Urteil des LG Berlin vom 01.07.2006

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Gericht

Landgericht Berlin

Aktenzeichen

62 S 313/07

Entschieden

01.07.2006

Schlagworte

Bad , Wohnung , Foto , Belichtung , Wohnfläche , Mietvertrag , Form , Ausstattung , Dusche , Einzug

LG Berlin: bad, wohnung, foto, belichtung, wohnfläche, mietvertrag, form, ausstattung, dusche, einzug

Gericht:

LG Berlin 62.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

62 S 313/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 558 BGB

Berliner Mietspiegel: Wohnwerterhöhende

Ausstattungsmerkmale einer Wohnung

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11. Juli 2007 verkündete Urteil des

Amtsgerichts Pankow/Weißensee - 7 C 349/06 - teilweise geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für

die von ihnen gemietete Wohnung in 13187 Berlin, Astraße xx, 1. Obergeschoss Mitte,

um weitere 34,93 € auf monatlich 762,35 € mit Wirkung ab dem 01. Juli 2006

zuzustimmen.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits für beide Instanzen zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540

Abs.1 Nr.1 ZPO Bezug genommen. Die Klägerin wendet sich mit ihrer am 13. August

2007 beim Landgericht eingegangenen Berufung gegen das am 17. Juli 2007 zugestellte

Urteil, durch das ihre Klage auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen

Nettokaltmiete auf monatlich 762,35 € mit Wirkung ab 1. Juli 2006 in Höhe von monatlich

34,92 € abgewiesen worden ist. Mit ihrer am 17. September 2007 bei Gericht

eingegangenen Berufungsbegründung beanstandet die Klägerin vor allem, dass das

Amtsgericht das im Berliner Mietspiegel 2005 erwähnte Sondermerkmal “modernes

Bad“ verneint hat. Entgegen dem Amtsgericht sei es nicht erforderlich, dass ein

wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten vorhanden sei.

Außerdem sei die vom Amtsgericht vorgenommene Bewertung der Merkmalgruppen

Küche und Gebäude nicht zutreffend. Vermieterseits sei die Verfliesung über Spüle und

Herd gestellt worden, was für eine positive Beurteilung ausreichend sei. Der von den

Mietern verflieste Bereich über dem Geschirrspüler sei kein Arbeitsbereich im Sinne

dieses Merkmals. Das wohnwerterhöhende Merkmal “moderne Heizanlage” hätte wegen

der 1999 eingebauten zentralen Fernwärmeheizung nicht übersehen werden dürfen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pankow-Weißensee

vom 11.07.2007 (7 C 349/06) zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die

Wohnung Astraße xx, Berlin, 1. OG Mitte, um weiterer 34,93 € auf 762,35 € mit Wirkung

ab dem 01.07.2006 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie wenden sich gegen die vom Amtsgericht vorgenommene Einordnung ihrer 139,62

qm großen Wohnung in das Rasterfeld K4, weil diese aus zwei unter 90 qm großen

Wohnungen gebildet worden sei und deshalb unbehebbare Mängel im Fußbodenbereich

vorlägen. Entgegen dem Amtsgericht sei die Merkmalgruppe 1 nicht positiv anzusetzen,

da die Kosten für die Miete des Kaltwasserzählers über die Betriebskosten von ihnen

getragen würden. Das Bad verfüge über ein kleines Handwaschbecken. Die

Merkmalgruppe 2 sei negativ zu bewerten, da bei der Übergabe der Wohnung eine Spüle

gefehlt habe. Die Beklagten stützen sich nach wie vor auf eine schlechte Belichtung und

Besonnung ihrer Wohnräume, führen den schlechten Instandhaltungszustand des

Gebäudes ins Feld und verweisen auf die erhebliche Lärmbelästigung durch Fluglärm.

Sie bestreiten erstmals in der Berufungserwiderung die türhohe Verfliesung des Bades

und tragen vor, die Fliesen endeten unter der Höhe der Türzarge, auch hätten sie einen

Teil der Badverfliesung in Gestalt einer roten Bordüre selbst bezahlt.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Akten Bezug

genommen.

