Urteil des KG Berlin, Az. 21 U 163/05

KG Berlin: unerlaubte handlung, zwangsverwaltung, verfahrenskosten, grundstück, beschränkung, miteigentümer, miteigentumsanteil, wohnung, einzelrichter, erfüllung
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Gericht:
KG Berlin 21.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
21 U 163/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 9 Nr 1 ZVG, § 154 ZVG, § 7
Abs 1 WoEigG
Zwangsverwaltung: Haftung des Zwangsverwalters gegenüber
einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 5. Juli 2005 verkündete Urteil der
Zivilkammer 35 des Landgerichts Berlin – 35 O 584/04 – geändert und die Klage wird
abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des
jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin verlangt Schadensersatz mit der Begründung, der Beklagte habe ihr
gegenüber bestehende Pflichten als Zwangsverwalter in einem
Zwangsverwaltungsverfahren für einige Wohnungen in der Eigentümergemeinschaft
verletzt und hafte deswegen für den Ausfall von laufenden Wohngeldern, einer während
seiner Amtszeit beschlossenen Sonderumlage sowie den Ersatz von Verfahrenskosten
aus einem WEG-Verfahren, daß der Beklagte gegen die Klägerin geführt hatte.
Wegen des Sachverhalts wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.
Das Landgericht hat der Klage weitgehend stattgegeben.
Gegen diese Entscheidung wendet sich der Beklagte mit der Berufung.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Berlin vom 5. Juli 2005 – 35 O 584/04 – zu ändern und
die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird Bezug genommen auf die
gewechselten Schriftsätze nebst dazu eingereichten Anlagen.
Die Parteien haben der Entscheidung durch den Einzelrichter zugestimmt.
II.
Aufgrund der Zustimmung der Parteien ist der Einzelrichter zur Entscheidung befugt (§
527 Abs. 4 ZPO).
Die Berufung ist statthaft und auch im übrigen zulässig, insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 519, 520 ZPO). In der Sache hat
sie Erfolg. Der Klägerin steht ein Anspruch gegen den Beklagten nicht zu.
13
14
15
16
17
18
19
20
Die geltend gemachten Ansprüche auf Erstattung von ausgefallenem Wohngeld nebst
Umlagen und Ersatz von Verfahrenskosten macht die
Wohnungseigentümergemeinschaft zutreffend als Rechtsinhaberin geltend (BGH NJW
2005, 2061). Sie stützt sich auf § 154 ZVG. Die Voraussetzungen für einen Anspruch
gegen den Beklagten nach dieser Vorschrift liegen für die Forderungen der Klägerin
jedoch nicht vor.
1. Die Vorschrift begründet einen Haftungstatbestand für den Zwangsverwalter. Er ist
den Verfahrensbeteiligten für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen
verantwortlich. Die Klägerin ist nicht Verfahrensbeteiligte.
a. Wer Verfahrensbeteiligter ist, bestimmt sich ausschließlich nach § 9 ZVG (BGH NJW
1990, 454; Zeller, ZVG, Kommentar, 18. Aufl. 2005, § 155 Rn. 2.2). In Betracht kommt
hier nur eine Verfahrensbeteiligung nach § 9 Ziff. 1 ZVG, denn Ziff. 2 ZVG setzt
jedenfalls eine Anmeldung der Kläger im Verfahren voraus, die unstreitig nicht
stattgefunden hat. Im übrigen ist nicht zu erkennen, daß die Klägerin ein die
Zwangsvollstreckung in die Wohnung hinderndes Recht oder eine der anderen in Ziff. 2
genannten Rechte innehatte.
b. Nach § 9 Ziff. 1 ZVG ist derjenige Verfahrensbeteiligter, für den zur Zeit der
Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen ist oder
durch Eintragung gesichert ist. Einschlägig ist die 1. Variante – Grundbucheintragung.
Gemeint ist das Grundbuch für die Sache, für die Zwangsverwaltung angeordnet ist. Das
sind im vorliegenden Fall die Wohnungsgrundbücher der vom Beklagten verwalteten
Wohnungen, nicht etwa ein Grundbuch für das Grundstück, an dem der
Wohnungseigentümer Anteil hat. Dieses ist nach § 7 Abs. 1 Satz 3 WEG mit Anlegung
der Wohnungsgrundbücher zu schließen (Commichau in MünchKomm-BGB, Kommentar,
4. Aufl., § 7 WEG Rn. 13; Bärmann/Pick, WEG, 17. Aufl. § 7 Rn. 26).
Was im Wohnungsgrundbuch einzutragen ist, regelt § 7 Abs. 1 Satz 1, 2 WEG. Danach ist
für den Miteigentumsanteil, auf dem das Wohnungseigentum aufbaut, das zu dem
Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum einzutragen und ferner als
Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen
Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte. Die Eintragung der
Beschränkung des Miteigentumsanteils stellt eine Definition desselben dar, nicht etwa
ein Recht, das im Grundbuch eingetragen ist. Ein Recht ist definiert durch die Befugnis,
etwas tun oder lassen oder etwas verlangen zu dürfen. Im Falle des Eigentums an einer
Sache ist es das Recht, mit der Sache innerhalb der gesetzlichen Grenzen nach Belieben
umzugehen (§ 903 BGB). Die Eintragung einer Beschränkung eines Rechts ist kein im
Grundbuch eingetragenes Recht der übrigen Miteigentümer, etwas verlangen zu dürfen,
sondern die Begrenzung des Rechts des Wohnungseigentümers.
