Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 234/04

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Gericht:

KG Berlin 8. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

8 U 234/04

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 276 BGB, § 280 BGB, § 535

BGB, § 548 BGB, § 765 BGB

Mietvertrag mit einer ausländischen Botschaft über Räume:

Abgrenzung zwischen Wohnraummietvertrag und

Geschäftsraummietvertrag; Verjährungseinrede des nach

Mietende auf Schadenersatz wegen Verschlechterung der

Mietsache in Anspruch genommenen Bürgen

Leitsatz

1. Der mit einer Botschaft als Mieterin geschlossene Vertrag stellt sich als

Geschäftsraummietvertrag dar, auch wenn die Räume von der Botschaft sodann an

Botschaftsangehörige als Wohnräume überlassen werden.

2. Der in Anspruch genommene Bürge kann sich auf die Verjährung der Bürgschaftsschuld

auch dann berufen, wenn diese erst nach Klageerhebung eingetreten ist.

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 25. Juni 2004 verkündete Urteil der Abteilung 14

des Amtsgerichts Mitte wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger ist unbegründet. Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu

Recht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

Zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) ist ein Geschäftsraummietvertrag

abgeschlossen worden. Bei der rechtlichen Einordnung eines Mietverhältnisses über zum

Wohnen geeignete und genutzte Räume als Wohnraum - oder

Geschäftsraummietvertrag ist nach dem vereinbarten Vertragszweck darauf

abzustellen, ob die Räume dem Mieter zum eigenen Wohnen überlassen werden. Sind

zum Wohnen geeignete und letztlich zu Wohnzwecken auch genutzte Räume

Vertragsgegenstand, liegt kein Mietverhältnis über Wohnraum vor, wenn der Mieter die

Räume von vornherein nicht zum eigenen Wohnen, sondern zum Zwecke der

Weitervermietung an Dritte anmietet (Bub/Treier/Reinstorff, Handbuch der Geschäfts-

und Wohnraummiete, 3. Auflage, I, Rdnr. 83; III. A, Rdnr. 1032). Lediglich der zu

Wohnzwecken abgeschlossene Vertrag zwischen Mieter und Endmieter ist ein

Wohnraummietvertrag (OLG Zweibrücken NJW-RR 1995,270). Mietet ein Arbeitgeber

Wohnräume zum Zwecke der Weitervermietung an Betriebsangehörige, handelt es sich

nicht um einen Wohnraummietvertrag, sondern um einen Geschäftsraummietvertrag

(BGH NJW 1981,1377; BayObLG (RE) NJW-RR 1996,76). Bei einer juristischen Person

kommt die Verfolgung eines eigenen Wohnzweckes von vornherein ohnehin nicht in

Betracht (Bub/Treier/Reinstorff, a.a.O., III. A, Rdnr. 1032). So liegt der Fall hier. Die

Beklagte zu 1) hat die zum Wohnen geeigneten und letztlich auch genutzten Räume

zum Zwecke der Weitervermietung an die Mitarbeiter der Dänischen Botschaft

angemietet.

A. Zur Klage

Die Kläger können restlichen Mietzins für April 2002 und einen Teilbetrag für Mai 2002

nicht verlangen (§ 535 Abs. 2 BGB). Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen,

dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten zu 1) gemäß Schreiben vom

07. November 2001 wirksam zum 28. Februar 2002 beendet worden ist. Insoweit wird auf

die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen, die die Kläger mit der

Berufung nicht erheblich angegriffen haben. Entgegen der mit der Berufung vertretenen

Ansicht der Kläger findet die so genannte Diplomatenklausel des Ziff. 3.1.1.a) des

Mietvertrages vorliegend Anwendung. In dieser Bestimmung des Mietvertrages ist

geregelt, dass dem Mieter ein einseitiges Kündigungsrecht mit einer Kündigungszeit von

drei Monaten „für den Fall des berufsbedingten Ortswechsels nach außerhalb der

Bundesrepublik Deutschland„ eingeräumt wird. Zwar trifft es zu, wie die Kläger geltend

machen, dass dieser Fall naturgemäß bei der Beklagten zu 1) als Staat nicht eintreten

kann. Da aber Vertragszweck des zwischen den Mietvertragsparteien abgeschlossenen

Mietvertrages ersichtlich die Weitervermietung der Räume an Mitarbeiter der Beklagten

zu 1) ist, wird der Fall des berufsbedingten Ortswechsels des die Wohnung nutzenden

Mitarbeiters der Beklagten zu 1) von dem Regelungsgehalt dieser Bestimmung erfasst.

Sinn und Zweck der Regelung zielen gerade auf diesen - im Übrigen nur denkbaren -

Anwendungsfall ab. Der Diplomat ..., der die Wohnung genutzt hat, ist unstreitig in sein

Heimatland zurückberufen worden. Gerade für diesen Fall ist der Beklagten zu 1) das

Sonderkündigungsrecht eingeräumt worden, weil im Fall des berufsbedingten

Ortswechsels die Wohnung für den nutzenden Mitarbeiter der Beklagten zu 1) nicht mehr

benötigt wird.

Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob den Klägern ein Anspruch auf

Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und wegen Beschädigung

des Parkettbodens zustünde (§ 326 BGB a.F. bzw. aus positiver Vertragsverletzung).

Etwaige Schadensersatzansprüche sind gemäß § 548 BGB n.F. verjährt.

Es kann für die Entscheidung daher dahingestellt bleiben, ob die Klausel in § 14 Ziff. 2

des Mietvertrages, wonach der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die

Schönheitsreparaturen in bestimmten - teilweise verkürzten - Regelfristen durchzuführen

hat, gemäß § 9 AGBG/§ 307 BGB n.F. unwirksam ist. Es kann deswegen auch offen

bleiben, ob die Regelung als so genannte „starre Fristenregelung„ anzusehen ist und ob

die zum Wohnraummietrecht ergangene Rechtsprechung des BGH, wonach Klauseln mit

einer starren Fristenregelung unwirksam sind (vgl. BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR

361/03 - GE 2004,1023), auch auf Geschäftsraummietverträge Anwendung findet.

Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen

Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Nach § 548 Abs. 1

Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die

Mietsache zurückerhält. Die Wohnung wurde am 26. Februar 2002 übergeben, so dass

Ersatzansprüche mit Ablauf des 26. August 2002 verjährt sind (§§ 187 Abs. 1,188 BGB).

Dies gilt auch für etwaige Schadensersatzansprüche wegen unterlassener

Schönheitsreparaturen gemäß § 326 BGB a.F. - der hier gemäß Art. 229 § 5 EGBGB

noch anzuwenden ist, da das Mietverhältnis vor dem 01. Januar 2003 endete -, obwohl

der Anspruch erst mit Ablauf der gemäß Schreiben der Kläger vom 05. März 2002

gesetzten Nachfrist entstanden ist (vgl. BGH Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 114/04

- GE 2005,209 = WuM 2005,126).

Die Verjährung ist - entgegen der Ansicht der Kläger - nicht durch Erhebung der Klage

gehemmt (§ 204 Abs. 1 BGB n.F.). Aus Art. 229 § 6 EGBGB folgt, dass auf Ansprüche,

die nach dem 31. Dezember 2001 entstehen, ausschließlich die Vorschriften des BGB

über die Verjährung in der seit dem 01. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung

finden.

Zwar haben die Kläger die Klage bei Gericht unter dem 26. August 2002 eingereicht, also

genau mit Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB. Nach § 204 Abs.

1 BGB wird aber die Verjährung nicht durch Einreichung der Klage bei Gericht, sondern

durch Zustellung der Klage an den Berechtigten gehemmt. Gemäß § 167 ZPO wirkt die

Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage zurück, sofern die Zustellung

„demnächst“ erfolgt. Eine Zustellung „demnächst“ nach Einreichung der zuzustellenden

Klage bedeutet daher eine Zustellung innerhalb einer nach den Umständen

angemessenen selbst längeren Frist, wenn die Partei und ihr Prozessbevollmächtigter

unter Berücksichtigung der Gesamtsituation alles Zumutbare für die alsbaldige

Zustellung getan haben (OLG Karlsruhe FamRZ 1988,1154). Das ist nicht der Fall, wenn

die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozessbevollmächtigter durch

nachlässiges, auch nur leicht fahrlässiges Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen

Zustellungsverzögerung beigetragen haben (vgl. BGH VersR 1983,661). So hat der

Kläger Zustellungsverzögerungen zu vertreten, die darauf zurückzuführen sind, dass der

Kläger den Beklagten unrichtig bezeichnet oder seine Anschrift falsch angegeben hat

(BGH VersR 1972,1080; OLG Karlsruhe a.a.O.).

Die Voraussetzungen der Rückwirkung liegen hier nicht vor. Denn die Zustellung der

Klage ist erst am 14. November 2003 erfolgt und die über ein Jahr verzögerte Zustellung

ist in erheblichem Maße auf das Verhalten der Kläger bzw. ihres

Prozessbevollmächtigten zurückzuführen. Die Kläger haben in der Klageschrift die

Beklagte zu 1), vertreten durch den Botschafter, aufgeführt und die Anschrift der

Botschaft in Berlin angegeben. Die unter dieser Anschrift vorgenommen Zustellung ist

nach § 19 GVG gescheitert. Nachdem die Kläger mit Schreiben des

Amtsgerichtspräsidenten vom 19. November 2002 - durch das Amtsgericht mit

Verfügung vom 13. Dezember 2002 übermittelt - darauf hingewiesen worden ist, dass

die Vertretungsverhältnisse der Beklagten zu 1) offenbar unzutreffend angegeben

worden seien, haben die Kläger in der gesetzten Frist von zwei Wochen eine

Stellungnahme nicht abgegeben, sondern Fristverlängerung beantragt, die aber nicht

gewährt worden ist. Im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom

04. April 2003, in dem eine Zustellung an die Beklagte zu 1) nicht festgestellt werden

konnte, ist den Klägern aufgegeben worden binnen drei Wochen, die

Vertretungsverhältnisse der Beklagte zu 1) anzugeben und mitzuteilen, wie und an wen

die Klage zugestellt werden solle. Mit Verfügung des Amtsgerichts vom 05. Mai 2003 hat

das Amtsgericht an die Erfüllung der Auflage erinnert. Erst mit Schriftsatz vom 11. Juli

2003, eingegangen bei Gericht am 14. Juli 2003, haben die Kläger die zutreffenden

Vertretungsverhältnisse mitgeteilt und, dass eine empfangsbevollmächtigte Stelle der

Beklagten zu 1) im Inland nicht bekannt sei und daher die Auslandszustellung beantragt.

