Urteil des KG Berlin vom 05.07.2005, 21 U 163/05

Aktenzeichen: 21 U 163/05

KG Berlin: unerlaubte handlung, zwangsverwaltung, verfahrenskosten, grundstück, beschränkung, miteigentümer, miteigentumsanteil, wohnung, einzelrichter, erfüllung

Quelle: Gericht: KG Berlin 21. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 19.01.2007

Normen: § 9 Nr 1 ZVG, § 154 ZVG, § 7 Abs 1 WoEigG

Aktenzeichen: 21 U 163/05

Dokumenttyp: Urteil

Zwangsverwaltung: Haftung des Zwangsverwalters gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 5. Juli 2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 35 des Landgerichts Berlin 35 O 584/04 geändert und die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1Die Klägerin verlangt Schadensersatz mit der Begründung, der Beklagte habe ihr gegenüber bestehende Pflichten als Zwangsverwalter in einem Zwangsverwaltungsverfahren für einige Wohnungen in der Eigentümergemeinschaft verletzt und hafte deswegen für den Ausfall von laufenden Wohngeldern, einer während seiner Amtszeit beschlossenen Sonderumlage sowie den Ersatz von Verfahrenskosten aus einem WEG-Verfahren, daß der Beklagte gegen die Klägerin geführt hatte.

2Wegen des Sachverhalts wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

3Das Landgericht hat der Klage weitgehend stattgegeben.

4Gegen diese Entscheidung wendet sich der Beklagte mit der Berufung.

5Der Beklagte beantragt,

6das Urteil des Landgerichts Berlin vom 5. Juli 2005 35 O 584/04 zu ändern und die Klage abzuweisen.

7Die Klägerin beantragt,

8die Berufung zurückzuweisen.

9Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze nebst dazu eingereichten Anlagen.

10 Die Parteien haben der Entscheidung durch den Einzelrichter zugestimmt.

II.

11 Aufgrund der Zustimmung der Parteien ist der Einzelrichter zur Entscheidung befugt 527 Abs. 4 ZPO).

12 Die Berufung ist statthaft und auch im übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 519, 520 ZPO). In der Sache hat sie Erfolg. Der Klägerin steht ein Anspruch gegen den Beklagten nicht zu.

13 Die geltend gemachten Ansprüche auf Erstattung von ausgefallenem Wohngeld nebst Umlagen und Ersatz von Verfahrenskosten macht die Wohnungseigentümergemeinschaft zutreffend als Rechtsinhaberin geltend (BGH NJW 2005, 2061). Sie stützt sich auf § 154 ZVG. Die Voraussetzungen für einen Anspruch gegen den Beklagten nach dieser Vorschrift liegen für die Forderungen der Klägerin jedoch nicht vor.

14 1. Die Vorschrift begründet einen Haftungstatbestand für den Zwangsverwalter. Er ist den Verfahrensbeteiligten für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen verantwortlich. Die Klägerin ist nicht Verfahrensbeteiligte.

15 a. Wer Verfahrensbeteiligter ist, bestimmt sich ausschließlich nach § 9 ZVG (BGH NJW 1990, 454; Zeller, ZVG, Kommentar, 18. Aufl. 2005, § 155 Rn. 2.2). In Betracht kommt hier nur eine Verfahrensbeteiligung nach § 9 Ziff. 1 ZVG, denn Ziff. 2 ZVG setzt jedenfalls eine Anmeldung der Kläger im Verfahren voraus, die unstreitig nicht stattgefunden hat. Im übrigen ist nicht zu erkennen, daß die Klägerin ein die Zwangsvollstreckung in die Wohnung hinderndes Recht oder eine der anderen in Ziff. 2 genannten Rechte innehatte.

