Urteil des LG Berlin, Az. 63 S 84/07

LG Berlin: übereinstimmende willenserklärungen, planwidrige unvollständigkeit, schlüssiges verhalten, eigentumsübergang, wohnung, eigentümer, grundstück, bevollmächtigung, anzeige, eng
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Gericht:
LG Berlin 63.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
63 S 84/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 566 Abs 1 BGB, § 2 Abs 2
BImAG
Kauf bricht nicht Miete: Analoge Anwendung auf den
gesetzlichen Eigentumserwerb der Bundesanstalt für
Immobilienaufgaben
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 17. Januar 2007 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Schöneberg – 104a C 491/06 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Die Revision wird zugelassen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages
abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.
Tatbestand
Streitgegenständlich ist zwischen den Parteien die Wirksamkeit eines
Mieterhöhungsverlangens vom 23.05.2006, dem Beklagten am 24.05.2006 zugegangen.
Der Beklagte ist seit dem 01.02.1998 Mieter der im Erdgeschoss rechts gelegenen 5-
Zimmer-Wohnung in der Jstr. ... Berlin, Objekt-Nr. ... Vermieterin des am 03./11.02.1998
geschlossenen Mietvertrages war die B D (verwaltung), vertreten durch das Bundes
Berlin ....
Mit Schreiben vom 20.12.2004 (Anlage K2 der Klageschrift vom 27.10.06) teilte das B
Berlin ... durch Einwurfschreiben an alle Mieter, so auch dem Beklagten, mit, dass die B
für I gemäß dem Gesetz vom 29. Okt. 2004 zur Errichtung der B für I (BImA-
Errichtungsgesetz) ab 01.01.2005 alle Aufgaben übernehme, die bisher von der
Bverwaltung wahrgenommen wurden, die Bverwaltung zugleich aufgelöst werde, und die
Beschäftigten in die neu gegründete Bsanstalt übergeleitet würden. Es wurde weiter
mitgeteilt, dass die B für Immobilienaufgaben als bundesunmittelbare Anstalt des
öffentlichen Rechts gesetzlich in alle Rechte und Pflichten aus dem mit dem Mieter
bestehenden Vertragsverhältnis eintritt, und damit neuer Vertragspartner wird. Die
Zahlungsmodalitäten sollten zunächst unverändert bestehen bleiben. Auch hieß es,
dass die bisherigen Bearbeiter solange Ansprechpartner des Mieters bleiben, wie keine
neue Information erteilt wird.
Mit Datum vom 23.05.2005 erhielt der Beklagte von der Klägerin ein Schreiben als
"Bescheinigung" überschrieben, wonach die Bearbeiter, Frau G und Herrn M, berechtigt
seien, eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf § 2 Abs. 1 BImA-Errichtungsgesetz
vom 09.12.04 auszusprechen und durchzuführen. Hierbei wurde Bezug genommen auf
die Übernahme der Aufgaben der ehemaligen Bundesvermögensämter durch die
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ab 01.01.2005. Die "Bescheinigung" trägt das
Siegel der B für I und die Unterschriften der durch BImA-Errichtungsgesetz vom
09.12.2004 ernannten Vorstände, ... K und ... R.
Mit Schreiben vom 12.08.2005 teilte die Klägerin die Änderung der Bankverbindung und
die neue Vertragsnummer für das in Rede stehende Mietverhältnis mit. Der Beklagte
wurde aufgefordert, die Miete ab 01.09.2005 dorthin zu überweisen. Der Beklagte
überwies die Miete sodann auf das neue Bankkonto zugunsten der B für I.
Mit der Klageschrift vom 27.10.2006, dem Beklagten zugestellt am 20. 11. 2006, hat die
Klägerin Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung verlangt. Sie vertritt die
Auffassung, dass der Eigentumsübergang am Grundstück Jstraße ... auf die Klägerin
einen Vermieterwechsel nach sich ziehe, so dass sie auch in das Mietverhältnis
eingetreten sei. Dies sei dem Beklagten mit Schreiben vom 20.12.2004 bekannt
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eingetreten sei. Dies sei dem Beklagten mit Schreiben vom 20.12.2004 bekannt
gegeben worden.