Damit haben die Kläger erst zu diesem Zeitpunkt - nämlich erst 11 Monaten nach

Einreichung der Klage - die für die Zustellung an den Beklagten zu 1) notwendigen

Angaben mitgeteilt. Die erst aufgrund der mit Schriftsatz vom 27. August 2003 erfolgten

Anzeige der Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 1) veranlasste Zustellung der

Klageschrift, die am 14. November 2003 bewirkt worden ist, war demnach offensichtlich

nicht mehr „demnächst„ im Sinne von § 167 ZPO.

Die Ansprüche gegen die Beklagte zu 1) sind daher gemäß § 548 BGB verjährt.

Die Kläger können die Schadensersatzansprüche auch gegen die Beklagte zu 2) als

Bürgin nicht gemäß § 765 BGB mit Erfolg geltend machen.

Gemäß § 768 BGB kann der Bürge die dem Hauptschuldner zustehenden Einreden

geltend machen. Der Bürge kann sich daher - unabhängig von der Verjährung der

Bürgschaftsschuld - auf Verjährung der Hauptschuld berufen (Münchener Kommentar -

Habersack, BGB, 4. Auflage, § 768 BGB, Rdnr. 5; BGH NJW 1986,310 = BGHZ 95,375).

Entgegen der mit der Berufung vertretenen Ansicht, kommt es nicht darauf an, dass die

Klage gegen die Beklagte zu 2) - die Bürgin - demnächst nach Klageeinreichung

zugestellt worden ist. Denn für die Unterbrechung der Verjährung kommt allein die Klage

gegen die Beklagte zu 1), nicht dagegen die gegen die Beklagte zu 2) in Betracht. Wenn

dem Bürgen die Einrede der Vorausklage - wie im Falle der selbstschuldnerischen

Bürgschaft (§ 771 BGB) - nicht zusteht, kann er sich auf die Verjährung der Hauptschuld

auch dann berufen, wenn diese nach Erhebung der Bürgschaftsklage eingetreten ist.

Dies erfordert die Abhängigkeit der Bürgschaftsschuld von der Hauptverbindlichkeit, §

767 BGB (Staudinger/Horn, BGB, 1997, § 768 BGB, Rdnr. 13; Palandt/Sprau, BGB, 64.

Auflage, § 768 BGB, Rdnr. 6; BGHZ 76,22,225 = NJW 1980,1460; BGH NJW 1999,278;

OLG Koblenz VersR 1981,167; OLG Hamm WM 1985,514). Für die nach neuem Recht

geltende Hemmung der Verjährung kann nichts anderes gelten. Die Befugnis, sich auf

Verjährung der Hauptschuld zu berufen, steht dem Bürgen sogar nach dessen

rechtskräftiger Verurteilung zu (BGH NJW 1999,278; siehe auch Geldmacher in NZM

2003,502).

B. Widerklage

Aus den unter A.1. dargelegten Gründen schulden die Beklagten keinen weiteren

Mietzins. Sie können deswegen die für den Monat März 2002 geleistete Mietzahlung in

Höhe von 1.579,89 EUR zurückverlangen (§ 812 BGB).

Dem Rückforderungsanspruch steht auch § 814 BGB nicht entgegen.

Die Anwendung von § 814 BGB setzt positive Kenntnis der Rechtslage durch den

Leistenden voraus. Der Leistende muss also im Zeitpunkt der Leistung wissen, dass er

nach der Rechtslage nichts schuldet (BGH NJW 1997,2381). Der Leistungsempfänger hat

zu beweisen, dass der Leistende die Leistung freiwillig in Kenntnis der Nichtschuld

erbracht hat, insbesondere sich nicht über das Bestehen der Verpflichtung geirrt hat

(BGH NJW 2002,3772; Palandt/Sprau, a.a.O., § 814 BGB, Rdnr. 11). Hierzu fehlt jeder

Vortrag der Kläger. Die Beklagten haben vielmehr unbestritten vorgetragen, dass sie die

Märzmiete versehentlich noch gezahlt haben, weil der Überweisungsauftrag nicht mehr

„gestoppt“ werden konnte. Dies schließt eine bewusste Leistung auf eine Nichtschuld

aus.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286,288 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen

Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711,713 ZPO. Die Revision wird nicht

zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die

Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine

Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).

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