II.

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs.1 und Abs.2 Nr.1 ZPO statthaft, insbesondere ist die

Klägerin mit mehr als 600,00 € beschwert. Die Beschwer ergibt sich hier nicht aus dem

Gebührenstreitwert des § 41 Abs.5 GKG, sondern aus § 9 ZPO (BGH GE 2007, 147). Dies

führt zu einer Beschwer von 1.476,06 € (42 Monate à 34,93 €). Dass die Klägerin nach

der am 2. Oktober 2006 eingetretenen Rechtshängigkeit mit der am 5. März 2007

erfolgten Eintragung der Erwerberin im Grundbuch ihr Eigentum an dem Grundstück und

damit ihre Vermieterstellung verloren hat, führt nicht dazu, die Beschwer niedriger

anzusetzen. Denn nach § 265 Abs.2 Satz 1 ZPO hat die nach Rechtshängigkeit erfolgte

Veräußerung keinen Einfluss auf den Prozess und damit auch nicht auf die Höhe der

Beschwer. Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden und

damit insgesamt zulässig.

Das Rechtsmittel ist auch begründet. Die die Klagefrist des § 558b Abs.2 Satz 2 BGB

wahrende Klage ist zulässig. Sie stützt sich auf das formell wirksame

Mieterhöhungsverlangen vom 24. April 2006, welches den Anforderungen des § 558a

BGB entspricht. Insbesondere hat die Klägerin bei ihrer Begründung mit dem

qualifizierten Berliner Mietspiegel 2005 das zutreffende Rasterfeld K4 erwähnt, welches

für Wohnungen mit einer Wohnfläche ab 90 qm der hier gegebenen mittleren Wohnlage

maßgeblich ist. Die Ansicht der Beklagten, wegen der Vorgeschichte, die zur Entstehung

der Wohnung in dieser Größe geführt habe, sei ein Rasterfeld für kleinere Wohnungen

heranzuziehen, ist vom Amtsgericht mit Recht als abwegig bezeichnet worden. Die

Beklagten haben von vornherein die zusammengelegte Wohnung mit der im Mietvertrag

genannten Wohnfläche von 139,62 qm gemietet. Dass man anhand der Gestaltung der

Fußböden noch erkennen kann und konnte, dass hier früher zwei Wohnungen vorhanden

waren, ist unerheblich. Denn die Vorteile der großen Wohnung, die auch einer größeren

Familie ein komfortables Zusammenleben ermöglichen, werden dadurch nicht beseitigt.

Die Klage ist auch sachlich gerechtfertigt. Das Amtsgericht hat die Merkmalgruppe 1 des

Mietspiegels mit Recht wegen des vorhandenen Kaltwasserzählers als positiv bewertet.

Darauf, dass die Mietkosten auf die Beklagten umgelegt werden, kommt es nicht an. Mit

der positiven Bewertung soll honoriert werden, dass der Vermieter die technischen

Voraussetzungen dafür geschaffen hat, dass der Wasserverbrauch erfasst werden kann.

Die Kostentragungspflicht ist nicht maßgeblich. Denn auch sonst kommt es, sofern nicht

der Mieter die Installationen selbst stellt, für die Spanneneinordnung des Mietspiegels

nicht darauf an, ob sich der Mieter an den Kosten beteiligt. Neben dem in der

Entscheidung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 30. Oktober 2006 (GE

2007, 55) erwähnten Breitbandkabelanschluss sei auf die von der Zivilkammer 67 des

Landgerichts Berlin in dem Urteil vom 19. Februar 2007 (GE 2007, 652) erwähnen

Beispiele Isolierverglasung, Concierge verwiesen. Auch hier können die Kosten über eine

Modernisierungserhöhungserklärung auf die Mieter umgelegt werden. Dies ändert nichts

an der laut Spanneneinordnung zu berücksichtigenden Wohnwerterhöhung. Soweit die

Beklagten auf das Vorhandensein eines kleinen Handwaschbeckens verweisen, ist dieser

im Schriftsatz der Klägerin vom 10. Januar 2008 bestrittene Vortrag nach § 531 Abs.

