Urteil des LAG Rheinland-Pfalz vom 09.11.2005, 10 Sa 603/05

Entschieden
09.11.2005
Schlagworte
Vermietung, Provision, Wirksame vertretung, Eigentümer, Arbeitsgericht, Geschäftsführer, Mietvertrag, Liegenschaft, Zusicherung, Beweiswürdigung
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LAG

Mainz

09.11.2005

10 Sa 603/05

Auslegung einer Provisionszusage

Aktenzeichen: 10 Sa 603/05 8 Ca 2357/02 ArbG K. Entscheidung vom 09.11.2005

Tenor:

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Arbeitsgerichts Koblenz vom 07.06.2005, AZ: 8 Ca 2357/02, wie folgt abgeändert:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

II. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Parteien streiten im vorliegenden Berufungsverfahren noch über einen Provisionsanspruch des Klägers.

Der Kläger war bei der Beklagten, die in K., A-Straße ein Modehaus betrieb, seit dem 02.01.1996, zunächst als kommissarischer Geschäftsleiter tätig. Am 26.04.1996 wurde er zum Geschäftsführer bestellt. Nachdem der Kläger dieses Amt zum 31.12.2001 niedergelegt hatte, war er vom 02.01.2002 bis 30.11.2002 bei der Beklagten wiederum als Geschäftsleiter beschäftigt.

Neben dem Kläger war während dessen Zeit als Geschäftsführer eine weitere Person, nämlich Herr M., als Geschäftsführer bei der Beklagten bestellt. Dieser war bis zum 21.06.2002 - zusammen mit Herrn R. - Gesellschafter der Beklagten. Die Herren M. und R. waren auch Eigentümer des Grundstücks A-Straße in K., wo die Beklagte ihr Modehaus betrieb.

Am 21.06.2002 veräußerten die Herren M. und R. das Grundstück an die Fa. P. Immobilien GmbH, welche die Räumlichkeiten, in welchem das Modehaus der Beklagten betrieben wurde, sodann an die Fa. He. & Mau. vermietete. Der frühere Mietvertrag der Beklagten hatte eine Laufzeit bis zum Jahr 2006 vorgesehen.

Die Beklagte gab den Betrieb des Modehauses zum 31.10.2002 auf.

Der Kläger hat erstinstanzlich vorgetragen, er habe am 07.06.2001 mit dem damaligen Mitgeschäftsführer M. vereinbart, dass er im Falle der Vermietung der Räumlichkeiten an die Fa. He. & Mau. eine Provision erhalten solle. Dabei sei er davon ausgegangen, dass Herr M. nicht die zwischen diesem und Herrn R.

bestehende Grundstücksgesellschaft habe verpflichten wollen, da Herr R. nichts von den Vermietungsplänen habe erfahren sollen. Die Provision sei auch in die Finanzplanung der Beklagten eingestellt worden. Die Beklagte habe ein Interesse an der anderweitigen Vermietung der Räumlichkeiten gehabt, da sie bis 2006 an den Mietvertrag gebunden gewesen sei. Die Provision habe vereinbarungsgemäß 1,5 % des fünffachen Jahresmietzinses betragen sollen. Er - der Kläger - habe bis zum Zeitpunkt seiner Freistellung am 26.06.2002 vielfältige Tätigkeiten im Hinblick auf die beabsichtigte Vermietung an die Fa. He. & Mau. erbracht. U. a. habe er auch die Vertragsverhandlungen mit den zuständigen Mitarbeitern der Fa. He. & Mau. geführt. Die Festsetzung der geschuldeten Provision könne durch das Gericht gemäß § 287 Abs. 2 ZPO erfolgen, da die Aufklärung der Höhe des für die Berechnung der Provision maßgeblichen Jahresmietzinses nur unter größten Schwierigkeiten aufzuklären sei. Die ortsübliche Vergleichsmiete für gewerblichen Mietraum belaufe sich in der betreffenden, hervorragenden Geschäftslage auf durchschnittlich 20,- pro Quadratmeter. Hieraus ergebe sich unter Zugrundelegung einer Fläche von 2.199 qm der Liegenschaft A-Straße ein monatlicher Mietzins in Höhe von 43.980,00 €, woraus sich ein fünffacher Jahresmietzins von 2.638.000,- und somit - unter Zugrundelegung der getroffenen Provisionsvereinbarung von 1,5 % - eine Forderung in Höhe von 39.582,00 errechne.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn eine Provision für die Vermittlung des Mietvertrages in Höhe von 39.582,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat erstinstanzlich vorgetragen, es bestehe schon dem Grunde nach kein Provisionsanspruch. Die durchgeführte Beweisaufnahme habe nämlich ergeben, dass eine Provisionszusage seitens der Beklagten nicht erfolgt sei. Auch sei der Erfolgsfall, nämlich die Vermietung des Grundstücks durch die Eigentümer - GbR an die Fa. He. & Mau. nicht eingetreten. Die vom Kläger behaupteten umfangreichen Vermittlungstätigkeiten seien ohnehin dem ihm bereits als Geschäftsführer obliegenden Tätigkeitsbereich zuzuordnen gewesen. Die Klage sei auch deshalb unbegründet, weil der Kläger die Höhe des vereinbarten Mietzinses nicht vorgetragen habe. Eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO sei im vorliegenden Fall weder angebracht noch zulässig.

