Urteil des LG Berlin vom 05.10.2006, 63 S 363/06

Entschieden
05.10.2006
Schlagworte
Abrechnung, Gebäude, Vermieter, Posten, Vollstreckung, Rechnungslegung, Wäscherei, Verbrauch, Heizung, Sammlung
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Quelle: Gericht: LG Berlin 63. Zivilkammer

Normen: § 259 BGB, § 535 BGB

Entscheidungsdatum: 24.08.2007

Aktenzeichen: 63 S 363/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Begründungserfordernis für eine Betriebskostenabrechnung mit Flächenmaßstäben oder bestimmten Primärenergieverbrauchsmengen

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das am 05. Oktober 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 106 C 275/05 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

3. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Ergänzend ist Folgendes auszuführen:

2Der Beklagte zu 1) und sein Kollege Rechtsanwalt F mieteten von den N Erben vom 01. November 1981 an eine 6-Zimmer-Wohnung in der R straße in B. 1987 erwarb der Kläger das Hausgrundstück von den Erben. In der Folge trat der Beklagte zu 2) anstelle von Rechtsanwalt F in das Mietverhältnis ein. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Nachzahlungen aus Heizkostenabrechnungen aus den Jahren 1998/1999 bis 2004 in Anspruch.

3Durch das am 05. Oktober 2006 verkündete Schlussurteil des Amtsgerichts Schöneberg - 106 C 275/05 - ist die Klage mit der Begründung abgewiesen worden, etwaige Nachzahlungsforderungen aus den Heizkostenabrechnungen für 1998/1999 und für 1999/2000 seien verjährt und etwaige Nachzahlungsforderungen aus den späteren Jahren mangels formell ordnungsgemäßer Rechnungslegung nicht fällig.

4Gegen dieses Urteil, das dem Kläger am 09. Oktober 2006 zugestellt worden ist, richtet sich die am 09. November 2006 schriftsätzlich eingelegte und mit einem nach Verlängerung der Berufungsbegründungsschrift bis zum 11. Januar 2007 an diesem Tag eingegangenen Schriftsatz begründete Berufung des Klägers.

5Nachdem der Kläger ursprünglich zusätzlich Heizkostenvorschusszahlungen für Januar bis März 2005 begehrt hat und diese nach erfolgter Abrechnung nunmehr in der Heizkostenabrechnung 2005 geltend gemacht werden, hat der Kläger insoweit den Rechtsstreit in Höhe von 3 x 146,22 = 438,66 Euro zuzüglich anteiliger Zinsen für erledigt erklärt.

6Der Kläger beantragt,

71. unter Abänderung der Versäumnisurteile des Amtsgerichts Schöneberg vom 29.09.2005 sowie vom 27.04.2006 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 5.755,46 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 1.622,35 Euro seit dem 18.09.2004, aus 1.312,34 Euro seit dem 01.02.2004, aus 1.242,75 Euro seit dem 02.01.2005 sowie aus 1.578,02 Euro seit dem 06.01.2006 zu zahlen,

82. festzustellen, dass der Rechtsstreit in Höhe von 438,66 Euro erledigt ist.

9Die Beklagten beantragen,

10die Berufung zurückzuweisen.

11 Die Beklagten verteidigen das erstinstanzliche Urteil aus seinen Gründen.

II.

12 Die zulässige Berufung des Klägers ist weder hinsichtlich des Zahlungsantrags noch hinsichtlich des Antrags auf Feststellung der Erledigung begründet.

13 1. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 5.755,46 Euro zuzüglich Zinsen aus den Heizkostenabrechnungen 1998/1999 bis 2004. Etwaige Nachzahlungsforderungen sind nicht fällig, da den Beklagten keine formell ordnungsgemäßen Abrechnungen zugingen. Die unterschiedliche Gesamtfläche, die in den Heizkostenabrechnungen in Ansatz gebracht wurde, hätte einer Erläuterung bedurft.

14 Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung restlicher Nebenkosten wird erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die sich an den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen orientiert. Die Abrechnung muss den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten (BGH NJW 1982, 573, 574). Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt die Abrechnung nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind (BGH a.a.0.). Der Vermieter hat dabei den angewandten Umlegungsmaßstab mitzuteilen und zu erläutern (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl. 2005, Rnr. 3208).

15 Zwar ist der Kläger vorliegend den grundlegenden Anforderungen gerecht geworden, indem er in den flächenmäßigen Abrechnungen die Gesamtfläche und die auf die Beklagten anfallende Fläche angab (vgl. OLG Nürnberg, WuM 1995, 308; AG Brühl, WuM 1996, 631). Eine weitergehende Erläuterung bezüglich der Flächenaufteilung ist im Grundsatz nicht erforderlich. Insbesondere erfordert die Ordnungswidrigkeit einer Abrechnung grundsätzlich nicht die Inbezugnahme von oder die Gegenüberstellung mit Kostenpositionen des Vorjahres (LG Berlin WuM 1991, 121), eine jede Abrechnung muss grundsätzlich lediglich für sich gesehen nachvollziehbar sein. Diese "Einzelbetrachtung" findet aber nicht nur dann ihre Grenze, wenn einzelne Posten im Vergleich zu den Vorjahren extreme Steigerungen erfahren haben (vgl. AG Köln, WuM 1996, 628; AG Neukölln, GE 1998, 493). Gleiches muss gelten, wenn einzelne Abrechnungen dadurch nicht mehr nachvollziehbar sind, dass durch die Gesamtschau mehrerer Abrechnungen die angesetzten Werte eines jeden Jahres unverständlich werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Schwankungen bei solchen Posten auftreten, bei denen Änderungen - wie bei Flächenangaben im Gegensatz zu Verbrauchswerten - nicht von vornherein zu erwarten sind. Werden solche nicht zu erwartenden Schwankungen nicht erläutert, sind die angesetzten Werte nicht mehr nachvollziehbar, weil die jeweilige Höhe letztlich willkürlich erscheint (zur Erläuterungsbedürftigkeit bei Flächenänderung auch LG Berlin, GE 1998, 1025).

16 In den Abrechnungen für 1998/1999, für 1999/2000 und für das Rumpfjahr 2000 (alle abgerechnet mit Schreiben vom 03.09.2004) wurde die Gesamtheizfläche mit 1.296,28 qm angegeben, die Gesamtfläche für Warmwasser mit 1.144,67 qm; für 2001 wurden 1.306,03 qm bzw. 1.172,11 qm, für 2002 1.313,62 qm bzw. 1.246,41 qm; für 2003 1.301,87 qm bzw. 1.246,41 qm und für 2004 1.301,81 qm bzw. 1.365,66 qm angesetzt. Zwar mag es sein, dass Flächenänderungen auf Umbauten im Gebäude zurückzuführen sind, doch hätte es genauerer Erläuterungen bedurft, wo im Gebäude es zu welchen Umbauten kam, um dem Mieter die Nachprüfung der Richtigkeit der Abrechnung zu ermöglichen. Zwar ist es dem Vermieter auch zu gestatten, manche notwendige Erläuterungen nachzureichen. Der hier vom Kläger im Laufe des Rechtsstreits unternommene pauschale Verweis darauf, ein Gebäude könne nicht wachsen oder schrumpfen, genügt insoweit aber in jedem Fall nicht, es hätte wenigstens einer Darlegung dergestalt bedurft, wo im Gebäude welche flächenändernden Umbauten stattgefunden haben.

17 Insbesondere ist vorliegend nicht ohne Weiteres erklärbar, warum die Gesamtfläche zwischen 1998 und 2000 keine Änderungen erfahren haben sollen (nur weil die Abrechnung zeitgleich erfolgte), während in den Jahren danach - und davor (vgl. Bl. 98 ff., Bd. I d. A.) - stets Schwankungen zu verzeichnen waren, warum zwischen 2002 und 2003 zwar die Gesamtfläche bezüglich der Heizkosten abfiel, bezüglich der

zwar die Gesamtfläche bezüglich der Heizkosten abfiel, bezüglich der Warmwasserkosten aber gleich blieb, warum zwischen 2003 und 2004 umgekehrt die Gesamtfläche bezüglich der Heizkosten konstant blieb, aber die Gesamtfläche bezüglich der Warmwasserkosten anstieg und, wenn bauliche Änderungen erfolgten, warum sich diese nicht im selben Verhältnis auf Heiz- und Warmwasserkosten auswirkten. Bedenken begegnet daneben auch die Tatsache, dass überhaupt ohne Erläuterung unterschiedliche Flächen für Heiz- und Warmwasserkosten angenommen werden (vgl. KG, GE 2002, 327, 328; LG Itzehoe, ZMR 2005, 539, 540).

18 Ähnliche Erwägungen gelten für den in den Heizkostenabrechnungen ausgewiesenen Ölverbrauch der in demselben Gebäude untergebrachten Wäscherei. In der Abrechnung 1998/1999 wurden hierfür - bei kontinuierlicher Tätigkeit der Wäscherei - 26.829 Liter des Gesamtverbrauchs in Ansatz gebracht, in 1999/2000 26.804 Liter, für das Rumpfjahr 2000 lediglich 3.436 Liter, für 2001 wiederum 19.845 Liter, für 2002 16.345 Liter, für 2003 kein Verbrauch und für 2004 6.845 Liter. Auch hier ergibt die Gesamtschau ein derart uneinheitliches Bild, dass die einzelnen angesetzten Posten nicht mehr ohne Erläuterung nachvollziehbar sind.

19 Dieser Argumentation kann zumindest im vorliegenden Fall nicht entgegengehalten werden, dass jedenfalls die erste Abrechnung eines Mietverhältnisses - mangels Vergleichsmöglichkeit - formell wirksam sein müsste, da sich spätere Schwankungen nicht auf die Nachvollziehbarkeit früherer Zeiträume auswirken könne. Die hier zuerst streitgegenständliche Heizkostenabrechnung für 1998/1999 ist jedenfalls keine ordnungsgemäße "erste" Abrechnung. Aus den später zu den Akten gegebenen Heizkostenabrechnungen von 1993-1998 ergibt sich, dass Schwankungen zwischen 1.257,08 und 1.280,46 qm für Heizung und 1.121,14 und 1.128,85 qm für Warmwasser auch in diesem Zeitraum auftraten, so dass auch die für 1998/1999 veranschlagten Flächengrößen den erläuterungsbedürftigen Flächenänderungen unterlagen. Hinzu kommt, dass vorliegend unklar wäre, welche Heizkostenabrechnung die danach wirksame "erste" sein sollte, denn die bezüglich des Abrechnungszeitraums früheste streitgegenständliche Abrechnung (für 1998/1999) datiert vom 17.08.2004, während die bezüglich des Datums der Erstellung früheste Abrechnung (für 2002) bereits vom 30.12.2003 datiert. Stellte man auf die am frühesten erfolgte Abrechnung vom 30.12.2003 ab, kommt hinzu, dass wenige Tage später - am 15.01.2004 - eine weitere Abrechnung (für 2001) erstellt wurde. Der enge zeitliche Zusammenhang dieser Abrechnungen unterstreicht die Erläuterungsbedürftigkeit auch der in der zeitlich früheren Abrechnung veranschlagten Flächen.

20 Ob formelle Unwirksamkeit der Abrechnungen auch aus anderen Gründen besteht oder ob die Forderungen aus den Heizkostenabrechnungen teilweise verjährt oder verwirkt sind, muss vorliegend nicht entschieden werden. Das Ergebnis hängt auch nicht davon ab, ob, was zwischen den Parteien streitig war, vorliegend Wohnraummietrecht anzuwenden ist.

21 2. Die Klage ist auch hinsichtlich der vom Kläger erklärten Erledigung in Höhe von 438,66 Euro für die Heizkostenvorschüsse von Januar bis März 2005 nicht begründet. Der Kläger hatte vor Eintritt des erledigenden Ereignisses keinen durchsetzbaren Anspruch auf Zahlung der Heizkostenvorschüsse. Die Beklagten hatten insoweit ein Zurückbehaltungsrecht. Dem Mieter steht wegen seines Anspruchs gegen den Vermieter auf formell ordnungsgemäße Rechnungslegung ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu, solange keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt ist (BGH, WuM 1984, 127; KG GE 2002, 129; LG Itzehoe, ZMR 2003, 494; Schmidt-Futterer/Langenberg, MietR, 9. Aufl. 2007, § 556 Rnr. 459). Formell ordnungsgemäße Abrechnungen wurden indessen, wie gesehen, bislang nicht erstellt.

22 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

23 4. Die Revision ist zuzulassen, da die Fortbildung des Rechts dies erfordert 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Über die Frage, welche Auswirkung nicht erläuterte Schwankungen der einer Heizkostenabrechnung zugrunde gelegten Fläche auf die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung haben, und dabei insbesondere über die Frage, ob spätere Schwankungen auch die Ordnungsmäßigkeit der ersten Abrechnung berühren können, ist bislang anderweitig nicht entschieden worden.

24 5. Wegen der ab dem 15. August 2007 bei Gericht eingegangenen Schriftsätze der Parteien, war die Verhandlung nicht gemäß § 156 ZPO wieder zu eröffnen.

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