Urteil des LG Berlin vom 17.01.2007, 63 S 84/07

Entschieden
17.01.2007
Schlagworte
übereinstimmende willenserklärungen, Planwidrige unvollständigkeit, Schlüssiges verhalten, Eigentumsübergang, Wohnung, Eigentümer, Grundstück, Bevollmächtigung, Anzeige, Eng
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Quelle: Gericht: LG Berlin 63. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 14.09.2007

Normen: § 566 Abs 1 BGB, § 2 Abs 2 BImAG

Aktenzeichen: 63 S 84/07

Dokumenttyp: Urteil

Kauf bricht nicht Miete: Analoge Anwendung auf den gesetzlichen Eigentumserwerb der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 17. Januar 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg 104a C 491/06 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Die Revision wird zugelassen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Streitgegenständlich ist zwischen den Parteien die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens vom 23.05.2006, dem Beklagten am 24.05.2006 zugegangen.

2Der Beklagte ist seit dem 01.02.1998 Mieter der im Erdgeschoss rechts gelegenen 5- Zimmer-Wohnung in der Jstr. ... Berlin, Objekt-Nr. ... Vermieterin des am 03./11.02.1998 geschlossenen Mietvertrages war die B D (verwaltung), vertreten durch das Bundes Berlin ....

3Mit Schreiben vom 20.12.2004 (Anlage K2 der Klageschrift vom 27.10.06) teilte das B Berlin ... durch Einwurfschreiben an alle Mieter, so auch dem Beklagten, mit, dass die B für I gemäß dem Gesetz vom 29. Okt. 2004 zur Errichtung der B für I (BImA- Errichtungsgesetz) ab 01.01.2005 alle Aufgaben übernehme, die bisher von der Bverwaltung wahrgenommen wurden, die Bverwaltung zugleich aufgelöst werde, und die Beschäftigten in die neu gegründete Bsanstalt übergeleitet würden. Es wurde weiter mitgeteilt, dass die B für Immobilienaufgaben als bundesunmittelbare Anstalt des öffentlichen Rechts gesetzlich in alle Rechte und Pflichten aus dem mit dem Mieter bestehenden Vertragsverhältnis eintritt, und damit neuer Vertragspartner wird. Die Zahlungsmodalitäten sollten zunächst unverändert bestehen bleiben. Auch hieß es, dass die bisherigen Bearbeiter solange Ansprechpartner des Mieters bleiben, wie keine neue Information erteilt wird.

4Mit Datum vom 23.05.2005 erhielt der Beklagte von der Klägerin ein Schreiben als "Bescheinigung" überschrieben, wonach die Bearbeiter, Frau G und Herrn M, berechtigt seien, eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf § 2 Abs. 1 BImA-Errichtungsgesetz vom 09.12.04 auszusprechen und durchzuführen. Hierbei wurde Bezug genommen auf die Übernahme der Aufgaben der ehemaligen Bundesvermögensämter durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ab 01.01.2005. Die "Bescheinigung" trägt das Siegel der B für I und die Unterschriften der durch BImA-Errichtungsgesetz vom 09.12.2004 ernannten Vorstände, ... K und ... R.

5Mit Schreiben vom 12.08.2005 teilte die Klägerin die Änderung der Bankverbindung und die neue Vertragsnummer für das in Rede stehende Mietverhältnis mit. Der Beklagte wurde aufgefordert, die Miete ab 01.09.2005 dorthin zu überweisen. Der Beklagte überwies die Miete sodann auf das neue Bankkonto zugunsten der B für I.

6Mit der Klageschrift vom 27.10.2006, dem Beklagten zugestellt am 20. 11. 2006, hat die Klägerin Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung verlangt. Sie vertritt die Auffassung, dass der Eigentumsübergang am Grundstück Jstraße ... auf die Klägerin einen Vermieterwechsel nach sich ziehe, so dass sie auch in das Mietverhältnis eingetreten sei. Dies sei dem Beklagten mit Schreiben vom 20.12.2004 bekannt

eingetreten sei. Dies sei dem Beklagten mit Schreiben vom 20.12.2004 bekannt gegeben worden.