2 ZPO nicht zu berücksichtigen. Darauf hätten die Beklagten bereits im Laufe des

ersten Rechtszuges Bezug nehmen können. Auch § 296 Abs.1 ZPO steht der

Berücksichtigung des Vortrags entgegen, da er unentschuldigt erst nach Ablauf der

gesetzten Berufungserwiderungsfrist erfolgt ist. Deshalb muss nicht weiter darauf

eingegangen werden, dass zumindest nach den eingereichten Fotos ein zweites WC in

der Wohnung, also ein weiteres positives Merkmal, vorhanden ist.

Bei der Merkmalgruppe 2 ist mit dem Amtsgericht von einer neutralen Einstufung

auszugehen. Das Fehlen einer vermieterseits gestellten Spüle ist von den Beklagten

nicht ausreichend dargelegt worden. Nach dem Übergabeprotokoll, welches als Anlage 6

Teil des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages war, war eine Spüle

vorhanden. Ob dies eine Spüle des Vormieters war, wie die Beklagten angeben, ist

unerheblich. Die Beklagten haben diese nicht vom Vormieter gekauft. Wenn sie bei

ihrem Einzug diese Spüle, die der Vormieter in der Wohnung belassen hatte,

vorgefunden haben, ist sie mitvermietet worden. Der neue Vortrag der Beklagten in der

verspäteten Berufungserwiderung, bei der Übergabe sei keine Spüle vorhanden

gewesen, steht nicht nur im Widerspruch zu dem Übergabeprotokoll, sondern auch zu

ihren eigenen Angaben im Verhandlungstermin am 31. Januar 2007. Danach war bei

ihrem Einzug die Spüle des Vormieters vorhanden. Darüber hinaus ist der Vortrag nach

§§ 531 Abs.2, 296 Abs. 1 ZPO im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen,

denn auch er ist von der Klägerin ausdrücklich bestritten worden. Dass auch das

positive Merkmal “Terrazzo” nicht vorliegt, steht aufgrund der vom Amtsgericht

durchgeführten Beweisaufnahme fest. Es fehlt auch an einer vermieterseits gestellten

Verfliesung des Arbeitsbereichs. Der Arbeitsbereich ist jedenfalls dann, wenn - wie hier -

zwischen Herd und Spüle eine große Lücke klafft, nicht auf die Flächen oberhalb dieser

Installationen beschränkt. Denn dann bietet es sich an, die Lücke mit einer Arbeitsplatte

zu schließen, auf der Speisen zubereitet werden können. Nicht anders verhält es sich,

wenn zwischen Herd und Spüle ein Geschirrspüler mit Abstellfläche aufgestellt wird.

Auch hier ist ein Spritzschutz in Form von Fliesen notwendig und somit ein zu

verfliesender Arbeitsbereich.

Die Merkmalgruppe 3 ist mit dem Amtsgericht wegen der unstreitig vorhandenen

Isolierverglasung positiv zu bewerten. Eine schlechte Belichtung und Besonnung ist nach

wie vor nicht zugrunde zu legen. Zu den Lichtverhältnissen in den einzelnen Räumen zu

den verschiedenen Jahreszeiten wird auch jetzt nicht konkret vorgetragen. Das von den

Beklagten eingereichte, am 16. Dezember um 16.40 Uhr, also bei Einbruch der

Dunkelheit, aufgenommene Foto ist auch nicht geeignet, eine schlechte Belichtung zu

belegen. Ein näherer Vortrag wäre hier auch deshalb geboten gewesen, weil das mit der

Klagerwiderung eingereichte Foto 1 ebenso wie das rechte Foto Nr.3 durchaus gute

Lichtverhältnisse zeigt.

