Urteil des LG Berlin vom 09.04.2007, 63 S 183/07

Entschieden
09.04.2007
Schlagworte
Abrechnung, Rechnungslegung, Betriebskosten, Link, Vollstreckbarkeit, Sammlung, Nebenkosten, Quelle, Minderung, Saldo
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Quelle: Gericht: LG Berlin 63. Zivilkammer

Norm: § 259 BGB

Entscheidungsdatum: 07.12.2007

Aktenzeichen: 63 S 183/07

Dokumenttyp: Urteil

Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 9. April 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hohenschönhausen - 14 C 24/06 - geändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 7/8 und die Beklagten zu 1/8 zu tragen, ausgenommen die Kosten des Vergleichs vom 22. Februar 2007, welche die Klägerin zu 2/3 und die Beklagten zu 1/3 zu tragen haben.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

1Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

2Im Übrigen wird von der Darstellung der tatsächlichen Feststellung gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

3Die zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg.

4Die Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten aus den Abrechnungen vom 24. Oktober 2002, 01. September 2003, 01. September 2004 und 05. September 2005 für die Jahre 2001 bis 2004 ist unbegründet. Die Abrechnungen sind unwirksam. Die vorgenannten Sollvorschussabrechnungen sind unwirksam. Grundsätzlich erfordert eine wirksame Abrechnung, dass die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug gebracht werden, weil nach den Anforderungen des § 259 BGB nur so eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben erreicht wird (BGH Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02 - in NZM 2003, 196). Einer solchen Zusammenstellung bedarf es ausnahmsweise nicht, wenn eine Abrechnung nur nach Sollvorschüssen als Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben ausreicht, weil auch für die Mieterseite keine Unklarheiten im Hinblick auf die Vorschusszahlung bestehen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn überhaupt keine Vorschusszahlungen auf die Betriebskosten erbracht sind oder wenn die bereits eingeklagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangt und mit dem Saldo der Abrechnung lediglich der sich im Fall der Vorschüsse noch ergebende Nachzahlungsbetrag aufgeführt wird. Ein solcher oder ein ähnlicher einfach gelagerter Fall, indem eine Sollvorschussabrechnung bereits die Anforderungen an eine Rechnungslegung erfüllen und eine wirksame Abrechnung sein kann, ist vorliegend nicht gegeben.

5Zwar stellt das Amtsgericht an sich zutreffend fest, dass die Beklagten auch als Laien erkennen konnten, dass das Ergebnis nicht stimmt, wenn sie wie geschehen weniger als gefordert an Vorschüssen eingezahlt haben. In einer Abrechnung ist aber auch grundsätzlich, wenn nicht für die Mieterseite Klarheit insoweit besteht, einzubeziehen, wie viel an Vorschüssen eingezahlt ist. Eine Rechnungslegung nach den Erfordernissen der §§ 259 ff. BGB erfordert auch, dass deutlich wird, wie viel noch zu zahlen ist, was im

der §§ 259 ff. BGB erfordert auch, dass deutlich wird, wie viel noch zu zahlen ist, was im vorliegenden Fall gerade nicht gegeben war. Die Parteien stritten bis zum Vergleich in erster Instanz vom 22. Februar 2007 darüber, wie hoch die Grundmiete war. Die Parteien stritten über die Höhe eines Modernisierungszuschlages. Ferner stritten sie über Minderungen wegen Schimmels wobei zum Teil eine Minderung zuerkannt worden ist und die Minderungshöhe zwischen den Parteien streitig war sowie über weitere Mängel. Nach alldem war es unklar, wie die erbrachten Zahlungen von der Vermieterseite berechnet wurden und wie viel auf die in die Abrechnung einzustellenden Vorschüsse entfallen soll. Die Anforderungen an eine Rechnungslegung sind damit nicht erfüllt. Vielmehr ist in Fällen, in den es unklar ist, wie hoch die tatsächlich geleisteten Vorschüsse sind unter Aufführung der tatsächlich geleisteten Vorschüsse abzurechnen (BGH Versäumnisurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02 - in NZM 2003, 196).

6Ferner ist der Grundsatz, wonach die formellen Anforderungen zur Erstellung der Abrechnung nicht überspannt werden dürfen, der auch für die Rechnungslegung bei Betriebskostenabrechnungen gilt (BGH Urteil vom 23. November 1981, a.a.O.), nicht verletzt. Es war der Vermieterseite durchaus zuzumuten, klarzumachen, wie viel Nebenkosten sie nachfordert, weil es Streit über die Mietzinshöhe und die Minderungen gab.

III.

7Die Kostenentscheidung beruht für die zweite Instanz auf § 91 Abs. 1 ZPO und für die erste Instanz auf § 92 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit §§ 91a, 269 Abs. 3 ZPO. Für die Entscheidung nach § 91a ZPO war die Regelung der Parteien aus den Teilvergleich vom 22. Februar 2007 vor dem Amtsgericht Hohenschönhausen - 14 C 24/06 - maßgeblich.

8Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wurde gemäß §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO getroffen.

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