Das Arbeitsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M. und Dr. S.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 17.06.2003 (dort Seiten 3 bis 6 = Bl. 197 bis 200 d. A.) verwiesen.

Das Arbeitsgericht hat der Zahlungsklage mit Urteil vom 07.06.2005 stattgegeben. Hinsichtlich der maßgeblichen Entscheidungsgründe wird auf die Seiten 7 bis 14 dieses Urteils (= Bl. 579 bis 586 d. A.) verwiesen.

Gegen das ihr am 04.07.2005 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 20.07.2005 Berufung eingelegt und diese am Montag, dem 05.09.2005, begründet.

Die Beklagte macht u. a. geltend, die Entscheidung des Arbeitsgerichts beruhe auf einer fehlerhaften Beweiswürdigung, da sowohl der Zeuge M. als auch der Zeuge Dr. S. ausgesagt hätten, dass jedenfalls von ihr - der Beklagten - keine Provisionszusage erteilt worden sei. Diesbezüglich sei auch unberücksichtigt geblieben, dass sie zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin des betreffenden Grundstücks gewesen sei. Soweit überhaupt eine Provisionszusage erfolgt sei, so sei dadurch allenfalls die Grundstücks-GbR, bestehend aus Herrn M. und Herrn R., verpflichtet worden. Dem geltend gemachten Anspruch stehe auch entgegen, dass der nach Behauptung des Klägers anspruchsauslösende Erfolgsfall, nämlich die Vermietung des Grundstücks durch die damaligen Eigentümer an die Fa. He. & Mau. nicht eingetreten sei. Vielmehr sei das Grundstück - dies ist zwischen den Parteien unstreitig - zunächst an die Fa. P. verkauft worden. Es werde nach wie vor bestritten, dass der Kläger Vertragsverhandlungen mit den zuständigen Mitarbeitern der Fa. He. & Mau. geführt habe. Letztlich seien auch die für die vom

Arbeitsgericht vorgenommene Schätzung nach § 287 ZPO notwendigen Voraussetzungen in keinster Weise erfüllt.

Die Beklagte beantragt,

unter Aufhebung des am 07.06.2005 verkündeten Urteils des Arbeitsgerichts Koblenz, AZ: 8 Ca 2357/02, die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Von einer weitergehenden Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 69 Abs. 2 ArbGG abgesehen. Insoweit wird Bezug genommen auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils (Bl. 575 bis 579 d. A.), auf die Berufungsbegründungsschrift der Beklagten vom 05.09.2005 (Bl. 601 bis 612 d. A.) sowie auf die Berufungserwiderungsschrift des Klägers vom 07.10.2005 (Bl. 635 bis 638 d. A.).

Entscheidungsgründe:

Die statthafte Berufung ist sowohl form- als auch fristgerecht eingelegt und begründet worden. Das hiernach insgesamt zulässige Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung einer Provision aus der Vermietung der Liegenschaft A-Straße in K..

Eine vertragliche Vereinbarung, die den geltend gemachten Provisionsanspruch begründen könnte, ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Zwar folgt das Berufungsgericht der Beweiswürdigung des Arbeitsgerichts im angefochtenen Urteil, wonach sich aus den Zeugenaussagen ergibt, dass dem Kläger - wie von ihm behauptet - von dem Zeugen M. für den Fall der Vermietung des Anwesens an die Fa. He. & Mau. die Zahlung einer Provision in Aussicht gestellt wurde. Die Erteilung einer diesbezüglichen Zusicherung wurde sowohl vom Zeugen M. als auch von dem Zeugen Dr. S. bestätigt. Allerdings hat die Beweisaufnahme - auch insoweit kann dem Arbeitsgericht gefolgt werden - nicht ergeben, dass der Zeuge M. anlässlich der Erteilung dieser Zusage gegenüber dem Kläger in irgendeiner Weise kundgetan hat, in wessen Namen (im eigenen, im Namen der Beklagten oder im Namen der Grundstücks-GbR) diese Zusicherung erfolgte.