Bezüglich der Merkmalgruppe 4 ist mit der Klägerin von einer positiven Einordnung

auszugehen. Dies liegt an dem hier gegebenen Einbau einer modernen Heizanlage nach

dem 1. Juli 1994. Die Beklagten können diesen bereits in erster Instanz mit den

Schriftsätzen vom 7. und 13. März 2007 erfolgten Vortrag der Klägerin nicht einfach

bestreiten. Denn nach dem 1998 geschlossenen Mietvertrag war eine Heizung nur im

Bad vorhanden. Die Heizfläche war lediglich mit 11,78 qm angesetzt worden. Unstreitig

ist die gesamte Wohnung aber jetzt mit einer Sammelheizung ausgestattet. Es muss

also nach Abschluss des Mietvertrages bezüglich der Heizung zu einer Veränderung

gekommen sein. Auch nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten, die sich auf ein

Schreiben der Vermieterin vom 8. Juli 1999 beziehen, hat 1999 eine Modernisierung des

Gebäudes stattgefunden. Dem somit nachvollziehbaren Vortrag der Klägerin, im Zuge

der 1999 durchgeführten Modernisierung sei eine neue Fernheizungsanlage eingebaut

worden, hätten sie daher nur unter Anführung einleuchtender Details, die das Gegenteil

belegen, bestreiten können. Bezüglich des schlechten Instandhaltungszustandes wird

auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen. Die mit der

Anlage B5 zum Schriftsatz vom 30. Januar 2007 belegten kleineren Abplatzungen im

Treppenhaus sind Bagatellschäden. Auch eine unzureichende Wärmedämmung ist nicht

ausreichend dargetan. Selbst der neue Vortrag in der Berufungserwiderung lässt nur

einen dem Gebäudealter entsprechenden Aufbau des Mauerwerks erkennen. Mit dem

von der Klägerin errichteten zusätzlichen Heizkörper kann dass von den Beklagten

erwähnte Eckzimmer auch nach ihrem Vortrag beheizt werden. Dies ist also kein Indiz für

eine unzulängliche Wärmedämmung. Dass die Wände des Westzimmers “regelmäßig”

feucht werden, ist kein schlüssiger Vortrag.

Die Merkmalgruppe 5 kann als negativ unterstellt werden, so dass es keiner

Entscheidung bedarf, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Vortrag in der

Berufungserwiderung verspätet wäre. Denn auch dann hat die Berufung im vollen

Umfang Erfolg. Es liegt nämlich hier das Sondermerkmal “modernes Bad” vor. Der

Mietspiegel 2005 beschreibt dieses als ein Bad, dessen Wände türhoch gefliest sind,

welches über Bodenfliesen und eine Einbauwanne oder -dusche verfügt. Bodenfliesen

und Einbauwanne sind hier unstreitig vorhanden. Der in erster Instanz zugestandenen

türhohen Verfliesung sind die Beklagten zwar in zweiter Instanz entgegengetreten. Ob

prozessuale Gründe der Berücksichtigung des Vorbringens entgegenstehen, bedarf

keiner Vertiefung. Denn auch bei Zulassung des Vortrags ergibt sich keine andere

Beurteilung. Das von den Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 14. Januar

2007 vorgelegte Foto belegt, dass die Verfliesung zwar die Höhe des Türblattes

übersteigt, aber ca. 5 bis 7 cm unterhalb des Türrahmens endet. Der Einwand der

Beklagte, die Verfliesung sei also nicht türzargenhoch, führt gleichwohl nicht zur

Verneinung des Sondermerkmals “modernes Bad”. Denn mit der Verwendung des

Adjektivs “türhoch” bringt der Mietspiegel nicht zum Ausdruck, dass es auf die Höhe der

konkret vorhandenen Tür ankommt. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird mit

“türhoch” eine Höhe von etwa 2 m gemeint. Das Türblatt hat aber nach den Angaben

der Beklagten bereits eine Höhe von 2,02 m, die Verfliesung erreicht demnach eine noch

größere Höhe. Schließlich zeigt auch ein Blick in den Mietspiegel 2003, dass eine 2 m