7Auch hätten die Bearbeiter der Klägerin ihre Bevollmächtigung gemäß § 174 BGB ordnungsgemäß und ausreichend nachgewiesen. Darüber hinaus sei die Bearbeiterin G dem Beklagten seit Jahren bekannt gewesen.

8Die Klägerin hat beantragt,

9den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 718,21 Euro zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab 01.08.2006 zuzustimmen

10 Der Beklagte hat beantragt,

11die Klage abzuweisen.

12 Der Beklagte hat bestritten, dass die Klägerin für den hiesigen Rechtsstreit aktivlegitimiert ist. Nach seiner Auffassung sei die B D weiterhin die Vermieterin der Wohnung. Der gesetzliche Eigentumsübergang berühre nicht die Vermieterstellung der Bverwaltung, da hier der Eigentumswechsel durch eine Sonderrechtsnachfolge vollzogen worden sei, bei dem nur das Eigentum an dem Grundstück kraft Gesetzes übergehe, dies jedoch nicht automatisch zu einem Vermieterwechsel führe.

13 Überdies scheide eine Anwendung des § 566 BGB aus, da die Vorschrift für den Eigentumsübergang eine Veräußerung, jedenfalls ein dingliches Verfügungsgeschäft, voraussetze, welches hier nicht vorliege.

14 Auch eine analoge Anwendung des § 566 BGB komme nicht in Betracht, da es sich bei der Vorschrift um eine eng auszulegende Ausnahmeregelung handele, die insbesondere auf einen Rechtsübergang kraft öffentlichen Rechts keine Anwendung finde. Er meint, dass es zu einem Vermieterwechsel im Rahmen der hier praktizierten gesetzlichen Sonderrechtsnachfolge der Zustimmung des Mieters bedurft hätte.

15 Der Beklagte hat außerdem die Auffassung vertreten, dass die Klägerin ihre Vertretungsmacht für die streitgegenständliche Mieterhöhung nicht nachgewiesen habe. Die Mietzahlung an die Klägerin sei unter Vorbehalt erfolgt. Die Kappungsgrenze sei nicht eingehalten.

16 Das Amtsgericht Schöneberg hat die Klage durch Urteil vom 17.01.2007 zu 104a C 491/06 abgewiesen.

17 Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht verlangen könne, da nicht davon auszugehen sei, dass ein Mietverhältnis zwischen den Parteien über die streitgegenständliche Wohnung bestünde. Insoweit komme es auf die ordnungsgemäße Bevollmächtigung durch die Klägerin gemäß § 174 BGB und die Wahrung der Kappungsgrenze zur Mieterhöhung nicht an.

18 § 566 BGB sei nicht anwendbar, weil der Eigentumsübergang von der B D auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben aufgrund der gesetzlichen Regelung des Art. 1 § 2 Abs. 2 BImA-Errichtungsgesetzes nicht dem nach dem Gesetz erforderlichen Veräußerungsgeschäft entspräche. Auch eine analoge Anwendung des § 566 BGB scheide aufgrund des Erfordernisses zur engen Auslegung von Ausnahmevorschriften aus. Eine Regelungslücke, die hiervon eine Ausnahme zuließe, sei nicht vorhanden.

19 Es hat ferner eine Zustimmung des Beklagten zum Vermieterwechsel durch schlüssiges Verhalten verneint. Das Bestehen eines nach der Lehre als überholt anzusehenden faktischen Mietverhältnisses sei nicht gegeben, weil nicht widerlegt sei, dass der Beklagte die Leistungen an die Klägerin zur Erfüllung der aus dem Mietvertrag resultierenden Leistungspflicht gegenüber der B D erbracht habe. Außerdem habe er kein sozialtypisches Verhalten an den Tag gelegt, dass auf ein Einverständnis mit dem Wechsel seines Mietvertragspartners schließen lasse.

20 Mit Schriftsatz vom 09. März 2007, eingegangen am 12. März 2007, hat die Klägerin gegen das ihr am 13. Febr. 2007 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 17.01.2007 Berufung eingelegt.

21 Die Klägerin beantragt,

22den Beklagten unter Abänderung des am 17.01.2007 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Schöneberg zu 104a C 491/06 zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die 5-Zimmer-Wohnung in der Jestr. ..., ... Berlin, von bisher monatlich

Nettokaltmiete für die 5-Zimmer-Wohnung in der Jestr. ..., ... Berlin, von bisher monatlich 598,51 Euro auf monatlich 718,21 Euro zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 01. August 2006 zuzustimmen.