Auch hätten die Bearbeiter der Klägerin ihre Bevollmächtigung gemäß § 174 BGB
ordnungsgemäß und ausreichend nachgewiesen. Darüber hinaus sei die Bearbeiterin G
dem Beklagten seit Jahren bekannt gewesen.
Die Klägerin hat beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 718,21
Euro zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab 01.08.2006 zuzustimmen
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat bestritten, dass die Klägerin für den hiesigen Rechtsstreit
aktivlegitimiert ist. Nach seiner Auffassung sei die B D weiterhin die Vermieterin der
Wohnung. Der gesetzliche Eigentumsübergang berühre nicht die Vermieterstellung der
Bverwaltung, da hier der Eigentumswechsel durch eine Sonderrechtsnachfolge vollzogen
worden sei, bei dem nur das Eigentum an dem Grundstück kraft Gesetzes übergehe,
dies jedoch nicht automatisch zu einem Vermieterwechsel führe.
Überdies scheide eine Anwendung des § 566 BGB aus, da die Vorschrift für den
Eigentumsübergang eine Veräußerung, jedenfalls ein dingliches Verfügungsgeschäft,
voraussetze, welches hier nicht vorliege.
Auch eine analoge Anwendung des § 566 BGB komme nicht in Betracht, da es sich bei
der Vorschrift um eine eng auszulegende Ausnahmeregelung handele, die insbesondere
auf einen Rechtsübergang kraft öffentlichen Rechts keine Anwendung finde. Er meint,
dass es zu einem Vermieterwechsel im Rahmen der hier praktizierten gesetzlichen
Sonderrechtsnachfolge der Zustimmung des Mieters bedurft hätte.
Der Beklagte hat außerdem die Auffassung vertreten, dass die Klägerin ihre
Vertretungsmacht für die streitgegenständliche Mieterhöhung nicht nachgewiesen habe.
Die Mietzahlung an die Klägerin sei unter Vorbehalt erfolgt. Die Kappungsgrenze sei
nicht eingehalten.
Das Amtsgericht Schöneberg hat die Klage durch Urteil vom 17.01.2007 zu – 104a C
491/06 – abgewiesen.
Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung
nicht verlangen könne, da nicht davon auszugehen sei, dass ein Mietverhältnis zwischen
den Parteien über die streitgegenständliche Wohnung bestünde. Insoweit komme es auf
die ordnungsgemäße Bevollmächtigung durch die Klägerin gemäß § 174 BGB und die
Wahrung der Kappungsgrenze zur Mieterhöhung nicht an.
§ 566 BGB sei nicht anwendbar, weil der Eigentumsübergang von der B D auf die
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben aufgrund der gesetzlichen Regelung des Art. 1 §
2 Abs. 2 BImA-Errichtungsgesetzes nicht dem nach dem Gesetz erforderlichen
Veräußerungsgeschäft entspräche. Auch eine analoge Anwendung des § 566 BGB
scheide aufgrund des Erfordernisses zur engen Auslegung von Ausnahmevorschriften
aus. Eine Regelungslücke, die hiervon eine Ausnahme zuließe, sei nicht vorhanden.
Es hat ferner eine Zustimmung des Beklagten zum Vermieterwechsel durch schlüssiges
Verhalten verneint. Das Bestehen eines – nach der Lehre als überholt anzusehenden –
faktischen Mietverhältnisses sei nicht gegeben, weil nicht widerlegt sei, dass der
Beklagte die Leistungen an die Klägerin zur Erfüllung der aus dem Mietvertrag
resultierenden Leistungspflicht gegenüber der B D erbracht habe. Außerdem habe er
kein sozialtypisches Verhalten an den Tag gelegt, dass auf ein Einverständnis mit dem
Wechsel seines Mietvertragspartners schließen lasse.
Mit Schriftsatz vom 09. März 2007, eingegangen am 12. März 2007, hat die Klägerin
gegen das ihr am 13. Febr. 2007 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom
17.01.2007 Berufung eingelegt.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Abänderung des am 17.01.2007 verkündeten Urteils des
Amtsgerichts Schöneberg zu – 104a C 491/06 – zu verurteilen, der Erhöhung der
Nettokaltmiete für die 5-Zimmer-Wohnung in der Jestr. ..., ... Berlin, von bisher monatlich
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Nettokaltmiete für die 5-Zimmer-Wohnung in der Jestr. ..., ... Berlin, von bisher monatlich
598,51 Euro auf monatlich 718,21 Euro zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab
dem 01. August 2006 zuzustimmen.