Aus diesem zutreffend gewürdigten Ergebnis der Beweisaufnahme lässt sich jedoch entgegen der Ansicht des Klägers und der des Arbeitsgerichts nicht herleiten, dass durch die Provisionsabrede die Beklagte verpflichtet wurde. In diesem Zusammenhang ist nämlich, wovon auch das Arbeitsgericht ausgeht, zu berücksichtigen, dass der Zeuge M. nicht nur Mitgeschäftsführer der Beklagten sondern auch - zusammen mit Herrn R. - Eigentümer des betreffenden Grundstücks war.

In Ermangelung einer ausdrücklichen Erklärung des damaligen Mitgeschäftsführers M. gegenüber dem Kläger, in wessen Namen die Provisionszusage erfolgte, ist zu untersuchen, ob sich bei Auslegung seiner Erklärung unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände ergibt, dass dies in Vertretung der Beklagten geschah. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass das Recht der Stellvertretung auf dem sog. Offenheitsgrundsatz beruht. Eine wirksame Vertretung setzt voraus, dass die Willenserklärung erkennbar im Namen des Vertretenen abgegeben wird. Dabei ist eine ausdrückliche Erklärung, im fremden Namen zu handeln, nicht erforderlich; es genügt vielmehr, wenn sich ein entsprechender Wille aus den Umständen ergibt. Unbeachtlich ist hingegen der innere unerklärt gebliebene Wille. Für die Abgrenzung zwischen Vertreter - und Eigengeschäft gelten die allgemeinen Auslegungsgrundsätze (§§ 133, 157 BGB). Entscheidend ist, wie die Gegenpartei das Verhalten des Handelnden verstehen durfte, wobei bei unternehmensbezogenen Geschäften der Wille der Beteiligten regelmäßig dahingeht, dass der Betriebsinhaber Vertragspartner werden soll. Bleiben bei Berücksichtigung aller Umstände Zweifel, so ist gemäß § 164 Abs. 2 BGB ein Eigengeschäft anzunehmen.