23 Hilfsweise beantragt die Klägerin,

24die Revision zuzulassen.

25 Der Beklagte beantragt,

26die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

27 Im Übrigen wird anstelle des Tatbestands auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Entscheidungsgründe

28 I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

29 II. Sie hat jedoch keinen Erfolg:

30 1. Die Klägerin ist nicht aktivlegitimiert. Sie ist durch den gesetzlichen Eigentumsübergang gemäß § 2 Abs. 2 BImAG nicht Vermieterin des zwischen dem Beklagten und der B D geschlossenen Mietvertrages vom 3./11.12.98 geworden und damit nicht berechtigt, den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend zu machen. Hierbei kommt es nicht darauf an, dass die B D unmittelbar durch die gesetzliche Regelung gemäß § 2 Abs. 2 BImAG zum 01. Januar 2005 ihr Eigentum an die Klägerin verloren hat, denn daraus folgt nicht, dass sie auch ihre Vermieterstellung verloren hat und die B für I als neue Vermieterin in das Mietverhältnis mit der Beklagten eingetreten ist.

31 Der allgemeine schuldrechtliche Grundsatz, dass Rechte und Pflichten aus Verträgen nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstehen, ist in § 566 BGB für den Fall einer Veräußerung des Mietgrundstücks durch den Eigentümer und Vermieter ausnahmsweise durchbrochen, um den Mieter gegen eine vorzeitige "Austreibung" zu schützen. Die Regelung stellt eine ausdrücklich auf die Veräußerung eines vermieteten Grundstücks oder Grundstücksteils beschränkte Ausnahmeregelung dar, die dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstückes eine gewisse dingliche Wirkung beilegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums an dem vom Veräußerer vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen lässt. Als solche Ausnahmeregelung ist § 566 BGB eng auszulegen und regelmäßig einer Ausweitung durch analoge Anwendung auf ähnliche Sachverhalte nicht zugänglich (BGH vom 22.05.1989 VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315).

32 Die Voraussetzungen für die unmittelbare Anwendung von § 566 BGB liegen indes nicht vor. Denn die B für I hat das Eigentum nicht durch eine Veräußerung erworben. Hierunter fallen Veräußerungsgeschäfte, die einen Eigentumsübergang zur Folge haben, nicht hingegen ein Wechsel des Eigentümers aufgrund einer gesetzlichen Regelung. Demgemäß hat der Gesetzgeber in einigen Fällen der gesetzlichen Änderung der dinglichen Rechtslage ausdrücklich die Regelung in § 566 BGB für anwendbar erklärt (vgl. §§ 1056, 2135 BGB, 11, 30 ErbbauVO, 37 Abs. 2 WEG, 57 ZVG). Der Eigentumsübergang nach § 2 Abs. 2 BImAG erfolgt nicht aufgrund einer Einigung zwischen früherem Eigentümer und Erwerber, sondern unmittelbar aufgrund der gesetzlichen Regelung außerhalb des Grundbuches (BT-Drs. 15/2720, S. 13; BT-Drs. 15/4066, S. 4). Dies stellt kein Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 566 BGB dar. Mangels einer den oben angegebenen Vorschriften vergleichbaren Regelung zur Anwendung von § 566 BGB tritt aufgrund dieses Eigentumsübergangs nach § 2 Abs. 2 BImAG keine Änderung in Bezug auf die Parteien eines Mietverhältnisses hinsichtlich des vermieteten Grundstücks bzw. Grundstückteils ein (vgl. LG Berlin, Urteil vom 01. Nov. 2005 63 S 190/05, GE 2006, 783; LG Berlin, Urteil vom 23. Febr. 2007 63 S 49/06, GE 2007, 785).

33 Soweit die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin zur Begründung ihrer Entscheidung vom 12.03.2007 67 S 337/06, GE 2007, 1259, ausführt, § 566 Abs. 1 BGB sei auf den gesetzlich angeordneten Übergang des Eigentums an dem vermieteten Grundstück anzuwenden, da sonst eine Lücke im System des Mieterschutzes entstünde und ohne den gesetzlichen Eintritt der neuen Eigentümerin in das Mietverhältnis ein Mieter sich gegenüber der B für I gegenüber deren Anspruch auf Herausgabe der Mietsache nicht auf ein Recht zum Besitz an der Wohnung aufgrund des bestehenden Mietvertrages

auf ein Recht zum Besitz an der Wohnung aufgrund des bestehenden Mietvertrages berufen könnte, §§ 985, 986 Abs. 1 BGB, ist die Kammer der Auffassung, dass der Umstand, dass eine analoge Anwendung des § 986 Abs. 2 BGB die Verschlechterung der Position des Mieters als Besitzer der Wohnung durch die Eigentumsübertragung gegenüber dem Rechtsnachfolger zu verhindern vermag, nicht gesichert erscheint.

34 Nach allgemeiner Auffassung gilt die in § 986 Abs. 2 BGB angeordnete Erstreckung von Einwendungen gegenüber dem Rechtsnachfolger nicht nur im Falle des § 931 BGB, sondern wegen der identischen Interessenlage auch dann, wenn ein mittelbar besitzender Eigentümer nach § 930 BGB veräußert hat (vgl. BGHZ 111, 142). Ein Besitzmittlungsverhältnis, wie es § 930 BGB, voraussetzt, liegt vor. Bejaht man die Gesetzesanalogie, kann der Mieter als unmittelbarer Besitzer dem neuen Eigentümer wie bei der Abtretung des Herausgabeanspruches gemäß § 931 BGB die Einwendungen der §§ 404 ff. BGB entgegenhalten, wodurch die dinglichen und obligatorischen Rechte des Mieters erhalten blieben, und der Mieter vor einer vorzeitigen "Austreibung" hinreichend geschützt wäre.

35 Es bleibt die Ungewissheit, ob die Gesetzessystematik der 929 ff. BGB grundsätzlich einer Öffnung des Veräußerungsbegriffes zugunsten der gesetzlichen Eigentumsübertragung gegenüber einem Eigentumsübergang aufgrund der Einigung zwischen früherem Eigentümer und Erwerber zugänglich ist, so dass die Einwendung des § 986 II BGB greifen kann.

36 Die erforderliche Rechtssicherheit über den Umfang und die Gewährung des Mieterschutzes in Fällen des gesetzlichen Eigentumsüberganges macht die Revision erforderlich. Es kann nicht befriedigen, sich auf einen eventuellen Einwendungsdurchgriff bei einer auf § 986 gestützten Räumungsklage (vgl. BVerfGE 84, 197) zu berufen; ebenso wenig ist der im Zweifelsfall herangezogene Rechtsmissbrauchseinwand des § 242 BGB geeignet, eine Regelung herbeizuführen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 06. Aug. 1993 1 BvR 596/93, NJW 1993, 2601ff.; BGHZ 84, 90; 94, 11, 14ff.; Derleder WM 91, 641).

37 Jedenfalls ist wie schon ausgeführt wurde eine planwidrige Unvollständigkeit des Gesetzes in Bezug auf die tatbestandliche Voraussetzung der Veräußerung in § 566 Abs. 1 BGB, die der Rechtsfortbildung durch Ausfüllung der Lücke zugänglich wäre, zu verneinen. Vielmehr ist es Sache des Gesetzgebers, Klarheit darüber zu schaffen, ob es rechtspolitisch gewollt ist, dass das BImAG-Errichtungsgesetz eine Regelung über das rechtliche Schicksal der Mietverhältnisse der auf den übertragenen Grundstücken befindlichen Wohnungen vermissen lässt, und damit in der Konsequenz eine Aufweichung des Mieterschutzes in Kauf nimmt. Für die Ausräumung rechtspolitischer Versäumnisse im Gesetzgebungsverfahren ist letztlich der Gesetzgeber zuständig.

