Urteil des LG Aachen, Az. 5 S 360/00

LG Aachen: positive vertragsverletzung, abrechnung, nebenkosten, mietvertrag, auflage, betriebskosten, vermieter, zukunft, fälligkeit, zustandekommen
Landgericht Aachen, 5 S 360/00
Datum:
23.02.2001
Gericht:
Landgericht Aachen
Spruchkörper:
5. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
5 S 360/00
Vorinstanz:
Amtsgericht Aachen, 10 C 360/00
Tenor:
Die Berufung der Klägerin und der Widerbeklagten zu 1) und zu 2)
gegen das am 19.10.2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen -
10 C 313/00 - wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der Beklagten
tragen die Widerbeklagten als Gesamtschuldner zu 9 %, die Klägerin
allein zu weiteren 91 %.
Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
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Entscheidungsgründe
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Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung der Klägerin sowie des
Widerbeklagten zu 2) hat in der Sache selbst keinen Erfolg.
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Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Altern.
BGB auf Rückzahlung der von ihr und dem Widerbeklagten zu 2) als Mieter in den
Jahren 1996 bis einschließlich Februar 2000 erbrachten Nebenkostenzahlungen zu.
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Demgegenüber ist die Widerklägerin berechtigt, auch in dem Zeitraum von März bis Juli
2000 monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu fordern.
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Allerdings haben die Parteien in dem Mietvertrag vom 26.3.92 keine wirksame
Regelung bezüglich der von den Mietern zu tragenden Nebenkosten getroffen.
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Die Bestimmung in einem Formularmietvertrag, der Mieter habe alle Nebenkosten zu
tragen, ist unwirksam, wenn nicht angegeben ist, welche Kosten auf den Mieter
abgewälzt werden (vgl. OLG Düsseldorf MDR 1991, 964; LG Mannheim, ZMR 94, 22,
AG Neuss ZMR 1994, 571). Eine Auslegung, dass der Mieter die Betriebskosten im
Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. BV zu tragen hat, ist mangels Bestimmtheit der
getroffenen Vereinbarung grundsätzlich nicht möglich.
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Soweit die Klägerin mit dem Widerbeklagten zu 2) aber in der Vergangenheit die
Nebenkostenabrechnungen akzeptiert hat, indem sie entweder - so in den Jahren 1997
und 1998 - Nachzahlungen erbracht oder aber Gutschriften bzw. Verrechnungen zu
ihren Gunsten hingenommen hat, liegt ein Anerkenntnis des Saldos vor.
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Zwar ist bei Zahlungen auf eine Rechnung nicht in jedem Fall ein deklaratorisches
Schuldanerkenntnis anzunehmen (vgl. BGH NJW 1995, 3311). Vorliegend ist jedoch
der Charakter des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis mit fortlaufenden
Leistungen zu berücksichtigen, bei dem die Leistungen des Mieters auf die
Betriebskosten nur Vorauszahlungen sind, über deren Berechtigung erst durch die
späteren Nebenkostenabrechnungen entschieden wird. Durch die Verpflichtung zur
Abrechnung über eine abgeschlossene Periode wird bezweckt, endgültige Klarheit und
Einvernehmen über die entstandenen Kosten in dem abgeschlossenen
Abrechnungszeitraum zu erzielen (vgl. Klas, WuM 1994, 595, 596). Beide Seiten haben
dabei ein Interesse an alsbaldiger Klarheit über die Verpflichtungen aus einem
abgeschlossenen Abrechnungszeitraum.
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Übersendet der Vermieter eine von ihm erstellte Abrechnung , so darf der Mieter daher
davon ausgehen, dass diese erstellt worden ist aufgrund einer abschließenden Prüfung
der berücksichtigten Positionen, der Vermieter wiederum darf bei anschließender
Akzeptierung der Abrechnung davon ausgehen, dass diese geprüft und für richtig
befunden worden ist. Dementsprechend kommt zwischen den Mietvertragsparteien ein
schuldbestätigender Vertrag bezüglich der geltend gemachten Forderung zustande mit
der Folge, dass beide Seiten mit der Geltendmachung von tatsächlichen oder
rechtlichen Einwendungen ausgeschlossen sind, die sie kannten oder die sie aufgrund
des Inhaltes der Abrechnung und des Mietvertrages hätten kennen müssen (OLG
Hamburg WuM 1991, 598; LG Lüneburg MDR 1979, 759; LG Aachen WuM 1987, 50; LG
Marburg ZMR 1980, 153; Klas WuM 1994, 595, 596; Langenberg Betriebskostenrecht, 2.
Auflage, Rn. 101 ff; Staudinger, - Emmerich BGB 1995 - §§ 535, 536 Rn. 135;
Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Auflage, § 43, 6).
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Einschränkender Ansicht zufolge (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rn. 816
f.)gilt der Einwendungsausschluss zwar dann nicht zu Lasten des Mieters, wenn die
Unrichtigkeit der Abrechnung eine positive Vertragsverletzung des Vermieters darstellt
und der Mieter keinen Anlaß hatte, dem Vermieter zu mißtrauen. Anhaltspunkte dafür,
dass vorliegend eine positive Vertragsverletzung gegeben ist, sind jedoch weder
vorgetragen noch sonst ersichtlich.