Hilfsweise beantragt die Klägerin,
die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.
Im Übrigen wird anstelle des Tatbestands auf die tatsächlichen Feststellungen im
angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1
ZPO erforderliche Mindestbeschwer erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517,
519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Sie hat jedoch keinen Erfolg:
1. Die Klägerin ist nicht aktivlegitimiert. Sie ist durch den gesetzlichen
Eigentumsübergang gemäß § 2 Abs. 2 BImAG nicht Vermieterin des zwischen dem
Beklagten und der B D geschlossenen Mietvertrages vom 3./11.12.98 geworden und
damit nicht berechtigt, den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend zu
machen. Hierbei kommt es nicht darauf an, dass die B D unmittelbar durch die
gesetzliche Regelung gemäß § 2 Abs. 2 BImAG zum 01. Januar 2005 ihr Eigentum an die
Klägerin verloren hat, denn daraus folgt nicht, dass sie auch ihre Vermieterstellung
verloren hat und die B für I als neue Vermieterin in das Mietverhältnis mit der Beklagten
eingetreten ist.
Der allgemeine schuldrechtliche Grundsatz, dass Rechte und Pflichten aus Verträgen nur
zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstehen, ist in § 566 BGB für
den Fall einer Veräußerung des Mietgrundstücks durch den Eigentümer und Vermieter
ausnahmsweise durchbrochen, um den Mieter gegen eine vorzeitige "Austreibung" zu
schützen. Die Regelung stellt eine – ausdrücklich auf die Veräußerung eines vermieteten
Grundstücks oder Grundstücksteils beschränkte – Ausnahmeregelung dar, die dem
Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstückes eine gewisse dingliche
Wirkung beilegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums an dem vom Veräußerer
vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf
diesen übergehen lässt. Als solche Ausnahmeregelung ist § 566 BGB eng auszulegen
und regelmäßig einer Ausweitung durch analoge Anwendung auf ähnliche Sachverhalte
nicht zugänglich (BGH vom 22.05.1989 – VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315).
Die Voraussetzungen für die unmittelbare Anwendung von § 566 BGB liegen indes nicht
vor. Denn die B für I hat das Eigentum nicht durch eine Veräußerung erworben. Hierunter
fallen Veräußerungsgeschäfte, die einen Eigentumsübergang zur Folge haben, nicht
hingegen ein Wechsel des Eigentümers aufgrund einer gesetzlichen Regelung.
Demgemäß hat der Gesetzgeber in einigen Fällen der gesetzlichen Änderung der
dinglichen Rechtslage ausdrücklich die Regelung in § 566 BGB für anwendbar erklärt (vgl.
§§ 1056, 2135 BGB, 11, 30 ErbbauVO, 37 Abs. 2 WEG, 57 ZVG). Der Eigentumsübergang
nach § 2 Abs. 2 BImAG erfolgt nicht aufgrund einer Einigung zwischen früherem
Eigentümer und Erwerber, sondern unmittelbar aufgrund der gesetzlichen Regelung
außerhalb des Grundbuches (BT-Drs. 15/2720, S. 13; BT-Drs. 15/4066, S. 4). Dies stellt
kein Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 566 BGB dar. Mangels einer den oben
angegebenen Vorschriften vergleichbaren Regelung zur Anwendung von § 566 BGB tritt
aufgrund dieses Eigentumsübergangs nach § 2 Abs. 2 BImAG keine Änderung in Bezug
auf die Parteien eines Mietverhältnisses hinsichtlich des vermieteten Grundstücks bzw.
Grundstückteils ein (vgl. LG Berlin, Urteil vom 01. Nov. 2005 – 63 S 190/05, GE 2006,
783; LG Berlin, Urteil vom 23. Febr. 2007 – 63 S 49/06, GE 2007, 785).