16 b. Nach § 9 Ziff. 1 ZVG ist derjenige Verfahrensbeteiligter, für den zur Zeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen ist oder durch Eintragung gesichert ist. Einschlägig ist die 1. Variante Grundbucheintragung. Gemeint ist das Grundbuch für die Sache, für die Zwangsverwaltung angeordnet ist. Das sind im vorliegenden Fall die Wohnungsgrundbücher der vom Beklagten verwalteten Wohnungen, nicht etwa ein Grundbuch für das Grundstück, an dem der Wohnungseigentümer Anteil hat. Dieses ist nach § 7 Abs. 1 Satz 3 WEG mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher zu schließen (Commichau in MünchKomm-BGB, Kommentar, 4. Aufl., § 7 WEG Rn. 13; Bärmann/Pick, WEG, 17. Aufl. § 7 Rn. 26).

17 Was im Wohnungsgrundbuch einzutragen ist, regelt § 7 Abs. 1 Satz 1, 2 WEG. Danach ist für den Miteigentumsanteil, auf dem das Wohnungseigentum aufbaut, das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum einzutragen und ferner als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte. Die Eintragung der Beschränkung des Miteigentumsanteils stellt eine Definition desselben dar, nicht etwa ein Recht, das im Grundbuch eingetragen ist. Ein Recht ist definiert durch die Befugnis, etwas tun oder lassen oder etwas verlangen zu dürfen. Im Falle des Eigentums an einer Sache ist es das Recht, mit der Sache innerhalb der gesetzlichen Grenzen nach Belieben umzugehen 903 BGB). Die Eintragung einer Beschränkung eines Rechts ist kein im Grundbuch eingetragenes Recht der übrigen Miteigentümer, etwas verlangen zu dürfen, sondern die Begrenzung des Rechts des Wohnungseigentümers.

18 c. Die Auffassung des Senats steht nicht im Widerspruch dazu, daß der Zwangsverwalter unstreitig verpflichtet ist, die Wohngeldzahlungen zu leisten (§§ 152, 155 ZVG, vgl. näher Zeller-Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 152 Rn. Anm. 19.3.). Die Pflicht besteht nach der gesetzlichen Regelung im Hinblick auf den ordnungsgemäßen Ablauf der Verwaltung, bei der der Zwangsverwalter die Erfüllung der Pflichten des Schuldners im Verhältnis zum vollstreckenden Gläubiger und dem Schuldner selbst zu übernehmen hat.

19 d. Die Entscheidung des OLG Stuttgart (NJW 1966, 1036) steht nicht entgegen. Das ist schon deswegen der Fall, weil sie für die Konstellation der Zwangsversteigerung ergangen ist. Der Senat folgt der Begründung der Entscheidung aber auch im übrigen nicht. Das OLG Stuttgart stellt darauf ab, daß Teil des Wohnungseigentums auch das Miteigentum am Grundstück sind. Es ist nicht erkennbar, wie dieses Argument aus der gesetzlichen Regelung abzuleiten ist. Denn § 9 Ziff. 1 ZVG stellt nicht lediglich darauf ab, ob jemand an einem Recht beteiligt ist, sondern darauf, daß er in dem Grundbuch der Sache, in die vollstreckt wird, eingetragen ist. Die Lage beim Wohnungseigentum ist entgegen dem OLG Stuttgart anders gelagert als beim einfachen Miteigentum. Die Miteigentümer eines zwangsverwalteten Grundstücks sind im Grundbuch für dieses Grundstück eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ebensowenig wie die übrigen Wohnungseigentümer in den Wohnungsgrundbüchern der anderen Miteigentümer eingetragen.