c. Die Auffassung des Senats steht nicht im Widerspruch dazu, daß der Zwangsverwalter
unstreitig verpflichtet ist, die Wohngeldzahlungen zu leisten (§§ 152, 155 ZVG, vgl. näher
Zeller-Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 152 Rn. Anm. 19.3.). Die Pflicht besteht nach der
gesetzlichen Regelung im Hinblick auf den ordnungsgemäßen Ablauf der Verwaltung, bei
der der Zwangsverwalter die Erfüllung der Pflichten des Schuldners im Verhältnis zum
vollstreckenden Gläubiger und dem Schuldner selbst zu übernehmen hat.
d. Die Entscheidung des OLG Stuttgart (NJW 1966, 1036) steht nicht entgegen. Das ist
schon deswegen der Fall, weil sie für die Konstellation der Zwangsversteigerung
ergangen ist. Der Senat folgt der Begründung der Entscheidung aber auch im übrigen
nicht. Das OLG Stuttgart stellt darauf ab, daß Teil des Wohnungseigentums auch das
Miteigentum am Grundstück sind. Es ist nicht erkennbar, wie dieses Argument aus der
gesetzlichen Regelung abzuleiten ist. Denn § 9 Ziff. 1 ZVG stellt nicht lediglich darauf ab,
ob jemand an einem Recht beteiligt ist, sondern darauf, daß er in dem Grundbuch der
Sache, in die vollstreckt wird, eingetragen ist. Die Lage beim Wohnungseigentum ist –
entgegen dem OLG Stuttgart – anders gelagert als beim einfachen Miteigentum. Die
Miteigentümer eines zwangsverwalteten Grundstücks sind im Grundbuch für dieses
Grundstück eingetragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ebensowenig wie die
übrigen Wohnungseigentümer in den Wohnungsgrundbüchern der anderen
Miteigentümer eingetragen.
e. Selbst wenn man eine Beteiligtenstellung annehmen würde, wäre zu fragen, ob die
Verpflichtung des Zwangsverwalters gegenüber einem in dieser Weise erweiterten Kreis
von Beteiligten teleologisch zu reduzieren wäre. Die Pflicht zur Zahlung der
Wohngeldansprüche obliegt dem Zwangsverwalter nach § 155 ZVG im Verhältnis zum
Schuldner und Gläubiger des Vollstreckungsverfahrens. Die Vorschriften der §§ 152 ff., 9
ZVG dienen nach Auffassung des Senats hingegen nicht dazu, der
21
22
23
24
25
26
27
ZVG dienen nach Auffassung des Senats hingegen nicht dazu, der
Wohnungseigentümergemeinschaft einen neuen Schuldner, nämlich den
Zwangsverwalter zu verschaffen, ohne sich aktiv am Zwangsverwaltungsverfahren als
Gläubigerin zu beteiligen. Der Zwangsverwalter nimmt die Aufgaben der Verwaltung der
Vermögensmasse für den Schuldner wahr. An diesen, gegebenenfalls den
Rechtsnachfolger, hat sich die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Ende der
Zwangsverwaltung zu wenden.
2. Daß die Klage auch aus Kausalitätsgründen weitgehend unbegründet ist, kann
deswegen dahinstehen.
Die Klägerin hat die Kausalität einer etwaigen Pflichtverletzung des Beklagten
weitgehend nicht dargelegt. Der Beklagte konnte nicht mehr an Wohngeldern zahlen, als
aus der Wohnung zu erwirtschaften war. Die Klägerin, die sich auf Vorschußzahlung
durch den die Vollstreckung betreibenden Gläubiger beruft, hat nicht dargelegt, daß die
Gläubigerin weitergehende Vorschüsse gezahlt hätte. Der Gläubiger war nicht etwa zur
Zahlung der Wohngelder im Wege des Vorschusses verpflichtet. Zahlt der Gläubiger die
für die Zwangsverwaltung nötigen Gelder nicht als Vorschüsse ein, so ist die Folge nicht
etwa eine gerichtliche Durchsetzung einer entsprechenden Verpflichtung, sondern die
Aufhebung der Zwangsverwaltung (Stöber, ZVG, Kommentar, 18. Aufl. § 161 Rn. 4).
Der Schaden ist daher schon dadurch begrenzt, daß der Beklagte überhaupt nur
7.000,00 EUR an die die Zwangsvollstreckung betreibende Bank zahlen konnte. Dieser
Betrag dürfte um die 3.000,00 EUR zu kürzen sein, die die Gläubigerin an den Verwalter
gezahlt hat, damit dieser den Betrag überhaupt erst erwirtschaften konnte, wie von ihm
unbestritten in der Berufungsinstanz vorgetragen.
Eine Haftung des Beklagten bestünde auch nicht für die durch das von ihm wegen der
Sonderumlage geführte WEG-Verfahren verursachten Verfahrenskosten. Es stellt
grundsätzlich keinen schadensverpflichtenden Umstand dar, wenn der Zwangsverwalter
eine Rechtsauffassung vor Gericht durchzusetzen versucht. Die daraus resultierenden
Verfahrenskosten hat der Verfahrensgegner hinzunehmen. Etwaige Pflichten zur
Prozeßvermeidung bestehen für den Zwangsverwalter nur im Innenverhältnis zum
Vollstreckungsgläubiger und zum Schuldner (BGHZ 148, 175 = MDR 2001, 1316). Die
Verfahrensbesonderheiten sind an dieser Stelle im Zwangsverwaltungsverfahren keine
anderen als im Konkursverfahren. Ein Fall sittenwidriger Kostenverursachung (BGH aaO)
liegt nicht vor.
3. Andere Anspruchsgrundlagen – Vertrag oder unerlaubte Handlung oder andere
gesetzliche Ansprüche – kommen nicht in Betracht.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige
Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist im Hinblick auf die Frage der Beteiligteneigenschaft der
Wohnungseigentümer und den Pflichtenkreis des Zwangsverwalters zuzulassen, § 543
Abs. 2 ZPO.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum