Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 234/04

KG Berlin: unterbrechung der verjährung, zustellung, wohnung, auflage, anschrift, hauptschuld, mietsache, bürge, nichtschuld, mietzins
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 234/04
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 276 BGB, § 280 BGB, § 535
BGB, § 548 BGB, § 765 BGB
Mietvertrag mit einer ausländischen Botschaft über Räume:
Abgrenzung zwischen Wohnraummietvertrag und
Geschäftsraummietvertrag; Verjährungseinrede des nach
Mietende auf Schadenersatz wegen Verschlechterung der
Mietsache in Anspruch genommenen Bürgen
Leitsatz
1. Der mit einer Botschaft als Mieterin geschlossene Vertrag stellt sich als
Geschäftsraummietvertrag dar, auch wenn die Räume von der Botschaft sodann an
Botschaftsangehörige als Wohnräume überlassen werden.
2. Der in Anspruch genommene Bürge kann sich auf die Verjährung der Bürgschaftsschuld
auch dann berufen, wenn diese erst nach Klageerhebung eingetreten ist.
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 25. Juni 2004 verkündete Urteil der Abteilung 14
des Amtsgerichts Mitte wird zurückgewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung der Kläger ist unbegründet. Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu
Recht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.
Zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) ist ein Geschäftsraummietvertrag
abgeschlossen worden. Bei der rechtlichen Einordnung eines Mietverhältnisses über zum
Wohnen geeignete und genutzte Räume als Wohnraum - oder
Geschäftsraummietvertrag ist nach dem vereinbarten Vertragszweck darauf
abzustellen, ob die Räume dem Mieter zum eigenen Wohnen überlassen werden. Sind
zum Wohnen geeignete und letztlich zu Wohnzwecken auch genutzte Räume
Vertragsgegenstand, liegt kein Mietverhältnis über Wohnraum vor, wenn der Mieter die
Räume von vornherein nicht zum eigenen Wohnen, sondern zum Zwecke der
Weitervermietung an Dritte anmietet (Bub/Treier/Reinstorff, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3. Auflage, I, Rdnr. 83; III. A, Rdnr. 1032). Lediglich der zu
Wohnzwecken abgeschlossene Vertrag zwischen Mieter und Endmieter ist ein
Wohnraummietvertrag (OLG Zweibrücken NJW-RR 1995,270). Mietet ein Arbeitgeber
Wohnräume zum Zwecke der Weitervermietung an Betriebsangehörige, handelt es sich
nicht um einen Wohnraummietvertrag, sondern um einen Geschäftsraummietvertrag
(BGH NJW 1981,1377; BayObLG (RE) NJW-RR 1996,76). Bei einer juristischen Person
kommt die Verfolgung eines eigenen Wohnzweckes von vornherein ohnehin nicht in
Betracht (Bub/Treier/Reinstorff, a.a.O., III. A, Rdnr. 1032). So liegt der Fall hier. Die
Beklagte zu 1) hat die zum Wohnen geeigneten und letztlich auch genutzten Räume
zum Zwecke der Weitervermietung an die Mitarbeiter der Dänischen Botschaft
angemietet.
A. Zur Klage
1.