Soweit die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin zur Begründung ihrer Entscheidung
vom 12.03.2007 – 67 S 337/06, GE 2007, 1259, ausführt, § 566 Abs. 1 BGB sei auf den
gesetzlich angeordneten Übergang des Eigentums an dem vermieteten Grundstück
anzuwenden, da sonst eine Lücke im System des Mieterschutzes entstünde und ohne
den gesetzlichen Eintritt der neuen Eigentümerin in das Mietverhältnis ein Mieter sich
gegenüber der B für I gegenüber deren Anspruch auf Herausgabe der Mietsache nicht
auf ein Recht zum Besitz an der Wohnung aufgrund des bestehenden Mietvertrages
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auf ein Recht zum Besitz an der Wohnung aufgrund des bestehenden Mietvertrages
berufen könnte, §§ 985, 986 Abs. 1 BGB, ist die Kammer der Auffassung, dass der
Umstand, dass eine analoge Anwendung des § 986 Abs. 2 BGB die Verschlechterung der
Position des Mieters als Besitzer der Wohnung durch die Eigentumsübertragung
gegenüber dem Rechtsnachfolger zu verhindern vermag, nicht gesichert erscheint.
Nach allgemeiner Auffassung gilt die in § 986 Abs. 2 BGB angeordnete Erstreckung von
Einwendungen gegenüber dem Rechtsnachfolger nicht nur im Falle des § 931 BGB,
sondern wegen der identischen Interessenlage auch dann, wenn ein mittelbar
besitzender Eigentümer nach § 930 BGB veräußert hat (vgl. BGHZ 111, 142). Ein
Besitzmittlungsverhältnis, wie es § 930 BGB, voraussetzt, liegt vor. Bejaht man die
Gesetzesanalogie, kann der Mieter als unmittelbarer Besitzer dem neuen Eigentümer
wie bei der Abtretung des Herausgabeanspruches gemäß § 931 BGB die Einwendungen
der §§ 404 ff. BGB entgegenhalten, wodurch die dinglichen und obligatorischen Rechte
des Mieters erhalten blieben, und der Mieter vor einer vorzeitigen "Austreibung"
hinreichend geschützt wäre.
Es bleibt die Ungewissheit, ob die Gesetzessystematik der 929 ff. BGB grundsätzlich
einer Öffnung des Veräußerungsbegriffes zugunsten der gesetzlichen
Eigentumsübertragung gegenüber einem Eigentumsübergang aufgrund der Einigung
zwischen früherem Eigentümer und Erwerber zugänglich ist, so dass die Einwendung des
§ 986 II BGB greifen kann.
Die erforderliche Rechtssicherheit über den Umfang und die Gewährung des
Mieterschutzes in Fällen des gesetzlichen Eigentumsüberganges macht die Revision
erforderlich. Es kann nicht befriedigen, sich auf einen eventuellen Einwendungsdurchgriff
bei einer auf § 986 gestützten Räumungsklage (vgl. BVerfGE 84, 197) zu berufen;
ebenso wenig ist der im Zweifelsfall herangezogene Rechtsmissbrauchseinwand des §
242 BGB geeignet, eine Regelung herbeizuführen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 06. Aug.
1993 – 1 BvR 596/93, NJW 1993, 2601ff.; BGHZ 84, 90; 94, 11, 14ff.; Derleder WM 91,
641).
Jedenfalls ist – wie schon ausgeführt wurde – eine planwidrige Unvollständigkeit des
Gesetzes in Bezug auf die tatbestandliche Voraussetzung der Veräußerung in § 566 Abs.
1 BGB, die der Rechtsfortbildung durch Ausfüllung der Lücke zugänglich wäre, zu
verneinen. Vielmehr ist es Sache des Gesetzgebers, Klarheit darüber zu schaffen, ob es
rechtspolitisch gewollt ist, dass das BImAG-Errichtungsgesetz eine Regelung über das
rechtliche Schicksal der Mietverhältnisse der auf den übertragenen Grundstücken
befindlichen Wohnungen vermissen lässt, und damit in der Konsequenz eine
Aufweichung des Mieterschutzes in Kauf nimmt. Für die Ausräumung rechtspolitischer
Versäumnisse im Gesetzgebungsverfahren ist letztlich der Gesetzgeber zuständig.
2. Es liegt auch keine konkludente Zustimmung des Beklagten zur Änderung des
Vermieters vor, soweit diese daraus abgeleitet wird, dass der Beklagte sich nach
Anzeige vom 20.12.04 zur vertraglichen Abwicklung des Mietverhältnisses ausschließlich
an die Klägerin wandte. Die Annahme einer konkludenten Zustimmung setzt voraus,
dass sein Verhalten mittelbar einen Schluss auf einen Rechtsfolgewillen zum
Vermieterwechsel zulässt. Das ist vorliegend nicht der Fall, da es dem Beklagten schon
an dem erforderlichen Erklärungsbewusstsein fehlt. Er durfte die Anzeige der früheren
Eigentümerin vom 20.12.04 dahingehend verstehen, dass die Klägerin lediglich die
Verwaltungsaufgaben für die B D übernommen hat. Ein darüber hinausgehender Inhalt
kommt dem Schreiben nicht zu.
