Urteil des LG Berlin vom 09.04.2007
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Gericht:
LG Berlin 63.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
63 S 183/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 259 BGB
Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 9. April 2007 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Hohenschönhausen - 14 C 24/06 - geändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 7/8 und die
Beklagten zu 1/8 zu tragen, ausgenommen die Kosten des Vergleichs vom 22. Februar
2007, welche die Klägerin zu 2/3 und die Beklagten zu 1/3 zu tragen haben.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
I.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
Im Übrigen wird von der Darstellung der tatsächlichen Feststellung gemäß §§ 540 Abs. 2,
313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg.
Die Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten aus den Abrechnungen vom 24. Oktober
2002, 01. September 2003, 01. September 2004 und 05. September 2005 für die Jahre
2001 bis 2004 ist unbegründet. Die Abrechnungen sind unwirksam. Die vorgenannten
Sollvorschussabrechnungen sind unwirksam. Grundsätzlich erfordert eine wirksame
Abrechnung, dass die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug gebracht
werden, weil nach den Anforderungen des § 259 BGB nur so eine geordnete
Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben erreicht wird (BGH Urteil vom 27.
November 2002 - VIII ZR 108/02 - in NZM 2003, 196). Einer solchen Zusammenstellung
bedarf es ausnahmsweise nicht, wenn eine Abrechnung nur nach Sollvorschüssen als
Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben ausreicht, weil auch für die
Mieterseite keine Unklarheiten im Hinblick auf die Vorschusszahlung bestehen. Dies ist
insbesondere der Fall, wenn überhaupt keine Vorschusszahlungen auf die
Betriebskosten erbracht sind oder wenn die bereits eingeklagten offenen
Vorauszahlungen gesondert verlangt und mit dem Saldo der Abrechnung lediglich der
sich im Fall der Vorschüsse noch ergebende Nachzahlungsbetrag aufgeführt wird. Ein
solcher oder ein ähnlicher einfach gelagerter Fall, indem eine Sollvorschussabrechnung
bereits die Anforderungen an eine Rechnungslegung erfüllen und eine wirksame
Abrechnung sein kann, ist vorliegend nicht gegeben.
Zwar stellt das Amtsgericht an sich zutreffend fest, dass die Beklagten auch als Laien
erkennen konnten, dass das Ergebnis nicht stimmt, wenn sie wie geschehen weniger als
gefordert an Vorschüssen eingezahlt haben. In einer Abrechnung ist aber auch
grundsätzlich, wenn nicht für die Mieterseite Klarheit insoweit besteht, einzubeziehen,
wie viel an Vorschüssen eingezahlt ist. Eine Rechnungslegung nach den Erfordernissen
der §§ 259 ff. BGB erfordert auch, dass deutlich wird, wie viel noch zu zahlen ist, was im
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der §§ 259 ff. BGB erfordert auch, dass deutlich wird, wie viel noch zu zahlen ist, was im
vorliegenden Fall gerade nicht gegeben war. Die Parteien stritten bis zum Vergleich in
erster Instanz vom 22. Februar 2007 darüber, wie hoch die Grundmiete war. Die Parteien
stritten über die Höhe eines Modernisierungszuschlages. Ferner stritten sie über
Minderungen wegen Schimmels wobei zum Teil eine Minderung zuerkannt worden ist und
die Minderungshöhe zwischen den Parteien streitig war sowie über weitere Mängel. Nach
alldem war es unklar, wie die erbrachten Zahlungen von der Vermieterseite berechnet
wurden und wie viel auf die in die Abrechnung einzustellenden Vorschüsse entfallen soll.
Die Anforderungen an eine Rechnungslegung sind damit nicht erfüllt. Vielmehr ist in
Fällen, in den es unklar ist, wie hoch die tatsächlich geleisteten Vorschüsse sind unter
Aufführung der tatsächlich geleisteten Vorschüsse abzurechnen (BGH Versäumnisurteil
vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02 - in NZM 2003, 196).
Ferner ist der Grundsatz, wonach die formellen Anforderungen zur Erstellung der
Abrechnung nicht überspannt werden dürfen, der auch für die Rechnungslegung bei
Betriebskostenabrechnungen gilt (BGH Urteil vom 23. November 1981, a.a.O.), nicht
verletzt. Es war der Vermieterseite durchaus zuzumuten, klarzumachen, wie viel
Nebenkosten sie nachfordert, weil es Streit über die Mietzinshöhe und die Minderungen
gab.
III.
Die Kostenentscheidung beruht für die zweite Instanz auf § 91 Abs. 1 ZPO und für die
erste Instanz auf § 92 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit §§ 91a, 269 Abs. 3 ZPO. Für die
Entscheidung nach § 91a ZPO war die Regelung der Parteien aus den Teilvergleich vom
22. Februar 2007 vor dem Amtsgericht Hohenschönhausen - 14 C 24/06 - maßgeblich.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wurde gemäß §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO getroffen.
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