Bei Anwendung dieser Grundsätze lässt sich im Streitfall nicht feststellen, dass der Mitgeschäftsführer M. bei Erteilung der Provisionszusage im Namen der Beklagten gehandelt hat und diese somit hinsichtlich dieser Abrede Vertragspartner des Klägers geworden ist. Zu Berücksichtigen ist nämlich zunächst, dass im Rechts- bzw. Geschäftsverkehr Provisionszusagen für die Vermittlung eines Mietvertrages im Allgemeinen und regelmäßig vom Eigentümer der Immobilie erteilt werden. Dieser hat regelmäßig ein erhebliches Interesse am Zustandekommen des beabsichtigten Miet- oder Pachtvertrages, was zugleich auch den Beweggrund für den Abschluss einer Provisionsvereinbarung darstellt. Auch im Streitfall bestand das für den Kläger erkennbare Interesse an einer Vermietung der Liegenschaft in erster Linie bei den Grundstückseigentümern. Zwar hatte der mit der Beklagten abgeschlossene Mietvertrag noch eine Laufzeit bis ins Jahr 2006. Aufgrund der von der Beklagten bereits mit Schriftsatz vom 11.10.2002 (dort Seite 2 (= Bl. 37 d. A.) vorgetragenen und vom Kläger nicht bestrittenen defizitären Geschäftsentwicklung des Modehauses konnten die Grundstückseigentümer den bestehenden Mietvertrag jedoch wohl ohnehin nicht mehr als auch zukünftig sichere Einnahmequelle ansehen, was auch durch die Schließung des Modehauses zum 31.10.2002 bestätigt wurde. Zwar geht der Kläger zutreffend davon aus, dass auch auf Seiten der Beklagten - nicht zuletzt im Hinblick auf ihre finanzielle Situation - ein Interesse an einer anderweitigen Vermietung der von ihr genutzten Räumlichkeiten bestand. Die Berücksichtigung dieses Interesses der Beklagten führt jedoch nicht dazu, dass die vom Mitgeschäftsführer M. erteilte Provisionszusage dahingehend ausgelegt werden kann, dass sie im Namen der Beklagten erfolgte. Dies ergibt sich insbesondere auch aus dem Inhalt der Provisionsvereinbarung, wonach die Höhe der dem Kläger zustehenden Provision an die Höhe des Mietzinses gekoppelt war. Hätte das Interesse der Beklagten im Vordergrund gestanden, von den Mietzinszahlungen befreit zu werden, so stünde dies in Widerspruch mit dem sich aus der Provisionsvereinbarung ergebenden Anreiz für den Kläger, bei Verhandlungen mit einem potentiellen Nachmieter einen möglichst hohen Mietzins auszuhandeln. Auch aus dem Umstand, dass die Provisionszahlung ausschließlich für den Abschluss eines Mietvertrages mit einem ganz bestimmten (solventen) Unternehmen, nämlich der Firma He. & Mau., gezahlt werden sollte, ergibt sich, dass nicht das Interesse der Beklagten an der Befreiung von bestehenden Verbindlichkeiten sondern vielmehr das finanzielle Interesse des Vermieters, d. h. der Grundstückseigentümer in Vordergrund stand. Aus der vom Mitgeschäftsführer M. anlässlich der Erteilung der Provisionszusage gegenüber dem Kläger getätigten Äußerungen, wonach der Grundstücksmiteigentümer R. von der Sache (noch) nichts wissen solle, ergibt sich nicht, dass die Beklagte Vertragspartner geworden ist. Zum Einen steht eine solche Äußerung keineswegs der Bewertung der Provisionszusage als Eigengeschäft des Mitgeschäftsführers, zumindest in Anwendung des § 164 Abs. 2 BGB entgegen. Zum Anderen konnte sich die betreffende Äußerung auch darauf beziehen, dass Herr R. gerade auch in seiner Eigenschaft als Mitgesellschafter der Beklagten noch keine Kenntnis von dem Vorhaben haben sollte. Letztlich kann auch aus der Behauptung des Klägers, die Provisionsforderung sei in die Finanzplanung der Beklagten eingestellt worden, nichts zu seinen Gunsten hergeleitet werden. Dieses Vorbringen erweist sich insbesondere im Hinblick darauf, dass der Kläger selbst Mitgeschäftsführer der Beklagten war und daher selbst in Ansehung einer vermeintlichen, aus seiner Sicht gegebenen Provisionsverpflichtung der Beklagten eine solche Forderung in irgendeiner (nicht näher dargelegten) Weise in deren Finanzplanung einbringen konnte, als unsubstantiiert.

Bei Berücksichtigung all dieser Umstände, insbesondere des erkennbar im Vordergrund stehenden Interesses der Grundstückseigentümer an der Vermietung der Immobilie an die Fa. He. & Mau. kann die vom Mitgeschäftsführer M. gegenüber dem Kläger erteilte Provisionszusage nicht dahingehend ausgelegt werden, dass sie im Namen der Beklagten erfolgte. Aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers erfolgte die Zusicherung vielmehr entweder im Namen des Grundstücksmiteigentümers M. oder im Namen der Grundstücks-GbR, bestehend aus den Herren M. und R.. Zumindest verbleiben nach einer alle maßgeblichen Umstände berücksichtigenden Auslegung derart gravierende Zweifel bezüglich eines Handelns des Herrn M. im Namen der Beklagten, dass gemäß § 164 Abs. 2 BGB von einem Eigengeschäft der die Provisionszusage erteilenden Person auszugehen ist. Dieses Ergebnis wird letztlich - obwohl es hierauf für die Auslegung der betreffenden Erklärung nicht ankommt - durch die Aussagen der Zeugen M. und Dr. S. insoweit bestätigt, als diese bei ihrer Vernehmung zum Ausdruck gebracht haben, dass ihrer Ansicht nach die Provisionszusage jedenfalls nicht im Namen der Beklagten erteilt worden sei.

Nach alledem war die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Für die Zulassung der Revision bestand im Hinblick auf die in § 72 Abs. 2 ArbGG genannten Kriterien keine Veranlassung. Auf die Möglichkeit, die Nichtzulassung der Revision selbständig durch Beschwerde

anzufechten 72 a ArbGG), wird hingewiesen.

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