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Soweit demgegenüber nach einer Mindermeinung (vgl. LG Kassel WuM 1999, 705; LG
Stuttgart WuM 1988, 84) der Mieter jedenfalls die auf rechtsgrundlos in die Abrechnung
eingestellte Positionen entfallenden Kosten zurückfordern können soll, weil der Mieter
nur die rechnerische Richtigkeit, nicht aber die rechtliche Umlagefähigkeit überprüfe,
vermag diese Ansicht nicht zu überzeugen. Da in der die Fälligkeit begründenden
Abrechnung als notwendige Mindestangabe alle berücksichtigen Betriebskosten
aufgeführt sein müssen, vermag der Mieter auch die Umlagefähigkeit zu prüfen.
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Ob und inwieweit der Mieter von der ihm angebotenen Prüfungsmöglichkeit Gebrauch
macht, obliegt daher allein dessen Entscheidung im Einzelfall. Aus der maßgeblichen
Sicht des Vermieters als Erklärungsempfänger, der den Umfang der Prüfung nicht zu
erkennen vermag, erstreckt sich die vorbehaltlose Akzeptierung der Richtigkeit der
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Abrechnung jedoch auf sämtliche prüfbaren Aspekte.
Damit ist ein Rückforderungsanspruch der Klägerin für den Zeitraum bis einschließlich
1999 jedenfalls ausgeschlossen.
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Soweit die Widerbeklagten sich darauf berufen, dass jedenfalls für die Zukunft (d.h.
einschließlich des Jahres 2000 für das im Zweifel noch keine Abrechnung erteilt und
akzeptiert worden ist), keine Nebenkosten gesondert neben der Miete geschuldet seien,
ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass durch die tatsächliche Handhabung
der Abwicklung der Nebenkosten über acht Jahre hinweg, nämlich von 1992 bis 1999,
eine entsprechende Verpflichtung begründet worden ist. Dementsprechend hat die
Berufung, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung der
Nebenkostenvorauszahlungen von März bis Juli 2000 richtet, ebenfalls keinen Erfolg.
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Unter welchen Umständen grundsätzlich durch die Zahlung auf Abrechnungen, in der
nichtvertraglich vereinbarte Nebenkostenpositionen enthalten sind, eine
mietvertragliche Änderung herbeigeführt werden kann, bedarf vorliegend keiner
Entscheidung.
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In dem hier allein zu entscheidenden Einzelfall ist unter Berücksichtigung aller
Umstände davon auszugehen, dass die Parteien die im Mietvertrag getroffene Regelung
bezüglich der umlagefähigen Nebenkosten nachträglich einverständlich ergänzt haben.
Zunächst enthält der Mietvertrag unter § 3 Ziffer 6 eine beispielhafte Aufzählung der in
Betracht kommenden Nebenkosten, so dass sich die Parteien bereits bei
Vertragsschluß eine grundsätzliche Vorstellung von den in Betracht kommenden
Nebenkosten haben machen können.
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Durch die Erstellung der Abrechnung über 8 Jahre hinweg hat die Vermieterin ihre
Vorstellung vom Inhalt der getroffenen mietvertraglichen Bestimmungen sodann
dahingehend konkretisiert, dass die in den Abrechnungen aufgeführten Positionen
umlagefähig sind, die Mieter haben diese Vorstellung akzeptiert. Anders als bei
einzelnen Positionen, deren Umlagefähigkeit nicht vereinbart worden sind, kann dabei
nicht zu Gunsten des Mieters davon ausgegangen werden, dass dieser die eine nicht
vertragsgemäße Position in der Abrechnung übersehen hat. Vielmehr handelt es sich
um eine Auflistung der insgesamt umlagefähigen Positionen, die im Mietvertrag selbst
nicht aufgeführt sind, so dass von einer von den Parteien selbst vorgenommenen
Auslegung des Vertrages auszugehen ist (vgl. auch Langenberg, a.a.O. S. 82 ff.).
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Die Voraussetzungen für die von den Parteien angeregte Einholung eines
Rechtsentscheids zu der Frage, ob durch die jahrelange Zahlung auf
Nebenkostenabrechnungen eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen
herbeigeführt werden kann, liegen nicht vor.
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Zum einen ist die Kammer nicht von einer Entscheidung eines OLG oder des BGH in
Wohnraummietsachen abgewichen. Vielmehr befindet sich die Kammer in Einklang mit
dem BGH, der für den Bereich der Gewerberaummiete in einem Einzelfall entschieden
hat, dass eine Vereinbarung über die Umlegung zunächst nicht vereinbarter
Nebenkosten auch stillschweigend durch eine sechsjährige Übung zustandekommen
kann (BGH NZM 2000, 961). Zum anderen handelt es sich insoweit auch nicht um eine
nach § 541 Abs. 1 S. 1, 2. Altern. ZPO erforderliche Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung, die durch Rechtsentscheid bisher nicht entschieden ist.
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Ob durch eine tatsächliche Übung eine Vertragsänderung herbeigeführt worden ist,
ergibt sich allein aus einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles. Diese Würdigung
ist jedoch Aufgabe des Tatrichters; für einen Rechtsentscheid ist insoweit kein Raum.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
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Streitwert für das Berufungsverfahren: 8.194,00 DM.
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