Urteil des KG Berlin, Az. 9 U 123/06

KG Berlin: grundbuchamt, verkäuferin, grundbucheintragung, auszahlung, vollstreckung, kaufpreis, auflage, sicherstellung, einzahlung, link
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Gericht:
KG Berlin 9. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
9 U 123/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 19 Abs 1 BNotO, § 23 BNotO, §
8 Abs 2 KostO
Treuhandauftrag: Pflichtverletzung wegen der Gewährleistung
der Eintragung einer Grundschuld trotz nicht gedeckter
Löschungskosten
Leitsatz
Eine Grundbucheintragung ist nicht im Sinne des Treuhandauftrages des Hinterlegers
„gewährleistet“, wenn die Eintragungskosten nicht gedeckt sind und der Notar nicht für diese
Kosten einsteht.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 31.5.2006 verkündete Urteil des Landgerichts
Berlin - 84 O 111/05 - geändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.021 EUR nebst Zinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9.1.2006 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden,
wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils
beizutreibenden Betrages leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Beklagte beurkundete am 7. bzw. 15.7.2003 Vertragsangebot und -annahme
betreffend den lastenfreien Kauf einer Eigentumswohnung zum Preis von 83.100 EUR.
Gemäß Treuhandauftrag vom 6.8.2003 hinterlegte die Klägerin als Darlehensgeberin der
Käufer 87.700 EUR auf Notaranderkonto der Beklagten und machte eine Verfügung der
Beklagten über diese Summe u. a. davon abhängig, dass die Eintragung einer
Grundschuld über 90.000 EUR zu ihren Gunsten ohne Vorlasten in Abt. III des
Grundbuchs gewährleistet ist. Die Beklagte, welche die Eintragung der Grundschuld am
30.7.2003 beantragt hatte und der hinsichtlich der vorrangig eingetragenen
Grundpfandrechte eine Löschungsbewilligung der Gläubigerin vorlag, zahlte das
hinterlegte Geld am 6.8.2003 aus. Am 26.4.2004 reichte sie u. a. den Antrag auf
Löschung der vorrangigen Grundpfandrechte beim Grundbuchamt ein und bat, die
Löschungskosten der Verkäuferin in Rechnung zu stellen und die Gebührenrechnung
direkt der Verkäuferin zu übersenden. Mit Schreiben vom 11.1.2005 an die Beklagte
machte das Grundbuchamt die Löschungen von der Einzahlung eines Vorschusses in
Höhe von 2.021 EUR abhängig. Nachdem die Verkäuferin die Kosten für die Löschung
der Grundpfandrechte nicht übernahm und das Grundbuchamt mit Zurückweisung der
Anträge drohte, riet die Beklagte den Käufern, die Gebühren zu überweisen. Daraufhin
zahlte die Klägerin, welche den Darlehensvertrag mit den Käufern zwischenzeitlich wegen
Zahlungsverzuges gekündigt hatte, 2.021 EUR an das Grundbuchamt. Diesen Betrag
verlangt sie mit der Klage von der Beklagten als Schadensersatz wegen
Treuhandverstoßes. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und der
Anträge im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug
genommen.
Das Landgericht hat mit seinem am 6.6.2006 zugestellten Urteil die Klage abgewiesen.
Die Berufung der Klägerin ist am 14.6.2006 beim erkennenden Gericht eingegangen, die
Begründungsfrist ist auf den am 3.8.2006 eingegangenen Antrag der Klägerin bis zum
7.9.2006 verlängert worden und die Berufungsbegründung ist am 25.8.2006
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7.9.2006 verlängert worden und die Berufungsbegründung ist am 25.8.2006
eingegangen.
Die Klägerin verfolgt die Klageforderung weiter und macht geltend, die rangrichtige
Eintragung der Grundschuld sei zum Zeitpunkt der Auszahlung im Hinblick auf die
Löschungskosten nicht gewährleistet gewesen, weil die Beklagte nicht bereit gewesen
sei, die Kostenvorschüsse selbst einzuzahlen.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Landgerichts Berlin - 84 O 111/05 - vom 31.5.2006 abzuändern
und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 2.021 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und betont, die Notare seien
grundsätzlich nicht verpflichtet, Grundbuchkosten zu tragen.
