Urteil des LG Berlin vom 14.11.2006, 63 S 385/06

Entschieden
14.11.2006
Schlagworte
Wiederherstellung des ursprünglichen zustandes, Wohnung, Vermieter, Beendigung, Bestandteil, Versiegelung, Mietvertrag, Genehmigung, Verwaltung, Verzicht
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Quelle: Gericht: LG Berlin 63. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 22.05.2007

Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 535 BGB , § 28 BVO 2

Aktenzeichen: 63 S 385/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Teilwirksamkeit der formularmäßigen Überbürdung von Schönheitsreparaturen trotz Verpflichtung des

Mieters zur Aufarbeitung des Parketts und zum Streichen der Fenster

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 14.11.2006 - 11 C 360/06 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. l Satz l Nr. l ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. l Satz l ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

2Die zulässige Berufung des Beklagten ist nicht begründet.

3I. Die Klägerin hat gegen den Beklagten dem Grunde nach und in der geltend gemachten Höhe von 5.281,60 Euro einen Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 280 I, III i.V.m. 281 I BGB wegen Unterlassens von Schönheitsreparaturen.

4Die vertragliche Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen ist vorliegend wirksamer Bestandteil des Schuldverhältnisses geworden. Nach schlüssigem Vortrag der Klägerin hat der Beklagte durch das Unterlassen von Schönheitsreparaturen eine leistungsbezogene Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt.

5Denn nach Rückgabe der Wohnung forderte die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 19.05.2006 unter Fristsetzung zum 6. Juni 2006 zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf, was nicht geschehen ist.

6Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 28.02.1973 hatte der Beklagte die Schönheitsreparaturen zu tragen. Deren Inhalt war in § 13 Nr. 1 wie folgt festgelegt: "Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

7a) § 13 Nr. 1 ist nicht wegen Verstoßes gegen das Übermaßverbot nach § 307 I BGB unwirksam. Es kann dahinstehen, wie die Klägerin zunächst vorgetragen hat, ob eine im Allgemeinen unzulässige Verpflichtung zur Aufarbeitung von Parkettböden dann für die Wirksamkeit der übrigen Schönheitsreparaturverpflichtung ohne Bedeutung ist, wenn diese Regelung gegenstandslos ist, weil es in der Wohnung keine Parkettböden gibt.

8Entscheidend ist vielmehr, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtung zum Abschleifen und zur Neuversiegelung des Parketts weil nicht Schönheitsreparatur, sondern Instandhaltung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003, 10 U 46/03, GE 2003, 1608 m.w.N.) jedenfalls nicht auch die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel zur Folge hat (vgl. OLG Düsseldorf, WM 2003, S. 623; LG Berlin, GE 1999, S. 1427 gegebene). Vielmehr ist eine Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag dann aufrecht zu erhalten, wenn sich die Klausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt (vgl. BGH NJW 2003, S. 2899, BGH NJW 1985, S. 480, LG

Regelungsteil trennen lässt (vgl. BGH NJW 2003, S. 2899, BGH NJW 1985, S. 480, LG Berlin a.a.O.). Die Klausel in § 13 Nr. l des streitgegenständlichen Mietvertrages kann sprachlich ohne Weiteres ohne die Formulierung "reinigen und abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett" bestehen. Die Klausel bleibt verständlich, ohne dass eine inhaltliche Umgestaltung erforderlich ist.

9b) § 13 Nr. 1 des Mietvertrages ist weiterhin auch nicht wegen Überwälzung der generellen Verpflichtung des Streichens der Türen und Fenster auf den Mieter unwirksam.

10 Es entspricht geltender Rechtslage, dass die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter es nicht erfordert, dass der Umfang der geschuldeten Arbeiten ausdrücklich festgelegt ist (vgl. schon BGH NJW 1985, 480, LG Berlin, a.a.O.).

11 Daher war der Inhalt der hier in Rede stehenden Klausel durch ergänzende Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) näher zu bestimmen. Der Beklagte ist mit der Regelung in § 13 Ziff. l des Mietvertrages nicht zum Anstrich der Außenfenster verpflichtet worden. Die Klausel enthält vielmehr nur eine allgemeine Regelung zu Fensterarbeiten und ist i.S.d § 28 der zweiten Berechnungsverordnung dahingehend zu verstehen, dass das Streichen der Fenster von innen gemeint ist.

12 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (vgl. insbes. BGH WM 2005, S. 717).

13 Insoweit wurde substantiiert vorgetragen, dass der Anstrich der Außenfenster regelmäßig eine besondere Fachkunde erfordert, die von einem Mieter nicht verlangt werden kann. Fenster werden im Außenbereich mit einem witterungsbeständigen Anstrich versehen, wobei zunächst fachmännische Vorarbeiten, etwa eine besondere Grundierung oder ein besonderer Voranstrich, erforderlich sind. Solche Kenntnisse und Fertigkeiten sind von einem Mieter regelmäßig nicht zu erwarten. Aus der Sicht eines verständigen Mieters kann die Formulierung in § 13 Ziff. l des streitgegenständlichen Mietvertrages zum Streichen der Fenster nur so verstanden werden, dass er die Innenfenster zu streichen hat.

14 Auch bei einer anderen Auslegung wäre die Überbürdung aus Gründen der Teilunwirksamkeit wirksam (s.o.).

15 Der Vortrag des Beklagten, dass die Renovierung, und damit deren Kosten für nicht erforderlich erachtet worden, folglich auch nicht als Schadensersatz zu erstatten gewesen seien, ist unsubstantiiert und daher unerheblich. Denn das Bestreiten des Beklagten führt nicht zur Umkehr der Darlegung- und Beweislast wegen fehlender Fristenregelung, die durch übliche Fristen ergänzt wird. Insoweit ist seit 1973 keine Renovierung dargetan.

16 II. Die Klägerin hat gegen den Beklagten dem Grunde nach und in der geltend gemachten Höhe auch weiterhin einen Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 280 I, III i.V.m. 281 I BGB i.V.m. § 14 II 3 des Mietvertrages wegen unterlassenen Rückbaus des Badezimmers.

17 Der Beklagte hat wegen unterlassenen Rückbaus des Badezimmers eine weitere leistungsbezogene Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt.

18 Insoweit ist die Vereinbarung über die Rückbauverpflichtung jedenfalls unstreitig wirksamer Bestandteil des Mietvertrages geworden.

19 Denn in § 14 des Mietvertrages war weiterhin Folgendes vereinbart:

20 - "Will der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mieträume versehen hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen, hat er sie zunächst dem Vermieter zur Übernahme anzubieten. Wenn der Vermieter die Einrichtungen übernehmen will, hat er dem Mieter die Herstellungskosten abzüglich eines angemessenen Betrages für die Abnutzung zu erstatten. Macht der Vermieter von diesem Recht keinen Gebrauch und nimmt der Mieter die Einrichtungen weg, so ist der Mieter zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet."

21 Der Beklagten ist seiner Verpflichtung zur Entfernung der Einbauten und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht nachgekommen. Hierzu wurde

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht nachgekommen. Hierzu wurde von der Klägerin vorgetragen, dass der Beklagte im Verlauf der Mietzeit im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung insoweit bauliche Veränderungen vorgenommen habe, als er nach seiner Vorstellung eine Dusche, ein Waschbecken nebst Waschtisch und eine WC-Anlage eingebaut sowie Wände und Boden verfliest habe. Ferner habe er eine Ablageplatte montiert. Alle diese Einbauten wollte die Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht übernehmen.

22 a) Der Vortrag der Klägerin ist hinreichend substantiiert, wenn sie darlegt, dass die Kosten für den Rückbau des Badezimmers der Wohnung nach einem Kostenangebot der Firma ... + ... Technik GmbH vom 09.08.2006 einen Nettobetrag von 901,35 Euro erforderten und der dem Grunde nach bestehende Kostenerstattungsanspruch für die Rückbaumaßnahmen im Badezimmer weder verwirkt ist, noch die Klägerin darauf verzichtet hat, da es sich bei dem zeitlich vorausgegangenen Schreiben der Verwaltung vom 19.05.2006 nur um eine fristgebundene Aufforderung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt. Ein weitergehender Erklärungswert ist ihm nicht zu entnehmen.

23 Das Schreiben vom 19.05.2006 hat auch nicht den Erklärungswert eines schriftlichen Wohnungsabnahmeprotokolles, in welchem etwa Rückbauansprüche wegen ungenehmigt vorgenommener Veränderungen des Badezimmers nicht vorbehalten sind. Das Schreiben ist keine abschließende (gemeinsame) Bestandsaufnahme über in der Wohnung erforderliche Maßnahmen. Zweck des Schreibens ist vielmehr die Sicherung eines Schadensersatzanspruches wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Ein solcher Anspruch entsteht nämlich regelmäßig erst nach fruchtlosem Ablauf einer zur Durchführung gesetzten Frist.

24 Insoweit ist die Klägerin zutreffend davon ausgegangen, dass der Schadensersatzanspruch wegen nicht erfüllter Rückbauverpflichtung grundsätzlich schon dann besteht, wenn die Verpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfüllt ist. Schon aus diesem Grunde ist die Klägerin nicht gehalten gewesen, im Schreiben vom 19.05.2006 auch auf den Rückbauanspruch hinzuweisen.

25 Unerheblich ist letztlich auch die Behauptung der Genehmigung des Einbaus durch den Beklagten, da dies kein Verzicht auf die Rückbaupflicht ist.

26 IV. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 97 F ZPO, hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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