Die Kläger können restlichen Mietzins für April 2002 und einen Teilbetrag für Mai 2002
nicht verlangen (§ 535 Abs. 2 BGB). Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen,
dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten zu 1) gemäß Schreiben vom
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dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten zu 1) gemäß Schreiben vom
07. November 2001 wirksam zum 28. Februar 2002 beendet worden ist. Insoweit wird auf
die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen, die die Kläger mit der
Berufung nicht erheblich angegriffen haben. Entgegen der mit der Berufung vertretenen
Ansicht der Kläger findet die so genannte Diplomatenklausel des Ziff. 3.1.1.a) des
Mietvertrages vorliegend Anwendung. In dieser Bestimmung des Mietvertrages ist
geregelt, dass dem Mieter ein einseitiges Kündigungsrecht mit einer Kündigungszeit von
drei Monaten „für den Fall des berufsbedingten Ortswechsels nach außerhalb der
Bundesrepublik Deutschland„ eingeräumt wird. Zwar trifft es zu, wie die Kläger geltend
machen, dass dieser Fall naturgemäß bei der Beklagten zu 1) als Staat nicht eintreten
kann. Da aber Vertragszweck des zwischen den Mietvertragsparteien abgeschlossenen
Mietvertrages ersichtlich die Weitervermietung der Räume an Mitarbeiter der Beklagten
zu 1) ist, wird der Fall des berufsbedingten Ortswechsels des die Wohnung nutzenden
Mitarbeiters der Beklagten zu 1) von dem Regelungsgehalt dieser Bestimmung erfasst.
Sinn und Zweck der Regelung zielen gerade auf diesen - im Übrigen nur denkbaren -
Anwendungsfall ab. Der Diplomat ..., der die Wohnung genutzt hat, ist unstreitig in sein
Heimatland zurückberufen worden. Gerade für diesen Fall ist der Beklagten zu 1) das
Sonderkündigungsrecht eingeräumt worden, weil im Fall des berufsbedingten
Ortswechsels die Wohnung für den nutzenden Mitarbeiter der Beklagten zu 1) nicht mehr
benötigt wird.
2.
Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob den Klägern ein Anspruch auf
Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und wegen Beschädigung
des Parkettbodens zustünde (§ 326 BGB a.F. bzw. aus positiver Vertragsverletzung).
Etwaige Schadensersatzansprüche sind gemäß § 548 BGB n.F. verjährt.
Es kann für die Entscheidung daher dahingestellt bleiben, ob die Klausel in § 14 Ziff. 2
des Mietvertrages, wonach der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die
Schönheitsreparaturen in bestimmten - teilweise verkürzten - Regelfristen durchzuführen
hat, gemäß § 9 AGBG/§ 307 BGB n.F. unwirksam ist. Es kann deswegen auch offen
bleiben, ob die Regelung als so genannte „starre Fristenregelung„ anzusehen ist und ob
die zum Wohnraummietrecht ergangene Rechtsprechung des BGH, wonach Klauseln mit
einer starren Fristenregelung unwirksam sind (vgl. BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR
361/03 - GE 2004,1023), auch auf Geschäftsraummietverträge Anwendung findet.
Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen
Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Nach § 548 Abs. 1
Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die
Mietsache zurückerhält. Die Wohnung wurde am 26. Februar 2002 übergeben, so dass
Ersatzansprüche mit Ablauf des 26. August 2002 verjährt sind (§§ 187 Abs. 1,188 BGB).
Dies gilt auch für etwaige Schadensersatzansprüche wegen unterlassener
Schönheitsreparaturen gemäß § 326 BGB a.F. - der hier gemäß Art. 229 § 5 EGBGB
noch anzuwenden ist, da das Mietverhältnis vor dem 01. Januar 2003 endete -, obwohl
der Anspruch erst mit Ablauf der gemäß Schreiben der Kläger vom 05. März 2002
gesetzten Nachfrist entstanden ist (vgl. BGH Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 114/04
- GE 2005,209 = WuM 2005,126).
Die Verjährung ist - entgegen der Ansicht der Kläger - nicht durch Erhebung der Klage
gehemmt (§ 204 Abs. 1 BGB n.F.). Aus Art. 229 § 6 EGBGB folgt, dass auf Ansprüche,
die nach dem 31. Dezember 2001 entstehen, ausschließlich die Vorschriften des BGB
über die Verjährung in der seit dem 01. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung
finden.
Zwar haben die Kläger die Klage bei Gericht unter dem 26. August 2002 eingereicht, also
genau mit Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 BGB. Nach § 204 Abs.