II.
Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die Klägerin kann gemäß § 19 Abs. 1 BNotO die von
ihr verauslagten Grundbuchkosten von der Beklagten ersetzt verlangen.
1. Die Beklagte hat mit der Auszahlung des hinterlegten Geldes gegen ihre
Amtspflichten aus § 23 BNotO verstoßen, weil im Hinblick auf die mangelnde Deckung
der Grundbuchkosten für die Löschung der vorrangigen Grundpfandrechte nicht – wie
sich die Klägerin mit Treuhandauftrag vom 6.8.2003 ausbedungen hatte - gewährleistet
war, dass die Grundschuld zugunsten der Klägerin an erster Rangstelle in Abteilung III
des Grundbuchs eingetragen wird.
Die Eintragung eines Rechts oder einer Rechtsänderung ist dann gewährleistet bzw.
sichergestellt, wenn hierzu nur noch das pflichtgemäße Handeln des Notars und des
zuständigen Grundbuchbeamten notwendig ist (vgl. BGH DNotZ 1987, 560, 561; BGH
DNotZ 2004, 218, 219). Dies war vorliegend nicht der Fall. Zum einen war von
vornherein nicht auszuschließen, dass das Grundbuchamt die Löschung der Altlasten
von der Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig machen würde (dazu unter a.).
Zum anderen war die Bezahlung dieses Vorschusses nicht deshalb gewährleistet, weil
sie unter die Amtspflichten der Beklagten gefallen wäre (dazu unter b.).
a. Gemäß § 8 Abs. 2 KostO soll die Vornahme des Geschäfts in Grundbuchsachen zwar
nur dann von der Zahlung oder Sicherstellung des Vorschusses abhängig gemacht
werden, wenn dies zur Sicherung des Eingangs der Kosten angebracht erscheint. Eine
Grundbucheintragung hat daher im Regelfall unabhängig von einer Vorschusszahlung zu
erfolgen (vgl. Hartmann, Kostengesetze, 37.Auflage, § 8 KostO, Rn. 10; Lappe in:
Korintenberg u. a., KostO, 16. Auflage, § 8 Rn. 14) und dies mag auch dem üblichen
Ablauf entsprechen, wie ihn die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat
geltend gemacht hat. Der Notar kann aber kaum überblicken, ob aus Sicht des
Grundbuchamts Anhaltspunkte für Zweifel an der Bonität des Kostenschuldners
bestehen und deshalb ein Ausnahmefall vorliegt. Ferner wird die Auffassung vertreten,
eine allgemein verringerte Zahlungsbereitschaft und die Höhe der anfallenden Kosten
könnten es rechtfertigen, die Eintragung an einen Vorschuss zu binden (vgl. LG
Düsseldorf KostRsp. KostO § 8 Nr. 15 mit ablehnender Anmerkung Lappe). Gemäß dem
Gebot des sichersten Weges (vgl. BGH NJW 1992, 3237, 3239 mit weiteren Nachweisen)
muss der Notar deshalb berücksichtigen, dass eine mangelnde Zahlung oder
Sicherstellung des Kostenvorschusses der Grundbucheintragung entgegenstehen kann.
b. Die Beauftragung der Beklagten in § 21 Abs. 3 des Kaufvertrages, für die
Vertragsparteien bzw. die Käufer als Zahlungspflichtige die Zahlung u. a. der
Gerichtskosten vorzunehmen - wofür die Käufer zusätzlich zum Kaufpreis einen weiteren
Betrag auf das Notaranderkonto zu zahlen hatten -, bezog sich nicht auf die Kosten der
Löschung bestehender Belastungen, die gemäß § 6 des Kaufvertrages von der
Verkäuferin zu tragen waren. Dem entsprechend hat die Beklagte die Löschungskosten
nicht einbehalten, sondern den Kaufpreis insgesamt ausgezahlt.