übersteigende Höhe ausreicht. Damals war das Sondermerkmal für Bäder im Ostteil

Berlins bei einer Verfliesung mit einer Höhe von 1,40 m, bei solchen im westlichen Berlin

von 1,50 m gegeben. Mit der neuen Anforderung der türhohen Verfliesung sollte nur

dem Umstand Rechnung getragen werden, dass zuvor ein ausreichender Spritzschutz

der Wände nicht gegeben war. Dieser ist aber hier gewährleistet. Soweit die Beklagten

erstmals in zweiter Instanz auf die von ihnen fliesenmäßig gestellte rote Bordüre

verweisen, betrifft diese allenfalls eine Breite von 5 cm. Dann bleibt es aber immer noch

dabei, dass die vermieterseits gestellte Verfliesung die Höhe des Türblatts erreicht und

mindestes 2,02 m beträgt. Auch dann liegt nach dem allgemeinen Sprachgebrauch eine

türhohe Verfliesung vor.

Das streitgegenständliche Bad entspricht auch in Bezug auf die Ausstattung den

Anforderungen des Mietspiegels 2005. Dabei kommt es nur auf den

neuzeitlichen Standard der aufgeführten Merkmale Verfliesung und Einbauwanne oder -

dusche an. Dies hat die Kammer bereits in dem Urteil vom 18. Juni 2007 (62 S 46/07)

unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts Lichtenberg vom 14.

Dezember 2006 (GE 2007, 299) ausgeführt. Ein wandhängendes WC ist demnach nicht

erforderlich. Dass ein solches WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten laut

Mietspiegel bei einem modernen Bad nicht zusätzlich positiv ins Gewicht fällt, bedeutet

nicht, dass umgekehrt ein modernes Bad zwingend über eine solche Ausstattung

verfügen muss. Damit soll lediglich verhindert werden, dass ein etwa vorhandenes

wandhängendes WC doppelt berücksichtigt wird. Wie die Merkmalgruppe 1 zeigt, gibt es

noch andere Ausstattungsmerkmale, die den Wohnwert erhöhen, ohne dass sie als

notwendig für ein modernes Bad aufzufassen sind. In Bezug auf die

Ausstattungsmerkmale, die neuzeitlichem Standard genügen müssen, gilt folgendes:

Die eingereichten Fotos zeigen, dass für die Verfliesung von Boden und Wänden - mit

Ausnahme der mieterseits gestellten roten Bordüre - eine neutrale, zeitgemäß wirkende

Farbgestaltung gewählt worden ist. Die Einbauwanne ist gleichfalls auf diese Weise

verfliest. Auf die - bestrittene und nach § 531 Abs.2 ZPO nicht zu berücksichtigende -

schlechte Geräuschdämmung des Bades kommt es nicht an. Denn dabei würde es sich

allenfalls um einen behebbaren Mangel handeln, der im Falle des modernen Bades keine

Rolle spielt.

Damit bemisst sich die nach § 287 ZPO geschätzte Vergleichsmiete wie folgt: Bei drei

positiv anzusetzenden Merkmalgruppen der Spanneneinordnung, einer neutralen und

der -unterstellt - negativen Merkmalgruppe 5 ist dem Mittelwert von 4,54 € pro qm ein

Betrag von 0,67 (40 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem 6,22 €

betragenden Oberwert des Rasterfeldes K4) hinzuzurechnen. Für das moderne Bad

erfolgt ein Zuschlag von 0,37 €. Bei einer Quadratmetermiete von sonach 5,58 € und

einer Wohnfläche von 139,62 qm ergibt sich eine neue Miete von 779,08 € Die Klägerin

verlangt jedoch nur eine Zustimmung zu einer Nettokaltmiete von monatlich 762,35 €,

womit sie zugleich der Kappungsgrenze des § 558 Abs.3 BGB Rechnung trägt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die

vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr.10 ZPO. Die Revision wird mangels

Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO n.F. nicht zugelassen.

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