1 BGB wird aber die Verjährung nicht durch Einreichung der Klage bei Gericht, sondern
durch Zustellung der Klage an den Berechtigten gehemmt. Gemäß § 167 ZPO wirkt die
Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage zurück, sofern die Zustellung
„demnächst“ erfolgt. Eine Zustellung „demnächst“ nach Einreichung der zuzustellenden
Klage bedeutet daher eine Zustellung innerhalb einer nach den Umständen
angemessenen selbst längeren Frist, wenn die Partei und ihr Prozessbevollmächtigter
unter Berücksichtigung der Gesamtsituation alles Zumutbare für die alsbaldige
Zustellung getan haben (OLG Karlsruhe FamRZ 1988,1154). Das ist nicht der Fall, wenn
die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozessbevollmächtigter durch
nachlässiges, auch nur leicht fahrlässiges Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen
Zustellungsverzögerung beigetragen haben (vgl. BGH VersR 1983,661). So hat der
Kläger Zustellungsverzögerungen zu vertreten, die darauf zurückzuführen sind, dass der
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Kläger Zustellungsverzögerungen zu vertreten, die darauf zurückzuführen sind, dass der
Kläger den Beklagten unrichtig bezeichnet oder seine Anschrift falsch angegeben hat
(BGH VersR 1972,1080; OLG Karlsruhe a.a.O.).
Die Voraussetzungen der Rückwirkung liegen hier nicht vor. Denn die Zustellung der
Klage ist erst am 14. November 2003 erfolgt und die über ein Jahr verzögerte Zustellung
ist in erheblichem Maße auf das Verhalten der Kläger bzw. ihres
Prozessbevollmächtigten zurückzuführen. Die Kläger haben in der Klageschrift die
Beklagte zu 1), vertreten durch den Botschafter, aufgeführt und die Anschrift der
Botschaft in Berlin angegeben. Die unter dieser Anschrift vorgenommen Zustellung ist
nach § 19 GVG gescheitert. Nachdem die Kläger mit Schreiben des
Amtsgerichtspräsidenten vom 19. November 2002 - durch das Amtsgericht mit
Verfügung vom 13. Dezember 2002 übermittelt - darauf hingewiesen worden ist, dass
die Vertretungsverhältnisse der Beklagten zu 1) offenbar unzutreffend angegeben
worden seien, haben die Kläger in der gesetzten Frist von zwei Wochen eine
Stellungnahme nicht abgegeben, sondern Fristverlängerung beantragt, die aber nicht
gewährt worden ist. Im Termin der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom
04. April 2003, in dem eine Zustellung an die Beklagte zu 1) nicht festgestellt werden
konnte, ist den Klägern aufgegeben worden binnen drei Wochen, die
Vertretungsverhältnisse der Beklagte zu 1) anzugeben und mitzuteilen, wie und an wen
die Klage zugestellt werden solle. Mit Verfügung des Amtsgerichts vom 05. Mai 2003 hat
das Amtsgericht an die Erfüllung der Auflage erinnert. Erst mit Schriftsatz vom 11. Juli
2003, eingegangen bei Gericht am 14. Juli 2003, haben die Kläger die zutreffenden
Vertretungsverhältnisse mitgeteilt und, dass eine empfangsbevollmächtigte Stelle der
Beklagten zu 1) im Inland nicht bekannt sei und daher die Auslandszustellung beantragt.
Damit haben die Kläger erst zu diesem Zeitpunkt - nämlich erst 11 Monaten nach
Einreichung der Klage - die für die Zustellung an den Beklagten zu 1) notwendigen
Angaben mitgeteilt. Die erst aufgrund der mit Schriftsatz vom 27. August 2003 erfolgten
Anzeige der Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 1) veranlasste Zustellung der
Klageschrift, die am 14. November 2003 bewirkt worden ist, war demnach offensichtlich
nicht mehr „demnächst„ im Sinne von § 167 ZPO.