Ebenso wenig hatte die Beklagte diese Kosten im Zeitpunkt der Auszahlung vom
6.8.2003 gemäß § 3 Abs. 2 KostO durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt
übernommen. Dies hat sie auch im Nachhinein nicht getan, sondern in ihrem
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übernommen. Dies hat sie auch im Nachhinein nicht getan, sondern in ihrem
Löschungsantrag vom 26.4.2003 darum gebeten, die diesbezügliche Gebührenrechnung
der Verkäuferin direkt zu übermitteln.
Die Beklagte konnte sich zwar gleichwohl darauf verlassen, vom Grundbuchamt
benachrichtigt zu werden, bevor der Löschungsantrag mangels Einzahlung des
Kostenvorschusses zurückgewiesen wird (vgl. BGH DNotZ 1969, 173, 176). Trotzdem
durfte sie die erste Rangstelle für die Grundschuld der Klägerin nicht als gewährleistet
ansehen. Dabei kann dahin stehen, ob es zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines wie
vorliegend formulierten Treuhandauftrages gehört, dass der Notar angeforderte
Gerichtskosten erforderlichenfalls selbst einzahlt (so KG DNotZ 1991, 762; a. A. OLG
Celle DNotZ 1994, 117). Jedenfalls ist die Eintragung in einer solchen Konstellation nur
dann sicher gestellt, wenn der Notar bereit und in der Lage ist, den Kostenvorschuss
notfalls vor Fristablauf selbst zu zahlen (vgl. KG a. a. O.). Eine solche Bereitschaft war
aber bei der Beklagten unstreitig nicht vorhanden.
c. Die Beklagte beruft sich zu Unrecht darauf, die Klägerin habe selbst für die
Löschungskosten einstehen müssen. Zum einen kann der Treuhandauftrag vom
6.8.2005 nur so verstanden werden, dass die rangrichtige Eintragung der Grundschuld
ohne Kosten für die Klägerin gewährleistet sein musste. Zum anderen war die Klägerin
gegenüber dem Grundbuchamt nicht gemäß § 2 Ziffer 1 KostO Kostenschuldner. Im
Namen der Klägerin wurde nur die Eintragung der Grundschuld zu ihren Gunsten
beantragt. Die Löschung der bestehenden Grundpfandrechte ist gemäß § 6 des
Kaufvertrages nur im Namen der Vertragsparteien beantragt worden und gegenüber
dem Grundbuchamt auch erst mit dem Schreiben der Beklagten vom 26.4.2004.
2. Der Beklagten ist Fahrlässigkeit anzulasten, auch wenn das Landgericht (gestützt auf
Hertel in: Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 1771; s. a. ders. in:
Würzburger Notarhandbuch, Teil 2 Rn. 725) die Eintragung trotz der offen stehenden
Eintragungsgebühren als sichergestellt angesehen hat. Einerseits musste sich die
Beklagte darüber im Klaren sein, dass die Löschung nur von ihrem pflichtgemäßen
Verhalten und pflichtgemäßem Verhalten des Grundbuchamtes abhängen durfte und
dass die Grundbucheintragung an eine Vorschusszahlung gekoppelt werden könnte, und
andererseits ging sie gerade nicht von einer eigenen Zahlungspflicht aus und war nicht
zum Ausgleich einer Vorschussforderung bereit.
3. Auf das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit kommt es gemäß § 19 Abs. 1
Satz 2 BNotO angesichts des vorliegenden Verstoßes gegen eine (selbständige)
Betreuungspflicht nicht an.
4. Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
5. Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die
Zulassung der Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wegen grundsätzlicher
Bedeutung der Rechtssache geboten, weil sich die Vorschussproblematik bei der
Abwicklung vieler notarieller Treuhandaufträge stellt und weil die hierzu zitierte
obergerichtliche Rechtsprechung aus der Zeit vor der Änderung des § 8 Abs. 2 KostO
durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz stammt.
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