38 2. Es liegt auch keine konkludente Zustimmung des Beklagten zur Änderung des Vermieters vor, soweit diese daraus abgeleitet wird, dass der Beklagte sich nach Anzeige vom 20.12.04 zur vertraglichen Abwicklung des Mietverhältnisses ausschließlich an die Klägerin wandte. Die Annahme einer konkludenten Zustimmung setzt voraus, dass sein Verhalten mittelbar einen Schluss auf einen Rechtsfolgewillen zum Vermieterwechsel zulässt. Das ist vorliegend nicht der Fall, da es dem Beklagten schon an dem erforderlichen Erklärungsbewusstsein fehlt. Er durfte die Anzeige der früheren Eigentümerin vom 20.12.04 dahingehend verstehen, dass die Klägerin lediglich die Verwaltungsaufgaben für die B D übernommen hat. Ein darüber hinausgehender Inhalt kommt dem Schreiben nicht zu.

39 Auch eine Aussage, dass ein Vermieterwechsel mit dem Rechtsübergang einhergeht, ist dort auch nicht getroffen worden, so dass vom Empfängerhorizont ausgehend, nicht darauf geschlossen werden kann, dass er das Schreiben vom 20.12.04 als Ankündigung eines Vermieterwechsels verstanden hat oder verstehen musste. Die Problematik, dass mit dem Rechtsübergang ein Vermieterwechsel vollzogen werden sollte, wurde dem Beklagten erst später im Zusammenhang mit den Rechtsstreitigkeiten über die Wirksamkeit der Mieterhöhungen bewusst. Das in Rede stehende Schreiben wurde als Einwurfschreiben adressiert "an alle Mieterinnen/Mieter des B Berlin ..." in den Briefkasten des Beklagten eingelegt, so dass es formal nicht einmal einen konkreten Antrag zur Zustimmung zu einem Vermieterwechsel durch die frühere Eigentümerin an den Beklagten gegeben hat.

40 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der Beklagte aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 12.08.2005 die Mietzahlungen zur neuen Bankverbindung und neuen Vertragsnummer der Klägerin leistete. Der Beklagte durfte die Änderung der Bankverbindung und auch die Zuordnung einer neuen Vertragsnummer als Teil der organisatorischen Umstrukturierung seines bisherigen Vermieters werten. Das

organisatorischen Umstrukturierung seines bisherigen Vermieters werten. Das Schreiben vom 12.08.05 knüpft seitens der Klägerin unmittelbar an die Anzeige vom 20.12.04 an und bringt auch hier nicht explizit zum Ausdruck, dass ein Vermieterwechsel stattgefunden hat, so dass auch aufgrund dessen keine Änderung des Erklärungsbewusstseins bei dem Beklagten stattfand. Hierfür spricht auch die Tatsache, dass der Beklagte immer wieder die ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Klägerin zur Geltendmachung von Mieterhöhungen hinterfragt hat.

41 3. Zu einer wirksamen Vertragsänderung hätte es aufgrund des Eigentumsüberganges mit Wirkung zum 01.01.2005 im Hinblick auf den Eintritt der Klägerin in die Vermieterstellung des Mietvertrages vom 03./11.12.98 vielmehr einer Vereinbarung zwischen der B D, vertreten durch das B Berlin ..., als der bisherigen Eigentümerin, der Klägerin als neuer Eigentümerin und dem Beklagten als Mieter bedurft. Die erforderliche Einigung zwischen den Parteien liegt nicht vor. Unter Anwendung der Grundsätze der Rechtsgeschäftslehre ist eine wirksame Vereinbarung des Vermieterwechsels auch nicht durch übereinstimmende Willenserklärungen zwischen altem und neuem Vermieter und dem Mieter zustande gekommen.

42 Die Berufung ist daher zurückzuweisen.

43 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.

44 IV. Die Revision wird aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Entscheidung im Hinblick auf die Auslegung der Reichweite des Veräußerungsbegriffes des § 566 BGB zugelassen. Zur Aktivlegitimation der Klägerin wurden bereits unterschiedliche Entscheidungen getroffen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 01. Nov. 2005 63 S 190/05, GE 2006, 783; LG Berlin, Urteil vom 12. März 2007 67 S 337/06, GE 2007, 1259).

45 Darüber hinaus sind neue Verfahren aufgrund des gesetzlichen Eigentumsüberganges des Grundstückes Jstraße .. und anderer, ehemals zum Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen gehörender Grundstücke von der B D auf die Klägerin in Bezug auf weitere Mietverhältnisse zu erwarten, so dass die Rechtssache auch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung vorzulegen ist, § 543 II ZPO.

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