Auch eine Aussage, dass ein Vermieterwechsel mit dem Rechtsübergang einhergeht, ist
dort auch nicht getroffen worden, so dass vom Empfängerhorizont ausgehend, nicht
darauf geschlossen werden kann, dass er das Schreiben vom 20.12.04 als Ankündigung
eines Vermieterwechsels verstanden hat oder verstehen musste. Die Problematik, dass
mit dem Rechtsübergang ein Vermieterwechsel vollzogen werden sollte, wurde dem
Beklagten erst später im Zusammenhang mit den Rechtsstreitigkeiten über die
Wirksamkeit der Mieterhöhungen bewusst. Das in Rede stehende Schreiben wurde – als
Einwurfschreiben adressiert "an alle Mieterinnen/Mieter des B Berlin ..." – in den
Briefkasten des Beklagten eingelegt, so dass es formal nicht einmal einen konkreten
Antrag zur Zustimmung zu einem Vermieterwechsel durch die frühere Eigentümerin an
den Beklagten gegeben hat.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Beklagte aufgrund des
Schreibens der Klägerin vom 12.08.2005 die Mietzahlungen zur neuen Bankverbindung
und neuen Vertragsnummer der Klägerin leistete. Der Beklagte durfte die Änderung der
Bankverbindung und auch die Zuordnung einer neuen Vertragsnummer als Teil der
organisatorischen Umstrukturierung seines bisherigen Vermieters werten. Das
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organisatorischen Umstrukturierung seines bisherigen Vermieters werten. Das
Schreiben vom 12.08.05 knüpft seitens der Klägerin unmittelbar an die Anzeige vom
20.12.04 an und bringt auch hier nicht explizit zum Ausdruck, dass ein Vermieterwechsel
stattgefunden hat, so dass auch aufgrund dessen keine Änderung des
Erklärungsbewusstseins bei dem Beklagten stattfand. Hierfür spricht auch die Tatsache,
dass der Beklagte immer wieder die ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Klägerin
zur Geltendmachung von Mieterhöhungen hinterfragt hat.
3. Zu einer wirksamen Vertragsänderung hätte es aufgrund des Eigentumsüberganges
mit Wirkung zum 01.01.2005 im Hinblick auf den Eintritt der Klägerin in die
Vermieterstellung des Mietvertrages vom 03./11.12.98 vielmehr einer Vereinbarung
zwischen der B D, vertreten durch das B Berlin ..., als der bisherigen Eigentümerin, der
Klägerin als neuer Eigentümerin und dem Beklagten als Mieter bedurft. Die erforderliche
Einigung zwischen den Parteien liegt nicht vor. Unter Anwendung der Grundsätze der
Rechtsgeschäftslehre ist eine wirksame Vereinbarung des Vermieterwechsels auch nicht
durch übereinstimmende Willenserklärungen zwischen altem und neuem Vermieter und
dem Mieter zustande gekommen.
Die Berufung ist daher zurückzuweisen.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.
IV. Die Revision wird aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Entscheidung im
Hinblick auf die Auslegung der Reichweite des Veräußerungsbegriffes des § 566 BGB
zugelassen. Zur Aktivlegitimation der Klägerin wurden bereits unterschiedliche
Entscheidungen getroffen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 01. Nov. 2005 – 63 S 190/05, GE
2006, 783; LG Berlin, Urteil vom 12. März 2007 – 67 S 337/06, GE 2007, 1259).
Darüber hinaus sind neue Verfahren aufgrund des gesetzlichen Eigentumsüberganges
des Grundstückes Jstraße .. und anderer, ehemals zum Geschäftsbereich des
Bundesministeriums der Finanzen gehörender Grundstücke von der B D auf die Klägerin
in Bezug auf weitere Mietverhältnisse zu erwarten, so dass die Rechtssache auch zur
Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung vorzulegen ist, § 543 II ZPO.
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