Die Ansprüche gegen die Beklagte zu 1) sind daher gemäß § 548 BGB verjährt.
3.
Die Kläger können die Schadensersatzansprüche auch gegen die Beklagte zu 2) als
Bürgin nicht gemäß § 765 BGB mit Erfolg geltend machen.
Gemäß § 768 BGB kann der Bürge die dem Hauptschuldner zustehenden Einreden
geltend machen. Der Bürge kann sich daher - unabhängig von der Verjährung der
Bürgschaftsschuld - auf Verjährung der Hauptschuld berufen (Münchener Kommentar -
Habersack, BGB, 4. Auflage, § 768 BGB, Rdnr. 5; BGH NJW 1986,310 = BGHZ 95,375).
Entgegen der mit der Berufung vertretenen Ansicht, kommt es nicht darauf an, dass die
Klage gegen die Beklagte zu 2) - die Bürgin - demnächst nach Klageeinreichung
zugestellt worden ist. Denn für die Unterbrechung der Verjährung kommt allein die Klage
gegen die Beklagte zu 1), nicht dagegen die gegen die Beklagte zu 2) in Betracht. Wenn
dem Bürgen die Einrede der Vorausklage - wie im Falle der selbstschuldnerischen
Bürgschaft (§ 771 BGB) - nicht zusteht, kann er sich auf die Verjährung der Hauptschuld
auch dann berufen, wenn diese nach Erhebung der Bürgschaftsklage eingetreten ist.
Dies erfordert die Abhängigkeit der Bürgschaftsschuld von der Hauptverbindlichkeit, §
767 BGB (Staudinger/Horn, BGB, 1997, § 768 BGB, Rdnr. 13; Palandt/Sprau, BGB, 64.
Auflage, § 768 BGB, Rdnr. 6; BGHZ 76,22,225 = NJW 1980,1460; BGH NJW 1999,278;
OLG Koblenz VersR 1981,167; OLG Hamm WM 1985,514). Für die nach neuem Recht
geltende Hemmung der Verjährung kann nichts anderes gelten. Die Befugnis, sich auf
Verjährung der Hauptschuld zu berufen, steht dem Bürgen sogar nach dessen
rechtskräftiger Verurteilung zu (BGH NJW 1999,278; siehe auch Geldmacher in NZM
2003,502).
B. Widerklage
Aus den unter A.1. dargelegten Gründen schulden die Beklagten keinen weiteren
Mietzins. Sie können deswegen die für den Monat März 2002 geleistete Mietzahlung in
Höhe von 1.579,89 EUR zurückverlangen (§ 812 BGB).
Dem Rückforderungsanspruch steht auch § 814 BGB nicht entgegen.
Die Anwendung von § 814 BGB setzt positive Kenntnis der Rechtslage durch den
Leistenden voraus. Der Leistende muss also im Zeitpunkt der Leistung wissen, dass er
nach der Rechtslage nichts schuldet (BGH NJW 1997,2381). Der Leistungsempfänger hat
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nach der Rechtslage nichts schuldet (BGH NJW 1997,2381). Der Leistungsempfänger hat
zu beweisen, dass der Leistende die Leistung freiwillig in Kenntnis der Nichtschuld
erbracht hat, insbesondere sich nicht über das Bestehen der Verpflichtung geirrt hat
(BGH NJW 2002,3772; Palandt/Sprau, a.a.O., § 814 BGB, Rdnr. 11). Hierzu fehlt jeder
Vortrag der Kläger. Die Beklagten haben vielmehr unbestritten vorgetragen, dass sie die
Märzmiete versehentlich noch gezahlt haben, weil der Überweisungsauftrag nicht mehr
„gestoppt“ werden konnte. Dies schließt eine bewusste Leistung auf eine Nichtschuld
aus.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286,288 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711,713 ZPO. Die Revision wird nicht
zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die
Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine
Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).
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