteil des LG Berlin vom 19.12.2006
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Gericht:
LG Berlin 67.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
67 S 16/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 554 Abs 2 S 1 BGB, § 554 Abs
3 S 1 BGB
Wohnraummietvertrag: Formerfordernisse bei Ankündigung
einer Verbesserungsmaßnahme in Gestalt eines Balkonanbaus
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. Dezember 2006 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Köpenick - 9 C 109/06 - geändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1
ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1
ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§
517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Die Berufung hat Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Duldung des Anbaus eines
Balkons aus § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB.
Mit Vertrag vom 11. September 2001 mieteten die Beklagten von Herrn xxx Bxx die
Wohnung im Gxx Ufer xx, zweites Obergeschoss, Berlin. Inzwischen hat die Klägerin das
Objekt erworben und ist seit dem 29. November 2005 als Eigentümerin im Grundbuch
eingetragen.
Mit Schreiben vom 03. März 2006 kündigte die Klägerin, vertreten durch die xx-xx
Immobilien GmbH, den Anbau von Balkonen an das Haus an. Der Balkon an der
Wohnung der Beklagten sollte zum Innenhof ausgerichtet sein und eine Größe von 3m²
haben. Die spätere Angabe von “3,75m” beruht offenbar auf einem Irrtum.
Der Anspruch der Klägerin scheitert im vorliegenden Fall nicht daran, dass der geplante
Balkonanbau keine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB
darstellen würde. Nachdem die Kammer den Parteien aufgegeben hat, zu den konkreten
Verhältnissen auch unter Bezugnahme auf Fotografien näher vorzutragen, ist von
folgenden Gegebenheiten auszugehen: Der Balkon soll zum Hof hin angebaut werden.
Auf der gegenüberliegenden Seite der Wohnung befindet sich zur Straße hin ein durch
eine Glastür vom davor liegenden Zimmer abgegrenzter Raum, den die Beklagten als
Loggia bezeichnen. Der Raum ragt etwa 1,40m aus der Fassadenfront heraus. Der Raum
verfügt an der zur Straße liegenden Frontseite über Fenster, die die gesamte Rumbreite
einnehmen. Die (kürzeren) Seiten des Raum sind nicht verglast, sondern mit einem
Heizkörper bzw. Bücherregalen versehen.
Dieser Raum ist - anders als nach dem Vortrag der Parteien noch im Parallelverfahren
67 S 389/06 - nicht als ein mit einem Balkon vergleichbarer Wintergarten oder als eine
Loggia anzusehen. Das hier entscheidende Charakteristikum eines Balkons, was ihn
auch für die hier wichtigen Streitfragen aus Sicht der Kammer weitgehend mit einer
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auch für die hier wichtigen Streitfragen aus Sicht der Kammer weitgehend mit einer
Loggia vergleichbar macht, ist die Möglichkeit, sich bei entsprechender Witterung
praktisch im Freien aufzuhalten. Auf einem Balkon bzw. auf einer Loggia ist der Nutzer
von der Außenluft umgeben und kann z.B. ein Sonnenbad genießen. Dies ist in dem hier
vorhandenen Raum so nicht möglich. Der Raum ragt zwar aus der Fassade heraus. Dies
lässt hier jedoch allenfalls an einen Erker denken. Die Möglichkeit, sich ins Freie zu
begeben, unterscheidet sich für den vorhandenen Raum in nichts von den Möglichkeiten,
die sich in jedem Zimmer bieten, in dem das Fenster weit geöffnet wird. Eine darüber
hinaus gehende Nutzbarkeit als Balkon oder Loggia ist nicht vorhanden. Insbesondere ist
der Raum von drei Seiten her fest nach außen abgeschlossen. Nur nach vorn sind - wenn
auch große - Fenster vorhanden.
Bei dieser Ausgangslage bietet der beabsichtigte Balkonanbau erstmals die Möglichkeit,
die frische Außenluft im Freien zu genießen.
Im Übrigen kommt es durch den Balkonanbau allenfalls zu einer leichten Verdunklung
des Schlafzimmers wegen der Bodenplatte des oberen Balkons. Dieser Balkon ist aber
nicht Gegenstand des Duldungsverfahrens. Die Verkleinerung der Hoffläche ist
unerheblich. Die Geräuschbelastung kann nach den vorhandenen Lichtbildern nicht als
erheblich angesehen werden. Es handelt sich insbesondere nicht um einen engen
trichterförmigen Hof, in dem praktisch jedes gesprochene Wort in jeder Ecke verständlich
oder als Echo zu vernehmen ist. Die etwa mögliche Einsichtnahme anderer Mieter in die
Wohnung der Beklagten ist eine zwangsläufige Folge der Bebauung in Höfen und lässt
sich bei Balkons allgemein kaum vermeiden.
Zu den unnütz aufgewandten Möbelkosten und der Verschlechterung des Grundrisses
ist trotz Hinweis des Amtsgerichts nicht ausreichend vorgetragen, was auch in der
Berufung nicht mehr erweitert wird. Auf eine Wirtschaftlichkeit der Maßnahme kommt es
nicht an. Die Höhe des neuen Mietbetrages könnte im Rahmen des § 554 Abs. 2 Satz 3
BGB eine Rolle spielen. Indes geben die Beklagten ausdrücklich an, dass die Miete für sie
nicht entscheidend sei.
Indes kommt ein Anspruch der Klägerin hier aus anderen Gründen nicht in Betracht.
Das Ankündigungsschreiben der Klägerin vom 03. März 2006 ist formell unwirksam, weil
es nicht die nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Angaben enthält. Der
Bauzeitenplan ist zu allgemein gehalten. Es wird zwar für die Einzelmaßnahmen
angegeben, wann sie beginnen sollen. Jedoch ist die Dauer der Einzelmaßnahmen
unklar, da nur angegeben ist, dass der Abschluss insgesamt am “14.08.2006” geschafft
sein soll. Auch die Angabe “Dieser Arbeitsschritt wird innerhalb weniger Tage
ausgeführt” hilft nicht weiter. Er bezieht sich nur auf die Fenster. Die Dauer der übrigen
Maßnahmen ist offen. Es kann einem Mieter nicht zugemutet werden, sich wegen
fehlender Angaben auf zwei Monate Bauarbeiten in seiner Wohnung einzustellen. Die
Ankündigung ist auch ungenau, weil nicht erkennbar ist, ob in der Wohnung der
Beklagten Heizkörper zu versetzen sind. Dies ist für einen Mieter jedoch ein wichtiger
Punkt, insbesondere in Zusammenhang mit der Möblierung.
III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
IV. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.
V. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1
ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist
nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.
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