20 e. Selbst wenn man eine Beteiligtenstellung annehmen würde, wäre zu fragen, ob die Verpflichtung des Zwangsverwalters gegenüber einem in dieser Weise erweiterten Kreis von Beteiligten teleologisch zu reduzieren wäre. Die Pflicht zur Zahlung der Wohngeldansprüche obliegt dem Zwangsverwalter nach § 155 ZVG im Verhältnis zum Schuldner und Gläubiger des Vollstreckungsverfahrens. Die Vorschriften der §§ 152 ff., 9 ZVG dienen nach Auffassung des Senats hingegen nicht dazu, der

ZVG dienen nach Auffassung des Senats hingegen nicht dazu, der Wohnungseigentümergemeinschaft einen neuen Schuldner, nämlich den Zwangsverwalter zu verschaffen, ohne sich aktiv am Zwangsverwaltungsverfahren als Gläubigerin zu beteiligen. Der Zwangsverwalter nimmt die Aufgaben der Verwaltung der Vermögensmasse für den Schuldner wahr. An diesen, gegebenenfalls den Rechtsnachfolger, hat sich die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Ende der Zwangsverwaltung zu wenden.

21 2. Daß die Klage auch aus Kausalitätsgründen weitgehend unbegründet ist, kann deswegen dahinstehen.

22 Die Klägerin hat die Kausalität einer etwaigen Pflichtverletzung des Beklagten weitgehend nicht dargelegt. Der Beklagte konnte nicht mehr an Wohngeldern zahlen, als aus der Wohnung zu erwirtschaften war. Die Klägerin, die sich auf Vorschußzahlung durch den die Vollstreckung betreibenden Gläubiger beruft, hat nicht dargelegt, daß die Gläubigerin weitergehende Vorschüsse gezahlt hätte. Der Gläubiger war nicht etwa zur Zahlung der Wohngelder im Wege des Vorschusses verpflichtet. Zahlt der Gläubiger die für die Zwangsverwaltung nötigen Gelder nicht als Vorschüsse ein, so ist die Folge nicht etwa eine gerichtliche Durchsetzung einer entsprechenden Verpflichtung, sondern die Aufhebung der Zwangsverwaltung (Stöber, ZVG, Kommentar, 18. Aufl. § 161 Rn. 4).

23 Der Schaden ist daher schon dadurch begrenzt, daß der Beklagte überhaupt nur 7.000,00 EUR an die die Zwangsvollstreckung betreibende Bank zahlen konnte. Dieser Betrag dürfte um die 3.000,00 EUR zu kürzen sein, die die Gläubigerin an den Verwalter gezahlt hat, damit dieser den Betrag überhaupt erst erwirtschaften konnte, wie von ihm unbestritten in der Berufungsinstanz vorgetragen.

24 Eine Haftung des Beklagten bestünde auch nicht für die durch das von ihm wegen der Sonderumlage geführte WEG-Verfahren verursachten Verfahrenskosten. Es stellt grundsätzlich keinen schadensverpflichtenden Umstand dar, wenn der Zwangsverwalter eine Rechtsauffassung vor Gericht durchzusetzen versucht. Die daraus resultierenden Verfahrenskosten hat der Verfahrensgegner hinzunehmen. Etwaige Pflichten zur Prozeßvermeidung bestehen für den Zwangsverwalter nur im Innenverhältnis zum Vollstreckungsgläubiger und zum Schuldner (BGHZ 148, 175 = MDR 2001, 1316). Die Verfahrensbesonderheiten sind an dieser Stelle im Zwangsverwaltungsverfahren keine anderen als im Konkursverfahren. Ein Fall sittenwidriger Kostenverursachung (BGH aaO) liegt nicht vor.

25 3. Andere Anspruchsgrundlagen Vertrag oder unerlaubte Handlung oder andere gesetzliche Ansprüche kommen nicht in Betracht.

26 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

27 Die Revision ist im Hinblick auf die Frage der Beteiligteneigenschaft der Wohnungseigentümer und den Pflichtenkreis des Zwangsverwalters zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum

Urteil herunterladen
Informationen
Optionen
Sie suchen einen Anwalt?

Wir finden den passenden Anwalt für Sie! Nutzen Sie einfach unseren jusmeum-Vermittlungsservice!

Zum Vermittlungsservice